Instandhaltungsrücklage vs. energetische Sanierung: 18,62 €/m²

Dieser Artikel ist die Brücke von der klassischen, oft von WEG oder Einzeleigentümern geprägten Rücklagenlogik zum portfolioweiten Transformations-CapEx. Für die Planungsmechanik knüpfen wir an die CapEx-Planung für Immobilienportfolios an, für die Bestandsaufnahme an das Thema Instandhaltungsstau im Portfolio bewerten und für die Refinanzierung über die Miete an Modernisierungsumlage und Härtefallregelung. Hier geht es um die Frage davor: Reicht die Reserve, die Sie heute bilden, für die Transformation, die Sie morgen schulden?

Instandhaltungsrücklage, Modernisierung, energetische Sanierung: drei Budgets, nicht eins

Ein häufiger Fehler in der CapEx-Planung ist begrifflicher Natur. „Instandhaltung“, „Modernisierung“ und „energetische Sanierung“ werden umgangssprachlich vermischt, sind aber rechtlich, steuerlich und betriebswirtschaftlich drei verschiedene Dinge mit drei verschiedenen Mittelquellen.

Die Instandhaltung erhält den Status quo: Sie tauscht alte Fenster gegen gleichwertige neue, ein defektes Flachdach gegen ein gleichwertiges. Modernisierung verbessert den Gebrauchswert oder die energetische Qualität, etwa alte gegen besser gedämmte Fenster. Eine reine Substanzerneuerung oder Energieeinsparung allein ist dabei steuerlich noch keine „wesentliche Verbesserung“ (BMF-Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten vom 26.01.2026, Rn. 44 und 46). Die energetische Sanierung schließlich ist die Teilmenge der Modernisierung, die das Gebäude auf einen Klimapfad bringt. Genau hier entsteht der zusätzliche, in keiner Standardrücklage enthaltene Kapitalbedarf.

Quellen: § 28 II. BV; VdW Bayern (Pauschalen 2026); ARGE e. V./GdW (2022); Destatis, Baupreisindex Instandhaltung von Wohngebäuden · Stand: Oktober 2026

Die Konsequenz: Eine Rücklage, die nach den Höchstsätzen der Zweiten Berechnungsverordnung dotiert ist, mag für ihren Zweck auskömmlich sein, aber sie ist nicht der Topf, aus dem die Dekarbonisierung bezahlt wird. Wer das vermischt, baut eine Lücke in seine Liquiditätsplanung ein, die sich erst zeigt, wenn das Gebäude seinen Dekarbonisierungspfad verlässt.

Einige gesetzliche Pflichten sind dagegen kurzfristig fällig und gehören in die Budgetplanung für den Bestand:

Pflichten 2026/2027 für die Bestandsplanung (Stand 17.10.2026):

• Fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler: Nicht fernablesbare Geräte, die bis 01.12.2021 eingebaut wurden, sind bis 31.12.2026 nachzurüsten oder zu ersetzen (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlt die fernablesbare Ausstattung, dürfen Mieter ihren Kostenanteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
• Heizungsprüfung und -optimierung: Wassergeführte Heizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen Nutzungseinheiten, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, sind bis 30.09.2027 zu prüfen und zu optimieren; später eingebaute Anlagen außer Wärmepumpen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach dem Einbau (§ 60b GModG).
• Nachrüst- und Änderungspflichten: Oberste Geschossdecken ohne Mindestwärmeschutz sind auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) zu dämmen; alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach darüber (§ 35 Abs. 1 GModG). Wer Außenbauteile auf mehr als 10 % der Fläche einer Bauteilgruppe erneuert, muss für diese Flächen die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten (§ 36 GModG) oder für das ganze Gebäude die Anforderungen nach § 38 GModG nachweisen. Zugängliche, bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume sind zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).

Wie hoch ist die Reserve? Peterssche Formel und §28 II. BV im Vergleich

Zwei verbreitete Ansätze zur Bemessung der Instandhaltungsrücklage sind eine Branchenfaustregel und gesetzliche Höchstsätze.

Die Peterssche Formel ist eine verbreitete Faustregel. Sie geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren etwa das 1,5-Fache der reinen Baukosten für Instandhaltung anfällt. Die jährliche Rücklage je Quadratmeter ergibt sich also als Baukosten/m² × 1,5 ÷ 80, das sind 1,875 % der Baukosten pro Jahr. Auf das Gemeinschaftseigentum einer WEG entfallen nach der Formel je nach Ausstattung 65 bis 70 % dieses Werts. Bei Baukosten von etwa 2.000 €/m² ergibt das rund 37,50 €/m² im Jahr, für das Gemeinschaftseigentum (70 %) rund 26 €/m². Beide Werte liegen deutlich über den Höchstsätzen der II. BV.

Die zweite, präzisere Quelle ist § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Sie begrenzt die Instandhaltungskosten, die in der Kostenmiete preisgebundener Wohnungen angesetzt werden dürfen, je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach dem Alter seit Bezugsfertigkeit (§ 28 II. BV, gesetze-im-internet.de):

Quellen: § 28 und § 26 Abs. 4 II. BV; VdW Bayern, Pauschalen 2026 (November 2025); Destatis, Verbraucherpreisindex · Stand: Oktober 2026

Entscheidend ist die Indexierung: Nach § 28 Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs. 4 II. BV ändern sich die Beträge alle drei Jahre zum 1. Januar entsprechend dem Verbraucherpreisindex, zuletzt zum 01.01.2026. Maßgeblich war der Anstieg von Oktober 2022 (113,5) bis Oktober 2025 (123,0), also 8,37 %. Die Sätze stiegen damit von 10,61 / 13,45 / 17,18 € auf 11,50 / 14,58 / 18,62 €/m² (VdW Bayern, Pauschalen 2026). Für die Grenzjahrgänge 2004 und 1994 bedeutet das 2026 einen Sprung von 10,61 auf 14,58 € beziehungsweise von 13,45 auf 18,62 €. Die indexierten Sätze liegen rund 62 % über den Nennwerten; wer noch mit den unindexierten Zahlen rechnet, unterschätzt die Reserve deutlich. Die nächste Anpassung folgt zum 01.01.2029.

Hinzu kommen die Zu- und Abschläge nach § 28 Abs. 2 bis 5 II. BV, ebenfalls indexiert (Werte seit 01.01.2026, Nennwerte in Klammern): −0,31 € (−0,20 €) bei eigenständig gewerblicher Wärmelieferung, +1,63 € (+1,00 €) bei maschinellem Aufzug und −1,70 € (−1,05 €), wenn der Mieter die kleinen Instandhaltungen trägt. Für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter trägt, dürfen höchstens 13,75 €/m² im Jahr (8,50 €) angesetzt werden, für Garagen und Stellplätze höchstens 110,13 € je Platz und Jahr (68 €).

Der blinde Fleck: Transformations-CapEx steckt nicht in der Rücklage

So sorgfältig die Rücklage auch dotiert ist, sie ist auf Substanzerhalt kalibriert, nicht auf Dekarbonisierung. Das zeigt schon die Größenordnung.

Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE, Kiel) hat für den 13. Wohnungsbau-Tag im Februar 2022 die Kosten der energetischen Altbausanierung im Wohngebäudebestand (knapp 19,3 Mio. Wohngebäude) bis 2045 auf 3,6 Billionen € geschätzt (GdW zur ARGE-Studie). Für ein nicht oder gering modernisiertes Ein- oder Zweifamilienhaus der Baujahre 1949–1978 nennt die Studie auf Effizienzhaus-115-Niveau 660–1.070 €/m² Wohnfläche (Vollkosten brutto, Kostenstand 3. Quartal 2021), für Effizienzhaus 40 1.160–1.590 €/m² (ARGE-Studie, S. 61). Den jährlichen Förderbedarf beziffert sie auf mindestens 30 Mrd. €, die jährlichen Gesamtkosten auf bis zu 150 Mrd. €. Für Mehrfamilienhäuser nennt die GdW-Meldung zur Studie keine eigenen Quadratmeterwerte; die Studie selbst gibt für nicht oder gering modernisierte Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1949–1978 auf Effizienzhaus-115-Niveau 350–630 €/m² Wohnfläche an (S. 60).

Die Studie erschien im Februar 2022. Seitdem ist der Baupreisindex für die Instandhaltung von Wohngebäuden von 109,0 (Februar 2022) auf 145,6 (August 2026) gestiegen, also um rund 34 % (Destatis, Baupreisindizes Instandhaltung). Vom Februar 2022 aus fortgeschrieben entsprechen die ARGE-Werte damit rund 880–1.430 €/m² für Effizienzhaus 115 und knapp 2.140 €/m² für Effizienzhaus 40.

Stellt man diese Investitionsspitze einer Rücklage nach dem höchsten II.-BV-Satz von 18,62 €/m² im Jahr gegenüber, wird die Lücke greifbar: Selbst über 30 Jahre kumuliert die Rücklage nur rund 560 €/m². Verteilt man die fortgeschriebenen Werte für Effizienzhaus 115 rechnerisch über 30 Jahre, entspricht das rund 29 bis 48 €/m² im Jahr. Ein Teil davon sind Sowieso-Kosten für Bauteile, die ohnehin erneuert werden müssten; zusätzlich zur Rücklage ist nur der energiebedingte Mehrkostenanteil. Diese Bandbreite ist eine Herleitung aus der ARGE-Investitionsspitze, keine isoliert belegte Punktzahl. Entscheidend ist die Größenordnung: Der Transformationsbedarf liegt in derselben Größenordnung wie die gesamte klassische Reserve oder darüber.

Die gute Nachricht: Nicht jeder Euro davon muss in maximale Sanierungstiefe fließen. Die IREBS-Studie (Prof. Sven Bienert, Universität Regensburg, für GdW und VDPM, März 2022) hält für vermietete Mehrfamilienhäuser etwa den Effizienzhaus-70-Standard mit durchschnittlich rund 70 kWh/m² im Jahr für ausreichend, damit Gebäude „Niedertemperatur-ready“ sind (Vorlauftemperatur höchstens 55 °C) und die verbleibenden Verbräuche aus erneuerbaren Energien gedeckt werden können. Eine stärkere Dekarbonisierung der Energiewirtschaft bis 2030 sei kostengünstiger als höhere Sanierungstiefen im Gebäudebestand (GdW/IREBS: Klimaneutralität vermieteter Mehrfamilienhäuser).

BEG-Förderung und Modernisierungsumlage 2026: was das Transformationsbudget entlastet

Zwei Quellen entlasten das Transformationsbudget: öffentliche Förderung und die Umlage auf die Miete.

Stand 17.10.2026 (BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026): Unternehmen, Wohnungsunternehmen und Vermieter erhalten für den Heizungstausch 30 % ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide nur für Selbstnutzer); für Wärmepumpen sind ab Q1 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Gebäudehülle 15 % (bei Wohngebäuden +5 Prozentpunkte iSFP-Bonus, aber nur auf den Teil der Kosten oberhalb einer Mindestinvestition: 30.000 € bei einer Wohneinheit, bei mehreren Wohneinheiten die normale Höchstgrenze ohne iSFP; nicht für große Wohnungsunternehmen ohne EBW-iSFP). KfW 261/263 fördern nur noch Stufen mit EE- oder NH-Klasse (z. B. Effizienzhaus 40: 10 % Tilgungszuschuss mit EE-, 15 % mit NH-Klasse). Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Effizienzhaus-/Effizienzgebäude-Förderung (BEG WG/NWG) sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre.

Im Mehrfamilienhaus begrenzen Höchstbeträge die förderfähigen Kosten (BEG EM, Nr. 8.3.1, BAnz AT 27.08.2026 B1). Beim Heizungstausch sind es je Gebäude insgesamt 28.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten; der Betrag für die erste Wohnung sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 750 €. Für ein Haus mit zwölf Wohnungen ergibt das höchstens 28.000 + 5 × 15.000 + 6 × 8.000 = 151.000 € förderfähige Kosten und bei 30 % bis zu 45.300 € Zuschuss. Gilt ab Q1 2027 für eine Wärmepumpe ohne EU-Herkunft der vorgesehene Satz von 15 %, sinkt dieser Zuschuss auf rund die Hälfte. Für Hülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung gelten je Gebäude und Kalenderjahr 30.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten Wohnung; mit iSFP-Bonus oder wenn der Eigentümer für einen geförderten Sanierungsfahrplan (iSFP) nicht antragsberechtigt ist, sind es 60.000 / 30.000 / 15.000 €.

Über die Miete refinanzieren Vermieter Modernisierungen nach § 559 BGB mit 8 % der Kosten pro Jahr; die Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen, bei Mieten unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m². Kosten, die für die Erhaltung ohnehin angefallen wären, zählen nicht mit. Beim geförderten Heizungstausch gilt § 559e BGB: 10 % der Kosten abzüglich der Förderung, höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren. Für Wärmepumpen verlangt § 559f BGB seit 29.07.2026 für die volle Umlage den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst zählt nur die Hälfte der Kosten; ohne Nachweis geht es unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden oder mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur beheizt werden können.

Wirtschaftlich optimal sanieren: Wärmepumpe zuerst, Hülle maßvoll

Aus der IREBS-Studie und der Feldforschung folgt eine für die CapEx-Allokation zentrale Einsicht: Der Heizungstausch ohne vorherige Vollsanierung der Hülle kann wirtschaftlich die bessere Reihenfolge sein.

Der Feldtest des Fraunhofer ISE im Projekt „WP-QS im Bestand“ (Abschlussbericht vom 25.11.2025) hat 77 Wärmepumpen in Ein- und Zweifamilienhäusern gemessen, die zwischen 1826 und 2015 gebaut wurden, 83 % davon vor 1995 (beheizte Fläche 90–370 m², im Mittel 170 m²). Luft/Wasser-Wärmepumpen erreichten eine mittlere Jahresarbeitszahl (JAZ) von 3,4 (Bandbreite 2,6 bis 4,9), Erdreich-Wärmepumpen 4,3 (3,6 bis 5,4). Die Effizienz hing an den Heizkreistemperaturen; weil diese in allen Baualtersperioden ähnlich waren, fand das Institut keinen Zusammenhang zwischen Effizienz und Baualter (Fraunhofer ISE, WP-QS im Bestand). Zu beachten: Bei den Gebäuden bis Baujahr 1979 waren 95 % der Fenster und 82 % der Dächer bereits energetisch saniert, aber nur 56 % der Außenwände.

Quellen: Fraunhofer ISE (2025); IREBS/GdW/VDPM (2022); ARGE e. V./GdW (2022) · Stand: Oktober 2026

Für die Praxis heißt das: Die Reihenfolge der Maßnahmen entscheidet über die Wirtschaftlichkeit. Ein Brennstoffwechsel auf eine Wärmepumpe senkt die CO₂-Intensität sofort und vergleichsweise günstig, während die letzten Kilowattstunden Heizbedarf über immer dickere Dämmpakete am teuersten erkauft werden. Wir formulieren das bewusst qualitativ: Es gibt keine belastbare Primärquelle, die einen exakten Prozentsatz des Bestands nennt, für den dieser Pfad optimal ist. Die Belege von Fraunhofer und IREBS stützen aber die Richtung. Für die Übersetzung dieser Logik in eine objektscharfe Maßnahmenreihenfolge ist die Sanierungspriorisierung im Wohnungsbestand der nächste Schritt.

Steuer- und Aktivierungsfallen: Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wie eine Maßnahme steuerlich behandelt wird, entscheidet über ihre Nettokosten und damit über den tatsächlichen Mittelbedarf. Hier lauern zwei Fallen.

Erstens: Die Rücklagenbildung selbst ist nicht abzugsfähig. Die bloße Einzahlung in eine Instandhaltungs- oder Erhaltungsrücklage ist nicht sofort als Werbungskosten absetzbar; abzugsfähig sind die Mittel erst, wenn sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden (§ 9 EStG). Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ersetzt die früheren Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und (anschaffungsnahen) Herstellungskosten (BMF-Schreiben Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden, 26.01.2026).

Zweitens: die 15-Prozent-Grenze. Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 EStG, gesetze-im-internet.de). Sie sind dann nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sondern nur noch über die AfA, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer. Für ein frisch erworbenes Objekt, das schnell saniert werden soll, kann das den Cashflow-Vorteil eines Sofortabzugs vollständig aufheben.

Die praktische Konsequenz für die Portfolioplanung: Der Zeitpunkt einer energetischen Sanierung relativ zum Ankauf, die Verteilung über die Drei-Jahres-Frist und die Abgrenzung zwischen aktivierungspflichtigem und sofort abziehbarem Aufwand gehören in jedes Investitionsmodell. Wer diese Effekte ignoriert, rechnet mit Brutto- statt Netto-CapEx. Die buchhalterische Seite davon vertieft die CapEx-OpEx-Abgrenzung und Aktivierung.

Vom Einzelobjekt zum Portfolio: Budget-Split über den Bestand

Auf Einzelobjektebene lassen sich Reserve und Transformationsbedarf noch im Kopf trennen. Im Portfolio mit Dutzenden oder Hunderten Objekten wird der Budget-Split zur eigenen Disziplin und zum Engpass, wenn er fehlt.

Die Trennung folgt einer klaren Logik:

Quellen: eigene Systematik · Stand: Oktober 2026

Das Erhaltungsbudget bemisst sich pro Objekt aus Alter, Zustand und der indexierten Rücklage. Das Transformationsbudget bemisst sich dagegen aus dem Abstand des Objekts zu seinem Klimapfad für das Portfolio: Je früher die Emissionen eines Gebäudes über dem Zielpfad liegen, desto höher und dringlicher der Transformationsbedarf. Beim externen Standard CRREM heißt dieser Zeitpunkt „Misalignment Year“, früher „Stranding Year“ (mehr zum CRREM-Pfad). Diese beiden Größen über den gesamten Bestand zu verschneiden und das verfügbare Kapital dorthin zu lenken, wo es den größten Risikoabbau pro Euro bringt, ist die eigentliche Aufgabe der CapEx-Budget-Allokation im Portfolio.

Drei Datenquellen speisen diesen Split: die technische Due Diligence und CapEx-Forecast für den Substanzzustand, die Nutzungskosten nach DIN 18960 für die Vollkostensicht über den Lebenszyklus und der Abgleich mit dem Zielpfad für die Klimakomponente. Wer alle drei in einem Modell zusammenführt, sieht pro Objekt, ob die gebildete Rücklage reicht oder ob ein Transformationsdefizit besteht, das über Förderung, Modernisierungsumlage oder Fremdkapital geschlossen werden muss. Welche Maßnahme pro Euro die meisten Emissionen vermeidet, zeigt der Beitrag zu den CO₂-Vermeidungskosten von Immobilien.

Wovon wir abraten

Drei verbreitete Muster führen in der Praxis zu Fehlsteuerung; wir raten ausdrücklich davon ab.

Erstens: Den Transformations-CapEx aus der Instandhaltungsrücklage bestreiten. Die Rücklage ist für Substanzerhalt kalibriert. Wer die Dekarbonisierung daraus finanzieren will, zehrt entweder die Substanzreserve auf (und produziert Instandhaltungsstau) oder stellt fest, dass die Mittel nie gereicht hätten. Beide Budgets gehören getrennt geführt.

Zweitens: Reflexartig auf Effizienzhaus 40 sanieren. Die letzten Kilowattstunden Heizbedarf sind die teuersten. Die IREBS-Studie hält aus volkswirtschaftlicher Sicht eine maßvolle Hülle (etwa Effizienzhaus 70) mit mehr erneuerbarer Energie für kostengünstiger als höhere Sanierungstiefen, und im Fraunhofer-Feldtest erreichten Wärmepumpen auch in älteren, meist teilsanierten Gebäuden mittlere Jahresarbeitszahlen von 3,4 (Luft) und 4,3 (Erdreich). Maximale Dämmtiefe ist kein Selbstzweck; sie muss sich gegen die CO₂-Wirkung pro Euro rechtfertigen.

Drittens: Sanieren ohne Blick auf die 15-Prozent-Grenze und den Ankaufszeitpunkt. Eine umfangreiche Sanierung im ersten Jahr nach Ankauf kann die Aufwendungen in die Aktivierungspflicht kippen und den erhofften Sofortabzug vernichten. Die steuerliche Struktur gehört vor die Maßnahmenplanung, nicht danach.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter sein?

Einen gesetzlichen Mindestsatz gibt es nicht; das WEG verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Als Orientierung dienen die Höchstsätze der II. BV, seit 01.01.2026 indexiert 11,50 €/m² im Jahr (Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurück), 14,58 € (mindestens 22 Jahre) und 18,62 € (mindestens 32 Jahre), sowie die Peterssche Formel. Diese Werte decken den Substanzerhalt, nicht die energetische Transformation.

Wie berechnet man die Instandhaltungsrücklage mit der Petersschen Formel?

Die Peterssche Formel rechnet: Baukosten je Quadratmeter × 1,5 ÷ 80 Jahre, also 1,875 % der Baukosten pro Jahr. Sie unterstellt, dass über 80 Jahre das 1,5-Fache der reinen Baukosten für Instandhaltung anfällt. Auf das Gemeinschaftseigentum einer WEG entfallen nach der Formel je nach Ausstattung 65 bis 70 %. Bei 2.000 €/m² Baukosten ergibt das rund 37,50 €/m² im Jahr, für das Gemeinschaftseigentum (70 %) rund 26 €/m².

Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung, Modernisierung und energetischer Sanierung?

Instandhaltung erhält den Status quo (alte gegen gleichwertige Fenster). Modernisierung verbessert den Gebrauchswert oder die energetische Qualität (alte gegen besser gedämmte Fenster). Energetische Sanierung ist die Teilmenge der Modernisierung, die das Gebäude auf einen Klimapfad bringt. Steuerlich gilt nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026: Eine Minderung des Energiebedarfs allein ist noch keine wesentliche Verbesserung des Gebäudes.

Darf die Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) für energetische Modernisierung verwendet werden?

Die Erhaltungsrücklage dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; so heißt sie seit der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft trat, und nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen: Die Gemeinschaft beschließt sie nach § 20 WEG, die Kostenverteilung regelt § 21 WEG. Für die Praxis empfehlen wir, Transformations-CapEx als separates Budget zu führen, nicht aus der Erhaltungsreserve.

Welche Höchstsätze für Instandhaltungskosten gelten nach §28 II. BV?

Die Nennwerte je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr betragen 7,10 € (Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurück), 9,00 € (mindestens 22 Jahre) und 11,50 € (mindestens 32 Jahre). Nach § 28 Abs. 5a II. BV werden sie alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst; seit 01.01.2026 gelten 11,50 / 14,58 / 18,62 €. Hinzu kommen indexierte Zu- und Abschläge, etwa +1,63 € bei maschinellem Aufzug oder −1,70 €, wenn der Mieter die kleinen Instandhaltungen trägt.

Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Die bloße Bildung der Rücklage ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Abzugsfähig werden die Mittel erst, wenn sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden (§ 9 EStG). Maßgeblich ist also die Mittelverwendung, nicht die Einzahlung. Die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und (anschaffungsnahen) Herstellungskosten regelt das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 neu.

Was bedeutet die 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten?

Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht mehr sofort abziehbar, sondern nur noch über die AfA über die Nutzungsdauer. Das kann den Cashflow-Vorteil eines Sofortabzugs vollständig aufheben.

Reicht eine reine Heizungsmodernisierung (Wärmepumpe) ohne Dämmung der Gebäudehülle aus?

Das kann reichen, wenn sich die Heizkreistemperaturen niedrig halten lassen. Im Fraunhofer-ISE-Feldtest mit 77 Wärmepumpen in Ein- und Zweifamilienhäusern erreichten Luft/Wasser-Geräte eine mittlere JAZ von 3,4, Erdreich-Anlagen 4,3, ohne Zusammenhang zwischen Baualter und Effizienz; die älteren Gebäude waren allerdings meist schon teilsaniert (Fenster, Dach). Die IREBS-Studie hält für vermietete Mehrfamilienhäuser etwa den Effizienzhaus-70-Standard für ausreichend, um mit niedrigen Vorlauftemperaturen heizen zu können. Eine objektscharfe Prüfung bleibt nötig.

Wie viel kostet die energetische Sanierung pro Quadratmeter im Mehrfamilienhaus?

Die GdW-Meldung zur ARGE-Studie vom Februar 2022 nennt Quadratmeterwerte nur für Ein- und Zweifamilienhäuser: 660–1.070 €/m² Wohnfläche für Effizienzhaus 115 und bis knapp 1.600 €/m² für Effizienzhaus 40. Mit dem Baupreisindex für Instandhaltung fortgeschrieben sind es rund 880–1.430 bzw. knapp 2.140 €/m², eher mehr, weil die Studie mit dem Kostenstand 2021 rechnet. Für ein konkretes Mehrfamilienhaus liefert erst eine Kostenermittlung auf Basis der Bauteilmengen eine belastbare Zahl.

Sanierung ohne CapEx: Geht das über Contracting?

Für die Wärmeversorgung teilweise. Beim Wärme-Contracting errichtet und betreibt ein Wärmelieferant die Anlage und refinanziert sie über den Wärmepreis. Auf Mieter umlegen darf der Vermieter die Kosten der Wärmelieferung bei einer Umstellung nur, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird und die Kosten die bisherigen Betriebskosten für Wärme und Warmwasser nicht übersteigen; die Umstellung ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 556c BGB, Details in der Wärmelieferverordnung). Wie Contracting- und Energiespar-Modelle in die Investitionsplanung passen, zeigt die CapEx-Planung für Immobilienportfolios.

Wie trennt man im Portfolio das Instandhaltungsbudget vom Dekarbonisierungsbudget?

Indem man zwei Budgetlinien führt: Das Erhaltungsbudget bemisst sich aus Gebäudealter, Zustand, gesetzlichen Erhaltungspflichten und den indexierten Sätzen nach § 28 II. BV und zielt auf die Vermeidung von Instandhaltungsstau. Das Transformationsbudget bemisst sich aus dem Abstand zum Dekarbonisierungspfad und den energiebedingten Mehrkosten und zielt auf die Minimierung des Übergangsrisikos. Verschneidet man beide über den Bestand, lässt sich das Kapital dorthin lenken, wo es den größten Risikoabbau pro Euro bringt.

Nächster Schritt: Reserve und Transformations-CapEx pro Objekt sichtbar machen

Die Trennung von Erhaltungs- und Transformationsbudget steht und fällt mit der Datenlage: Für jedes Objekt brauchen Sie den Zustand, den Energiebedarf und den Abstand zum Zielpfad gleichzeitig. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme, Aufteilung in Sowieso- und Mehrkosten und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Die Sowieso-Kosten zeigen den Anteil, der ohnehin aus dem Erhaltungsbudget fällig wäre; die Mehrkosten gehören ins Transformationsbudget. Mehr zur Portfolio-Analyse für Bestandshalter oder direkt kostenlos starten.