Heizungstausch Gewerbeimmobilie 2026: Technologievergleich und Wirtschaftlichkeit

Alle Förderprogramme für Nichtwohngebäude bündelt der Überblick zur BEG-Förderung für Nichtwohngebäude; Maßnahmen jenseits der Heizung behandelt der Leitfaden zur energetischen Sanierung von Bürogebäuden.

Stand 17.10.2026: Die BEG-Reform gilt mit Wirkung ab 21.07.2026 (Richtlinie für Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026). Unternehmen und Vermieter erhalten für den Heizungstausch 30 % ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide nur für Selbstnutzer); für Wärmepumpen sind ab dem ersten Quartal 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Einzelmaßnahmen und Effizienzgebäude-Förderung (KfW 263) sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre.

GModG-Pflichten für Nichtwohngebäude 2026

Die 65-%-Regel ist gestrichen

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), sind die §§ 71 bis 73 GEG gestrichen. Seit dem 29.07.2026 gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr, beim Heizungstausch mindestens 65 % erneuerbare Energien einzusetzen, und keine Kopplung an die kommunale Wärmeplanung; deren Fristen (30.06.2026 und 30.06.2028) gelten nur noch für die Wärmepläne der Kommunen. Gas, Heizöl und Flüssiggas stehen als Option Nr. 1 von zehn Optionen im Gesetz (§ 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG).

Weggefallen ist nur die gesetzliche Pflicht. Die BEG fördert keine reinen Gas- oder Ölkessel, und mit geförderten Wärmepumpen, Biomasse- oder Hybridheizungen versorgte Flächen müssen zu mindestens 65 % erneuerbar beheizt werden (BEG EM, Technische Mindestanforderungen).

§ 43 GModG: Brennstoffquote für neue Fossilheizungen

Wird nach dem 29.07.2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff (einschließlich Derivaten) stammen (§ 43 Abs. 1 GModG):

Quelle: § 43 Abs. 1 GModG · Stand: Oktober 2026

Für bis einschließlich 29.07.2026 eingebaute Anlagen gilt keine Quote. Wärmepumpen-Hybridheizungen (siehe unten) und Solarthermie können die Pflicht ganz oder anteilig erfüllen (§ 43 Abs. 3 und 5).

§ 40 GModG: Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude

Ab 2027 kommt eine Anforderung an das ganze Gebäude hinzu: Der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes darf ab 01.01.2030 das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 das 2,95-Fache eines Referenzgebäudes nicht überschreiten (§ 40 Abs. 1 und 2 GModG, in Kraft ab 01.01.2027). Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem, wenn das Gebäude ab 1996 errichtet wurde, die Wärme überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse erzeugt oder mit Fernwärme versorgt wird (§ 40 Abs. 3). Schwellen und Ausnahmen erklärt der Beitrag zu MEPS für Nichtwohngebäude.

Keine 30-Jahres-Austauschpflicht mehr

Die frühere Pflicht, Gas- und Öl-Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren stillzulegen (§ 72 GEG), ist mit dem GModG entfallen, ebenso das Betriebsende für fossile Heizungen zum 31.12.2044. Ein 1994 installierter Gas-Konstanttemperaturkessel darf nach dem GModG also weiterlaufen, solange er die Abgasverlust-Grenzwerte nach § 10 der 1. BImSchV einhält; ob sich der Tausch lohnt, zeigt der TCO-Vergleich.

§ 56 GModG: Gebäudeautomation ab 70 kW bis Ende 2029

Seit dem 29.07.2026 muss ein Nichtwohngebäude, dessen Heizungs-, Klima- oder kombinierte Lüftungsanlage mehr als 70 kW Nennleistung hat (zuvor 290 kW), bis 31.12.2029 mit einem System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgerüstet sein, soweit das technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist (§ 56 GModG). Das System muss Verbräuche überwachen und auswerten, Daten über eine frei konfigurierbare Schnittstelle bereitstellen, Effizienzverluste erkennen und die Raumklimaqualität überwachen; hinzu kommt eine automatische Beleuchtungssteuerung mit Belegungserkennung (§ 56 Abs. 2 und 6). Das Beispielgebäude im TCO-Vergleich mit 300 kW Heizlast fällt darunter. Im Gegenzug entfallen die Heizungsprüfung nach § 60b (Abs. 7, ab 2027 Abs. 6) und die Inspektion der Klimaanlagen (§ 74 Abs. 3).

§§ 74–76 GModG: Inspektion von Klima- und Lüftungsanlagen ab 2027

Bis Ende 2026 sind Klimaanlagen über 12 kW Kälteleistung erstmals im zehnten Jahr nach Inbetriebnahme und dann alle zehn Jahre zu inspizieren. Ab 01.01.2027 gilt die Pflicht auch für Lüftungsanlagen über 70 kW, mit gestaffelten Fristen (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 28–30):

Quelle: §§ 74, 76 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung · Stand: Oktober 2026

§60a/§60b GModG: Heizungsprüfung und Optimierung

§60a: Wärmepumpen, die nach dem 31.12.2023 in Gebäuden mit mindestens 6 Wohnungen oder Nutzungseinheiten in Betrieb gehen, brauchen nach der ersten vollständigen Heizperiode (spätestens nach zwei Jahren) eine Betriebsprüfung, ohne Fernkontrolle alle fünf Jahre erneut (§ 60a GModG); ab 2027 entfällt die Prüfung ganz, wenn eine Fernkontrolle oder ein Wartungsvertrag besteht. §60b: Wassergeführte Heizungsanlagen in solchen Gebäuden sind 15 Jahre nach Einbau binnen eines Jahres zu prüfen und zu optimieren (nach dem 30.09.2009 eingebaute Wärmepumpen ausgenommen), vor dem 01.10.2009 eingebaute bis 30.09.2027. Wer dort neu einbaut, muss zudem hydraulisch abgleichen, mit raumweiser Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 (§ 60c).

9 Technologien im Detail

1. Luft-Wasser-Wärmepumpe (Kaskade)

Für Heizlasten im dreistelligen kW-Bereich lassen sich mehrere modulare Luft-Wasser-Wärmepumpen zu einer Kaskade mit gemeinsamer Regelung zusammenschalten.

Quelle: BEG EM, Technische Mindestanforderungen Nr. 3.4 · Stand: Oktober 2026

Vorteile der Kaskade: Redundanz bei Ausfall einer Einheit, Teillastbetrieb mit einzelnen Geräten, leiserer Nachtbetrieb, stufenweise Erweiterbarkeit.

Nachteile: mehr Außengeräte und damit mehr Aufstellfläche und bei R290 mehr Schutzbereiche, komplexere Regelung (Master-Slave-Steuerung).

2. Sole-Wasser-Wärmepumpe (Erdwärme)

Erdwärmepumpen nutzen die über das Jahr nahezu gleichbleibende Temperatur des Untergrunds; für Gewerbe kommen Sondenfelder mit mehreren Bohrungen zum Einsatz, deren Länge aus Heizlast, Betriebsstunden und Untergrund geplant wird.

Quellen: WHG § 49, BBergG § 127, BEG EM TMA Nr. 3.4.6 · Stand: Oktober 2026

Vorteile: kein Außengerät, passive Kühlung (Free Cooling) über die Sonden ohne Verdichter, kein Leistungsabfall bei Frost. Nachteile: standortabhängige Bohrkosten, Flächenbedarf, nicht überall möglich (Wasserschutzgebiete, Karst, Altlasten). Besonders geeignet für Gebäude mit Kühlbedarf und schallsensible Standorte.

3. Wasser-Wasser-Wärmepumpe (Grundwasser)

Die Wasser-Wasser-Wärmepumpe entnimmt Grundwasser über einen Förderbrunnen und leitet es über einen Schluckbrunnen zurück. Die gleichmäßige Wassertemperatur ermöglicht hohe Jahresarbeitszahlen; Genehmigung und Betrieb sind aufwendig.

Quelle: WHG §§ 8, 9 · Stand: Oktober 2026

Vorteile: konstante Quelltemperatur, gute Kühlleistung. Nachteile: Erlaubnisverfahren, Verockerungsrisiko am Schluckbrunnen, regelmäßige Wasseranalysen, in Wasserschutzgebieten nur nach der Schutzgebietsverordnung.

4. Fernwärme

Der Anschluss an ein Wärmenetz ist über KfW 522 mit 30 % förderfähig; gefördert werden die Komponenten auf dem eigenen Grundstück (Hausübergabestation, Wärmeverteilung, Regeltechnik, Umfeldmaßnahmen). Bei einem Gebäudenetz müssen mindestens 25 % der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammen (BEG EM TMA Nr. 3.9.1). Fernwärme erfüllt § 40 GModG per Erfüllungsfiktion (§ 40 Abs. 3 Nr. 4), und die Netze müssen ab 2030 zu mindestens 30 % und ab 2040 zu mindestens 80 % erneuerbar oder aus Abwärme gespeist werden (§ 29 WPG). Sieht die Kommune per Satzung oder Anschluss- und Benutzungszwang den Netzanschluss vor, fördert die BEG nur diesen, keine Einzelheizung.

Quellen: AVBFernwärmeV §§ 1, 32; BEG EM Nr. 5.3 i und TMA Nr. 3.9; waermepreise.info · Stand: Oktober 2026

Vorteile: kein eigener Wärmeerzeuger, also kein Kessel, Schornstein oder Außengerät; wo Netze geplant sind, zeigt der kommunale Wärmeplan (ohne rechtliche Bindung). Nachteile: kein Anbieterwechsel im Netz, Preisänderungsklauseln, keine PV-Nutzung für die Wärme. Ob Fernwärme günstiger ist als eine Wärmepumpe, entscheidet der Mischpreis (siehe TCO-Vergleich).

Detaillierte Analyse: Fernwärme 2026: Kosten, Vorteile und Risiken

5. Pelletkessel

Pelletkessel sind über KfW 522 mit 30 % förderfähig und erfüllen § 40 GModG per Erfüllungsfiktion (§ 40 Abs. 3 Nr. 3).

Quellen: BEG EM TMA Nr. 3.3; DEPI-Pelletpreis (DEPV, 16.10.2026) · Stand: Oktober 2026

Vorteile: erneuerbarer Brennstoff, bewährte Technik, gut mit Solarthermie kombinierbar. Nachteile: Lagerraum und Anlieferung per Silofahrzeug, Asche und Wartung, Abgasanlage nötig, strengerer Staubwert für die Förderung ab Oktober 2027, schwankender Pelletpreis.

Detaillierter Vergleich: Pelletheizung: Kosten und Förderung 2026

6. Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas-Spitzenlast)

Die Hybridlösung kombiniert eine Wärmepumpe für die Grundlast mit einem Gas-Brennwertkessel für die Spitzenlast an kalten Tagen.

Quellen: BEG EM Nr. 5.3 c und TMA; GModG §§ 40, 43 · Stand: Oktober 2026

Vorteile: kleinere Wärmepumpe, Versorgungssicherheit bei Extremkälte, bestehende Gasinfrastruktur nutzbar. Nachteile: bleibt von Gas- und CO₂-Preis abhängig, komplexere Regelung, zwei Systeme zu warten.

Detaillierte Analyse: Hybridheizung Wärmepumpe + Gas

7. BHKW (Blockheizkraftwerk)

Blockheizkraftwerke erzeugen gleichzeitig Strom und Wärme. Das GModG lässt hocheffiziente KWK-Anlagen beim Heizungstausch zu (§ 42 Abs. 2 Nr. 7); die BEG fördert Gas-BHKW nicht, ihr Förderweg ist der Zuschlag nach dem KWKG.

Quelle: KWKG §§ 6 bis 8 · Stand: Oktober 2026

Vorteile: Strom und Wärme aus einer Anlage, planbare Grundlast, Eigenstrom senkt den Strombezug. Nachteile: keine BEG-Förderung, Zuschlag nur innerhalb der Fristen oben, hoher Wartungsaufwand, Erdgas ab 2028 im EU-ETS 2; im Verbund mit einer Wärmepumpe fördert die BEG nur diese.

8. Infrarotheizung (Gas-Infrarot und Elektro-Infrarot)

Infrarotstrahler werden vor allem in hohen Hallen eingesetzt. Die BEG-Richtlinie sieht für Strahlungsheizungen in Räumen von Nichtwohngebäuden über 4 m Höhe 30 % vor. Laut KfW-Infoblatt soll die Förderung voraussichtlich ab Dezember 2026 möglich sein; den genauen Start gibt die KfW noch bekannt (Stand 17.10.2026).

Quellen: BEG EM Nr. 5.3 j und TMA Nr. 3.10; KfW 522 (FAQ); KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen 11.0, Nr. 4.1.9; GModG §§ 43, 46 · Stand: Oktober 2026

Vorteile: direkte Erwärmung von Personen und Flächen statt der ganzen Raumluft, schnelle Aufheizung, Zonierung. Nachteile: Gas-Infrarot bleibt vom Gas- und CO₂-Preis abhängig, Elektro-Infrarot hat hohe Energiekosten je kWh Wärme, keine Warmwasserbereitung; sinnvoll vor allem bei hohen Hallen oder kurzer Nutzungsdauer.

9. Contracting (Wärmelieferung)

Beim Wärme-Contracting übernimmt ein Energiedienstleister Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb der Heizungsanlage; der Eigentümer zahlt einen Wärmepreis.

Quellen: AVBFernwärmeV §§ 1, 32; KfW 522; GModG § 43; BGB § 578 · Stand: Oktober 2026

Vorteile: kein Eigenkapitaleinsatz, Betriebsrisiko beim Contractor, professioneller Betrieb. Nachteile: Der Wärmepreis enthält Finanzierung, Risiko und Marge des Contractors; lange Bindung; komplexe Verträge; bei Verkauf der Immobilie ist der Übergang des Vertrags zu regeln.

Vergleichsmatrix: Alle 9 Technologien

Quellen: Destatis (1. Halbjahr 2026), DEPI (Oktober 2026), BEG EM vom 17.08.2026, GModG § 40 · Stand: Oktober 2026

*mit den Effizienzwerten der Spalte, ohne Wartung und ohne Grund- und Leistungspreise der Fernwärme.

BEG-Förderung Heizungstausch Nichtwohngebäude

Förderprogramm KfW 522

Für den Heizungstausch in Nichtwohngebäuden ist das KfW-Programm 522 zuständig; Wohngebäude laufen über KfW 458 (Privatpersonen, private Vermieter, WEG) oder KfW 459 (Unternehmen).

Quellen: BEG EM Nr. 8.4.1, 8.4.6; KfW 522 · Stand: Oktober 2026

Wichtig für Gewerbe:

• Der Klimageschwindigkeitsbonus und der Einkommensbonus stehen bei KfW 522 nicht zur Verfügung; sie gelten nur für selbstnutzende Eigentümer von Wohngebäuden über KfW 458.
• Ab dem ersten Quartal 2027 gibt es keine Förderung für einen neuen Wärmeerzeuger oder Netzanschluss, wenn das Gebäude bereits mit einer seit 01.01.2008 in Betrieb genommenen Anlage aus dem BEG-Katalog (etwa Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie) versorgt wird oder an ein Netz angeschlossen ist; der Ersatz fossiler Erzeuger in bivalenten Systemen bleibt förderfähig (BEG EM Nr. 5.3).
• Ab 01.01.2028 werden nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln gefördert (R290, R600a, R1270, R717, R718, R744).
• Den Antrag stellen Sie vor Vorhabenbeginn; dann muss ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung vorliegen. Ergänzend gibt es den Ergänzungskredit KfW 523 (bis 500 €/m² Nettogrundfläche, höchstens 5 Mio. € je Vorhaben).

Förderfähige Kosten: gestaffelt nach Nettogrundfläche (NGF)

Maßgeblich ist die beheizte Nettogrundfläche nach der Sanierung; betrifft der Tausch nur einen Gebäudeteil, wird anteilig gerechnet. Ab 01.02.2027 sinken die Beträge halbjährlich, bis 22.000 € / 173 / 102 / 71 €/m² ab 01.08.2030.

Quellen: BEG EM Nr. 8.3.2, KfW 522 · Stand: Oktober 2026

Rechenbeispiel: Bürogebäude 5.000 m² NGF:

Quelle: eigene Berechnung nach BEG EM Nr. 8.3.2 · Stand: Oktober 2026

Für Wärmepumpen ohne EU-Herkunft halbiert sich der Zuschuss ab dem ersten Quartal 2027 auf 15 %. Detaillierte Förderübersicht: BEG-Förderung für Nichtwohngebäude 2026

Förderfähige Heizsysteme

Quellen: BEG EM Nr. 5.3, 8.4.1, 8.4.6 und TMA; KfW 522; KfW-Infoblatt 11.0 · Stand: Oktober 2026

Allgemeine Förderübersicht: KfW-Heizungstausch Förderung

§559 BGB gilt NICHT für Gewerbe: Umlagefähigkeit und Green Lease

Mietrecht bei Gewerbeimmobilien

Anders als im Wohnraummietrecht (§559 BGB: Modernisierungsumlage von 8 % der Kosten auf die Jahresmiete) gibt es für Gewerberäume keine gesetzliche Modernisierungsumlage. § 578 Abs. 2 BGB übernimmt für Gewerberäume aus dem Modernisierungsrecht nur die Duldungsregeln (§§ 555a bis 555f), nicht § 559: Mieter müssen die Modernisierung dulden, eine Mieterhöhung dafür muss vertraglich geregelt sein. Bei den CO₂-Kosten sind in Nichtwohngebäuden Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als 50 % trägt (§ 8 CO2KostAufG); ein Stufenmodell wie im Wohnbereich gibt es nicht. Der Wechsel von Gas auf eine Wärmepumpe senkt damit auch den CO₂-Kostenanteil des Vermieters.

Optionen für Vermieter gewerblicher Immobilien:

1. Betriebskosten-Anpassung: Sinkende Energiekosten kommen dem Mieter zugute; der Vermieter trägt die Investition ohne Mietanpassung.
2. Green-Lease-Klausel: Vertragliche Vereinbarung, dass energetische Modernisierungen anteilig auf die Miete umgelegt werden; Aufteilung und Laufzeit sind Verhandlungssache.
3. Indexmietvertrag: Mietanpassung über einen Index, nicht an die Investition gebunden.
4. Neuvermietung: Refinanzierung über eine höhere Miete bei Mieterwechsel. Wie Energieeffizienz Mieten und Werte beeinflusst, ordnet der Beitrag zu Brown Discount und Green Premium ein.

Green-Lease-Praxis

Der ZIA-Leitfaden „Green Lease 2.0" unterscheidet Basis- und erweiterte Klauseln. Typische Bausteine:

• Austausch von Verbrauchs- und Emissionsdaten zwischen Vermieter und Mieter
• Kostenaufteilung bei energetischer Modernisierung
• Bezug erneuerbarer Energien, etwa Ökostrom für die Wärmepumpe
• Energiemonitoring und Ermittlung der CO₂-Emissionen, etwa als Grundlage für den Abgleich mit einem CRREM-Pfad

Weiterführend: Green Lease: grüner Mietvertrag für Immobilien

20-Jahres-TCO-Vergleich: Bürogebäude 5.000 m²

Annahmen

Quellen: Destatis, Pressemitteilung vom 30.09.2026, DEPI/DEPV vom 16.10.2026, BEG EM TMA Nr. 3.4.6 · Stand: Oktober 2026

Ergebnis (undiskontiert, Preise konstant auf Stand 2026)

Quelle: eigene Berechnung mit den Annahmen oben, ohne Wartung und Zinsen · Stand: Oktober 2026

Ob sich die Ersparnis auszahlt, entscheidet die Investition für Geräte, Hydraulik, Elektroanschluss, Schallschutz und Planung; einen Kostenrahmen gibt der Beitrag zu Sanierungskosten für Gewerbeimmobilien. Die Rechnung nutzt Beispielwerte, keine Marktpreise:

Quellen: BEG EM Nr. 8.4.1, 8.4.6; eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Nicht eingerechnet sind zwei Effekte zulasten eines neuen Gaskessels: Ab 2028 gilt für Erdgas der EU-ETS 2 ohne festen Höchstpreis, und je 10 €/t mehr kosten im Beispiel rund 800 € pro Jahr (0,181 kg CO₂ je kWh Brennwert). Zudem braucht ein nach dem 29.07.2026 eingebauter Gaskessel ab 2029 einen steigenden Anteil Biomethan oder zulässigen Wasserstoff (§ 43 GModG), dessen Mehrkosten offen sind. Gegen die Wärmepumpe spricht ein höherer Strompreis: Jeder Cent mehr kostet bei JAZ 3,0 rund 1.333 € im Jahr.

Interpretation

1. Die Jahresarbeitszahl entscheidet: Zwischen JAZ 3,0 und 3,5 liegen rund 4.500 € pro Jahr. Niedrige Vorlauftemperaturen, passende Heizflächen und der hydraulische Abgleich sind der größte Hebel.
2. Die Förderquote zählt: Bis zur Umstellung im ersten Quartal 2027 erhalten alle Wärmepumpen 30 %; danach kostet ein Gerät ohne EU-Herkunft im Beispiel 31.500 € mehr Eigenanteil.
3. Sole-WP spart die meisten Energiekosten; ihre Bohrkosten zeigt erst ein Angebot.
4. Pelletkessel sind bei Nettopreisen im Beispiel teurer als Gas (DEPI-Pelletpreis Oktober 2026 für 26 t gegen Destatis-Gaspreis für Nicht-Haushalte, 1. Halbjahr 2026).
5. BHKW ist nicht gerechnet: Eigenstromquote und KWK-Zuschlag geben den Ausschlag.

Schallschutz nach TA Lärm

Immissionsrichtwerte

Die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) legt Immissionsrichtwerte am maßgeblichen Immissionsort außerhalb von Gebäuden fest. Maßgeblich ist die Gebietsart am Immissionsort laut Bebauungsplan (Nr. 6.6), nicht am Standort der Wärmepumpe:

Quelle: TA Lärm Nr. 6.1 · Stand: Oktober 2026

Irrelevanzkriterium

Nach Nr. 3.2.1 TA Lärm ist der Beitrag einer Anlage in der Regel nicht relevant, wenn ihre Zusatzbelastung den Immissionsrichtwert am maßgeblichen Immissionsort um mindestens 6 dB(A) unterschreitet. Im Gewerbegebiet heißt das: Bleibt die Wärmepumpe nachts bei höchstens 44 dB(A), fällt ihr Beitrag in der Regel nicht ins Gewicht.

Praktische Konsequenzen für Wärmepumpen

BEG-Anforderung an das Außengerät: Gefördert werden Luft-Wasser-Wärmepumpen nur, wenn das Außengerät mindestens 10 dB leiser ist als der Grenzwert der Ökodesign-Verordnung (EU) Nr. 813/2013 (BEG EM TMA Nr. 3.4.5). Für Geräte über 70 kW nennt die Verordnung keinen Grenzwert.

Quellen: VO (EU) Nr. 813/2013 Anhang II Nr. 3; BEG EM TMA Nr. 3.4.5 · Stand: Oktober 2026

Schallausbreitung, Faustformel: Im Freifeld über schallhartem Boden gilt näherungsweise L_p ≈ L_W − 20·lg(r) − 8 dB; pro Entfernungsverdopplung sinkt der Pegel um rund 6 dB(A). Bei 10 m Abstand und 65 dB(A) Schallleistung ergeben sich ca. 37 dB(A). Wände und Ecken in der Nähe erhöhen den Pegel durch Reflexion.

Rechenbeispiel Mischgebiet: Vier baugleiche Außengeräte mit je 70 dB(A) Schallleistung (Annahme) ergeben zusammen rund 76 dB(A), in 12 m Abstand also rund 46 dB(A), mehr als der Nachtwert im Mischgebiet (45 dB(A)). Laufen nachts nur zwei Geräte, sinkt der Pegel um 3 dB auf rund 43 dB(A), bei einem Gerät auf rund 40 dB(A). Für die Irrelevanzschwelle von 39 dB(A) braucht es zusätzlich Abstand, eine Einhausung oder leisere Geräte.

Schallschutzmaßnahmen im Gewerbebau:

1. Aufstellort optimieren: Abstand zu schutzbedürftiger Nutzung, keine schallharten Flächen in der Nähe
2. Schallschutzeinhausung oder -wand: Wirkung nach Herstellerangabe beziehungsweise Gutachten
3. Schwingungsentkopplung: Gummilager oder Federdämpfer unter den Geräten
4. Nachtabsenkung: In der Kaskade laufen nachts weniger Geräte
5. Akustische Fachplanung: Prüfung nach dem LAI-Leitfaden für stationäre Geräte vor der Bestellung; bei KfW 522 Teil der förderfähigen Kosten

R290-Wärmepumpe im Gewerbegebäude: Welche Sicherheitsregeln gelten?

Ab 01.01.2028 fördert die BEG nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln wie R290 (Propan), R744 (CO₂) oder R717 (Ammoniak). Propan ist brennbar (Sicherheitsklasse A3); für Aufstellung, Betrieb und Wartung gelten deshalb eigene Regeln.

Außenaufstellung: Schutzbereich nach Herstellerangabe

Nach dem BWP-Leitfaden zur Außenaufstellung von Wärmepumpen mit brennbaren Kältemitteln (Fassung 02/2024) darf bei einer Undichtigkeit kein Kältemittel in Gebäude gelangen. Im vom Hersteller angegebenen Schutzbereich dürfen keine Zündquellen liegen (offene Flammen, Steckdosen, Lampen, Lichtschalter, elektrische Hausanschlüsse, Oberflächen über 360 °C), keine Fenster, Türen, Lichtschächte oder Lüftungsöffnungen und keine Grundstücksgrenzen, Wege, Bodensenken oder offenen Kanaleinläufe; auf dem Dach auch keine Dachentlüfter und Dachentwässerung. Für die dauerhafte Einhaltung ist der Anlagenbetreiber verantwortlich, also auch bei späteren Umbauten im Schutzbereich. Außengeräte mit mehr als 5 kg A3-Kältemittel brauchen einen beschränkt zugänglichen Bereich mit Warnhinweisen.

Innenaufstellung und Gasdetektion nach DIN EN 378

Steht die Wärmepumpe im Gebäude, etwa eine Sole-Wärmepumpe in der Technikzentrale, gelten die Teile 1 bis 4 der DIN EN 378 und für A3-Kältemittel das VDMA-Einheitsblatt 24020-3. Je nach Kältemittel und Füllmenge sind ein separater Maschinenraum, Notbelüftung und Beleuchtung mit eigener Stromversorgung, eine Gaswarnanlage mit unabhängiger Stromversorgung und Explosionsschutz für elektrische Komponenten nötig (Handreichung Großwärmepumpen der BfEE beim BAFA, 05.03.2026). Bei Arbeiten am Kältekreis überwacht zertifiziertes Fachpersonal den Arbeitsbereich mit einem Gasdetektor (BWP-Leitfaden).

Häufige Fragen (FAQ)

1. Ab wann muss ich meine gewerbliche Heizung austauschen?

Eine gesetzliche Austauschpflicht gibt es seit dem GModG (in Kraft seit 29.07.2026) nicht mehr: 65-%-Pflicht, 30-Jahres-Pflicht für Konstanttemperaturkessel und Betriebsende 2044 sind gestrichen. Eine funktionierende Bestandsheizung, die die Abgasverlust-Grenzwerte der 1. BImSchV einhält, dürfen Sie weiterbetreiben. Relevant bleiben § 40 GModG ab 2030, die Gebäudeautomation bis Ende 2029 bei Anlagen über 70 kW und die Wirtschaftlichkeit.

2. Bekommt mein Unternehmen den Klimageschwindigkeitsbonus?

Nein. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gelten nur für selbstnutzende Eigentümer und nur für die selbstgenutzte Wohneinheit (BEG EM Nr. 8.4.4, 8.4.5). Unternehmen erhalten über KfW 522 30 %; für Wärmepumpen sind ab dem ersten Quartal 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen.

3. Wie laut darf eine Wärmepumpe im Gewerbegebiet sein?

Am maßgeblichen Immissionsort im Gewerbegebiet gelten nach TA Lärm tags 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) für alle Anlagen zusammen. Bleibt die Wärmepumpe nachts bei höchstens 44 dB(A), gilt ihr Beitrag in der Regel als nicht relevant. Liegt das nächste schutzbedürftige Gebäude in einem Misch- oder Wohngebiet, gelten dessen niedrigere Werte; ein Schallgutachten vor der Bestellung wird empfohlen.

4. Lohnt sich Fernwärme für Gewerbeimmobilien?

Fernwärme braucht wenig Platz, erfüllt § 40 GModG per Erfüllungsfiktion, und der Anschluss ist mit 30 % förderfähig. Bei den Energiekosten entscheidet der Mischpreis des Netzes: Im Rechenbeispiel ist Fernwärme bei rund 9,0 ct/kWh netto (10,7 ct brutto) mit dem Gaskessel gleichauf und bei rund 7,9 ct/kWh netto (9,4 ct brutto) mit der Luft-Wärmepumpe (JAZ 3,0). Sie lohnt sich vor allem ohne Aufstellfläche für Außengeräte, im ausgewiesenen Wärmenetzgebiet und bei akzeptablen Vertragsbedingungen.

5. Kann ich die Investition auf meinen Gewerbemieter umlegen?

Nicht automatisch. §559 BGB gilt nur im Wohnraummietrecht; für Gewerberäume verweist § 578 Abs. 2 BGB beim Modernisierungsrecht nur auf die Duldungsregeln. Kostenteilung und Mietanpassung müssen vertraglich vereinbart werden, etwa über eine Green-Lease-Klausel. Ohne solche Klausel tragen Sie als Vermieter die Investition.

6. BHKW oder Wärmepumpe: was ist besser für mein Gewerbe?

Ein Gas-BHKW wird über die BEG nicht gefördert. Den KWK-Zuschlag erhalten nach geltendem Recht nur Anlagen mit Dauerbetrieb bis 31.12.2026 oder Genehmigung beziehungsweise verbindlicher Bestellung bis dahin (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 KWKG), und je Jahr nur für begrenzte Vollbenutzungsstunden (2027: 3.100). Eine Verlängerung des KWKG bis 2035 hat das BMWE am 21.09.2026 in Eckpunkten angekündigt; einen Gesetzesbeschluss und die Konditionen für kleine Anlagen gibt es noch nicht (Stand 17.10.2026). Ein BHKW kann sich lohnen, wenn ganzjährig viel Strom selbst verbraucht wird. Für Bürogebäude ohne großen Grundlast-Strombedarf spricht die Förderung für die Wärmepumpe, gegebenenfalls mit PV.

7. Wie hoch ist die maximale BEG-Förderung für ein Gewerbegebäude?

Die förderfähigen Kosten sind nach beheizter NGF gestaffelt (28.000 € bis 150 m², dann zusätzlich 197/118/79 €/m²). Bei 5.000 m² sind das 464.050 €, bei 30 % also bis zu 139.215 € Zuschuss. Ab 01.02.2027 sinkt die Bemessungsgrenze (5.000 m²: 457.350 €) und danach halbjährlich weiter; für Wärmepumpen sind ab dem ersten Quartal 2027 15 % vorgesehen, mit EU-Herkunft 30 %.

8. Was passiert mit dem CO2-Preis ab 2026?

Seit 2026 wird der CO₂-Preis des BEHG versteigert, im Korridor von 55 bis 65 €/t (§ 10 Abs. 2 BEHG); alle Auktionen 2026 lagen bei 65 €. Für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 erneut 55 bis 65 €/t beschlossen, der Bundesrat muss sich noch damit befassen (nächste Plenarsitzungen am 20.11. und 18.12.2026). Ab 2028 gilt der EU-ETS 2 (VO (EU) 2026/667) ohne festen Höchstpreis; die Marktstabilitätsreserve gibt bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei. Für Erdgas bedeuten je 10 €/t rund 0,18 ct/kWh (Brennwert, netto).

Fazit und Handlungsempfehlung

Eine Austauschpflicht gibt es nicht mehr, wohl aber Termine, die die Rechnung verändern: Wärmepumpen-Förderung ab dem ersten Quartal 2027 nur noch mit EU-Herkunft voll, natürliche Kältemittel und ETS 2 ab 2028, Gebäudeautomation bis Ende 2029, § 40 GModG ab 2030.

Unsere Empfehlung nach Gebäudetyp:

Quelle: Einschätzung der Redaktion auf Basis der Rechen- und Rechtsangaben in diesem Artikel · Stand: Oktober 2026

Nächste Schritte:

1. Wärmebedarf, Heizlast und Vorlauftemperaturen ermitteln: Sie bestimmen Jahresarbeitszahl und Auslegung; ab sechs Nutzungseinheiten ist der hydraulische Abgleich ohnehin Pflicht (§ 60c GModG)
2. Prüfen Sie, ob Ihre Kommune bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat und ob ein Netzanschluss angeboten wird
3. Holen Sie ein Schallgutachten ein (bei Luft-WP in Misch- und Wohngebieten) und klären Sie bei R290 die Schutzbereiche
4. Beantragen Sie die BEG-Förderung VOR Vorhabenbeginn; den Vertrag mit Fördervorbehalt (aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage) schließen Sie vorher ab. Wer eine Wärmepumpe ohne EU-Herkunft plant, stellt den Antrag am besten vor der Umstellung im ersten Quartal 2027; den Stichtag gibt das BMWE noch bekannt

Für diese Entscheidung fehlen in vielen Gewerbeobjekten die Grundlagen: ein belastbarer Wärmebedarf und eine Energiebilanz je Gebäude, an der sich Varianten vergleichen lassen. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Kostenlos starten · reduco für Immobilienunternehmen

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Stand der Rechts-, Förder- und Preisangaben: 17.10.2026. Fristen, Förderbedingungen und CO₂-Preise ändern sich; für Ihr Projekt empfehlen wir eine Beratung durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten.