Sachwertverfahren Immobilie: Berechnung 2026 in 5 Schritten

Das Wichtigste in Kürze

• Der Sachwert besteht aus drei Bausteinen plus Marktanpassung: Gebäudesachwert, Außenanlagen und Bodenwert ergeben nach § 35 Abs. 2 ImmoWertV den vorläufigen Sachwert. Der wird zwingend mit einem Sachwertfaktor multipliziert (Abs. 3), erst danach kommen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dazu (Abs. 4).
• Der Baupreisindex ist der teuerste vergessene Rechenschritt: Die Normalherstellungskosten stehen auf dem Kostenstand 2010 und müssen nach § 36 Abs. 2 ImmoWertV auf den Stichtag hochgerechnet werden. Der Index für Wohngebäude lag im 2. Quartal 2026 bei 140,3 (Basis 2021 = 100). Mit dem Umbasierungsfaktor 1,4124 aus dem Berliner Sachwertmodell sind das rund 198 Punkte auf Basis 2010 = 100, also ein Multiplikator von etwa 1,98.
• Der Sachwertfaktor schwankt fast um den Faktor 3: Berlin weist zum Stichtag 31.12.2024 je nach Bezirksgruppe und Sachwerthöhe 1,01 bis 0,68 aus, der Landkreis Prignitz zum 01.01.2026 1,69 bis 0,60, Potsdam im Mittel 1,06 bei nur 48 Kauffällen. Einen bundesweiten Durchschnittswert gibt es nicht.
• Die Alterswertminderung ist rein linear: § 38 ImmoWertV besteht aus einem einzigen Satz, der Faktor ist Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser beträgt die Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre.
• Rechenbeispiel dieses Artikels: Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985, 300 m² Brutto-Grundfläche, 600 m² Grundstück. Vorläufiger Sachwert 439.281 €, nach Sachwertfaktor 0,95 und 20.000 € Sanierungsstau ein Sachwert von rund 397.300 €.
• Ohne den Baupreisindex liegen Sie um ein Drittel daneben: Die verbreitete Internet-Faustformel kommt im selben Beispiel auf 290.906 € statt 439.281 € vorläufigem Sachwert, also rund 34 % zu wenig.

Das Sachwertverfahren greift bei Objekten, für die es weder genug Vergleichsverkäufe noch eine sinnvolle Mietrendite gibt: beim eigengenutzten Einfamilienhaus ohne Vergleichsdatenbasis, beim Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, beim individuell geplanten Architektenhaus. Gedanklich fragt es: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich des bisherigen Verbrauchs an Nutzungsdauer, zuzüglich des Bodenwerts? Renditeobjekte gehören dagegen in das Ertragswertverfahren, weil dort der Mietertrag den Preis bestimmt und nicht die Bausubstanz.

Einen Überblick über alle Wege zum Wert gibt Was ist mein Haus wert; wer die Rechnung nicht selbst führen will, findet unter Wer schätzt den Wert meines Hauses die Instanzen im Vergleich.

Die vier Stufen des § 35 ImmoWertV im Überblick

Die Norm ist streng sequenziell aufgebaut. Wer eine Stufe überspringt, produziert eine Zahl, die im Verkaufsgespräch nicht standhält.

§ 35 Abs. 1 fasst zusammen: „Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt." Wichtig ist die Reihenfolge in Stufe 4: Erst Marktanpassung, dann Zu- und Abschläge für Baumängel oder Rechte. Wer den Sanierungsstau schon vom vorläufigen Sachwert abzieht, wendet den Sachwertfaktor auf eine falsche Basis an und verzerrt das Ergebnis.

Wann beim Einfamilienhaus das Sachwertverfahren angewendet wird

Die ImmoWertV stellt die drei Verfahren gleichrangig nebeneinander. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV sind Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren „nach der Art des Wertermittlungsobjekts" zu wählen, und die Wahl ist zu begründen. Es gibt hier also keine gesetzliche Rangfolge, sondern eine Begründungspflicht.

Im Steuerrecht sieht das anders aus. § 182 BewG ordnet Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich dem Vergleichswertverfahren zu; das Sachwertverfahren greift dort nur, wenn kein Vergleichswert vorliegt, außerdem bei Geschäftsgrundstücken ohne übliche Miete und bei sonstigen bebauten Grundstücken. Beim Erbfall zählt dieser Unterschied, bevor Sie den Bescheid des Finanzamts prüfen (Immobilienbewertung Erbschaftsteuer).

Häufig werden zwei Verfahren parallel gerechnet und anschließend gewürdigt. Das ist ausdrücklich zulässig, verlangt aber nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV, dass besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch angesetzt werden.

Schritt 1: Normalherstellungskosten und Brutto-Grundfläche

§ 36 Abs. 1 ImmoWertV verlangt: durchschnittliche Herstellungskosten × Regionalfaktor × Alterswertminderungsfaktor. Die durchschnittlichen Herstellungskosten wiederum sind Kostenkennwert je Quadratmeter mal Brutto-Grundfläche mal Baupreisindex.

Als Kostenkennwerte sind nach § 36 Abs. 2 „in der Regel modellhafte Kostenkennwerte zugrunde zu legen", die Normalherstellungskosten. Sie sind keine Angebotspreise eines Bauunternehmens, sondern statistische Durchschnittswerte für einen normierten Neubau. Sie erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 und enthalten die Umsatzsteuer sowie die üblichen Baunebenkosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen (Anlage 4 ImmoWertV). Grundstückskosten, Erschließung, Finanzierung und Außenanlagen stecken nicht darin.

Die NHK-2010-Kennwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser

Die maßgeblichen Kennwerte sind auch als Anlage 24 BewG im Bundesrecht veröffentlicht. Für die häufigste Bauform, das freistehende Einfamilienhaus mit Keller- und Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss (Gebäudeart 1.01), gilt:

Zwischen der einfachsten und der höchsten Stufe liegt bereits der Faktor 1,9. Die Bauform verändert den Kennwert zusätzlich:

Quelle: Anlage 24 BewG, Kostenstand 2010. Die Werte für Zweifamilienhäuser sind dort ausdrücklich mit dem Korrekturfaktor 1,05 aus den Kennwerten der Einfamilienhäuser abgeleitet (835 × 1,05 = 877). Über alle Geschoss- und Dachvarianten und alle Standardstufen reicht die Spanne für Ein- und Zweifamilienhäuser von 480 €/m² BGF (Reihenmittelhaus, Keller und Erdgeschoss, Dachgeschoss nicht ausgebaut, Stufe 1) bis 1.864 €/m² BGF (freistehendes Zweifamilienhaus, nicht unterkellert, Flachdach, Stufe 5).

Die letzte Zeile irritiert regelmäßig: Ein Haus ohne Keller hat einen deutlich höheren Kennwert je Quadratmeter, weil sich die teuren Bauteile auf weniger Fläche verteilen. Der Kennwert ist kein Qualitätsurteil.

Die Standardstufe wird aus neun Merkmalen zusammengesetzt

Anlage 4 ImmoWertV beschreibt für jedes Bauteil fünf Stufen und gewichtet sie:

Bei den Außenwänden bedeutet Stufe 1 keinen oder deutlich nicht zeitgemäßen Wärmeschutz aus der Zeit vor etwa 1980, Stufe 3 ein Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz nach etwa 1995, Stufe 5 Dämmung im Passivhausstandard oder eine Natursteinfassade. Bei der Heizung reicht die Skala vom Einzelofen (Stufe 1) über die elektronisch gesteuerte Zentralheizung mit Brennwertkessel (Stufe 3) bis zu Wärmepumpe, Blockheizkraftwerk oder Hybridsystem (Stufe 5).

Praktisch heißt das: Eine energetische Modernisierung schlägt hier zweimal durch, über die Standardstufe und später über die Restnutzungsdauer. Wie stark einzelne Maßnahmen den Marktwert bewegen, ist unter Immobilienwert steigern durch Sanierung aufgeschlüsselt.

Brutto-Grundfläche ist nicht Wohnfläche

Der häufigste Rechenfehler überhaupt: Die Kennwerte beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277-1:2005-02, nicht auf die Wohnfläche. Anlage 4 ImmoWertV legt fest, was zählt:

Weil nach äußeren Maßen gerechnet wird, zählen Außen- und Innenwände, Treppenhäuser und der komplette Keller mit. Die BGF liegt deshalb deutlich über der Wohnfläche nach WoFlV. Einen amtlichen Umrechnungsfaktor für Einfamilienhäuser gibt es nicht; belegt ist nur der gesetzliche Faktor für Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern, dort gilt nach Anlage 24 BewG BGF = 1,55 × Wohnfläche. Wie groß die Streuung bei Häusern ist, zeigt die Potsdamer Auswertung: Bei Wohnflächen zwischen 90 und 230 m² reichte die BGF von 125 bis 520 m².

Zwei Sonderfälle regelt Anlage 4 ausdrücklich. Gebäude mit nicht nutzbarem Dachraum sind der Gebäudeart mit Flachdach zuzuordnen. Teilweiser Dachausbau und Teilunterkellerung dürfen über eine anteilige Heranziehung mehrerer Kostenkennwerte abgebildet werden, also über eine Mischkalkulation.

Schritt 2: Baupreisindex, der Rechenschritt, den fast alle weglassen

Die Kennwerte tragen den Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010. § 36 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV lässt keinen Spielraum: „Zur Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag ist der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle und für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu verwenden."

Der maßgebliche Index für Wohngebäude wird auf der Basis 2021 = 100 geführt:

Quelle: Statistisches Bundesamt, Baupreisindex Wohngebäude. Im Mai 2026 lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude 5,0 % über dem Vorjahresmonat und 2,4 % über Februar 2026; im Februar hatte der Vorjahresanstieg noch 3,3 % betragen (Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026).

Um mit den NHK 2010 rechnen zu können, muss dieser Index auf die Basis 2010 = 100 umbasiert werden. Der Berliner Gutachterausschuss veröffentlicht den dafür verwendeten Faktor in seinem Sachwertmodell: Q4/2024 mit 130,8 Punkten entspricht „umbasiert mit dem Faktor 1,4124 auf das Jahr 2010 = 184,7". Rechnet man mit demselben Faktor weiter, ergeben sich für Q2/2026 rund 140,3 × 1,4124 = 198,2 Punkte, also ein Multiplikator von etwa 1,98. Das ist eine eigene Rechnung aus zwei belegten Größen und kein amtlich veröffentlichter Wert; andere Gutachterausschüsse können leicht abweichende Umbasierungsfaktoren verwenden.

Wer die NHK-Tabelle direkt verwendet, halbiert seinen Gebäudesachwert praktisch. Aus 835 €/m² werden auf dem Stand Frühjahr 2026 rund 1.655 €/m² Brutto-Grundfläche. Genau an dieser Stelle scheitern die meisten frei zugänglichen Rechenanleitungen.

Schritt 3: Alterswertminderung und Restnutzungsdauer

§ 38 ImmoWertV ist der kürzeste Paragraf der ganzen Verordnung: „Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer." Keine Staffelung, keine Degression, kein Restwert. Die Gesamtnutzungsdauer liefert Anlage 1 ImmoWertV:

Das Alter ist nach § 4 ImmoWertV schlicht das Kalenderjahr des Stichtags minus Baujahr. Die Restnutzungsdauer ist in der Regel Gesamtnutzungsdauer minus Alter, kann sich aber durch Modernisierungen verlängern und durch unterlassene Instandhaltung verkürzen.

Modernisierungspunkte nach Anlage 2

Die Verlängerung ist nicht frei geschätzt, sondern durchnormiert. Anlage 2 ImmoWertV vergibt maximal 20 Punkte:

Alternativ zur Einzelvergabe darf der Modernisierungsgrad sachverständig eingeschätzt werden; Tabelle 2 der Anlage 2 ordnet Grad und Punktzahl einander zu:

Zwei Deckel begrenzen den Effekt. Die Restnutzungsdauer wird auf maximal 70 % der Gesamtnutzungsdauer gestreckt, bei einem Einfamilienhaus also auf 56 Jahre. Nur bei einer Kernsanierung darf sie bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer betragen, dann ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung anzusetzen.

Modernisierungen wirken erst ab einem bestimmten Alter

Solange das Gebäude jung ist, ändern Modernisierungspunkte gar nichts. Erst wenn das relative Alter (Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer) einen punktabhängigen Schwellenwert überschreitet, greift die Modellformel. Darunter gilt schlicht Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer minus Alter.

Oberhalb der Schwelle wird die Restnutzungsdauer über eine quadratische Formel mit drei Variablen berechnet, die Anlage 2 punktweise vorgibt. Ein Auszug:

Einzelne Bundesländer verfeinern das Modell. Brandenburg berücksichtigt Modernisierungen bis zu 30 Jahre rückwirkend und vergibt halbe Punkte: eine Dacherneuerung bringt dort 4 Punkte, wenn sie höchstens etwa 5 Jahre zurückliegt, 3,5 Punkte bis etwa 10 Jahre, 2 Punkte bis etwa 20 Jahre und 1 Punkt bis etwa 30 Jahre.

Schritt 4: Bodenwert und bauliche Außenanlagen

Der Bodenwert wird nach § 40 ImmoWertV immer getrennt ermittelt, und zwar „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen", vorrangig im Vergleichswertverfahren. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen darf ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Für die Praxis heißt das: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Zuschnitt, Erschließungszustand und zulässige Nutzung.

Ein Sonderfall lohnt Aufmerksamkeit: § 41 ImmoWertV regelt Grundstücke, die die marktübliche Größe erheblich überschreiten. Der Landkreis Prignitz setzt dafür nur die marktübliche Fläche an, selbstständig nutzbare Grundstücksteile bleiben unberücksichtigt. Wer 2.000 m² besitzt, wo 700 m² üblich sind, darf die Restfläche also nicht zum vollen Richtwert hochrechnen.

Die baulichen Außenanlagen sind nach § 37 ImmoWertV gesondert zu ermitteln, soweit sie wertbeeinflussend und nicht bereits anderweitig erfasst sind. Zulässig sind durchschnittliche Herstellungskosten, Erfahrungssätze oder hilfsweise eine sachverständige Schätzung. Ihre Restnutzungsdauer richtet sich in der Regel nach der der baulichen Anlage. Gemeint sind Zufahrt, Terrasse, Einfriedung, Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück, nicht die Gartenbepflanzung.

Schritt 5: Der Sachwertfaktor macht aus der Rechnung einen Marktwert

Bis hierhin haben Sie einen Kostenwert, keinen Preis. Die Brücke schlägt § 35 Abs. 3 ImmoWertV: „Der marktangepasste vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich durch Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor im Sinne des § 39." Definiert ist der Faktor in § 21 Abs. 3 ImmoWertV als Verhältnis des marktangepassten zum vorläufigen Sachwert, abgeleitet aus geeigneten Kaufpreisen.

Diese Ableitung leisten die Gutachterausschüsse. Nach § 193 Abs. 5 BauGB führen sie die Kaufpreissammlung, werten sie aus und ermitteln daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und eben die Sachwertfaktoren. Die Sammlung selbst ist nach § 195 BauGB nicht frei zugänglich; Auskünfte gibt es nur bei berechtigtem Interesse.

Berlin: der Faktor sinkt mit steigendem Sachwert

Der Berliner Gutachterausschuss hat für den Stichtag 31.12.2024 insgesamt 3.297 Kauffälle aus den Jahren 2022 bis 2024 analysiert und 2.952 Fälle ausgewertet. Modellannahmen: NHK 2010 in Standardstufe 4, Regionalfaktor 1,0, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, lineare Alterswertminderung.

Gruppe 1 umfasst unter anderem Treptow, Lichtenberg, Charlottenburg, Spandau, Wilmersdorf, Zehlendorf, Steglitz und Pankow; Gruppe 2 Tempelhof, Neukölln und Hohenschönhausen; Gruppe 3 Köpenick, Weißensee, Reinickendorf, Marzahn und Hellersdorf. Darauf kommen additive Zu- und Abschläge, die zeigen, wie stark der Objekttyp wirkt:

Die zugrunde liegende Regressionsformel lautet für Bezirksgruppe 1: Faktor = 1,398 − 0,000000280 × Sachwert − 0,0002759 × Anzahl der Tage vom 31.12.2021 bis zum Stichtag. Für 300.000 € und 1.096 Tage ergibt das 1,398 − 0,084 − 0,3024 = 1,0116, also die 1,01 aus der Tabelle. Die Gruppen 2 und 3 verwenden dieselbe Formel mit einer zusätzlichen Konstante von −0,062 beziehungsweise −0,105, was 0,95 und 0,91 ergibt. Der Ausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass die Faktoren nur innerhalb des 5-%- bis 95-%-Perzentils statistisch verlässlich anwendbar sind.

Ländlicher Raum: der Absturz ist dramatischer

Im Landkreis Prignitz fällt der Faktor mit steigendem Sachwert weit stärker (Grundstücksmarktbericht 2025, Stichtag 01.01.2026, Normobjekt Standardstufe 2,5):

Wer dort teuer baut, bekommt einen erheblichen Teil der Baukosten nie zurück. Zusätzlich sind Anpassungsfaktoren für abweichende Standardstufen anzuwenden: 0,66 bei Stufe 1,5; 0,81 bei 1,9; 0,94 bei 2,3; 1,00 beim Normobjekt 2,5; 1,10 bei 2,9; 1,20 bei 3,3; 1,32 bei 3,9. Das Rechenbeispiel des Ausschusses lautet 150.000 € × 0,95 × 0,81 = 115.425 €. Die statistische Basis ist schmal: 210 Kauffälle nach Ausreißerbereinigung, Bodenrichtwerte von 5 bis 80 €/m² und ein Bestimmtheitsmaß von R² = 0,29.

Und ein Gegenbeispiel: Potsdam

In Potsdam ließ sich derselbe Zusammenhang nicht nachweisen. Der dortige Grundstücksmarktbericht 2025 formuliert: „Bei den empirischen Untersuchungen konnte keine statistische Abhängigkeit des vorläufigen Sachwertes zum Sachwertfaktor ermittelt werden." Ausgewiesen wird ein Durchschnittsfaktor von 1,06 bei einer Stichprobenspanne von 0,69 bis 1,47 und einem 95-%-Vertrauensbereich von 1,01 bis 1,12, gestützt auf lediglich 48 Kauffälle (28 im inneren, 20 im äußeren Stadtgebiet).

Drei Gutachterausschüsse, drei völlig unterschiedliche Modelle. Einen bundesweiten Durchschnitts-Sachwertfaktor gibt es deshalb nicht; über die drei belegten Quellen hinweg reicht die Spanne von rund 0,60 bis 1,69.

Modellkonformität: warum Sie einen fremden Faktor nicht einfach übernehmen dürfen

Hier liegt der stärkste Einwand gegen jede Selbstrechnerei. § 10 Abs. 1 ImmoWertV ordnet an: „Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen (Grundsatz der Modellkonformität)." Nach § 12 Abs. 5 und 6 ImmoWertV müssen die Ausschüsse ihre Sachwertfaktoren zwingend auf Basis der Normalherstellungskosten der Anlage 4 ableiten und die Modellbeschreibung mitveröffentlichen.

Das Berliner Modell verlangt konkret den Bodenrichtwert zum 01.01.2024, die Standardstufe 4, den Regionalfaktor 1,0 und den Index Q4/2024. Wer den Berliner Faktor auf eine Rechnung mit Standardstufe 3 und dem Index Q2/2026 anwendet, mischt zwei Modelle und erhält ein Ergebnis ohne Aussagekraft. Auch der Regionalfaktor ist kein Wunschwert: Nach § 36 Abs. 3 ImmoWertV ist er „ein vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter". Belegt ist der Wert 1,0 für Berlin und die Prignitz, ein bundesweiter Regionalfaktor existiert nicht.

Und selbst der modellkonform gezogene Faktor ist noch nicht fertig: § 39 ImmoWertV verlangt, ihn auf seine Eignung zu prüfen und bei Abweichungen an die Gegebenheiten des konkreten Objekts anzupassen. Das ist genau die Stelle, an der Ortskenntnis den Unterschied macht (Haus schätzen lassen: Kosten).

Berechnung Sachwertverfahren: das vollständige Rechenbeispiel

Objekt: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985, Keller, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, 300 m² Brutto-Grundfläche, 600 m² Grundstück, Standardstufe 3, Bodenrichtwert 250 €/m². Stichtag 2026. Modernisiert wurden Fenster, Heizung und Bäder, außerdem Teile des Innenausbaus: acht Modernisierungspunkte.

Der Sanierungsstau am Dach ist ein Baumangel und damit ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV. Dort werden ausdrücklich auch besondere Ertragsverhältnisse, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen genannt. Alle diese Posten gehören ans Ende der Rechnung, nicht in die Herstellungskosten.

Was die acht Modernisierungspunkte in Euro wert sind

Ohne Modernisierungspunkte läge die Restnutzungsdauer bei 80 − 41 = 39 Jahren, der Alterswertminderungsfaktor bei 0,4875 und der Gebäudesachwert bei 242.044 € statt 279.281 €. Acht Punkte bringen also sechs Jahre Restnutzungsdauer und rund 37.200 € Gebäudesachwert. Deshalb ist es bares Geld, Fenster, Heizung und Bäder mit Rechnung und Datum zu belegen. Was fehlt, kann der Gutachter nicht ansetzen.

Der Rechenfehler, den die Internet-Faustformel produziert

Rechnet man dasselbe Haus ohne Baupreisindex und, wie in solchen Anleitungen üblich, ohne gesonderten Ansatz der Außenanlagen, ergibt sich 835 € × 300 m² × 0,5625 + 150.000 € = 290.906 € statt 439.281 € vorläufigem Sachwert. Das sind rund 34 % zu wenig, und der weitaus größte Teil dieser Lücke geht auf den fehlenden Index zurück. Wer zusätzlich den Sachwertfaktor weglässt, hat gar keinen marktbezogenen Wert ermittelt, sondern nur einen indexierten Kostenwert.

Sachwert der Immobilie und Verkehrswert sind nicht dasselbe

Das Ergebnis der Rechnung ist ein Verfahrenswert, kein Verkehrswert. § 6 Abs. 4 ImmoWertV ist eindeutig: „Der Verkehrswert ist aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln." Der Verkehrswert selbst ist in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Verkehrswert und Marktwert sind dabei dasselbe (Verkehrswert vs. Marktwert).

Wie weit Rechenwert und tatsächlicher Preis auseinanderliegen können, zeigt die Berliner Auswertung selbst. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Sachwert lag im Mittel bei 1,06, im Minimum bei 0,33 und im Maximum bei 2,26; das 5-%- bis 95-%-Perzentil reichte von 0,635 bis 1,627 bei 2.952 Fällen.

ImmoWertV oder BewG: zwei Sachwertverfahren mit demselben Namen

Für Erbfall und Schenkung rechnet das Finanzamt nach den §§ 189 bis 191 BewG. Der Aufbau ähnelt der ImmoWertV, die Details unterscheiden sich in Punkten, die den Wert deutlich bewegen.

Der wichtigste Unterschied steht in der sechsten Zeile. § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG bestimmt: „Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt vorbehaltlich des Satzes 6 mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer." Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer sind das mindestens 24 Jahre, unabhängig vom Baujahr. Ein Haus von 1920 wird steuerlich also nie mit einer Restnutzungsdauer von null angesetzt, während die ImmoWertV diese Untergrenze nicht kennt. Genau hier entstehen die Fälle, in denen der Steuerwert über dem realen Marktwert liegt und ein Gegengutachten sinnvoll wird (Finanzamt bewertet Haus zu hoch).

Der zweite Unterschied betrifft die Marktanpassung. § 191 BewG ordnet an: „Als Wertzahlen im Sinne des § 189 Absatz 3 sind die von den Gutachterausschüssen … ermittelten Sachwertfaktoren … anzuwenden. Soweit derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, sind die in Anlage 25 bestimmten Wertzahlen zu verwenden." Örtliche Faktoren gehen also vor. Die Auffangwerte der Anlage 25 BewG zeigen zugleich die typische Bandbreite: bei 50.000 € vorläufigem Sachwert 1,4 (Bodenrichtwert 30 €/m²) bis 1,8 (1.000 €/m²), bei 200.000 € 0,9 bis 1,6, bei 500.000 € 0,8 bis 1,4. Zwischenwerte sind linear zu interpolieren, eine Extrapolation über den Tabellenbereich hinaus ist nicht zulässig.

Was die Zahlen nicht können

Erstens die Datenbasis. 48 Kauffälle in Potsdam, R² = 0,29 in der Prignitz, eine Berliner 5-%- bis 95-%-Spanne von 0,635 bis 1,627: Das sind statistische Näherungen aus einem dünnen Markt.

Zweitens die Modellkonformität. Sobald Sie Parameter aus verschiedenen Quellen mischen, ist das Ergebnis rechnerisch sauber und inhaltlich wertlos.

Drittens der Objektbezug. § 39 ImmoWertV verlangt eine Anpassung an das konkrete Objekt. Zuschnitt, Lärm, Erbbaurecht oder eine Nutzungsbeschränkung im Grundbuch bilden sich in keiner Tabelle ab, und bei sanierungsbedürftigen Objekten bemisst der Markt Abschläge oft anders als das Modell (Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen). Sinnvoll ist die eigene Rechnung deshalb als Plausibilitätsprüfung, nicht als Preisschild für ein Inserat.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie funktioniert die Berechnung im Sachwertverfahren Schritt für Schritt?

In fünf Schritten. Erstens Brutto-Grundfläche mal Kostenkennwert der NHK 2010 mal Baupreisindex ergibt die durchschnittlichen Herstellungskosten. Zweitens multiplizieren Sie mit Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor, das ergibt den Gebäudesachwert. Drittens addieren Sie bauliche Außenanlagen und Bodenwert zum vorläufigen Sachwert. Viertens multiplizieren Sie mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor. Fünftens berücksichtigen Sie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel als Zu- oder Abschlag.

Wann wird beim Einfamilienhaus das Sachwertverfahren angewendet und wann nicht?

Immer dann, wenn es keine hinreichend ähnlichen Vergleichsobjekte gibt: individuell geplante freistehende Häuser, Objekte in dünn besetzten Märkten, Zweifamilienhäuser mit Eigennutzung. Bei Reihenhaussiedlungen und Eigentumswohnungen führt meist das Vergleichswertverfahren zum besseren Ergebnis, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Die ImmoWertV schreibt keine Rangfolge vor, verlangt aber nach § 6 Abs. 1 eine Begründung der Verfahrenswahl. Im Steuerrecht gilt dagegen die feste Zuordnung des § 182 BewG.

Was sind die Normalherstellungskosten NHK 2010 und warum stammen sie aus dem Jahr 2010?

Es sind modellhafte Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche für einen normierten Neubau, gestaffelt nach Gebäudeart und fünf Standardstufen. Sie erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 einschließlich Umsatzsteuer und üblicher Baunebenkosten. Der Kostenstand ist der Jahresdurchschnitt 2010, weil die Tabelle als feste Bezugsbasis gedacht ist. Die Anpassung an die Gegenwart erfolgt nicht über neue Tabellen, sondern zwingend über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Was ist die Brutto-Grundfläche und warum ist sie nicht die Wohnfläche?

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen nach DIN 277-1:2005-02, gemessen nach den äußeren Maßen der Baukonstruktionen. Sie enthält damit Wände, Treppenhäuser und den Keller, die in der Wohnfläche fehlen. Balkone zählen als Bereich c nicht mit, ebenso wenig Spitzböden und Kriechkeller. Ein Dachgeschoss zählt nur, wenn es mit circa 1,25 m lichter Höhe und fester Decke nutzbar ist. Einen amtlichen Umrechnungsfaktor für Einfamilienhäuser gibt es nicht.

Wie wird die Alterswertminderung berechnet?

Rein linear. Nach § 38 ImmoWertV entspricht der Alterswertminderungsfaktor dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Bei einem Einfamilienhaus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer und 45 Jahren Restnutzungsdauer beträgt der Faktor 45 / 80 = 0,5625, das Gebäude wird also mit 56,25 % der indexierten Herstellungskosten angesetzt. Das Alter ergibt sich als Kalenderjahr des Stichtags minus Baujahr.

Wie stark verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer?

Über das Punktemodell der Anlage 2 ImmoWertV, maximal 20 Punkte für acht Elemente. Zwei Einschränkungen sind entscheidend: Modernisierungen wirken erst oberhalb eines punktabhängigen Schwellenwerts des relativen Alters, bei acht Punkten also erst ab 20 % der Gesamtnutzungsdauer. Und die Streckung endet bei 70 % der Gesamtnutzungsdauer, bei einer Kernsanierung bei 90 %. Im Rechenbeispiel dieses Artikels brachten acht Punkte sechs Jahre Restnutzungsdauer und rund 37.200 € Gebäudesachwert.

Was ist der Sachwertfaktor und woher bekomme ich ihn für meine Gemeinde?

Der Sachwertfaktor ist das aus echten Kaufpreisen abgeleitete Verhältnis von marktangepasstem zu vorläufigem Sachwert. Zuständig ist der örtliche Gutachterausschuss, der ihn im Grundstücksmarktbericht oder in einer eigenen Datensammlung veröffentlicht, meist mit Modellbeschreibung. Verlassen Sie sich nicht auf Faustwerte aus dem Netz: In Berlin reicht die Spanne je nach Bezirksgruppe und Sachwerthöhe von 1,01 bis 0,68, im Landkreis Prignitz von 1,69 bis 0,60, in Potsdam liegt der Mittelwert bei 1,06. Einen bundesweiten Durchschnitt gibt es nicht.

Ist der Sachwert meiner Immobilie dasselbe wie der Verkehrswert?

Nein. Der Sachwert ist ein Verfahrenswert. Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV ist der Verkehrswert daraus erst unter Würdigung der Aussagefähigkeit des Verfahrens abzuleiten, gegebenenfalls unter Einbeziehung eines zweiten Verfahrens. Wie groß der Abstand sein kann, zeigt die Berliner Kaufpreisauswertung: Das Verhältnis von Kaufpreis zu Sachwert lag im Mittel bei 1,06, streute aber zwischen 0,33 und 2,26.

Kann ich die Sachwertverfahren-Berechnung für mein Haus selbst machen?

Als Plausibilitätsprüfung ja, als Verhandlungsgrundlage nur eingeschränkt. Drei Größen können Sie kaum selbst sauber bestimmen: die Standardstufe aus neun gewichteten Merkmalen, die modellkonforme Auswahl des Sachwertfaktors nach § 10 ImmoWertV und dessen objektspezifische Anpassung nach § 39. Schon die Verwechslung von Brutto-Grundfläche und Wohnfläche oder ein vergessener Baupreisindex verschiebt das Ergebnis um ein Drittel. Rechnen Sie also mit, aber lassen Sie die Zahl gegenprüfen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: die eigene Rechnung gegen den Markt prüfen

Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage, was die Substanz Ihres Hauses kostet. Was Käufer dafür zahlen, beantwortet der Markt, und die Brücke dazwischen ist ein einziger Faktor, den Sie nicht selbst festlegen können.

Für den Verkaufspfad liefert eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler die Gegenprobe zu Ihrer Rechnung. Wer die örtliche Kaufpreissituation kennt, weiß, ob in Ihrer Gemeinde eher ein Faktor um 0,7 oder um 1,1 realistisch ist und welche Objektmerkmale dort tatsächlich bezahlt werden.

Für den Substanzpfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die andere Hälfte: welchen energetischen Zustand Ihr Haus hat, welche Maßnahmen die Standardstufe und die Restnutzungsdauer anheben und welche Förderung dazu passt. Beide Zahlen nebeneinander machen aus einer Schätzung eine Entscheidung.