Spekulationssteuer berechnen: Formel & 5 Beispiele 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Die Formel hat sechs Positionen, nicht drei: Veräußerungspreis − Verkaufskosten − Anschaffungskosten − Anschaffungsnebenkosten − nachträgliche Herstellungskosten + AfA-Rückrechnung = Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG). Wer nur „Verkaufspreis minus Kaufpreis" rechnet, liegt regelmäßig um fünfstellige Beträge daneben – in beide Richtungen.
• Es gibt keinen „Spekulationssteuersatz". Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Satz belastet. In Modellfall 1 lag der Grenzsteuersatz vor dem Verkauf bei 36,85 %, die tatsächliche Belastung des Gewinns aber bei 48,22 % – Progression, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer zusammen.
• Bei vermieteten Objekten ist die AfA-Rückrechnung oft der größte Einzelposten: In Modellfall 2 erhöht sie den Gewinn um 37.255,68 € und die Steuer um 17.915,93 € (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
• 1.000 € sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Das Gesetz sagt „weniger als 1 000 Euro" – bei exakt 1.000 € Gesamtgewinn ist der komplette Betrag steuerpflichtig. Der Sprung von 999 € auf 1.000 € kostet in Modellfall 5 rund 415 € Steuer.
• Ein Verlust rettet Sie meistens nicht: Er ist ausschließlich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar – nie mit Gehalt, Mieteinkünften, Rente oder Kapitalerträgen. Rücktrag: genau ein Jahr. Vortrag: unbegrenzt, aber wieder nur gegen § 23-Gewinne.
• Ein Kalendertag entscheidet über alles: Notarieller Kauf am 14.09.2016 → die Frist endet mit Ablauf des 14.09.2026. Beurkundung des Verkaufs am 14.09.2026 kostet im Modellfall 39.061 €, am 15.09.2026 exakt 0 €.

Fast jeder Rechner im Netz reduziert die Spekulationssteuer auf eine Zeile: Verkaufspreis minus Kaufpreis, mal irgendein Steuersatz. Das ist bequem und in den meisten Fällen falsch – weil zwei ganze Kostenblöcke fehlen, weil die Abschreibung in die Gegenrichtung wirkt und weil es den pauschalen Steuersatz gar nicht gibt. Dieser Artikel liefert stattdessen das vollständige Rechenschema mit Paragrafen-Fundstelle je Zeile und fünf komplett durchgerechnete Modellfälle. Dass die Frage 2026 wieder häufiger gestellt wird, hat einen nüchternen Grund: Die Wohnimmobilienpreise steigen wieder, im 1. Quartal 2026 um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Destatis, 25.06.2026).

Bewusst nicht behandelt werden hier drei Nachbarthemen, für die es eigene Artikel gibt: die Systematik dahinter – Zehnjahresfrist, Eigennutzungsausnahme, Sonderfälle – steht in Spekulationssteuer bei Immobilien; legale Gestaltungswege in Spekulationssteuer umgehen; und wenn die Immobilie geerbt wurde, gelten Sonderregeln zur Fristzurechnung, die geerbtes Haus verkaufen: Steuer durchspielt. Hier geht es ausschließlich um die Rechnung.

Das vollständige Rechenschema

Die gesetzliche Grundlage ist ein einziger Satz, § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG: „Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits." Das Wort Werbungskosten ist der Grund, warum die Ein-Zeilen-Formel scheitert: Es umfasst sowohl die Nebenkosten des damaligen Kaufs als auch die Kosten des heutigen Verkaufs. Zwei Blöcke, die in fast jedem Online-Rechner fehlen.

Quelle: § 23 Abs. 3 EStG, eigene Aufbereitung.

Zeile 6 ist die, die am häufigsten übersehen wird – und sie hat als einzige ein Pluszeichen. Der Gesetzeswortlaut: „Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte … abgezogen worden sind." Geringere Anschaffungskosten bedeuten höheren Gewinn. Die Abschreibung, die Ihnen während der Vermietung Jahr für Jahr Steuern gespart hat, wird beim Verkauf innerhalb der Frist also nachgeholt. Sie war eine Stundung, keine Ersparnis.

Welcher Beleg in welche Zeile gehört

Zur Grunderwerbsteuer eine Warnung, die in fast jeder Tabelle im Netz fehlt: Der bundesrechtliche Satz beträgt 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG), aber die Länder dürfen davon abweichen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) – und tun es. Nehmen Sie für Ihre Rechnung nicht irgendeine Prozentzahl aus einer Übersichtsliste, sondern den Betrag aus Ihrem damaligen Grunderwerbsteuerbescheid. Die 6,0 % und 6,5 %, die weiter unten in den Modellfällen auftauchen, sind ausdrücklich Annahmen für das Beispiel, keine allgemeingültigen Sätze.

Der Steuersatz, den es nicht gibt

Es existiert keine eigenständige Steuerart „Spekulationssteuer". Der Gewinn ist eine sonstige Einkunft nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG, wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und dann ganz normal nach dem Einkommensteuertarif belastet (§ 32a EStG). Daraus folgt: Zwei Menschen mit identischem Gewinn zahlen völlig unterschiedliche Beträge.

Quelle: eigene Berechnung nach § 32a EStG, Grundtarif 2026 (Grundfreibetrag 12.348 €); Kirchensteuer 9 %, in Baden-Württemberg und Bayern 8 %.

Zwei Fußnoten, die den Unterschied zwischen einer sauberen und einer schlampigen Rechnung ausmachen. Erstens: In den ersten fünf Zeilen fällt gar kein Solidaritätszuschlag an, weil die tarifliche Einkommensteuer unter der Freigrenze von 20.350 € bei Einzelveranlagung bleibt (§ 3 Abs. 3 SolzG; 40.700 € bei Zusammenveranlagung). Der Soli setzt bei Einzelveranlagung überhaupt erst ab rund 74.966 € zu versteuerndem Einkommen ein; dazwischen liegt die Milderungszone, in der er auf 11,9 % des Betrags über der Freigrenze gedeckelt ist (§ 4 Satz 2 SolzG). Die Werte 48,09 % und 51,52 % unterstellen die vollen 5,5 % – die werden erst ab rund 116.600 € zu versteuerndem Einkommen erreicht. Zweitens: Alle Zahlen in diesem Artikel rechnen vereinfacht ohne den Sonderausgabenabzug der Kirchensteuer nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStG. Der entlastet real noch etwas – die echte Belastung liegt also geringfügig unter den ausgewiesenen Beträgen.

Der Progressionseffekt: warum Ihr bisheriger Steuersatz die falsche Zahl ist

Der entscheidende Denkfehler in praktisch allen Beispielrechnungen im Netz: Sie multiplizieren den Gewinn mit dem Grenzsteuersatz, den der Verkäufer vorher hatte. Der Gewinn schiebt aber das gesamte zu versteuernde Einkommen nach oben und wandert dabei selbst durch die Progressionszone.

Quelle: eigene Berechnung nach § 32a EStG 2026, nur Einkommensteuer (ohne Soli und Kirchensteuer).

Die dritte Zeile zeigt die Ausnahme: Wer bereits im Spitzensteuersatz liegt, hat keinen Progressionssprung mehr zu befürchten – dort sind 42 % tatsächlich 42 %. Alle darunter zahlen auf den Gewinn deutlich mehr, als ihr bisheriger Steuersatz vermuten lässt.

Fünf durchgerechnete Fälle

Alle folgenden Rechnungen sind Modellfälle, keine Auskunft für Ihren Einzelfall. Sie unterstellen durchgehend Einzelveranlagung nach dem Grundtarif 2026; Kaufpreisaufteilung, AfA-Historie, Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes und Familienstand verschieben das Ergebnis erheblich – beim Splittingtarif fällt die Belastung desselben Gewinns deutlich niedriger aus.

Fall 1: Einfamilienhaus nach 8 Jahren, nie vermietet

Ein Eigentümer hat vor acht Jahren ein Haus für 320.000 € gekauft, später einen Anbau für 25.000 € errichtet und verkauft jetzt für 465.000 €. Das Haus war weder vermietet noch je selbst bewohnt – es stand die ganze Zeit als Kapitalanlage leer. Die Eigennutzungsausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift damit nicht; wann sie greift, klärt Spekulationssteuer bei Immobilien. Mangels Vermietung wurde auch nie abgeschrieben, Zeile 6 bleibt bei null.

Der naive Rechner hätte hier 465.000 − 320.000 = 145.000 € Gewinn ausgewiesen. Tatsächlich sind es 55.275,50 € – die 89.724,50 € Differenz stecken in den Zeilen 2, 4 und 5. Jetzt die Steuer – Einzelveranlagung, zu versteuerndes Einkommen von 55.000 € vor dem Verkauf, 9 % Kirchensteuer:

Das sind 48,22 % des Gewinns – bei einem Grenzsteuersatz von 36,85 % vor dem Verkauf. Besonders bitter ist die mittlere Zeile: Ohne den Verkauf fiel überhaupt kein Solidaritätszuschlag an, weil die Einkommensteuer unter 20.350 € lag. Der Gewinn katapultiert die Bemessungsgrundlage in die Milderungszone, in der der Zuschlag höchstens 11,9 % des Betrags über der Freigrenze betragen darf (§ 4 Satz 2 SolzG) – deshalb sind es 1.764,75 € und nicht die vollen 5,5 %.

Fall 2: Eigentumswohnung nach 9 Jahren, vermietet – die AfA-Falle

Eine vermietete Eigentumswohnung, vor neun Jahren für 240.000 € gekauft, jetzt für 335.000 € verkauft. Baujahr nach 1924 und vor 2023, also 2 % lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG). Angenommener Gebäudeanteil laut damaliger Kaufpreisaufteilung: 80 %.

Bei 62.000 € zu versteuerndem Einkommen vor dem Verkauf und 9 % Kirchensteuer ergibt das 42.537,32 € Mehr-Einkommensteuer, 3.165,20 € Solidaritätszuschlag und 3.828,36 € Kirchensteuer – zusammen rund 49.531 € oder 48,78 % des Gewinns.

Jetzt die Gegenprobe, die kein anderer Ratgeber macht. Ohne Zeile 6 läge der Gewinn bei 64.280 € und die Steuer bei 31.614,95 €. Die AfA-Rückrechnung allein kostet also 17.915,93 € zusätzliche Steuer – mehr als ein Drittel der gesamten Belastung. Wer eine ehemals vermietete Immobilie innerhalb der Frist verkauft und die Abschreibung in seiner Überschlagsrechnung vergisst, verrechnet sich systematisch nach unten. Und: Erfasst werden nicht nur die lineare AfA, sondern auch erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen.

Fall 3: Verkauf mit Verlust – und warum er wenig hilft

2021 gekauft, 2026 verkauft, Preis gefallen. Eine Eigentumswohnung für 310.000 € erworben, für 298.000 € veräußert, fünf Jahre vermietet, angenommener Gebäudeanteil 75 %.

Beachten Sie, was hier passiert: Wirtschaftlich beträgt der Verlust 49.350 €. Steuerlich sind es nur 24.123,75 €, weil die AfA-Rückrechnung ihn halbiert. Die Abschreibung wirkt eben in beide Richtungen.

Und der verbliebene Verlust ist deutlich weniger wert, als die meisten annehmen. § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG ist unmissverständlich: „Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden."

Wohin Ihr Verlust gehen darf – in dieser Reihenfolge:

1. Gleiches Kalenderjahr: Ausgleich mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres – zweite Immobilie, Gold, Kryptowerte, Container (Satz 7).
2. Ein Jahr zurück: Rücktrag in den unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum – aber wieder nur gegen dortige § 23-Gewinne (Satz 8). Das ist ein Jahr, nicht zwei wie beim allgemeinen Verlustabzug nach § 10d EStG.
3. Beliebig weit nach vorn: Vortrag ohne zeitliche Begrenzung – erneut ausschließlich gegen künftige § 23-Gewinne (Satz 8).
4. Niemals: gegen Gehalt, Mieteinkünfte, Renten, Kapitalerträge oder Gewerbeeinkünfte.

Praktische Konsequenz: Wer keine weiteren privaten Veräußerungsgeschäfte plant, hat einen Verlust, der auf dem Papier existiert und nie jemandem nützt. Tragen Sie ihn trotzdem in die Steuererklärung ein – die gesonderte Feststellung ist Voraussetzung dafür, dass er in einem späteren Jahr überhaupt noch verwendet werden kann (§ 10d Abs. 4 EStG gilt entsprechend).

Fall 4: Ein Tag Unterschied – 39.061 € oder 0 €

Der teuerste Kalendereintrag im ganzen Verkaufsprozess. Notarieller Kaufvertrag vom 14.09.2016, erwarteter Gewinn 80.000 €, zu versteuerndes Einkommen 60.000 €, 9 % Kirchensteuer.

Die Fristberechnung läuft über § 108 Abs. 1 AO und von dort in die §§ 187 ff. BGB. Die Frist beginnt am Tag nach der Anschaffung (§ 187 Abs. 1 BGB), also am 15.09.2016, und endet mit Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Ereignistag entspricht (§ 188 Abs. 2 BGB) – also mit Ablauf des 14.09.2026, 24:00 Uhr.

Zwei Präzisierungen, an denen viele Verkäufer scheitern. Erstens zählt weder Übergabe noch Kaufpreiszahlung noch Grundbucheintragung, sondern der Zeitpunkt, zu dem beide Seiten bindend erklärt haben. Der BFH formuliert es so: Eine Veräußerung liegt vor, „wenn die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind" (BFH, Urteil v. 10.02.2015 – IX R 23/13). Zweitens hilft es nicht, den Vertrag mit einer aufschiebenden Bedingung zu versehen und darauf zu hoffen, dass der Bedingungseintritt die Frist verschiebt. Derselbe BFH-Leitsatz: Ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft ist für die Parteien bindend, und der Zeitpunkt des Bedingungseintritts ist „insoweit für die Besteuerung … unerheblich".

Fall 5: Der 1.000-Euro-Sprung

§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG lautet wörtlich: „Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1 000 Euro betragen hat." Lesen Sie „weniger als" bitte streng. Bei einem Gesamtgewinn von exakt 1.000 € greift die Befreiung nicht mehr – und zwar für den gesamten Betrag, nicht nur für den übersteigenden Teil. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Der eine Euro, der aus 999 € genau 1.000 € macht, kostet also rund 415 € Steuer. Drei Details, die regelmäßig falsch dargestellt werden:

• Die Grenze gilt pro Person und Kalenderjahr, nicht pro Immobilie – und sie umfasst alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Der 900-€-Gewinn aus der Immobilie plus 200 € aus einem Goldverkauf ergeben 1.100 € und damit volle Steuerpflicht.
• Bei zusammenveranlagten Ehegatten steht sie jedem gesondert zu. Ein nicht ausgeschöpfter Rest ist aber nicht auf den Partner übertragbar.
• Es sind 1.000 €, nicht 600 €. Der Wert wurde durch das Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 angehoben und gilt ab dem Veranlagungszeitraum 2024. Wer irgendwo noch 600 € liest, liest einen veralteten Text.

Was in fast jeder Rechnung fehlt

Die Vorfälligkeitsentschädigung. Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, um das Objekt lastenfrei übereignen zu können, ist die Entschädigung nach BFH IX R 42/13 gerade keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung – der Veranlassungszusammenhang besteht mit der Veräußerung. Sie gehört damit in Zeile 2. Und hier kommt die bittere Pointe, die sonst niemand ausspricht: Bei einem steuerfreien Verkauf – nach zehn Jahren oder wegen Eigennutzung – verpufft sie steuerlich vollständig. Es gibt dann keinen Veräußerungsgewinn, den sie mindern könnte. Im Modellfall 1 waren es 8.400 €, die den Gewinn drücken; bei einem Verkauf ein Jahr später wären dieselben 8.400 € steuerlich wertlos gewesen.

Die Notarkosten, die zweimal auftauchen. Beim Kauf beurkundet ein Notar den Vertrag und lässt die Grundschuld ins Grundbuch eintragen – das sind Anschaffungsnebenkosten, Zeile 4. Beim Verkauf löscht ein Notar dieselbe Grundschuld – das sind Veräußerungskosten, Zeile 2. Beide sind abziehbar, aber in unterschiedlichen Zeilen und in unterschiedlichen Jahren. Wer nur die aktuelle Notarrechnung greifbar hat und die alte Kaufakte nicht mehr findet, verschenkt in Zeile 4 typischerweise einen vierstelligen Betrag.

Beide Maklerhälften. Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher und lassen sich beide Seiten vom Makler verpflichten, müssen sich die Parteien nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Für die Steuerrechnung heißt das: Ihre heutige Hälfte gehört in Zeile 2, die beim Kauf gezahlte Hälfte in Zeile 4. Wie sich die Provision heute verteilt und wer sie wirklich trägt, steht in Maklerprovision: wer zahlt?.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gelten als Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Für § 23 hat das eine Doppelwirkung: Solche Kosten erhöhen die Anschaffungs- und Herstellungskosten in Zeile 5 – werden aber gleichzeitig abgeschrieben, und diese AfA kommt über Zeile 6 wieder zurück.

Und der häufigste Fehler überhaupt: Laufende Renovierungen, die Sie während der Vermietung bereits als Werbungskosten geltend gemacht haben, dürfen Sie nicht noch einmal vom Veräußerungsgewinn abziehen. Nur was als Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert wurde, gehört in Zeile 5. Diesen Fehler machen sogar Ratgeberseiten, die ausdrücklich „abzüglich Erhaltungsaufwendungen" schreiben.

Die Reihenfolge, in der Sie rechnen sollten

1. Zwei Daten heraussuchen. Das Beurkundungsdatum Ihres damaligen Kaufvertrags und den geplanten Notartermin. Frist nach §§ 187/188 BGB ausrechnen – taggenau, nicht „ungefähr zehn Jahre".
2. Wenn Sie außerhalb der Frist liegen, hören Sie hier auf. Dann gibt es keinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, und die ganze Rechnung entfällt. Legen Sie die Unterlagen trotzdem beiseite, falls das Finanzamt nachfragt.
3. Wenn Sie innerhalb liegen: Belegordner bauen. Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnungen von damals, Maklerrechnungen beider Seiten, Handwerkerrechnungen für alles Aktivierte, und – falls vermietet – die AfA-Beträge aus den früheren Anlagen V. Ohne diesen Ordner ist jede Rechnung eine Schätzung.
4. Den realistischen Verkaufspreis ermitteln. Zeile 1 ist die einzige Position, die Sie nicht in einer Akte finden. Ein zu optimistischer Ansatz führt zu einer Panikrechnung, ein zu vorsichtiger zu einer bösen Überraschung. Eine kostenlose Wertermittlung durch geprüfte Regionalmakler liefert Ihnen die Spanne, mit der Sie weiterrechnen können; die Methodik dahinter erklärt Was ist mein Haus wert?, die Begriffsfrage Verkehrswert vs. Marktwert.
5. Erst dann zum Steuerberater – mit dem ausgefüllten Rechenschema, nicht mit einem Schuhkarton. Das verkürzt das Gespräch von zwei Stunden auf zwanzig Minuten und macht die Rechnung überprüfbar.

Wovon ich abrate

Von jedem Online-Rechner, der Sie nach einem Steuersatz fragt. Wenn ein Rechner ein Feld „Ihr Steuersatz in Prozent" hat, kann er den Progressionseffekt nicht abbilden – und der hebt in Modellfall 1 allein die Einkommensteuerbelastung des Gewinns von 36,85 % auf 41,31 %; zusammen mit Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer werden daraus 48,22 %. Ein Rechner, der brauchbar sein will, braucht Ihr zu versteuerndes Einkommen, nicht Ihren gefühlten Steuersatz.

Vom Notartermin auf dem letzten Tag der Frist. Fall 4 zeigt, was ein Tag wert ist – aber die Rechnung geht auch andersherum aus. Beurkundungstermine platzen: Der Käufer bekommt seine Finanzierungszusage nicht rechtzeitig, ein Vollmachtsnachweis fehlt, der Notar wird krank. Wenn Sie steuerfrei verkaufen wollen, planen Sie Wochen Puffer hinter das Fristende, nicht einen Tag davor.

Von der Idee, einen Verlust „zu produzieren". Ein Verlust aus § 23 EStG ist kein allgemeiner Steuerschild. Er wartet in der Feststellung, bis Sie zufällig ein weiteres privates Veräußerungsgeschäft mit Gewinn machen. Wer eine Immobilie unter Wert abgibt, um Steuern zu sparen, verliert reales Geld gegen einen Buchposten, der vielleicht nie zum Einsatz kommt.

Von Schätzungen in der Anlage SO. Die Zeilen 4 und 5 sind die beleganfälligsten des ganzen Schemas, und das Finanzamt fragt hier gezielt nach. Ein geschätzter Betrag, den Sie später nicht belegen können, führt nicht nur zur Kürzung, sondern lenkt die Aufmerksamkeit auf die gesamte Erklärung.

Und von der Annahme, das Finanzamt merke nichts. Jeder Grundstückskaufvertrag geht vom Notar an die Finanzverwaltung. Der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist für das Finanzamt der offensichtlichste Prüfanlass, den es gibt.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie berechne ich die Spekulationssteuer Schritt für Schritt?

In zwei Schritten. Erst den Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG: Veräußerungspreis − Verkaufskosten − Anschaffungskosten − Anschaffungsnebenkosten − nachträgliche Herstellungskosten + tatsächlich abgezogene AfA. Dann die Steuer: Der Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet, und die Differenz zwischen der Einkommensteuer mit und ohne Gewinn ist Ihre Mehrbelastung – zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, soweit sie anfallen. Nur die zweite Rechnung bildet den Progressionseffekt korrekt ab.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer in Prozent – gibt es einen festen Steuersatz?

Nein. Es gibt weder eine eigene Steuerart noch einen eigenen Tarif. Maßgeblich ist Ihr persönlicher Grenzsteuersatz nach § 32a EStG, der 2026 zwischen 14 % oberhalb des Grundfreibetrags von 12.348 € und 45 % ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen liegt. Weil der Gewinn selbst durch die Progressionszone wandert, liegt die effektive Belastung häufig deutlich über dem Satz, den Sie vor dem Verkauf hatten – in Modellfall 1 bei 48,22 % statt 36,85 %.

Ist die 1.000-Euro-Grenze ein Freibetrag oder eine Freigrenze?

Eine Freigrenze. Der Gesetzestext sagt „weniger als 1 000 Euro" (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres darunter, ist er komplett steuerfrei. Wird die Grenze erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der übersteigende Teil. Die Grenze gilt pro Person, umfasst auch Gold- oder Kryptogewinne desselben Jahres und ist zwischen Ehegatten nicht übertragbar.

Warum muss ich die Abschreibung wieder auf den Gewinn draufrechnen?

Weil § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG anordnet, dass sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um alle tatsächlich abgezogenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern. Niedrigere Anschaffungskosten bedeuten einen höheren Gewinn. Wirtschaftlich betrachtet war die AfA während der Vermietung also eine Steuerstundung: Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird sie nachversteuert. Bemessungsgrundlage ist dabei nur der Gebäudeanteil – Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Kann ich einen Verlust aus dem Immobilienverkauf mit meinem Gehalt verrechnen?

Nein. § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG erlaubt den Ausgleich ausdrücklich nur bis zur Höhe der Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Kalenderjahres und schließt den Abzug nach § 10d aus. Ein Rücktrag ist nur in den unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum möglich – also genau ein Jahr, nicht zwei –, der Vortrag ist zeitlich unbegrenzt. Beides jedoch ausschließlich gegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.

Zählt für die Zehnjahresfrist der Notartermin, die Übergabe oder der Grundbucheintrag?

Der Notartermin, genauer: der Zeitpunkt, zu dem die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner bindend abgegeben worden sind (BFH, Urteil v. 10.02.2015 – IX R 23/13). Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung sind unerheblich. Auch eine aufschiebende Bedingung verschiebt nichts: Nach demselben Urteil ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft für die Parteien bindend, und der spätere Bedingungseintritt ändert an der Besteuerung nichts.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich abziehbar?

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf ja – als Veräußerungskosten, die den Gewinn mindern. Der BFH hat mit Urteil vom 11.02.2014 (IX R 42/13) entschieden, dass die Entschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung zur lastenfreien Übereignung nicht zu den Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung gehört, weil der Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung besteht. Bei einem steuerfreien Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist oder wegen Eigennutzung verpufft sie steuerlich dagegen vollständig.

Mindern Renovierungs- und Sanierungskosten den steuerpflichtigen Gewinn?

Nur, soweit sie als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren waren – etwa ein Anbau, eine Aufstockung oder eine Standardhebung, dazu anschaffungsnahe Herstellungskosten oberhalb der 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Laufender Erhaltungsaufwand, den Sie während der Vermietung bereits als Werbungskosten abgezogen haben, darf nicht ein zweites Mal abgezogen werden. Und aktivierte Kosten werden abgeschrieben – die AfA darauf erhöht über § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG wieder den Gewinn.

In welcher Anlage der Steuererklärung gebe ich den Gewinn an?

In der Anlage SO für sonstige Einkünfte – private Veräußerungsgeschäfte sind sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG. Angeben müssen Sie den Vorgang auch dann, wenn Sie ihn für steuerfrei halten oder wenn ein Verlust entstanden ist: Nur ein erklärter Verlust wird gesondert festgestellt und bleibt für spätere Jahre nutzbar.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Alle Fallrechnungen sind Modellrechnungen nach § 32a EStG 2026 und vereinfacht ohne Sonderausgabenabzug der Kirchensteuer; Kaufpreisaufteilung, AfA-Historie, gemischte Nutzung, Teilverkäufe, Erbfälle, Schenkungen, Nießbrauch und gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) können das Ergebnis grundlegend verändern. Die verwendeten Grunderwerbsteuersätze und Gebäudeanteile sind ausdrücklich Beispielannahmen.

Nächster Schritt: die eine Zahl, die Sie nicht in der Akte finden

Fünf von sechs Zeilen des Rechenschemas stehen in Papieren, die Sie bereits besitzen – Kaufvertrag, Steuerbescheide, Rechnungen, alte Anlagen V. Nur Zeile 1 nicht. Der realistische Verkaufspreis ist die einzige Unbekannte, und weil er ganz oben steht, wandert jeder Fehler dort ungefiltert bis zur Steuerbelastung durch.

Wenn der Verkauf für Sie konkret ansteht, ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne – und sie kostet Sie nichts außer einem Termin. Rechnen Sie mit dieser Spanne beide Enden durch: Am unteren Ende sehen Sie, ob die Steuer den Verkauf überhaupt trägt, am oberen, ob es sich lohnt, den Notartermin hinter das Fristende zu legen. Parallel dazu sollten Sie die Pflichtunterlagen vorbereiten, allen voran den Energieausweis beim Hausverkauf – er gehört ohnehin in Zeile 2.

Wenn die Rechnung zeigt, dass sich das Warten lohnt, brauchen Sie einen Plan für die Zwischenzeit. Die Gebäudeanalyse von reduco.ai zeigt Ihnen, welche Maßnahmen Ihr Haus tatsächlich braucht, was sie kosten und welche Förderung greift – die Grundlage für die Gegenrechnung, die Haus verkaufen oder sanieren im Detail durchspielt. Beide Wege sind legitim. Nur sollten Sie sich für einen entscheiden, bevor der Notar den Termin bestätigt – danach ist die Frist gelaufen, wie sie gelaufen ist.