Wertgutachten oder Online-Bewertung: 6 Anlässe im Check

Das Wichtigste in Kürze

• Die Frage ist nicht „welche Bewertung ist die beste", sondern „wer muss die Zahl akzeptieren". Käufer, Finanzamt, Gericht, Ex-Partner und Bank prüfen nach je eigener Rechtsgrundlage: § 194 BauGB, § 198 BewG, § 24 BelWertV.
• Beim Finanzamt gibt es keine Mindestabweichung, bei der Grundsteuer schon. § 198 BewG (Erbschaft, Schenkung) lässt jeden nachgewiesenen niedrigeren Wert zu; § 220 Abs. 2 BewG verlangt für die Grundsteuer mindestens 40 Prozent Abweichung.
• Vor Gericht ist Ihr Gutachten nicht das Beweismittel. Den Sachverständigen wählt das Prozessgericht (§ 404 ZPO); in der Teilungsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG von Amts wegen fest.
• Der Gutachterausschuss ist gründlich, aber langsam. Berlin: 850 € netto Mindestgebühr, rund 2.500 € bei 500.000 € Verkehrswert, mindestens neun bis zwölf Monate Wartezeit.
• Der einzige kostenlose amtliche Wertbaustein ist der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 3 BauGB): „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen."
• Online-Bewertungen scheitern am Datenzugang, nicht an der Rechenmethode. Die einzige gesetzlich vollständige Sammlung tatsächlicher Kaufpreise führen die Gutachterausschüsse (§ 195 BauGB).

Ob die kostenlose Zahl aus dem Internet reicht, hängt weder vom Objekt noch vom Budget ab, sondern ausschließlich vom Adressaten.

Dieser Artikel sortiert die Bewertungsarten nach Anlass, nicht nach Produktnamen. Die Begriffe klärt Verkehrswert und Marktwert im Vergleich; die Preise stehen in Haus schätzen lassen: Kosten.

Die Entscheidungsmatrix: sechs Anlässe, sechs Adressaten

Deshalb führt die Produktlogik („Kurzgutachten oder Vollgutachten?") in die Irre: „Kurzgutachten" ist kein Rechtsbegriff, kein Gesetz kennt ihn. Entscheidend ist, ob Ersteller und Verfahren die Anforderungen des Adressaten erfüllen.

Was ein Verkehrswert ist und warum jede Bewertung ein Stichtagswert ist

Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert der Preis, der zum Ermittlungszeitpunkt „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften" zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Daraus folgt zweierlei.

Erstens: Jede Bewertung gilt für genau einen Stichtag. Eine gesetzliche „Gültigkeitsdauer" existiert nicht. Belegt ist allein § 198 Abs. 3 BewG: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag gilt als Nachweis, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.

Zweitens: Persönliche Verhältnisse zählen nicht. Zeitdruck oder emotionale Bindung sind keine Wertfaktoren. Das unterscheidet den Verkehrswert vom Preis, den Sie konkret erzielen.

Wie gerechnet wird, regelt § 6 ImmoWertV: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, auch kombiniert. Die Wahl richtet sich nach Objektart, marktüblichen Gepflogenheiten, Einzelfall und Datenverfügbarkeit, und „die Wahl ist zu begründen". Der Verkehrswert folgt aus dem Verfahrenswert „unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit". Ohne begründete Verfahrenswahl ist ein Papier kein Gutachten nach ImmoWertV.

Anlass für Anlass: Wer welche Bewertung akzeptiert

Anlass 1: Freihändiger Verkauf, der einzige Fall ohne Formvorschrift

Beim normalen Verkauf gibt es keine gesetzliche Bewertungspflicht: Weder Notar noch Grundbuchamt noch Finanzamt verlangt ein Wertgutachten. Die Bewertung sichert nur gegen zwei Fehler ab: zu hoch angesetzt (Ladenhüter-Effekt) oder zu niedrig (verschenktes Geld).

Marktkenntnis vor Ort, vergleichbare Objekte und der Bodenrichtwert taugen zur Preisfindung meist besser als ein normiertes Gutachten, das Sondereffekte herausrechnet. Umgekehrt gilt: Eine Maklerpreiseinschätzung ist keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV und zählt bei Finanzamt und Gericht nicht als Nachweis. Ein Gutachten lohnt dennoch bei ungewöhnlichen Objekten ohne Vergleichsdaten, bei Wohnrecht oder Nießbrauch und gegenüber Dritten, denen Sie sich rechtfertigen müssen.

Pflicht ist der Energieausweis: Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Pflichtangaben in jeder Immobilienanzeige nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, seit dem 29. Juli 2026 der neue Name des GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeld bis 10.000 €. Mehr in Energieausweis beim Hausverkauf.

Anlass 2: Erbschaft und Schenkung, wo das Finanzamt die Qualifikation prüft

Nur hier sagt das Gesetz ausdrücklich, wer ein Gutachten erstellen darf.

Maßgebend ist nach § 11 ErbStG der Zeitpunkt der Steuerentstehung, im Erbfall der Todestag. Der Erwerb ist nach § 30 ErbStG binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen; die sonst mögliche Befreiung bei einer von deutschem Gericht, Notar oder Konsul eröffneten Verfügung von Todes wegen greift nicht, wenn Grundbesitz dazugehört. Danach stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach § 151 BewG fest: typisiert, ohne Ortstermin, allein anhand von Formularangaben.

Ist dieser Wert zu hoch, greift § 198 BewG: Absatz 1 erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ohne jede Mindestabweichung, Absatz 3 lässt zusätzlich den zeitnahen Kaufpreis zu. Zulässige Ersteller nach Absatz 2 sind „regelmäßig" der zuständige Gutachterausschuss (§§ 192 ff. BauGB) oder Sachverständige, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellt oder zertifiziert hat.

Der Bundesfinanzhof hat die Beweislast im Urteil vom 17.11.2021 (II R 26/20) verteilt: Wer einen niedrigeren gemeinen Wert geltend macht, muss ihn nach § 198 BewG selbst nachweisen. Anerkannt sind ein zeitnah erzielter Kaufpreis oder „das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen". Zudem gilt: „Allein eine Wertangabe in einem Übertragungsvertrag stellt keinen Nachweis dar." Das Finanzgericht muss auch nicht von sich aus ein Gutachten einholen. Wer nichts vorlegt, verliert.

Eine kostenlose Online-Bewertung ist im Erbfall wertlos: kein zulässiger Ersteller, keine begründete Verfahrenswahl nach § 6 ImmoWertV, kein Ortstermin. Was bei einem zu hohen Bescheid zu tun ist, steht in Finanzamt bewertet das Haus zu hoch.

Zwei Zahlen entlasten die Rechnung. Für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid haben Sie nach § 355 Abs. 1 AO einen Monat ab Bekanntgabe; der Sachverständige muss also vor dem Bescheid beauftragt sein. Und Gutachtenkosten sind im Erbfall regelmäßig Nachlassverbindlichkeit: § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG lässt Kosten für Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses abziehen, wobei „insgesamt ein Betrag von 15 000 Euro ohne Nachweis abgezogen" wird. Ein Effekt entsteht erst, sobald Bestattung, Grabdenkmal, Nachlassregelung und Gutachten zusammen darüberliegen.

Die 40-Prozent-Falle: Grundsteuer ist nicht Erbschaftsteuer

Der teuerste Irrtum betrifft die Schwelle des § 220 Abs. 2 BewG: Ein niedrigerer gemeiner Wert ist nur anzusetzen, wenn „der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt". Das gilt ausschließlich für die Grundsteuer.

Wer die 40 % auf den Erbfall überträgt, verzichtet auf einen berechtigten Einspruch; wer sie bei der Grundsteuer übersieht, zahlt für ein wirkungsloses Gutachten.

Anlass 3: Scheidung und Zugewinn, ein Anspruch mit zwei Stichtagen

Im Zugewinnausgleich gibt es einen gesetzlichen Anspruch auf Wertermittlung. Nach § 1379 BGB kann jeder Ehegatte Auskunft über das Vermögen verlangen, außerdem, „dass der Wert der Vermögensgegenstände und der Verbindlichkeiten ermittelt wird", und dass das Verzeichnis auf seine Kosten eine Behörde, ein zuständiger Beamter oder ein Notar aufnimmt; auf Anforderung sind Belege vorzulegen.

Die Besonderheit: Es geht um zwei Stichtage. § 1376 BGB setzt das Anfangsvermögen mit dem Wert bei Eintritt des Güterstands (bzw. des späteren Erwerbs) an, das Endvermögen mit dem Wert bei dessen Beendigung; Vermögensminderungen zählen zum Zeitpunkt ihres Eintritts. Wer 2009 geerbt und 2026 die Scheidung eingereicht hat, braucht eine rückwirkende Bewertung auf 2009 und eine aktuelle. Ein Online-Rechner kann das nicht, der Gutachterausschuss verlangt Gebührenaufschläge.

Solange beide Seiten einig sind, reicht jede akzeptierte Bewertung, auch eine Maklereinschätzung.

Anlass 4: Gericht und Teilungsversteigerung, wo Ihr Gutachten Parteivortrag bleibt

Das Verkaufsargument „gerichtsfestes Gutachten" ist rechtlich schief. § 404 ZPO: „Die Auswahl der zuzuziehenden Sachverständigen und die Bestimmung ihrer Anzahl erfolgt durch das Prozessgericht." Andere als öffentlich bestellte Sachverständige sollen nach Absatz 3 nur gewählt werden, „wenn besondere Umstände es erfordern."

Ein selbst beauftragtes Gutachten ist deshalb qualifizierter Parteivortrag: Es kann eine Beweisaufnahme veranlassen und den Gerichtsgutachter angreifbar machen, ist aber nicht das Beweismittel.

Noch klarer liegt es in der Teilungsversteigerung. Nach § 74a Abs. 5 ZVG setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, „nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen". Dagegen ist die sofortige Beschwerde möglich; der Zuschlag ist später nicht mit einer falschen Wertfestsetzung angreifbar. Teuer wird Absatz 1: Liegt das Meistgebot unter 70 Prozent des Grundstückswerts, kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen (7/10-Grenze). Mehr in Teilungsversteigerung Haus.

Die Vergütung gerichtlich herangezogener Sachverständiger ist gedeckelt: Anlage 1 zu § 9 Abs. 1 JVEG sieht für „Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien" 125 Euro je Stunde vor, wie für „Mieten und Pachten". Der Satz gilt nur vor Gericht, zeigt aber, welchen Stundenaufwand ein Gericht für angemessen hält.

Anlass 5: Finanzierung, bei der die Bank nach eigenem Recht rechnet

Hier verlieren Käufer Geld mit Gutachten, die die Bank nicht verwenden darf. Kreditinstitute ermitteln keinen Verkehrswert, sondern einen Beleihungswert: einen bewusst vorsichtigen, nachhaltig erzielbaren Wert nach eigenem Regelwerk.

§ 24 BelWertV erlaubt sogar ein vereinfachtes Verfahren: bis zu 600.000 Euro abzusicherndem Darlehensbetrag samt Vorlasten, wenn das Objekt im Inland liegt, wohnwirtschaftlich genutzt wird (gewerblicher Ertragsanteil höchstens ein Drittel des Rohertrags) und geschultes Personal bewertet, das nicht selbst die Kreditentscheidung trifft; die Pfandbriefbank muss repräsentative Stichproben durch Gutachter überprüfen lassen.

Ihr Gutachten ersetzt die Bankbewertung nicht. Es kann den Prozess beschleunigen, entbindet die Bank aber nicht von ihrer Wertermittlung. Wer nur dafür beauftragt, zahlt doppelt.

Anlass 6: Reine Orientierung mit dem Gratis-Baustein, den kaum jemand nutzt

Wer niemandem etwas nachweisen muss, hat einen amtlichen Einstieg zum Nulltarif. Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, und Absatz 3 stellt klar: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen." Gebündelt sind die Daten im Portal BORIS-D.

Der Bodenrichtwert ist der Grundstücksanteil, nicht der Gebäudewert, aber die einzige belastbare kostenlose amtliche Zahl der Kette. Wer sie kennt, erkennt sofort, ob eine Online-Schätzung plausibel ist. Mehr dazu in Was ist mein Haus wert?.

Wer darf bewerten? Die vier Qualifikationsstufen

„Sachverständiger" und „Gutachter" sind keine geschützten Berufsbezeichnungen. Geschützt sind nur die Zusätze, und sie entscheiden über die Akzeptanz.

Öffentlich bestellt und vereidigt heißt nach § 36 GewO: Bestellung durch die nach Landesrecht zuständige Stelle nach Nachweis der Tätigkeit im Sachgebiet, besonderer Sachkunde und persönlicher Eignung, dazu Vereidigung auf unabhängige, weisungsfreie und gewissenhafte Aufgabenerfüllung. Alle Akteure im Vergleich: Wer schätzt den Wert meines Hauses?.

Die Zertifikats-Falle, die kaum jemand prüft

Die Deutsche Akkreditierungsstelle hat am 30.12.2024 eine amtliche Mitteilung zu §§ 198 Abs. 2, 220 Abs. 2 Satz 3 BewG veröffentlicht:

• Zuständige Akkreditierungsbehörde in Deutschland ist allein die DAkkS.
• Der Sachverständige muss ein Zertifikat vorlegen können, das das Akkreditierungssymbol der DAkkS trägt.
• Ein Zertifikat ohne dieses Symbol sollte als Kompetenznachweis nicht akzeptiert werden.
• Zertifikate aus EU-Mitgliedstaaten zählen mit dem Symbol der dortigen nationalen Akkreditierungsstelle, aber nur, wenn deren Geltungsbereich Kenntnisse des BewG und der ImmoWertV nach deutschem Recht abprüft.
• Zertifizierungen aus Drittstaaten außerhalb von EU und EWR, etwa Großbritannien oder den USA, werden nicht anerkannt.

Die Prüffrage vor jeder steuerlichen Beauftragung lautet: Bitte senden Sie mir Ihr Zertifikat mit Akkreditierungssymbol. Kommt es nicht, erfahren Sie die Wertlosigkeit erst durch den Ablehnungsbescheid.

Der Gutachterausschuss: gründlich, günstig, aber langsam

Der Gutachterausschuss ist ein Sonderfall, weil er Ersteller und Datenherr ist. Antragsberechtigt sind nach § 193 BauGB unter anderem Eigentümer und sonstige Berechtigte einschließlich Pflichtteilsberechtigter, Gerichte, Justizbehörden und bestimmte Behörden. Wichtig: „Die Gutachten haben keine bindende Wirkung", soweit nichts anderes bestimmt ist. Sie sind kein Verwaltungsakt, sondern gut fundierte Sachverständigengutachten.

Die Fundierung stammt aus der Kaufpreissammlung: § 195 BauGB verpflichtet die beurkundende Stelle, dem Ausschuss Abschriften jedes Vertrags über eine entgeltliche Eigentumsübertragung oder ein Erbbaurecht zu übersenden, samt getrennt beurkundeter Angebote und Annahmen sowie der Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung. Weitergegeben wird sie nur zu Besteuerungszwecken an das Finanzamt; Auskünfte richten sich nach Landesrecht.

Online-Bewertung und AVM: was sie kann und was strukturell fehlt

Automatisierte Bewertungsmodelle („Automated Valuation Models", AVM) scheitern nicht an der Statistik: Hedonische Regressionen nutzt auch das Statistische Bundesamt. Der Unterschied liegt eine Ebene tiefer, bei den Eingangsdaten.

Das Bundesamt beschreibt seine Methodik so: „Der Häuserpreisindex wird auf Grundlage von Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte berechnet." Notare übermitteln die Kaufverträge, die Ausschüsse führen sie in ihren Kaufpreissammlungen und geben sie quartalsweise weiter, berechnet „auf Basis von hedonischen Regressionen". Es sind also tatsächlich gezahlte Kaufpreise, keine Inserate.

Der Zugang ist nach § 195 BauGB streng geregelt. Wer ihn nicht hat, arbeitet mit Angebotspreisen aus Portalen und mit Nutzerangaben, und Angebotspreise sind Forderungen, keine Ergebnisse. Wie stark eine Online-Bewertung danebenliegt, lässt sich seriös nicht beziffern: Eine belastbare Primärquelle zur typischen Abweichung von AVM-Ergebnissen gegenüber tatsächlichen Kaufpreisen existiert nicht.

Warum bundesweite Modelle regional danebenliegen können

Wie weit Teilmärkte auseinanderlaufen, zeigt das 1. Quartal 2026 (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026):

Bundesweit lagen die Wohnimmobilienpreise 1,4 % über dem Vorjahresquartal und 0,3 % über dem Vorquartal; das 4. Quartal 2025 wurde nachträglich von +3,0 % auf +2,6 % revidiert. Die Segmente spreizen sich also in einem Quartal um über vier Prozentpunkte, was ein bundesweit trainiertes Modell nicht auflösen kann. Und selbst amtliche Werte werden bei spät gemeldeten Verträgen korrigiert.

Wofür eine Online-Bewertung taugt

Was es kostet und wie lange es dauert: die belegten Zahlen

Die Faustformel „0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts" hat keine belegbare Rechtsgrundlage; sie stammt aus Anbieterquellen. Belastbar sind die amtlichen Gebührenordnungen, Beispiel Rheinland-Pfalz (Gebührenübersicht der Gutachterausschüsse):

Unbebaute Grundstücke sind günstiger: bis 250.000 € gelten 4,1 von Tausend plus 740,00 € Grundgebühr, bis 1 Mio. € 1,5 von Tausend plus 1.440,00 €, darüber 0,9 von Tausend plus 2.040,00 €, jeweils zuzüglich voller Umsatzsteuer. Rechenbeispiele:

Berlin rechnet anders, landet ähnlich: Der dortige Gutachterausschuss nennt eine Mindestgebühr von 850,00 € und beziffert die Gebühr „für ein bebautes Grundstück mit einem ermittelten Verkehrswert von rd. 500.000 EUR" mit „ca. 2.500 EUR"; ein Mietwertgutachten kostet pauschal 2.910,00 €. Aufschläge gibt es bei wertbeeinflussenden Rechten, Miteigentumsanteilen oder mehreren Stichtagen. Alle Beträge netto.

Einzelbausteine sind günstig: Eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung kostet in Rheinland-Pfalz 58 bis 815 €, eine Bodenrichtwertauskunft 31,70 bis 128 €, über BORIS vielerorts kostenfrei.

Der Terminfaktor, den keine Preisliste zeigt

Die härteste Restriktion ist die Zeit. Der Berliner Gutachterausschuss nennt eine Wartezeit von „mindestens neun bis zwölf Monaten", und zwar nach Eingang aller Unterlagen, nicht nach Antragstellung: Lagebezeichnung, Wertermittlungsstichtag und Nachweis der Antragsberechtigung (Grundbuchauszug, Vollmacht oder Erbschein).

Bei einer Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 AO oder einem Notartermin in acht Wochen kommt der Ausschuss deshalb nicht infrage. Berlin empfiehlt selbst zu prüfen, „ob eine Beauftragung durch einen privaten Sachverständigen eine schnellere Bearbeitung ermöglicht". Andere Bundesländer veröffentlichen keine Angaben; fragen Sie die Dauer vor dem Antrag ab und lassen Sie sie sich schriftlich bestätigen.

München erklärt den Unterschied zum Einzelsachverständigen: Gutachten werden dort „i.d.R. von einem Dreiergremium erstellt", dem „meist zwei ehrenamtliche zertifizierte Sachverständige" angehören. Das sichert „Unabhängigkeit und hohe fachliche Kompetenz" und erklärt Belastbarkeit wie Dauer.

So gehen Sie in vier Schritten vor

1. Adressat bestimmen. Wer muss die Zahl akzeptieren: Käufer, Finanzamt, Gericht, Ex-Partner, Bank oder nur Sie selbst? Bei mehreren gilt der strengste.
2. Stichtag festlegen. Todestag, Zustellung des Scheidungsantrags, Eintritt des Güterstands oder „heute"? Ohne Stichtag ist keine Beauftragung möglich, im Zugewinn sind es zwei.
3. Qualifikation prüfen. Für steuerliche Zwecke: Gutachterausschuss, öbuv-Bestellung nach § 36 GewO oder 17024-Zertifikat mit DAkkS-Akkreditierungssymbol. Nachweis vorab anfordern.
4. Frist rückwärts rechnen. Vom Termin (Einspruchsfrist, Notartermin, Gerichtstermin) rückwärts planen. Neun bis zwölf Monate Behördenlaufzeit passen nicht zu einer Monatsfrist; dann bleibt nur der private Sachverständige.

Für den Verkaufsfall genügt die einfachste Version: erst eine kostenlose, marktnahe Einschätzung und den Bodenrichtwert holen. Nur wenn beide Zahlen weit auseinanderliegen oder das Objekt Besonderheiten hat, lohnt das kostenpflichtige Gutachten.

Drei Sonderfälle, die die Matrix sprengen

Objekte ohne Vergleichsdaten. Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch, gemischte Nutzung: Hier bricht jedes automatisierte Modell zusammen, weil die wertbestimmenden Merkmale in keinem Datenfeld stehen. § 6 ImmoWertV verlangt dann eine begründete Verfahrenswahl.

Betreuung, Vormundschaft, minderjährige Miteigentümer. Gerichte verlangen hier regelmäßig einen belastbaren Wertnachweis, bevor sie eine Veräußerung genehmigen. Planen Sie einen qualifizierten Sachverständigen ein.

Verkauf statt Gutachten. § 198 Abs. 3 BewG: Wird die geerbte Immobilie ohnehin verkauft, dient der erzielte Kaufpreis selbst als Wertnachweis, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Mehr in Wertermittlung im Erbfall.

Häufige Fragen (FAQ)

Wertgutachten oder Online-Bewertung: was brauche ich für meinen Fall wirklich?

Das entscheidet der Adressat. Für Orientierung und Preisfindung im freien Verkauf reicht eine Online-Bewertung plus Bodenrichtwert nach § 196 Abs. 3 BauGB. Sobald Behörde, Gericht oder Ex-Partner die Zahl akzeptieren müssen, brauchen Sie ein Gutachten aus § 198 Abs. 2 BewG. Einen Zwischenweg gibt es nicht.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten zwingend nötig?

Beim Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG, bei der Grundsteuer § 220 Abs. 2 BewG); dort bleibt sonst nur der zeitnahe Kaufpreis nach § 198 Abs. 3 BewG. Weiter bei streitigen Gerichts- und Genehmigungsverfahren, etwa bei Betreuung oder minderjährigen Miteigentümern, und im streitigen Zugewinnausgleich. Beim freihändigen Verkauf gibt es keine Bewertungspflicht.

Akzeptiert das Finanzamt eine Online-Bewertung oder eine Makler-Einschätzung als Wertnachweis?

Nein. § 198 Abs. 2 BewG nennt „regelmäßig" den zuständigen Gutachterausschuss oder Sachverständige, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellt oder zertifiziert hat. Weder AVM noch Maklerpreiseinschätzung erfüllen das. Auch eine Wertangabe im Übertragungsvertrag genügt nicht (BFH, 17.11.2021, II R 26/20).

Was ist der Unterschied zwischen öffentlich bestellt, zertifiziert nach 17024 und freiem Sachverständigen?

„Öffentlich bestellt und vereidigt" heißt Bestellung nach § 36 GewO durch die nach Landesrecht zuständige Stelle (meist die IHK) nach Sachkundeprüfung und Vereidigung. „Zertifiziert nach 17024" heißt Personenzertifizierung durch eine akkreditierte Stelle; steuerlich muss das Zertifikat laut DAkkS-Mitteilung vom 30.12.2024 das DAkkS-Akkreditierungssymbol tragen, Drittstaaten-Zertifizierungen zählen nicht. „Freier Sachverständiger" ist keine geprüfte Qualifikation und genügt § 198 Abs. 2 BewG nicht.

Zählt mein selbst beauftragtes Gutachten vor Gericht?

Nur als qualifizierter Parteivortrag. Nach § 404 ZPO wählt das Prozessgericht den Sachverständigen selbst und soll öffentlich bestellte bevorzugen. In der Teilungsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Wert nach § 74a Abs. 5 ZVG von Amts wegen fest; dagegen hilft die sofortige Beschwerde, der spätere Zuschlag ist aber nicht mit einer falschen Wertfestsetzung angreifbar.

Wer bewertet die Immobilie bei einer Scheidung, und kann ich eine Wertermittlung verlangen?

Ja. § 1379 BGB gibt jedem Ehegatten den Anspruch, „dass der Wert der Vermögensgegenstände und der Verbindlichkeiten ermittelt wird", und darauf, das Verzeichnis auf eigene Kosten durch Behörde, Beamten oder Notar aufnehmen zu lassen. Bei Einigkeit genügt jede akzeptierte Bewertung. Beachten Sie die zwei Stichtage des § 1376 BGB.

Was kostet ein Gutachten beim amtlichen Gutachterausschuss und wie lange dauert es?

Die Gebühren richten sich nach Landesrecht. In Rheinland-Pfalz kostet ein bebautes Grundstück rund 2.790 € netto (3.320,10 € brutto) bei 250.000 € Verkehrswert, 3.350 € netto bei 400.000 € und 3.900 € netto bei 600.000 €. Berlin nennt 850 € netto Mindestgebühr, rund 2.500 € bei etwa 500.000 € und mindestens neun bis zwölf Monate Wartezeit.

Wie lange ist ein Wertgutachten gültig?

Es gibt keine gesetzliche Gültigkeitsdauer. Jede Bewertung ist nach § 194 BauGB ein Stichtagswert; sie „läuft" nicht ab, sondern verliert an Aussagekraft, sobald sich Markt oder Objekt ändern. Die kursierenden sechs Monate oder ein bis zwei Jahre sind unbelegt. Normiert ist allein § 198 Abs. 3 BewG: ein Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag bei unveränderten Verhältnissen.

Kann ich die Kosten für ein Wertgutachten absetzen?

Im Erbfall regelmäßig ja: § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG lässt Kosten abziehen, die unmittelbar mit Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses oder der Erlangung des Erwerbs zusammenhängen; ohne Nachweis werden 15.000 Euro abgezogen. Ein Mehrwert entsteht erst oberhalb dieser Pauschale. Kosten der Nachlassverwaltung sind nicht abzugsfähig. Bei vermieteten und betrieblichen Objekten gelten eigene Regeln.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Adressaten klären, dann die Zahl beschaffen

Die meisten Fehlausgaben entstehen aus einer Verwechslung: Man kauft ein teures Gutachten für einen Zweck, der keines verlangt, oder verlässt sich auf eine kostenlose Zahl, die der Adressat nicht anerkennen darf. Wer vorab notiert, wer die Zahl akzeptieren muss und bis wann, hat schon entschieden.

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