Grundstück teilen und verkaufen: Ablauf in 8 Schritten

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Teilungsgenehmigung verlangen nur noch 2 von 16 Bundesländern: Nordrhein-Westfalen und Hessen, und dort nur für Grundstücke, die bebaut oder zur Bebauung genehmigt sind. Bundesrechtlich ist der Vorbehalt entfallen: § 19 BauGB definiert nur noch die Teilung, § 20 BauGB ist „(weggefallen)".
• Die Reihenfolge ist vorgegeben: erst Vermessung, dann Katasterfortführung, dann Grundbuch. Abgeschrieben wird ein Grundstücksteil nach § 2 Abs. 3 GBO grundsätzlich erst, wenn er im Liegenschaftskataster eine eigene Nummer hat.
• Die Grundbuchgebühr für die reine Teilung beträgt 50,00 Euro, eine Festgebühr nach KV 14160 Nr. 2 GNotKG. Der Verkauf kostet extra: bei 200.000 Euro Kaufpreis rund 1.740 Euro für Teilung, Beurkundung, Vormerkung und Eigentumsumschreibung.
• Die teuerste Falle ist steuerlich: Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 26.09.2023, IX R 14/22 gilt die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum nicht für eine abgetrennte unbebaute Gartenfläche. Innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, obwohl Sie im Haus wohnen bleiben.
• Einen Rechtsanspruch auf Erschließung gibt es nicht: § 123 Abs. 3 BauGB sagt das wörtlich. Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands, bis zu 90 Prozent werden umgelegt (§ 129 Abs. 1 BauGB).
• Das gemeindliche Vorkaufsrecht bremst um bis zu 3 Monate: Frist nach § 28 Abs. 2 BauGB; das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Nichtausübung nachgewiesen ist.

Wer eine Teilfläche abtrennt und als Baugrundstück verkauft, löst vier Verfahren aus: ein vermessungstechnisches, ein bauordnungsrechtliches, ein grundbuchrechtliches und ein steuerliches. Der teuerste Fehler ist nicht die fehlende Genehmigung, sondern die zu spät gestellte Frage, ob auf der neuen Parzelle überhaupt gebaut werden darf. Nur ein bebaubares Teilstück erzielt einen Baulandpreis; ohne gesicherte Zuwegung ist dieselbe Fläche Gartenland. Wie der Verkauf danach abläuft, steht in Grundstück verkaufen: Ablauf und Kosten.

Was „Teilung" rechtlich bedeutet (und was nicht)

§ 19 Abs. 1 BauGB definiert die Teilung als die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene oder sonst erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Ein Zaun teilt nichts. Drei Begriffe werden ständig verwechselt:

Die dritte Zeile ist der Klassiker: § 22 BauGB wird regelmäßig als Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen in Urlaubsregionen zitiert. Er ist es nicht. Und er greift ohnehin nur, wenn die Gemeinde eine entsprechende Satzung erlassen hat.

Und wenn Sie gar nicht teilen müssen?

Soll nur ein Teilstück mit einem Recht belastet werden, etwa mit einem Geh- und Fahrtrecht für den Nachbarn, ist eine Teilung nicht nötig. Zwar ist ein zu belastender Grundstücksteil nach § 7 Abs. 1 GBO grundsätzlich abzuschreiben; bei Dienstbarkeiten kann das nach § 7 Abs. 2 GBO unterbleiben, wenn keine Verwirrung zu besorgen ist. Dann genügt ein beglaubigter Auszug aus der amtlichen Karte.

Brauchen Sie eine Genehmigung? Die Länder-Landkarte

Der bundesrechtliche Genehmigungsvorbehalt des § 19 BauGB ist mit dem Europarechtsanpassungsgesetz Bau im Juli 2004 ersatzlos entfallen, § 20 BauGB mit seiner Grundbuchsperre ebenso. Geblieben ist die materielle Bindung: Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen widersprechen. Nur prüft das niemand vorab. Der Verstoß fällt erst im Bauantrag oder bei einer Nachbarbeschwerde auf.

Quellen: Bauportal NRW und Verwaltungsportal Hessen.

Der Abkürzungspfad in Hessen

In Hessen entfällt die Genehmigung, wenn eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 S. 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt (§ 7 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 HBO). Genehmigungsfrei ist die Teilung außerdem in öffentlich-rechtlichen Verfahren wie der Umlegung. Fragen Sie Ihren Vermesser deshalb vor Auftragserteilung, ob er diese Bescheinigung ausstellt.

In Nordrhein-Westfalen gibt es diese Abkürzung nicht: Dort bleibt es beim Antrag, für den Sie ohnehin eine Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin bzw. einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) beauftragen müssen. Sie oder er erarbeitet den amtlichen Lageplan.

Die Sonderfälle, die es bundesweit gibt

Unabhängig von der Landesbauordnung greifen Genehmigungsvorbehalte, die überall gelten können:

Beim Grundstückverkehrsgesetz wird eine Ausnahme regelmäßig zu weit gelesen: § 9 Abs. 4 GrdstVG schließt nur den Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen Preis und Wert (§ 9 Abs. 1 Nr. 3) aus, wenn zu anderen als land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken veräußert wird – der Versagungsgrund der unwirtschaftlichen Verkleinerung bleibt bestehen. Die Länder können nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG Grundstücke bis zu einer bestimmten Größe genehmigungsfrei stellen; erfragen Sie diese Freigrenze beim Landwirtschaftsamt.

Der Sanierungsgebiets-Fall ist der häufigste Stolperstein. Ein Anruf bei der Stadtplanung klärt ihn.

Ist die Teilung überhaupt zulässig?

Die größere Frage: Entsteht ein Grundstück, auf dem gebaut werden darf – und bleibt das Restgrundstück mit dem Bestandsgebäude rechtmäßig?

Im Bebauungsplan: § 30 BauGB

Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, ist ein Vorhaben nach § 30 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Lesen Sie den Plan im Original – nicht die Zusammenfassung auf dem Geoportal: Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen und Mindestmaße für Baugrundstücke entscheiden, ob eine zweite Parzelle überhaupt Platz hat.

Ohne Bebauungsplan: § 34 BauGB und die Umgebung

Im unbeplanten Innenbereich (dem häufigsten Fall bei Gartenteilungen) muss sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen; auch hier muss die Erschließung gesichert sein.

Eine gesetzliche Mindestgrundstücksgröße gibt es nicht. Maßstab ist die Nachbarschaft. Stehen in Ihrer Straße Einfamilienhäuser auf 700-Quadratmeter-Parzellen, wird eine neue 280-Quadratmeter-Parzelle schwierig; stehen dort Reihenhäuser auf 220 Quadratmetern, ist dieselbe Fläche unauffällig.

Die GRZ-Falle: Wenn das Restgrundstück zu klein wird

Der Fehler, der am teuersten wird: Nach der Teilung schrumpft die Bezugsfläche für die Grundflächenzahl Ihres Bestandshauses. Die GRZ gibt nach § 19 BauNVO an, wie viel Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Dabei sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf dadurch um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis GRZ 0,8. Die Orientierungswerte nennt § 17 BauNVO:

Rechenbeispiel: Ihr Haus hat 130 m² Grundfläche, Garage und Zufahrt 60 m², zusammen 190 m². Bei GRZ 0,4 im allgemeinen Wohngebiet sind auf 800 m² Grundstück 320 m² zulässig. Teilen Sie 350 m² ab, bleiben 450 m²; zulässig sind dann 180 m². Ihre 130 m² Haus passen, die 190 m² inklusive Garage nur noch über die Überschreitungsregel.

Abstandsflächen: der zweithäufigste Ablehnungsgrund

Abstandsflächen sind Landesrecht. Am Beispiel Bayern: Nach Art. 6 Abs. 5 BayBO beträgt ihre Tiefe 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, jeweils mindestens 3 Meter; in Gemeinden über 250.000 Einwohnern gilt unter den Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 5a BayBO 1 H. Entscheidend ist Art. 6 Abs. 2 BayBO: Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Auf Nachbargrundstücke dürfen sie sich nur erstrecken, wenn gesichert ist, dass dort nicht überbaut wird, oder der Nachbar schriftlich zustimmt.

Genau hier bricht die schlecht geplante Teilung: Die neue Grenze verläuft 2,50 Meter von der Hauswand entfernt und schneidet die Abstandsfläche des Bestandsgebäudes ab. Das Haus stand vorher legal, jetzt nimmt sein Grundstück die eigene Abstandsfläche nicht mehr auf.

Zuwegung und Erschließung: der Punkt, an dem Baulandpreise entstehen

Eine Parzelle ohne Zufahrt ist kein Baugrundstück. Nach Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt; im Außenbereich genügt nach Art. 4 Abs. 3 BayBO eine befahrbare, gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesicherte Zufahrt. Entsprechende Regelungen kennen alle Landesbauordnungen. Trennen Sie eine Hinterliegerfläche ab, brauchen Sie eine dauerhafte Sicherung:

• Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB: Sie belastet Ihr verbleibendes Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers der neuen Parzelle, steht in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt gegenüber jedem künftigen Eigentümer. Käufer und finanzierende Banken verlangen ihn regelmäßig.
• Öffentlich-rechtliche Sicherung: In einem Teil der Länder wird die Zuwegung zusätzlich über eine Baulast gesichert, damit die Bauaufsicht sie als „rechtlich gesichert" anerkennt. Die Handhabung ist nicht bundeseinheitlich. Klären Sie sie mit der Bauaufsicht.
• Notweg nach § 917 BGB: Fehlt die Verbindung zum öffentlichen Weg, kann der Eigentümer die Duldung eines Notwegs gegen Notwegrente verlangen. Verlassen Sie sich darauf nicht: Nach § 918 BGB entfällt die Duldungspflicht, wenn die bisherige Verbindung durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wurde.

Erschließung: kein Anspruch, aber Beitragspflicht

Erschließung ist nach § 123 Abs. 1 BauGB Aufgabe der Gemeinde. Absatz 3 enthält aber den Satz, der über den Wert Ihrer Teilfläche entscheidet: „Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht." Sie können die Gemeinde also nicht zwingen, Straße oder Kanal zu Ihrer neuen Parzelle zu führen.

Umgekehrt entsteht eine Zahlungspflicht, sobald erschlossen wird. Erschließungsanlagen sind nach § 127 Abs. 2 BauGB unter anderem öffentliche zum Anbau bestimmte Straßen, Wege und Plätze, nicht befahrbare Verkehrsanlagen wie Fuß- und Wohnwege sowie Sammelstraßen; Abgaben für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser laufen separat (§ 127 Abs. 4 BauGB). Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent, der Rest wird auf die erschlossenen Grundstücke umgelegt. Ihre neue Parzelle wird zum eigenständigen Beitragsobjekt. Nach § 133 BauGB entsteht die Beitragspflicht mit der endgültigen Herstellung; vorher sind Vorausleistungen bis zur Höhe des voraussichtlichen Beitrags möglich, wenn ein Bauvorhaben genehmigt wird oder mit der Herstellung begonnen wurde und die Fertigstellung binnen vier Jahren zu erwarten ist.

Für den Kaufvertrag heißt das: Klären Sie schriftlich, wer noch nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge trägt, und holen Sie vor der Vermarktung eine Auskunft der Gemeinde zum Erschließungszustand ein. Ein Beitragsbescheid, der erst nach der Beurkundung auftaucht, ist der klassische Nachverhandlungsgrund. Pauschale Eurobeträge lassen sich nicht seriös nennen; sie hängen von Satzung und Baumaßnahme ab.

Der Ablauf in 8 Schritten

Die Reihenfolge folgt dem Ablauf der bayerischen Vermessungsverwaltung, ergänzt um die grundbuch- und verkaufsrechtlichen Schritte.

Der Fortführungsnachweis aus Schritt 5 ist das Schlüsseldokument. Ohne ihn existiert die Teilfläche rechtlich nicht als eigenes Grundstück, und das Grundbuchamt kann nach § 2 Abs. 3 GBO nicht abschreiben.

Kann man die Reihenfolge umdrehen?

Nur eingeschränkt. Ein Kaufvertrag über eine noch nicht vermessene Teilfläche ist möglich. Notare beurkunden dann eine Fläche „von ca. X Quadratmetern nach beigefügtem Lageplan" mit Kaufpreisanpassung nach dem Vermessungsergebnis. Die Eigentumsumschreibung setzt aber die eigene Katasternummer voraus. Erst vermessen, dann verkaufen ist der risikoärmere Weg.

Wie lange dauert das?

Belastbare bundesweite Regeldauern gibt es nicht. Die bayerische Vermessungsverwaltung nennt für eine vordringliche Erledigung gegen Gebührenzuschlag rund einen Monat (LDBV); für den Regelfall und für andere Länder existieren keine amtlich veröffentlichten Fristen, auch keine Genehmigungsfiktion. Fragen Sie Vermessungsstelle und Bauaufsicht zu Beginn nach ihrer Bearbeitungslage.

Was Teilung und Verkauf kosten

Die Kosten zerfallen in zwei Blöcke: Teilung und Verkauf.

Block 1: Vermessung und Kataster

Die Vermessungsgebühr richtet sich nach Landesrecht und berechnet sich laut bayerischer Vermessungsverwaltung nach Anzahl der festgestellten alten und neuen Grenzpunkte, Anzahl der neu gebildeten Flurstücke und dem Bodenwert des vermessenen Grundstücks. Eine feste Pauschale existiert nicht. Dieselbe Teilung kostet in München deshalb ein Vielfaches dessen, was sie in einer Landgemeinde kostet; die kursierenden Pauschalspannen ignorieren genau diesen Bodenwertbezug. Fordern Sie beim Vermessungsamt oder Ihrem ÖbVI vorab eine Kostenschätzung an.

Block 2: Grundbuch und Notar

Hier sind die Zahlen exakt und bundeseinheitlich, weil sie im GNotKG stehen.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis; die Gebührenhöhe folgt Tabelle B (§ 34 GNotKG, Anlage 2). Ausgewählte 1,0-Gebühren:

Tabelle B arbeitet in Stufen: Zwischenwerte werden nicht interpoliert, sondern aus der nächsthöheren Stufe genommen.

Rechenbeispiel: Verkauf der Teilfläche für 200.000 Euro

Nicht enthalten sind Notarauslagen, Vollzugs- und Betreuungsgebühren, die Löschung etwaiger Grundschulden, die Kosten der Grunddienstbarkeit sowie die Vermessung. Für den Käufer kommt die Grunderwerbsteuer hinzu, deren Satz jedes Bundesland selbst festlegt. Der Kaufvertrag ist nicht formfrei: Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf er der notariellen Beurkundung; ein formlos geschlossener Vertrag wird erst durch Auflassung und Eintragung geheilt.

Steuern: der teuerste Fehler beim Verkauf der Teilfläche

Die Grundregel: § 23 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Für die Frist zählt der Erwerb des ungeteilten Grundstücks; die Teilung setzt keine neue Frist in Gang.

Der Killerfakt: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 26.09.2023 (IX R 14/22) entschieden, dass die Steuerbefreiung wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht gilt, wenn ein unbebauter Grundstücksteil vom selbstgenutzten Wohngrundstück abgetrennt und veräußert wird. Der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang entfalle mit der Teilung.

Im Klartext: Sie wohnen seit sechs Jahren im Haus, trennen den hinteren Garten ab und verkaufen ihn als Baugrundstück. Die Selbstnutzung rettet Sie nicht – der Gewinn ist steuerpflichtig, weil die Zehnjahresfrist noch läuft. Wie die Frist tagesgenau läuft, steht in Spekulationssteuer bei Immobilien, die Formel unter Spekulationssteuer berechnen.

Zweiter Punkt: Wer mehrere Parzellen abtrennt und in überschaubarer Zeit veräußert, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen – mit Gewerbesteuer, Bilanzierungspflichten und ohne die Zehnjahresgrenze. Wenn Sie mehr als eine Parzelle planen, klären Sie das vor der ersten Beurkundung mit einem Steuerberater.

Jetzt handeln: Die Reihenfolge, die Geld spart

Die ersten drei Schritte entscheiden über das Ergebnis – und kosten fast nichts:

1. Bauaufsicht anrufen, bevor Sie irgendwen beauftragen. Fragen Sie konkret: qualifizierter B-Plan vorhanden? Sanierungsgebiet? Genehmigungspflicht oder Unbedenklichkeitsbescheinigung? Welche Mindestgröße gilt in dieser Umgebung als einfügsam?
2. Grenze planen, nicht schätzen. Abstandsflächen des Bestandsgebäudes, GRZ des Restgrundstücks und die Zufahrt bestimmen den Verlauf – nicht der bestehende Zaun. Diese Rechnung gehört vor die Vermessung.
3. Wert beider Teile getrennt ermitteln. Eine Teilung lohnt nur, wenn der Baulandpreis der neuen Parzelle den Wertverlust des Restgrundstücks plus alle Verfahrenskosten übersteigt. Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und der BORIS-Portale sind der amtliche Einstieg, ersetzen aber keine Bewertung des konkreten Zuschnitts. Mehr dazu in Was ist mein Haus wert.

Wer diese Reihenfolge umdreht, zahlt eine Vermessung für eine Grenze, die die Bauaufsicht nicht mitträgt.

Sonderfall Erbengemeinschaft

Die Realteilung löst keine Erbengemeinschaft auf: Sie erfordert die Mitwirkung aller Miterben, weil über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügt werden kann. Verweigert einer die Zustimmung, bleiben Auszahlung oder Teilungsversteigerung. Die Rechenwege stehen in Erbengemeinschaft: Haus und Auszahlung und Teilungsversteigerung.

Häufige Fragen (FAQ)

Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich mein Grundstück teilen will?

In 14 von 16 Bundesländern nicht. Der bundesrechtliche Vorbehalt des § 19 BauGB ist seit 2004 entfallen, § 20 BauGB weggefallen. Eine landesrechtliche Teilungsgenehmigung verlangen nur Nordrhein-Westfalen (§ 7 Abs. 1 BauO NRW 2018) und Hessen (§ 7 Abs. 1 HBO), jeweils für bebaute bzw. zur Bebauung genehmigte Grundstücke. Unabhängig davon ist die Teilung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet genehmigungspflichtig (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB); für Wald- und Agrarflächen gelten Sonderregeln.

Wie klein darf das Restgrundstück werden – gibt es eine gesetzliche Mindestgröße?

Eine allgemeine gesetzliche Mindestgrundstücksgröße gibt es nicht. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans entscheiden dessen Festsetzungen (§ 30 BauGB), im unbeplanten Innenbereich muss sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB auch nach der zu überbauenden Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Zusätzlich begrenzt die Grundflächenzahl, wie viel Fläche das Restgrundstück behalten muss: Garagen, Stellplätze und Zufahrten zählen nach § 19 Abs. 4 BauNVO mit, überschreitbar um bis zu 50 Prozent und gedeckelt bei GRZ 0,8.

Was passiert mit den Abstandsflächen meines Hauses, wenn die neue Grenze näher heranrückt?

Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen; in Bayern regelt das Art. 6 Abs. 2 BayBO, andere Länder haben Parallelvorschriften. Auf Nachbargrundstücke dürfen sie sich nur erstrecken, wenn dort gesichert nicht überbaut wird oder der Nachbar schriftlich zustimmt. Rückt die neue Grenze zu nah an das Bestandsgebäude, wird ein bislang legales Haus abstandsflächenrechtlich problematisch.

Muss die abgetrennte Parzelle eine eigene Zufahrt haben, oder reicht ein Wegerecht?

Bauordnungsrechtlich muss das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder (im Außenbereich) eine rechtlich gesicherte Zufahrt haben (Art. 4 BayBO, entsprechend in den anderen Landesbauordnungen). Ein mündlich zugesagtes Wegerecht genügt nicht. Üblich ist eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB in Abteilung II des Grundbuchs; teils verlangt die Bauaufsicht zusätzlich eine öffentlich-rechtliche Sicherung. Auf den Notweg nach § 917 BGB sollten Sie nicht bauen: § 918 BGB nimmt die Duldungspflicht aus, wenn der Eigentümer die Wegelosigkeit selbst herbeigeführt hat.

Wer zahlt die Erschließungskosten für das neue Baugrundstück?

Das ist Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag. Erschließung ist nach § 123 Abs. 1 BauGB Aufgabe der Gemeinde, ein Rechtsanspruch darauf besteht aber nicht (§ 123 Abs. 3 BauGB). Wird erschlossen, trägt die Gemeinde mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands, bis zu 90 Prozent werden umgelegt (§ 129 Abs. 1 BauGB). Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung; Vorausleistungen sind nach § 133 Abs. 3 BauGB möglich.

Fällt beim Verkauf der abgetrennten Gartenfläche Spekulationssteuer an, obwohl ich im Haus wohnen bleibe?

Ja, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Der Bundesfinanzhof hat am 26.09.2023 (IX R 14/22) entschieden, dass die Befreiung für Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht gilt, wenn ein unbebauter Grundstücksteil abgetrennt und veräußert wird. Für den Fristbeginn zählt der Erwerb des ungeteilten Grundstücks. Steuerfrei bleibt der Gewinn nur nach Ablauf der zehn Jahre oder wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt.

Kann die Gemeinde mir die verkaufte Teilfläche über ihr Vorkaufsrecht wegnehmen?

Sie kann in den Vertrag eintreten, wenn ein Vorkaufsrecht besteht und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt. Nach § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kommt das in Gebieten in Betracht, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind – also genau im typischen Teilungsfall. Die Frist beträgt drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Praktisch wichtiger als die Ausübung ist die Wartezeit: Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen nachgewiesen ist, in der Regel durch ein Negativzeugnis.

Was kostet die Teilung insgesamt?

Zwei Blöcke. Die Vermessungsgebühr richtet sich nach Anzahl der Grenzpunkte, Anzahl der neuen Flurstücke und dem Bodenwert. Deshalb gibt es keine bundesweite Pauschale, wohl aber eine Kostenschätzung vorab. Kalkulierbar sind die Gerichts- und Notarkosten: 50,00 Euro Festgebühr für die Teilung ohne Eigentumsübergang (KV 14160 Nr. 2 GNotKG) sowie beim Verkauf 2,0 für die Beurkundung, 0,5 für die Vormerkung und 1,0 für die Eigentumsumschreibung nach Tabelle B – bei 200.000 Euro Kaufpreis rund 1.740 Euro zuzüglich Auslagen.

Kann ich mein Grundstück ohne Vermessungsingenieur selbst teilen?

Nein. Die neue Grenze muss örtlich festgestellt, abgemarkt und ins Liegenschaftskataster übernommen werden; erst der Fortführungsnachweis ermöglicht die Abschreibung im Grundbuch. Diese Aufgaben sind der amtlichen Vermessungsverwaltung bzw. Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten. Eine Skizze oder eine private Vereinbarung erzeugen kein neues Grundstück.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst rechnen, dann teilen

In 14 Bundesländern brauchen Sie keine Genehmigung; was Sie brauchen, ist eine belastbare Antwort auf drei Fragen: Darf auf der neuen Parzelle gebaut werden, bleibt das Restgrundstück bauordnungsrechtlich sauber, und übersteigt der Erlös die Summe aus Verfahrenskosten, Wertverlust der Restfläche und möglicher Steuer?

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu belastbaren Zahlen für beide Teilflächen – wer den lokalen Markt kennt, weiß auch, welcher Zuschnitt sich dort verkauft.

Für den Sanierungspfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: Sie zeigt, welche Maßnahmen sich beim Behalten und Modernisieren rechnen und welche Förderung dazu passt. Die Abwägung finden Sie in Haus verkaufen oder sanieren. Beide Zahlen nebeneinander machen aus einer Bauchentscheidung eine Rechnung.