ZIA ESG-KPI-Katalog 2026: 9 Umwelt-KPIs, 29 Datenpunkte erklärt

Für Bestandshalter mit 1 bis 100 Gebäuden ist die Liste praktisch wichtiger als die CSRD: Die meisten sind nicht CSRD-pflichtig, ihre Banken müssen ESG-Risiken aber nach den EBA-Leitlinien bewerten und fragen dafür Objektdaten ab. Wer die ZIA-Datenpunkte pflegt, bedient Bankfragebögen, Anfragen von Geschäftspartnern und Teile der Taxonomie-Prüfung aus einem Datensatz. Dieser Ratgeber zeigt alle 29 Datenpunkte nach der offiziellen Datei, das Mapping auf Taxonomie, SFDR und ESRS, ein Beispiel und die häufigsten Fehler.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Was ist der ZIA – und warum sein KPI-Katalog Marktstandard werden soll

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) ist der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Nach eigenen Angaben spricht er durch seine Mitglieder, darunter mehr als 30 Verbände, für rund 37.000 Unternehmen der Branche (Stand: Oktober 2025). Die KPI-Liste hat der ZIA 2024 als Projekt gestartet und am 07.05.2025 gemeinsam mit dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vorgestellt.

ZIA und vdp wollen die Liste ausdrücklich als neuen Standard etablieren und laden Kreditinstitute ein, ihre Fragebögen daran auszurichten (Pressemitteilung vom 07.05.2025). Für die Verbreitung spricht, dass sie laut der ZIA-Seite zur KPI-Liste bereits in mehrere Werkzeuge integriert ist, darunter ECORE ab der Fragebogenversion 2025_01. Rechtlich verbindlich ist sie trotzdem nicht. Für die Nutzungsart verweist sie auf die ZIA-„Taxonomie der Wirtschaftsimmobilien“; für Mietverträge hat der ZIA den Leitfaden „Green Lease 2.0“ veröffentlicht (siehe Green Lease für Gewerbeimmobilien).

Warum eine eigene ZIA-Liste neben ESRS und EU-Taxonomie?

Die europäischen Regeln setzen an verschiedenen Stellen an: CSRD und ESRS fragen nach Unternehmenskennzahlen, die Taxonomie nach einzelnen Wirtschaftstätigkeiten, die Bankenregulierung nach dem Risiko je Kredit und Sicherheit. Der ZIA hat in diesen Regelwerken über 450 immobilienbezogene Datenpunkte gefunden; allein durch Dopplungen halbierte sich die Zahl fast. Übrig blieben Datenpunkte, die regulatorisch nötig sind und im Einflussbereich des Eigentümers liegen. Mieterbezogene Wasserverbräuche oder Abfallmengen hat der ZIA deshalb bewusst ausgeschlossen (Begleitbericht, Stand 14.05.2025).

Die Liste betrachtet ausschließlich die Objektebene. Unternehmensbezogene Angaben, etwa zu Nachhaltigkeitsstrategie, Sozialem oder Governance, verweist der ZIA auf den gemeinsamen ESG-Datenkatalog für Großunternehmen von BdB, GDV und VÖB. Daran ändert auch die Vereinfachung der ESRS nichts: Die überarbeiteten Standards (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563) haben über 60 % weniger Pflicht-Datenpunkte, bleiben aber Unternehmensstandards.

Struktur des ZIA-vdp-KPI-Katalogs

Die Liste deckt nur die Säule E (Environment) auf Objektebene ab. Soziale und Governance-Daten sind ausgeschlossen, weil sie nach Auffassung des ZIA kommunal geregelt oder unternehmensbezogen sind, etwa im Deutschen Corporate Governance Kodex. Die 29 Datenpunkte verteilen sich auf vier Bereiche:

Quelle: ZIA-KPI-Liste V1.01 (14.05.2025) · Stand: Oktober 2026

Jeder Datenpunkt ist nach Neubau, Bestand, Renovierung und Abriss sowie nach Wohn- und Nichtwohngebäuden gekennzeichnet; die Liste ist daher nie für alle Aktivitäten zugleich vollständig relevant. Bei den Flächenmaßen genügt je nach Verfügbarkeit mindestens eine Angabe. So fragt eine Bank für ein Bürobestandsgebäude eine andere Teilmenge ab als für einen Wohnungsneubau.

Neben den 29 Datenpunkten enthält die Datei informativ zwölf weitere Datenpunkte mit perspektivischer Relevanz (etwa Elementarversicherung, begrünte und versiegelte Fläche, gebundener Kohlenstoff), 51 Datenpunkte, die vor allem für eine Taxonomie-Prüfung gebraucht werden, und zehn Datenpunkte, die der ZIA ausdrücklich nicht als Teil eines Reportings sieht. Dazu gehören Wasserverbrauch, im Betrieb anfallende Abfallmengen, vor Ort erzeugter Strom aus erneuerbaren Energien und das Vorliegen eines Sanierungsfahrplans.

Die 9 KPIs im Überblick

Quelle: ZIA-KPI-Liste V1.01 (14.05.2025) · Stand: Oktober 2026

Die 22 Basis-Datenpunkte und 7 freiwilligen Erweiterungen

Die Datenpunkte sind die Felder hinter den neun KPIs, jeweils mit Nummer, Einheit und Hinweisen. ZIA und vdp sprechen von 22 Basis- und 7 erweiterten, freiwilligen Datenpunkten. In der Excel-Datei V1.01 sind allerdings 21 Zeilen als „KPI-Basic“ und 8 als „KPI-Extended“ gekennzeichnet (Stand 17.10.2026). Für eine Abfrage maßgeblich sind die Nummern, die die Bank in ihrem Fragebogen nennt. Die Tabellen folgen der Kennzeichnung in der Datei.

Basis-Datenpunkte

Quelle: ZIA-KPI-Liste V1.01 (14.05.2025), Spalten „Optional“ und „Hinweise“ · Stand: Oktober 2026

Erweiterte, freiwillige Datenpunkte

Quelle: ZIA-KPI-Liste V1.01 (14.05.2025) · Stand: Oktober 2026

Die Liste bezieht sich vorrangig auf absolute Werte (etwa Tonnen CO₂e pro Jahr statt pro Quadratmeter), weil die Gesetzestexte unterschiedliche Flächenmaße verwenden. Intensitäten sollten Sie innerhalb eines Portfolios immer auf dasselbe Flächenmaß beziehen, empfiehlt der ZIA. Laut Begleitbericht dürfte sich die Verfügbarkeit der erweiterten Datenpunkte erst nach und nach verbessern.

Mapping ZIA-KPI auf CSRD/ESRS, EU-Taxonomie, SFDR und CRR

Der eigentliche Wert der Liste liegt im Daten-Mapping: Der ZIA hat 18 der 29 Datenpunkte die Regelwerke zugeordnet, aus denen sie stammen. Die ESRS-Bezüge der Datei folgen noch dem Standardsatz von 2023; die Tabelle nennt zusätzlich die Angabepflicht nach den überarbeiteten ESRS (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563, Pflicht ab dem Geschäftsjahr 2027).

Quellen: ZIA-KPI-Liste V1.01, Spalten „Regulatorische Grundlage“; Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288, Anhang I; Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563 · Stand: Oktober 2026

Ein gepflegter Datensatz je Objekt bedient damit mehrere Anforderungen zugleich. Zwei Missverständnisse halten sich hartnäckig: Der Pflichtindikator 17 der Offenlegungsverordnung (SFDR) betrifft nicht fossile Heizungen, sondern Immobilien, die der Gewinnung, Lagerung, dem Transport oder der Herstellung fossiler Brennstoffe dienen (ZIA-Datenpunkt 4-1). Und Indikator 18 aus Tabelle 1 misst den Anteil energieineffizienter Immobilien; Treibhausgasemissionen und Energieverbrauchsintensität sind zusätzliche Indikatoren aus Tabelle 2. Die Definitionen im Detail erklärt der Beitrag zu den SFDR-PAI-Indikatoren für Immobilienfonds.

Mindeststandards versus Empfehlungen

Die ZIA-Liste ist kein Gesetz, sondern eine Branchenempfehlung. Verbindlich wird sie nur dort, wo eine Bank sie in ihren Fragebogen übernimmt. Dass Banken überhaupt so detailliert fragen, hat regulatorische Gründe:

1. EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken (EBA/GL/2025/01). Sie gelten seit dem 11.01.2026, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab dem 11.01.2027. Banken sollen ESG-Risiken auch je Kreditnehmer bewerten; bei Immobilienfinanzierungen nennen die Leitlinien ausdrücklich den Grad der Energieeffizienz und eine Aufschlüsselung der immobilienbesicherten Portfolios nach der Energieeffizienz der Sicherheiten. Fehlen Daten, dürfen Banken Schätzungen oder Näherungswerte verwenden; mit besserer Datenlage sollen sie anstreben, weniger darauf zurückzugreifen.
2. §§ 26c und 26d KWG. Seit dem 01.04.2026 müssen Institute ESG-Risiken über mindestens zehn Jahre betrachten (§ 26c KWG) und einen ESG-Risikoplan mit Zielen und Kennzahlen führen (§ 26d KWG); für kleine und nicht komplexe Institute gilt die Pflicht zum Risikoplan erst ab dem 11.01.2027 (§ 64c Abs. 3 KWG).
3. MaRisk. Die BaFin hat diese Anforderungen mit dem Rundschreiben 06/2026 (BA) vom 30.06.2026 in die Mindestanforderungen an das Risikomanagement übernommen.

Wichtig: Welche Datenpunkte eine Bank tatsächlich verlangt, legt sie selbst fest. Der ZIA empfiehlt Eigentümern, zumindest die Basis-Datenpunkte vorzuhalten. Wie Banken die Leitlinien in der Kreditvergabe umsetzen, beschreibt der Beitrag zu den EBA-ESG-Leitlinien für Immobilienfinanzierungen.

Schritt-für-Schritt: erstes ZIA-konformes ESG-Reporting

Wer die Liste erstmals für einen Bestand befüllt, sollte iterativ vorgehen. Die Wochenangaben sind eine Planungsannahme für ein Portfolio mit einigen Dutzend Gebäuden, keine Vorgabe des ZIA.

Schritt 1 – Portfolio-Inventur (Wochen 1–2)

Erfassen Sie alle Liegenschaften mit Hauptnutzung (3-1), Fertigstellungsjahr (1-2), dem Datum des Bauantrags (1-1), das über die Einordnung als Neubau entscheidet, und mindestens einem Flächenmaß (5-1 bis 5-5). Prüfen Sie bei Gewerbeflächen, ob Teile für fossile Brennstoffe genutzt werden (4-1). Schon hier zeigt sich, wo die Energieausweis-Erfassung im Portfolio lückenhaft ist.

Schritt 2 – Energieausweise konsolidieren (Wochen 2–4)

Hinterlegen Sie je Objekt die Ausweisdatei (7-1), möglichst digital lesbar, sonst Klasse, Kennwerte und Gültigkeit (7-2 bis 7-7), sowie die Art des Ausweises (7-8). Abgelaufene Ausweise markieren Sie, denn Energieausweise gelten zehn Jahre. Für Nichtwohngebäude zeigen erst Ausweise, die ab dem 01.01.2027 ausgestellt werden, eine Klasse (A bis G). Muss ab diesem Datum für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder die Verlängerung eines Mietvertrags ein neuer Ausweis ausgestellt werden, ist es ein Bedarfsausweis; vorher ausgestellte Ausweise bleiben bis zum Ablauf gültig (Energieausweis für Nichtwohngebäude).

Schritt 3 – Verbrauchsdaten beschaffen (Wochen 4–8)

Erfassen Sie das Heizmedium (8-1) und die gemessenen Verbräuche (8-2, 8-3) aus Abrechnungen, bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom, unbereinigt und mit Angabe des Jahres. Beziehen Mieter ihre Energie selbst, helfen Datenklauseln im Mietvertrag, etwa nach dem Muster eines Green Lease.

Schritt 4 – THG-Bilanz berechnen (Wochen 6–10)

Verbräuche multipliziert mit Emissionsfaktoren ergeben die direkten (9-1) und indirekten Emissionen (9-2). Geben Sie an, ob die indirekten Emissionen markt- oder standortbasiert ermittelt sind (9-5), wie hoch der geschätzte Anteil ist (9-4) und gegebenenfalls den Emissionsfaktor des Lieferanten (9-6). Die Methodik erklärt der Beitrag zur CO₂-Baseline für Portfolios.

Schritt 5 – EU-Taxonomie und Klimarisiko (Wochen 10–14)

Prüfen Sie, ob ein Objekt taxonomiekonform ist (6-1). Für Bestandsgebäude (Aktivität 7.7) heißt das: Energieausweisklasse A oder Zugehörigkeit zu den besten 15 % des Bestands, bei großen Nichtwohngebäuden mit Anlagen über 290 kW zusätzlich ein effizienter Betrieb mit Energiemonitoring, und als Kriterium zur Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen (DNSH) eine Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung. Fällt die Prüfung positiv aus, ersetzt der Prüfbericht die 51 Taxonomie-Datenpunkte der Liste; fällt sie negativ aus oder fand keine statt, entfallen diese. Eine CRREM-Analyse ist nicht Teil der ZIA-Liste; die Einordnung des externen Standards finden Sie im Beitrag zum CRREM-Pfad.

Schritt 6 – Erweiterungen und Reporting (ab Woche 14)

Ergänzen Sie die erweiterten Datenpunkte (2-1, 2-2, 8-3, 9-3 bis 9-6) und, wo eine Bank danach fragt, informative Angaben wie die Elementarversicherung. Den Datensatz übertragen Sie dann in den Bankfragebogen oder in Ihre ESG-Software; die Nummern der Liste machen Felder zwischen Systemen vergleichbar.

Beispielrechnung: 12.000-m²-Bürogebäude in München

Ein fiktives Beispiel zeigt die Anwendung: ein Bürogebäude in München mit 12.000 m² Nettogrundfläche, fertiggestellt 1998, beheizt mit Gas und an einen Mieter vermietet.

Quellen: ZIA-KPI-Liste V1.01; Emissionsfaktoren: Umweltbundesamt, Erdgas (Brennwertbezug, Bezugsjahr 2020) und Umweltbundesamt, Strommix 2025 (Schätzung vom 23.03.2026); Gebäudedaten fiktiv · Stand: Oktober 2026

Die Faktoren des Umweltbundesamts erfassen nur CO₂; die ZIA-Liste fragt nach CO₂-Äquivalenten. Standortbasiert ergeben sich zusammen rund 360 t CO₂ oder rund 30 kg je m² und Jahr, gut die Hälfte davon aus der Gasheizung; mit Ökostrom sind es rund 17 kg je m² und Jahr. Das Profil zeigt, was die Bank sieht: ein Objekt ohne Nachweis der Taxonomiekonformität, einen Bedarfsausweis ohne Klasse und Emissionen, die vor allem aus der Heizung stammen.

Zwei Rahmenbedingungen gehören in die Einordnung. Weil das Gebäude 1998 errichtet wurde, gilt der Mindeststandard für Nichtwohngebäude nach § 40 Gebäudemodernisierungsgesetz (ab 2030) als eingehalten; das Gesetz sieht das für alle ab dem 01.01.1996 errichteten Nichtwohngebäude vor (BGBl. 2026 I Nr. 226). Und der Ausweis von 2024 bleibt bis zu seinem Ablauf gültig; erst ein ab dem 01.01.2027 ausgestellter Bedarfsausweis zeigt die neue Klasse A bis G.

Tools und Software, die den ZIA-Katalog unterstützen

Der ZIA führt auf seiner Seite Lösungen auf, in die die Liste integriert ist. Aus dieser Aufstellung:

Quelle: ZIA, Seite zur KPI-Liste · Stand: Oktober 2026

Die vollständige und aktuelle Aufstellung steht auf der ZIA-Seite. Bei der Auswahl der passenden ESG-Software zählt, ob ein Werkzeug die Datenpunkte mit Nummern, Einheiten und Hinweisen abbildet und nicht nur als freies Importfeld. Der ZIA selbst empfiehlt, die Daten in ein Entitätenmodell zu integrieren; für den Datenaustausch enthält die Excel-Datei zusätzlich ein Mapping auf die DIN SPEC 91475:2024-03.

Coalition-X und die Zukunft des digitalen ESG-Datenaustauschs

Die Coalition-X ist eine Forschungs- und Entwicklungsinitiative, die auf Basis der ZIA-KPI-Liste einen neutralen, überprüfbaren Austausch von ESG-Gebäudedaten vom Gebäude bis zur Bank aufbauen will. Laut ZIA-Pressemitteilung vom 23.10.2025 startete sie im Mai 2025. Für die Pilotphase hat die Jury des Innovationsprogramms für Geschäftsmodelle und Pionierlösungen des Bundeswirtschaftsministeriums (BMWE) eine Förderung von 300.000 Euro empfohlen. Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP koordiniert die Initiative wissenschaftlich, der ZIA hat die Schirmherrschaft übernommen; zu den Pilotpartnern gehört BNP Paribas Real Estate Investment Management.

Geplant ist ein Vertrauensrahmen mit unabhängiger Signier- und Verifizierungsinstanz: Gebäudedaten sollen signiert und damit in ihrer Herkunft nachweisbar zwischen Eigentümern, Dienstleistern und Banken fließen, ein einheitlicher Konnektor soll bilaterale Schnittstellen überflüssig machen. Laut ZIA sollte Anfang 2026 die Anbindung der ersten Pilotpartner beginnen; Ziel ist ein Ökosystem mit Marktplatz für Datendienste im Jahr 2027. Ob daraus ein Marktstandard wird, ist offen (Stand 17.10.2026).

ZIA-Liste, VSME und GdW-Arbeitshilfen: Wie passen die Standards zusammen?

Die ZIA-Liste ist nicht der einzige Rahmen, den Bestandshalter kennen sollten. Sie ergänzt sich mit Standards, die auf anderen Ebenen ansetzen:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560; GdW; GdW-Prüfungsverbände; ZIA-KPI-Liste V1.01 · Stand: Oktober 2026

Wer mehrere Standards bedienen muss, legt die Objektdaten am besten einmal nach der ZIA-Liste ab und leitet Unternehmenswerte daraus ab. Wie Arbeitshilfe 85, VSME-Leitfaden und GdW-Standard im Einzelnen aufgebaut sind, erklärt der Beitrag zu den GdW-ESG-Mindestanforderungen und der Arbeitshilfe 85.

Häufige Implementierungsfehler

In der Praxis wiederholen sich einige Stolperfallen, die sich mit der Struktur der Liste vermeiden lassen:

1. Bedarfs- und Verbrauchsausweis vermengt. Datenpunkt 7-8 verlangt die Art des Ausweises; Bedarfs- und Verbrauchskennwerte stehen in getrennten Feldern (7-3 bis 7-6). Wer beides mischt, erzeugt unvergleichbare Zeitreihen.
2. Uneinheitliche Flächen. Die Liste kennt fünf Flächenmaße: für Wohngebäude die Nutzungsfläche (NF) aus dem Energieausweis, für Nichtwohngebäude die Nettogrundfläche (NGF). Intensitäten sollten innerhalb eines Portfolios immer auf dasselbe Maß bezogen sein.
3. Methode der indirekten Emissionen fehlt. Die Liste fragt, ob die indirekten Emissionen markt- oder standortbasiert ermittelt sind (9-5). CSRD-pflichtige Unternehmen berichten beide Werte (in den überarbeiteten ESRS unter E1-8); eine Zahl ohne Methodenangabe lässt sich nicht einordnen.
4. Geschätzte Werte nicht gekennzeichnet. Datenpunkt 9-4 erfasst den Anteil geschätzter Emissionen, die Verbrauchstabelle (8-3) den geschätzten Anteil des Verbrauchs. Die EBA-Leitlinien erlauben Banken Schätzungen; mit besserer Datenlage sollen sie aber anstreben, weniger darauf zurückzugreifen.
5. Taxonomie-Konformität ohne Klimarisikobewertung. Für Bestandsgebäude (7.7) gehört zur Konformität neben Klasse A oder Top 15 % eine Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung. Die Taxonomie-Checkliste Immobilien hilft, Vollständigkeit zu sichern.
6. Nichtwohngebäude ohne Ableitungsmethode. Vor 2027 ausgestellte Ausweise für Nichtwohngebäude zeigen keine Effizienzklasse. Fragt die Bank trotzdem nach 7-2, ist die Ableitungsmethode zu nennen, laut ZIA-Liste etwa das Taxonomie-Modell Energieeffizienz des Fraunhofer IBP oder das Umrechnungsverfahren des BVI.
7. Soziales und Governance mit der ZIA-Liste begründet. Die Liste deckt nur Umweltdaten auf Objektebene ab. Für Unternehmensangaben einschließlich S und G verweist der ZIA auf den Datenkatalog von BdB, GDV und VÖB.
8. Werte ohne Bezugsjahr. Verbräuche (8-2, 8-3) und Emissionen (9-1 bis 9-3) verlangt die Liste je Jahr mit Angabe des Bezugsjahrs. Ohne Jahr entstehen keine vergleichbaren Zeitreihen.

Aktuelle Updates 2025 und 2026

• 05.05.2025: Excel-Fassung V1.00 der Liste.
• 07.05.2025: ZIA und vdp stellen die Liste vor.
• 14.05.2025: Version V1.01 mit Präzisierungen zu 2-1 und 2-2 (auch für Nichtwohngebäude) und zum Hinweis bei 9-2, dazu der Begleitbericht auf Deutsch und Englisch.
• Mai 2025: Start der Initiative Coalition-X auf Basis der Liste.
• 30.09.2025: GdW-Anwendungsleitfaden zum VSME.
• 23.10.2025: Förderempfehlung von 300.000 Euro für Coalition-X, Fraunhofer IBP als wissenschaftlicher Koordinator, ZIA-Schirmherrschaft.
• 11.01.2026: EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken gelten (kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab 11.01.2027).
• 01.04.2026: §§ 26c und 26d KWG in Kraft (Pflicht zum ESG-Risikoplan für kleine und nicht komplexe Institute ab 11.01.2027).
• 30.06.2026: MaRisk-Rundschreiben 06/2026 (BA).
• 21.09.2026: Überarbeitete ESRS und VSME im Amtsblatt der EU; die ESRS-Bezüge der ZIA-Datei (Fassung 2023) sind damit teilweise überholt.
• Stand 17.10.2026: Auf der ZIA-Seite steht weiter die Version V1.01. Eine regelmäßige Anpassung an neue Regulatorik ist angekündigt, aber nicht datiert.

Wer die Liste produktiv nutzt, sollte die ZIA-Seite zur KPI-Liste regelmäßig auf neue Versionen prüfen.

Was kostet die Implementierung?

ZIA und vdp nennen keine Kostenkennzahlen für die Umstellung auf die Liste; Pauschalwerte je Gebäude oder Lizenzspannen wären Schätzungen. Der Aufwand hängt vor allem von drei Faktoren ab:

• Energieausweise: Liegen sie für alle Objekte gültig und digital vor, sind die Datenpunkte 7-1 bis 7-8 schnell befüllt. Fehlen sie, entstehen Kosten für neue Ausweise.
• Verbrauchsdaten: Wo Versorger und Messdienstleister Daten digital liefern, ist der gemessene Verbrauch (8-2) Routine; wo Mieter Energie selbst beziehen, braucht es Datenfreigaben.
• Taxonomie-Prüfung: Nur wer taxonomiekonforme Objekte nachweisen will, braucht die Prüfung und den Prüfbericht für 6-1.

Der Nutzen liegt im Bankgespräch: Genau dafür haben ZIA und vdp die Liste entwickelt, um den Aufwand für die Datenerhebung vor allem auf Seiten des Kreditnehmers zu senken.

Fazit

Die ZIA/vdp-KPI-Liste ist die gemeinsame Branchenvorlage von ZIA und vdp für ESG-Datenabfragen zwischen Bank und Eigentümer. Neun Umwelt-KPIs mit 29 Datenpunkten je Objekt bündeln, was nach Einschätzung der über 35 beteiligten Akteure regulatorisch nötig und praktikabel ist. Für Bestandshalter ohne CSRD-Pflicht ist sie der praktische Maßstab, welche Daten je Gebäude vorliegen sollten, bevor die Bank fragt.

Strategisch wichtig ist, die Liste als Datenmodell und nicht nur als Excel-Datei zu verstehen. Jeder Datenpunkt sollte in den eigenen Systemen ein festes Feld mit klarem Verantwortlichen, Quelle und Bezugsjahr sein. Erst dann entsteht der Effekt, den Verband und Banken anstreben: einmal erheben, mehrfach verwenden. Das erleichtert auch das ESG-Benchmarking im Portfolio.

Wo Energieausweise oder Verbrauchsdaten fehlen, bleiben zentrale Felder der Liste leer: Energieausweis, Verbrauch und Emissionen. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Für jede Adresse erhalten Sie zusätzlich ein Klimarisiko-Screening zu physischen Gefahren. Berechnete Werte ersetzen keine gemessenen Verbräuche; geschätzte Anteile kennzeichnen Sie in der ZIA-Liste über die Datenpunkte 8-3 und 9-4. Mehr zur Gebäudeanalyse für Portfolios · Kostenlos starten

Häufige Fragen

Ist die ZIA-vdp-KPI-Liste verpflichtend?

Nein, sie ist eine Branchenempfehlung. Verbindlich wird sie erst, wenn eine Bank sie in ihren Fragebogen übernimmt. Dass Banken objektbezogene ESG-Daten abfragen, folgt aus den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, § 26c KWG und der MaRisk; welche Felder sie verlangen, entscheidet jede Bank selbst.

Wie viele KPIs und Datenpunkte enthält der Katalog wirklich – 22 oder 29?

Die Liste hat 9 KPIs mit 29 Datenpunkten. ZIA und vdp teilen sie in 22 Basis- und 7 erweiterte, freiwillige Datenpunkte; in der Excel-Datei V1.01 sind 21 Zeilen als „KPI-Basic“ und 8 als „KPI-Extended“ gekennzeichnet. Maßgeblich für eine Abfrage sind die Nummern von 1-1 bis 9-6.

Deckt der ZIA-Katalog auch Soziales und Governance ab?

Nein, die Liste ist bewusst auf Umweltdaten auf Objektebene begrenzt. Für unternehmensbezogene Angaben einschließlich Sozialem und Governance verweist der ZIA auf den gemeinsamen ESG-Datenkatalog für Großunternehmen von BdB, GDV und VÖB. Kleinere Unternehmen können ihre Unternehmensdaten nach dem freiwilligen VSME-Standard berichten.

Wie unterscheidet sich der ZIA-Katalog von GRESB?

GRESB bewertet Immobilienportfolios und -fonds auf Unternehmens- und Fondsebene; die Ergebnisse 2026 hat GRESB am 01.10.2026 veröffentlicht. Die ZIA-Liste beschreibt dagegen die Daten je Objekt, die Banken für Kreditentscheidungen abfragen. Mehr zu GRESB im Beitrag GRESB-Rating verbessern.

Was ist der Unterschied zwischen ZIA-Katalog und ESRS E1?

ESRS E1 gilt für CSRD-pflichtige Unternehmen und verlangt Unternehmenswerte, etwa den Energieverbrauch (E1-7) und die Scope-1-, -2- und -3-Emissionen (E1-8; Nummerierung der überarbeiteten ESRS, Pflicht ab dem Geschäftsjahr 2027). Die ZIA-Liste liefert die Daten je Gebäude. Gepflegte Objektdaten erleichtern daher auch einen ESRS-Bericht, ersetzen ihn aber nicht.

Müssen kleine Eigentümer oder Family Offices den Katalog anwenden?

Gesetzlich nicht. Ob und welche Datenpunkte eine Bank verlangt, legt sie selbst fest. Der ZIA empfiehlt Eigentümern, zumindest die Basis-Datenpunkte vorzuhalten; wer finanziert ist, sollte die Liste daher als Vorlage nutzen, um Bankfragen vorzubereiten.

Wie häufig wird die Liste aktualisiert?

Der ZIA kündigt eine regelmäßige Anpassung an neue Regulatorik an. Bisher gibt es die Versionen V1.00 vom 05.05.2025 und V1.01 vom 14.05.2025; bis zum 17.10.2026 ist keine neuere Version erschienen. Die ESRS-Bezüge der Datei folgen noch dem Standardsatz von 2023.

Welche Rolle spielt Coalition-X?

Coalition-X will den Austausch von ESG-Gebäudedaten zwischen Eigentümer und Bank über einen neutralen, überprüfbaren Datenrahmen auf Basis der ZIA-Liste digitalisieren. Der ZIA hat die Schirmherrschaft, das Fraunhofer IBP koordiniert wissenschaftlich, für die Pilotphase wurde eine BMWE-Förderung von 300.000 Euro empfohlen. Ziel ist laut ZIA ein Ökosystem mit Marktplatz für Datendienste im Jahr 2027.

Kann ich den ZIA-Katalog auch für ein einzelnes Gebäude verwenden?

Ja. Die Liste ist ausdrücklich objektbezogen aufgebaut und damit für Einzelobjekte ebenso geeignet wie für Portfolios. Über die Filter nach Neubau, Bestand, Renovierung und Abriss sowie Wohn- und Nichtwohngebäuden sehen Sie, welche Datenpunkte für Ihr Objekt relevant sind.

Wie integriert sich der Katalog in eine ESG-Software-Auswahl?

Achten Sie darauf, dass die Software die Datenpunkte mit Nummern, Einheiten und Hinweisen als feste Felder führt und nicht nur als Importfeld. Laut ZIA ist die Liste unter anderem in ECORE, Alasco und Predium integriert; die vollständige Aufstellung steht auf der ZIA-Seite. Eine Übersicht bietet der ESG-Software-Vergleich Immobilien.

Wie geht ein Wohnungsunternehmen mit dem Katalog um, das primär GdW-orientiert berichtet?

Die GdW-Arbeitshilfe 85 (CO₂e-Monitoring, 11.04.2025) und der GdW-Anwendungsleitfaden zum VSME (30.09.2025) setzen auf Unternehmensebene an. Die ZIA-Liste beschreibt die Objektdaten, die Banken abfragen. Wohnungsunternehmen können beides kombinieren: das Monitoring nach GdW-Methodik und die Ablage der Gebäudedaten in der Struktur der ZIA-Liste. Der GdW-Standard „ESG-Mindestanforderungen für Wohnungsunternehmen“ (Oktober 2025) nennt zudem zwölf ESG-Angaben, darunter Effizienzklassen des Bestands, Energiebezug sowie Scope 1 und 2; auch diese lassen sich aus gepflegten Objektdaten zusammenführen.

Weiterführende Ratgeber

• CSRD und Immobilien: wer nach Omnibus I noch berichten muss
• EBA-ESG-Leitlinien für Banken: warum Banken Objektdaten abfragen
• ESRS E1 Datenanforderungen Immobilien: Klimadaten im CSRD-Bericht
• EU-Taxonomie-Checkliste Immobilien: Kriterien und Schwellen der Taxonomie
• CO₂-Baseline Portfolio-Ersterfassung: Methodik der ersten CO₂-Bilanz
• EU-Taxonomie Immobilienkredit: Taxonomie in der Finanzierung
• SFDR-PAI-Indikatoren Immobilienfonds: PAI 17 und 18 richtig zuordnen
• ESG-Software Immobilien Vergleich: Werkzeuge für ESG-Daten
• GRESB-Rating verbessern: Benchmarking auf Portfolioebene
• CRREM-Pfad Immobilienportfolio: Transitionsrisiko mit dem externen CRREM-Standard einordnen