Immobilie bewerten lassen: der Wert, den Ihr Gegenüber akzeptiert
Die wichtigste Frage bei einer Immobilienbewertung ist nicht, welche Methode am genauesten ist – sondern wer die Zahl am Ende akzeptieren muss. Käufer, Finanzamt, Gericht und Bank rechnen nach vollkommen unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. Für den Verkauf am freien Markt zählt der erzielbare Preis, und den ermittelt eine Wertermittlung vor Ort – für Sie kostenlos.
Wenn Sie dagegen nur eine Hausnummer suchen, ohne verkaufen zu wollen: Der Bodenrichtwert ist amtlich und gratis, und eine Online-Sofortbewertung kostet ebenfalls nichts. Beides weiter unten – ohne Telefonat.
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Was möchten Sie verkaufen?
Was nach dem Absenden passiert
Die meisten Bewertungsformulare verraten nicht, was danach kommt. Deshalb hier der vollständige Ablauf, inklusive des Teils, den andere weglassen:
1. Objektart wählen, Formular ausfüllen
Haus, Wohnung, Grundstück oder Mehrfamilienhaus, dazu Lage und Eckdaten. Dauert rund zwei Minuten.
2. Rückruf – ja, es ruft jemand an
Sie werden telefonisch kontaktiert, um Objekt, Zeitplan und Verkaufsabsicht zu klären. Wer nur neugierig auf eine Zahl ist, ist an dieser Stelle falsch – dafür gibt es die kostenlosen Wege weiter unten.
3. Bis zu drei Makler werden vorgeschlagen
Erfahrene Makler aus Ihrer Umgebung, passend zu Objektart und Region. Sie bestimmen, wer die Bewertung vornimmt – und sind an keinen Vorschlag gebunden.
4. Wertermittlung vor Ort
Die Bewertung findet ausschließlich vor Ort statt: Der Makler begeht die Immobilie gemeinsam mit Ihnen und beurteilt Lage, Beschaffenheit und Ausstattung. Für Sie kostenlos.
5. Sie entscheiden frei
Ob Sie verkaufen, mit welchem Makler, oder ob Sie den Wert nur als Verhandlungsgrundlage nutzen: Es entsteht keine Verpflichtung.
Wer die Bewertung durchführt – und warum sie kostenlos ist
Die Vermittlung übernimmt HAUSGOLD (talocasa GmbH, Hamburg), die Bewertung selbst ein Makler aus deren Netzwerk von nach eigenen Angaben über 3.000 Maklerinnen und Maklern in ganz Deutschland. Finanziert wird das Angebot über die Courtage: Beauftragen Sie einen vermittelten Makler und verkauft dieser erfolgreich, erhält HAUSGOLD einen Teil davon – für Sie wird der Verkauf dadurch nicht teurer, und gegenüber HAUSGOLD entstehen Ihnen keine Kosten. Für die Vermittlung über diese Seite erhalten wir eine Vergütung.
Welche Bewertung Sie wirklich brauchen
Nicht jeder Anlass verlangt dasselbe Dokument. Wer die teure Variante wählt, obwohl die kostenlose reicht – oder umgekehrt – verliert Geld oder Zeit:
Verkauf am freien Markt
Makler-Wertermittlung vor Ort · 0 €
Entscheidend ist der erzielbare Preis, nicht ein amtlicher Wert. Käufer akzeptieren keine Zahl, sie verhandeln.
Erbschaft- oder Schenkungsteuer
Gutachten nach § 198 BewG · ab ca. 500 €
§ 198 BewG kennt keine Mindestabweichung – jeder nachgewiesene niedrigere Wert zählt. Eine Makler-Einwertung genügt hier nicht.
Gericht, Scheidung, Teilungsversteigerung
gerichtlich bestellter Sachverständiger · 125 €/h (JVEG)
Das Gericht wählt selbst (§ 404 ZPO). Ihr eigenes Gutachten ist Parteivortrag.
Nur Orientierung, keine Verkaufsabsicht
Bodenrichtwert oder Online-Bewertung · 0 €
Kostenlos und anonym. Der Bodenrichtwert ist amtlich (§ 196 BauGB), beschreibt aber nur den Boden.
Ausführlich: Wertgutachten oder Online-Bewertung – sechs Anlässe im Check
Was eine Bewertung kostet
| Variante | Kosten | Dauer |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert (amtlich, nur Boden) | 0 € | sofort |
| Online-Sofortbewertung | 0 € | Minuten |
| Makler-Wertermittlung vor Ortbei echter Verkaufsabsicht | 0 € | wenige Tage |
| Kurzgutachten | ab ca. 500 € | 1–2 Wochen |
| Verkehrswertgutachten (Sachverständiger) | 2.737–4.165 € | 2–6 Wochen |
| Gutachterausschuss (amtlich)z. B. NRW ca. 2.200 € bei 400.000 € Verkehrswert | nach Landesgebühr | bis über 12 Monate |
Gutachten-Honorare sind frei verhandelbar – es gibt keine staatliche Gebührenordnung dafür. Die Spanne 2.737–4.165 € brutto entspricht den Basishonoraren der BVS-Honorarrichtlinie 2024 bei Objektwerten von 150.000 bis 1.000.000 €. Details: Haus schätzen lassen – Kosten 2026
Der am stärksten unterschätzte Werttreiber: die Energieeffizienz
Hedonisch bereinigt liegen Häuser der Klasse F rund 7 %, Klasse G 10 % und Klasse H 17 % unter vergleichbaren Häusern der Klasse D. Über die gesamte Skala von A+ bis H sind das 32 Prozentpunkte. Der Mechanismus dahinter ist simpel: Die kapitalisierten Mehr-Energiekosten von Klasse D auf H liegen in einer Modellrechnung bei 67.000 bis 111.000 € – das erklärt den gemessenen Abstand fast vollständig.
Zwei Einschränkungen, die dazugehören: Es gibt zu diesem Effekt keine amtliche Statistik – alle kursierenden Zahlen stammen aus Angebotsdaten. Und regional schwankt er extrem, von über 3.000 €/m² Aufschlag in Spitzenlagen bis zu einem leicht negativen Effekt in einzelnen Landkreisen.
Datenlage im Detail: Energieeffizienz und Immobilienwert und verkaufen oder vorher sanieren?
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet die Immobilienbewertung über diese Seite?
Für Sie nichts. Die Wertermittlung durch den Makler ist kostenlos und unverbindlich – Makler finanzieren sie über die Courtage im Erfolgsfall. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kostet dagegen 2.737–4.165 € brutto, ein Kurzgutachten ab rund 500 €.
Werde ich danach angerufen?
Ja. Nach dem Absenden meldet sich HAUSGOLD telefonisch, nimmt die Details zum Objekt auf und stellt Ihnen anschließend bis zu drei Makler vor. Wenn Sie kein Telefonat möchten, nutzen Sie besser den Bodenrichtwert oder eine Online-Sofortbewertung – beide sind kostenlos und anonym.
Gibt es die Bewertung auch rein online?
Über diesen Weg nicht. Die Bewertung findet ausschließlich vor Ort statt – der Makler begeht die Immobilie gemeinsam mit Ihnen. Das ist der Grund, warum sie belastbarer ist als eine Sofortschätzung, aber eben auch der Grund für das vorgeschaltete Telefonat.
Bin ich zu etwas verpflichtet?
Nein. Weder zur Beauftragung eines Maklers noch zum Verkauf. Sie können den ermittelten Wert auch nur als Orientierung oder Verhandlungsgrundlage verwenden.
Akzeptiert das Finanzamt eine Makler-Wertermittlung?
In aller Regel nicht. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer staatlich bestellten, staatlich anerkannten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person – ersatzweise ein stichtagsnaher Kaufpreis. Eine Makler-Einwertung erfüllt das nicht.
Zählt mein eigenes Gutachten vor Gericht?
Nein. Nach § 404 ZPO wählt das Prozessgericht den Sachverständigen selbst aus; in der Teilungsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG von Amts wegen fest. Ein selbst beauftragtes Gutachten ist dort Parteivortrag, kein Beweismittel.
Wie genau sind kostenlose Online-Bewertungen?
Dazu gibt es keine belastbare unabhängige Studie. Jede kursierende Prozentangabe wie „auf 5 % genau“ ist unbelegt. Der strukturelle Grund: Die einzige gesetzlich vollständige Sammlung tatsächlicher Kaufpreise ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse nach § 195 BauGB – auf die haben Online-Rechner keinen Zugriff.
Gibt es einen kostenlosen amtlichen Wert?
Ja, aber nur für den Boden: den Bodenrichtwert. Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen, länderübergreifend über BORIS-D. Ihr Gebäude ist darin nicht enthalten.
Wie stark beeinflusst die Energieeffizienz den Wert?
Erheblich – und stärker, als die meisten Eigentümer erwarten. Hedonisch bereinigt liegen Häuser der Klasse F rund 7 %, Klasse G 10 % und Klasse H 17 % unter vergleichbaren Häusern der Klasse D. Über die gesamte Skala von A+ bis H sind es 32 Prozentpunkte. Regional schwankt der Effekt allerdings extrem.
Gut vorbereitet in die Bewertung
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