Maklerprovision 2026: Wer zahlt? 5,95–7,14 % je Bundesland

Das Wichtigste in Kürze

• Marktüblich sind 5,95–7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Umsatzsteuer, je nach Bundesland. Bei hälftiger Teilung trägt jede Seite 2,98–3,57 %. Eine gesetzliche Gebührenordnung oder Obergrenze gibt es beim Immobilienkauf nicht – die Sätze sind ortsüblich, nicht verbindlich.
• Das Gesetz schreibt keine 50:50-Teilung vor. Seit dem 23.12.2020 gilt nur: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst tragen – höchstens 50 % dürfen auf einen privaten Käufer abgewälzt werden (§ 656d Abs. 1 BGB). 100 % Verkäufer und 0 % Käufer ist ausdrücklich zulässig.
• Die Regel gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser – und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- und gemischt genutzten Objekten ist die Verteilung frei verhandelbar.
• 7,14 % sind brutto, nicht netto. 7,14 % = 6,00 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Wer noch einmal 19 % aufschlägt, verrechnet sich bei 500.000 € Kaufpreis um 6.783 € – ein Fehler, der in Ratgebertexten immer wieder auftaucht.
• Der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB). Und jeder Rabatt, den der Verkäufer aushandelt, senkt zwingend auch den Käuferanteil (§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB i. V. m. § 656d Abs. 2 BGB) – davon kann vertraglich nicht abgewichen werden.
• Ohne Textform keine Provision: Ein nur mündlich geschlossener Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist nichtig (§ 656a BGB i. V. m. § 125 Satz 1 BGB). Fällig wird die Provision in der Praxis rund zwei Wochen nach dem notariellen Kaufvertrag.

Rund um die Maklerprovision kursieren zwei Fehler, die zusammen fünfstellig werden können: die Annahme, das Gesetz schreibe eine hälftige Teilung vor (das tut es nicht), und der Aufschlag der Mehrwertsteuer auf ohnehin schon brutto ausgewiesene Sätze. Dieser Artikel geht deshalb vom Gesetzestext aus, weist jede Prozentzahl getrennt in netto und brutto aus und rechnet drei 500.000-€-Fälle vollständig durch.

Nicht Thema dieses Artikels: die komplette Verkaufsabwicklung in Eigenregie – die steht in Haus verkaufen ohne Makler – sowie Maklervertragsarten und Kündigungsfragen. Wenn Sie zuerst wissen wollen, worauf sich die Provision überhaupt bezieht, beginnen Sie bei der Preisfindung: Was ist mein Haus wert?

Die drei zulässigen Modelle – und was seit 2020 verboten ist

Am 23.12.2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft (Gesetz vom 12.06.2020, BGBl. I S. 1245). Es hat vier Paragrafen ins BGB eingefügt: §§ 656a bis 656d. Sie regeln nicht, wie hoch die Provision sein darf, und sie schreiben keine feste Aufteilung vor. Sie begrenzen nur, was einem privaten Käufer aufgebürdet werden darf.

Drei Punkte daran werden regelmäßig falsch wiedergegeben:

Erstens: „Halbteilung" ist eine Obergrenze, keine Pflicht. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt lediglich, dass die beauftragende Partei „zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt". Ein Verkäufer, der die Provision vollständig übernimmt, verstößt gegen nichts – er hat in einem Käufermarkt schlicht ein Verkaufsargument mehr. Der Satz „Käufer und Verkäufer müssen sich die Provision teilen" ist juristisch falsch.

Zweitens: Bei Doppeltätigkeit verwirkt Ungleichheit den gesamten Anspruch. Lässt sich der Makler von beiden Parteien Lohn versprechen, „kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten" (§ 656c Abs. 1 BGB). Weicht der Vertrag davon ab, sind beide Maklerverträge unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB) – der Makler bekommt dann von keiner Seite Geld. Wird er für eine Seite unentgeltlich tätig, darf er sich auch von der anderen nichts versprechen lassen.

Drittens: Der reine Suchauftrag existiert weiter – ist aber selten. Beauftragt ausschließlich der Käufer einen Makler und hat der Verkäufer gar keinen Maklervertrag, greift § 656d BGB nicht: Dann trägt der Käufer die Provision allein. In der Praxis ist das die Ausnahme, denn beim klassischen Exposé-Makler steht der Verkäufer bereits unter Vertrag. Prüfen Sie als Käufer deshalb immer, ob der Makler auch vom Verkäufer beauftragt ist – wenn ja, dürfen Sie höchstens dessen Anteil zahlen.

Maklerprovision nach Bundesland 2026

Die folgenden Sätze sind marktüblich, nicht gesetzlich. Es gibt beim Immobilienkauf keine Gebührenordnung, keine Taxe und keine Obergrenze; jede Zeile ist ein Erfahrungswert, von dem im Einzelfall abgewichen wird. Ausgewiesen ist die Gesamtprovision – also die Summe aus Käufer- und Verkäuferanteil.

Marktübliche Werte, keine gesetzliche Vorgabe. Stand: August 2026. Zusammengestellt aus mehreren aktuellen Marktübersichten großer Immobilienportale; abweichende Vereinbarungen sind zulässig und kommen vor. Niedersachsen ist das einzige Land mit deutlicher regionaler Spreizung.

Netto oder brutto? Der Fehler, der 6.783 € kostet

Die kursierenden Zahlen sind durchgängig Bruttowerte. Das erkennt man an der Rechenlogik: 6,00 % × 1,19 = 7,14 %. 5,00 % × 1,19 = 5,95 %. 5,25 % × 1,19 = 6,2475 %, gerundet 6,25 %. Und 3,00 % × 1,19 = 3,57 % – der halbe Satz.

Trotzdem findet sich in Ratgebertexten regelmäßig die Formulierung „7,14 % zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer". Rechnet man das aus, landet man bei 8,50 % – bei 500.000 € Kaufpreis also bei 42.483 € statt 35.700 €. Die Differenz von 6.783 € ist reiner Rechenfehler.

Merkregel: Ein Satz mit zwei Nachkommastellen wie 7,14 %, 6,25 %, 5,95 % oder 3,57 % ist praktisch immer brutto. Glatte Sätze wie 6 %, 5 % oder 3 % sind meist netto. Lassen Sie sich das im Maklervertrag ausdrücklich bestätigen – ein Satz wie „3,57 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer" beendet die Diskussion, bevor sie entsteht.

Warum Hamburg 6,25 % und Hessen 5,95 % hat

Die regionalen Unterschiede sind historisch, nicht rechtlich. Vor dem 23.12.2020 trug in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen traditionell der Käufer die volle Provision. In Baden-Württemberg, Bayern, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen war die hälftige Teilung schon damals üblich; in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern gab es Mischformen mit unterschiedlichen Anteilen.

Was die Gesetzesänderung überlebt hat, ist die Höhe des ortsüblichen Gesamtsatzes – nicht seine Verteilung. Und diese Höhe folgt keinem einheitlichen Muster: In Bremen und Hessen lag der traditionelle Käufersatz bei 5,95 %, in Hamburg bei 6,25 % – dort ist die Gesamtprovision bis heute niedriger. In Berlin und Brandenburg zahlte der Käufer dagegen die vollen 7,14 %, und genau dieser Satz gilt dort weiter, nur eben aufgeteilt. Für den Käufer hat sich die Rechnung in allen ehemaligen 100-%-Ländern halbiert: In Hessen zahlt er heute 2,98 % statt 5,95 %, in Berlin 3,57 % statt 7,14 %.

Achtung bei älteren Tabellen im Netz: Manche zeigen bis heute die Vor-2020-Aufteilung, ohne das kenntlich zu machen. Wenn eine Tabelle für Berlin „Käufer 7,14 %, Verkäufer 0 %" ausweist, ist sie historisch, nicht aktuell.

Rechenbeispiele: 500.000 € in drei Bundesländern

Die Spanne zwischen dem teuersten und dem günstigsten Fall beträgt 5.950 € auf den gesamten Vorgang – oder 2.975 € pro Partei. Bei identischer Leistung, identischem Kaufpreis, nur anderem Bundesland.

Zum Vergleich ein kleinerer Fall: 300.000 € im Saarland bei 7,14 % ergeben eine Gesamtprovision von 21.420 €, also 10.710 € für den Käufer und 10.710 € für den Verkäufer.

Was der Käufer wirklich zahlt: Provision plus Grunderwerbsteuer

Die Provision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten – und der einzige, der verhandelbar ist. Die Grunderwerbsteuer ist es nicht. Beide zusammen ergeben ein Bild, das der Provisionssatz allein verzerrt:

Notar- und Grundbuchkosten sind hier noch nicht enthalten. Grunderwerbsteuersätze Stand August 2026 – prüfen Sie den tagesaktuellen Satz Ihres Bundeslandes, mehrere Länder haben ihn in den vergangenen Jahren geändert.

Bayern liegt beim Provisionssatz ganz oben – und hat trotzdem die mit Abstand niedrigsten Erwerbsnebenkosten. Hessen hat in dieser Tabelle den niedrigsten Provisionssatz und kommt in der Summe fast zwei Prozentpunkte über Bayern heraus; Nordrhein-Westfalen liegt beim Provisionssatz gleichauf mit Bayern und in der Summe exakt drei Prozentpunkte darüber. Wer Regionen vergleicht, sollte deshalb nie den Maklersatz isoliert betrachten.

Dazu kommen die Notarkosten. Sie richten sich nach dem Geschäftswert: Bei 500.000 € beträgt die 1,0-Gebühr nach Anlage 2 GNotKG (Tabelle B) 935,00 €; für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an, also 1.870,00 € netto, zuzüglich Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie Grundbuchkosten.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz für mein Objekt?

Ein erheblicher Teil des realen Marktes fällt nicht unter §§ 656c und 656d BGB. Das wird von den meisten Ratgebern in einem Nebensatz erledigt – dabei entscheidet es darüber, ob überhaupt eine Grenze existiert.

Zwei Details, die man kennen sollte:

Auf den Verkäufer kommt es nicht an. § 656b BGB lautet vollständig: „Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist." Ob der Verkäufer Privatperson, Erbengemeinschaft oder Bauträger ist, spielt für die Halbteilungsgrenze keine Rolle.

Die Textform gilt trotzdem immer. Das Formerfordernis des § 656a BGB hängt nicht am Verbraucherstatus des Käufers, sondern nur am Objekt: Jeder Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform – auch der mit einem gewerblichen Käufer.

Für Grundstücke gilt entsprechend: Beim Verkauf eines Grundstücks ist die Provisionsverteilung Verhandlungssache, ohne gesetzliche Grenze nach oben. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an einen privaten Käufer greift die Grenze dagegen voll.

Grenzfälle – etwa das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder das Zweifamilienhaus, das faktisch wie ein Einfamilienhaus genutzt wird – regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Hier lohnt anwaltlicher Rat, bevor eine Provisionsvereinbarung unterschrieben wird.

Die zwei Rechte, die kaum ein Ratgeber erklärt

Das Gesetz von 2020 enthält zwei Regelungen, die konkret Geld wert sind – und in fast keinem rankenden Text vorkommen.

1. Der Käufer zahlt erst nach dem Verkäufer – und nur gegen Nachweis

§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB: „Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt."

Praktisch heißt das: Im Abwälzungsmodell darf der Makler den Käufer nicht zuerst zur Kasse bitten. Erst zahlt der Verkäufer, dann wird ein Zahlungsnachweis vorgelegt, erst danach ist die Käuferrechnung fällig. Kommt eine Provisionsrechnung ohne diesen Nachweis, ist sie schlicht noch nicht zahlbar. Fordern Sie den Nachweis schriftlich an, bevor Sie überweisen – das ist keine Unhöflichkeit, sondern der gesetzliche Ablauf.

2. Jeder Rabatt des Verkäufers senkt automatisch den Käuferanteil

§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB: „Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers." Satz 4 stellt klar, dass davon vertraglich nicht abgewichen werden kann. Über § 656d Abs. 2 BGB gilt dasselbe im Abwälzungsmodell.

Für Käufer ist das das stärkste Verhandlungsargument überhaupt – und es funktioniert, ohne dass Sie selbst mit dem Makler verhandeln. Handelt der Verkäufer den Satz von 3,57 % auf 2,50 % herunter, sinkt Ihr Anteil zwingend mit – denn Sie dürfen nie mehr schulden als er (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei 500.000 € zahlen Sie dann 12.500 € statt 17.850 €, sparen also 5.350 €. Ihre Aufgabe ist es also nicht, den Makler zu überzeugen, sondern den Verkäufer – und der hat dabei denselben Vorteil wie Sie.

Umgekehrt: Als Verkäufer sollten Sie wissen, dass eine ausgehandelte Ermäßigung Ihnen nur zur Hälfte zugutekommt, wenn geteilt wird. Das ändert nichts daran, dass sie sich lohnt – es relativiert nur die Größenordnung.

Innenprovision und Außenprovision – der Unterschied, der bleibt

Die beiden Begriffe beschreiben, wer an den Makler zahlt, nicht, wer die Kosten am Ende trägt:

• Innenprovision: Der Verkäufer zahlt den Makler. Der Betrag ist typischerweise in den Angebotspreis einkalkuliert und für den Käufer nicht separat sichtbar.
• Außenprovision: Der Käufer zahlt zusätzlich zum Kaufpreis direkt an den Makler. Sie steht im Exposé als eigener Posten.

Beide Modelle bleiben zulässig. Die Regelung von 2020 begrenzt nur die Abwälzung auf einen privaten Käufer – sie verbietet die Innenprovision nicht und schreibt auch keine Außenprovision vor.

Für Käufer ist das wichtig: Eine „provisionsfreie" Anzeige heißt provisionsfrei für Sie, nicht kostenlos. Der Makler wird trotzdem bezahlt, nur aus dem Kaufpreis – und der ist Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Notarkosten und wird über die Finanzierung mitverzinst. Für Ihre Liquidität beim Kauf ist die Innenprovision trotzdem meist günstiger, weil Sie weniger Eigenkapital brauchen.

Ein Sonderfall verdient Aufmerksamkeit: Erstattungsmodelle, bei denen der Käufer keinen eigenen Maklervertrag hat, sondern dem Verkäufer dessen Maklerlohn erstattet. Nach § 9 GrEStG gehören zur Gegenleistung „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen". Es besteht daher das Risiko, dass ein erstatteter Betrag zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gezählt wird. Ob das im konkreten Fall so ist, sollte vor Unterschrift ein Steuerberater prüfen – bei 6,5 % Steuersatz und einem erstatteten Betrag von 17.850 € wären es rund 1.160 € zusätzliche Grunderwerbsteuer.

Fälligkeit: wann die Provision tatsächlich zu zahlen ist

Die Provision ist ein Erfolgshonorar. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass der Vertrag „infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Drei Voraussetzungen müssen also zusammenkommen:

1. Ein wirksamer Maklervertrag – bei Wohnung/EFH in Textform (§ 656a BGB).
2. Eine Maklerleistung – Nachweis der Gelegenheit oder Vermittlung.
3. Ein wirksamer Hauptvertrag, der kausal auf dieser Leistung beruht: der notarielle Kaufvertrag.

Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung – etwa einer noch ausstehenden behördlichen Genehmigung –, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

In der Praxis wird die Provision üblicherweise innerhalb von rund zwei Wochen nach dem notariellen Kaufvertrag fällig, sofern die Vermittlungsleistung nachweislich erbracht wurde; verbreitet sind Zahlungsziele von 7 bis 14 Tagen ab Rechnungsstellung. Wichtig: Vor dem Notartermin ist nichts zu zahlen. Wer vorher eine Rechnung erhält, sollte widersprechen.

Häufig steht die Provisionsvereinbarung zusätzlich im Kaufvertrag – als sogenannte Maklerklausel. Zulässig ist das, den Maklervertrag ersetzt es aber nicht: Ohne wirksamen Maklervertrag entsteht durch eine Kaufvertragsklausel allein kein Anspruch gegen Sie, wenn Sie ihr nicht zugestimmt haben.

Zur Reservierungsgebühr: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteiligt eine formularmäßige Reservierungsvereinbarung den Kunden unangemessen im Sinne von § 307 BGB, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und er weder nennenswerte Vorteile noch eine geldwerte Gegenleistung erhält; gezahlte Beträge sind dann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzufordern (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22). Zahlen Sie eine solche Gebühr also nicht, und wenn Sie es getan haben: fordern Sie sie zurück.

Was in der Provision enthalten sein sollte

Hier kommt die unbequeme Wahrheit zuerst: Gesetzlich schuldet der Makler nur den Nachweis einer Gelegenheit oder die Vermittlung (§ 652 Abs. 1 BGB). Mehr nicht. Kein Exposé, keine Fotos, keine Besichtigungen, keine Bonitätsprüfung. Und Aufwendungen – Anzeigen, Fotograf, Exposé-Produktion – sind ihm nur zu ersetzen, „wenn es vereinbart ist" (§ 652 Abs. 2 BGB), dann allerdings auch dann, wenn gar kein Vertrag zustande kommt.

Alles, was Sie erwarten, muss deshalb in den Maklervertrag geschrieben werden. Die folgende Liste ist keine Aufzählung gesetzlicher Ansprüche, sondern eine Verhandlungs-Checkliste:

• Marktwertermittlung und Preisstrategie, schriftlich und mit Vergleichsobjekten begründet (nicht nur eine Zahl – siehe Verkehrswert und Marktwert)
• Beschaffung aller Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Baulastenverzeichnis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan
• Energieausweis – Vorlagepflicht bereits bei der Besichtigung, Pflichtangaben in jeder Immobilienanzeige, Bußgeld bis 10.000 € (Details: Energieausweis beim Hausverkauf)
• Professionelle Fotos und ein vollständiges Exposé, ausdrücklich ohne gesonderten Aufwendungsersatz
• Vermarktung auf mehreren Portalen, mit namentlich genannten Portalen und Laufzeit
• Interessentenvorauswahl und Bonitätsprüfung – der Posten, der Ihnen die meisten sinnlosen Termine erspart
• Besichtigungen inklusive Einzelterminen, nicht nur Sammelbesichtigungen
• Preisverhandlung und schriftliche Dokumentation aller Gebote
• Kaufvertragsvorbereitung mit dem Notar und Begleitung zum Beurkundungstermin
• Übergabe mit Protokoll und Zählerständen
• Reporting: wie viele Anfragen, Besichtigungen, Gebote – mindestens monatlich

Vereinbaren Sie zusätzlich, was passiert, wenn nichts passiert: Laufzeit, Verlängerungsmechanik und die Frage, ob bei Nichtverkauf tatsächlich keinerlei Kosten anfallen. Ein Maklervertrag ohne Leistungskatalog ist kein besonders gutes Geschäft – auch nicht zu 2,98 %.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift zur Höhe und keine Mindestgrenze – die üblichen Sätze sind Konvention, kein Recht. Die ehrliche Antwort auf die Frage „lohnt es sich?" hängt aber davon ab, auf welcher Seite Sie stehen und wie der Markt vor Ort aussieht. Belastbare Statistiken darüber, wie häufig Verhandlungen erfolgreich sind, gibt es nicht – wer Ihnen eine Erfolgsquote nennt, hat sie geschätzt.

Verhandlungsmacht hat der Verkäufer, wenn das Objekt in gefragter Lage liegt, gut geschnitten und unproblematisch ist – ein solches Mandat ist kalkulierbarer Umsatz, entsprechend beweglich wird der Makler. Umgekehrt sinkt Ihre Verhandlungsmacht mit jedem Zusatzaufwand: Erbengemeinschaft, Mieter im Haus, Sanierungsstau, schwieriger Grundriss. Verhandlungsmacht hat der Käufer in Märkten mit langen Vermarktungszeiten – und über den Umweg des Verkäufers immer (siehe oben: Rabatt-Durchschlag nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB).

Diese Modelle sind in der Praxis gebräuchlich:

Wovon ich abrate:

1. Nettopreis- und Übererlösmodelle. Sie klingen fair, setzen den Makler aber in einen direkten Interessenkonflikt bei der Preisfindung: Je niedriger die vereinbarte Untergrenze, desto größer sein Anteil. Wenn Sie den Marktwert nicht selbst belastbar kennen, verhandeln Sie hier gegen jemanden mit besserem Informationsstand.
2. Den billigsten Satz nehmen, ohne den Leistungskatalog zu vergleichen. Ein Prozentpunkt Unterschied sind bei 500.000 € rund 5.000 €. Ein um 3 % zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kostet 15.000 €. Die Preisstrategie ist der größere Hebel als der Provisionssatz.
3. Aufwendungsersatz-Klauseln akzeptieren. Sie verpflichten Sie zur Zahlung, auch wenn nie verkauft wird (§ 652 Abs. 2 BGB). Streichen oder deckeln.
4. Vor der Verhandlung keine eigene Wertvorstellung haben. Holen Sie zwei bis drei unabhängige Einschätzungen ein und verhandeln Sie mit einer Spanne, nicht mit einer Wunschzahl.
5. Mündliche Zusagen. Was nicht in Textform steht, existiert bei Wohnung und Einfamilienhaus rechtlich nicht.

Und ein Warnsignal: Ein auffällig niedriger Satz kann bedeuten, dass der Makler wenig in Fotos, Portale und Zeit investieren wird – oder dass er das Mandat nur „mitnimmt". Automatisch schlecht ist er nicht; fragen Sie einfach konkret nach, welche Leistungen dafür entfallen.

Wann Sie gar keine Provision zahlen müssen

Es gibt vier Konstellationen, in denen ein Provisionsanspruch nicht besteht oder nachträglich entfällt. Sie werden in Ratgebern selten zusammen genannt, obwohl es dabei um den vollen Betrag geht.

1. Formfehler: kein Vertrag in Textform. § 656a BGB verlangt für jeden Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform. Fehlt sie, ist das Rechtsgeschäft nach § 125 Satz 1 BGB nichtig – nicht „schwer beweisbar", sondern unwirksam. Textform bedeutet allerdings wenig: Eine E-Mail oder eine Nachricht in einem Messenger genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein rein telefonisch geschlossener Vertrag reicht nicht.

2. Widerruf. Wurde der Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen – am Telefon, per E-Mail, über ein Onlineformular oder bei Ihnen zu Hause –, haben Sie als Verbraucher 14 Tage Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB i. V. m. § 355 BGB). Wertersatz schulden Sie nach § 357a Abs. 2 BGB nur, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind: Sie haben ausdrücklich verlangt, dass vor Fristablauf mit der Leistung begonnen wird – bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag zusätzlich auf einem dauerhaften Datenträger –, und der Unternehmer hat Sie ordnungsgemäß informiert. Fehlt eine korrekte Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist erheblich – ein Widerruf kann dann auch noch nach dem Verkauf möglich sein.

3. Fehlende Kausalität. Der Anspruch entsteht nur, wenn der Kaufvertrag „infolge" der Maklerleistung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Wer den Käufer schon vor der Maklereinschaltung kannte oder das Objekt aus einer anderen Quelle fand, schuldet nichts – das muss allerdings im Streitfall dargelegt werden.

4. Verwirkung bei vertragswidriger Doppeltätigkeit. § 654 BGB: „Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist." Wer sich als reiner Verkäufermakler ausgibt und gleichzeitig heimlich die Käuferseite berät, verliert alles.

Hinzu kommt der Fall aus § 656c Abs. 2 BGB: Bei ungleich hohen Provisionen im Doppelmandat sind beide Verträge unwirksam. Bei streitigen Forderungen ist der Weg zum Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht oder zur Verbraucherzentrale in aller Regel günstiger als die Provision.

Steuer: was absetzbar ist – und was nicht

Für den Verkäufer sind Maklerkosten Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts: Der Gewinn ist nach § 23 Abs. 3 EStG der „Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits". Der Haken: Das setzt voraus, dass der Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist – also innerhalb der Zehnjahresfrist liegt und keine Eigennutzungsausnahme greift. Bei einem steuerfreien Verkauf läuft der Abzug ins Leere, weil es keinen steuerpflichtigen Gewinn gibt, den man mindern könnte. Wie die Frist genau läuft, steht in Spekulationssteuer bei Immobilien.

Für den Käufer gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei einer selbst genutzten Immobilie wirkt sich das steuerlich nicht aus. Bei einer vermieteten Immobilie erhöht sie die Bemessungsgrundlage der Abschreibung – allerdings nur anteilig für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Die Aufteilung sollte im Kaufvertrag sauber dokumentiert sein.

Und noch einmal der Hinweis von oben: Bei Erstattungsmodellen nach § 656d BGB kann der erstattete Betrag in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer fallen (§ 9 GrEStG). Das ist ein Risiko, keine feststehende Rechtsfolge – und genau deshalb ein Fall für den Steuerberater vor der Beurkundung, nicht danach.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf – Käufer oder Verkäufer?

Das hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privatem Käufer gilt seit dem 23.12.2020: Wer beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst tragen (§ 656d Abs. 1 BGB). Höchstens 50 % dürfen auf den Käufer abgewälzt werden. In der Marktpraxis hat sich die hälftige Teilung durchgesetzt, verpflichtend ist sie aber nicht – 100 % Verkäufer und 0 % Käufer ist zulässig.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026 in meinem Bundesland?

Marktüblich sind 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer als Gesamtprovision. Die niedrigsten Sätze gelten in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (5,95 %), gefolgt von Hamburg (6,25 %); in den übrigen Ländern sind 7,14 % verbreitet. Niedersachsen liegt regional zwischen 4,76 % und 7,14 %. Diese Werte sind ortsüblich und nicht gesetzlich vorgeschrieben – eine Gebührenordnung existiert beim Immobilienkauf nicht.

Sind 7,14 % Maklerprovision inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer?

Inklusive. 7,14 % entsprechen 6,00 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Dasselbe gilt für 5,95 % (= 5,00 % netto), 6,25 % (≈ 5,25 % netto) und den halben Satz 3,57 % (= 3,00 % netto). Die Formulierung „7,14 % zzgl. MwSt." ist ein verbreiteter Fehler und ergäbe bei 500.000 € eine um 6.783 € zu hohe Rechnung. Lassen Sie sich im Maklervertrag ausdrücklich bestätigen, dass der Satz die Umsatzsteuer enthält.

Muss der Käufer immer die Hälfte zahlen – oder kann der Verkäufer alles übernehmen?

Der Verkäufer kann die Provision vollständig übernehmen; das Gesetz kennt nur eine Obergrenze für die Abwälzung, keine Pflicht zur Teilung. In einem Käufermarkt ist die Übernahme sogar ein Verkaufsargument, weil sie das benötigte Eigenkapital des Käufers senkt. Umgekehrt darf der Käufer nie mehr zahlen als der Verkäufer – und im Doppelmandat müssen beide Verpflichtungen exakt gleich hoch sein.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Nein. Die §§ 656c und 656d BGB sprechen ausdrücklich nur von „einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus". Unbebaute Grundstücke, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und gemischt genutzte Immobilien fallen nicht darunter; dort ist die Verteilung frei verhandelbar. Ebenfalls ausgenommen sind Käufe, bei denen der Käufer kein Verbraucher ist (§ 656b BGB) – etwa der Erwerb durch eine GmbH.

Wann wird die Maklerprovision fällig – muss ich schon vor dem Notartermin zahlen?

Nein. Der Anspruch entsteht erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag, der auf der Maklerleistung beruht (§ 652 Abs. 1 BGB). Üblich sind Zahlungsziele von etwa 7 bis 14 Tagen nach der Beurkundung. Im Abwälzungsmodell kommt für den Käufer eine zweite Hürde hinzu: Seine Zahlungspflicht wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB).

Muss ich Maklerprovision zahlen, wenn der Maklervertrag nur mündlich geschlossen wurde?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus nein: Ein solcher Vertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB), und ohne sie ist er nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Textform ist allerdings schnell erfüllt – eine E-Mail, ein Formular oder eine Chatnachricht genügen, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Nur ein rein telefonisch oder mündlich geschlossener Vertrag scheitert an der Form.

Darf ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind formularmäßige Reservierungsvereinbarungen unwirksam, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und der Kunde weder nennenswerte Vorteile noch eine geldwerte Gegenleistung erhält (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22, § 307 BGB). Bereits gezahlte Beträge können nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückgefordert werden. Zahlen Sie eine solche Gebühr nicht – ein Anspruch auf den Kaufvertrag entsteht dadurch ohnehin nicht.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Als Verkäufer nur dann, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist: Dann mindern die Maklerkosten als Werbungskosten den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG). Ist der Verkauf steuerfrei, gibt es nichts zu mindern. Als Käufer zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten – bei Vermietung erhöht sie die Abschreibungsbasis für den Gebäudeanteil, bei Selbstnutzung wirkt sie sich steuerlich nicht aus. Lassen Sie die Zuordnung im Einzelfall vom Steuerberater prüfen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Die Bundesland-Sätze sind marktübliche Erfahrungswerte ohne rechtliche Bindung; Grunderwerbsteuersätze und Marktgewohnheiten können sich kurzfristig ändern.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann der Vertrag

Über die Provision lässt sich erst sinnvoll verhandeln, wenn zwei Dinge auf dem Tisch liegen: eine realistische Preisspanne für Ihre Immobilie und ein schriftlicher Leistungskatalog. Ohne die Spanne verhandeln Sie über Prozentpunkte, während der eigentliche Hebel – der Verkaufspreis – unbeobachtet bleibt.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg dorthin. Sie liefert Ihnen nicht nur die Spanne, sondern nebenbei auch drei Provisionsangebote zum Vergleich – inklusive der Frage, welche Leistungen jeweils dahinterstehen. Wie Sie die Ergebnisse einordnen, steht in Haus schätzen lassen: Kosten.

Für den Behalten- oder Sanieren-Pfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welchen Investitionsbedarf Ihr Gebäude tatsächlich hat, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind und welche Förderung dafür bereitsteht. Ob sich Verkaufen oder Sanieren rechnet, hängt fast immer an dieser zweiten Zahl – und die Maklerprovision ist dabei der kleinere Posten, auch wenn sie sich am größten anfühlt.