Kaufvertrag Haus: 20 Punkte, die Verkäufer prüfen müssen

Das Wichtigste in Kürze

• Alles muss in die Urkunde, sonst ist der ganze Vertrag nichtig: Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Fehlt eine mündliche Nebenabrede in der Niederschrift, greift § 125 S. 1 BGB: nichtig. Geheilt wird das erst mit Auflassung und Grundbucheintragung.
• Zwei Wochen sind eine Frist an den Notar, kein Widerrufsrecht: Bei Verbraucherverträgen soll der beurkundende Notar dem Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 und S. 3 BeurkG). Verbrauchervertrag heißt nach § 310 Abs. 3 BGB Unternehmer gegen Verbraucher, also etwa Bauträger gegen Käufer; beim reinen Privatverkauf zwischen zwei Verbrauchern greift die Vorgabe nach dem Wortlaut nicht unmittelbar, viele Notare halten die Frist dort trotzdem ein. Unterschreiten ist zulässig, die Gründe sollen dann in der Niederschrift stehen (S. 4). Ein Rücktrittsrecht nach der Unterschrift entsteht daraus nicht.
• Der Notar ist nicht Ihr Anwalt: Er hat „nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen" (§ 14 Abs. 1 S. 2 BNotO).
• Die teuerste Klausel steht im Kleingedruckten: Gesetzlich trägt der Verkäufer die Erschließungs- und Anliegerbeiträge für alle Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen sind (§ 436 Abs. 1 BGB). Standardentwürfe drehen das mit einem Halbsatz um.
• Zusagen außerhalb der Urkunde sind wertlos, Verschweigen bleibt gefährlich: Eine Beschreibung vor Vertragsschluss, die in der Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel zu keiner Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14). Auf den Haftungsausschluss können Sie sich bei arglistigem Verschweigen aber nicht berufen (§ 444 BGB).
• Notar- und Grundbuchkosten bei 400.000 € Kaufpreis: rund 4.004 €, etwa 1,0 % des Kaufpreises, zu tragen vom Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Ihre eigene Position ist die Lastenfreistellung: bei 250.000 € Grundschuld rund 351 €.

Der Entwurf kommt vom Notar, ausgewählt meist vom Käufer oder Makler, und folgt einem Muster, das den Käufer schützt: Vormerkung, Fälligkeitsvoraussetzungen, Lastenfreistellung. Ihre Interessen stehen dort nur, wenn jemand sie hineinschreibt.

Dieser Artikel prüft den Entwurf aus Verkäufersicht, Klausel für Klausel, jeweils mit der Norm daneben, und endet mit der Unterschrift. Nicht behandelt: der Termin selbst (Notartermin: Ablauf), die Abwicklung der Zahlung danach (Kaufpreiszahlung), die Preisfindung (Was ist mein Haus wert), die Besteuerung des Gewinns (Spekulationssteuer) und die Rückabwicklung nach der Beurkundung.

Die Pflichtbestandteile auf einen Blick

Ein Grundstückskaufvertrag hat keinen gesetzlich vorgeschriebenen Musterinhalt. Es gibt aber Bausteine, ohne die eine gesetzliche Regel greift, die Ihnen als Verkäufer nicht gefällt:

Beurkundung: warum wirklich alles in die Urkunde muss

§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB verlangt für jeden Vertrag, durch den sich ein Teil zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, die notarielle Beurkundung. Satz 2 regelt die Heilung: Der Vertrag wird „seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen". Bis dahin gilt § 125 S. 1 BGB: nichtig.

Daraus folgt der Vollständigkeitsgrundsatz: Beurkundet werden muss der gesamte Vertrag, nicht nur der Kernvorgang. Vereinbaren Sie neben der Urkunde, dass der Käufer die Gartenhütte für 3.000 € abkauft, dass Sie noch drei Monate mietfrei wohnen bleiben oder dass Sie die defekte Therme tauschen, dann gehört das hinein. Steht es nicht drin, ist im Zweifel nicht nur die Nebenabrede unwirksam, sondern der ganze Kaufvertrag.

Der Schwarzkauf: der teuerste Fehler überhaupt

Der Klassiker ist die Bitte, „für die Grunderwerbsteuer" einen niedrigeren Preis zu beurkunden und den Rest bar zu übergeben. Nach § 117 Abs. 1 BGB ist der beurkundete Scheinpreis nichtig, weil er nicht gewollt ist. Nach Absatz 2 gilt für das verdeckte Geschäft dessen eigenes Recht, und dieses ist nicht beurkundet, also nach § 125 S. 1 BGB ebenfalls nichtig. Ergebnis: kein wirksamer Vertrag, dazu ein steuerstrafrechtlich relevanter Vorgang.

Die Zwei-Wochen-Regelfrist richtig verstehen

Der Wortlaut ist enger als der Merksatz „zwei Wochen Bedenkzeit für jeden". Nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG soll der beurkundende Notar „bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen", dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung stellen; das soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen (S. 3). Drei Punkte dazu werden ständig falsch wiedergegeben:

1. Es ist eine Soll-Vorschrift an den Notar, keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden (S. 4). Der Vertrag ist trotzdem wirksam.
2. Sie gilt für Verbraucherverträge, und das sind nach § 310 Abs. 3 BGB Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, im Immobilienbereich vor allem der Kauf vom Bauträger oder von einer Wohnungsgesellschaft. Geschützt ist dabei immer der Verbraucher, gleich auf welcher Seite er steht: Verkaufen Sie als Privatperson an einen gewerblichen Aufkäufer, ist es Ihre Frist. Verkaufen Sie als Privatperson an eine Privatperson, greift die Vorgabe nach ihrem Wortlaut nicht unmittelbar. In der Praxis versenden viele Notare den Entwurf auch dann zwei Wochen vorher, weil die Belehrungs- und Verfahrenspflichten aus § 17 Abs. 1 und Abs. 2a S. 1 BeurkG unabhängig davon gelten. Verlangen können Sie die Frist beim reinen Privatverkauf nicht, erbitten schon. Wie das Notariat den Vorlauf handhabt, steht im Ablauf des Notartermins.
3. Sie ist kein Widerrufsrecht. Nach der Unterschrift gibt es keine Bedenkzeit mehr.

Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren (§ 17 Abs. 1 BeurkG), aber nur zu dem, was Sie ihm sagen. Änderungswünsche gehören einige Tage vorher an das Notariat.

Kaufpreis, Fälligkeit und Sicherung: der Teil, der Sie schützt

Der Kaufpreisabschnitt ist der einzige Bereich, in dem Standardentwürfe von sich aus verkäuferfreundlich sind. Prüfen müssen Sie ihn trotzdem.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen. Üblich ist, dass der Kaufpreis erst zu zahlen ist, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen, ein etwaiges gemeindliches Vorkaufsrecht geklärt ist und der Notar dies schriftlich mitteilt. Diese Fälligkeitsmitteilung ist eine eigene, gebührenpflichtige Betreuungstätigkeit (GNotKG KV Nr. 22200 Nr. 2, Gebührensatz 0,5). Die Liste darf keine Voraussetzung enthalten, die Sie nicht beeinflussen können, und es sollte ein konkretes Zahlungsziel nach Mitteilung stehen, nicht „unverzüglich".

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Dass sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft, ist Ihre wichtigste Sicherung. Aus notariellen Urkunden findet die Zwangsvollstreckung statt, wenn sich der Schuldner wegen des bezeichneten Anspruchs unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ohne diese Klausel müssten Sie erst auf Zahlung klagen.

Verzugszinsen. Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 S. 2 BGB). Prüfen Sie, ob der Zinsbeginn an ein Datum oder an die Fälligkeitsmitteilung anknüpft.

Rücktrittsvorbehalt bei Nichtzahlung. Ein sauberer Entwurf enthält eine Klausel, nach der Sie bei Nichtzahlung trotz Nachfristsetzung zurücktreten können, verbunden mit Rückabwicklungsvollmacht für den Notar und Löschungsbewilligung für die Vormerkung.

Notaranderkonto oder Direktzahlung. Der Regelfall ist die Direktzahlung an Sie und an die abzulösenden Gläubigerbanken. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme: Nach § 57 Abs. 1 und 2 BeurkG darf der Notar Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, ein Verwahrungsantrag mit Verwahrungsanweisung vorliegt und er beides angenommen hat; Bargeld nie. Es kostet 1,0 Gebühr je Auszahlung (KV Nr. 25300). Wie die Zahlung danach abläuft, steht in Kaufpreiszahlung beim Hausverkauf.

Übergabe und Nutzen-Lasten-Wechsel

§ 446 BGB ist kurz und für Sie zentral: „Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache."

Der Kaufvertrag legt deshalb einen Stichtag fest, den Nutzen-Lasten-Wechsel. Ab diesem Tag gehen Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Heizkosten, Hausgeld und Mieteinnahmen auf den Käufer über. Die Formulierung „Übergabe erfolgt mit vollständiger Kaufpreiszahlung" ist für Sie die richtige. Gefährlich sind eine Übergabe vor Zahlung und ein Nutzen-Lasten-Wechsel auf ein festes Datum unabhängig davon, ob gezahlt wurde: Der Käufer zieht dann bereits Nutzen, während Sie das volle Ausfallrisiko tragen.

Das Eigentum geht also nicht mit der Unterschrift über, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin sind Sie Eigentümer mit allen öffentlich-rechtlichen Pflichten, auch wenn der Käufer bereits im Haus wohnt. Der Übergabetermin gehört protokolliert: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand, vorhandenes Inventar. Das Protokoll ist kein Formerfordernis, aber die einzige Dokumentation des Zustands zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs.

Gewährleistung: was der Ausschluss trägt und was nicht

Nahezu jeder Vertrag über eine gebrauchte Immobilie enthält den Ausschluss der Sachmängelhaftung, umgangssprachlich „gekauft wie besichtigt". Ausgangspunkt: Die Sache ist mangelfrei, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven, objektiven und Montageanforderungen entspricht (§ 434 BGB). Rechtsmängel regelt § 435 BGB, die Verjährung § 438 BGB:

Die vier BGH-Entscheidungen, die Ihre Position bestimmen

Der Bundesgerichtshof hat die Reichweite des Haftungsausschlusses abgesteckt:

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Bei vereinbartem Haftungsausschluss trägt grundsätzlich der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Arglistumstände, ihm kommen aber Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute (Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09).

Für den Vertragstext folgt daraus eine doppelte Regel. Weniger Zusagen bedeuten weniger Angriffsfläche, weil objektive Erwartungen vom Ausschluss gedeckt sind; bekannte Mängel zu verschweigen, hebelt den Ausschluss dagegen aus und verlängert die Verjährung. Erstens also: alle bekannten Mängel und Vorfälle konkret benennen und im Vertrag als bekannt aufführen, denn Rechte wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn der Käufer ihn bei Vertragsschluss kennt (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB). Zweitens: keine Eigenschaften zusichern, die Sie nicht belegen können, etwa zu Wohnfläche, Trockenheit des Kellers oder Bebaubarkeit.

Baustoffe, die bei der Errichtung gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt wurden, können einen ungefragt zu offenbarenden Mangel begründen, und Fragen des Vertragspartners sind vollständig und richtig zu beantworten (Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08). Wer Unterlagen nur in einen Datenraum hochlädt, erfüllt seine Aufklärungspflicht nur, wenn er nach den Umständen die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme Kenntnis erlangt (Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22). Welche Mängel im Einzelnen offenbart werden müssen, behandelt Mängelhaftung beim Hausverkauf.

Ein Sonderfall sind eingetragene Rechte: Nach § 442 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer ein im Grundbuch eingetragenes Recht auch dann zu beseitigen, wenn der Käufer es kennt. Soll eine alte Grundschuld oder ein Wegerecht bestehen bleiben, muss der Vertrag das ausdrücklich als übernommen regeln.

Kosten- und Lastenverteilung: hier verschiebt der Entwurf Geld

Wer die Nebenkosten trägt

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür erforderlichen Erklärungen. Das wird selten geändert. Ihre Kostenpositionen sind die Lastenfreistellung, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank (§ 490 Abs. 2 BGB) und, falls beauftragt, die Maklerprovision. Bei Einfamilienhäusern oder Wohnungen mit einem Verbraucher als Käufer darf der Verkäufer höchstens die Hälfte seines Maklerlohns abwälzen (§ 656d Abs. 1 in Verbindung mit § 656b BGB), Details in Maklerprovision: wer zahlt.

Erschließungsbeiträge: die Klausel, die niemand liest

§ 436 Abs. 1 BGB lautet: Soweit nicht anders vereinbart, trägt der Verkäufer die Erschließungs- und sonstigen Anliegerbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Der gesetzliche Default belastet also Sie. Weil die Norm mit „Soweit nicht anders vereinbart" beginnt, enthalten Standardentwürfe regelmäßig eine Klausel, die alle Beiträge auf den Käufer überträgt oder die Verkäuferhaftung auf bereits ergangene Bescheide begrenzt. Für Sie ist diese Umkehrung günstig. Lesen Sie den Absatz trotzdem Wort für Wort, denn bei Straßenausbau- oder Kanalbeiträgen geht es schnell um fünfstellige Beträge.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenverhältnis. Öffentlich-rechtlich ist beitragspflichtig, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist, und der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 1 und 2 BauGB). Klären Sie deshalb vor dem Notartermin, ob Maßnahmen begonnen oder beschlossen sind, und legen Sie die Auskunft offen.

Grundsteuer: Sie bleiben Schuldner

Ein zweiter Fall mit derselben Logik. Nach § 10 Abs. 1 GrStG ist Steuerschuldner, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist, und nach § 9 Abs. 1 GrStG wird die Steuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Gegenüber der Gemeinde bleiben Sie deshalb für das laufende Jahr in der Pflicht, auch wenn der Nutzen-Lasten-Wechsel im März lag. Die vertragliche Aufteilung wirkt nur im Innenverhältnis. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine klare Erstattungsregel und einen Zahlungszeitpunkt nennt; die Rechenwege stehen in Grundsteuer beim Hausverkauf.

Grunderwerbsteuer: beide sind Gesamtschuldner

Dass „der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt", folgt nur aus dem Kaufvertrag. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG regelmäßig die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen, also Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Der Steuersatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 %; die Länder dürfen ihn abweichend bestimmen (Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG), und mehrere Länder liegen darüber. Den für Ihr Objekt geltenden Satz nennt Ihnen das Notariat. Der Notar zeigt die Beurkundung dem Finanzamt binnen zwei Wochen mit Abschrift der Urkunde an (§ 18 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 GrEStG). Eingetragen werden darf der Erwerber erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung, die erteilt wird, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist (§ 22 Abs. 1 und 2 GrEStG).

Inventar und Zubehör: die stille Übertragung

§ 926 Abs. 1 S. 2 BGB enthält eine Auslegungsregel, die viele Verkäufer überrascht: „Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll." Zubehör sind nach § 97 Abs. 1 BGB bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil zu sein dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen. Ohne ausdrückliche Regelung geht Zubehör also mit über, ohne dass Sie einen Cent zusätzlich erhalten.

Was Sie mitnehmen wollen, gehört also namentlich in eine Ausschlussliste, was Sie mitverkaufen, in eine Inventarliste mit Einzelpreisen. Typische Streitobjekte: Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Kaminofen, Einbauschränke, Photovoltaikanlage.

Hinzu kommt ein steuerlicher Effekt. Grundstück im Sinne des § 2 Abs. 1 GrEStG ist das Grundstück des bürgerlichen Rechts; Maschinen und sonstige Vorrichtungen einer Betriebsanlage zählen ausdrücklich nicht dazu, bewegliches Inventar ist ohnehin kein Grundstücksbestandteil. Besteuert wird nur die Gegenleistung für das Grundstück (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), sodass gesondert ausgewiesenes Inventar die Bemessungsgrundlage mindert. Der Betrag muss realistisch und belegbar sein, das Finanzamt verlangt Aufstellungen. Eine Küche für 40.000 € in einem Haus für 250.000 € fällt auf.

Sonderfälle, die den Entwurf verändern

Vermietetes Objekt. Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Sie haften weiter wie ein selbstschuldnerischer Bürge und werden erst frei, wenn der Mieter über den Eigentumsübergang informiert wurde und nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt (Absatz 2). Die Mitteilung an den Mieter ist damit Ihre Haftungsbefreiung, kein Formalakt. Kann der Mieter die Kaution am Ende vom Erwerber nicht erlangen, bleiben Sie zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB). Die Kaution samt Zinsen muss nachweisbar übergeben und im Vertrag dokumentiert werden.

Umgewandelter Wohnraum. Wurde an vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, außer beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Sie müssen ihn über den Inhalt des Kaufvertrags und über das Vorkaufsrecht unterrichten, und zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 577 Abs. 1, 2 und 5 BGB); Ablauf und Fristen in Vorkaufsrecht des Mieters.

Eigentumswohnung. Ist in der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters vereinbart, sind ohne sie sowohl die Veräußerung als auch der Verpflichtungsvertrag unwirksam; versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 und 3 WEG). Sie ist damit echte Wirksamkeitsvoraussetzung und gehört in die Fälligkeitsvoraussetzungen. Welche Unterlagen sonst zusammenkommen, steht in Wohnung verkaufen: Ablauf.

Gemeindliches Vorkaufsrecht. Sie haben der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen, und das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn Nichtausübung oder Nichtbestehen nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 BauGB); die Ausübungsfrist beträgt drei Monate (Absatz 2). Die Fallgruppen stehen in § 24 Abs. 1 S. 1 BauGB, von Sanierungsgebieten über Erhaltungssatzungen bis zu unbebauten Flächen in Wohnbaugebieten. Besonders relevant bei unbebauten Grundstücken (Grundstück verkaufen: Ablauf).

Baulasten. Der Grundbuchauszug zeigt sie nicht. Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern, so § 83 Abs. 1 S. 2 der Sächsischen Bauordnung; Zuständigkeit und Ausgestaltung sind Landesrecht. Der Käufer erbt damit Verpflichtungen, die im Grundbuch nirgends auftauchen: Abstandsflächen, Zufahrten, Stellplätze. Eine Auskunft der Bauaufsichtsbehörde gehört zur Vorbereitung, das Ergebnis in den Vertrag; zur Wertwirkung Wegerecht und Baulast.

Lastenfreistellung. Damit Ihre Grundschulden gelöscht werden, braucht das Grundbuchamt die Bewilligung der Gläubigerbank, denn eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO). Fordern Sie die Löschungsbewilligung früh an, sie ist regelmäßig Fälligkeitsvoraussetzung.

Energieausweis und GModG: Vertragspunkte, die übersehen werden

Der Energieausweis gilt vielen nur als Inseratsthema. Tatsächlich enthält § 80 Abs. 4 GModG eine Pflichtenkette bis über den Vertragsschluss hinaus. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, ohne Besichtigung und auf Aufforderung eines Kaufinteressenten unverzüglich (Sätze 1 bis 4). Nach Satz 5 ist er dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Diese nachvertragliche Pflicht gehört als Übergabepunkt in den Entwurf.

Wenig bekannt ist Satz 6: Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, sofern ein solches als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Verstöße gegen Vorlage- und Übergabepflicht sowie gegen die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nach § 87 Abs. 1 GModG sind bußgeldbewehrt bis zu 10.000 € (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG). Einzelheiten in Energieausweis beim Hausverkauf.

Häufig kommt am Notartermin die Frage nach Sanierungspflichten auf, weil Käufer daraus ein Preisargument bauen. Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es nicht, die 65-Prozent-Einbaupflicht und der frühere § 72 GEG sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ersatzlos gestrichen. Es bleiben zwei eng umgrenzte Nachrüstpflichten des Eigentümers: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Dämmung zugänglicher, ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69 GModG). Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 01.02.2002 eine selbst bewohnt hat, treffen sie erst den Erwerber, dann binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002 (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Verstöße können mit bis zu 50.000 € geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG).

Was Notar und Grundbuchamt tatsächlich kosten

Pauschalangaben wie „1,5 bis 2 % des Kaufpreises" sind ungenau. Die Gebühren ergeben sich aus dem Kostenverzeichnis des GNotKG und der Gebührentabelle B. Die Tabelle arbeitet mit Wertstufen „bis": Ein Kaufpreis von 400.000 € fällt in die Stufe bis 410.000 € und ergibt eine einfache Gebühr von 785,00 €.

Das sind etwa 1,0 % des Kaufpreises, zu tragen nach § 448 Abs. 2 BGB vom Käufer. Grundbuchgebühren fallen ohne Umsatzsteuer an. Vollzugs- und Betreuungsgebühr entstehen nur bei tatsächlicher Tätigkeit, im normalen Hausverkauf aber regelmäßig. Beträgt die zugrunde liegende Beurkundungsgebühr weniger als 2,0, sinkt die Vollzugsgebühr auf 0,3 (KV Nr. 22111).

Ihre eigene Position ist die Lastenfreistellung. Eine eingetragene Grundschuld von 250.000 € fällt in die Wertstufe bis 260.000 € und damit auf eine einfache Gebühr von 535,00 €:

Die Löschung einer Vormerkung kostet pauschal 25,00 € (KV Nr. 14152). Alle Sätze stehen im Kostenverzeichnis des GNotKG, sind bundesweit identisch und nicht verhandelbar.

Prüf-Checkliste für den Entwurf

Markieren Sie jede Zeile, zu der Sie im Entwurf nichts finden. Genau diese Punkte gehören vor dem Termin ins Notariat.

Häufige Fragen (FAQ)

Was muss zwingend im Kaufvertrag für ein Haus stehen?

Zwingend sind die Bezeichnung von Verkäufer, Käufer und Grundstück nach dem Grundbuch, der Kaufpreis und die Auflassung. Alles Weitere ist nicht vorgeschrieben, aber unverzichtbar: Fälligkeit, Sicherung, Übergabe, Gewährleistung, Kostentragung und Inventar. Entscheidend ist der Vollständigkeitsgrundsatz aus § 311b Abs. 1 in Verbindung mit § 125 S. 1 BGB: Jede Abrede, die zum Vertrag gehört, muss beurkundet sein, sonst ist der gesamte Vertrag nichtig.

Wie lange habe ich Zeit, den Kaufvertragsentwurf zu prüfen?

Bei Verbraucherverträgen soll der beurkundende Notar dem Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 und S. 3 BeurkG). Verbraucherverträge sind nach § 310 Abs. 3 BGB Verträge zwischen Unternehmer und Verbraucher; beim reinen Privatverkauf zwischen zwei Verbrauchern gilt die Vorgabe nach dem Wortlaut nicht unmittelbar, viele Notare halten die Frist dort aber ohnehin ein. In beiden Fällen ist es eine Soll-Vorschrift an den Notar, keine Wirksamkeitsvoraussetzung: Die Frist darf unterschritten werden, die Gründe sollen dann in der Niederschrift stehen (S. 4). Ein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht nach der Beurkundung folgt daraus nicht.

Ist der Notar auf meiner Seite, wenn ich als Verkäufer den Entwurf prüfe?

Nein, und das ist gesetzlich so gewollt. Nach § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO hat der Notar „nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen". Er erforscht nach § 17 Abs. 1 BeurkG den Willen der Beteiligten, klärt den Sachverhalt und belehrt über die rechtliche Tragweite, optimiert den Vertrag aber nicht für Sie. Wer einseitige Interessenvertretung will, braucht einen eigenen Rechtsanwalt.

Was bedeutet der Gewährleistungsausschluss für mich als Verkäufer?

Er schließt die Haftung für die objektiven Anforderungen an eine gebrauchte Immobilie weitgehend aus (V ZR 274/16). Er schützt Sie aber nicht bei arglistigem Verschweigen eines bekannten Mangels und nicht bei einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie (§ 444 BGB). Wer wiederholte Wassereintritte kennt und schweigt, handelt arglistig, selbst wenn er die Ursache nicht kennt (V ZR 43/23).

Wann geht das Eigentum am Haus tatsächlich auf den Käufer über?

Erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift. Dazwischen liegen die Anzeige des Notars an das Finanzamt binnen zwei Wochen (§ 18 Abs. 3 S. 1 GrEStG), gegebenenfalls das gemeindliche Vorkaufsrecht mit drei Monaten Ausübungsfrist (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB) und die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die nicht umgeschrieben werden darf (§ 22 Abs. 1 GrEStG).

Was ist der Nutzen-Lasten-Wechsel und auf welches Datum gehört er?

Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist der Stichtag, ab dem der Käufer Nutzungen zieht und Lasten trägt; § 446 BGB knüpft ihn an die Übergabe. Für Sie ist die sichere Variante, beides an die vollständige Kaufpreiszahlung zu koppeln. Ein fixes Kalenderdatum unabhängig von der Zahlung bedeutet, dass der Käufer profitiert, während Sie das Ausfallrisiko tragen.

Muss Inventar wie Einbauküche oder Gartenhaus in den Kaufvertrag?

Ja, in beide Richtungen. Nach § 926 Abs. 1 S. 2 BGB erstreckt sich die Veräußerung im Zweifel auch auf das Zubehör: Ohne Regelung geht es kostenlos mit über. Was Sie mitnehmen, gehört auf eine Ausschlussliste, was Sie mitverkaufen, in eine Inventarliste mit Einzelpreisen. Gesondert ausgewiesenes Inventar mindert zudem die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (§ 2 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), muss aber belegbar sein.

Wer zahlt die Grundsteuer im Verkaufsjahr?

Gegenüber der Gemeinde bleiben Sie es. Steuerschuldner ist, wem der Steuergegenstand bei Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist, festgesetzt nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (§ 10 Abs. 1, § 9 Abs. 1 GrStG). Die zeitanteilige Aufteilung im Kaufvertrag wirkt nur im Innenverhältnis.

Darf im Kaufvertrag ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet werden als vereinbart?

Nein, und der Versuch zerstört den Vertrag. Der beurkundete Scheinpreis ist nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig, das tatsächlich gewollte Geschäft ist nach § 117 Abs. 2 in Verbindung mit § 125 S. 1 BGB formunwirksam, weil es nicht beurkundet wurde. Es bleibt kein wirksamer Vertrag übrig, dazu kommen steuerliche Konsequenzen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Wert kennen, dann den Entwurf verhandeln

Ein Kaufvertragsentwurf lässt sich nur beurteilen, wenn zwei Dinge feststehen: was das Objekt wert ist und welche Eigenschaften es tatsächlich hat. Beides entscheidet darüber, welche Zusagen Sie geben können und wo Sie stehen, wenn der Käufer mit Nachrüstpflichten nachverhandelt.

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