Ertragswertverfahren: Berechnung, Beispiel & ImmoWertV 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Der Ertragswert ist die Summe aus Bodenwert und kapitalisiertem Gebäudeertrag. Nach § 28 ImmoWertV wird vom jährlichen Reinertrag zuerst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, der Rest über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert wieder aufgeschlagen.
• 5,0 % ist nicht mehr der gesetzliche Auffang-Liegenschaftszinssatz. § 188 Abs. 2 Nr. 1 BewG nennt für Mietwohngrundstücke 3,5 %, und selbst der gilt nur, wenn der Gutachterausschuss keine eigenen Sätze veröffentlicht. Zahllose Ratgeber rechnen hier weiter mit veralteten 5 %.
• Ein halber Prozentpunkt Liegenschaftszins kostet im Beispielobjekt rund 105.000 €. Bei 3,5 % ergeben sich 1.341.565 €, bei 4,0 % nur noch 1.236.451 € (−7,8 %), bei 5,0 % sogar 1.061.522 € (−20,9 %). Kein anderer Parameter wirkt so stark.
• Bewirtschaftungskosten sind Modellwerte, keine Kontoauszüge. Anlage 3 ImmoWertV nennt zum Stand 1. Januar 2021 unter anderem 298 € Verwaltung je Wohnung, 11,70 € Instandhaltung je m² Wohnfläche und 2 % Mietausfallwagnis vom Rohertrag.
• Angesetzt wird die marktüblich erzielbare Miete, nicht automatisch Ihre Ist-Miete. § 31 Abs. 2 ImmoWertV lässt die tatsächlichen Erträge nur zu, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Im Steuerrecht gilt nach § 186 BewG genau umgekehrt der Vertrag.
• Die ImmoWertV kennt drei Varianten, nicht eine Formel. § 27 Abs. 5 ImmoWertV unterscheidet allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren. Die ersten beiden führen beim selben Objekt zum selben Ergebnis, wie die Gegenprobe unten zeigt.

Das Ertragswertverfahren ist das Rechenmodell für Immobilien, die man wegen ihrer Miete kauft: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Objekte. Es steht gleichrangig neben Vergleichs- und Sachwertverfahren, welches Verfahren passt, entscheidet die Objektart und die Datenlage (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Diese Verfahrensübersicht samt Verkehrswertbegriff steht ausführlich in Verkehrswert und Marktwert und in Was ist mein Haus wert; hier geht es ausschließlich um die Mechanik.

Wer im Netz nach einer Ertragswert-Formel sucht, findet meist eine einzige Gleichung, einen frei erfundenen Zinssatz und keine Angabe, woher die Bewirtschaftungskosten stammen. Tatsächlich hängen an §§ 27 bis 34 ImmoWertV fünf Eingangsgrößen, von denen jede einzeln nachweispflichtig ist. Genau daran scheitern selbstgebaute Rechnungen, und genau deshalb weicht der Steuerwert regelmäßig von dem ab, was ein Sachverständiger ermittelt.

Quelle: ImmoWertV 2021 in der Fassung vom 14. Juli 2021, §§ 4, 21, 27 bis 34, 40 bis 43 sowie Anlagen 1 bis 3.

Ertragswertverfahren bei Immobilien: wann es angewendet wird und wann nicht

§ 27 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV formuliert den Zweck in einem Satz: „Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt." Daraus folgt die Anwendungsregel: Das Verfahren passt, wenn der Wert des Objekts am Markt tatsächlich über den Ertrag gebildet wird und wenn sich für die Nutzung eine übliche Miete beobachten lässt.

Im Steuerrecht ist diese Wahl sogar zwingend vorgezeichnet. Nach § 182 Abs. 3 BewG ist das Ertragswertverfahren anzuwenden für Mietwohngrundstücke sowie für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich am örtlichen Markt eine übliche Miete ermitteln lässt. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen greift dagegen vorrangig das Vergleichswertverfahren.

Der Verkehrswert entsteht dabei nie automatisch aus dem Verfahrenswert. § 6 Abs. 4 ImmoWertV verlangt, ihn aus dem Ergebnis „unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit" abzuleiten. Ein arithmetisches Mittel aus zwei Verfahren ist damit gerade nicht vorgesehen. Wer in einem Gutachten eine solche Mittelung liest, sollte nachfragen (Wer schätzt den Wert meines Hauses).

Ertragswertverfahren Berechnung: die vier Schritte zum Ertragswert

Schritt 1: Rohertrag nach § 31 ImmoWertV

Der jährliche Rohertrag ist die Jahresnettokaltmiete ohne Umlagen. Entscheidend ist der Wortlaut von § 31 Abs. 2: Der Rohertrag ergibt sich aus den „bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen; hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind."

Das ist die wichtigste Weiche im gesamten Verfahren. Ein Altmietvertrag mit 6,00 €/m² in einem Markt, der 11,00 €/m² trägt, senkt den Verkehrswert nach ImmoWertV nicht auf das Niveau der Ist-Miete. Umgekehrt hebt ein überteuerter Mietvertrag den Wert nicht an. Vertraglich zementierte Abweichungen fließen erst später über § 8 Abs. 3 ImmoWertV als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal ein, nämlich als „besondere Ertragsverhältnisse" mit einem eigenen Zu- oder Abschlag.

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten nach § 32 und Anlage 3

Vom Rohertrag abgezogen werden nach § 31 Abs. 1 die Bewirtschaftungskosten. § 32 Abs. 1 ImmoWertV zählt genau vier Positionen auf: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, Letztere nur, soweit sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Bei einem sauber umlegenden Mietvertrag fällt die vierte Position deshalb regelmäßig weg.

Zwei Details werden fast immer übersehen. Erstens rechnet § 32 Abs. 2 ausdrücklich auch „den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit" zu den Verwaltungskosten. Wer selbst verwaltet, spart real Geld, im Modell aber nicht. Zweitens umfasst das Mietausfallwagnis nach § 32 Abs. 4 drei Risiken zugleich: uneinbringliche Zahlungsrückstände und vorübergehenden Leerstand, die in diesen Fällen zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie uneinbringliche Kosten der Rechtsverfolgung.

Quelle: Anlage 3 ImmoWertV, Modellansätze zum Stand 1. Januar 2021.

Diese Werte sind eingefroren, nicht aktuell. Abschnitt III der Anlage 3 ordnet eine jährliche Fortschreibung anhand des Verbraucherpreisindex an, verglichen wird jeweils Oktober 2001 mit Oktober des Vorjahres. Ausgangspunkt sind die Basiswerte 230 € je Wohnung, 275 € je Eigentumswohnung, 30 € je Garage, 9,00 € je m² Wohnfläche und 68 € je Garage. Welcher Wert für einen konkreten Stichtag gilt, steht deshalb im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses und nicht im Verordnungstext.

Wie stark die Fortschreibung wirkt, zeigt Berlin. Für Kauffälle des Jahres 2024 legte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin 13,80 € Instandhaltung je m² Wohnfläche und 351 € Verwaltung je Wohnung zugrunde, außerdem 104 € je Garage und 52 € je offenem Stellplatz. Der zugrunde liegende Indexsprung: Verbraucherpreisindex Oktober 2001 = 77,1 gegenüber Oktober 2023 = 117,8, also Faktor 1,528.

Schritt 3: Bodenwertverzinsung nach § 28 ImmoWertV

Jetzt kommt der Schritt, der das Ertragswertverfahren von einer simplen Mietmultiplikation trennt. Das Grundstück verzinst sich unabhängig vom Gebäude, es verbraucht sich nicht und hat keine Restnutzungsdauer. Deshalb wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und dieser Betrag vom Reinertrag abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen.

Den Bodenwert selbst ermittelt § 40 Abs. 1 ImmoWertV ausdrücklich „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen", und zwar vorrangig im Vergleichswertverfahren nach §§ 24 bis 26. Ersatzweise dient ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert oder eine deduktive Ableitung.

Schritt 4: Kapitalisierung mit dem Vervielfältiger nach § 34

Der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen fließt nur noch für die Restnutzungsdauer. Er wird deshalb mit einem Barwertfaktor multipliziert. § 34 ImmoWertV beschreibt ihn als jährlich nachschüssigen Rentenbarwertfaktor, gebildet aus Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz. § 28 Satz 2 und 3 ImmoWertV schreiben dazu ausdrücklich fest: „ist jeweils derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen."

Praktisch greift man auf Tabellenwerke zurück. Die im Steuerrecht verbindliche und auch außerhalb davon gut nachvollziehbare Tabelle steht in Anlage 21 BewG.

Quelle: Anlage 21 BewG (Vervielfältiger). Bei 3,5 % beträgt der Faktor für 55 Jahre 24,2641 und für 80 Jahre 26,7488. Die Tabelle läuft also flach aus: Zwischen 50 und 80 Jahren liegen nur noch gut drei Faktorpunkte.

Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie: vollständiges Rechenbeispiel

Gerechnet wird ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und 620 m² Wohnfläche auf einem 600 m² großen Grundstück. Alle Eingangsgrößen sind frei gewählt, aber konsistent, damit Sie jeden Zwischenschritt nachrechnen können.

Schritt 1, Rohertrag: 620 m² × 9,50 € × 12 Monate = 70.680 € pro Jahr.

Schritt 2, Bewirtschaftungskosten mit den Modellansätzen der Anlage 3 ImmoWertV:

Schritt 3, Bodenwertverzinsung: Bodenwert 600 m² × 450 €/m² = 270.000 €. Verzinsung 270.000 € × 3,5 % = 9.450 €. Reinertragsanteil der baulichen Anlagen: 59.628,40 € − 9.450 € = 50.178,40 €.

Schritt 4, Kapitalisierung: 50.178,40 € × Vervielfältiger 21,3551 = 1.071.565 €. Plus Bodenwert 270.000 € ergibt einen vorläufigen Ertragswert von 1.341.565 €.

Zur Einordnung: Das entspricht dem 19,0-fachen Jahresrohertrag. Das Berliner Kaufpreismaterial der Jahre 2022 bis 2024 zeigt für Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäuser im Mittel den 26,6-fachen Nettojahresrohertrag, bei einer Spanne vom 18,0- bis 39,3-fachen zwischen 5- und 95-Perzentil. Unser Beispielobjekt liegt also am unteren Rand des Berliner Marktbands, was zur konservativen Restnutzungsdauer passt.

Was passiert, wenn man aktuellere Kostenansätze verwendet

Setzt man dieselbe Rechnung mit den für Kaufvertragsjahr 2024 indexierten Berliner Modellansätzen an, steigen die Bewirtschaftungskosten spürbar:

Die Kostenposition steigt um 15,6 %. Das ist der Grund, warum Sie Modellansätze niemals aus einem Ratgeber übernehmen sollten, sondern aus dem Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses. Zum Vergleich: Im Berliner Kaufpreismaterial lag der Nettoreinertragsanteil im Mittel bei 78,8 %, die Bewirtschaftungskosten also bei rund 21 % des Rohertrags.

Gegenprobe: das vereinfachte Ertragswertverfahren

§ 29 ImmoWertV beschreibt einen anderen Rechenweg: Der vorläufige Ertragswert ergibt sich hier aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag zuzüglich des über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwerts. Der Bodenwert wird also nicht vorab verzinst und am Ende voll addiert, sondern erst am Ende der Restnutzungsdauer angesetzt und auf heute abgezinst.

Beide Wege führen auf den Euro genau zum selben Ergebnis. Das ist keine ausdrückliche Feststellung der Verordnung, sondern eine Herleitung: Solange Bodenwertverzinsung und Kapitalisierung denselben Zinssatz und dieselbe Dauer verwenden, sind die beiden Formeln algebraisch identisch. Die im Netz verbreitete Behauptung, das vereinfachte Verfahren sei „ungenauer", ist damit erledigt. Es ist lediglich anders sortiert.

Die dritte Variante: das periodische Ertragswertverfahren

§ 27 Abs. 5 ImmoWertV nennt neben dem allgemeinen und dem vereinfachten noch das periodische Ertragswertverfahren. Dabei werden die Reinerträge für einzelne Perioden gesondert angesetzt, etwa wenn absehbar Mietverträge auslaufen oder Sanierungen anstehen. Nach § 30 Abs. 2 ImmoWertV soll der Betrachtungszeitraum zehn Jahre nicht übersteigen; danach folgt nach Absatz 3 ein Restwert aus dem Barwert des Reinertrags der Restperiode und dem abgezinsten Bodenwert.

Der Liegenschaftszinssatz: die empfindlichste Stellschraube

§ 21 Abs. 2 ImmoWertV definiert Liegenschaftszinssätze als „Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden". Sie werden nach denselben Grundsätzen der §§ 27 bis 34 aus geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen abgeleitet. Der Zinssatz ist also kein Kapitalmarktzins und keine Renditeerwartung, sondern eine rückgerechnete Marktbeobachtung.

Woher Sie den Zinssatz bekommen

Zuständig sind die Gutachterausschüsse. § 193 Abs. 5 BauGB verpflichtet sie, die Kaufpreissammlung zu führen, Bodenrichtwerte zu ermitteln und die sonstigen erforderlichen Daten abzuleiten, darunter ausdrücklich Liegenschaftszinssätze für Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke. Diese Daten sind zugleich den Finanzämtern für die steuerliche Bewertung mitzuteilen.

Der unangenehme Teil: Die Zahl existiert längst nicht überall. Im Immobilienmarktbericht Bayern 2026 sind in der Tabelle „Wertermittlungsrelevante Daten (Stand 2025)" 97 Zuständigkeitsbereiche gelistet. Nach eigener Auszählung dieser Tabelle weisen davon 48 Liegenschaftszinssätze aus, 62 Sachwertfaktoren und 60 einen eigenen Marktbericht. Für welche Teilbereiche und welchen Berichtszeitraum das jeweils gilt, ist laut Bericht beim örtlichen Gutachterausschuss zu erfragen. In etwa der Hälfte der bayerischen Zuständigkeitsbereiche fehlt die zentrale Eingangsgröße also schlicht.

Berlin als belegtes Beispiel

Wie belastbar eine amtliche Ableitung sein kann, zeigt die Berliner Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 39 vom 19. September 2025. Grundlage waren 738 recherchierte Kauffälle aus dem Zeitraum 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2024, nach Extremwerteliminierung gingen 698 Fälle in die Regressionsanalyse ein.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 19.9.2025, S. 2477 ff.

Wichtig ist die Anwendungsgrenze, die dort ausdrücklich mitgeteilt wird: Die Sätze gelten für Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 80 % und mindestens vier Mieteinheiten, ausdrücklich nicht für Ein-, Zwei- oder Dreifamilienhäuser und nicht für Wohnungs- oder Teileigentum. Wer sie auf ein Zweifamilienhaus anwendet, rechnet außerhalb des Modells. Für andere Bundesländer lassen sich diese Werte nicht übertragen, die Sätze streuen regional erheblich und sind beim jeweils zuständigen Gutachterausschuss abzufragen.

Was ein halber Prozentpunkt kostet

Der Liegenschaftszinssatz wirkt doppelt: Er erhöht die Bodenwertverzinsung und senkt gleichzeitig den Vervielfältiger. Beide Effekte drücken in dieselbe Richtung. Am Beispielobjekt mit 40 Jahren Restnutzungsdauer:

Ein halber Prozentpunkt kostet also rund 105.000 €, gut 7,8 % des Werts. Genau deshalb ist die verbreitete Praxis, „so ungefähr 5 %" anzusetzen, keine Vereinfachung, sondern ein Rechenfehler in sechsstelliger Höhe. Wer eine Bewertung bestellt, sollte den verwendeten Zinssatz und seine Fundstelle im Gutachten wiederfinden (Haus schätzen lassen: Kosten).

Modellkonformität: warum man Werte nicht mischen darf

Der am häufigsten übersehene Paragraf der ganzen Verordnung ist § 10 Abs. 1 ImmoWertV: „Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen."

Im Klartext: Der Liegenschaftszinssatz wurde aus Kaufpreisen zurückgerechnet, und zwar mit ganz bestimmten Annahmen zu Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer. Der Berliner Ausschuss etwa unterstellt bei der Ableitung für Bauten bis 1948 eine Restnutzungsdauer nach Bauzustand von 55 Jahren bei gutem, 40 Jahren bei normalem und 25 Jahren bei schlechtem Zustand. Wer diesen Zinssatz übernimmt, aber eigene Bewirtschaftungskosten oder eine selbst geschätzte Restnutzungsdauer einsetzt, kombiniert zwei unvereinbare Modelle. Das Ergebnis ist formal falsch, auch wenn jede Einzelzahl für sich plausibel wirkt. Zusätzlich verlangt § 33 ImmoWertV eine Eignungsprüfung des Zinssatzes nach § 9 Abs. 1 Satz 1 und bei Abweichungen eine objektspezifische Anpassung.

Restnutzungsdauer und Vervielfältiger: was Modernisierung im Ertragswert bringt

Die Restnutzungsdauer ist nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ergibt sich grundsätzlich aus der Gesamtnutzungsdauer (Absatz 2) abzüglich des Alters (Absatz 1), kann sich durch durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen aber verlängern und durch unterlassene Instandhaltung verkürzen.

Das Punktemodell der Anlage 2

Die Verlängerung durch Modernisierung ist nicht frei geschätzt, sondern durchgerechnet. Anlage 2 ImmoWertV vergibt in Tabelle 1 genau 20 Punkte, verteilt auf acht Maßnahmen.

Tabelle 2 ordnet die Summe einem Modernisierungsgrad zu: 0 bis 1 Punkte gelten als nicht modernisiert, 2 bis 5 als kleine Modernisierungen, 6 bis 10 als mittlerer Grad, 11 bis 17 als überwiegend modernisiert und 18 bis 20 als umfassend modernisiert. Drei Grenzen begrenzen die Wirkung:

• Modernisierungen wirken erst ab einem Mindest-Relativalter. Liegt das relative Alter unter dem Wert aus Tabelle 3 (je nach Punktzahl zwischen 10 % und 60 %), bleibt es schlicht bei Restnutzungsdauer gleich Gesamtnutzungsdauer minus Alter.
• Die Streckung endet bei maximal 70 % der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also bei 56 Jahren Restnutzungsdauer.
• Nur bei einer Kernsanierung sind bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer möglich. Dann gilt das Sanierungsjahr als Baujahr, und die verbliebene Altsubstanz ist über einen Abschlag zu berücksichtigen.

Was die Restnutzungsdauer im Ertragswert bewegt

Zwischen den Bauzustandsstufen „schlecht" und „gut" des Berliner Modells liegen im Beispielobjekt rund 390.000 € oder 35,6 %. Das ist die konkrete Antwort auf die Frage, was Modernisierung im Ertragswert bringt: nicht der Rechnungsbetrag der Maßnahme, sondern die Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und damit ein höherer Vervielfältiger. Welche Maßnahmen dabei am Markt tatsächlich ankommen, steht in Immobilienwert steigern durch Sanierung.

Marktanpassung, Grundstücksmerkmale und der Grenzfall Bodenwert

Hier unterscheidet sich das Ertragswertverfahren am deutlichsten vom Sachwertverfahren, das für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser der Regelfall ist. Dort ist ein Marktanpassungsfaktor zwingend. Im Ertragswertverfahren entfällt er: § 27 Abs. 3 ImmoWertV stellt fest, dass der marktangepasste vorläufige Ertragswert nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Ertragswert entspricht. Der Grund steht in § 7 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV: Der Marktbezug fließt bereits bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts ein, nämlich über die marktüblich erzielbaren Erträge und über den aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatz. Nur wenn das nicht ausreicht, sind nach § 7 Abs. 2 zusätzliche marktübliche Zu- oder Abschläge nötig.

Erst nach der Verfahrensrechnung folgen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV. Genannt sind insbesondere besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, Liquidationsobjekte, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Sie werden durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt und müssen bei mehreren angewandten Verfahren identisch angesetzt werden. Hier landet also der Altmietvertrag, das lebenslange Wohnrecht oder der Sanierungsstau.

Wenn der Bodenwert den Gebäudeertrag auffrisst

Ein Effekt, den kaum ein Ratgeber erwähnt: Die Bodenwertverzinsung kann den gesamten Reinertrag aufzehren. Im Beispielobjekt geschieht das bei 3,5 % ab einem Bodenwert von 59.628,40 € / 0,035 = 1.703.669 €, bei 600 m² Grundstück also ab rund 2.840 €/m² Bodenrichtwert. Oberhalb dieser Schwelle wird der Ertragswert der baulichen Anlagen rechnerisch negativ.

Wirtschaftlich ist das kein Rechenfehler, sondern eine Aussage: In Spitzenlagen trägt das Grundstück den Wert, das Gebäude ist im Extremfall ein Abrisskandidat. Das Verfahrensrecht kennt dafür den Liquidationsobjekt-Fall des § 8 Abs. 3. Im Steuerrecht zieht § 184 Abs. 3 BewG eine harte Untergrenze: „Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185) ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen."

Immobilien-Ertragswert nach ImmoWertV und nach BewG: zwei verschiedene Zahlen

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sieht das Ertragswertverfahren ein zweites Mal, diesmal in der steuerlichen Variante der §§ 184 bis 188 BewG. Der Aufbau ist derselbe, die Stellschrauben sind es nicht. Nach § 185 Abs. 2 und 3 BewG wird ebenfalls die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen und der Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger der Anlage 21 kapitalisiert.

Die praktisch wichtigste Folge betrifft die Miete. Ein günstig vermietetes Haus wird steuerlich niedrig bewertet, weil § 186 BewG am Vertrag anknüpft, solange die Abweichung von der üblichen Miete 20 % nicht übersteigt. Am Markt bringt dasselbe Haus trotzdem den vollen Preis, weil § 31 Abs. 2 ImmoWertV auf die marktüblich erzielbare Miete abstellt. Umgekehrt kann eine hohe Vertragsmiete den Steuerwert nach oben treiben. Wer Steuerwert und Verkaufserlös gleichsetzt, plant an der Realität vorbei (Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer).

Die zweite Folge betrifft die Nutzungsdauer. Nach § 185 Abs. 3 Satz 6 BewG sind mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer anzusetzen, bei 80 Jahren also 24 Jahre. Ein 90 Jahre alter Altbau wird steuerlich nie auf null gerechnet, selbst wenn er wirtschaftlich am Ende ist.

Diese Werte gelten ausdrücklich nur, wenn der Gutachterausschuss keine geeigneten Zinssätze liefert. Fällt der Steuerwert zu hoch aus, öffnet § 198 BewG den Gegenbeweis: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gelingt durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist, alternativ durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag. Wie dieser Weg praktisch läuft, steht in Finanzamt bewertet das Haus zu hoch.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie berechne ich den Ertragswert einer Immobilie Schritt für Schritt?

In vier Schritten. Erstens den Jahresrohertrag aus der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete bilden. Zweitens die Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV abziehen, das ergibt den Reinertrag. Drittens den Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multiplizieren und diesen Betrag abziehen, das ergibt den Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. Viertens diesen Anteil mit dem Vervielfältiger für Restnutzungsdauer und Zinssatz kapitalisieren und den Bodenwert wieder addieren. Im Rechenbeispiel oben führt das von 70.680 € Rohertrag zu 1.341.565 € Ertragswert.

Was ist der Unterschied zwischen allgemeinem, vereinfachtem und periodischem Ertragswertverfahren?

Das allgemeine Verfahren nach § 28 ImmoWertV zieht die Bodenwertverzinsung vorab ab und addiert den Bodenwert am Ende in voller Höhe. Das vereinfachte Verfahren nach § 29 kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert. Beide führen bei gleichem Zinssatz und gleicher Dauer zum identischen Ergebnis, im Beispiel jeweils 1.341.565 €. Das periodische Verfahren nach § 30 bewertet einzelne Perioden gesondert, der Betrachtungszeitraum soll zehn Jahre nicht übersteigen.

Woher bekomme ich den Liegenschaftszinssatz für meine Immobilie?

Vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss, der ihn nach § 193 Abs. 5 BauGB aus der Kaufpreissammlung ableitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass er existiert: Von 97 im Immobilienmarktbericht Bayern 2026 gelisteten Zuständigkeitsbereichen weisen nach eigener Auszählung nur 48 Liegenschaftszinssätze aus. Berlin veröffentlichte für 2025 eine Spanne von 2,6 % bis 4,9 %, ausdrücklich nur für Objekte mit mindestens vier Mieteinheiten. Fehlt ein Satz, greift steuerlich der Auffangwert des § 188 Abs. 2 BewG.

Welcher Vervielfältiger gilt bei welcher Restnutzungsdauer und welchem Zinssatz?

Der Vervielfältiger ist nach § 34 ImmoWertV der jährlich nachschüssige Rentenbarwertfaktor aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz; die maßgebliche Tabelle steht in Anlage 21 BewG. Bei 3,5 % beträgt er 16,4815 für 25 Jahre, 18,3920 für 30 Jahre, 21,3551 für 40 Jahre, 23,4556 für 50 Jahre und 26,7488 für 80 Jahre. Bei 5,0 % sinkt er auf 14,0939 (25 Jahre) bis 18,2559 (50 Jahre). Er wächst mit der Laufzeit immer langsamer, weil ferne Erträge stark abgezinst werden.

Wird die tatsächliche Miete oder die marktübliche Miete angesetzt?

Das hängt vom Zweck ab, und genau hier entstehen die meisten Missverständnisse. Nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV zählt die marktüblich erzielbare Miete; die tatsächlichen Erträge werden nur zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Im Steuerrecht gilt nach § 186 BewG umgekehrt das vertraglich vereinbarte Entgelt für zwölf Monate ohne Umlagen; die übliche Miete tritt nur bei Eigennutzung, Leerstand, unentgeltlicher Überlassung oder bei einer Abweichung von mehr als 20 Prozent an dessen Stelle.

Welche Bewirtschaftungskosten darf ich vom Rohertrag abziehen und in welcher Höhe?

§ 32 Abs. 1 ImmoWertV nennt vier Positionen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, Letztere nur soweit nicht durch Umlagen gedeckt. Die Höhe kommt aus Modellansätzen, nicht aus Ihren Belegen. Anlage 3 ImmoWertV nennt zum Stand 1. Januar 2021 unter anderem 298 € Verwaltung je Wohnung, 357 € je Eigentumswohnung, 11,70 € Instandhaltung je m² Wohnfläche und 2 % Mietausfallwagnis vom Rohertrag, bei gewerblicher Nutzung 3 % Verwaltung und 4 % Mietausfallwagnis. Maßgeblich ist die fortgeschriebene Fassung Ihres Gutachterausschusses.

Kann der Ertragswert einer Immobilie niedriger sein als der Bodenwert?

Rechnerisch ja. Übersteigt die Bodenwertverzinsung den Reinertrag, wird der Gebäudeertragswert negativ. Im Beispielobjekt passiert das bei 3,5 % ab einem Bodenwert von 1.703.669 €, also ab rund 2.840 €/m². Praktisch bedeutet das, dass das Grundstück den Wert trägt und das Gebäude als Liquidationsobjekt nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV zu behandeln ist. Im Steuerrecht ist nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG mindestens der Bodenwert anzusetzen.

Lässt sich das Ertragswertverfahren auf ein selbst genutztes Einfamilienhaus anwenden?

Grundsätzlich nein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen ist am Markt das Vergleichswertverfahren maßgeblich, ersatzweise das Sachwertverfahren; steuerlich ordnet § 182 BewG das Ertragswertverfahren nur Mietwohngrundstücken sowie Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken mit ermittelbarer üblicher Miete zu. Hinzu kommt ein Datenproblem: Veröffentlichte Liegenschaftszinssätze gelten häufig nur für Objekte ab vier Mieteinheiten, in Berlin ausdrücklich nicht für Ein-, Zwei- oder Dreifamilienhäuser. Wer trotzdem rechnet, arbeitet außerhalb des Modells.

Warum weicht der steuerliche Ertragswert vom Verkehrswert nach ImmoWertV ab?

Weil vier Stellschrauben anders definiert sind: der Rohertrag (Vertrag statt Marktmiete), die Bewirtschaftungskosten (Pauschalen der Anlage 23 BewG statt Modellansätzen des Gutachterausschusses), die Restnutzungsdauer (Untergrenze von 30 % der Gesamtnutzungsdauer) und die Ergebnisuntergrenze (mindestens Bodenwert). Ein günstig vermietetes Haus fällt steuerlich niedrig und am Markt trotzdem hoch aus. Liegt der Steuerwert zu hoch, ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG der vorgesehene Weg. Was das für eine geerbte Immobilie bedeutet, steht in geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: den Ertragswert gegen den Marktpreis stellen

Das Ertragswertverfahren liefert eine nachvollziehbare Zahl, aber es ist eine Modellrechnung. Ob ein Käufer sie zahlt, entscheidet der örtliche Markt, und der weicht regelmäßig ab: Unser Beispielobjekt kommt auf den 19,0-fachen Jahresrohertrag, während das Berliner Kaufpreismaterial im Mittel den 26,6-fachen zeigt. Die ehrliche Antwort auf „was ist mein Objekt wert" braucht deshalb beides, die Rechnung und die Marktbeobachtung.

Auf dem Verkaufspfad ist die entscheidende Frage deshalb nicht die Formel, sondern der örtliche Rohertragsvervielfältiger: Welchen Faktor zahlen Käufer in Ihrer Lage aktuell, und wie bewerten sie den Bestand an Mietverträgen? Diese Information liegt in der regionalen Kaufpreispraxis, nicht in der Verordnung. Eine kostenlose Wertermittlung ist der übliche Einstieg dazu.

Für den Substanzpfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung. Weil die Restnutzungsdauer zwischen „schlecht" und „gut" rund 35,6 % des Ertragswerts ausmacht, ist die Frage nach den realistisch erreichbaren Modernisierungspunkten der zweitgrößte Werthebel nach dem Liegenschaftszinssatz. Beide Zahlen nebeneinander machen aus einer Bauchentscheidung eine Rechnung.