Maklerprovision & Maklergebühren 2026: Wer zahlt beim Hausverkauf?

Nicht Thema: die Verkaufsabwicklung in Eigenregie (Haus verkaufen ohne Makler) und die Frage, ob sich eine Beauftragung überhaupt lohnt (Makler oder privat verkaufen). Worauf sich die Provision bezieht, klärt die Preisfindung: Was ist mein Haus wert?

Maklerprovision, Maklercourtage, Maklergebühr: was der Immobilienmakler abrechnet

Beim Immobilienverkauf meinen alle drei Wörter dasselbe: das Erfolgshonorar des Maklers. Rechtlich existiert nur ein Begriff, der Maklerlohn aus § 652 BGB. Welche Bezeichnung im Exposé steht, ändert weder Höhe noch Verteilung.

Relevant ist nur eine Unterscheidung, und die betrifft nicht das Wort, sondern die Zahlungsrichtung: Innenprovision, Außenprovision und Käuferprovision. Dazu weiter unten ein eigener Abschnitt.

Maklerprovision und Gesetz: die zulässigen Modelle seit 2020

Am 23.12.2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft (Gesetz vom 12.06.2020, BGBl. I S. 1245). Es hat die §§ 656a bis 656d ins BGB eingefügt. Diese regeln nicht, wie hoch die Provision sein darf, und schreiben keine feste Aufteilung vor; sie begrenzen nur, was einem privaten Käufer aufgebürdet werden darf.

Drei Punkte daran werden regelmäßig falsch wiedergegeben:

Erstens: „Halbteilung" ist eine Obergrenze, keine Pflicht. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt lediglich, dass die beauftragende Partei „zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt". Ein Verkäufer, der die Provision vollständig übernimmt, verstößt gegen nichts. Der Satz „Käufer und Verkäufer müssen sich die Provision teilen" ist juristisch falsch.

Zweitens: Bei Doppeltätigkeit verwirkt Ungleichheit den gesamten Anspruch. Lässt sich der Makler von beiden Parteien Lohn versprechen, „kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten" (§ 656c Abs. 1 BGB). Weicht der Vertrag davon ab, sind beide Maklerverträge unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).

Drittens: Der reine Suchauftrag existiert weiter, ist aber selten. Beauftragt ausschließlich der Käufer und hat der Verkäufer gar keinen Maklervertrag, greift § 656d BGB nicht: Dann trägt der Käufer die Provision allein. Prüfen Sie als Käufer deshalb, ob der Makler auch vom Verkäufer beauftragt ist. Wenn ja, dürfen Sie höchstens dessen Anteil zahlen.

Maklerprovision nach Bundesland: Maklergebühren in Deutschland 2026

Die folgenden Sätze sind marktüblich, nicht gesetzlich: keine Gebührenordnung, keine Taxe, keine Obergrenze. Jede Zeile ist ein Erfahrungswert. Ausgewiesen ist die Gesamtprovision, also die Summe aus Käufer- und Verkäuferanteil.

Marktübliche Werte, keine gesetzliche Vorgabe. Stand: August 2026. Zusammengestellt aus mehreren aktuellen Marktübersichten großer Immobilienportale; abweichende Vereinbarungen sind zulässig und kommen vor. Niedersachsen ist das einzige Land mit deutlicher regionaler Spreizung.

Maklergebühren in Baden-Württemberg (BW), Niedersachsen, Rheinland-Pfalz (RLP) und Schleswig-Holstein

Maklerprovision Baden-Württemberg: 7,14 % brutto als Gesamtprovision, bei Halbteilung 3,57 % je Seite, bei 500.000 € also 17.850 € pro Partei. Die hälftige Teilung war hier schon vor 2020 üblich.

Maklerprovision Niedersachsen: das einzige Bundesland mit deutlicher regionaler Spreizung, marktüblich sind 4,76 % bis 7,14 % brutto. Bei 300.000 € liegt die Gesamtprovision damit zwischen 14.280 € und 21.420 €, ein Unterschied von 7.140 €. Lassen Sie sich vor der Beauftragung nennen, welcher Satz vor Ort als ortsüblich gilt.

Maklerprovision Rheinland-Pfalz: 7,14 % gesamt, 3,57 % je Partei. Bei 250.000 € entfallen damit 8.925 € auf jede Seite.

Maklerprovision Schleswig-Holstein: ebenfalls 7,14 % gesamt und 3,57 % je Partei; auch hier war die Teilung bereits vor der Gesetzesänderung verbreitet.

Netto oder brutto? Der Fehler, der 6.783 € kostet

Die kursierenden Zahlen sind durchgängig Bruttowerte. Das erkennt man an der Rechenlogik: 6,00 % × 1,19 = 7,14 %. 5,00 % × 1,19 = 5,95 %. 5,25 % × 1,19 = 6,2475 %, gerundet 6,25 %. Und 3,00 % × 1,19 = 3,57 % – der halbe Satz.

Trotzdem findet sich in Ratgebertexten die Formulierung „7,14 % zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer". Ausgerechnet sind das 8,50 %, bei 500.000 € also 42.483 € statt 35.700 €. Die Differenz von 6.783 € ist reiner Rechenfehler.

Merkregel: Ein Satz mit zwei Nachkommastellen wie 7,14 %, 6,25 %, 5,95 % oder 3,57 % ist praktisch immer brutto, glatte Sätze wie 6 %, 5 % oder 3 % meist netto. Eine Formulierung wie „3,57 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer" im Maklervertrag beendet die Diskussion, bevor sie entsteht.

Warum Hamburg 6,25 % und Hessen 5,95 % hat

Die regionalen Unterschiede sind historisch, nicht rechtlich. Vor dem 23.12.2020 trug in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen traditionell der Käufer die volle Provision; in Baden-Württemberg, Bayern, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen war die hälftige Teilung schon damals üblich.

Überlebt hat die Gesetzesänderung die Höhe des ortsüblichen Gesamtsatzes, nicht seine Verteilung. In Bremen und Hessen lag der traditionelle Käufersatz bei 5,95 %, in Hamburg bei 6,25 %, und dort ist die Gesamtprovision bis heute niedriger. In Berlin und Brandenburg zahlte der Käufer die vollen 7,14 %, und dieser Satz gilt weiter, nur eben aufgeteilt: In Hessen zahlt der Käufer heute 2,98 % statt 5,95 %, in Berlin 3,57 % statt 7,14 %.

Achtung bei älteren Tabellen im Netz: Manche zeigen bis heute die Vor-2020-Aufteilung. Wenn eine Tabelle für Berlin „Käufer 7,14 %, Verkäufer 0 %" ausweist, ist sie historisch, nicht aktuell.

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf? Maklerkosten nach Kaufpreis

Die Provision ist ein reiner Prozentsatz vom Kaufpreis, ohne Degression und ohne Kappungsgrenze. Die Tabelle zeigt die Gesamtprovision brutto für die drei marktüblichen Sätze und den Verkäuferanteil in einem 7,14-%-Land bei hälftiger Teilung.

Wie viel davon der Makler behält, ist eine andere Zahl: Von 35.700 € Gesamtprovision gehen 5.700 € als Umsatzsteuer ans Finanzamt, beim Makler bleiben 30.000 € vor seinen eigenen Kosten. Teilen sich zwei Parteien die Provision, stellt er zwei Rechnungen über je 17.850 €, nicht zwei über 35.700 €.

Rechenbeispiele: 500.000 € in drei Bundesländern

Die Spanne zwischen dem teuersten und dem günstigsten Fall beträgt 5.950 € auf den gesamten Vorgang, also 2.975 € pro Partei. Bei identischer Leistung, identischem Kaufpreis, nur anderem Bundesland.

Zum Vergleich ein kleinerer Fall: 300.000 € im Saarland bei 7,14 % ergeben eine Gesamtprovision von 21.420 €, also 10.710 € für den Käufer und 10.710 € für den Verkäufer.

Netto-Erlös: was dem Verkäufer nach Abzug der Maklerkosten bleibt

Für die Verkaufsentscheidung zählt nicht der Kaufpreis, sondern was davon ankommt. Die Tabelle stellt hälftige Teilung und vollständige Übernahme gegenüber, jeweils bei 7,14 %.

Die volle Übernahme kostet den Verkäufer exakt den Käuferanteil, bei 500.000 € also 17.850 €. Sie geht auf, wenn der Kaufpreis dadurch um weniger als diesen Betrag sinkt oder sich die Vermarktungszeit spürbar verkürzt. Vom Netto-Erlös gehen außerdem Posten ab, die nichts mit dem Makler zu tun haben: Löschung von Grundschulden, Energieausweis, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls die Spekulationssteuer.

Was der Käufer wirklich zahlt: Provision plus Grunderwerbsteuer

Die Provision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten, aber der einzige verhandelbare. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer ergibt sich ein Bild, das der Provisionssatz allein verzerrt:

Notar- und Grundbuchkosten sind hier noch nicht enthalten. Grunderwerbsteuersätze Stand August 2026. Prüfen Sie den tagesaktuellen Satz Ihres Bundeslandes, mehrere Länder haben ihn in den vergangenen Jahren geändert.

Bayern liegt beim Provisionssatz ganz oben und hat trotzdem die niedrigsten Erwerbsnebenkosten. Hessen hat hier den niedrigsten Provisionssatz und kommt in der Summe fast zwei Prozentpunkte über Bayern heraus, Nordrhein-Westfalen bei gleichem Provisionssatz exakt drei.

Dazu kommen die Notarkosten nach dem Geschäftswert: Bei 500.000 € beträgt die 1,0-Gebühr nach Anlage 2 GNotKG (Tabelle B) 935,00 €; für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an, also 1.870,00 € netto, zuzüglich Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie Grundbuchkosten.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz für mein Objekt?

Ein erheblicher Teil des realen Marktes fällt nicht unter §§ 656c und 656d BGB. Davon hängt ab, ob überhaupt eine Grenze existiert.

Auf den Verkäufer kommt es nicht an. § 656b BGB lautet vollständig: „Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist." Ob der Verkäufer Privatperson, Erbengemeinschaft oder Bauträger ist, spielt keine Rolle.

Die Textform gilt trotzdem immer. Das Formerfordernis des § 656a BGB hängt nicht am Verbraucherstatus, sondern am Objekt: Jeder Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform, auch der mit einem gewerblichen Käufer.

Grenzfälle wie das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Hier lohnt anwaltlicher Rat, bevor eine Provisionsvereinbarung unterschrieben wird.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus

Der Satz ist überall derselbe, die Spielregeln sind es nicht.

Maklerprovision beim Wohnungsverkauf (Eigentumswohnung)

Die Eigentumswohnung ist der Standardfall des Gesetzes: Bei einem privaten Käufer greift die Halbteilungsgrenze vollständig, und der Maklervertrag bedarf der Textform. Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Bezugswert, in aller Regel der beurkundete Kaufpreis.

Rechenbeispiel: Eine Eigentumswohnung für 280.000 € in Nordrhein-Westfalen kostet bei 7,14 % eine Gesamtprovision von 19.992 €, bei hälftiger Teilung also 9.996 € je Seite. Dieselbe Wohnung in Hessen mit 5,95 % kommt auf 16.660 € gesamt und 8.330 € je Seite, eine Differenz von 1.666 € pro Partei.

Achten Sie darauf, dass die Beschaffung von Teilungserklärung, Eigentümerprotokollen und Wirtschaftsplan im Leistungsumfang steht; ohne diese Unterlagen finanziert keine Bank. Zum Ablauf: Wohnung verkaufen.

Maklerprovision beim Grundstücksverkauf

Beim unbebauten Grundstück greift keine der Schutzvorschriften von 2020: weder die Halbteilungsgrenze der §§ 656c und 656d BGB noch die Textform des § 656a BGB, denn alle drei Normen sprechen ausdrücklich nur von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Die Verteilung ist damit frei verhandelbar, auch 100 % zulasten des Käufers.

Rechenbeispiel: Ein Baugrundstück für 150.000 € ergibt bei 7,14 % eine Provision von 10.710 €. Vollständig auf den Käufer gelegt, zahlt er diesen Betrag zusätzlich zu Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Weil es keine Obergrenze gibt, sind bei kleinen Grundstücken auch Festpreis- oder Mindestprovisionsvereinbarungen zulässig, die prozentual deutlich über 7,14 % liegen. Klären Sie vor Unterschrift, ob ein Prozentsatz oder ein Mindestbetrag gilt. Zum Ablauf: Grundstück verkaufen.

Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus

Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser fallen ebenfalls nicht unter die Halbteilung. Bei einem Mehrfamilienhaus für 900.000 € und 7,14 % entstehen 64.260 € Gesamtprovision. Ob davon der Verkäufer, der Käufer oder beide je die Hälfte tragen, entscheidet allein der Vertrag.

Bei dieser Größenordnung lohnt das Festpreismodell aus der Verhandlungstabelle weiter unten: Der Aufwand eines Maklers wächst mit dem Kaufpreis nicht linear. Dasselbe gilt für gewerbliche Käufer wie eine GmbH, bei denen die Grenze schon nach § 656b BGB nicht anwendbar ist.

Die zwei Rechte, die kaum ein Ratgeber erklärt

Das Gesetz von 2020 enthält zwei Regelungen, die konkret Geld wert sind.

1. Der Käufer zahlt erst nach dem Verkäufer – und nur gegen Nachweis

§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB: „Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt."

Praktisch heißt das: Im Abwälzungsmodell darf der Makler den Käufer nicht zuerst zur Kasse bitten. Erst zahlt der Verkäufer, dann wird ein Zahlungsnachweis vorgelegt, erst danach ist die Käuferrechnung fällig. Ohne diesen Nachweis ist die Rechnung noch nicht zahlbar. Fordern Sie ihn schriftlich an, bevor Sie überweisen.

2. Jeder Rabatt des Verkäufers senkt automatisch den Käuferanteil

§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB: „Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers." Satz 4 stellt klar, dass davon vertraglich nicht abgewichen werden kann. Über § 656d Abs. 2 BGB gilt dasselbe im Abwälzungsmodell.

Für Käufer ist das das stärkste Verhandlungsargument überhaupt, und es funktioniert ohne eigenes Zutun gegenüber dem Makler. Handelt der Verkäufer den Satz von 3,57 % auf 2,50 % herunter, sinkt Ihr Anteil zwingend mit, denn Sie dürfen nie mehr schulden als er (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei 500.000 € zahlen Sie dann 12.500 € statt 17.850 €, sparen also 5.350 €. Überzeugen müssen Sie nicht den Makler, sondern den Verkäufer, der denselben Vorteil davon hat.

Innenprovision, Außenprovision und Käuferprovision: der Unterschied

Die Begriffe beschreiben, wer an den Makler zahlt, nicht, wer die Kosten am Ende trägt:

• Innenprovision: Der Verkäufer zahlt den Makler. Der Betrag ist typischerweise in den Angebotspreis einkalkuliert und für den Käufer nicht separat sichtbar. Umgangssprachlich auch Verkäuferprovision.
• Außenprovision: Der Käufer zahlt zusätzlich zum Kaufpreis direkt an den Makler. Sie steht im Exposé als eigener Posten und wird dort meist Käuferprovision genannt; beide Wörter meinen dasselbe.

Beide Modelle bleiben zulässig. Die Regelung von 2020 begrenzt nur die Abwälzung auf einen privaten Käufer. Sie verbietet die Innenprovision nicht und schreibt auch keine Außenprovision vor.

Für Käufer wichtig: Eine „provisionsfreie" Anzeige heißt provisionsfrei für Sie, nicht kostenlos. Der Makler wird trotzdem bezahlt, nur aus dem Kaufpreis, und der ist Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Notarkosten und wird mitfinanziert. Für die Liquidität beim Kauf ist die Innenprovision meist trotzdem günstiger, weil weniger Eigenkapital nötig ist.

Ein Sonderfall sind Erstattungsmodelle, bei denen der Käufer keinen eigenen Maklervertrag hat, sondern dem Verkäufer dessen Maklerlohn erstattet. Nach § 9 GrEStG gehören zur Gegenleistung „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen". Ein erstatteter Betrag kann daher in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer fallen; das sollte vor Unterschrift ein Steuerberater prüfen. Bei 6,5 % Steuersatz und 17.850 € Erstattung wären es rund 1.160 € zusätzliche Grunderwerbsteuer.

Fälligkeit der Maklerprovision: wann muss ich den Makler bezahlen?

Die Provision ist ein Erfolgshonorar. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass der Vertrag „infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Drei Voraussetzungen müssen also zusammenkommen:

1. Ein wirksamer Maklervertrag, bei Wohnung/EFH in Textform (§ 656a BGB).
2. Eine Maklerleistung: Nachweis der Gelegenheit oder Vermittlung.
3. Ein wirksamer Hauptvertrag, der kausal auf dieser Leistung beruht: der notarielle Kaufvertrag.

Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa einer ausstehenden behördlichen Genehmigung, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

In der Praxis wird die Provision rund zwei Wochen nach dem notariellen Kaufvertrag fällig, sofern die Vermittlungsleistung nachweislich erbracht wurde; verbreitet sind Zahlungsziele von 7 bis 14 Tagen ab Rechnungsstellung. Vor dem Notartermin ist nichts zu zahlen. Wer vorher eine Rechnung erhält, sollte widersprechen.

Häufig steht die Provisionsvereinbarung zusätzlich im Kaufvertrag, als sogenannte Maklerklausel. Zulässig ist das, den Maklervertrag ersetzt es aber nicht.

Zur Reservierungsgebühr: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteiligt eine formularmäßige Reservierungsvereinbarung den Kunden unangemessen im Sinne von § 307 BGB, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und er weder nennenswerte Vorteile noch eine geldwerte Gegenleistung erhält; gezahlte Beträge sind dann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzufordern (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22). Zahlen Sie eine solche Gebühr also nicht.

Was in der Provision enthalten sein sollte

Die unbequeme Wahrheit zuerst: Gesetzlich schuldet der Makler nur den Nachweis einer Gelegenheit oder die Vermittlung (§ 652 Abs. 1 BGB). Kein Exposé, keine Fotos, keine Besichtigungen, keine Bonitätsprüfung. Aufwendungen für Anzeigen, Fotograf und Exposé sind ihm nur zu ersetzen, „wenn es vereinbart ist" (§ 652 Abs. 2 BGB), dann allerdings auch dann, wenn gar kein Vertrag zustande kommt.

Alles, was Sie erwarten, muss deshalb in den Maklervertrag geschrieben werden. Die Liste ist eine Verhandlungs-Checkliste, keine Aufzählung gesetzlicher Ansprüche:

• Marktwertermittlung und Preisstrategie, mit Vergleichsobjekten begründet (siehe Verkehrswert und Marktwert)
• Beschaffung aller Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Baulastenverzeichnis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan
• Energieausweis: Vorlagepflicht bereits bei der Besichtigung, Pflichtangaben in jeder Immobilienanzeige, Bußgeld bis 10.000 € (Energieausweis beim Hausverkauf)
• Fotos und vollständiges Exposé, ausdrücklich ohne gesonderten Aufwendungsersatz
• Vermarktung, mit namentlich genannten Portalen und Laufzeit
• Interessentenvorauswahl und Bonitätsprüfung, Besichtigungen auch als Einzeltermine
• Preisverhandlung und schriftliche Dokumentation aller Gebote
• Kaufvertragsvorbereitung mit dem Notar, Begleitung zum Beurkundungstermin, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen
• Reporting: wie viele Anfragen, Besichtigungen, Gebote, mindestens monatlich

Vereinbaren Sie zusätzlich Laufzeit, Verlängerungsmechanik und ob bei Nichtverkauf wirklich keine Kosten anfallen. Ein Maklervertrag ohne Leistungskatalog ist kein gutes Geschäft, auch nicht zu 2,98 %.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift zur Höhe und keine Mindestgrenze: Die üblichen Sätze sind Konvention, kein Recht. Belastbare Statistiken darüber, wie häufig Verhandlungen erfolgreich sind, gibt es nicht; wer Ihnen eine Erfolgsquote nennt, hat sie geschätzt.

Verhandlungsmacht hat der Verkäufer, wenn das Objekt in gefragter Lage liegt und unproblematisch ist: Ein solches Mandat ist kalkulierbarer Umsatz. Umgekehrt sinkt sie mit jedem Zusatzaufwand, etwa Erbengemeinschaft, Mieter im Haus, Sanierungsstau. Verhandlungsmacht hat der Käufer in Märkten mit langen Vermarktungszeiten, über den Umweg des Verkäufers aber immer (Rabatt-Durchschlag nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB).

Gebräuchliche Modelle:

Wovon ich abrate:

1. Nettopreis- und Übererlösmodelle. Sie setzen den Makler in einen Interessenkonflikt bei der Preisfindung: Je niedriger die vereinbarte Untergrenze, desto größer sein Anteil.
2. Den billigsten Satz nehmen, ohne den Leistungskatalog zu vergleichen. Ein Prozentpunkt Unterschied sind bei 500.000 € rund 5.000 €. Ein um 3 % zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kostet 15.000 €. Die Preisstrategie ist der größere Hebel.
3. Aufwendungsersatz-Klauseln akzeptieren. Sie verpflichten Sie zur Zahlung, auch wenn nie verkauft wird (§ 652 Abs. 2 BGB). Streichen oder deckeln.
4. Ohne eigene Wertvorstellung verhandeln. Holen Sie zwei bis drei unabhängige Einschätzungen ein und verhandeln Sie mit einer Spanne, nicht mit einer Wunschzahl.
5. Mündliche Zusagen. Was nicht in Textform steht, existiert bei Wohnung und Einfamilienhaus rechtlich nicht.

Ein auffällig niedriger Satz kann bedeuten, dass wenig in Fotos, Portale und Zeit investiert wird. Fragen Sie nach, welche Leistungen dafür entfallen.

Wann Sie gar keine Provision zahlen müssen

Vier Konstellationen, in denen ein Provisionsanspruch nicht besteht oder nachträglich entfällt. Es geht dabei jeweils um den vollen Betrag.

1. Formfehler: kein Vertrag in Textform. § 656a BGB verlangt für jeden Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform. Fehlt sie, ist das Rechtsgeschäft nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Textform bedeutet allerdings wenig: Eine E-Mail oder eine Messenger-Nachricht genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Nur ein rein telefonisch geschlossener Vertrag reicht nicht.

2. Widerruf. Wurde der Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, etwa am Telefon, per E-Mail oder bei Ihnen zu Hause, haben Sie als Verbraucher 14 Tage Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB i. V. m. § 355 BGB). Wertersatz schulden Sie nach § 357a Abs. 2 BGB nur, wenn Sie den vorzeitigen Leistungsbeginn ausdrücklich verlangt haben und ordnungsgemäß informiert wurden. Fehlt eine korrekte Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist erheblich.

3. Fehlende Kausalität. Der Anspruch entsteht nur, wenn der Kaufvertrag „infolge" der Maklerleistung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Wer den Käufer schon vorher kannte oder das Objekt aus einer anderen Quelle fand, schuldet nichts, muss das im Streitfall aber darlegen.

4. Verwirkung bei vertragswidriger Doppeltätigkeit. § 654 BGB: „Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist."

Hinzu kommt § 656c Abs. 2 BGB: Bei ungleich hohen Provisionen im Doppelmandat sind beide Verträge unwirksam. Bei streitigen Forderungen ist der Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht oder die Verbraucherzentrale meist günstiger als die Provision.

Steuer: was absetzbar ist – und was nicht

Für den Verkäufer sind Maklerkosten Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts: Der Gewinn ist nach § 23 Abs. 3 EStG der „Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits". Ist der Verkauf steuerfrei, läuft der Abzug ins Leere. Zur Zehnjahresfrist: Spekulationssteuer bei Immobilien.

Für den Käufer gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei Selbstnutzung wirkt sie sich steuerlich nicht aus, bei Vermietung erhöht sie die Abschreibungsbasis, aber nur anteilig für das Gebäude, nicht für Grund und Boden.

Bei Erstattungsmodellen nach § 656d BGB kann der erstattete Betrag zusätzlich in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer fallen (§ 9 GrEStG): ein Risiko, keine feststehende Rechtsfolge, und deshalb ein Fall für den Steuerberater vor der Beurkundung.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf – Käufer oder Verkäufer?

Das hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privatem Käufer gilt seit dem 23.12.2020: Wer beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst tragen, höchstens 50 % dürfen auf den Käufer abgewälzt werden (§ 656d Abs. 1 BGB). Marktüblich ist die hälftige Teilung, verpflichtend ist sie nicht: 100 % Verkäufer und 0 % Käufer ist zulässig.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026, und was ist die übliche Höhe in Prozent?

Marktüblich sind 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer als Gesamtprovision. Die niedrigsten Sätze gelten in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (5,95 %), gefolgt von Hamburg (6,25 %); in den übrigen Ländern sind 7,14 % verbreitet, Niedersachsen liegt regional zwischen 4,76 % und 7,14 %. Diese Werte sind ortsüblich, eine Gebührenordnung existiert beim Immobilienkauf nicht.

Was kosten Maklergebühren beim Hausverkauf für den Verkäufer?

Bei hälftiger Teilung trägt der Verkäufer 2,98 % bis 3,57 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Bei 500.000 € sind das 14.875 € in Hessen, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern und 17.850 € in den 7,14-%-Ländern. Übernimmt er die Provision vollständig, sind es 29.750 € bis 35.700 €. Von 35.700 € gehen 5.700 € als Umsatzsteuer ans Finanzamt, beim Makler selbst bleiben 30.000 € vor seinen eigenen Kosten. Eine gesetzliche Ober- oder Untergrenze gibt es nicht, die Höhe ist frei verhandelbar.

Sind 7,14 % Maklerprovision inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer?

Inklusive. 7,14 % entsprechen 6,00 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Dasselbe gilt für 5,95 % (= 5,00 % netto), 6,25 % (≈ 5,25 % netto) und den halben Satz 3,57 % (= 3,00 % netto). Die Formulierung „7,14 % zzgl. MwSt." ergäbe bei 500.000 € eine um 6.783 € zu hohe Rechnung. Lassen Sie sich im Maklervertrag bestätigen, dass der Satz die Umsatzsteuer enthält.

Muss der Käufer immer die Hälfte zahlen, oder kann der Verkäufer alles übernehmen?

Der Verkäufer kann die Provision vollständig übernehmen; das Gesetz kennt nur eine Obergrenze für die Abwälzung, keine Pflicht zur Teilung. In einem Käufermarkt ist die Übernahme ein Verkaufsargument, weil sie das benötigte Eigenkapital des Käufers senkt. Umgekehrt darf der Käufer nie mehr zahlen als der Verkäufer.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Nein. Die §§ 656c und 656d BGB sprechen nur von „einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus". Unbebaute Grundstücke, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und gemischt genutzte Immobilien fallen nicht darunter, dort ist die Verteilung frei verhandelbar. Ebenfalls ausgenommen: Käufer, die keine Verbraucher sind (§ 656b BGB), etwa eine GmbH.

Wann wird die Maklerprovision fällig, und muss ich schon vor dem Notartermin zahlen?

Nein. Der Anspruch entsteht erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag, der auf der Maklerleistung beruht (§ 652 Abs. 1 BGB); üblich sind Zahlungsziele von 7 bis 14 Tagen nach der Beurkundung. Im Abwälzungsmodell wird die Zahlungspflicht des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB).

Muss ich Maklerprovision zahlen, wenn der Maklervertrag nur mündlich geschlossen wurde?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus nein: Ein solcher Vertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB) und ist ohne sie nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Textform ist allerdings schnell erfüllt, eine E-Mail oder Chatnachricht genügt. Nur ein rein telefonisch oder mündlich geschlossener Vertrag scheitert an der Form.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Als Verkäufer nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist: Dann mindern die Maklerkosten als Werbungskosten den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG). Als Käufer zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten: Bei Vermietung erhöht sie die Abschreibungsbasis für den Gebäudeanteil, bei Selbstnutzung wirkt sie sich nicht aus.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Die Bundesland-Sätze sind marktübliche Erfahrungswerte ohne rechtliche Bindung; Grunderwerbsteuersätze und Marktgewohnheiten können sich kurzfristig ändern.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann der Vertrag

Über die Provision lässt sich erst sinnvoll verhandeln, wenn zwei Dinge auf dem Tisch liegen: eine realistische Preisspanne und ein schriftlicher Leistungskatalog. Ohne die Spanne verhandeln Sie über Prozentpunkte, während der eigentliche Hebel unbeobachtet bleibt, nämlich der Verkaufspreis.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg dorthin: Sie liefert die Spanne und nebenbei drei Provisionsangebote zum Vergleich. Zur Einordnung: Haus schätzen lassen: Kosten.

Für den Behalten- oder Sanieren-Pfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: Investitionsbedarf, sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen und verfügbare Förderung. Ob sich Verkaufen oder Sanieren rechnet, hängt fast immer an dieser zweiten Zahl, gegen die die Maklerprovision der kleinere Posten ist.