Green Asset Ratio berechnen: GAR im Immobilienportfolio der Bank

Die niedrigen Werte haben methodische Gründe. Die Formel steht in Anhang V der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178, angerechnet wird aber nur, was nachweislich die technischen Bewertungskriterien erfüllt. Bei Immobilienkrediten fehlt dafür oft schon der Energieausweis im Kreditsystem: Laut einer Auswertung der EZB-Bankenaufsicht vom November 2024 verfügten weniger als zehn beaufsichtigte Banken für mehr als die Hälfte ihrer Wohn- und Gewerbeimmobilien-Sicherheiten über tatsächliche, nicht geschätzte Energieausweisdaten.

Dieser Ratgeber richtet sich an ESG-Verantwortliche und Säule-3-Berichterstatter in Banken und an Bestandshalter, die wissen wollen, welche Gebäudedaten ihre Bank braucht. Eng verzahnt sind die EBA-ESG-Leitlinien für Banken bei Immobilienkrediten, die EU-Taxonomie im Immobilienkredit, der EZB-Klimafaktor im Immobilienkredit und die PCAF-Methodik für finanzierte Emissionen im Immobilien-Kreditportfolio.

Stand 17.10.2026: Die GAR legen Banken offen, die nach Art. 8 der Taxonomie-Verordnung berichten. In Deutschland sind das bis zur Umsetzung der CSRD große Kreditinstitute mit mehr als 500 Beschäftigten, die nach § 340a Abs. 1a HGB eine nichtfinanzielle Erklärung abgeben; ein deutsches CSRD-Gesetz ist nicht verabschiedet. Die Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 beschränkt die Berichtspflicht ab dem Geschäftsjahr 2027 auf Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz. Die Datenanfragen an Kreditnehmer mit 1 bis 100 Gebäuden beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Was ist die Green Asset Ratio? Definition, Rechtsgrundlage, Zweck

Die Green Asset Ratio zeigt den Anteil der Aktiva einer Bank, mit denen sie Tätigkeiten finanziert, die nach der EU-Taxonomie ökologisch nachhaltig sind, gemessen an den erfassten Aktiva. Taxonomiekonform ist eine Tätigkeit nach Art. 3 der Taxonomie-Verordnung, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zu mindestens einem der sechs Umweltziele leistet, keines der anderen Ziele erheblich beeinträchtigt (DNSH), den Mindestschutz einhält und die technischen Bewertungskriterien erfüllt.

Die GAR ist eine Offenlegungskennzahl; an sie knüpft keine Eigenkapitalanforderung an. Banken legen sie im Lagebericht nach Art. 8 der Taxonomie-Verordnung offen, große börsennotierte Institute bisher zusätzlich in der Säule-3-Offenlegung nach Art. 449a CRR. Diesen zweiten Weg will die EBA mit ihrem finalen ITS-Entwurf vom 22.06.2026 schließen.

Rechtsrahmen im Überblick

Quellen: EUR-Lex (Amtsblatt-Texte der genannten Rechtsakte), EBA · Stand: Oktober 2026

Anzugeben ist die GAR für den Bestand (Stock) und für das Neugeschäft des Jahres (Flow), jeweils auf Basis der Umsatz- und der CapEx-Kennzahlen der finanzierten Unternehmen.

Erstveröffentlichung 2024: Wie aus Theorie Pflicht wurde

Die Offenlegung kam in zwei Stufen (Art. 10 der Delegierten Verordnung 2021/2178). In den Jahren 2022 und 2023 legten Finanzunternehmen noch keine Konformitätsquote offen, sondern nur Anteile an ihren Gesamtaktiva: den Anteil taxonomiefähiger Tätigkeiten und die Anteile der ausgenommenen Risikopositionen. Seit dem 1. Januar 2024 legen sie die eigentlichen Kennzahlen offen, also erstmals die GAR für das Geschäftsjahr 2023. Die Kennzahlen für das Handelsbuch und für Gebühren und Provisionen sollten ab 2026 folgen; die Delegierte Verordnung (EU) 2026/73 hat sie auf den 1. Januar 2028 verschoben. Finanzunternehmen, die keine taxonomiekonformen Tätigkeiten für sich in Anspruch nehmen, dürfen bis 31.12.2027 statt der Vorlagen eine Standarderklärung in den Lagebericht aufnehmen (Art. 7 Abs. 9 der Delegierten Verordnung 2021/2178 in der Fassung von 2026).

Mit ihrem ESG-Dashboard meldete die EBA am 25.04.2025 auf Basis der Säule-3-Daten großer börsennotierter Institute, die GAR liege im Durchschnitt knapp unter 3 % (Stichtage 31.12.2023 und 30.06.2024). Am 06.08.2025 empfahl die EBA den Aufsichtsbehörden, die Säule-3-Vorlagen 6 bis 10 bis zum Inkrafttreten geänderter Standards nicht vorrangig durchzusetzen. In ihrem finalen ITS-Entwurf vom 22.06.2026 fallen die Taxonomie-Vorlagen weg; gelten soll der neue Standard ab dem Stichtag 31.12.2026 (für kleine und nicht komplexe Institute ab 31.12.2027), sofern die Kommission ihn annimmt.

Numerator: Welche taxonomiekonformen Aktiva zählen

Im Zähler stehen Kredite, Schuldverschreibungen, Beteiligungen und übernommene Immobiliensicherheiten, die taxonomiekonforme Tätigkeiten finanzieren. Bei Unternehmenskrediten mit bekannter Mittelverwendung prüft die Bank die finanzierte Tätigkeit selbst; bei allgemeinen Unternehmenskrediten gewichtet sie den Kreditbetrag mit der Umsatz- beziehungsweise CapEx-Kennzahl, die der Kreditnehmer veröffentlicht.

Quellen: Anhang V Delegierte VO (EU) 2021/2178 i. d. F. der Delegierten VO (EU) 2026/73; Anhang I Delegierte VO (EU) 2021/2139 · Stand: Oktober 2026

Bei Banken mit großem Wohnungsbaukreditgeschäft ist das Hypothekenbuch der wichtigste Hebel; die Kriterien der Aktivitäten 7.1, 7.2 und 7.7 erklärt die Taxonomie-Checkliste für Immobilien.

Denominator: Total Covered Assets korrekt abgrenzen

Der Nenner umfasst die erfassten bilanziellen Aktiva (Anhang V Abschnitt 1.1.2): Finanzinstrumente zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert, nicht zu Handelszwecken gehaltene Aktiva zum beizulegenden Zeitwert, Beteiligungen an Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen sowie übernommene Immobiliensicherheiten.

Weder im Nenner noch im Zähler:

• Forderungen an Zentralstaaten, Zentralbanken und supranationale Emittenten (Art. 7 Abs. 1)
• zu Handelszwecken gehaltene Aktiva (Handelsbuch)
• seit 01.01.2026: kurzfristige Interbankenkredite, Derivate, Barmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Goodwill, Rohstoffe und andere nicht erfasste Aktiva (Art. 7 Abs. 2 i. d. F. der Delegierten VO 2026/73)
• seit 01.01.2026: Forderungen an Unternehmen ohne Berichtspflicht nach Art. 19a oder 29a der Bilanzrichtlinie, die auch keiner berichtspflichtigen Gruppe angehören (Art. 7 Abs. 3 i. d. F. der Delegierten VO 2026/73); Zweckgesellschaften, die berichtspflichtige Unternehmen oder von ihnen betriebene Vermögenswerte finanzieren, bleiben erfasst

Im Nenner enthalten:

• Kredite, Anleihen und Beteiligungen bei berichtspflichtigen Unternehmen und deren Gruppen
• Wohnimmobilienkredite, Renovierungs- und Kfz-Kredite an Haushalte
• Kredite an lokale Gebietskörperschaften für den öffentlichen Wohnungsbau und sonstige Spezialfinanzierungen sowie übernommene Immobiliensicherheiten
• wahlweise Forderungen an nicht berichtspflichtige Unternehmen, die freiwillig Taxonomie-Kennzahlen veröffentlichen oder deren Mittelverwendung bekannt ist; dann zählt im Zähler der nachgewiesene taxonomiekonforme Anteil

Bis Ende 2025 war das anders: Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen in und außerhalb der EU, etwa KMU, standen im Nenner, konnten aber nie in den Zähler; im Nenner standen auch kurzfristige Interbankenkredite, Derivate, Barmittel und Goodwill. Diese Asymmetrie hat die Delegierte Verordnung (EU) 2026/73 beseitigt; für das Geschäftsjahr 2025 durften Banken noch nach den alten Regeln berichten.

Immobilien-Spezifika: Wohnungs-Hypotheken vs. Gewerbeimmobilien

Entscheidend sind zwei Fragen: Wer ist der Kreditnehmer, und welche Gebäude-Aktivität wird finanziert?

Wohnimmobilien-Hypotheken (Residential Real Estate)

Einschlägig ist Aktivität 7.7 „Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ des Klima-Rechtsakts:

• Neubau (errichtet nach dem 31.12.2020): Es gelten die Kriterien von 7.1 zum Erwerbszeitpunkt: Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter dem nationalen Niedrigstenergiegebäude-Standard. Bis Ende 2026 darf ein neues Wohngebäude höchstens das 0,55-Fache des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes erreichen (§ 15 GModG); ein Effizienzhaus 55 erfüllt die Schwelle deshalb nicht automatisch. Ab 01.01.2027 rechnet das GModG mit einem neu definierten Referenzgebäude. Die geplante Taxonomie-Revision (Entwurf vom 17.03.2026, Annahme geplant für Q4 2026) soll 7.1 auf Nullemissionsgebäude umstellen.
• Bestand (errichtet vor dem 31.12.2020): Energieausweis Klasse A oder Zugehörigkeit zu den besten 15 % des nationalen oder regionalen Bestands nach Primärenergiebedarf im Betrieb, belegt durch geeignete Nachweise. Der Revisionsentwurf ergänzt eine dritte Option (mindestens 60 % weniger Primärenergiebedarf binnen zehn Jahren), die bisher nicht gilt.
• Renovierung: Aktivität 7.2 bei größerer Renovierung nach der Gebäuderichtlinie oder mindestens 30 % weniger Primärenergiebedarf; Einzelmaßnahmen fallen unter 7.3 bis 7.6.

Wohngebäude behalten in Deutschland die Energieausweisskala A+ bis H auf Basis der Endenergie. Wie Banken den Ausweis in der Kreditprüfung nutzen, zeigt der Beitrag zum Energieausweis bei der Kreditvergabe.

Gewerbeimmobilien-Finanzierung (Commercial Real Estate)

Gewerbeimmobilienkredite zählen seit 2026 nur noch, wenn der Kreditnehmer berichtspflichtig ist, einer berichtspflichtigen Gruppe angehört oder als Zweckgesellschaft ein berichtspflichtiges Unternehmen oder von ihm betriebene Vermögenswerte finanziert, oder wenn die Bank Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen wahlweise einbezieht. Bei Objektfinanzierungen prüft sie das finanzierte Gebäude nach 7.1, 7.2 oder 7.7, bei allgemeinen Unternehmenskrediten gilt die Kennzahl des Kunden. Große Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlagen über 290 kW Nennleistung müssen nach 7.7 zusätzlich durch Überwachung und Bewertung der Energieeffizienz effizient betrieben werden.

Für Nichtwohngebäude gibt es in Deutschland bis Ende 2026 keine Energieausweisklasse A. Die vdp-Methode setzt deshalb auf das Anforderungsniveau der EnEV 2014 mit Richtwerten je Nutzung (Tabelle unten). Ab 01.01.2027 erhalten Nichtwohngebäude mit dem GModG die Klassen A bis G, Klasse A nur für Nullemissionsgebäude.

Bauträger- und CapEx-Kredite

Projektfinanzierungen für Neubauten prüft die Bank nach 7.1, Sanierungsfinanzierungen nach 7.2 oder 7.3 bis 7.6. Bei Unternehmen gilt das nur für berichtspflichtige oder wahlweise einbezogene Kreditnehmer, bei Renovierungskrediten an Haushalte unabhängig von der CSRD. Wie sich die Energieeffizienz auf Werte und Kreditkonditionen auswirkt, zeigen die Beiträge zum Brown Discount bei Immobilien und zu grünen Baufinanzierungen im Vergleich.

Schwellenwert Energieklasse A vs. Top 15 %: Die PED-Hürde

Für Bestandsgebäude verlangt die Taxonomie Klasse A oder den Nachweis, dass das Gebäude nach Primärenergiebedarf im Betrieb zu den besten 15 % des Bestands gehört. Für Deutschland hat Drees & Sommer im Auftrag des vdp eine Methode mit Schwellenwerten abgeleitet. Neueste Fassung ist (Stand Oktober 2026) die Version Juni 2025; frühere Versionen stammen von 2022 und 2023. Detaillierte Werte stehen nur vdp-Mitgliedern zur Verfügung, die öffentliche Zusammenfassung nennt diese Schwellen:

Quellen: vdp/Drees & Sommer, „EU Taxonomy: Acquisition and Ownership of Buildings, Derivation of Top 15 % of Existing Building Stock in Germany“, Version Juni 2025 (öffentliche Zusammenfassung) · Stand: Oktober 2026

Die Spannen für Nichtwohngebäude sind laut Studie Richtwerte; die gemessenen Werte umfassen Heizung und Strom. Die Methode wird jährlich überprüft. Drei Fehler verzerren die Zuordnung in der Praxis:

Quellen: vdp/Drees & Sommer (Version Juni 2025) · Stand: Oktober 2026

Die allgemeinen Fragen zum Top-15-%-Kriterium beantwortet die Taxonomie-Checkliste für Immobilien.

Datenmangel: der wahre GAR-Killer

Das Hauptproblem ist nicht die Formel, sondern der Nachweis je Kredit. Ende 2023 lagen den von der EZB beaufsichtigten Banken laut EZB-Bankenaufsicht nur für 29 % der Wohn- und 22 % der Gewerbeimmobilien-Sicherheiten tatsächliche Energieausweisdaten vor. Die EZB-Bankenaufsicht erwartet, dass Banken diese Daten schon bei der Kreditvergabe erheben und in ihren IT-Systemen speichern. Für die GAR verlangt Aktivität 7.7 einen Nachweis für das einzelne Gebäude, also den Energieausweis der Klasse A oder einen Beleg für die Top-15-%-Zugehörigkeit; fehlt er, zählt der Kredit nicht im Zähler. Interne Schätzungen und Näherungswerte erlaubt die Säule-3-Durchführungsverordnung ausdrücklich für die freiwillige Offenlegung zu nicht berichtspflichtigen Nichtfinanzunternehmen, also für die BTAR (Art. 22 Abs. 2 der Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172).

Operative Datenquellen, die Banken nutzen können:

1. Energieausweis bei Neugeschäft, Verlängerung und Refinanzierung anfordern; bei Verkauf und Vermietung muss ohnehin ein gültiger Ausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 GModG).
2. Altausweise aus Kreditakten digitalisieren und Ausweistyp, Datum, End- und Primärenergie strukturiert erfassen.
3. Für Nichtwohngebäude ab 01.01.2027 die neuen Bedarfsausweise mit Klassen A bis G nutzen; sie sind dann bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung von Mietverträgen Pflicht.
4. Statistische Gebäudetypologien nur zur Priorisierung der Nacherhebung einsetzen, nicht als GAR-Nachweis.

Operativ schließt sich der Kreis zur Energieausweis-Massenerfassung im Portfolio, zum ESG-Benchmarking und zum PCAF-Datenqualitäts-Score für Immobilien.

BTAR: die fairere, aber freiwillige Alternative

Die Banking Book Taxonomy Alignment Ratio (BTAR) ergänzt die GAR in der Säule-3-Offenlegung (Vorlage 9 der Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172, zuvor 2022/2453). Sie bezieht auch nichtfinanzielle Unternehmen ohne Berichtspflicht ein. Diesen Teil dürfen Institute freiwillig offenlegen und dafür bilateral erhobene Kundendaten, interne Schätzungen oder Näherungswerte nutzen; in welchem Umfang, müssen sie erläutern.

Unterschied GAR vs. BTAR

Quellen: Delegierte VO (EU) 2021/2178 i. d. F. der Delegierten VO (EU) 2026/73; Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172, Art. 22; Erläuterungen zu den Vorlagen 7 und 9 in der Durchführungsverordnung (EU) 2022/2453; EBA (06.08.2025 und 22.06.2026) · Stand: Oktober 2026

Die BTAR sollte eine Schwäche der GAR ausgleichen: Bis 2025 standen Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen im GAR-Nenner, konnten aber nie im Zähler zählen. Die BTAR rechnet mit demselben Nenner und nimmt nachweislich taxonomiekonforme Teile dieser Kredite zusätzlich in den Zähler; nach der Säule-3-Systematik ist sie deshalb mindestens so hoch wie die GAR. Seit die GAR im Lagebericht diese Kredite nicht mehr im Nenner führt, sind beide Kennzahlen nicht mehr direkt vergleichbar. Statt einer BTAR-Pflicht sieht der EBA-Entwurf die Streichung der Vorlage vor. Offen ist, wie die Kommission die Taxonomie-Kennzahlen der Finanzunternehmen weiterentwickelt. Am 04.03.2026 hat sie die Europäischen Aufsichtsbehörden um technische Beratung gebeten, die bis Oktober 2026 vorliegen soll; Änderungen plant sie für das erste Quartal 2027. Den Stand der Berichtspflichten nach dem Omnibus-Paket erklärt der Beitrag zur CSRD-Berichtspflicht für Immobilienunternehmen.

Beispielrechnung: Bank mit 100 Mrd. EUR Mortgage Book

Modellbank „GreenMortgage AG“, Stichtag 31.12.2026, gerechnet nach den Regeln ab 2026. Alle Werte sind Modellannahmen; das Wahlrecht für Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen nutzt die Modellbank nicht.

Quellen: Modellannahmen; Methodik nach Anhang V Delegierte VO (EU) 2021/2178 i. d. F. der Delegierten VO (EU) 2026/73 · Stand: Oktober 2026

Schritt 1: Denominator (Total Covered Assets)

Quellen: Modellannahmen; Abgrenzung nach Art. 7 und Anhang V Delegierte VO (EU) 2021/2178 i. d. F. der Delegierten VO (EU) 2026/73 · Stand: Oktober 2026

Schritt 2: Numerator (Taxonomy-aligned Assets)

Quellen: Modellannahmen · Stand: Oktober 2026

Schritt 3: GAR

GAR = 32,0 / 150,0 = 21,3 % (Modellannahme)

Die Modellquote liegt weit über dem EU-Durchschnitt, weil die Annahmen für 27 % des Hypothekenbestands einen Nachweis unterstellen. In der Praxis entscheidet genau dieser Anteil: Jede Milliarde Euro Wohnimmobilienkredite, für die ein Nachweis nachgeliefert wird, hebt die GAR der Modellbank um rund 0,67 Prozentpunkte (1,0 ÷ 150,0). Nach den bis 2025 geltenden Regeln hätten KMU-Kredite und Goodwill noch im Nenner gestanden (181 Mrd. EUR); die Modell-GAR läge dann bei 32,0 ÷ 181,0 = 17,7 %.

Schritt 4: BTAR-Variante

Die BTAR bezieht zusätzlich nachweislich taxonomiekonforme Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen in den Zähler ein, etwa Objektfinanzierungen für Gebäude der Klasse A. Ihr Nenner folgt der Säule-3-Vorlage, solange diese gilt: Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen und Goodwill bleiben darin, heraus fallen nur Zentralstaaten, Zentralbanken und das Handelsbuch.

Quellen: Modellannahmen; vereinfachte Abgrenzung nach den Vorlagen 7 und 9 der Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172 · Stand: Oktober 2026

Im Modell liegt die BTAR mit 20,2 % über der GAR nach den bis 2025 geltenden Regeln (17,7 %), aber unter der GAR nach den Regeln ab 2026 (21,3 %). Das liegt an den unterschiedlichen Nennern, nicht an der Qualität des Kreditbuchs.

Erste GAR-Ergebnisse 2024: Durchschnitt der EU-Banken

Die EBA hat die GAR in ihrem ESG-Dashboard nur aggregiert veröffentlicht. Der Durchschnitt von knapp unter 3 % aus der ersten Ausgabe vom 25.04.2025 ist der letzte, den sie per Pressemitteilung genannt hat: Die Aktualisierungen vom 06.08.2025 (Daten zum 31.12.2024) und vom 18.02.2026 nennen keinen neuen GAR-Wert, die Taxonomie-Auswertungen des Dashboards reichen bis Ende 2024. Die Quote einer einzelnen Bank steht in ihrem Säule-3-Bericht und in ihrer nichtfinanziellen Erklärung. Vergleichen Sie nur Werte mit gleichem Stichtag, gleicher Bezugsgröße (Umsatz oder CapEx) und gleichem Regelstand: Eine GAR nach den Regeln ab 2026 ist wegen des kleineren Nenners nicht mit einer GAR für 2024 vergleichbar.

Verbesserungsmaßnahmen: Drei Hebel, eine Roadmap

Datenqualität strukturell heben

• Energieausweise systematisch erheben: bei Neugeschäft, wie es die EZB-Bankenaufsicht erwartet, und bei Verlängerung und Refinanzierung.
• Altbestand nacherfassen: Ausweise aus Kreditakten digitalisieren und strukturiert speichern.
• Nacherhebung priorisieren: Baujahr, Postleitzahl und Bauart zeigen, wo ein Nachweis wahrscheinlich ist; als GAR-Nachweis taugen sie nicht. Eng verzahnt mit der CO₂-Baseline fürs Portfolio.

Grüne Kreditvergabe forcieren

• Grüne Hypothekenprodukte für Gebäude der Klasse A oder mit Top-15-%-Nachweis. Marktübersicht: grüne Baufinanzierung im Vergleich.
• Renovierungskredite mit dokumentierter Mittelverwendung nach 7.2 oder nach den Einzelmaßnahmen 7.3 bis 7.6, auch kombiniert mit der Hypothek für Photovoltaik oder Wärmepumpe.
• Grüne Refinanzierung: Anleihen nach dem EU Green Bond Standard (Verordnung (EU) 2023/2631, anwendbar seit 21.12.2024) dürfen grundsätzlich nur taxonomiekonforme Vermögenswerte finanzieren; dafür braucht die Bank den Nachweis je Kredit. Die GAR selbst bemisst sich an den Aktiva, eine grüne Anleihe erhöht sie nicht. Hintergrund im Beitrag zur EU-Taxonomie im Immobilienkredit.

Portfoliosegmentierung und Migrationsplan

Quellen: eigene Systematik nach Anhang V Delegierte VO (EU) 2021/2178 · Stand: Oktober 2026

Verbindung zur EU-Taxonomy-Konformität der Kunden

Die GAR ist eine abgeleitete Kennzahl: Sie hängt an den Nachweisen der Kreditnehmer.

Berichtspflichtige Unternehmenskunden: Die Bank ist auf deren veröffentlichte Taxonomie-Kennzahlen angewiesen. Sustainability-Linked Loans mit Immobilien-KPIs können Anreize setzen; als allgemeine Unternehmenskredite zählen sie in der GAR aber nur mit der veröffentlichten Kennzahl des Kunden.

Bestandshalter ohne Berichtspflicht: Kredite an solche Unternehmen fallen seit 2026 aus der GAR, es sei denn, die Bank bezieht sie wahlweise ein, weil der Kreditnehmer freiwillig Taxonomie-Kennzahlen veröffentlicht oder die Mittelverwendung bekannt ist, etwa bei einem Objektkredit. Vermieter, die als natürliche Personen finanziert werden, zählen in der Regel als Haushalte; ihre durch Wohnimmobilien besicherten Kredite bleiben in der GAR. Datenanfragen kommen trotzdem: Nach den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken (EBA/GL/2025/01) sollen Banken bei Immobilienfinanzierungen die Energieeffizienz der Sicherheiten in die Risikobewertung einbeziehen und ihre immobilienbesicherten Portfolios nach Energieeffizienz auswerten; wo Daten fehlen, sind Schätzungen zulässig. §§ 26c/26d KWG verankern ESG-Risiken im Risikomanagement.

Wohnungs-Hypothekenkunden: Die Bank kann den Energieausweis verlangen und Renovierungskredite anbieten; vermietende Kunden refinanzieren Sanierungen teils über die Modernisierungsumlage. Für Fondsstrukturen gilt zusätzlich die SFDR-Logik bei Immobilienfonds.

Vier-Phasen-Roadmap für die interne GAR-Berechnung

Phase 1: Datenarchitektur (Q1)

1. Asset-Inventar je Kredit mit Gegenpartei-Typ und Mittelverwendung.
2. Berichtspflicht klären (Art. 19a oder 29a der Bilanzrichtlinie); seit 2026 entscheidet das über den Nenner.
3. Energieausweis-Datenbank mit Ausweistyp, Datum, Registriernummer, End- und Primärenergie, Klasse und Energieträger.
4. DNSH-Datenfelder: Klimarisikoanalyse nach Anlage A des Klima-Rechtsakts je Gebäude.

Phase 2: Mapping (Q2)

5. Aktivität zuordnen: 7.7, 7.1, 7.2, 7.3 bis 7.6 oder 6.5.
6. Wesentlichen Beitrag prüfen: Klasse A, Top-15-%-Nachweis, NZEB minus 10 % oder mindestens 30 % weniger Primärenergiebedarf.
7. DNSH prüfen: physische Klimarisiken, bei Renovierungen weitere Kriterien wie die Kreislaufwirtschaft.
8. Mindestschutz prüfen: bei Unternehmenskunden die Verfahren nach Art. 18 der Taxonomie-Verordnung (OECD-Leitsätze, UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte, ILO-Kernarbeitsnormen).

Phase 3: Aggregation (Q3)

9. Vorlagen befüllen: im Lagebericht die Vorlagen nach Anhang VI der Delegierten VO 2021/2178 in der Fassung von 2026; Säule-3-Vorlagen 6 bis 8, solange die Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172 sie vorsieht (Durchsetzung seit 06.08.2025 nachrangig).
10. Validieren: Abgleich mit der Bilanz, Stichproben gegen die Quelldokumente.
11. GAR berechnen je Umweltziel und Bezugsgröße (Umsatz und CapEx), für Bestand und Neugeschäft.

Phase 4: Disclosure (Q4)

12. Offenlegung im Lagebericht zusammen mit dem Jahresabschluss.
13. Methodik beschreiben: Datenquellen, Benchmark-Version, Umgang mit Datenlücken.
14. Prüfpfad je Kredit vorhalten.

Zehn typische Fehler bei der GAR-Berechnung

1. Veraltete Top-15-%-Werte aus den Benchmark-Versionen 2022 oder 2023 statt der vdp-Version Juni 2025.
2. Fehlende DNSH-Prüfung bei Wohnhypotheken. Klasse A reicht nicht; die physischen Klimarisiken des Gebäudes nach Anlage A müssen geprüft sein.
3. Alte und neue Regeln vermischt. Die Delegierte VO 2026/73 gilt ab 01.01.2026; für 2025 war das alte Recht wahlweise noch anwendbar, für frühere Jahre nur dieses.
4. Endenergie und Primärenergie verwechselt. Die vdp-Schwellen gibt es als Endenergie (Klassen, Verbrauch) und als Primärenergie (74 kWh/m²a).
5. Bedarfs- und Verbrauchswerte vermischt. Bei der Endenergie gelten für berechnete und gemessene Werte unterschiedliche Schwellen.
6. Unternehmenskredite ohne veröffentlichte Kennzahlen angerechnet. Bei allgemeinen Krediten zählt nur die veröffentlichte Quote des Kunden.
7. Staatsforderungen im Nenner stehen gelassen. Forderungen an Zentralstaaten, Zentralbanken und supranationale Emittenten gehören in keinen der beiden Teile.
8. Nicht berichtspflichtige Unternehmen im Nenner. Seit 2026 gehören sie nur hinein, wenn die Bank sie wahlweise einbezieht.
9. Mittelverwendung bei Renovierungskrediten nicht dokumentiert. Ohne Nachweis der Maßnahme nach 7.2 bis 7.6 ist der Kredit nicht anrechenbar.
10. Photovoltaik und Wärmepumpe falsch zugeordnet. Diese Einzelmaßnahmen am Gebäude fallen unter 7.6, nicht unter 7.7.

Fazit

Die GAR ist eine technisch-regulatorische, keine ökonomische Kennzahl. Ihre niedrigen Werte erklärt die EBA mit dem Aufbau des Indikators und damit, dass erst wenige Tätigkeiten die Taxonomiekonformität nachweisen können; im Immobilienbuch kommen fehlende Energieausweise hinzu. Seit 2026 ist der Nenner kleiner und die Asymmetrie bei KMU-Krediten beseitigt; gleichzeitig will die EBA die GAR aus der Säule-3-Offenlegung streichen.

Für Immobilienbanken entscheidet deshalb die Datenstrategie: Jeder nachgelieferte Nachweis wirkt direkt im Zähler, ohne neues Geschäft. Wer GAR, PCAF-Methodik und die Anforderungen der EBA-Leitlinien als einen Datenpfad denkt, erhebt jede Gebäudeangabe nur einmal.

Die Lücke liegt meist beim einzelnen Gebäude: Energieausweis, Primärenergie, Baujahr und Klimarisiko fehlen oder liegen verstreut. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten, berechnet die Energiebilanz mit End- und Primärenergie sowie die CO₂-Bilanz und liefert ein Klimarisiko-Screening zu physischen Gefahren je Adresse. Den Top-15-%-Abgleich und die Befüllung der Offenlegungsvorlagen übernehmen die Systeme der Bank. Mehr über reduco für Immobilienunternehmen oder direkt kostenlos starten.

Häufige Fragen

Was ist die Green Asset Ratio (GAR)?

Der Anteil der Aktiva einer Bank, mit denen sie taxonomiekonforme Tätigkeiten finanziert, an ihren erfassten Aktiva (Art. 8 Taxonomie-Verordnung, Anhang V der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178). Berichtspflichtige Banken legen sie seit 2024 offen.

Wer muss die GAR offenlegen?

Kreditinstitute, die nach Art. 8 der Taxonomie-Verordnung berichten; in Deutschland bis zur CSRD-Umsetzung große Institute mit mehr als 500 Beschäftigten, die nach § 340a Abs. 1a HGB eine nichtfinanzielle Erklärung abgeben. Ab dem Geschäftsjahr 2027 sieht die Omnibus-Richtlinie nur noch Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz vor. Die Frist 11.01.2027 für kleine und nicht komplexe Institute betrifft die EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, nicht die GAR.

Wie hoch ist die durchschnittliche GAR deutscher Banken 2024?

Einen deutschen Durchschnitt nennt die EBA in ihrer Pressemitteilung vom April 2025 nicht. Über die großen börsennotierten EU/EWR-Banken lag die GAR zu den Stichtagen 31.12.2023 und 30.06.2024 im Schnitt knapp unter 3 %; die Werte einzelner Institute stehen in deren Säule-3-Berichten.

Warum ist meine GAR so niedrig, obwohl mein Hypothekenbuch grün wirkt?

Meist fehlen die Nachweise auf Gebäudeebene: Ohne Energieausweis der Klasse A oder Top-15-%-Beleg zählt ein Wohnimmobilienkredit nicht im Zähler, bleibt aber im Nenner. Hinzu kommen fehlende DNSH-Prüfungen und strenge Neubaukriterien. Bis 2025 drückten außerdem KMU-Kredite im Nenner die Quote.

Was ist die BTAR und ist sie höher als die GAR?

Die Banking Book Taxonomy Alignment Ratio (Säule-3-Vorlage 9) bezieht zusätzlich nichtfinanzielle Unternehmen ohne Berichtspflicht ein und darf sich dabei auf Kundendaten, Schätzungen und Näherungswerte stützen. Nach der Säule-3-Systematik hat sie denselben Nenner wie die GAR und ist deshalb mindestens so hoch. Die GAR im Lagebericht rechnet seit 2026 aber mit einem kleineren Nenner, sodass beide Werte nicht mehr direkt vergleichbar sind.

Welche EPC-Klasse gilt als taxonomiekonform für Wohnimmobilien?

Für Gebäude, die vor dem 31.12.2020 gebaut wurden, Klasse A oder Top 15 % des Bestands; nach den vdp-Benchmarks (Version Juni 2025) also A+ oder A, bei Einfamilienhäusern auch B bis 75 kWh/m²a, bei Mehrfamilienhäusern B bis 69 kWh/m²a. Neubauten ab 2021 brauchen einen Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter dem Niedrigstenergiegebäude-Standard. In beiden Fällen muss zusätzlich die Prüfung der physischen Klimarisiken (DNSH) vorliegen.

Wie weise ich Top-15-%-Konformität in Deutschland nach?

Mit den Werten des Energieausweises oder gemessenen Verbräuchen im Abgleich mit den vdp-Benchmarks (Version Juni 2025), bei Wohngebäuden etwa einem gemessenen Endenergieverbrauch unter 70 kWh/m²a oder Primärenergie bis 74 kWh/m²a. Ohne belastbaren Nachweis gilt der Kredit als nicht taxonomiekonform.

Was zählt nicht zum GAR-Denominator?

Forderungen an Zentralstaaten, Zentralbanken und supranationale Emittenten sowie das Handelsbuch. Seit 2026 außerdem kurzfristige Interbankenkredite, Derivate, Barmittel, Goodwill und andere nicht erfasste Aktiva sowie Forderungen an Unternehmen ohne Berichtspflicht, sofern die Bank Letztere nicht wahlweise einbezieht.

Wie behandle ich Hypothekenkredite ohne EPC?

Als nicht taxonomiekonform: Sie bleiben im Nenner, zählen aber nicht im Zähler. Schätzungen über Baujahr oder Gebäudetyp eignen sich, um die Nacherhebung zu priorisieren, ersetzen aber nicht den Nachweis nach Aktivität 7.7.

Wann wird die BTAR verpflichtend?

Nach dem Stand vom 17.10.2026 ist keine Pflicht vorgesehen. Die BTAR ist in der Säule-3-Offenlegung freiwillig (Art. 22 Abs. 2 der Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172), und der finale ITS-Entwurf der EBA vom 22.06.2026 streicht die GAR- und BTAR-Vorlagen; die Annahme durch die Kommission steht aus.

Wie verbessere ich meine GAR um einen Prozentpunkt?

Ein Prozentpunkt entspricht 1 % der erfassten Aktiva, bei der Modellbank mit unverändertem Nenner von 150 Mrd. EUR also 1,5 Mrd. EUR zusätzlich nachweislich taxonomiekonformer Finanzierungen. Kommt das Volumen aus Neugeschäft, wächst der Nenner mit; dann braucht die Modellbank rund 1,9 Mrd. EUR. Die Hebel sind Nachweise für bestehende Hypotheken, grüne Hypotheken im Neugeschäft und Renovierungskredite mit dokumentierter Mittelverwendung.

Weiterführende Ratgeber

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• EZB-Klimafaktor im Immobilienkredit: Klimafaktor im Sicherheitenrahmen
• Taxonomie-Checkliste für Immobilien: Aktivitäten 7.1, 7.2 und 7.7
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• Energieausweis bei der Kreditvergabe: Standardunterlage für den Nachweis
• Grüne Baufinanzierung im Vergleich: grüne Kreditprodukte am Markt