Technische Due Diligence: CapEx-Forecast über 10 Jahre

Dieser Artikel ist die Methodik-Seite: Was die TDD leistet, wie der Datenraum strukturiert wird, wie aus Befunden ein belastbarer CapEx-Forecast entsteht, welche Pflichten ab 2027 hineingehören und wie Sie Deferred Maintenance quantifizieren. Wer den Prozess von der Absichtserklärung bis zum Kaufvertrag automatisieren will, findet das im Beitrag zur KI-gestützten Due Diligence von LOI bis SPA; für die Nachhaltigkeits-Dimension siehe ESG-Due-Diligence bei Immobilien und für die laufende Budgetierung den 10-Jahres-CapEx-Plan für Immobilienportfolios.

Was die technische Due Diligence leistet – und was nicht

Die TDD prüft Gebäudesubstanz, technische Gebäudeausrüstung, Instandsetzungsbedarf, Energieeffizienz, Wartungsstatus, Brandschutz und Umweltbelastungen. Das Ergebnis ist ein Abschlussbericht mit Executive Summary, Zustandsbewertung (häufig als Ampelsystem), priorisiertem Maßnahmenplan und einer Aufschlüsselung der Investitions- und Betriebskosten.

Ehrlich eingeordnet: Eine TDD ist dokumenten- und stichprobenbasiert, keine Bauschadens-Vollkasko. Der Gutachter begeht repräsentative Bereiche, wertet den Datenraum aus und schließt von Stichproben auf das Ganze. Verdeckte Mängel (Feuchtigkeit hinter Vorwänden, Altlasten im Boden, nicht dokumentierte Umbauten) können trotz sauberer TDD unentdeckt bleiben. Genau deshalb ist die Datenraumqualität so entscheidend: Je vollständiger die Dokumentation, desto kleiner der Bereich, der nur über Annahmen abgedeckt wird.

Die TDD steht neben zwei anderen Strängen, mit denen sie sich nicht überschneiden sollte, aber abgestimmt werden muss:

Quelle: eigene Darstellung · Stand: Oktober 2026

Die TDD liefert die physische Faktenbasis; kaufmännische und ESG-DD setzen darauf auf. Die saubere Trennung der Verantwortlichkeiten verhindert Doppelarbeit und Lücken.

Der Datenraum: gif-Datenraumstandard und gif-IDA

Bevor ein einziger CapEx-Wert geschätzt wird, entscheidet der Datenraum über die Forecast-Qualität. Für die Ablage der Dokumente hat die gif den „Standard zum Aufbau eines Immobiliendatenraums und -dokumentenmanagement-Systems“ veröffentlicht. Die Version 2.3 von 2024 hat den Katalog der Dokumentenklassen erweitert und gruppiert die Klassen zusätzlich nach Anwendungsgebiet (gif). Für den Austausch strukturierter Daten, etwa Mieterlisten, Flächen und Kosten, gibt es die gif-Richtlinie zum Immobilien-Daten-Austausch (gif-IDA), aktuell in Version 3.1.

Quelle: Auswahl der Redaktion; die verbindliche Klassengliederung enthält der gif-Standard zum Immobiliendatenraum (Version 2.3) · Stand: Oktober 2026

Für die Daten selbst bildet gif-IDA ein hierarchisches Entity-Relationship-Modell (ERM) ab, das Mandant, Darlehen, Wirtschaftseinheit, Grundstück, Gebäude, Fläche/Mieteinheit, Mietvertrag, Kondition (Vertragsbedingungen wie Grundmiete und Wertsicherung), Gutachten und Projekte als einzelne, verknüpfte Datenobjekte zuordnet (gif-IDA Datenmodell). Für die TDD heißt das: Befunde lassen sich an konkrete Gebäude- und Flächenobjekte anhängen, statt in einer unstrukturierten Dokumentensammlung zu versanden.

Über das Datenmodell hinaus definiert gif-IDA prozessspezifische Importrichtlinien (Subsets), die den Datenaustausch auf den jeweiligen Anlass zuschneiden, unter anderem Subset 4.2 Kaufmännische Due Diligence, Subset 5.4 Grunddaten ESG (seit Version 3.0, vorher Portfoliomanagement) und Subset 5.5 Betriebskosten-Benchmarking (prozessspezifische Importrichtlinien). Für die technische Due Diligence sind vor allem die Gebäudedokumente relevant; die Subsets 5.4 und 5.5 liefern die Brücke zu den ESG- und Betriebskostensträngen, sind aber eigene Workstreams.

Der praktische Wert: Ein nach dem gif-Standard strukturierter Datenraum macht die Vollständigkeitsprüfung zur Checkliste statt zur Suche. Fehlende Dokumentenklassen (kein Brandschutzkonzept, keine Wartungsprotokolle der Aufzüge, kein gültiger Energieausweis) werden sofort sichtbar und übersetzen sich direkt in Risikoannahmen im Forecast.

Vom Befund zum CapEx-Forecast

Der Kern der TDD ist die Übersetzung von Zustandsbefunden in eine belastbare Kostenprognose über die Halteperiode. Drei Schritte strukturieren das.

Schritt 1: Kostengruppen nach DIN 276. Die DIN 276 (Kosten im Bauwesen) gliedert Kosten dreistufig in Kostengruppen, mit den Hundertern als oberster Ebene, etwa KG 300 Bauwerk-Baukonstruktionen und KG 400 Bauwerk-Technische Anlagen. Jeder TDD-Befund wird einer Kostengruppe zugeordnet. Das erzeugt eine standardisierte, prüfbare Struktur statt einer Liste loser Einzelposten und macht den Forecast über Objekte hinweg vergleichbar.

Schritt 2: Ermittlungsstufe sauber deklarieren. Die DIN 276 unterscheidet gestufte Kostenermittlungen. Welche Stufe in der TDD erreichbar ist, hängt vom Detaillierungsgrad des Datenraums und der Begehung ab, und sie sollte im Bericht offengelegt werden, statt eine Scheingenauigkeit vorzuspiegeln.

Quellen: § 2 Abs. 10 und 11 HOAI (Kostenschätzung, Kostenberechnung; die HOAI legt nach § 4 Abs. 1 die DIN 276 in der Fassung von 2008 zugrunde); Stufenfolge und Gliederungstiefe nach DIN 276:2018-12; Spalte TDD-Kontext: eigene Einordnung · Stand: Oktober 2026

Je früher die Stufe, desto größer die Unsicherheit. Ohne Entwurfsplanung erreicht ein TDD-Forecast in der Regel höchstens das Niveau einer Kostenschätzung; wer im Bieterprozess eine punktgenaue Zahl präsentiert, verkauft Scheinpräzision. Legen Sie deshalb im Bericht offen, welche Stufe erreicht ist, welche Bandbreite Sie ansetzen und worauf sie beruht.

Schritt 3: Hold-Period-Mapping. Aus den befundeten Maßnahmen und den verbleibenden Restnutzungsdauern der Bauteile entsteht ein Zeitstrahl. Eine Erfassungsschwelle hilft, den Forecast fokussiert zu halten: Legen Sie fest, ab welchem Betrag eine Maßnahme als CapEx-Einzelposten geführt wird und was über die laufende Instandhaltung läuft; die Grenze hängt von Objektgröße und Bilanzierungsrichtlinie ab. Die Maßnahmen werden auf die Halteperiode verteilt:

Quelle: eigene Darstellung; Fristen nach GModG (siehe Checkliste), Zuordnung bei Ankauf 2026 (Jahr 0 = 2026); bei späterem Ankauf rücken die Pflichtmaßnahmen in frühere Buckets · Stand: Oktober 2026

Ob die Halteperiode 5, 7 oder 10 Jahre beträgt, entscheidet, welche Maßnahmen überhaupt in den Käufer-Case fallen und welche dem Folgekäufer überlassen werden. Genau hier verknüpft sich die TDD mit der Strategiefrage Halten, sanieren oder verkaufen. Für mehrjährige Forecasts gehört eine Preissteigerungsannahme dazu: Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden waren im August 2026 um 6,0 % teurer als ein Jahr zuvor, der Neubau von Bürogebäuden um 5,7 % (Destatis). Wer Lebenszyklusbetrachtungen vertiefen will, findet die Methodik im Beitrag zu Lebenszykluskosten und Nutzungskosten nach DIN 18960.

Welche Pflichten gehören 2026/2027 in die technische Due Diligence?

Ein Teil der CapEx entsteht nicht aus Verschleiß, sondern aus Rechtspflichten. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29.07.2026 gilt und weitere Stufen ab dem 01.01.2027 hat, hat sich der Prüfkatalog für Ankäufe verschoben, vor allem bei Nichtwohngebäuden. Die folgende Checkliste gehört deshalb in jede TDD, deren Halteperiode über 2026 hinausreicht.

Stand 17.10.2026: Rechtsstand nach dem GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226) mit den Änderungen am Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) sowie nach der Heizkostenverordnung. Für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht; der Mindeststandard gilt nur für Nichtwohngebäude.

Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226 (§§ 40, 80, 86, 106 GModG und § 10 GEIG in der Fassung ab 01.01.2027); § 56, § 60b und § 43 GModG; § 5 HeizkostenV; § 5a CO2KostAufG; § 74 WHG; BKG (Bearbeitungsstand Q1/2026); GDV, 28.09.2026 · Stand: Oktober 2026

Für Wohngebäude bleibt die Liste kürzer: keine Sanierungspflicht, aber Nachrüstpflichten für die oberste Geschossdecke und für ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 35 und § 69 GModG), dazu die Heizungsprüfung ab sechs Einheiten und die Zählerpflicht. Was der Mindeststandard für Büro- und Gewerbebestände bedeutet, behandelt der Beitrag zu Mindeststandards und Effizienzklassen für Nichtwohngebäude; den neuen Ausweis erklärt Energieausweis für Gewerbe und Nichtwohngebäude.

Deferred Maintenance: Instandhaltungsstau quantifizieren

Aufgeschobene Instandhaltung (Deferred Maintenance) gehört zu den wertkritischsten Befunden der TDD. In der Verkehrswertermittlung wirkt sie auf zwei Wegen: Unterlassene Instandhaltungen können die Restnutzungsdauer verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV), und Baumängel und Bauschäden können besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sein, die über marktübliche Abschläge berücksichtigt werden, soweit sie nicht schon anderweitig erfasst sind (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Praktisch heißt das: Der quantifizierte Stau wird vom Kaufpreis abgezogen oder als Preisargument in die Verhandlung getragen.

Zur Plausibilisierung der Größenordnung dienen drei Anker:

• Modellansatz der ImmoWertV: Für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen setzt die ImmoWertV bei Wohnnutzung Instandhaltungskosten von 9,00 €/m² Wohnfläche und Jahr (Basis Oktober 2001) an, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen, jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Für 2026 ergibt das rund 14,4 €/m² (9,00 × 123,0 ÷ 77,1; Verbraucherpreisindex Oktober 2025 und Oktober 2001, Basis 2020 = 100). Für Büros, Praxen und Geschäfte gilt derselbe Wert, für SB-Märkte die Hälfte, für Lager-, Logistik- und Produktionshallen 30 %, jeweils wenn der Vermieter Dach und Fach trägt (Anlage 3 ImmoWertV).
• Peterssche Formel: Sie unterstellt über eine Nutzungsdauer von 80 Jahren Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der Herstellungskosten, also rund 1,9 % der Herstellungskosten pro Jahr (1,5 ÷ 80 = 1,875 %). Sie ist eine Faustformel aus der WEG-Praxis, keine Norm.
• Höchstsätze der II. BV: normierte Orientierungswerte aus dem preisgebundenen Wohnungsbau (Tabelle unten).

Die Sätze nach § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sind Höchstansätze für die Kostenmiete preisgebundener Wohnungen, keine harte TDD-Benchmark für reale Marktkosten. Die Ausgangswerte werden alle drei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben (§ 28 Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs. 4 II. BV), zuletzt zum 01.01.2026 um 8,37 %:

Quellen: § 28 II. BV; VdW Bayern, Pauschalen ab 01.01.2026 (Verbraucherpreisindex Oktober 2022: 113,5, Oktober 2025: 123,0) · Stand: Oktober 2026

Die Sätze erhöhen sich bei Wohnungen mit Aufzug und verringern sich, wenn der Mieter Kleinreparaturen trägt, seit 01.01.2026 um 1,63 € bzw. 1,70 €/m² und Jahr (Ausgangswerte 1,00 € und 1,05 €). Die systematische Bewertung des Staus über ein ganzes Portfolio behandelt der Beitrag Instandhaltungsstau im Portfolio bewerten, die Rücklagenseite der Beitrag Instandhaltungsrücklage vs. energetische Sanierung.

CapEx-Benchmarks und Plausibilisierung

Jeder Bottom-up-Forecast braucht einen Top-down-Gegencheck. Dafür eignen sich die oben genannten Modell- und Normwerte. Sie dienen der Plausibilisierung, nicht als Ersatz für die objektspezifische Begehung, und sie decken laufende Instandhaltung ab, keine Modernisierung und keine Pflichtinvestitionen nach GModG.

Für die Strukturierung des Forecasts empfehlen wir eine Dreiteilung. Sie ist eine Praxis-Gliederung, keine EPRA-Vorgabe: Die EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR, 4. Ausgabe, April 2024) enthalten keine CapEx-Kategorien (EPRA sBPR).

Quelle: eigene Darstellung (Praxis-Gliederung) · Stand: Oktober 2026

Die Dreiteilung ist eine Planungssicht, keine Bilanzierungsregel. Steuerlich zählen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach dem Ankauf zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % seiner Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); mehr dazu im Beitrag zur Aktivierung von Dekarbonisierungs-CapEx.

Diese Logik über typischerweise einen 10-Jahres-Horizont ist die Brücke zur laufenden Budgetierung im 10-Jahres-CapEx-Plan für Immobilienportfolios und zur CapEx-Budget-Allokation im Portfolio. Liegt der Bottom-up-Forecast für die laufende Instandhaltung deutlich unter den Modellwerten, fehlen wahrscheinlich Maßnahmen; liegt er weit darüber, sollten Einzelposten und Ermittlungsstufe überprüft werden.

Vom Einzelobjekt zum Portfolio

Der beschriebene Prozess funktioniert sauber für ein Objekt. Beim Ankauf eines Portfolios oder bei der laufenden Bestandssteuerung kippt die Skalierung: Eine vollständige TDD je Objekt ist über Dutzende Objekte zeitlich und budgetär oft nicht darstellbar. In der Praxis wird dann oft auf Pauschal-CapEx ausgewichen, und genau dort drohen Fehlbewertungen.

Hier hilft ein Vor-Filter: Mit einem einheitlichen energetischen Modell je Adresse lässt sich vor der teuren Objekt-TDD priorisieren, welche Objekte energetisch kritisch sind, wo Pflichtinvestitionen nach GModG drohen und wo das physische Klimarisiko hoch ist. Ein solches Screening ersetzt keine Begehung; es entscheidet, wohin die Begehung zuerst geht. Diese Verzahnung von CapEx und Bewertung zeigen die Beiträge zum Bewertungsabschlag im Immobilienfonds und zum Brown Discount auf den Immobilienwert.

Wovon wir abraten

• Reine Pauschal-CapEx ohne Objektbegehung. Ein einheitlicher Satz je m² über alle Objekte ist als grober Top-down-Filter brauchbar, als Forecast für eine konkrete Transaktion gefährlich. Verdeckte Großposten (ein erneuerungsbedürftiges Dach, eine veraltete Heizzentrale) werden so systematisch unterschätzt.
• Forecast ohne Zielpfad- und Pflichtenabgleich. Wer Sustainability-CapEx nicht separat ausweist und weder mit einem Dekarbonisierungspfad (etwa CRREM oder einem eigenen Klimapfad) noch mit den Pflichten nach GModG abgleicht, übersieht bei Nichtwohngebäuden echte Pflichtinvestitionen, etwa den Mindeststandard ab 2030 und die Gebäudeautomation bis Ende 2029.
• Scheingenauigkeit. Eine punktgenaue CapEx-Zahl ohne deklarierte Ermittlungsstufe ist irreführend. Geben Sie Ermittlungsstufe, Bandbreite und Annahmen offen aus.
• Datenraum-Lücken stillschweigend überbrücken. Fehlende Wartungsprotokolle oder Brandschutznachweise sind keine Nebensache, sondern Risikoannahmen, die explizit in den Forecast und die Verhandlung gehören.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine technische Due Diligence bei Immobilien?

Die technische Due Diligence (TDD) ist die systematische Prüfung des baulichen und technischen Zustands einer Immobilie vor einem Ankauf. Sie bewertet Substanz, technische Gebäudeausrüstung, Instandsetzungsbedarf und Risiken und mündet in einen Bericht mit Zustandsbewertung, priorisiertem Maßnahmenplan und einem CapEx-/OpEx-Forecast. Ziel ist eine belastbare Faktenbasis für Kaufpreis und Modell.

Was prüft eine technische Due Diligence konkret?

Geprüft werden Gebäudesubstanz, technische Gebäudeausrüstung, Instandsetzungsbedarf, Energieeffizienz, Wartungsstatus, Brandschutz und Umweltbelastungen. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gehören bei Nichtwohngebäuden auch der Energieausweis (ab 2027 als Bedarfsausweis, wenn ein neuer fällig wird), der Mindeststandard ab 2030 und die Gebäudeautomation über 70 kW dazu, bei Gebäuden ab sechs Einheiten die Heizungsprüfung bis 30.09.2027. Der Abschlussbericht enthält in der Regel eine Executive Summary, eine Zustandsbewertung, einen priorisierten Maßnahmenplan sowie Investitions- und Betriebskosten. Die Prüfung ist dokumenten- und stichprobenbasiert, keine flächendeckende Mängelaufnahme.

Wie wird der CapEx-Forecast in der TDD berechnet?

Befunde werden DIN-276-Kostengruppen zugeordnet, mit Mengen und Einheitspreisen bewertet und über die Halteperiode verteilt. Ohne Entwurfsplanung erreicht der Forecast höchstens das Niveau einer Kostenschätzung, die nach § 2 Abs. 10 HOAI auf der Vorplanung beruht; die angesetzte Bandbreite gehört offen in den Bericht. Für mehrjährige Forecasts kommt eine Preissteigerungsannahme hinzu: Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden waren im August 2026 um 6,0 % teurer als ein Jahr zuvor.

Was bedeutet Deferred Maintenance bzw. Instandhaltungsstau?

Deferred Maintenance bezeichnet aufgeschobene, eigentlich fällige Instandhaltung. In der Verkehrswertermittlung kann sie die Restnutzungsdauer verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV); Baumängel und Bauschäden können als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale über Abschläge den Wert mindern (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). In der Transaktion wird der quantifizierte Stau typischerweise vom Kaufpreis abgezogen oder als Verhandlungsargument genutzt.

Wie lange dauert eine technische Due Diligence beim Ankauf?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Sie hängt von Objektgröße, Nutzungsart, Zahl der Objekte und vor allem von der Vollständigkeit des Datenraums ab. Unvollständige Datenräume verlängern den Prozess und führen zu spät erkannten Risiken, die als Deal-Breaker oder als Kaufpreisabschläge wirken; ein nach dem gif-Standard strukturierter Datenraum beschleunigt die Vollständigkeitsprüfung.

Was kostet eine technische Due Diligence?

Die Kosten hängen stark von Objektgröße, Nutzungsart und gewünschtem Detaillierungsgrad ab und werden meist objektbezogen kalkuliert. Maßgeblich für das Preis-Leistungs-Verhältnis ist die erreichbare Ermittlungsstufe: Eine Kostenberechnung setzt eine Entwurfsplanung voraus und verlangt deutlich mehr Aufwand als eine Kostenschätzung. Eine pauschale Marktpreisangabe wäre an dieser Stelle nicht seriös.

Was ist der gif-IDA-Standard für den Datenraum?

gif-IDA ist die Richtlinie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) zum Austausch strukturierter Immobiliendaten zwischen Marktteilnehmern, aktuell in Version 3.1. Sie definiert Datenfelder, ein hierarchisches Entity-Relationship-Modell und prozessspezifische Subsets, etwa 4.2 für die kaufmännische Due Diligence und 5.4 für Grunddaten ESG. Für die Ablage der Dokumente im Datenraum gibt es einen eigenen gif-Standard mit einem Katalog von Dokumentenklassen (Version 2.3, 2024).

Worin unterscheiden sich technische, kaufmännische und ESG-Due-Diligence?

Die technische DD prüft den physischen Zustand und leitet den CapEx-Forecast ab. Die kaufmännische DD bewertet Mietverträge, Cashflows und die Plausibilität der Bewertung. Die ESG-DD analysiert Klima-, Transitions- und Taxonomie-Risiken. Alle drei greifen ineinander: Die TDD liefert die physische Faktenbasis, auf der kaufmännische und ESG-Bewertung aufsetzen.

Wie hoch sollte die CapEx-Rückstellung pro Quadratmeter sein?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Als Plausibilitätsanker dienen der Modellansatz der ImmoWertV (2026 rund 14,4 €/m² Wohnfläche und Jahr bei Wohnnutzung, Schönheitsreparaturen beim Mieter; Büros 100 %, Logistikhallen 30 % davon, wenn der Vermieter Dach und Fach trägt), die Höchstsätze der II. BV für preisgebundene Wohnungen (seit 01.01.2026 11,50 bis 18,62 €/m² und Jahr) und die Peterssche Formel (rund 1,9 % der Herstellungskosten pro Jahr). Alle drei decken laufende Instandhaltung ab, keine Modernisierung und keine Pflichtinvestitionen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.

Nächster Schritt: CapEx-Forecast vom Objekt aufs Portfolio skalieren

Eine objektscharfe technische Due Diligence bleibt unverzichtbar, aber sie skaliert schlecht über ein ganzes Portfolio, und vor dem Ankauf fehlt oft ein einheitlicher energetischer Blick auf alle Objekte. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Für jede Adresse erhalten Sie zusätzlich ein Klimarisiko-Screening zu physischen Gefahren. Bauteil- und Anlagendaten sind zunächst Annahmen nach Baualter, die Sie verfeinern; das Modell ersetzt keine Begehung. Testen Sie den Vor-Filter vor der Objekt-TDD: Gebäude per Adresse anlegen, energetischen Zustand, Sanierungsvarianten und Klimarisiko je Gebäude prüfen und mehrere Gebäude im Dashboard überblicken. Kostenlos starten · Gebäudeanalyse für Portfolios