Wertermittlung Haus bei Scheidung: 4 Stichtage 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Der Bewertungsstichtag für das Endvermögen ist die Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der Trennungstag und nicht die Rechtskraft der Scheidung. § 1384 BGB setzt an die Stelle der Beendigung des Güterstands ausdrücklich „den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags".
• Es sind vier Stichtage, nicht zwei: Eheschließung (Anfangsvermögen, § 1376 Abs. 1 BGB), Erwerbszeitpunkt für Erbschaft und Schenkung (§ 1374 Abs. 2 BGB), Rechtshängigkeit (Endvermögen) und Beendigung des Güterstands als Kappungsgrenze (§ 1378 Abs. 2 BGB).
• Der Trennungszeitpunkt ist ein Auskunfts-, kein Bewertungsstichtag. Er hat trotzdem Zähne: Ist das Endvermögen niedriger als das zum Trennungszeitpunkt angegebene, muss dieser Ehegatte beweisen, dass die Minderung nicht auf Verschwendung oder Benachteiligung beruht (§ 1375 Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Ein amtliches Verkehrswertgutachten kostet je nach Bundesland unterschiedlich viel: bei 250.000 € Verkehrswert netto rund 2.425 € in Bremen und 2.790 € in Rheinland-Pfalz. Der Engpass ist die Zeit: Der Gutachterausschuss Bremen weist Stand Anfang August 2026 rund 5 Monate Wartezeit bis zum Bearbeitungsbeginn aus.
• Latente Steuern werden abgezogen, die Vorfälligkeitsentschädigung nicht. Der BGH hält latente Ertragsteuern ausdrücklich auch bei Grundstücken für abzugsfähig, eine nach dem Endstichtag anfallende Vorfälligkeitsentschädigung dagegen nicht (Beschluss vom 08.12.2021 – XII ZB 402/20).
• Streit ist teuer und rechenbar: Bei 50.000 € Ausgleichsforderung fallen 3,0 Gerichtsgebühren an – 1.914 €, bei Vergleich nur 638 € (FamGKG Anlage 2), plus Sachverständigenvorschuss und Anwaltskosten.

Die häufigste Fehlannahme im Scheidungsfall ist der Stichtag: Viele halten den Wert „am Tag der Trennung" für maßgeblich. Das Gesetz sagt etwas anderes. Für das Endvermögen zählt der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird. Wer auf den falschen Tag bewerten lässt, bezahlt ein Gutachten, das im Verfahren nichts trägt, und streitet bei durchschnittlich 14,6 Jahren Ehedauer und rund 130.100 Scheidungen im Jahr 2025 (Statistisches Bundesamt) regelmäßig um sechsstellige Beträge.

Gesucht wird immer derselbe Wertbegriff: der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Das ist der Preis, der „in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht", im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe. Die Frage ist nie „welcher Wert", sondern: welcher Wert zu welchem Tag und in welcher Form belegt.

Die vier Stichtage im Zugewinnausgleich

Zugewinn ist nach § 1373 BGB der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt. Beide Seiten der Rechnung haben eigene Stichtage, die Ausgleichsforderung selbst noch einen dritten.

Stichtag 1 und 2: das Anfangsvermögen

Anfangsvermögen ist nach § 1374 Abs. 1 BGB das Vermögen, das einem Ehegatten „nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands gehört". Gehörte Ihnen die Immobilie schon vor der Ehe, ist ihr Verkehrswert am Hochzeitstag anzusetzen, nicht der damalige Kaufpreis. Negativ sein darf das Anfangsvermögen ebenfalls: § 1374 Abs. 3 BGB stellt klar, dass Verbindlichkeiten „über die Höhe des Vermögens hinaus abzuziehen" sind.

Vermögen, das ein Ehegatte während der Ehe von Todes wegen, mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht, durch Schenkung oder als Ausstattung erwirbt, wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB), bewertet auf den Tag des Erwerbs. Das geerbte Elternhaus fällt damit im Grundsatz nicht in den Zugewinn, wohl aber seine Wertsteigerung seit dem Erbfall; wie dieser Stichtagswert ermittelt wird, zeigt die Wertermittlung im Erbfall.

Stichtag 3: die Rechtshängigkeit als eigentlicher Immobilienstichtag

§ 1376 Abs. 2 BGB verlangt für das Endvermögen den Wert „bei Beendigung des Güterstands … in diesem Zeitpunkt". § 1384 BGB verschiebt diesen Zeitpunkt für den Scheidungsfall nach vorn: An die Stelle der Beendigung tritt die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Rechtshängig wird der Antrag mit der Zustellung an den anderen Ehegatten, nicht mit dem Einreichen bei Gericht.

Praktisch heißt das: Nehmen Sie das Datum aus dem Zustellungsnachweis und nennen Sie genau dieses Datum im Gutachtenauftrag. Ein Gutachten, das „den heutigen Wert" ausweist, ist im Zugewinnverfahren wertlos, sobald zwischen Zustellung und Bewertung Marktbewegung liegt.

Stichtag 4: die Kappungsgrenze, die fast nirgends steht

Die Ausgleichsforderung beträgt nach § 1378 Abs. 1 BGB die Hälfte des Überschusses. Absatz 2 Satz 1 zieht eine zweite Grenze: Die Forderung wird durch das Vermögen begrenzt, das bei Beendigung des Güterstands (also mit Rechtskraft der Scheidung) nach Abzug der Verbindlichkeiten vorhanden ist; sie erhöht sich nur in den Fällen des § 1375 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Weil eine Ehe nach § 1564 BGB erst mit Rechtskraft aufgelöst ist, liegen Stichtag 3 und 4 typischerweise Monate auseinander. Fällt der Immobilienwert in dieser Zeit, bleibt der Zugewinn unverändert. Die auszuzahlende Forderung kann aber real gedeckelt sein.

Der Trennungszeitpunkt: Auskunft und Beweislast

Der Trennungstag hat im Verfahren eine andere Funktion: Nach § 1379 Abs. 1 BGB kann jeder Ehegatte Auskunft über das Vermögen zum Zeitpunkt der Trennung verlangen, dazu Belege und auf Verlangen eine amtliche Wertermittlung; Absatz 2 gibt diesen Anspruch auch bei bloßem Getrenntleben.

Die Sanktion steht in § 1375 Abs. 2 Satz 2 BGB: Ist das Endvermögen geringer als das in der Trennungsauskunft angegebene Vermögen, muss dieser Ehegatte darlegen und beweisen, dass die Minderung nicht auf unentgeltlichen Zuwendungen, Verschwendung oder Benachteiligungshandlungen beruht. Keine Hinzurechnung erfolgt, wenn die Minderung mindestens zehn Jahre vor Beendigung des Güterstands eingetreten ist oder der andere Ehegatte einverstanden war (§ 1375 Abs. 3 BGB).

Indexiertes Anfangsvermögen: die Rechnung, die Zehntausende bewegt

Ein Anfangsvermögen von 1998 lässt sich nicht ungefiltert von einem Endvermögen von 2024 abziehen, denn dazwischen liegt Kaufkraftverlust. Familiengerichte rechnen deshalb mit dem indexierten Anfangsvermögen; im BGB ist das nicht geregelt, es ist richterrechtlich entwickelt. Die Rechnung:

Indexiertes Anfangsvermögen = Anfangsvermögen × (VPI am Endstichtag ÷ VPI am Anfangsstichtag)

Als Index dient der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die amtlichen Jahresdurchschnitte auf Basis 2020 = 100:

Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex – lange Reihen. Für 2025 und 2026 liegen dort noch keine Jahresdurchschnitte vor.

Rechenbeispiel 1: Heirat 2005 (VPI 81,5), Zustellung des Scheidungsantrags 2024 (VPI 119,3). Indexfaktor = 119,3 ÷ 81,5 = 1,4638. Ein Anfangsvermögen von 50.000 € wird zu 73.190 €. Der Zugewinn sinkt um 23.190 €, die Ausgleichsforderung der Gegenseite um rund 11.595 €.

Rechenbeispiel 2: Heirat 2010 (88,1), Rechtshängigkeit 2024 (119,3). Faktor = 119,3 ÷ 88,1 = 1,35414. Aus 100.000 € Anfangsvermögen werden 135.414 €.

Wer sein Anfangsvermögen nicht belegen kann, verliert diesen Effekt vollständig. Alte Kontoauszüge, Kaufverträge, Schenkungsurkunden und Erbscheine sind bares Geld. Sie zu beschaffen dauert oft länger als das Gutachten.

Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag: der Punkt, an dem Scheidungsgutachten kippen

Die ImmoWertV trennt zwei Zeitbezüge. Nach § 2 Abs. 4 ImmoWertV ist der Wertermittlungsstichtag der Zeitpunkt, „auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist", also die Marktlage. Absatz 5 definiert den Qualitätsstichtag als den Zeitpunkt, „auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht"; er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ist ein anderer Zeitpunkt maßgeblich.

Hier entsteht der klassische Scheidungsstreit: Hat ein Ehegatte nach der Trennung aus eigenen Mitteln das Dach saniert, ist zu klären, ob der sanierte oder der unsanierte Zustand zählt. Hat die im Haus verbliebene Partei nichts mehr instand gehalten, ist die Wertminderung durch Unterlassen etwas anderes als Marktbewegung. Die Konsequenz: Benennen Sie im Gutachtenauftrag beide Stichtage ausdrücklich und halten Sie den Gebäudezustand zum Trennungs- und zum Antragszeitpunkt fest, mit datierten Fotos und Handwerkerrechnungen. Wer damit wartet, bis der Sachverständige kommt, hat den Beweis meist verloren.

Welche Bewertungsart im Streitfall wirklich trägt

Welche Verfahren ein Gutachten anwenden darf

§ 6 Abs. 1 ImmoWertV nennt drei zulässige Wege: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, einzeln oder kombiniert. Die Wahl richtet sich nach Objektart, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der Datenlage und ist zu begründen. Für das selbstgenutzte Einfamilienhaus ist das in der Regel das Vergleichswertverfahren auf Basis der Kaufpreissammlung, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren. Ein Gutachten ohne begründete Verfahrenswahl ist angreifbar. Welche Instanz welchen Wert liefert, ordnet Wer schätzt den Wert meines Hauses? ein. Wo das Gesetz die Bewertungsart nicht vorgibt, wählt sie der Tatrichter aus; lässt sich der Wert stichtagsbezogen nicht hinreichend konkret bestimmen, darf er nach § 287 ZPO schätzen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – XII ZR 170/09).

Das Schiedsgutachten: der unterschätzte Mittelweg

„Wir nehmen einen gemeinsamen Gutachter" wird oft empfohlen, ohne die Rechtsfolge zu erklären. Sie steht in § 317 Abs. 1 BGB: Ist die Bestimmung der Leistung einem Dritten überlassen, „so ist im Zweifel anzunehmen, dass sie nach billigem Ermessen zu treffen ist". Bei mehreren Dritten mit verschiedenen Summen gilt im Zweifel die Durchschnittssumme (§ 317 Abs. 2 BGB). Die Bindung folgt aus § 319 Abs. 1 BGB: Die Bestimmung ist für die Vertragschließenden nur dann nicht verbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist. Dann wird sie durch Urteil ersetzt, ebenso wenn der Dritte sie nicht treffen kann, nicht will oder verzögert. Das ist eine hohe Hürde: Eine Schiedsabrede kauft Endgültigkeit – und kostet den zweiten Versuch. Eine während des Scheidungsverfahrens getroffene Vereinbarung über den Zugewinnausgleich bedarf zudem der notariellen Beurkundung (§ 1378 Abs. 3 BGB).

Das amtliche Gutachten des Gutachterausschusses

Nach § 193 Abs. 1 BauGB erstattet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten auch auf Antrag der Eigentümer und ihnen gleichstehender Berechtigter, also ohne Gerichtsverfahren. Er führt zugleich die Kaufpreissammlung und leitet daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren ab (§ 193 Abs. 5 BauGB); daher seine Datenautorität. Im Antrag sind neben der genauen Objektbezeichnung ausdrücklich der Bewertungsanlass und der Stichtag anzugeben, so etwa die Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz.

Die Gebühren sind Landesrecht: ein Promillesatz des Verkehrswerts plus Grundgebühr, degressiv gestaffelt. Zwei belegte Gebührenordnungen für bebaute Grundstücke, netto:

Quellen: Gebührenübersicht der Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz und Gutachterausschuss Bremen; Beträge zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Über 1 Mio. € gilt in Bremen 0,8‰ + 3.300 €; für unbebaute Grundstücke gelten in Rheinland-Pfalz niedrigere Sätze (bis 250.000 €: 4,1‰ + 740 €).

Faustformeln wie „0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts" liegen für teure Objekte zu hoch: Bei 800.000 € wären das 4.000 bis 12.000 €, tatsächlich sind es in beiden Ländern unter 4.300 € netto. In den übrigen Bundesländern gilt eigenes Landesrecht. Fragen Sie vor dem Antrag nach der Gebührenordnung. Alle Bewertungswege im Kostenvergleich: Haus schätzen lassen.

Das Nadelöhr ist nicht der Preis, sondern die Zeit: Zu den rund fünf Monaten Wartezeit bis zum Bearbeitungsbeginn in Bremen (Stand Anfang August 2026) kommt die Bearbeitung hinzu. Wer erst nach Zustellung beantragt, verzögert das Verfahren um ein halbes Jahr. Inhaltlich schadet das nicht: Der Stichtag steht fest und lässt sich rückblickend abbilden.

Was ein streitiger Zugewinnausgleich vor Gericht kostet

Im streitigen Verfahren beauftragt das Gericht den Sachverständigen selbst, zu einem gesetzlich fixierten Satz: Nach § 9 Abs. 1 JVEG bemisst sich das Honorar nach Anlage 1; dort steht für das Sachgebiet Nr. 7 „Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien" 125 Euro je Stunde (JVEG Anlage 1). Wie viele Stunden nötig sind, hängt vom Objekt ab; frei beauftragte Sachverständige vereinbaren ihre Vergütung ohnehin frei. Der JVEG-Satz bleibt der einzige belastbare Anker für ein Angebot.

Der Verfahrenswert richtet sich nach § 35 FamGKG: Ist Gegenstand des Verfahrens eine bezifferte Geldforderung, bemisst sich der Wert nach deren Höhe. Für das Verfahren im Allgemeinen fällt nach Nr. 1220 des Kostenverzeichnisses ein Gebührensatz von 3,0 an; er ermäßigt sich nach Nr. 1221 auf 1,0 bei Antragsrücknahme, Anerkenntnis, Vergleich oder Erledigung der Hauptsache.

Gebührenwerte: FamGKG Anlage 2, Stand BGBl. 2025 I Nr. 109; die Multiplikation mit 3,0 bzw. 1,0 folgt aus KV Nr. 1220/1221. Nicht enthalten sind Anwaltsgebühren nach dem RVG und der Sachverständigenvorschuss.

Deshalb rechnet sich die Einigung auf einen gemeinsamen Gutachter fast immer: Allein die Differenz zwischen 1.914 € und 638 € entspricht rund der Hälfte eines amtlichen Verkehrswertgutachtens.

Wertmindernde Positionen: was abgezogen wird und was nicht

Latente Steuerlast: wird abgezogen

Der BGH hat entschieden, dass bereits bei der stichtagsbezogenen Bewertung des Endvermögens latente Ertragsteuern abzusetzen sind, und zwar unabhängig davon, ob eine Veräußerung tatsächlich beabsichtigt ist (Urteil vom 02.02.2011 – XII ZR 185/08, BGHZ 188, 249, Leitsatz 3). Die Begründung: Eine Bewertung, die auf den am Markt erzielbaren Preis abstellt, muss die mit einer Veräußerung zwangsläufig verbundene Steuerlast wertmindernd einbeziehen. Im Beschluss XII ZB 402/20 hat der Senat festgehalten, dass er das nicht nur bei Inhabergeschäften, sondern „etwa auch bei Grundstücken, Wertpapieren oder Lebensversicherungen für geboten erachtet" hat (§ 1376 BGB).

Die Steuerfalle, die kaum jemand kennt

Ob überhaupt eine latente Steuer entsteht, entscheidet § 23 EStG: Steuerpflichtig ist ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; ausgenommen sind Objekte, die im gesamten Zeitraum oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Eine Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr gilt nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG.

Der BFH hat dazu zwei Sätze formuliert, die in Scheidungsfällen regelmäßig übersehen werden (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21):

1. Auch die entgeltliche Übertragung des eigenen Miteigentumsanteils auf den geschiedenen Ehepartner im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung innerhalb der Haltefrist kann eine Veräußerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sein; im entschiedenen Fall erfolgte sie vor dem Hintergrund einer drohenden Zwangsvollstreckung.
2. Wer aus dem Familienheim ausgezogen ist, nutzt seinen Miteigentumsanteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, auch dann nicht, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind dort weiter wohnen.

Für Sie heißt das: „Einer zieht aus, der andere zahlt ihn aus" kann für den Ausziehenden ein steuerpflichtiges Geschäft sein, wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten wird. Bei durchschnittlich 14,6 Jahren Ehedauer ist das nicht der Regelfall. Es zählt aber der Anschaffungszeitpunkt der Immobilie, nicht das Heiratsdatum. Die Berechnung zeigt Spekulationssteuer berechnen.

Vorfälligkeitsentschädigung: wird nicht abgezogen

Verbreitet ist die Annahme, die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Darlehens sei eine wertmindernde Position im Endvermögen. Der BGH sieht das anders: Eine nach dem Endstichtag anfallende Vorfälligkeitsentschädigung ist bei der Beendigung des Güterstands genauso wenig zu berücksichtigen wie Zinsbelastungen, die bei einer Darlehensvaluta erst nach dem Stichtag eintreten (Beschluss vom 08.12.2021 – XII ZB 402/20, Leitsatz b). Sie ist ein Surrogat der erst nach dem Stichtag anfallenden Zinsbelastungen.

Wichtig ist die Abgrenzung: Gemeint ist nur die nach dem Stichtag entstehende Entschädigung. Eine am Stichtag bereits entstandene Verbindlichkeit und die Darlehensvaluta selbst bleiben abzugsfähig.

Zwei Punkte werden dabei oft falsch dargestellt. Erstens: Der 1-%-Deckel gilt nicht für Immobilienkredite. § 502 Abs. 3 Satz 1 BGB begrenzt die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 % beziehungsweise 0,5 % des zurückgezahlten Betrags, aber ausdrücklich nur „bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen". Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind nicht erfasst; der Anspruch entfällt aber ganz, wenn die Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsweise unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 BGB). Zweitens gibt es zwei Kündigungswege mit unterschiedlichem Preis: Nach § 490 Abs. 2 BGB kann ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen gekündigt werden, wenn die berechtigten Interessen des Darlehensnehmers dies gebieten und sechs Monate seit vollständigem Empfang abgelaufen sind; ein berechtigtes Interesse besteht insbesondere beim Verwertungsbedarf des Grundstücks. Dann ist eine Entschädigung zu zahlen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist die Kündigung dagegen in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren mit sechsmonatiger Frist möglich – entschädigungsfrei.

Grunderwerbsteuer: Entwarnung

Wer den Ex-Partner auszahlt und dessen Miteigentumsanteil übernimmt, zahlt keine Grunderwerbsteuer. § 3 Nr. 4 GrEStG stellt den Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers frei, § 3 Nr. 5 GrEStG den Erwerb durch den früheren Ehegatten „im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung"; § 3 Nr. 5a gilt entsprechend für frühere Lebenspartner. Beide Phasen sind damit abgedeckt. Die relevante Steuerfrage ist nicht die Grunderwerbsteuer, sondern § 23 EStG.

Wertfaktor Energie: bewerten Sie nach geltendem Recht

Manche Wertabschläge werden mit einer angeblichen Austauschpflicht für alte Heizkessel oder der 65-%-Erneuerbaren-Pflicht begründet. Beides ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29.07.2026) ersatzlos gestrichen; eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht, und Wohngebäude behalten die Energieausweis-Klassen A+ bis H. Bestehen bleiben die Dämmpflichten des Käufers und die Vorlage- und Anzeigenpflichten beim Energieausweis im Hausverkauf. Ein Abschlag „wegen Sanierungspflicht" ist seit Ende Juli 2026 kein tragfähiges Argument mehr.

Jetzt handeln: die Reihenfolge, die Geld spart

1. Bei der Trennung: Auskunft zum Trennungszeitpunkt nach § 1379 Abs. 2 BGB verlangen; nur das sichert die Beweislastumkehr des § 1375 Abs. 2 Satz 2 BGB. Zustand datiert fotografieren, Unterlagen zum Anfangsvermögen sichern (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Erbschein, Kontoauszüge).
2. Zustellungsdatum notieren. Es ist der Bewertungsstichtag für die Immobilie.
3. Bewertungsweg früh wählen: bei Einigkeit ein gemeinsamer Sachverständiger, ggf. mit Schiedsabrede nach §§ 317, 319 BGB; bei Streit der amtliche Gutachterausschuss, wegen der Wartezeit sofort.
4. Auftrag präzise formulieren: Verkehrswert nach § 194 BauGB, Wertermittlungsstichtag = Tag der Zustellung, Qualitätsstichtag ausdrücklich benennen.
5. Marktrealität gegenprüfen und das Ergebnis beurkunden lassen, wenn die Vereinbarung während des Scheidungsverfahrens getroffen wird (§ 1378 Abs. 3 BGB).

Schritt 5 wird am häufigsten übersprungen und ist nach dem falschen Stichtag der teuerste Fehler: Ein Gutachtenwert, den der Markt nicht bestätigt, führt dazu, dass der übernehmende Ehegatte zu viel zahlt oder beim späteren Verkauf weniger erlöst wird als vereinbart. Wer sich gar nicht einigt, landet bei der Teilungsversteigerung, weil Versteigerungserlöse regelmäßig unter dem Verkehrswert liegen.

Häufige Fragen (FAQ)

Welcher Stichtag gilt für die Wertermittlung des Hauses bei einer Scheidung?

Maßgeblich für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird: § 1384 BGB setzt „den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags" an die Stelle der Beendigung des Güterstands. Das Anfangsvermögen wird dagegen auf den Tag der Eheschließung bewertet, hinzugerechnetes Vermögen auf den Tag des Erwerbs (§ 1376 Abs. 1 BGB).

Zählt der Wert der Immobilie am Tag der Trennung?

Nein. Der Trennungstag ist kein Bewertungsstichtag, sondern begründet nach § 1379 Abs. 1 und 2 BGB einen eigenständigen Auskunftsanspruch samt Belegvorlage. Wer auf den Trennungstag bewerten lässt, hat das falsche Datum – und zahlt sein Gutachten zweimal.

Was bedeutet „indexiertes Anfangsvermögen" und wie wird es berechnet?

Das Anfangsvermögen wird um die Geldentwertung bereinigt: Anfangsvermögen × VPI am Endstichtag ÷ VPI am Anfangsstichtag. Beispiel mit den amtlichen Jahresdurchschnitten: Heirat 2005 (VPI 81,5), Rechtshängigkeit 2024 (VPI 119,3) ergibt den Faktor 1,4638; aus 50.000 € werden 73.190 €. Die Indexierung steht nicht im BGB, sie ist ständige Praxis der Familiengerichte.

Reicht eine kostenlose Online-Bewertung oder eine Maklereinschätzung für den Zugewinnausgleich aus?

Sind beide Seiten sich einig, kann jeder Wert vereinbart werden; dann genügt eine marktnahe Einschätzung. Im Streitfall trägt sie nicht: Weder Online-Rechner noch Maklereinschätzung erfüllen die Anforderungen der ImmoWertV an Verfahrenswahl, Begründung und Stichtagsbezug. Wie belastbar die einzelnen Wege sind, ordnet Was ist mein Haus wert? ein.

Können wir gemeinsam einen Sachverständigen beauftragen – und ist dessen Wert dann bindend?

Ja, die Bindung hängt von der Vereinbarung ab. Ohne Schiedsabrede ist das Ergebnis faktisch stark, aber nicht formal bindend. Vereinbaren Sie ein Schiedsgutachten, bestimmt der Sachverständige nach billigem Ermessen (§ 317 Abs. 1 BGB); die Bestimmung ist nach § 319 Abs. 1 BGB nur unverbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist. Eine während des Scheidungsverfahrens getroffene Vereinbarung über den Zugewinnausgleich ist notariell zu beurkunden (§ 1378 Abs. 3 BGB).

Wird die Vorfälligkeitsentschädigung für das Immobiliendarlehen vom Hauswert abgezogen?

Nach der Rechtsprechung des BGH nicht, soweit sie erst nach dem Endstichtag anfällt: Sie ist ein Surrogat der erst nach dem Stichtag entstehenden Zinsbelastungen (BGH, Beschluss vom 08.12.2021 – XII ZB 402/20). Die Darlehensvaluta selbst bleibt abzugsfähig. Der 1-%-/0,5-%-Deckel des § 502 Abs. 3 BGB gilt zudem ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen.

Muss die Spekulationssteuer als latente Steuerlast vom Verkehrswert abgezogen werden?

Der BGH hat entschieden, dass latente Ertragsteuern bereits bei der stichtagsbezogenen Bewertung abzusetzen sind, unabhängig von einer Veräußerungsabsicht (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – XII ZR 185/08, BGHZ 188, 249), und diese Linie ausdrücklich auf Grundstücke bezogen. Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheidet § 23 EStG: Außerhalb der Zehnjahresfrist oder bei durchgehender Eigennutzung fällt keine an. Rechnen Sie den Betrag mit Ihrem Steuerberater durch.

Was passiert, wenn die Immobilie zwischen Scheidungsantrag und Rechtskraft an Wert verliert?

Der Zugewinn bleibt auf den Rechtshängigkeitsstichtag berechnet. Die Ausgleichsforderung wird aber nach § 1378 Abs. 2 Satz 1 BGB durch das Vermögen begrenzt, das bei Beendigung des Güterstands (also mit Rechtskraft) tatsächlich vorhanden ist; diese Kappungsgrenze erhöht sich nur in den Fällen des § 1375 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Kann ich den Zugewinnausgleich schon vor dem Scheidungsantrag verlangen?

Ja, unter den Voraussetzungen des § 1385 BGB: Der ausgleichsberechtigte Ehegatte kann vorzeitigen Ausgleich verlangen, wenn die Ehegatten seit mindestens drei Jahren getrennt leben; daneben bei Gefährdungshandlungen, Verletzung wirtschaftlicher Verpflichtungen und beharrlicher Auskunftsverweigerung.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: den Stichtagswert und den Marktwert nebeneinander legen

Die Wertermittlung bei einer Scheidung hat zwei Adressaten. Das Verfahren braucht einen stichtagsgenauen, methodisch begründeten Verkehrswert; dafür sind der Gutachterausschuss oder ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger die richtige Adresse. Die Lebensplanung braucht eine andere Zahl: Was ist für dieses Haus heute am Markt tatsächlich zu erzielen? Erst beide nebeneinander zeigen, ob die Auszahlungsvariante trägt oder der Verkauf der ehrlichere Weg ist.

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