Sanierungsfahrplan (iSFP) für Mehrfamilienhäuser: Kosten, Ablauf & Förderbonus

Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist deutlich komplexer als die eines Einfamilienhauses: Mehr Wohneinheiten, höhere Investitionssummen, verschiedene Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen und strengere Anforderungen an Wirtschaftlichkeitsnachweise. Genau deshalb ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) für Mehrfamilienhäuser (MFH) nicht nur sinnvoll, sondern oft unverzichtbar. Er schafft eine fundierte Entscheidungsgrundlage, macht Fördermittel zugänglich und gibt Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Bestandshaltern einen klaren Zeitplan an die Hand.

Dieser Artikel erklärt, was der iSFP enthält, was er für ein Mehrfamilienhaus kostet, wie der Ablauf aussieht und warum sich der 5-%-Förderbonus gerade bei MFH besonders stark auswirkt.

Was ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)?

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein standardisiertes Beratungsinstrument, das im Rahmen der „Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude" (EBW) vom BAFA gefördert wird. Er wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und dient als strategischer Leitfaden für die schrittweise energetische Sanierung eines Gebäudes.

Rechtliche Grundlage: Der iSFP basiert auf den technischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und den Richtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Er ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber Voraussetzung für den 5-%-Förderbonus und die Verdopplung der förderfähigen Kosten bei Einzelmaßnahmen.

Im Gegensatz zum Energieausweis, der lediglich den Ist-Zustand dokumentiert, zeigt der iSFP einen konkreten Weg zur energetischen Optimierung auf. Die Maßnahmenempfehlungen sind auf 15 Jahre ausgelegt. In diesem Zeitraum kann der Eigentümer die vorgeschlagenen Sanierungsschritte umsetzen und dabei den Förderbonus nutzen. Eine nachträgliche Aktualisierung des iSFP ist nicht vorgesehen; nach Ablauf der 15 Jahre oder bei wesentlichen Änderungen am Gebäude muss ein neuer Fahrplan erstellt werden.

Quelle: BAFA -- Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude; KfW -- Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)

Warum der iSFP gerade für Mehrfamilienhäuser wichtig ist

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist ein iSFP eine nützliche Orientierung. Für Mehrfamilienhäuser ist er aus mehreren Gründen besonders wertvoll:

1. Höhere Komplexität: MFH haben vielfältigere Bauteile, größere Hüllflächen und oft heterogene Heizungssysteme. Einzelne Maßnahmen greifen stärker ineinander, weshalb eine durchdachte Reihenfolge entscheidend ist. Ein iSFP stellt sicher, dass Maßnahmen aufeinander abgestimmt werden -- etwa zuerst die Fassadendämmung, dann der Fenstertausch, dann die Heizungsmodernisierung.

2. WEG-Dynamik: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Sanierungsbeschlüsse mehrheitlich gefasst werden. Ein professioneller iSFP liefert die Argumente: Was kostet die Sanierung? Was spart sie? Welche Fördermittel stehen bereit? Das erleichtert die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erheblich.

3. Größerer Förderhebel: Weil die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit berechnet werden, multipliziert sich der Förderbonus bei MFH. Bei einem Gebäude mit 8 Wohneinheiten liegt die Förderobergrenze für Gebäudehüllenmaßnahmen mit iSFP bei 8 x 60.000 EUR = 480.000 EUR statt 8 x 30.000 EUR = 240.000 EUR ohne iSFP.

4. Wirtschaftlichkeitsnachweis: Für Hausverwaltungen, die gegenüber Eigentümern oder Investoren Rechenschaft ablegen, ist der iSFP ein belastbares Dokument mit Kosten-Nutzen-Prognosen und Einsparberechnungen.

5. Regulatorischer Druck: Mit dem Heizungsgesetz (GEG-Novelle) und der kommunalen Wärmeplanung steigt der Handlungsdruck. Der iSFP zeigt, wie sich gesetzliche Anforderungen wirtschaftlich erfüllen lassen.

Was enthält der Sanierungsfahrplan?

Der iSFP besteht aus einem standardisierten Berichtsformat mit farblich codierten Darstellungen. Die wichtigsten Bestandteile:

Bestandteil	Inhalt
Gebäudesteckbrief	Baujahr, Gebäudetyp, Anzahl Wohneinheiten, beheizte Fläche, aktuelle Energieeffizienzklasse
Ist-Analyse	Energetischer Zustand von Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke), Heizungsanlage, Warmwasserbereitung und Lüftung
Energiebilanz	Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf, CO2-Emissionen im Ist-Zustand
Maßnahmenpakete	Konkrete Sanierungsschritte, geordnet in 2--5 Pakete mit sinnvoller zeitlicher Abfolge
Kostenprognose	Geschätzte Investitionskosten pro Maßnahmenpaket
Einsparpotenzial	Erwartete Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen pro Paket
Fördermittelübersicht	Verfügbare Zuschüsse und Kredite (KfW-Förderung, BEG-Einzelmaßnahmen) für jede Maßnahme
Ziel-Effizienzklasse	Angestrebte Energieeffizienzklasse nach Umsetzung aller Pakete (z. B. von Klasse F auf Klasse B)
Zeitplan	Empfohlene Reihenfolge und zeitliche Zuordnung der Pakete über den 15-Jahres-Horizont

Für MFH enthält der iSFP zusätzlich gebäudespezifische Empfehlungen, die die Nutzungssituation im Mehrparteienhaus berücksichtigen -- etwa die Frage, ob eine zentrale oder dezentrale Heizungslösung sinnvoller ist oder wie Baumaßnahmen bei laufender Vermietung organisiert werden können.

Kosten des iSFP für Mehrfamilienhäuser

Die Kosten für einen iSFP hängen von der Gebäudegröße, der Komplexität und dem regionalen Preisniveau ab. MFH sind aufwändiger als Einfamilienhäuser, weil die Datenaufnahme umfangreicher ist und mehr Bauteile bewertet werden müssen.

Gebäudetyp	Typische Kosten (brutto)	BAFA-Zuschuss (50 %)	Eigenanteil
Einfamilienhaus (EFH)	1.500--2.500 EUR	max. 650 EUR	ca. 850--1.850 EUR
Zweifamilienhaus (ZFH)	1.800--2.800 EUR	max. 650 EUR	ca. 1.150--2.150 EUR
MFH (3--6 WE)	2.500--4.000 EUR	max. 850 EUR	ca. 1.650--3.150 EUR
MFH (7--12 WE)	3.500--5.000 EUR	max. 850 EUR	ca. 2.650--4.150 EUR
MFH (13+ WE)	5.000--8.000 EUR	max. 850 EUR	ca. 4.150--7.150 EUR

Hinweis zur BAFA-Förderung: Seit August 2024 beträgt der Zuschuss zur Energieberatung 50 % der Beratungskosten, maximal 650 EUR für Ein- und Zweifamilienhäuser und maximal 850 EUR für Wohngebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es zusätzlich einmalig 250 EUR für die Vorstellung des iSFP in der Eigentümerversammlung. Der Gesamtzuschuss für eine WEG beträgt somit bis zu 1.100 EUR.

Quelle: BAFA -- Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude, Stand 2025; Förderdatenbank des Bundes

Kostenverteilung in der WEG: Bei einer WEG werden die Kosten für den iSFP in der Regel nach dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt. Die Hausverwaltung beauftragt den Energieberater und rechnet die BAFA-Förderung ab. Bei einem MFH mit 8 Wohneinheiten und Gesamtkosten von 4.000 EUR abzüglich 1.100 EUR BAFA-Zuschuss ergibt sich ein Eigenanteil von rund 360 EUR pro Wohneinheit.

Der 5-%-Förderbonus: So rechnet er sich

Der wichtigste finanzielle Vorteil eines iSFP liegt nicht in der Beratungsförderung selbst, sondern im Förderbonus bei der Umsetzung von Einzelmaßnahmen. Wer Sanierungsmaßnahmen umsetzt, die im iSFP empfohlen werden, erhält über die Bundesförderung für effiziente Gebäude -- Einzelmaßnahmen (BEG EM) einen Zuschlag:

	Ohne iSFP	Mit iSFP
Fördersatz Gebäudehülle und Anlagentechnik	15 %	20 % (+5 % Bonus)
Förderfähige Kosten pro Wohneinheit	30.000 EUR	60.000 EUR
Maximaler Zuschuss pro Wohneinheit	4.500 EUR	12.000 EUR

Die Verdopplung der förderfähigen Kosten von 30.000 EUR auf 60.000 EUR pro Wohneinheit ist für MFH besonders wirkungsvoll, weil sich die Beträge über alle Wohneinheiten summieren.

Wichtig: Der iSFP-Bonus gilt nicht für Heizungstausch und nicht für Emissionsminderung bei Biomasseanlagen. Er gilt für Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen) und für Anlagentechnik (z. B. Lüftungsanlagen, hydraulischer Abgleich).

Rechenbeispiel: MFH mit 8 Wohneinheiten

Ein MFH mit 8 WE soll eine neue Fassadendämmung und neue Fenster erhalten. Gesamtinvestition: 320.000 EUR (40.000 EUR pro WE).

Ohne iSFP:

• Förderfähig: 8 x 30.000 EUR = 240.000 EUR (Deckel greift)
• Zuschuss: 15 % von 240.000 EUR = 36.000 EUR

Mit iSFP:

• Förderfähig: 8 x 60.000 EUR = 480.000 EUR (tatsächliche Kosten: 320.000 EUR, darunter)
• Zuschuss: 20 % von 320.000 EUR = 64.000 EUR

Differenz: 28.000 EUR mehr Förderung. Dem stehen iSFP-Kosten von rund 2.900 EUR Eigenanteil gegenüber. Der Nettogewinn durch den iSFP beträgt in diesem Beispiel rund 25.000 EUR -- ein Vielfaches der Investition in die Beratung.

Quelle: BEG-Einzelmaßnahmen-Richtlinie; BAFA -- Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle

Ablauf: Vom Erstgespräch zum fertigen Fahrplan

Die Erstellung eines iSFP für ein Mehrfamilienhaus dauert in der Regel 4--8 Wochen und folgt einem festen Ablauf:

Schritt 1: Energieberater beauftragen und BAFA-Antrag stellen

Zunächst wird ein zertifizierter Energieberater ausgewählt, der in der Energieeffizienz-Expertenliste (EEE-Liste) gelistet ist. Wichtig: Der BAFA-Förderantrag muss vor Beginn der Beratung online gestellt werden. Die bewilligte Beratung muss innerhalb von neun Monaten abgeschlossen sein.

Tipp für Hausverwaltungen: Holen Sie mindestens zwei Angebote ein. Die Kosten variieren regional erheblich. Achten Sie darauf, dass der Berater Erfahrung mit MFH hat -- die Anforderungen unterscheiden sich deutlich von der Beratung eines Einfamilienhauses.

Schritt 2: Datenerhebung und Vor-Ort-Begehung

Der Energieberater benötigt zunächst Unterlagen: Baupläne, Grundrisse, vorhandene Energieausweise, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Angaben zur Heizungsanlage und zu bereits durchgeführten Sanierungen.

Anschließend erfolgt eine Vor-Ort-Begehung, bei der alle relevanten Bauteile inspiziert werden: Gebäudehülle, Fenster, Dach, Kellerdecke, Heizungsraum, Lüftung. Bei einem MFH mit 8--12 WE dauert die Begehung typischerweise 3--5 Stunden.

Schritt 3: Energetische Berechnung und Maßnahmenplanung

Der Energieberater erstellt ein rechnerisches Gebäudemodell, bewertet den Ist-Zustand und entwickelt aufeinander abgestimmte Sanierungspakete. Dabei berücksichtigt er Wirtschaftlichkeit, technische Abhängigkeiten und Fördermöglichkeiten.

Schritt 4: Erstellung des iSFP-Dokuments

Das standardisierte iSFP-Dokument wird erstellt, inklusive der farbcodierten Darstellung der Energieeffizienzklassen (von A+ bis H), der Maßnahmenpakete und der Kosten-Nutzen-Analyse.

Schritt 5: Abschlussgespräch und Übergabe

Der Energieberater erläutert den iSFP in einem persönlichen Gespräch. Bei einer WEG kann dieses Gespräch im Rahmen der Eigentümerversammlung stattfinden -- der zusätzliche BAFA-Zuschuss von 250 EUR deckt diesen Aufwand ab. Der Eigentümer bzw. die WEG erhält das Dokument in gedruckter und digitaler Form.

Schritt 6: BAFA-Verwendungsnachweis

Nach Abschluss der Beratung reicht der Energieberater den Verwendungsnachweis beim BAFA ein. Die Förderung wird auf das Konto des Beratungsempfängers ausgezahlt.

Praxisbeispiel: iSFP für ein MFH mit 8 Wohneinheiten

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie ein iSFP in der Praxis aussieht:

Ausgangslage:

• Baujahr: 1972, Backsteinbau
• 8 Wohneinheiten, beheizte Fläche: 640 m2
• Energieeffizienzklasse: F (Endenergiebedarf: 195 kWh/m2a)
• Heizung: Gas-Zentralheizung (Baujahr 2005)
• Fenster: Doppelverglasung (1995)
• Fassade: ungedämmt
• Dach: teilgedämmt (8 cm)

iSFP-Ergebnis -- Maßnahmenpakete:

Paket	Maßnahmen	Geschätzte Kosten	Förderung (20 % mit iSFP)	Energieeinsparung
Paket 1 (2026--2027)	Dachdämmung (24 cm), oberste Geschossdecke, Kellerdeckendämmung	85.000 EUR	17.000 EUR	ca. 18 %
Paket 2 (2028--2029)	Fassadendämmung WDVS (16 cm), Fenstertausch (3-fach-Verglasung)	240.000 EUR	48.000 EUR	ca. 32 %
Paket 3 (2030--2032)	Heizungstausch (z. B. Wärmepumpe + Solarthermie), hydraulischer Abgleich	120.000 EUR	individuell*	ca. 20 %

Der iSFP-Bonus gilt nicht für den Heizungstausch. Hier greifen die separaten KfW-Fördersätze (Grundförderung 30 % + ggf. Boni).

Ziel-Effizienzklasse: B (Endenergiebedarf ca. 55 kWh/m2a)

Gesamteinsparung: Rund 70 % des Endenergiebedarfs, Heizkosten sinken von ca. 28.000 EUR/Jahr auf ca. 9.500 EUR/Jahr (bei aktuellem Gaspreis).

iSFP-Kosten: 4.200 EUR brutto, BAFA-Zuschuss 1.100 EUR (WEG), Eigenanteil 3.100 EUR -- verteilt auf 8 Eigentümer ca. 388 EUR pro Wohneinheit.

Förderbonus durch iSFP: Allein für die Pakete 1 und 2 ergibt der iSFP-Bonus eine Mehrförderung von rund 32.500 EUR gegenüber einer Sanierung ohne iSFP.

iSFP für Wohnungsbestände: Portfolioansatz

Für Hausverwaltungen, Wohnungsgenossenschaften und institutionelle Bestandshalter mit mehreren Gebäuden bietet der iSFP weit mehr als eine Einzelgebäudebetrachtung. Über einen Portfolioansatz lassen sich iSFPs strategisch einsetzen:

Priorisierung nach Dringlichkeit

Wenn für alle oder die wichtigsten Gebäude eines Portfolios ein iSFP vorliegt, ergibt sich ein klares Bild: Welche Gebäude haben den höchsten Energieverbrauch? Wo ist die energetische Sanierung am dringlichsten? Wo ist der Förderhebel am größten?

Ranking-Kriterien:

• Aktuelle Energieeffizienzklasse (Gebäude in Klasse G/H zuerst)
• Verhältnis von Investitionskosten zu Einsparpotenzial
• Regulatorische Risiken (z. B. drohende CO2-Kosten, Vermietbarkeitsprobleme)
• Alter und Zustand der Heizungsanlage

Bündelung von Maßnahmen

Wenn mehrere Gebäude ähnliche Sanierungsbedarfe haben, lassen sich Aufträge bündeln. Das senkt die Kosten pro Gebäude, etwa bei der Beauftragung von Fassadendämmungen für mehrere Objekte gleichzeitig.

Investitionsplanung über Jahre

Der iSFP-Portfolioansatz ermöglicht eine fundierte Mehrjahres-Investitionsplanung. Beispiel: Eine Hausverwaltung mit 15 MFH erstellt in Jahr 1 für alle Gebäude iSFPs (Gesamtkosten ca. 50.000--70.000 EUR, BAFA-Zuschuss ca. 16.500 EUR) und legt dann einen 10-Jahres-Sanierungsplan fest, der Kapazitäten und Budgets realistisch verteilt.

Reporting und Dokumentation

Für Bestandshalter, die ESG-Anforderungen erfüllen oder Nachhaltigkeitsberichte erstellen müssen, liefern iSFPs belastbare Daten: CO2-Reduktionspfade, Energieeffizienzentwicklung und geplante Investitionen lassen sich aus den iSFPs aggregieren.

Praxistipp: Für eine erste, datenbasierte Einschätzung des energetischen Zustands eines gesamten Portfolios -- noch bevor einzelne Energieberater beauftragt werden -- eignen sich digitale Analysetools. Sie identifizieren die Gebäude mit dem größten Handlungsbedarf und helfen, die Erstellung von iSFPs gezielt zu priorisieren.

Häufige Fragen zum Sanierungsfahrplan für MFH

Ist der iSFP für Mehrfamilienhäuser Pflicht?

Nein, der iSFP ist keine gesetzliche Pflicht. Er ist jedoch Voraussetzung für den 5-%-Förderbonus und die Verdopplung der förderfähigen Kosten bei BEG-Einzelmaßnahmen. Angesichts der hohen Investitionssummen bei MFH ist der wirtschaftliche Nutzen in der Regel so groß, dass sich die Erstellung fast immer rechnet. In Baden-Württemberg besteht eine Sonderregelung: Dort ist bei einem Heizungstausch ein Sanierungsfahrplan BW (ähnlich dem iSFP) unter bestimmten Bedingungen Pflicht.

Wer beauftragt den iSFP bei einer WEG?

In der Regel beauftragt die Hausverwaltung den Energieberater im Auftrag der WEG. Empfehlenswert ist ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung, der die Verwaltung zur Beauftragung und zur Beantragung der BAFA-Förderung ermächtigt. Die Kosten werden als Erhaltungsmaßnahme nach dem Verteilungsschlüssel der WEG umgelegt.

Kann ich den iSFP später aktualisieren?

Eine nachträgliche Aktualisierung eines bestehenden iSFP ist nicht vorgesehen. Wenn sich die Rahmenbedingungen wesentlich ändern (z. B. nach Teilsanierungen, Eigentümerwechsel oder Änderungen der Förderlandschaft), muss ein neuer iSFP erstellt werden. Da der Fahrplan 15 Jahre gültig ist, empfiehlt es sich, bei Veränderungen zu prüfen, ob die verbleibende Gültigkeit noch ausreicht.

Lohnt sich der iSFP auch für bereits teilsanierte Gebäude?

Ja. Der iSFP bewertet den aktuellen Zustand des Gebäudes -- einschließlich bereits durchgeführter Maßnahmen. Er zeigt, welche weiteren Schritte sinnvoll sind, und ermöglicht den Zugang zum Förderbonus für alle noch offenen Maßnahmen. Gerade bei teilsanierten MFH hilft der iSFP, die verbleibenden Maßnahmen in die richtige Reihenfolge zu bringen und Fehlinvestitionen zu vermeiden.

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Fazit

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist für Mehrfamilienhäuser eines der wirkungsvollsten Instrumente in der energetischen Sanierung. Die Erstellung kostet für ein typisches MFH zwischen 2.500 und 5.000 EUR -- nach BAFA-Förderung deutlich weniger. Dem stehen ein 5-%-Förderbonus und die Verdopplung der förderfähigen Kosten gegenüber, die bei Mehrfamilienhäusern schnell fünfstellige Mehrförderungen ergeben. Für Hausverwaltungen und Bestandshalter ist der iSFP zudem ein belastbares Planungsinstrument, das die Sanierungskosten transparent macht und die Beschlussfassung in der WEG erleichtert.

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