CRREM-Schwellenwerte je Gebäudetyp: Büro 2030 bei 21,2 kgCO₂

Die CRREM Foundation veröffentlicht alle Pfade kostenlos auf crrem.org: als Download, für den CRREM Name, E-Mail-Adresse und Organisation abfragt, und im Pathway Explorer. Dieser Artikel zitiert daraus die deutschen Werte für die wichtigsten Stützjahre, mit der Quellenangabe, die CRREM verlangt. Für die Mechanik des Pfads lohnt der CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio; wer den Schnittpunkt mit dem eigenen Gebäude rechnen will, findet die Methodik unter Misalignment Year ohne Excel berechnen.

Der wichtigste Befund vorweg: In absoluten Werten fallen die Pfade in den 2020er-Jahren am steilsten. Für deutsche Büros sinkt der Schwellenwert von 32,9 kgCO₂/m² im Jahr 2026 auf 21,2 kgCO₂/m² im Jahr 2030, also um rund 36 % in vier Jahren, für Mehrfamilienhäuser um rund 37 %. Ein Büro, das 2026 mit 30 kgCO₂/m² knapp unter dem Pfad liegt, ist bei gleichbleibender Intensität schon 2027 darüber (Pfad 2027: 29,7). Genau diese Lücke müssen Sie als ESG- oder Portfoliomanager steuern, bevor sie sich womöglich in einen Bewertungsabschlag im Fonds-NAV übersetzt.

Was ist ein CRREM-Zielpfad – und in welcher Einheit?

Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) übersetzt ein globales CO₂-Budget, das mit der 1,5-°C-Grenze des Pariser Abkommens vereinbar ist, in jährliche Pfade je Land und Gebäudetyp. Herausgeber ist die CRREM Foundation in Amsterdam; ein Technical Council aus 13 unabhängigen Fachleuten überwacht die Methodik (CRREM, FAQ). Die Version v2.05 ist laut CRREM Library die erste Veröffentlichung der Stiftung.

Jeder Pfad wird in zwei Einheiten ausgedrückt: als CO₂-Intensität in kgCO₂/m²·a und als Energieintensität (EUI) in kWh/m²·a (CRREM Pathways). Der Standardpfad erfasst energiebedingtes CO₂ ohne F-Gase; für Gebäude mit erfassten Kältemittelverlusten gibt es eine eigene Variante inklusive F-Gase. Die Energiepfade umfassen alle Energieträger, also Strom, Gas, Öl, Fernwärme und -kälte, Biomasse und vor Ort erzeugte, selbst verbrauchte erneuerbare Energie. Gerechnet wird mit dem Verbrauch des ganzen Gebäudes, also von Vermieter und Mietern; Bezugsfläche ist die Brutto-Innenfläche (Gross Internal Area) ohne innenliegende Parkflächen (CRREM Technical Blueprint). Werte je m² Wohn- oder Mietfläche müssen Sie vor dem Vergleich umrechnen (CRREM Assessment Guide).

Stand 17.10.2026 veröffentlicht CRREM nur Pfade für das 1,5-°C-Szenario und erkennt nur diese für offizielle Risikoanalysen an; 2-°C-Pfade sind für das vierte Quartal 2027 angekündigt (CRREM Development Outlook). Für Deutschland gibt es Pfade für elf Gebäudetypen: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Büro, Einzelhandel in Innenstadtlage, Einkaufszentrum, Fachmarkt, Hotel, Logistik mit und ohne Kühlung, Gesundheitsimmobilien sowie Freizeit und Beherbergung.

Das Jahr, in dem die Intensität eines Gebäudes erstmals über dem Pfad liegt, heißt seit Juli 2025 CRREM Misalignment Year (früher „Stranding Year“). CRREM versteht es als Indikator für Transitionsrisiko, nicht als Zeitpunkt eines sicheren Wertverlusts.

Die CRREM-Schwellenwerte nach Gebäudetyp (Tabelle)

Die folgenden Tabellen zeigen die deutschen 1,5-°C-Pfade der Version v2.05 für die wichtigsten Stützjahre. Die erste Tabelle enthält die CO₂-Intensität, die zweite die Energieintensität.

CO₂-Schwellenwerte in kgCO₂/m²·a (Deutschland, 1,5 °C, v2.05):

Quelle: CRREM Foundation (2026). CRREM Global Pathways v2.05. Amsterdam (Datensatz, Auszug Deutschland, Standardpfad CO₂ ohne F-Gase, auf eine Nachkommastelle gerundet) · Stand: Oktober 2026

Energie-Schwellenwerte (EUI) in kWh/m²·a (Deutschland, 1,5 °C, v2.05):

Quelle: CRREM Foundation (2026). CRREM Global Pathways v2.05. Amsterdam (Auszug Deutschland, gerundet; die Untergrenze gilt ab dem genannten Jahr bis 2050) · Stand: Oktober 2026

Der Pathway Explorer auf crrem.org beschriftet seine Daten am 17.10.2026 noch mit der Version V2.04 vom August 2025; für Berichte zählt die herunterladbare Version v2.05. Kennzeichnen Sie im Reporting immer Version, Szenario, Land und Gebäudetyp.

Die Energiepfade fallen nicht beliebig tief: Sie erreichen 2034 oder 2035 eine Untergrenze, die je Gebäudetyp verschieden ist, in Deutschland von 25 kWh/m²·a für Logistik ohne Kühlung bis 110 kWh/m²·a für Einzelhandel in Innenstadtlage und Gesundheitsimmobilien. Ab dieser Untergrenze nimmt CRREM an, dass die weitere CO₂-Minderung aus dem Energieträger kommt, also aus grünerem Strom und grünerer Fernwärme, nicht aus weniger Verbrauch (CRREM, EUI-Methodik). Die Methodik der Energiepfade überarbeitet CRREM: Die öffentliche Konsultation läuft vom 06.10. bis 04.12.2026, die überarbeiteten Pfade sollen im vierten Quartal 2027 erscheinen, mit mindestens 120 Tagen Übergangszeit (CRREM, Konsultation zu den Energiepfaden).

Drei Lesehinweise zu diesen Referenztabellen:

• Die Werte sinken nicht linear. Der steilste Abfall in absoluten Werten liegt in den 2020er-Jahren; danach werden die jährlichen Schritte kleiner, das Niveau ist dann aber schon niedrig.
• 2050 ist nahezu null. Restwerte von 0,1 bis 0,7 kgCO₂/m²·a entsprechen einem Betrieb fast ohne fossile Energie.
• Der eigene Gebäudetyp entscheidet. 25 kgCO₂/m² liegen 2026 für ein Büro (Pfad 32,9) noch unter dem Pfad, für ein Mehrfamilienhaus (Pfad 19,7) schon darüber. Bei gemischt genutzten Gebäuden gewichtet CRREM die Pfade nach Flächenanteilen.

V1 vs. V2: Warum die Schwellenwerte heute strenger sind

Wer ältere CRREM-Tabellen kennt, stößt auf höhere Werte. Das ist kein Fehler, sondern die Folge der überarbeiteten Methodik: Mit der zweiten Pfadgeneration verschob CRREM das Basisjahr von 2018 auf 2020 und setzte das verbleibende globale CO₂-Budget ab 2020 mit 468 statt 519 Gt CO₂ an, also rund 10 % niedriger. Weil der Immobiliensektor zudem mehr verbraucht hatte als im ersten Pfad vorgesehen, wurden die Pfade steiler (CRREM, Downscaling-Methodik).

Seit 2025 hat CRREM Pfade und Emissionsfaktoren mehrfach aktualisiert:

Quelle: CRREM Foundation, Library „Pathways & Datasets“ (Versionshistorie) und Änderungsprotokoll · Stand: Oktober 2026

Gleichzeitig ist CRREM eng mit der Science Based Targets initiative (SBTi) verzahnt: Beide haben 1,5-°C-Pfade für die Nutzungsphase von Gebäuden gemeinsam entwickelt, CRREM hat sie im Januar 2023 veröffentlicht, und die SBTi nutzt sie in ihren Buildings-Kriterien (CRREM und SBTi). Wer SBTi-Ziele für Gebäude setzt, arbeitet damit mit derselben Datengrundlage; Details dazu unter SBTi Buildings Targets fürs Portfolio.

Konsequenz: Arbeiten Sie mit der jeweils neuesten Version und nennen Sie im Reporting Version und Szenario. Ein 2030-Ziel von „21,2 kgCO₂/m²“ ist nur nachvollziehbar, wenn dahinter „CRREM Global Pathways v2.05, 1,5 °C, Büro Deutschland“ steht.

GRESB 2025: Wo der Bestand heute wirklich steht

Die Schwellenwerte sind die eine Hälfte; der Ist-Zustand ist die andere. Ein umfassendes Bild institutioneller Portfolios liefert GRESB: Am Real Estate Assessment 2025 nahmen 1.002 Fondsmanager mit 2.382 Assessments teil (GRESB, 15.10.2025). Nur 22 % der gemeldeten Assets erfüllten den ASHRAE-Standard 100 für hohe Energieeffizienz. Gleichzeitig hatten 81,5 % der bewerteten Einheiten eine Net-Zero-Policy, 66,4 % konkrete Ziele und 58,7 % ein Net-Zero-Commitment.

Die Ergebnisse 2026 hat GRESB am 01.10.2026 an die Teilnehmer veröffentlicht; eine öffentliche Auswertung ist für Mitte Oktober 2026 angekündigt (GRESB Public Results). Für deutsche Bestände sind GRESB-Durchschnitte nur bedingt aussagekräftig, weil die Daten global sind und von teilnehmenden, meist institutionellen Fonds stammen. Wie GRESB und CRREM zusammenhängen und wie Sie Ihr Rating verbessern, behandelt GRESB-Rating verstehen und verbessern.

Den Stranding-Punkt richtig lesen

Was im Markt oft noch Stranding-Punkt heißt, nennt CRREM seit Juli 2025 Misalignment Year: das erste Jahr, in dem die fortgeschriebene Intensität eines Gebäudes über dem Pfad liegt. CRREM weist es getrennt für Energie und CO₂ aus und rechnet standardmäßig mit konstantem Verbrauch und einem sinkenden Emissionsfaktor für Strom (Assessment Guide, Schritt A6). Ab diesem Jahr gilt das Objekt aus CRREM-Sicht als nicht mehr auf 1,5-°C-Kurs und trägt ein erhöhtes Transitionsrisiko.

Wie früh dieser Punkt kommt, hängt vor allem am Startniveau. Vereinfacht ohne sinkenden Strom-Emissionsfaktor gerechnet: Ein deutsches Büro mit konstant 44 kgCO₂/m² liegt seit 2023 über dem Pfad (2023: 43,2), eines mit 25 kgCO₂/m² ab 2029 (2029: 23,9). Drei Dinge verschieben den Schnittpunkt:

• Startniveau: Je höher die Ist-Intensität, desto früher der Schnittpunkt.
• Maßnahmen-Timing: Jede Sanierung senkt die eigene Kurve; je früher sie kommt, desto später liegt der Schnittpunkt.
• Energieträger: Der Wechsel von Gas auf eine Wärmepumpe senkt Verbrauch und CO₂ zugleich. Wie stark die CO₂-Intensität danach weiter fällt, hängt am Emissionsfaktor des Stroms, der in der CRREM-Rechnung bis 2050 sinkt.

Rechnen Sie den Ist-Wert jährlich mit den Verbrauchsdaten des Vorjahres neu; nur so sehen Sie, ob eine Maßnahme den Schnittpunkt tatsächlich verschiebt. Den laufenden Abgleich beschreibt der CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio. Die wertseitigen Folgen behandeln Stranded Assets vermeiden und Brown Discount und Energieeffizienz.

CRREM-Daten nutzen: Lizenz und Attribution

Hier liegt ein häufiges Missverständnis. Die Bedingungen der CRREM Foundation unterscheiden klar zwischen kostenloser Nutzung mit Quellenangabe und Nutzungen, die einen Vertrag erfordern (Use of CRREM Data):

Quelle: CRREM Foundation, „Use of CRREM Data“, Terms of Use v1.0 vom 24.04.2026 · Stand: Oktober 2026

Die Quellenangabe folgt dem Zitierblock der CRREM Library, etwa „CRREM Foundation (2026). CRREM Global Pathways v2.05. Amsterdam.“, möglichst mit Link auf crrem.org. Die in der Pfad-Datei selbst enthaltenen Nutzungsbedingungen sind strenger formuliert: Sie verlangen für die Einbindung der Pfade in Software oder Online-Plattformen generell eine schriftliche Zustimmung der Stiftung.

CRREM-Daten in kommerzielle Software einbetten dürfen nur Lizenzpartner: Das Verzeichnis auf crrem.org führt am 17.10.2026 39 License Partners. Seit 10.08.2026 akkreditiert CRREM zudem Beratungsunternehmen, die die Methodik anwenden (Accredited Service Providers).

Für Sie als Bestandshalter ist die Schlussfolgerung beruhigend: Für alles, was Sie intern entscheiden, mit Ihrer Bank besprechen und berichten, brauchen Sie keine Lizenz, nur eine saubere Quellenangabe. Sobald Sie CRREM-Daten weiterverkaufen, in Software für Dritte einbetten oder zum wesentlichen Bestandteil eines Index, Ratings oder Fondsprodukts machen, führt am Vertrag mit der CRREM Foundation kein Weg vorbei.

Grenzen – und wovon wir abraten

CRREM ist eine wertvolle Benchmark, aber kein Allheilmittel. Fünf Einschränkungen sollten Sie kennen, bevor Sie Investitionsentscheidungen darauf stützen.

CRREM ersetzt keine Objektrechnung. Die Pfade beschreiben das Soll für einen Gebäudetyp in einem Land. Den Ist-Wert bildet CRREM aus dem gemessenen Jahresverbrauch des ganzen Gebäudes; modellierte Werte sind laut Assessment Guide v1.03 zulässig, Messdaten aber bevorzugt. Warum ein Gebäude über dem Pfad liegt und welche Maßnahme es zurückbringt, hängt von Hülle, Anlagentechnik und Nutzung ab; das zeigt erst eine Energie- und CO₂-Bilanz des einzelnen Gebäudes, etwa nach DIN V 18599. Verwechseln Sie den Pfadvergleich daher nicht mit einer Sanierungsplanung.

Land, Typ und Fläche müssen passen. Ein Pfad eines anderen Landes oder Gebäudetyps führt zu falschen Ergebnissen, ebenso der Vergleich eines Werts je m² Wohnfläche mit einem Pfad je m² Brutto-Innenfläche. Warum sich Pfade je Land unterscheiden, erklärt der FAQ-Abschnitt.

CRREM liefert keinen Förder- oder Business-Case. Der Pfad sagt, wo Sie landen müssen, nicht, wie es sich rechnet. Förderung, Budgetverteilung und Wirtschaftlichkeit sind eigene Analysen: Wie Sie das Budget über das Portfolio verteilen, behandelt die Manage-to-Green-Strategie, was eine vermiedene Tonne CO₂ kostet, die Seite zu CO₂-Vermeidungskosten.

CRREM ist kein Gesetz. Gesetzlich verbindlich ist in Deutschland (Stand 17.10.2026) für Nichtwohngebäude der Mindeststandard nach § 40 GModG: Ab 01.01.2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache, mit weiten Ausnahmen. Ab 01.01.2027 erhalten Nichtwohngebäude zudem Energieausweise mit Klassen A bis G. Details: Mindeststandards für Nichtwohngebäude und Energieausweis für Gewerbeimmobilien.

Eine Metrik ist selten genug. CRREM misst Intensitäten je Quadratmeter; Temperaturmetriken drücken die Ausrichtung eines ganzen Portfolios dagegen in Grad Celsius aus. Den Vergleich solcher Metriken behandelt der CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist ein CRREM-Zielpfad und wie ist er definiert?

Ein CRREM-Zielpfad ist eine wissenschaftsbasierte, jährliche Trajektorie der höchstens zulässigen Energie- und CO₂-Intensität eines Gebäudetyps bis 2050, abgeleitet aus einem globalen CO₂-Budget für die 1,5-°C-Grenze. Er wird je Land und Gebäudetyp berechnet und in kWh/m²·a sowie kgCO₂/m²·a ausgedrückt. Stand 17.10.2026 veröffentlicht CRREM nur 1,5-°C-Pfade.

In welcher Einheit werden CRREM-Schwellenwerte angegeben (kWh/m² oder kgCO₂/m²)?

In beiden. CRREM veröffentlicht für jeden Pfad eine Energieintensität in kWh/m²·a und eine CO₂-Intensität in kgCO₂/m²·a, jeweils bezogen auf die Brutto-Innenfläche. Der Standardpfad erfasst energiebedingtes CO₂; die Variante mit F-Gasen nutzen Sie nur, wenn Sie Kältemittelverluste vollständig erfassen und diese ins Gewicht fallen. Das Misalignment Year weist CRREM für Energie und CO₂ getrennt aus.

Wie hoch ist der CRREM-Schwellenwert 2030 für Büro bzw. Wohngebäude in Deutschland?

Nach CRREM Global Pathways v2.05 (1,5 °C) liegt der Schwellenwert 2030 in Deutschland für Büros bei 21,2 kgCO₂/m²·a, für Mehrfamilienhäuser bei 12,5 kgCO₂/m²·a und für Einfamilienhäuser bei 15,2 kgCO₂/m²·a. Die Energiewerte 2030 betragen 108,6 kWh/m²·a für Büros und 77,4 kWh/m²·a für Mehrfamilienhäuser.

Wo finde ich die CRREM-Schwellenwerte als Tabelle und sind sie kostenlos?

Die vollständigen Pfade stellt die CRREM Foundation kostenlos auf crrem.org bereit: als Download der Library v2.05 (nach Angabe von Name, E-Mail-Adresse und Organisation) und im Pathway Explorer. Dieser Artikel zeigt die deutschen Werte der wichtigsten Stützjahre. Für Risikoanalyse, Finanzierung und Reporting ist die Nutzung mit Quellenangabe kostenlos; für die Einbettung in kommerzielle Software und die Weitergabe ganzer Datensätze brauchen Sie einen Vertrag mit der CRREM Foundation.

Was ist der Unterschied zwischen CRREM V1 und V2 bei den Schwellenwerten?

Mit der zweiten Pfadgeneration hat CRREM das Basisjahr von 2018 auf 2020 verschoben und das verbleibende globale CO₂-Budget von 519 auf 468 Gt CO₂ gesenkt; die Pfade wurden dadurch steiler. Seither gab es mehrere Updates; maßgeblich ist am 17.10.2026 die Version v2.05 vom 30.04.2026. Verwenden Sie die jeweils neueste Version und kennzeichnen Sie sie im Reporting.

Wie unterscheiden sich CRREM-Pfade nach Gebäudetyp (Büro, Wohnen, Handel, Logistik)?

Jeder Gebäudetyp hat einen eigenen Pfad mit eigenem Startniveau. Für 2030 reichen die deutschen Werte von 6,0 kgCO₂/m²·a für Logistik ohne Kühlung über 12,5 für Mehrfamilienhäuser und 21,2 für Büros bis 28,0 für Einzelhandel in Innenstadtlage und 28,8 für Einkaufszentren. Vergleichen Sie Ihr Gebäude immer mit dem Pfad desselben Typs; bei gemischter Nutzung gewichtet CRREM die Pfade nach Flächenanteilen.

Was bedeutet der CRREM-Stranding-Punkt für mein Gebäude?

Er markiert das Jahr, in dem die Intensität Ihres Gebäudes den fallenden Pfad überschreitet. CRREM nennt diesen Punkt seit Juli 2025 Misalignment Year. Ab dann gilt das Objekt als nicht mehr auf 1,5-°C-Kurs und trägt ein erhöhtes Transitionsrisiko, mit möglichen Folgen für Vermietbarkeit, Finanzierung und Bewertung.

Wie hängen GRESB und CRREM zusammen?

GRESB gehörte zum ursprünglichen CRREM-Konsortium und bewertet im Transition Risk Report die Assets seiner Teilnehmer gegen die CRREM-Pfade. CRREM definiert das Soll, GRESB sammelt Ist-Daten institutioneller Portfolios: 2025 nahmen 1.002 Fondsmanager mit 2.382 Assessments teil.

Darf ich CRREM-Daten in meiner eigenen Software oder im Reporting verwenden?

Im Reporting, in der Risikoanalyse und in internen Modellen: ja, kostenlos und mit Quellenangabe. Wer CRREM-Daten in kommerzielle Software, SaaS oder Analyseprodukte für Dritte einbettet, Indizes oder Fonds darauf baut oder ein Produkt „CRREM-compatible“ nennt, braucht einen License-Partner-Vertrag. Das Verzeichnis auf crrem.org führt am 17.10.2026 39 solcher Partner.

Warum unterscheidet sich der CRREM-Pfad je Land?

Weil Gebäudebestand, Klima, Energiemix und Flächenwachstum je Land verschieden sind. CRREM leitet aus dem globalen Budget einen Anteil für Immobilien ab, verteilt ihn nach Fläche, Energiemix und Netz-Emissionsfaktoren auf die Länder und danach auf die Gebäudetypen. Auch die Untergrenzen der Energiepfade unterscheiden sich, in Deutschland je nach Typ von 25 bis 110 kWh/m²·a. Ein Pfad eines anderen Landes würde deutsche Objekte falsch bewerten.

Nächster Schritt: Ihr Portfolio gegen den Pfad messen

Die Tabellen zeigen das Soll; entscheidend ist, wo Ihre Gebäude stehen. Für den Abgleich mit dem Pfad brauchen Sie den gemessenen Verbrauch des ganzen Gebäudes, für die Planung der Maßnahmen zusätzlich eine Energie- und CO₂-Bilanz je Gebäude. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Den Abgleich mit den Werten dieser Tabelle nehmen Sie selbst vor; der Klimapfad in reduco ist ein eigener Zielpfad und kein CRREM-Pfad. Kostenlos starten · Lösung für Immobilienunternehmen