CRREM-Schwellenwerte je Gebäudetyp: Büro 2030 bei 21,2 kgCO₂

Das Wichtigste in Kürze

• Büro Deutschland (CRREM V2, 1,5 °C): Der THG-Schwellenwert sinkt von 53,9 kgCO₂/m²·a (2020) über 21,2 kgCO₂/m²·a (2030) auf 0,6 kgCO₂/m²·a (2050) (CRREM Global Decarbonisation Pathways, V2).
• Wohnen global (Multi-Family, CRREM 1,5 °C): 34,9 → 13,1 → 0,4 kgCO₂/m²·a für 2020/2030/2050 – dies sind globale Werte, keine deutschen (CRREM Global Decarbonisation Pathways, V2).
• Energiepfade: Die länderspezifische Mindesteffizienz-Untergrenze liegt klimaabhängig bei 40–70 kWh/m²·a; die Energiepfade plateauen ab 2035 (CRREM Risk Assessment Reference Guide V2).
• GRESB-2025-Realität (Ist): Der gemeldete Büro-Bestand liegt im Schnitt bei 43,9 kgCO₂/m² und 160,6 kWh/m² – das Doppelte des Büro-2030-Pfads (GRESB 2025 Real Estate Results).
• Lizenz: CRREM-Pfade für Research, Reporting und interne Entscheidungen sind kostenlos nutzbar – mit Attribution. Produkt-Embedding, kommerzielle Weitergabe oder Indexbau erfordern einen License-Partner-Vertrag (CRREM Pathways).

Wer eine offene CRREM-Zielpfad-Tabelle je Gebäudetyp sucht, findet meist nur Login-Schranken: GRESB und kommerzielle Plattformen zeigen die konkreten Schwellenwerte nur eingeloggt oder gegen Lizenz. Dabei ist die reine Datennutzung lizenzfrei. Dieser Artikel publiziert die CRREM-1,5-°C-Schwellenwerte je Asset-Typ ungesperrt als Referenz – mit der korrekten CRREM-V2-Attribution und dem entscheidenden Realitätsabgleich: dem GRESB-2025-Ist-Wert je Gebäudetyp. Für die Mechanik des Pfads selbst lohnt der CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio; wer den Schnittpunkt rechnen will, findet die Methodik unter Stranding Point ohne Excel berechnen.

Der wichtigste Befund vorweg: Der deutsche Büro-Pfad fordert für 2030 21,2 kgCO₂/m²·a, während der GRESB-Durchschnitt 2025 bei 43,9 kgCO₂/m² liegt – ein Faktor von rund 2. Genau diese Lücke ist das, was Sie als ESG- oder Portfoliomanager managen müssen, bevor sie sich in einen Bewertungsabschlag durch Stranding im NAV übersetzt.

Was ist ein CRREM-Zielpfad – und in welcher Einheit?

Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) definiert wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade für Immobilien, die mit den Pariser Klimazielen kompatibel sind. Jeder Pfad ist eine jährliche Trajektorie bis 2050 und wird in zwei Einheiten ausgedrückt: der Energieintensität in kWh/m²·a und der Treibhausgasintensität in kgCO₂e/m²·a (GRESB zu CRREM).

Für das institutionelle Reporting ist fast immer der 1,5-°C-Pfad relevant – nur er ist Paris-konform und anschlussfähig an EU-Taxonomie und SBTi. CRREM deckt dabei alle gängigen Asset-Klassen ab: Office, Retail, Warehouse, Hotel, Health, Lodges & Leisure und Data Centers auf der Gewerbeseite, dazu Residential getrennt nach EU und Non-EU (CRREM Global Decarbonisation Pathways).

Der Schnittpunkt Ihres Ist-Werts mit der fallenden Kurve ist der Stranding Point (seit der V2-Methodik offiziell „Misalignment Year"). CRREM ordnet das Stranding ausdrücklich in das breitere Transition Risk ein: potenzielle Wertabschläge durch direkte Klimafolgen sowie regulatorische und marktseitige Änderungen (CRREM Risk Assessment Reference Guide V2). Wie CRREM sich gegenüber einer °C-Metrik verhält, behandelt der Vergleich XDC versus CRREM als Klimametrik; die Definition und Mechanik des Pfads vertieft der CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio.

Die CRREM-Schwellenwerte nach Gebäudetyp (Tabelle)

Die folgende Tabelle zeigt die CRREM-1,5-°C-THG-Schwellenwerte in kgCO₂/m²·a für die Stützjahre 2020, 2030 und 2050. Beachten Sie die geografische Trennung: Die Büro-Werte beziehen sich auf Deutschland (CRREM-V2-Methodik), die Wohn-Werte sind global (Multi-Family). Wir geben die Wohn-Werte bewusst nicht als deutsche Zahlen aus, weil nur die globale Trajektorie quellenbelegt ist.

Alle Werte in kgCO₂e/m²·a, CRREM-1,5-°C-Pfad. Quelle der deutschen Büro-Werte: CRREM V2 (länderspezifischer Pfad Deutschland). Quelle der globalen Wohn-Werte: CRREM V2 (Multi-Family, global). Beide aus den CRREM Global Decarbonisation Pathways.

Für die Energiepfade gilt eine wichtige Besonderheit der V2-Methodik: Sie fallen nicht beliebig tief, sondern laufen in eine länderspezifische Mindesteffizienz-Untergrenze von 40–70 kWh/m²·a, die vom Klima des jeweiligen Landes abhängt (CRREM Risk Assessment Reference Guide V2). Diese Untergrenze ist der Punkt, ab dem weitere CO₂-Reduktionen vor allem aus der Dekarbonisierung des Energieträgers (Strom-/Fernwärmemix) kommen müssen, nicht aus weniger Verbrauch.

Drei Lesehinweise zu dieser Referenztabelle:

• Die Werte sinken nicht linear. Der steilste Abfall liegt zwischen 2020 und 2030; danach werden die jährlichen Schritte kleiner, aber das absolute Niveau ist bereits niedrig.
• 2050 ist nahezu null. Ein Restwert von 0,4–0,6 kgCO₂/m²·a entspricht faktisch einem nahezu klimaneutralen Betrieb – ohne nennenswerte fossile Wärmeerzeugung.
• Der eigene Asset-Typ entscheidet. Ein Logistik- oder Wohnobjekt startet auf einem deutlich niedrigeren Niveau als ein Büro – ein Wert von 25 kgCO₂/m² ist je nach Typ Pfadkonform oder bereits gestrandet.

V1 vs. V2: Warum die Schwellenwerte heute strenger sind

Wer ältere CRREM-Tabellen kennt, stolpert über deutlich höhere Werte. Das ist kein Fehler, sondern die Folge des Methodenwechsels von CRREM V1 auf V2. Beim deutschen Büro fiel allein die 2020-Baseline von 86 kgCO₂/m² (V1) auf 54 kgCO₂/m² (V2) (CRREM Risk Assessment Reference Guide V2). Eine V1-Tabelle aus dem Reporting 2022 ist damit für aktuelle Entscheidungen unbrauchbar.

Quelle: CRREM Risk Assessment Reference Guide V2.

Drei Punkte sind für die Praxis entscheidend. Erstens verschob V2 das operative Basisjahr von 2018 auf 2020. Zweitens reduzierte V2 das verbleibende globale 1,5-°C-CO₂-Budget von 519 auf 468 GtCO₂ – rund 10 Prozent weniger Spielraum, der sich über alle Pfade verteilt. Drittens plateauen die Energiepfade ab 2035 auf der erwähnten Untergrenze, statt unbegrenzt weiter zu fallen.

Gleichzeitig wurde CRREM enger mit der Science Based Targets initiative (SBTi) verzahnt: Seit der CRREM-SBTi-Kooperation gibt es gemeinsame Pfade für Bestandsgebäude in Nordamerika, APAC und Europa (CRREM and SBTi Collaboration and Pathway Application). Wer SBTi-Targets setzt, arbeitet faktisch mit derselben Datengrundlage – Details dazu unter SBTi Buildings Targets fürs Portfolio.

Konsequenz: Verwenden Sie ausschließlich V2-Pfade und kennzeichnen Sie im Reporting Version und Klimavariante. Ein 2030-Ziel von „21,2 kgCO₂/m²" ist nur dann nachvollziehbar, wenn dahinter „CRREM V2, 1,5 °C, Büro Deutschland" steht.

GRESB 2025: Wo der Bestand heute wirklich steht

Schwellenwerte sind die eine Hälfte der Geschichte; der Ist-Zustand ist die andere. Die GRESB-2025-Ergebnisse liefern den belastbarsten öffentlichen Durchschnitt: 1.002 Teilnehmer (Fund- und Asset-Manager) mit 2.382 Assessments (GRESB 2025 Real Estate Results). Die folgende Tabelle stellt diesen Ist-Wert je Asset-Typ neben das, was der Pfad fordert.

*Soll-Spalte nur dort, wo ein quellenbelegter 1,5-°C-Schwellenwert vorliegt. Ist-Werte: GRESB 2025. Soll-Werte: CRREM V2 (Büro DE) bzw. CRREM global (Wohnen).

Der Abgleich ist ernüchternd: Der durchschnittliche Büro-Bestand emittiert mit 43,9 kgCO₂/m² rund das Doppelte des 2030-Schwellenwerts von 21,2 kgCO₂/m². Handel liegt mit 58,4 kgCO₂/m² und 214 kWh/m² noch deutlich höher. Wohnen (25,2 kgCO₂/m²) und Industrie (21,1 kgCO₂/m²) starten günstiger – was die Bandbreite zwischen den Asset-Typen unterstreicht.

Regional zeigt GRESB ähnliche Spreizungen: Europa liegt mit 158,0 kWh/m² nahe am Büro-Schnitt, Asien führt mit 240,6 kWh/m² das Feld der höchsten Energieintensität an (GRESB 2025). Trotz der Lücke wachsen die Ambitionen: 81,5 Prozent der Entities haben eine Net-Zero-Policy, 58,7 Prozent ein konkretes Net-Zero-Commitment, und nur 22 Prozent der gemeldeten Assets gelten als hocheffizient. Wie GRESB und CRREM methodisch zusammenhängen und wie Sie Ihr Rating verbessern, behandelt GRESB-Rating verstehen und verbessern.

Den Stranding-Punkt richtig lesen

Der Stranding-Punkt ist nicht der Tag, an dem ein Gebäude wertlos wird – er ist das Jahr, in dem die Ist-Intensität die fallende Pfadkurve schneidet. Ab diesem Jahr ist das Objekt aus CRREM-Sicht „misaligned" und trägt ein erhöhtes Transitionsrisiko, weil es regulatorischen, mietseitigen und bewertungsseitigen Druck akkumuliert.

Drei Dinge entscheiden, wann dieser Punkt eintritt:

• Startniveau: Ein Büro bei 44 kgCO₂/m² schneidet den steil fallenden Pfad früher als eines bei 25.
• Maßnahmen-Timing: Jede Sanierung verschiebt die eigene Kurve nach unten – je früher, desto später der Schnittpunkt.
• Energieträger: Der Wechsel von Gas auf Wärmepumpe plus Grünstrom senkt die THG-Intensität oft stärker als die kWh-Intensität, weil der Emissionsfaktor sinkt.

Wichtig ist, den Ist-Wert kontinuierlich gegen den Zielpfad zu monitoren, statt ihn einmal jährlich zu berechnen – nur so erkennen Sie, ob eine Maßnahme den Schnittpunkt tatsächlich verschiebt. Die laufende Gegenüberstellung beschreibt Ist-Wert gegen den Zielpfad monitoren. Wer den Schnittpunkt ohne Excel-Bastelei berechnen will, findet die Methodik unter Stranding Point ohne Excel berechnen; die wertseitigen Folgen behandelt Stranded Assets vermeiden sowie der Brown Discount und Energieeffizienz.

CRREM-Daten nutzen: Lizenz und Attribution

Hier liegt das größte Missverständnis – und der Grund, warum die Schwellenwerte so selten offen publiziert werden. Die Lizenzlage ist klar zweigeteilt (CRREM Pathways):

Quelle: CRREM Pathways.

Konkret heißt das: Sie dürfen die CRREM-Pfade kostenlos für Ihr ESG-Reporting, Ihre Portfolioanalyse und interne Beschlussvorlagen verwenden, solange Sie CRREM korrekt als Quelle nennen (inklusive Version und Klimavariante). Was eine Lizenz erfordert, ist das Einbetten der Pfade in eine bezahlte Softwareoberfläche, die kommerzielle Weitergabe an Dritte und der Bau von Indizes oder Fondsprodukten auf CRREM-Basis. Genau deshalb arbeiten Softwareanbieter mit CRREM zusammen: Inzwischen sind über 29 Plattformen offiziell integriert oder lizenziert (CRREM Pathways).

Für Sie als Anwender ist die praktische Schlussfolgerung beruhigend: Für alles, was Sie intern entscheiden und berichten, brauchen Sie keine Lizenz – nur eine saubere Quellenangabe. Sobald Sie CRREM-Werte aber in ein verkauftes Produkt oder einen Index gießen wollen, führt am Partner-Vertrag kein Weg vorbei.

Grenzen – und wovon wir abraten

CRREM ist eine ausgezeichnete Benchmark, aber kein Allheilmittel. Vier Einschränkungen sollten Sie kennen, bevor Sie Investitionsentscheidungen darauf stützen.

CRREM ersetzt keine Objektrechnung. Die Pfade arbeiten mit Defaults und Durchschnittswerten je Land und Typ. Ob ein konkretes Gebäude den Pfad einhält, hängt von seiner realen Hülle, Anlagentechnik und Nutzung ab. Eine belastbare Aussage liefert erst ein objektscharfer DIN-V-18599-Gebäudemodell-Ansatz – nicht der generische Pfad. Verwechseln Sie den Pfad-Vergleich daher nicht mit einer Sanierungsplanung.

Global ist nicht Deutschland. Wie in der Haupttabelle gekennzeichnet, sind die hier belegten Wohn-Werte globale Multi-Family-Pfade. Für deutsche Objekte müssen Sie den länderspezifischen Pfad ziehen – sonst rechnen Sie mit der falschen Kurve. Warum sich Pfade je Land unterscheiden, erklärt der FAQ-Abschnitt.

CRREM liefert keinen Förder- oder Business-Case. Der Pfad sagt, wo Sie landen müssen – nicht, wie es sich rechnet. KfW-/BAFA-Förderung, CapEx-Allokation und der 20-Jahres-Business-Case sind separate Analysen. Wie Sie das Budget über das Portfolio verteilen, behandelt die Manage-to-Green-Strategie.

Eine Metrik ist selten genug. CRREM ist eine kgCO₂/m²-Misalignment-Logik; manche Investoren verlangen zusätzlich eine °C-Aussage. Den Unterschied behandelt XDC versus CRREM als Klimametrik.

Zur Einordnung der Größenordnung: Allein der öffentliche Nichtwohngebäude-Bestand in Deutschland (Bund, Länder, Kommunen) umfasst rund 350 Mio. m² NRF (dena/CRREM-Referenz). Und der Investitionsbedarf für einen klimaneutralen Wohngebäudebestand beläuft sich nach der ARGE Kiel / EY auf kumuliert 3,6 Bio. € bis 2045 (bis zu 150 Mrd. €/Jahr, nur Wohnen, Basis 2022) – bei einer nötigen Sanierungsrate von 1,8 Prozent statt rund 1 Prozent und mindestens 30 Mrd. € staatlicher Förderung pro Jahr (GdW-Pressemitteilung zur ARGE/EY-Studie).

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist ein CRREM-Zielpfad und wie ist er definiert?

Ein CRREM-Zielpfad ist eine wissenschaftsbasierte, jährliche Trajektorie der erlaubten Energie- und Treibhausgasintensität eines Gebäudetyps bis 2050, abgeleitet aus den Pariser Klimazielen. Er wird je Land und Asset-Klasse berechnet und in kWh/m²·a sowie kgCO₂e/m²·a ausgedrückt. Für institutionelles Reporting ist der 1,5-°C-Pfad maßgeblich.

In welcher Einheit werden CRREM-Schwellenwerte angegeben (kWh/m² oder kgCO₂/m²)?

In beiden. CRREM veröffentlicht für jeden Pfad eine Energieintensität in kWh/m²·a und eine Treibhausgasintensität in kgCO₂e/m²·a. Für Stranding-Analysen ist meist die THG-Intensität relevant, weil sie den Energieträgermix berücksichtigt; die Energieintensität zeigt zusätzlich die reine Verbrauchsdimension.

Wie hoch ist der CRREM-Schwellenwert 2030 für Büro- bzw. Wohngebäude in Deutschland?

Für Büro in Deutschland liegt der 1,5-°C-THG-Schwellenwert 2030 bei 21,2 kgCO₂/m²·a (CRREM V2). Für Wohnen ist nur ein globaler Multi-Family-Wert von 13,1 kgCO₂/m²·a belegt – dies ist kein deutscher Wert. Für deutsche Wohnobjekte sollten Sie den länderspezifischen CRREM-Pfad ziehen.

Wo finde ich die CRREM-Schwellenwerte als Tabelle und sind sie kostenlos?

Die Schwellenwerte stehen in diesem Artikel als offene Tabelle und können kostenlos für Research, Reporting und interne Entscheidungen genutzt werden – mit Attribution an CRREM. Viele Plattformen zeigen sie nur eingeloggt oder gegen Lizenz, weil das Embedding in bezahlte Software lizenzpflichtig ist; die reine Datennutzung ist es nicht.

Was ist der Unterschied zwischen CRREM V1 und V2 bei den Schwellenwerten?

V2 verschob das operative Basisjahr von 2018 auf 2020, reduzierte das globale CO₂-Budget von 519 auf 468 GtCO₂ und führte ein Plateau der Energiepfade ab 2035 ein. Konkret fiel etwa die deutsche Büro-Baseline 2020 von 86 (V1) auf 54 kgCO₂/m² (V2). Verwenden Sie ausschließlich V2-Werte und kennzeichnen Sie die Version.

Wie unterscheiden sich CRREM-Pfade nach Gebäudetyp (Büro, Wohnen, Handel, Logistik)?

Jeder Asset-Typ hat eine eigene Trajektorie mit eigenem Startniveau. Büro startet höher als Wohnen, Handel ist energieintensiv, Logistik/Industrie startet oft niedrig. Der GRESB-2025-Ist-Wert verdeutlicht die Spreizung: Büro 43,9, Handel 58,4, Wohnen 25,2 und Industrie 21,1 kgCO₂/m². Vergleichen Sie immer Ist und Soll desselben Typs.

Was bedeutet der CRREM-Stranding-Punkt für mein Gebäude?

Er markiert das Jahr, in dem die Ist-Intensität Ihres Gebäudes den fallenden Zielpfad schneidet. Ab diesem „Misalignment Year" gilt das Objekt aus CRREM-Sicht als nicht mehr pfadkonform und trägt ein erhöhtes Transitionsrisiko – mit potenziellen Folgen für Vermietbarkeit, Regulierung und Bewertung.

Wie hängen GRESB und CRREM zusammen?

GRESB nutzt CRREM als Referenz für die Klima-Ausrichtung der gemeldeten Portfolios und liefert mit seinen Assessments den belastbarsten öffentlichen Ist-Durchschnitt. 2025 nahmen 1.002 Teilnehmer mit 2.382 Assessments teil. CRREM definiert das Soll, GRESB dokumentiert das Ist – beide zusammen ergeben den Realitätsabgleich.

Darf ich CRREM-Daten in meiner eigenen Software oder im Reporting verwenden?

Im Reporting und für interne Entscheidungen: ja, kostenlos, mit Attribution. In einer eigenen bezahlten Software oder für Index- bzw. Fondskonstruktion: nur mit License-Partner-Vertrag. Über 29 Plattformen sind dafür offiziell mit CRREM lizenziert.

Warum unterscheidet sich der CRREM-Pfad je Land?

Weil Klimazone, Energieträgermix und Netzdekarbonisierung je Land verschieden sind. Daher hat auch die Mindesteffizienz-Untergrenze eine klimaabhängige Bandbreite von 40–70 kWh/m²·a. Ein global gemittelter Pfad würde deutsche Objekte falsch bewerten – ziehen Sie immer den länderspezifischen Pfad.

Nächster Schritt: Ihr Portfolio gegen den Pfad messen

Die Tabellen oben zeigen das Soll und den Markt-Durchschnitt – die entscheidende Zahl ist aber, wo Ihre Gebäude stehen. Reduco verwandelt jede Adresse in einen DIN-V-18599-Gebäude-Twin und stellt die objektscharfe Ist-Intensität direkt neben den CRREM-Zielpfad, inklusive Stranding-Jahr, KfW-/BAFA-Förderpotenzial und 20-Jahres-Business-Case – für ein einzelnes Objekt oder das gesamte Portfolio, ohne Datenupload. Wenn Sie sehen wollen, welche Assets wann den Pfad reißen und was die früheste Maßnahme kostet, starten Sie eine Portfolio-Analyse mit reduco.