SFDR Artikel 8 und 9: ESG-Datenanforderungen für Immobilienfonds

SFDR Rechtsrahmen: Die Verordnung und ihre Durchführungsbestimmungen

Die Sustainable Finance Disclosure Regulation, Verordnung (EU) 2019/2088, ist am 29. Dezember 2019 in Kraft getreten und seit dem 10. März 2021 anwendbar. Sie bildet den europäischen Rahmen für nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung im Finanzsektor und richtet sich an Finanzmarktteilnehmer (Financial Market Participants, FMP) und Finanzberater. In Deutschland betrifft sie insbesondere Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) nach dem KAGB, Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM), Kreditinstitute mit Portfolioverwaltung oder Anlageberatung und Versicherer, die Versicherungsanlageprodukte anbieten.

Die konkreten Offenlegungsinhalte, Templates und Berechnungsmethoden legt die Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288 fest, die Regulatory Technical Standards (RTS). Sie gelten seit dem 1. Januar 2023 und definieren:

• Die 18 Pflicht-PAI-Indikatoren (Anhang I, Tabelle 1)
• Das vorvertragliche Offenlegungstemplate für Artikel-8-Produkte (Anhang II)
• Das vorvertragliche Offenlegungstemplate für Artikel-9-Produkte (Anhang III)
• Das periodische Berichtstemplate für Artikel-8-Produkte (Anhang IV)
• Das periodische Berichtstemplate für Artikel-9-Produkte (Anhang V)

Auf Level 3 beantworten EU-Kommission und Europäische Aufsichtsbehörden (ESAs) Auslegungsfragen in konsolidierten Q&A (JC 2023 18, Fassung vom 04.11.2025); hinzu kommen die ESMA-Leitlinien zu Fondsnamen.

Regulatorische Hierarchie im Überblick

Quellen: EUR-Lex, ESAs, ESMA, KAGB · Stand: Oktober 2026

---

Artikel 6, 8 und 9: Die drei Offenlegungsstufen

Die SFDR unterscheidet drei Offenlegungsstufen, die in der Marktpraxis wie Produktkategorien verwendet werden, obwohl die Verordnung formal kein Labeling-System vorsieht. Die EU-Kommission stellt in ihrer Meldung zum SFDR-2.0-Vorschlag vom 21.11.2025 selbst fest, dass die SFDR faktisch als Labelsystem genutzt wurde.

Artikel 6: Basisstufe (alle Finanzprodukte)

Jedes Finanzprodukt muss nach Artikel 6 offenlegen, wie Nachhaltigkeitsrisiken in die Investitionsentscheidungen einbezogen werden und wie sie sich voraussichtlich auf die Rendite auswirken. Für Immobilienfonds ohne beworbene ESG-Merkmale ist das die Minimalanforderung. Bei Immobilienfonds, die als AIF verwaltet werden, gehören diese Angaben zu den Anlegerinformationen nach Artikel 23 Absatz 1 der AIFM-Richtlinie (Art. 6 Abs. 3 SFDR). Hält ein Finanzmarktteilnehmer Nachhaltigkeitsrisiken für nicht relevant, muss er das klar und knapp begründen (Art. 6 Abs. 1 SFDR).

Artikel 8: Ökologische oder soziale Merkmale („Light Green")

Ein Fonds, der ökologische oder soziale Merkmale bewirbt, fällt unter Artikel 8. Artikel 8 Absatz 1 beginnt mit den Worten:

„Werden mit einem Finanzprodukt unter anderem ökologische oder soziale Merkmale oder eine Kombination aus diesen Merkmalen beworben […]"

Voraussetzung ist, dass die Unternehmen, in die investiert wird, Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung anwenden. Ein Artikel-8-Immobilienfonds bewirbt beispielsweise:

• Die Reduktion der CO2-Intensität um einen definierten Prozentsatz bis 2030
• Die Ausrichtung des Portfolios an einem CO₂-Zielpfad, etwa den CRREM-Pfaden
• Die Verbesserung der durchschnittlichen Energieeffizienzklasse
• Die schrittweise Eliminierung fossiler Heizsysteme

Artikel-8-Fonds können, müssen aber nicht, einen Mindestanteil nachhaltiger Investitionen im Sinne von Artikel 2 Nr. 17 SFDR zusagen.

Artikel 9: Nachhaltiges Investitionsziel („Dark Green")

Ein Fonds, der eine nachhaltige Investition anstrebt, fällt unter Artikel 9. Der Unterschied zu Artikel 8: Das Portfolio muss auf ein Nachhaltigkeitsziel ausgerichtet sein, nicht nur einzelne Merkmale werden beworben. In der Immobilienwirtschaft sind dies etwa Fonds, die ausschließlich in taxonomiekonforme Neubauten oder in tiefgreifende Sanierungen investieren.

Die EU-Kommission hat in den konsolidierten SFDR-Q&A klargestellt, dass Artikel-9-Produkte in nachhaltige Investitionen investieren und daneben nur Positionen für bestimmte Zwecke wie Absicherung oder Liquidität halten, die mit dem Ziel vereinbar sind. Im vierten Quartal 2022 kam es zu Umklassifizierungen von Artikel-9-Fonds, auf die die Kommission in ihrem SFDR-2.0-Vorschlag verweist.

Vergleich der drei Stufen für Immobilienfonds

Quellen: Verordnung (EU) 2019/2088, Verordnung (EU) 2020/852, Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288 · Stand: Oktober 2026

---

PAI-Indikatoren für Immobilien: Die quantitative Pflicht

Die Principal Adverse Impact (PAI) Indikatoren bilden das Herzstück der quantitativen SFDR-Offenlegung. Auf Unternehmensebene müssen Finanzmarktteilnehmer mit mehr als 500 Mitarbeitenden (Art. 4 Abs. 3 und 4 SFDR) jährlich bis zum 30. Juni eine PAI-Erklärung für das Vorjahr veröffentlichen, gemittelt über die Stichtage 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember (Art. 4 und 6 RTS). Kleinere Finanzmarktteilnehmer erklären die Berücksichtigung oder begründen, warum sie PAI nicht berücksichtigen.

Auf Produktebene gilt Artikel 7 SFDR: Berücksichtigt ein Finanzmarktteilnehmer PAI, muss er für jedes Finanzprodukt erläutern, ob und wie es die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen berücksichtigt. Für nachhaltige Investitionen ist zusätzlich darzulegen, wie die PAI-Indikatoren in die Prüfung „keine erhebliche Beeinträchtigung" (DNSH) eingeflossen sind.

Die zwei immobilienspezifischen Pflichtindikatoren (Anhang I, Tabelle 1)

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288, Anhang I; ESAs, Q&A JC 2023 18 · Stand: Oktober 2026

Indikator 17 erfasst keine Heizungen. Für den Begriff „Lagerung" verweisen die ESAs auf eine Antwort der Kommission zur Taxonomie, nach der es auf die gelagerte Menge ankommt und Gebäude mit anderer Zweckbestimmung, etwa Wohngebäude, nicht erfasst sind (Abschlussbericht JC 2023 55). Gemeint sind Objekte wie Tanklager; Tankstellen zählt die Immobilienbranche laut den dort wiedergegebenen Konsultationsantworten ebenfalls dazu. Bei Indikator 18 zählt Klasse C mit: Die englische Fassung der Formel spricht von „EPC of C or below", die deutsche von einem EPC „von höchstens C". Für deutsche Nichtwohngebäude weisen Energieausweise erst ab dem 01.01.2027 Klassen (A bis G) aus; die Methode für Objekte ohne Klasse ist offenzulegen.

Wie beide Indikatoren je Stichtag berechnet und im Template dargestellt werden, zeigt der Leitfaden zu den SFDR-PAI-Indikatoren für Immobilienfonds mit Rechenbeispiel.

Optionale Indikatoren mit Immobilienbezug

Wer eine PAI-Erklärung veröffentlicht, berichtet zusätzlich mindestens einen Indikator aus Tabelle 2 (Klima und Umwelt) und mindestens einen aus Tabelle 3 (Soziales) des Anhangs I. Immobilien-Indikatoren enthält nur Tabelle 2: THG-Emissionen der Immobilien (Nr. 18), Intensität des Energieverbrauchs in GWh pro Quadratmeter (Nr. 19), Abfallerzeugung im Betrieb (Nr. 20), Rohstoffverbrauch für Neubauten und größere Renovierungen (Nr. 21) und Verbauung (Nr. 22).

---

ESG-Daten pro Gebäude: Vollständige Checkliste

Die folgende Checkliste fasst zusammen, welche Daten pro Objekt für die SFDR-Offenlegung von Artikel-8- und Artikel-9-Immobilienfonds üblicherweise benötigt werden:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288, Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, GModG · Stand: Oktober 2026

Datenfrequenz und Aktualität

Die Delegierte Verordnung schreibt keine Aktualisierungsfrequenz für Gebäudedaten vor. Für die vier PAI-Stichtage sind quartalsweise gelieferte Daten laut ESAs keine Voraussetzung; gerechnet wird mit den jeweils aktuellsten verfügbaren Informationen. In der Praxis gilt:

• Marktwert: Bei offenen Immobilien-Publikumsfonds vierteljährlich (§ 251 KAGB), bei offenen Spezial-AIF mindestens jährlich (§ 279 KAGB)
• CO2-Emissionen: Jährlich auf Basis der Verbrauchsdaten des Vorjahres
• EPC: Bei Neuausstellung oder Ablauf (Gültigkeit zehn Jahre, § 79 Abs. 3 GModG)
• Heizungstyp: Bei Änderung (Heizungstausch)
• Flächen: Bei baulichen Veränderungen

---

Vorvertragliche Offenlegung (Pre-contractual Disclosure)

Die vorvertragliche Offenlegung erfolgt in einem standardisierten Template, das den vorvertraglichen Informationen des Fonds beigefügt wird: Anhang II für Artikel-8-Produkte, Anhang III für Artikel-9-Produkte.

Wesentliche Inhalte für Immobilienfonds

1. Beschreibung der ökologischen/sozialen Merkmale (Art. 8) bzw. des nachhaltigen Investitionsziels (Art. 9)

Beispiel für einen Artikel-8-Immobilienfonds: „Der Fonds strebt bis 2030 eine Reduktion der durchschnittlichen CO2-Intensität des Portfolios um 30 % gegenüber dem Basisjahr 2022 an und gleicht jedes Objekt mit dem 1,5-°C-Pfad der CRREM Foundation für seine Nutzungsart ab (CRREM Global Pathways v2.05)."

2. Investitionsquoten

• Mindestanteil der Investitionen, die die beworbenen Merkmale erfüllen (Artikel 8), bzw. Mindestanteil nachhaltiger Investitionen (Artikel 9; bei Artikel 8, sofern zugesagt), jeweils als Anteil an allen Investitionen

3. Taxonomie-Alignment

• Geplanter Mindestanteil taxonomiekonformer Investitionen, grafisch einmal mit und einmal ohne Risikopositionen gegenüber Staaten, und die Angabe, ob Wirtschaftsprüfer oder Dritte die Einhaltung prüfen (Art. 15 RTS)

4. Berücksichtigung von PAI

• Klare und begründete Erläuterung, ob und wie das Produkt die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen berücksichtigt, etwa über energetische Sanierungen, und Hinweis, wo die Angaben im periodischen Bericht stehen (Art. 7 SFDR); für Immobilienfonds sind PAI 17 und 18 die einschlägigen Indikatoren aus Tabelle 1

5. Referenzbenchmark (falls vorhanden)

• Strebt ein Artikel-9-Fonds eine CO₂-Reduktion an, muss er ausführlich erklären, wie das Ziel geringer CO₂-Emissionen im Hinblick auf die langfristigen Erderwärmungsziele des Übereinkommens von Paris gewährleistet wird (Art. 9 Abs. 3 SFDR)

Das Datenproblem in der vorvertraglichen Phase

Die vorvertragliche Offenlegung setzt voraus, dass die ESG-Strategie des Fonds quantifizierbar ist. Ein Fonds, der eine Mindest-Taxonomiequote von 20 % zusagt, muss diese Zusage auf Basis tatsächlicher Gebäudedaten untermauern können. Lücken entstehen etwa bei Objekten, für die seit Jahren weder Verkauf noch Neuvermietung einen neuen Energieausweis ausgelöst hat, und bei abgelaufenen Ausweisen.

Für KVGs ergibt sich daraus ein Dilemma: Zu ambitionierte Zusagen riskieren Verstöße im periodischen Bericht, zu konservative Zusagen begrenzen die Attraktivität des Produkts. Die Lösung liegt in einer belastbaren Datenbasis vor der Prospekterstellung, idealerweise durch eine energetische Portfolioanalyse, die den Ist-Zustand jedes Gebäudes dokumentiert.

---

Periodisches Reporting (Annual Sustainability Report)

Mindestens einmal jährlich legt ein Artikel-8- oder Artikel-9-Immobilienfonds einen periodischen Nachhaltigkeitsbericht vor (Anhang IV bzw. Anhang V). Er ist Teil des Jahresberichts des Fonds (Art. 11 SFDR) und dokumentiert, in welchem Umfang die beworbenen Merkmale bzw. Ziele im Berichtszeitraum erreicht wurden.

Pflichtinhalte für Immobilienfonds

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288, Art. 50 bis 64 · Stand: Oktober 2026

Aggregierte Fondskennzahlen im periodischen Bericht

Aus den Gebäudedaten werden auf Fondsebene folgende Kennzahlen abgeleitet:

• Anteil taxonomiekonformer Investitionen: Marktwert der Immobilien, die die Kriterien der EU-Taxonomie für Gebäude erfüllen, geteilt durch den Marktwert aller Investitionen (Art. 17 RTS); die „Green Asset Ratio" ist dagegen eine Kennzahl der Banken.
• PAI 18 und PAI 17: Wertgewichteter Anteil energieineffizienter Gebäude (Klasse C oder schlechter bzw. Neubauten, die den NZEB-Standard verfehlen) und der Objekte mit Bezug zu fossilen Brennstoffen wie Tanklager.
• Durchschnittliche CO2-Intensität (kg CO2/m²a), ergänzt um den Vergleich mit dem CRREM-Dekarbonisierungspfad, und die EPC-Verteilung nach Marktwert oder Fläche.

---

EU-Taxonomie-Alignment: Die zusätzliche Offenlegungsschicht

Für Artikel-9-Fonds mit Umweltziel (Art. 5 Taxonomie-Verordnung (EU) 2020/852) und für Artikel-8-Fonds, die ökologische Merkmale bewerben (Art. 6), kommen zusätzliche Offenlegungen hinzu. Der Anteil taxonomiekonformer Investitionen wird im vorvertraglichen Dokument als Mindestquote und im periodischen Bericht als tatsächlicher Wert angegeben.

Relevante Taxonomie-Aktivitäten für Immobilienfonds

Drei Aktivitäten aus dem Klima-Rechtsakt (Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139) sind für Immobilienfonds zentral. Ihre Kriterien gelten auch nach der Vereinfachungsverordnung (EU) 2026/73 unverändert; eine Revision liegt als Entwurf vom 17.03.2026 vor, die Annahme ist für das vierte Quartal 2026 geplant.

Aktivität 7.1: Neubau von Gebäuden

• Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter dem nationalen NZEB-Standard, nachgewiesen durch den Energieausweis nach Fertigstellung; DNSH-Kriterien u. a. zu Klimarisiken, Wasserarmaturen, Bauabfällen, Schadstoffen und Biodiversität
• Entwurf vom 17.03.2026: Nullemissionsgebäude statt „NZEB minus 10 %"

Aktivität 7.2: Renovierung bestehender Gebäude

• Größere Renovierung nach nationalen Vorgaben oder mindestens 30 % weniger Primärenergiebedarf, auch durch mehrere Maßnahmen innerhalb von höchstens drei Jahren; besonders relevant für Portfolio-Dekarbonisierungsstrategien

Aktivität 7.7: Erwerb von und Eigentum an Gebäuden

• Vor dem 31.12.2020 errichtet: mindestens Klasse A oder Zugehörigkeit zu den besten 15 % des nationalen oder regionalen Bestands nach Primärenergiebedarf; deutsche Schwellenwerte hat Drees & Sommer im Auftrag des vdp abgeleitet (Version Juni 2025, Wohngebäude u. a. Primärenergie höchstens 74 kWh/m²a)
• Nach dem 31.12.2020 errichtet: die Kriterien der Aktivität 7.1 zum Erwerbszeitpunkt
• Große Nichtwohngebäude (Heizungs- oder Klimaanlagen über 290 kW), unabhängig vom Baujahr: effizienter Betrieb durch Überwachung und Bewertung der Energieeffizienz
• DNSH-Kriterien: nur Anpassung an den Klimawandel
• Entwurf vom 17.03.2026 (nicht in Kraft): zusätzlicher Weg über mindestens 60 % weniger Primärenergiebedarf in höchstens zehn Jahren

Alle Schwellenwerte und Nachweise im Detail enthält die Checkliste zur EU-Taxonomie für Immobilien.

Datenaufwand für die Taxonomie-Prüfung

Über die SFDR-Basisdaten hinaus braucht die Taxonomie-Prüfung ein Klimarisiko-Assessment (Hochwasser, Starkregen, Hitze, Sturm) und bei Neubau und Renovierung Nachweise zu Bauabfällen, Sanitärarmaturen (nicht in Wohneinheiten) und Schadstoffen in Bauprodukten (Formaldehyd, flüchtige organische Verbindungen). Für Bestandsgebäude nach 7.7 genügen an Gebäudenachweisen neben dem Energiekriterium die Klimarisikoprüfung und bei großen Nichtwohngebäuden der Nachweis des effizienten Betriebs; hinzu kommen die Mindestschutzklauseln (Art. 18 Taxonomie-Verordnung).

---

Deutsche Umsetzung: KAGB, BaFin und nationale Besonderheiten

Die SFDR gilt als EU-Verordnung unmittelbar und bedarf keiner nationalen Umsetzung. In Deutschland überwacht die BaFin die Einhaltung; für Kapitalverwaltungsgesellschaften ist sie nach § 5 Abs. 13 KAGB zuständig.

BaFin-Verwaltungspraxis und Q&A

Mit ihrer Aufsichtsmitteilung vom 25.07.2024 hat die BaFin ihre bisherige Verwaltungspraxis zu nachhaltigen Investmentvermögen vollständig durch die ESMA-Leitlinien zu Fondsnamen abgelöst. Die Leitlinien erfassen alle EU-Fonds, auch Spezialfonds:

• Fonds mit ESG- oder nachhaltigkeitsbezogenen Begriffen im Namen müssen mindestens 80 % ihrer Investitionen zur Erfüllung der beworbenen Merkmale oder Ziele einsetzen.
• Umwelt-, Impact- und Nachhaltigkeitsbegriffe (z. B. „grün", „Klima", „ESG", „nachhaltig"): zusätzlich Ausschlüsse nach den Regeln für Paris-abgestimmte Referenzwerte (Art. 12 Abs. 1 Buchst. a bis g der Delegierten Verordnung (EU) 2020/1818).
• Bei „nachhaltig" zusätzlich die Verpflichtung, in nennenswertem Umfang in nachhaltige Investitionen nach Artikel 2 Nr. 17 SFDR zu investieren; die im Entwurf vorgesehene feste 50-%-Quote hat die ESMA gestrichen.
• Transition-, Sozial- und Governance-Begriffe: Ausschlüsse nach den Regeln für Klimawende-Referenzwerte (Art. 12 Abs. 1 Buchst. a bis c).
• Seit dem 21. November 2024 gelten die Leitlinien für Neufonds, seit dem 21. Mai 2025 auch für Bestandsfonds.

Nationale Auslegungshinweise enthalten die Fragen und Antworten der BaFin zur Offenlegungsverordnung (Stand 10.07.2023).

BaFin-Merkblatt Nachhaltigkeitsrisiken

Das BaFin-Merkblatt zum Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken (Stand 13.01.2020) ist eine Orientierungshilfe, auch für KVGs. Verbindlich müssen AIF-Verwalter Nachhaltigkeitsrisiken seit dem 01.08.2022 in Organisation und Risikomanagement berücksichtigen (Delegierte Verordnung (EU) 2021/1255). Für Immobilienfonds heißt das: Transitionsrisiken wie steigende CO2-Preise und physische Risiken wie Hochwasser oder Hitze gehören standortbezogen und dokumentiert in die Risikobewertung.

KAGB-spezifische Anforderungen

• Organisationspflichten (§ 28 KAGB): KVGs brauchen eine Geschäftsorganisation mit angemessenen personellen und technischen Ressourcen, die die Einhaltung der gesetzlichen Pflichten sicherstellt, also auch der SFDR-Offenlegung.
• Risikomanagement (§ 29 KAGB): Das Risikomanagementsystem muss die wesentlichen Risiken der Fonds erfassen; dass Nachhaltigkeitsrisiken dazugehören, regelt für AIF-Verwalter die Delegierte Verordnung (EU) 2021/1255.
• Bewertung (§§ 251, 279 KAGB): Die Marktwerte, die alle PAI- und Taxonomie-Kennzahlen gewichten, stammen aus der regelmäßigen Fondsbewertung.

Synergien mit der CSRD

Für Immobilien-KVGs, die selbst unter die CSRD-Berichtspflicht fallen, überlappen die Datenanforderungen der ESRS E1 (Energieverbrauch E1-7, THG-Emissionen E1-8 nach der Delegierten Verordnung (EU) 2026/1563) mit den Gebäudedaten der SFDR. Eine einheitliche Dateninfrastruktur vermeidet Doppelarbeit.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur noch Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, für die zweite Welle erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. An der SFDR ändert die Omnibus-Richtlinie nichts; die SFDR-Pflichten gelten unabhängig von der CSRD. Datenanfragen der finanzierenden Banken beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

---

SFDR 2.0: Der Kommissionsvorschlag und seine Folgen

Am 20. November 2025 hat die Europäische Kommission einen Vorschlag zur Überarbeitung der SFDR vorgelegt (COM(2025) 841), informell SFDR 2.0. Er würde zugleich die Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288 aufheben.

Stand 17.10.2026: SFDR 2.0 ist ein Vorschlag. Der Rat hat seine Verhandlungsposition am 24.06.2026 festgelegt, das Europäische Parlament sein Mandat am 07.10.2026 im Plenum bestätigt (Verfahren 2025/0361(COD)); die Trilogverhandlungen beginnen laut Rat im Oktober 2026. Die Kommission schlägt eine Anwendung 18 Monate nach Inkrafttreten vor, Rat und Parlament wollen 24 Monate (Ausgangspositionen der drei Organe, Ratsdokument 14335/26). Eine Anwendung ist damit frühestens Ende 2028 zu erwarten, eher 2029.

Zentrale Änderungen: Drei Produktkategorien

Wer ein Produkt mit Nachhaltigkeitsbezug bewirbt, müsste es einer von drei Kategorien zuordnen; nachhaltigkeitsbezogene Aussagen in Namen und Marketing wären nur noch kategorisierten Produkten erlaubt (Art. 13 Abs. 2 des Vorschlags). Die Kommission spricht von freiwilligen Kategorien:

Quellen: Europäische Kommission, COM(2025) 841 vom 20.11.2025 · Stand: Oktober 2026

Immobilienspezifische Kriterien enthält der Kommissionstext nicht; welche Kategorie ein Immobilienfonds erreichen kann, hängt vom Trilog-Ergebnis und den späteren Level-2-Rechtsakten ab.

Die 70-%-Schwelle und der 15-%-Taxonomy-Safe-Harbour

In allen drei Kategorien müssen mindestens 70 % der Investitionen die gewählte Strategie umsetzen; den Rest dürfen Anbieter etwa für Diversifikation, Absicherung oder Liquidität nutzen. Für Transition und Sustainable gilt die 70-%-Schwelle nach dem Kommissionsvorschlag als erfüllt, wenn mindestens 15 % der Investitionen taxonomiekonform sind. Alle Bedingungen ihrer Kategorie erfüllen Transition-Fonds, die einen EU-Referenzwert für den klimabedingten Wandel oder einen Paris-abgestimmten EU-Referenzwert nachbilden oder sich daran ausrichten, Sustainable-Fonds nur beim Paris-abgestimmten Referenzwert. Das Parlament will die Taxonomie-Schwelle für die Kategorie Sustainable auf 20 % anheben, der Rat bleibt bei 15 %.

Für Immobilienfonds hieße das: Wer mindestens 15 % seiner Investitionen in taxonomiekonforme Gebäude hält (etwa Klasse A oder Top 15 % nach Aktivität 7.7), erfüllt die Quote der Transition-Kategorie, sofern Ausschlüsse und PAI-Offenlegung ebenfalls stimmen.

Die Transition-Kategorie: Neue Heimat für Bestandsfonds

Bisher fielen ambitionierte Dekarbonisierungsfonds und Fonds mit minimaler ESG-Integration gleichermaßen unter Artikel 8. Anrechenbar wären in der Transition-Kategorie nach dem Vorschlag u. a. taxonomiekonforme Tätigkeiten wie Renovierungen nach 7.2, Investitionen mit glaubwürdigem Transitionsplan oder wissenschaftsbasierten Zielen und ein glaubwürdiges Transitionsziel auf Portfolioebene, etwa sinkende Portfolioemissionen.

Der Rat will die Anlaufphase bis zum Erreichen der 70 % auf höchstens drei Jahre begrenzen. Rat und Parlament wollen Verwaltern freistellen, AIF, die ausschließlich an professionelle Anleger vertrieben werden, von den Kategorieregeln auszunehmen. Für geschlossene Fonds sehen alle drei Texte eine Ausnahme vor: nach Kommission und Parlament für Fonds, die vor dem Anwendungsbeginn aufgelegt und vertrieben wurden, nach dem Rat für Fonds, die für neue Anleger geschlossen sind und danach nicht mehr angeboten werden. Für viele Spezial-AIF und geschlossene Immobilienfonds könnte die Kategorisierung damit entfallen; festgelegt ist das erst mit dem Trilog-Ergebnis.

Änderungen bei der PAI-Offenlegung

Die SFDR 2.0 würde die PAI-Erklärung auf Unternehmensebene (bisheriger Artikel 4) streichen. Die Kommission beziffert deren Anteil auf rund 25 % der gesamten Offenlegungskosten; die Streichung spare jährlich rund 56 Mio. € wiederkehrende Kosten. Rat und Parlament wollen die Pflicht bereits mit Inkrafttreten der Änderungsverordnung entfallen lassen. Fonds der Kategorien Transition und Sustainable müssten die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen ermitteln, offenlegen und Gegenmaßnahmen erläutern; nach der Ratsposition mit mindestens drei Indikatoren aus einer Liste der Kommission. Für Immobilienfonds bleiben Energieausweis, Energie- und Emissionsdaten je Gebäude die Grundlage.

Vereinfachte Templates

Die Produktinformationen sollen nach dem Kommissionsvorschlag höchstens zwei Seiten umfassen, plus eine Seite für Produkte mit Wirkungsziel („Impact").

Was Fondsmanager jetzt tun sollten

1. Datenlücken schließen: EPC, CO2-Emissionen, Heizungstyp und Flächen bilden die Datengrundlage, gleich welche Fassung der SFDR gilt. Eine solide CO2-Ersterfassung erleichtert jede Kategorisierung.
2. Transitionsstrategie entwickeln: Wer die Transition-Kategorie anstrebt, braucht einen dokumentierten, messbaren Dekarbonisierungspfad mit konkreten Meilensteinen.
3. Taxonomie-Quote erhöhen: Die 15-%-Schwelle des Vorschlags setzt voraus, dass taxonomiekonforme Objekte identifiziert und dokumentiert sind.
4. SFDR 1.0 weiter einhalten: Bis zum Inkrafttreten der Änderungsverordnung gelten die bestehenden Pflichten unverändert, einschließlich der PAI-Erklärung zum 30. Juni.

---

Datenqualitäts-Herausforderungen in der Praxis

Die größte Herausforderung für Immobilienfonds liegt weniger in der Auslegung der Verordnung als in der systematischen Datenbeschaffung und Datenqualität.

Typische Probleme nach Kategorie

• Energieausweise: Ausweise fehlen, wenn seit Jahren kein Verkauf, keine Neuvermietung und kein Neubau einen Ausweis ausgelöst hat (Pflichtanlässe nach § 80 GModG), oder sie sind abgelaufen; Bedarfs- und Verbrauchsausweis liefern verschiedene Ergebnisse, und EPC-Klassen sind zwischen EU-Mitgliedstaaten nicht vergleichbar.
• CO2-Emissionen: Verbrauchsdaten der Mieter fehlen häufig, ebenso bei Pauschal- oder Inklusivmieten; Emissionsfaktoren unterscheiden sich zwischen Ländern und Datenbanken.
• Heizung: Die Dokumentation ist bei Bestandserwerb oft unvollständig, Mischformen wie Fernwärme plus Spitzenlast-Gas erschweren die Zuordnung der Emissionen.
• Dateninfrastruktur: Daten liegen verteilt in Excel-Listen, Property-Management-Systemen und bei Dienstleistern; Historien und klare Verantwortlichkeiten fehlen.

Lösungsansätze

ESG-Softwarelösungen für Immobilien und Plattformen wie GRESB bieten standardisierte Erfassungswege, die Ersterfassung vor Ort bleibt aber Handarbeit. Hilfreich sind ein zentrales Datenmodell, klare Daten-Owner je Datenpunkt, automatische Plausibilitätsprüfungen und eine gestufte Erhebung: erst PAI-Pflichtdaten, dann Taxonomie-Daten, dann optionale Indikatoren.

---

Rechenbeispiel: Periodisches Reporting eines Art.-8-Fonds mit 40 Gebäuden

Ein offener Artikel-8-Immobilienfonds mit 40 Wohngebäuden in Deutschland bewirbt die Reduktion der CO2-Intensität und die Verbesserung der durchschnittlichen EPC-Klasse. Für den periodischen Bericht (Anhang IV) benötigt der Fondsmanager folgende Berechnungen:

Schritt 1: Daten pro Gebäude erfassen

Quelle: fiktive Beispielwerte · Stand: Oktober 2026

Schritt 2: CO2-Intensität pro Gebäude berechnen

CO2-Intensität = (CO2 Scope 1 + CO2 Scope 2) / NGF

Beispiel Objekt 2: 46.200 kg / 2.100 m² = 22,0 kg CO2/m²a

Schritt 3: Portfolio-gewichtete CO2-Intensität

Gewichtete CO2-Intensität = SUM(CO2-Intensität_i x Marktwert_i) / SUM(Marktwert_i)

Annahme: Der Fonds hat einen Gesamtmarktwert von 320 Mio. EUR und eine gewichtete CO2-Intensität von 18,5 kg CO2/m²a (Vorjahr: 19,8 kg CO2/m²a, also eine Reduktion um 6,6 %).

Schritt 4: PAI 18 berechnen (Energieineffiziente Immobilien)

• Energieineffizient sind die vor dem 31.12.2020 errichteten Objekte mit Klasse C, D, E, F, G oder H
• Annahme: 24 von 40 Objekten, davon 6 mit Klasse C (Marktwert 45 Mio. EUR) und 18 mit Klasse D oder schlechter (95 Mio. EUR); die Neubauten ab 2021 erfüllen den NZEB-Standard, alle 40 Objekte unterliegen den EPC- und NZEB-Vorschriften

PAI 18 = (45 + 95) Mio. EUR / 320 Mio. EUR = 43,8 %

Wer Klasse C fälschlich ausnimmt (Lesart „schlechter als C"), käme auf 95 / 320 = 29,7 % und würde zu niedrig berichten.

Schritt 5: PAI 17 berechnen (fossile Brennstoffe)

Kein Objekt des Fonds wird für Gewinnung, Lagerung, Transport oder Herstellung fossiler Brennstoffe genutzt:

PAI 17 = 0 Mio. EUR / 320 Mio. EUR = 0 %

Die 26 Objekte mit Gas- oder Ölheizung (Marktwert 165 Mio. EUR, 51,6 %) zählen nicht zu PAI 17. Diesen Anteil kann der Fonds als eigene Kennzahl berichten; in der PAI-Erklärung erscheint die fossile Wärmeversorgung nur über die THG-Emissionen, wenn der optionale Indikator 18 aus Tabelle 2 gewählt wird.

Schritt 6: Datenlücken-Auswirkung

Fehlen bei 5 der 40 Gebäude die EPC-Daten, kann der Fondsmanager die Objekte konservativ als energieineffizient werten oder die Klasse aus anderen Quellen ableiten (z. B. Primärenergiebedarf aus einem Sanierungsgutachten) und die Lücke offenlegen. Auf der Website des Produkts gehören dazu Datenquellen, der Anteil geschätzter Daten und Grenzen der Daten (Art. 32 und 33 RTS), in der PAI-Erklärung die Bemühungen zur Datenbeschaffung (Art. 7 Abs. 2 RTS).

---

Zusammenhang mit anderen Regulierungen

Die SFDR steht nicht isoliert, sondern ist Teil eines regulatorischen Ökosystems:

Quellen: EUR-Lex, EBA · Stand: Oktober 2026

Praxistipp: Einheitliche Dateninfrastruktur

Eine einheitliche Gebäude-Datenbasis verhindert, dass dieselben Daten für SFDR, Taxonomie, Bankanfragen und gegebenenfalls die CSRD mehrfach erhoben werden, hält die Kennzahlen über alle Berichte konsistent und dokumentiert die Datenhistorie für Prüfungen.

---

Häufige Fragen (FAQ)

1. Muss jeder Immobilienfonds PAI 17 und 18 berichten?

Nein. Die PAI-Erklärung auf Unternehmensebene ist für Finanzmarktteilnehmer mit mehr als 500 Mitarbeitenden Pflicht, unabhängig von der Produktklassifizierung; kleinere erklären die Berücksichtigung oder begründen den Verzicht. Auf Produktebene muss jedes Produkt eines Finanzmarktteilnehmers, der PAI berücksichtigt, erläutern, ob und wie es PAI berücksichtigt (Art. 7 SFDR). Bei nachhaltigen Investitionen fließen die PAI-Indikatoren zusätzlich in die DNSH-Prüfung ein.

2. Was passiert, wenn für ein Gebäude kein EPC vorliegt?

Die Delegierte Verordnung sieht keine Ausnahme für fehlende Energieausweise vor. Offenzulegen sind in der PAI-Erklärung die Bemühungen zur Datenbeschaffung (Art. 7 Abs. 2 RTS), auf der Website eines Artikel-8-Produkts unter anderem der Anteil geschätzter Daten (Art. 32 RTS); die ESAs bestätigen den Best-Effort-Ansatz in ihren Q&A. Möglich sind eine Einschätzung auf Basis anderer Daten, etwa des Primärenergiebedarfs aus Gutachten, oder die konservative Wertung als energieineffizient. Methode und Datenlücke sind offenzulegen.

3. Welchen EPC-Typ akzeptiert die SFDR – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Die SFDR und die Delegierte Verordnung unterscheiden nicht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis; maßgeblich ist ein Energieausweis im Sinne der Gebäudeeffizienzrichtlinie. In Deutschland haben Wohngebäude grundsätzlich die Wahl zwischen beiden Arten; die Pflicht zum Bedarfsausweis für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 endet am 31.12.2026. Für Nichtwohngebäude ist ab dem 01.01.2027 bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Mietvertragsverlängerung ein Bedarfsausweis mit Klassen von A bis G Pflicht, mehr dazu im Ratgeber zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien.

4. Wie unterscheidet sich die SFDR-Offenlegung von GRESB?

GRESB ist ein freiwilliges Branchen-Benchmarking, die SFDR eine verpflichtende Regulierung. Die Datenanforderungen überlappen erheblich: Die Performance-Komponente des GRESB Real Estate Assessment erfasst unter anderem Energie, THG-Emissionen, Wasser und Abfall. Für PAI-Angaben bietet GRESB zusätzlich eine eigene SFDR-Reporting-Lösung mit SFDR-Assessments für Immobilien und Infrastruktur an (Stand Oktober 2026).

5. Können Immobilienfonds die PAI-Berichterstattung vermeiden?

Auf Produktebene ja, solange der Fonds keine nachhaltigen Investitionen zusagt: Ein Artikel-8-Fonds kann im vorvertraglichen Dokument erklären und begründen, dass er PAI nicht berücksichtigt. Bei nachhaltigen Investitionen fließen die PAI-Indikatoren dagegen in die DNSH-Prüfung ein. Unberührt bleibt die PAI-Erklärung von Finanzmarktteilnehmern mit mehr als 500 Mitarbeitenden; zudem brauchen institutionelle Anleger, die selbst Finanzmarktteilnehmer sind, PAI-Daten ihrer Fondsinvestments für ihre eigene Erklärung.

6. Was ändert sich für bestehende Art.-8-Fonds durch die SFDR 2.0?

Nach dem Kommissionsvorschlag dürften Fonds nur noch mit nachhaltigkeitsbezogenen Aussagen werben, wenn sie einer der drei Kategorien zugeordnet sind und deren Kriterien erfüllen. Fonds mit Dekarbonisierungsstrategie kämen für Transition in Frage, Fonds mit grundlegender ESG-Integration für ESG Basics. Rat und Parlament wollen Verwaltern freistellen, AIF für professionelle Anleger auszunehmen; geschlossene Bestandsfonds sollen unter Bedingungen ausgenommen werden können. Die Übergangsfrist beträgt im Vorschlag 18 Monate, Rat und Parlament wollen 24 Monate.

7. Wie berechne ich den Taxonomie-Anteil für einen Immobilienfonds?

Der Taxonomie-Anteil ist der marktwertgewichtete Anteil der taxonomiekonformen Investitionen an allen Investitionen des Fonds (Art. 17 RTS):

Taxonomie-Quote = SUM(Marktwert taxonomiekonformer Objekte) / SUM(Marktwert aller Investitionen) x 100

Ein Objekt ist taxonomiekonform, wenn es (a) die technischen Bewertungskriterien der relevanten Aktivität (7.1, 7.2 oder 7.7) erfüllt UND (b) die für diese Aktivität geltenden DNSH-Kriterien einhält, bei 7.7 nur die zur Klimaanpassung, UND (c) die Mindestschutzklauseln (Minimum Safeguards) eingehalten werden.

8. Welche Rolle spielt der CRREM-Pfad für die SFDR-Offenlegung?

Der CRREM-Pfad ist kein Instrument der SFDR, kann aber als Maßstab für die CO2-Reduktion dienen; wählt ein Artikel-8-Fonds die Ausrichtung daran als beworbenes Merkmal, wird sie zum messbaren Kriterium im periodischen Bericht. Stand 17.10.2026 veröffentlicht die CRREM Foundation ihre Pfade frei in der CRREM Library v2.05, nur als 1,5-°C-Pfade; das kostenlose Excel-Tool wurde am 01.07.2026 eingestellt. Das Jahr, in dem ein Gebäude seinen Pfad überschreitet, heißt heute „CRREM Misalignment Year" (früher „Stranding Year"); Werte je Nutzungsart zeigen die CRREM-Zielpfade nach Gebäudetyp.

---

Fazit: Gebäudedaten als Compliance-Grundlage und strategischer Hebel

Die SFDR-Offenlegung für Artikel-8- und Artikel-9-Immobilienfonds ist ein konkretes Datenerfassungsprojekt. Pro Gebäude braucht der Fonds typischerweise Energieausweis, Nutzung, Baujahr und Marktwert, für beworbene Klimamerkmale außerdem CO2-Emissionen (Scope 1+2), Heizungstyp und Fläche. Daraus entstehen auf Fondsebene PAI-Kennzahlen, Taxonomie-Quoten und CO2-Intensitäten.

Die geplante SFDR 2.0 würde die Einordnung ändern, von der informellen Art.-6/8/9-Praxis zu drei Kategorien mit je 70-%-Schwelle; die Gebäudedaten bleiben die Grundlage. Fondsmanager, die heute systematisch Gebäudedaten erheben, sind für künftige SFDR-Fassungen und für die Due Diligence institutioneller Investoren besser gerüstet.

Nächste Schritte

• CRREM-Abgleich durchführen: Vergleichen Sie die CO2-Intensität jedes Gebäudes mit dem CRREM-Zielpfad für Nutzungsart und Land
• Bestandsaufnahme und Gap-Analyse: Prüfen Sie für alle Objekte EPC, Nutzung, CO2, Heizungstyp und Flächen und schließen Sie Lücken nach regulatorischer Dringlichkeit
• Transitionsstrategie dokumentieren: Entwickeln Sie einen messbaren Dekarbonisierungspfad als Vorbereitung auf die Transition-Kategorie
• Tooling evaluieren: Vergleichen Sie ESG-Softwarelösungen für PAI-Berechnung und Taxonomie-Prüfung

Der Engpass liegt oft bei den Gebäudedaten selbst: Energieausweise fehlen oder sind abgelaufen, Bedarf und Emissionen je Objekt liegen nicht einheitlich vor. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet Energiebedarf und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Energieausweise erstellen qualifizierte Aussteller mit reduco als Werkzeug; PAI-Kennzahlen und SFDR-Templates erstellen Sie weiter in Ihrem Fonds-Reporting. Mehr zur Gebäudeanalyse für Portfolios · Kostenlos starten