Haus verkaufen ohne Erbschein: Wann er entbehrlich ist

Das Wichtigste in Kürze

• Der Erbschein ist beim Hausverkauf oft entbehrlich: Beruht Ihre Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde, genügen dem Grundbuchamt die Verfügung selbst und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Ersparnis bei 500.000 € Nachlasswert: 1.870 € an Gerichtsgebühren.
• Entscheidend ist nicht „Testament ja/nein", sondern „öffentliche Urkunde ja/nein": Notarielles Testament (§ 2232 BGB) und Erbvertrag (§ 2276 BGB) ersetzen den Erbschein, das eigenhändige Testament nach § 2247 BGB nicht. Auch dann nicht, wenn es beim Amtsgericht verwahrt war.
• Der BGH hat die Hürde im November 2025 gesenkt: Sind Abkömmlinge im notariellen Testament nicht namentlich benannt, reichen Personenstandsurkunden plus einfache Erklärungen in der Form des § 29 GBO. Einen Erbschein darf das Grundbuchamt nur bei Zweifeln verlangen, die auf konkrete Anhaltspunkte gegründet sind (BGH, Beschluss vom 20.11.2025, V ZB 40/24).
• Beim Verkauf müssen Sie sich gar nicht erst selbst eintragen lassen: Nach § 40 Abs. 1 GBO entfällt die Voreintragung der Erben, wenn ohnehin die Übertragung des Rechts eingetragen wird. Das Grundbuch geht direkt vom Erblasser auf den Käufer über, die zusätzliche 1,0-Gebühr nach KV Nr. 14110 GNotKG für die Erbeneintragung entfällt.
• Achtung, häufige Verwechslung: § 40 GBO erspart die Voreintragung, nicht den Erbnachweis nach § 35 GBO. Wer erbt, muss sein Erbrecht auch dann belegen, wenn er nie im Grundbuch steht.
• Bei handschriftlichem Testament führt kein Weg vorbei: Hier bleibt der Erbschein die Regel. Die einzige gesetzliche Ausnahme greift erst unterhalb von 3.000 € Grundstückswert und zusätzlich nur bei unverhältnismäßigem Beschaffungsaufwand (§ 35 Abs. 3 GBO).

1.003.130 Menschen sind 2025 in Deutschland gestorben (vorläufiges Ergebnis, Statistisches Bundesamt), und die Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2024 weist übertragenes Grundvermögen von 46,4 Milliarden Euro aus, davon 27,4 Milliarden Euro durch Erbschaften und Vermächtnisse (Statistisches Bundesamt). Fast jeder Erbe stellt dabei dieselbe Frage: Muss ich erst auf einen Erbschein warten, bevor der Notartermin möglich ist?

Oft nicht. Fristen, Erbschaftsteuer und die drei Verwertungsoptionen stehen unter Haus geerbt: Was tun?.

Warum überhaupt ein Erbnachweis nötig ist

Eigentümer sind Sie bereits. Mit dem Tod geht das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB), ohne Antrag, ohne Notar, ohne Grundbucheintrag. Das Grundbuch weist danach die falsche Person aus, es ist im juristischen Sinn unrichtig.

Diese Unrichtigkeit lässt sich nur auf zwei Wegen beheben: Der Betroffene bewilligt die Berichtigung, oder die Unrichtigkeit wird nachgewiesen (§ 22 Abs. 1 GBO). Da der eingetragene Eigentümer verstorben ist und nichts mehr bewilligen kann, bleibt nur der Nachweisweg. Der Erbnachweis nach § 35 GBO ist genau dieser Unrichtigkeitsnachweis.

Erstens wird das Grundbuchamt nur auf Antrag tätig (§ 13 Abs. 1 GBO); nach der Testamentseröffnung passiert von allein nichts. Zweitens gilt ein strenger Formzwang: Erklärungen sind durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen, andere Eintragungsvoraussetzungen durch öffentliche Urkunden, soweit sie nicht offenkundig sind (§ 29 Abs. 1 GBO). Das Grundbuchamt prüft Papier, es hört keine Zeugen und würdigt keine Beweise frei.

Daraus folgt die Systematik von § 35 GBO. Satz 1 lautet: „Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden." Weil viele Ratgeber hier aufhören, entsteht der Eindruck, ein Erbschein sei beim Hausverkauf zwingend. Er ist es nicht.

Die Kernausnahme: öffentliche Urkunde statt Erbschein

Satz 2 enthält die Ausnahme, auf die es ankommt. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, „wenn an Stelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden". Zwei Dokumente also: Erst beide zusammen ersetzen den Erbschein.

Was eine öffentliche Urkunde ist und was nicht

Das deutsche Erbrecht kennt nur zwei ordentliche Testamentsformen (§ 2231 BGB): die Errichtung zur Niederschrift eines Notars und die eigenhändige Erklärung nach § 2247 BGB. Nur die erste erzeugt eine öffentliche Urkunde.

Das notarielle Testament entsteht nach § 2232 BGB, indem der Erblasser dem Notar seinen letzten Willen erklärt oder ihm eine Schrift mit der Erklärung übergibt, dies sei sein letzter Wille. Die Schrift kann offen oder verschlossen übergeben werden und braucht nicht vom Erblasser selbst geschrieben zu sein. Auch der verschlossene Umschlag beim Notar ist damit ein notarielles Testament und erbscheinersetzend. Viele Erben halten so ein Dokument für ein bloßes verwahrtes Privattestament und beantragen unnötig einen Erbschein.

Der Erbvertrag ist der einfachste Fall: Er kann nach § 2276 Abs. 1 BGB nur zur Niederschrift eines Notars bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile geschlossen werden. Wer einen Erbvertrag in der Hand hält, hat immer eine öffentliche Urkunde.

Warum das handschriftliche Testament nicht genügt

Das eigenhändige Testament nach § 2247 BGB ist eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung, Ort und Datum sind bloße Soll-Angaben. Es ist voll wirksam, aber keine öffentliche Urkunde und hilft deshalb vor dem Grundbuchamt nicht.

Der häufigste Irrtum betrifft die amtliche Verwahrung. Nach § 2248 BGB ist ein eigenhändiges Testament auf Verlangen des Erblassers in besondere amtliche Verwahrung zu nehmen, und viele Erben schließen daraus, es sei dadurch „amtlich" geworden. Die Verwahrung sichert nur Auffinden und Eröffnung, an der Form ändert sie nichts. Das Grundbuchamt wird trotzdem einen Erbschein verlangen.

Der Banken-Irrtum, der überall kopiert wird

In zahllosen Ratgebern steht, der Bundesgerichtshof habe entschieden, ein eröffnetes handschriftliches Testament reiche als Erbnachweis aus. Das stimmt, gilt aber für einen anderen Adressaten. Nach Urteil vom 05.04.2016 (XI ZR 440/15) kann ein Erbe gegenüber einer Bank sein Erbrecht auch durch ein eröffnetes eigenhändiges Testament belegen, wenn dieses die Erbfolge mit der im Rechtsverkehr erforderlichen Eindeutigkeit ausweist; verlangt die Bank dennoch einen Erbschein, muss sie dessen Kosten erstatten.

Für das Grundbuchamt gilt dieser Maßstab gerade nicht, dort greift der strengere § 35 GBO mit dem Formzwang aus § 29 GBO. Praktisch heißt das: Mit dem eröffneten handschriftlichen Testament lösen Sie das Konto des Erblassers auf, aber Sie bekommen keine Eigentumsumschreibung.

Die Eröffnungsniederschrift: das zweite, oft unterschätzte Dokument

Sobald das Nachlassgericht vom Tod des Erblassers Kenntnis erlangt hat, hat es eine in seiner Verwahrung befindliche Verfügung von Todes wegen zu eröffnen, und über die Eröffnung ist eine Niederschrift aufzunehmen (§ 348 Abs. 1 FamFG). Drei praktische Punkte dazu:

Sie müssen sie nicht beantragen. Nach § 348 Abs. 3 FamFG gibt das Gericht den Beteiligten den sie betreffenden Inhalt schriftlich bekannt, sofern sie nicht im Eröffnungstermin anwesend waren. Für das Grundbuchamt brauchen Sie eine beglaubigte Abschrift; hat ein anderes Gericht eröffnet, übersendet es Verfügung und beglaubigte Abschrift ohnehin an das zuständige Nachlassgericht (§ 350 FamFG). Fehlt Ihnen das Dokument, fordern Sie es dort an.

Bei notariellen Testamenten läuft das automatisch. Der Notar soll die Niederschrift nach § 34 Abs. 1 BeurkG in einen mit dem Prägesiegel verschlossenen Umschlag nehmen (Satz 1) und veranlassen, dass das Testament unverzüglich in besondere amtliche Verwahrung kommt (Satz 4). Notarielle Testamente gehen deshalb praktisch nie verloren und werden ohne Zutun der Erben eröffnet. Bei Erbverträgen können die Vertragschließenden die amtliche Verwahrung ausschließen (§ 34 Abs. 2, 3 BeurkG), dann bleibt die Urkunde beim Notar.

Ohne Ablieferung keine Eröffnung. Wer ein nicht amtlich verwahrtes Testament besitzt, muss es unverzüglich nach Kenntnis vom Tod abliefern (§ 2259 Abs. 1 BGB). Liegt ein Erbvertrag unbemerkt in einer Schublade, gibt es keine Eröffnungsniederschrift und damit keinen Erbnachweis, eine der häufigsten Ursachen für stockende Nachlassverkäufe.

Die Eröffnung kostet nach KV Nr. 12101 GNotKG eine Festgebühr von 109,00 €, bei mehreren gleichzeitig eröffneten Verfügungen desselben Erblassers nur einmal. Sie fällt unabhängig davon an, ob Sie später einen Erbschein beantragen.

Wann das Grundbuchamt trotz notariellem Testament einen Erbschein verlangen darf

Die Ausnahme in § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO hat eine Rückausnahme, und der zweite Halbsatz ist das eigentliche Risiko: „erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, so kann es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen".

Diese Klausel ist kein Freibrief; der BGH hat ihre Grenzen abgesteckt.

Die Linie des BGH von 2025

Der Beschluss vom 20.11.2025 (V ZB 40/24) betrifft einen häufigen Fall: Das notarielle Testament setzt „meine Kinder" oder „meine Abkömmlinge" als Erben ein, ohne sie namentlich zu nennen. Das Grundbuchamt fragt dann, wer diese Abkömmlinge sind und ob es nicht noch weitere gibt.

Der BGH hat entschieden, dass der Nachweis hier durch Personenstandsurkunden geführt werden kann, also durch Geburtsurkunden und beglaubigte Registerabschriften. Die negative Tatsache, dass keine weiteren Abkömmlinge existieren, lässt sich durch einfache, öffentlich beglaubigte Erklärungen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO belegen. Einen Erbschein darf das Grundbuchamt nur verlangen, wenn danach Zweifel verbleiben, die auf konkrete Anhaltspunkte gegründet sind. Ein abstrakter Restzweifel genügt nicht.

Dieselbe Entscheidung räumt mit einer verbreiteten Praxisidee auf: Die Abnahme einer eidesstattlichen Versicherung ist im Grundbuchverfahren nur in gesetzlich besonders geregelten Ausnahmefällen vorgesehen und für den Erbfolgenachweis nach § 35 Abs. 1 GBO gerade nicht, außer im Sonderfall des § 35 Abs. 3 GBO.

Klauseln, die den Erbschein doch erzwingen

Die Gegenrichtung zeigt der Beschluss vom 02.06.2016 (V ZB 3/14): Enthält ein notarielles Testament eine allgemein gehaltene Verwirkungsklausel oder eine spezielle Klausel mit nicht eindeutigen Verhaltensanforderungen, erfordert der Erbfolgenachweis in der Regel doch einen Erbschein. Ob ein Erbe sein Erbrecht verwirkt hat, hängt von tatsächlichem Verhalten ab, und das lässt sich nicht durch Urkunden feststellen, sondern nur vom Nachlassgericht.

Eine Scheidungsklausel schadet dagegen nicht. Nach dem Beschluss vom 17.02.2022 (V ZB 14/21) steht eine Klausel, die § 2077 Abs. 1 BGB nachbildet, dem Nachweis der Erbfolge des überlebenden Ehegatten nicht entgegen, solange keine konkreten Anhaltspunkte für ihre Voraussetzungen bestehen. Das gilt auch für die verschärfte Variante, die schon bei gestelltem Scheidungsantrag zur Unwirksamkeit führt.

Praktische Konsequenz: Lesen Sie das notarielle Testament vor dem ersten Kontakt mit dem Grundbuchamt auf solche Klauseln durch. Finden Sie eine Verwirkungsklausel, planen Sie den Erbschein von vornherein ein, statt auf eine Zwischenverfügung zu warten.

§ 40 GBO: Beim Verkauf entfällt die Voreintragung

Der Grundsatz lautet, dass eine Eintragung nur erfolgen soll, wenn die Person, deren Recht betroffen wird, selbst als Berechtigte eingetragen ist (§ 39 Abs. 1 GBO). Wörtlich genommen müssten sich die Erben also erst selbst eintragen lassen und danach den Käufer, mit zwei Vorgängen und zwei Gebühren.

Genau das durchbricht § 40 Abs. 1 GBO: Ist der Betroffene Erbe des eingetragenen Berechtigten, gilt § 39 Abs. 1 GBO nicht, „wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll". Absatz 2 erweitert das auf Bewilligungen eines Testamentsvollstreckers. Beim Verkauf einer Nachlassimmobilie wird also direkt vom Erblasser auf den Käufer umgeschrieben, die Erben erscheinen im Grundbuch nie. Damit fällt die Gebühr nach KV Nr. 14110 GNotKG nur einmal an, nämlich für die Eintragung des Käufers. Der zusätzliche Gebührenanfall für eine Erbeneintragung entfällt, unabhängig davon, ob die Zwei-Jahres-Frist seit dem Erbfall abgelaufen ist:

Quelle: KV Nr. 14110 GNotKG in Verbindung mit Tabelle B (Anlage 2 GNotKG). Innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall ist die Voreintragung ohnehin gebührenfrei.

Der Punkt, an dem sich die meisten irren: § 40 GBO erspart die Voreintragung, nicht den Erbnachweis. Auch wenn Sie nie im Grundbuch stehen, müssen Sie dem Grundbuchamt belegen, dass Sie Erbe sind und deshalb über das Grundstück verfügen dürfen. Der Nachweis nach § 35 GBO bleibt in vollem Umfang erforderlich.

Bei mehreren Erben kommt hinzu, dass die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich verfügen kann. Das ist kein Nachweis-, sondern ein Zustimmungsproblem und der häufigste Grund, warum Nachlassverkäufe scheitern (Einer will nicht verkaufen, als letzte Stufe die Teilungsversteigerung). Soll im Rahmen der Auseinandersetzung einer der Beteiligten als Eigentümer eingetragen werden, kennt § 36 GBO zudem ein eigenes Zeugnis des Nachlassgerichts.

Was das Grundbuchamt konkret verlangt

Für die Umschreibung ohne Erbschein brauchen Sie:

1. Beglaubigte Abschrift der notariellen Verfügung (Testament oder Erbvertrag) vom Nachlassgericht oder vom verwahrenden Notar.
2. Beglaubigte Abschrift der Eröffnungsniederschrift nach § 348 Abs. 1 FamFG. Ohne sie ist der Nachweis unvollständig, egal wie eindeutig das Testament formuliert ist.
3. Sterbeurkunde.
4. Personenstandsurkunden (Geburts-, gegebenenfalls Heiratsurkunden), wenn die Erben in der Verfügung nicht namentlich benannt sind.
5. Öffentlich beglaubigte Erklärungen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dazu, dass keine weiteren Abkömmlinge existieren.
6. Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO. Viele Grundbuchämter akzeptieren ein formloses Schreiben, manche verlangen Beglaubigung. Ein Anruf vorab spart eine Zwischenverfügung.
7. Bei Testamentsvollstreckung zusätzlich der Nachweis der Vollstreckerbefugnis (dazu sogleich).

Kaufvertrag, Auflassung und Eintragungsbewilligung beschafft der beurkundende Notar, den Erbnachweis müssen Sie liefern. Beglaubigte Abschriften kosten beim Gericht nach KV Nr. 31000 GNotKG 0,50 € je Seite für die ersten 50 Seiten und 0,15 € je weitere, eine Unterschriftsbeglaubigung beim Notar nach KV Nr. 25100 GNotKG eine 0,2-Gebühr von mindestens 20 € und höchstens 70 €. Auf Notargebühren kommt die Umsatzsteuer hinzu (KV Nr. 32014 GNotKG), auf Gerichtsgebühren nicht.

Testamentsvollstrecker: eigene Regel, gleiche Ausnahme

Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, verfügt nicht der Erbe, sondern der Vollstrecker. Seine Befugnis ist nach § 35 Abs. 2 GBO grundsätzlich durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis (§ 2368 BGB) oder ein Europäisches Nachlasszeugnis zu belegen. Der entscheidende Halbsatz folgt unmittelbar: Absatz 1 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Auch hier genügen also notarielle Verfügung plus Eröffnungsniederschrift.

Der BGH hat das mit Beschluss vom 19.10.2023 (V ZB 8/23) präzisiert: Ein Zeugnis darf das Grundbuchamt nur verlangen, wenn sich bei Prüfung der Verfügung Zweifel tatsächlicher Art ergeben, die nur durch Ermittlungen über den Erblasserwillen oder die tatsächlichen Verhältnisse zu klären sind. Ist beim Nachlassgericht ein Verfahren zur Testierfähigkeit anhängig, muss es das Zeugnis verlangen.

Transmortale Vollmacht: der Weg ganz ohne Erbnachweis

Hat der Erblasser eine Vollmacht erteilt, die über den Tod hinaus gilt, handelt der Bevollmächtigte als Vertreter des Erblassers. Die Erbfolge muss dafür nicht offengelegt werden, ein Erbnachweis entfällt. Die Vollmacht braucht allerdings die Form des § 29 GBO, muss also öffentlich beglaubigt oder notariell beurkundet sein.

Der BGH hat die Reichweite solcher Vollmachten mit Beschluss vom 22.05.2025 (V ZB 46/24) weit gezogen: Eine transmortale Generalvollmacht, die der Erblasser einem Dritten erteilt hat, der nicht Vorerbe wird, umfasst im Zweifel auch die Vertretung des Nacherben nach Eintritt des Vorerbfalls und erstreckt sich auf die Löschung des Nacherbenvermerks im Grundbuch. Existiert eine solche Vollmacht, ist das der schnellste Weg. Die Auseinandersetzung im Innenverhältnis ersetzt sie nicht.

Kosten und Zeit: was Sie sparen

Der Erbschein kostet zwei Gebühren: 1,0 für das Erbscheinverfahren (KV Nr. 12210) und 1,0 für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung (KV Nr. 23300). Geschäftswert ist der Nachlasswert im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 Abs. 1 GNotKG). Eine Restschuld auf dem Haus senkt die Gebühr also spürbar.

Quelle: Tabelle B (Anlage 2 GNotKG), Gebührentatbestände Nr. 12210 und Nr. 23300 KV GNotKG; zuzüglich Auslagen. Die Ersparnis entspricht dem vollen Betrag der dritten Spalte, denn die Eröffnungsgebühr von 109 € fällt in beiden Wegen gleichermaßen an. Bei Miterben bemisst sich der Wert nach § 40 Abs. 2 GNotKG nur nach dem jeweiligen Anteil.

Ein Detail, das die Rechnung halbieren kann: Nach § 352 Abs. 3 FamFG muss der Antragsteller seine Angaben zwar an Eides statt versichern, das Nachlassgericht kann die Versicherung aber erlassen. Dann entfällt die Gebühr nach KV Nr. 23300 und der Erbschein kostet 1,0 statt 2,0 Gebühren. Fragen Sie danach, wenn die Erbfolge urkundlich klar ist.

Der zweite Vorteil ist Zeit, und er wiegt beim Verkauf meist schwerer. Der Erbschein wird nur erteilt, wenn das Nachlassgericht die erforderlichen Tatsachen für festgestellt erachtet, und die Entscheidung ergeht durch Beschluss (§ 352e Abs. 1 FamFG). Dahinter steht ein Ermittlungsverfahren mit Anhörungen und Beteiligtenbenachrichtigungen; je nach Gericht und Aktenlage dauert das mehrere Wochen bis Monate, belastbare bundesweite Statistiken dazu gibt es nicht. Die Eröffnung nach § 348 FamFG erfolgt dagegen von Amts wegen, Sie müssen die Unterlagen nur anfordern.

Vorsorgeseite: was ein notarielles Testament kostet

Die Beurkundung eines Einzeltestaments kostet eine 1,0-Gebühr, mindestens 60 € (KV Nr. 21200 GNotKG), Erbvertrag und gemeinschaftliches Testament eine 2,0-Gebühr, mindestens 120 € (KV Nr. 21100), dazu 82 € für die besondere amtliche Verwahrung (KV Nr. 12100) und die Umsatzsteuer. Selten genannt wird der Unterschied beim Geschäftswert: Für den Erbschein kürzt § 40 GNotKG den Nachlass um die Erblasserschulden in voller Höhe, bei der Beurkundung sind Verbindlichkeiten nach § 102 Abs. 1 GNotKG nur bis zur Hälfte abziehbar. Die Richtung bleibt trotzdem eindeutig: 1,0 Gebühr einmal zu Lebzeiten statt 2,0 Gebühren plus Wartezeit im Erbfall.

Vorgehen bei privatschriftlichem Testament

Existiert nur ein handschriftliches Testament oder gar keine Verfügung, ist der Erbschein der Regelweg. Setzen Sie ihn früh und richtig auf:

1. Testament sofort abliefern (§ 2259 Abs. 1 BGB). Ohne Eröffnung geht nichts weiter, auch nicht das Erbscheinverfahren.
2. Erbschein beantragen, sobald der Verkauf feststeht. Es gibt weder Frist noch Pflicht (§ 2353 BGB), aber die Bearbeitungszeit bestimmt den Notartermin. Schieben Sie den Antrag nicht bis zur Käufersuche auf.
3. Geschäftswert prüfen. Restschulden aus Darlehen des Erblassers mindern den Wert nach § 40 GNotKG und damit die Gebühr. Legen Sie Saldenbestätigungen zum Todestag bei.
4. Nach dem Erlass der eidesstattlichen Versicherung fragen (§ 352 Abs. 3 FamFG). Im günstigen Fall halbiert das die Kosten.
5. Bewertungsstichtag mitdenken. Für Erbschein, Erbschaftsteuer und Auseinandersetzung gilt jeweils der Wert im Zeitpunkt des Erbfalls; wie diese Zwecke zusammenhängen, steht unter Wertermittlung im Erbfall.
6. Parallel vermarkten. Exposé, Unterlagen und der beim Hausverkauf pflichtige Energieausweis lassen sich während der Wartezeit erledigen, Besichtigungen ebenso. Nur die Auflassung braucht den Nachweis.

Die Bagatellausnahme des § 35 Abs. 3 GBO hilft beim Hausverkauf praktisch nie, wird aber oft falsch zitiert. Das Grundbuchamt kann nur dann auf den Erbschein verzichten, wenn das Grundstück oder der Anteil weniger als 3.000 € wert ist und die Beschaffung nur mit unverhältnismäßigen Kosten oder Mühen möglich wäre. Beide Voraussetzungen müssen zusammen vorliegen. In diesem engen Rahmen ist ausnahmsweise auch eine Versicherung an Eides Statt zulässig.

Muss das Grundbuch überhaupt berichtigt werden?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Was es gibt, ist ein möglicher Berichtigungszwang: Ist das Grundbuch durch einen Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, soll das Grundbuchamt dem Eigentümer auferlegen, den Berichtigungsantrag zu stellen und die Unterlagen zu beschaffen (§ 82 GBO). Satz 2 bestimmt aber, dass das Amt die Maßnahme zurückstellen soll, solange berechtigte Gründe vorliegen. Ob ein bevorstehender Verkauf im Einzelfall als solcher Grund gilt, ist gesetzlich nicht geregelt. Ist das Verfahren nicht durchführbar oder aussichtslos, kann das Amt nach § 82a GBO von Amts wegen berichtigen und das Nachlassgericht um Ermittlung der Erben ersuchen.

Wer verkauft, berichtigt in aller Regel nicht, sondern nutzt § 40 GBO. Wer behält, nutzt die Zwei-Jahres-Gebührenfreiheit nach KV Nr. 14110 GNotKG, die auch gilt, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Die Entscheidung zwischen Halten, Vermieten und Verkaufen steht unter Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten, die Steuerseite unter Geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Der Erbschein genießt nach § 2365 BGB die Vermutung der Richtigkeit und nach § 2366 BGB öffentlichen Glauben: Wer gutgläubig von der im Erbschein genannten Person kauft, erwirbt auch dann, wenn diese in Wahrheit nicht Erbe ist. Der Nachweis über notarielle Verfügung plus Eröffnungsniederschrift leistet das nicht, und der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB schließt die Lücke beim Weg über § 40 GBO nicht: Er schützt das Vertrauen auf den eingetragenen Berechtigten, und eingetragen ist dort noch der Erblasser, nicht der verkaufende Erbe. Praktisch bleibt das Restrisiko gering, weil das Grundbuchamt die Urkunden prüft. Verlangt ein Käufer dennoch einen Erbschein, ist das kein unsachlicher Wunsch, sondern Verhandlungsstoff.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich ein geerbtes Haus ohne Erbschein verkaufen?

Ja, wenn Ihre Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde beruht, also auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag. Dann genügen dem Grundbuchamt die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Beruht die Erbfolge dagegen auf einem handschriftlichen Testament oder auf der gesetzlichen Erbfolge, bleibt der Erbschein für die Eigentumsumschreibung der Regelweg.

Was ist eine Eröffnungsniederschrift und wie bekomme ich sie?

Sie ist das Protokoll des Nachlassgerichts über die Testamentseröffnung (§ 348 Abs. 1 FamFG). Sie müssen sie nicht beantragen: Das Gericht gibt den Beteiligten den sie betreffenden Inhalt von Amts wegen schriftlich bekannt. Für das Grundbuchamt brauchen Sie eine beglaubigte Abschrift, die Sie beim zuständigen Nachlassgericht anfordern. Die Eröffnung selbst kostet eine Festgebühr von 109 € (KV Nr. 12101 GNotKG).

Warum reicht ein handschriftliches Testament dem Grundbuchamt nicht?

Weil § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO eine öffentliche Urkunde verlangt. Ein eigenhändiges Testament nach § 2247 BGB ist wirksam, aber privat errichtet. Auch die besondere amtliche Verwahrung nach § 2248 BGB ändert daran nichts, sie sichert nur das Auffinden. Das Grundbuchamt ist an den Formzwang des § 29 GBO gebunden und darf keine freie Beweiswürdigung vornehmen.

Wann darf das Grundbuchamt trotz notariellem Testament einen Erbschein verlangen?

Nur wenn es die Erbfolge durch die vorgelegten Urkunden nicht für nachgewiesen hält (§ 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 GBO). Der BGH verlangt dafür Zweifel, die auf konkrete Anhaltspunkte gegründet sind (V ZB 40/24 vom 20.11.2025). Typischer Fall, in dem der Erbschein doch nötig wird: eine allgemein gehaltene Verwirkungsklausel im Testament (V ZB 3/14). Eine Scheidungsklausel schadet dagegen nicht (V ZB 14/21).

Muss ich als Erbe erst ins Grundbuch eingetragen werden, bevor ich verkaufen darf?

Nein. Nach § 40 Abs. 1 GBO gilt der Voreintragungsgrundsatz des § 39 Abs. 1 GBO nicht, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll. Es wird direkt vom Erblasser auf den Käufer umgeschrieben, sodass die Eintragungsgebühr nach KV Nr. 14110 GNotKG nur einmal anfällt und nicht zusätzlich für eine Erbeneintragung. Den Erbnachweis nach § 35 GBO ersetzt das aber nicht, Sie müssen Ihr Erbrecht trotzdem belegen.

Was kostet mich der Erbschein, den ich mit notariellem Testament vermeide?

Er kostet 2,0 Gebühren nach Tabelle B GNotKG (KV Nr. 12210 für das Verfahren, KV Nr. 23300 für die eidesstattliche Versicherung), berechnet auf den um Erblasserschulden gekürzten Nachlasswert nach § 40 GNotKG. Das sind 870 € bei 200.000 €, 1.870 € bei 500.000 € und 3.470 € bei 1.000.000 €, jeweils zuzüglich Auslagen. Erlässt das Nachlassgericht die eidesstattliche Versicherung nach § 352 Abs. 3 FamFG, halbiert sich der Betrag.

Gilt für Banken dasselbe wie für das Grundbuchamt?

Nein, für Banken ist der Maßstab großzügiger. Nach BGH XI ZR 440/15 vom 05.04.2016 kann der Erbe sein Erbrecht gegenüber einer Bank auch durch ein eröffnetes eigenhändiges Testament belegen, wenn dieses die Erbfolge eindeutig ausweist; verlangt die Bank dennoch einen Erbschein, muss sie dessen Kosten erstatten. Für das Grundbuchamt gilt dieser Maßstab ausdrücklich nicht, dort greift der strengere § 35 GBO.

Brauche ich einen Erbschein, wenn eine Vollmacht über den Tod hinaus existiert?

Häufig nicht. Der Bevollmächtigte handelt als Vertreter des Erblassers, die Erbfolge muss dafür nicht offengelegt werden. Die Vollmacht braucht allerdings die Form des § 29 GBO. Der BGH hat mit Beschluss vom 22.05.2025 (V ZB 46/24) entschieden, dass eine transmortale Generalvollmacht im Zweifel auch die Vertretung des Nacherben umfasst und sich auf die Löschung des Nacherbenvermerks erstreckt.

Was gilt bei Testamentsvollstreckung?

Grundsätzlich verlangt § 35 Abs. 2 GBO ein Testamentsvollstreckerzeugnis nach § 2368 BGB. Absatz 1 Satz 2 ist aber entsprechend anzuwenden, sodass auch hier notarielle Verfügung plus Eröffnungsniederschrift genügen. Nach BGH V ZB 8/23 vom 19.10.2023 darf das Grundbuchamt ein Zeugnis nur bei Zweifeln tatsächlicher Art verlangen; ist ein Verfahren zur Testierfähigkeit anhängig, muss es das Zeugnis verlangen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: Nachweislage klären, Wert kennen, dann verkaufen

Prüfen Sie zuerst zwei Dinge: Liegt eine notarielle Verfügung vor, und haben Sie die beglaubigte Abschrift der Eröffnungsniederschrift? Wenn ja, sparen Sie sich das Erbscheinverfahren. Wenn nein, beantragen Sie den Erbschein sofort, statt bis zum ersten Kaufinteressenten zu warten.

Parallel gehört der Wert auf den Tisch, denn er bestimmt Kaufpreis, Erbscheingebühr und Erbschaftsteuer gleichermaßen. Für den Verkaufspfad liefert eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler die schnellste belastbare Preisspanne, was bei Nachlassimmobilien besonders hilft, weil Erben den lokalen Markt selten aktuell kennen.

Für den Sanierungspfad zeigt die Gebäudeanalyse von reduco.ai, welche Maßnahmen am geerbten Haus energetisch und wirtschaftlich tragen und welche Förderung dazu passt. Die Gegenüberstellung beider Wege steht unter Geerbtes Haus sanieren oder verkaufen.