Neue Energieausweis-Klassen 2027: Was beim Hausverkauf gilt

Das Wichtigste in Kürze

• Die Korrektur vorweg: Die neue siebenstufige Skala A–G gilt ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude (§ 86 Abs. 3 in Verbindung mit der neuen Anlage 10a GModG). Wohngebäude behalten A+ bis H. An Anlage 10 hat der Gesetzgeber 2026 nur Überschrift und Bezugsfläche geändert, keinen einzigen Klassen-Grenzwert.
• Ihr vorhandener Ausweis bleibt gültig: Es gibt keine Vorschrift, die vor 2027 ausgestellte Energieausweise entwertet. Die Zehn-Jahres-Frist aus § 79 Abs. 3 hat die Novelle nicht angefasst.
• Die teuerste Falle steckt in der Anzeige: Wer ab Januar 2027 mit einem vor 2027 ausgestellten Ausweis inseriert, muss weiterhin die alten Angaben nennen – Endenergie, nicht Primärenergie (§ 112 Abs. 3 n. F.). Der Bußgeldrahmen für fehlende oder falsche Pflichtangaben liegt bei bis zu 10.000 € und gilt schon heute.
• Erleichterung für Vor-1977-Häuser: Der Zwang zum teuren Bedarfsausweis bei kleinen Wohnhäusern mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt zum 1. Januar 2027. Danach ist auch der Verbrauchsausweis zulässig – den es laut Verbraucherzentrale und Stiftung Warentest teilweise schon für unter 100 € gibt.
• Verschärfung für Denkmäler und Gewerbe: Baudenkmäler verlieren zum 1. Januar 2027 ihre Befreiung von der Ausweispflicht. Nichtwohngebäude brauchen beim Verkauf ab dann zwingend einen Bedarfsausweis.
• Der Ausweis wird gesprächiger: ab 2027 digital und maschinenlesbar, mit 31 statt bisher 20 Pflichtangaben und konkreteren Modernisierungsempfehlungen – Material, aus dem Käufer Nachverhandlungsargumente bauen.

Seit Monaten kursiert derselbe Satz durch Ratgeberportale und Verkäufer-Foren: Ab 2027 gelte für alle Gebäude die EU-Skala A bis G, Ihr Haus werde neu und schlechter eingestuft, eine Sanierungspflicht hänge daran. Das ist falsch, und zwar nachprüfbar falsch. Am 28. Juli 2026 wurde das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet. Es benennt das GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um und regelt in Artikel 2 das komplette Energieausweis-Kapitel neu. Dort steht die Skala A bis G – unter der Überschrift „Energieeffizienzklassen von Nichtwohngebäuden".

Dieser Artikel beantwortet die Verkäuferfrage, nicht die Grundsatzfrage: Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027 konkret für den Verkauf Ihres Hauses, welcher Ausweis ist wann der richtige, und wo lauert das Bußgeldrisiko? Was hier bewusst nicht steht: was eine schlechte Klasse beim Preis kostet – das rechnet der Schwesterartikel Energieeffizienzklasse F, G, H und der Wertverlust mit allen Studien durch. Die technischen Details der Nichtwohngebäude-Skala und die EPBD-Vorgeschichte stehen im Beitrag Energieausweis: Neue Klassen ab 2027, Grundlagen und Preise im Beitrag Energieausweis Kosten und beantragen.

Was am 1. Januar 2027 in Kraft tritt – und warum es kaum jemand richtig zitiert

Das GModG ist kein neues Gesetz. Es ist das umbenannte GEG vom 8. August 2020, geändert durch das Artikelgesetz vom 23. Juli 2026. Und es tritt gestaffelt in Kraft. Artikel 9 Abs. 1 setzt den Großteil auf den Tag nach der Verkündung, also den 29. Juli 2026. Artikel 9 Abs. 2 verschiebt zwei Artikel nach hinten: „Die Artikel 2 und 7 treten am 1. Januar 2027 in Kraft." In Artikel 2 stecken die §§ 79 bis 88, die Anlagen 10 und 10a sowie die Übergangsvorschrift § 112 – also das gesamte Energieausweisrecht.

Daraus folgt eine Eigenheit, die man kennen muss, bevor man irgendeine Quelle liest: Die konsolidierte Fassung im Netz zeigt die 2027er-Regeln noch gar nicht. Wer heute § 87 auf gesetze-im-internet.de aufruft, bekommt die seit dem 29. Juli 2026 geltende Fassung – Endenergie, Effizienzklasse nur bei Wohngebäuden. Die ab 2027 geltende Fassung steht ausschließlich im Bundesgesetzblatt, in Artikel 2 des Änderungsgesetzes. Genau deshalb schreiben so viele Ratgeberseiten die 2027-Änderungen entweder gar nicht oder falsch: Sie zitieren einen Text, der die Änderung noch nicht enthält.

In diesem Artikel gilt daher durchgehend: Alles, was heute gilt, ist auf gesetze-im-internet.de verlinkt. Alles, was ab 2027 gilt, auf das Bundesgesetzblatt.

Wer bekommt welche Skala?

Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 34 (§ 86), Nr. 54 (Anlage 10) und Nr. 55 (Anlage 10a); Anlage 10 – Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden.

Zwei Punkte daraus sind für Sie als Verkäufer eines Wohnhauses entscheidend.

Erstens: Ihre Bezugsgröße bleibt die Endenergie. § 86 Abs. 2 in der ab 2027 geltenden Fassung sagt wörtlich, die Klassen nach Anlage 10 ergäben sich „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder dem Endenergiebedarf". Die oft gehörte Behauptung, künftig werde die Primärenergie bewertet und fossil beheizte Häuser rutschten deshalb automatisch ab, trifft auf Wohngebäude nicht zu.

Zweitens: Die Klassen hängen an festen kWh-Werten, nicht an einem Rang im Bestand. Anlage 10 arbeitet mit Obergrenzen – A+ bei bis zu 30, A bis 50, B bis 75, C bis 100, D bis 130, E bis 160, F bis 200, G bis 250, H darüber. Ihre Klasse verschlechtert sich also nicht dadurch, dass andere Eigentümer sanieren. Wenn Ihnen jemand erklärt, Klasse G sei als „die schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands" definiert und daran hänge eine Frist, fragen Sie nach der Fundstelle im deutschen Recht. In Anlage 10 steht ein kWh-Wert.

Der Gegenbeleg, den man schwer wegdiskutieren kann

Wer glaubt, die Klasse H sei abgeschafft, muss erklären, warum der Gesetzgeber sie im selben Änderungsgesetz frisch als Tatbestandsmerkmal verwendet. In Artikel 5 desselben Gesetzes wird das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz geändert. Der neue § 5d Abs. 1 Nr. 4 CO2KostAufG knüpft eine Härtefallregelung für Vermieter unter anderem daran, dass „das vermietete Gebäude der Effizienzklasse G oder H nach § 86 Absatz 1 Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes zugeordnet ist".

Eine Klasse, die es angeblich ab 2027 nicht mehr gibt, würde man im Juli 2026 kaum zur Voraussetzung eines neuen Anspruchs machen.

Heute und ab 2027 im direkten Vergleich

Diese Tabelle ist der praktische Kern des Artikels. Links steht, was bis zum 31. Dezember 2026 gilt, rechts, was ab dem 1. Januar 2027 gilt.

Quellen: geltende Fassung § 79, § 80, § 82, § 87, § 108 GModG; ab 2027: BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2.

Zwei Zeilen dieser Tabelle werden in Ratgebertexten regelmäßig als Neuerung verkauft, obwohl sie keine sind: das Bußgeld von 10.000 € und die Vor-Ort-Begehung. Beides gilt schon heute. Beim Bußgeld verschiebt sich zum 1. Januar 2027 lediglich die Nummerierung der Tatbestände innerhalb des § 108. Die Begehungspflicht wandert von § 84 in § 83, wortgleich, samt der Alternative, sich „für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen". Reine Online-Angebote bleiben damit auch nach 2027 zulässig.

Die fünf Änderungen, die Verkäufer wirklich treffen

1. Vor-1977-Häuser: Der Bedarfsausweis-Zwang fällt

Das ist die relevanteste Erleichterung, und sie betrifft einen großen Teil des Bestands. Heute schreibt § 80 Abs. 3 GModG vor: Wer ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen verkauft, für das der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, braucht einen Bedarfsausweis – es sei denn, das Gebäude erreichte bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977. Ein Verbrauchsausweis genügt in diesen Fällen nicht.

In der Neufassung der §§ 80 bis 83 ab dem 1. Januar 2027 ist diese Regelung ersatzlos verschwunden. Der neue § 80 Abs. 3 schreibt den Bedarfsausweis nur noch für Nichtwohngebäude vor. Beim Verkauf eines Wohngebäudes haben Sie dann die freie Wahl – vorausgesetzt, es liegen Verbrauchsdaten vor. Unberührt bleibt, dass für einen Neubau und nach einer umfassenden Sanierung mit neuer energetischer Bilanzierung weiterhin ein Bedarfsausweis auszustellen ist (§ 80 Abs. 1 und 2).

Zur Größenordnung: Rund 60 Prozent der deutschen Wohngebäude stammen aus Baualtersklassen bis 1979 (dena-Gebäudereport 2026, Datenbasis Statistisches Bundesamt; der Bestand umfasst rund 19,7 Millionen Wohngebäude). Das ist bewusst nur ein grober Näherungswert und nicht deckungsgleich mit der gesetzlichen Regel – die verlangt zusätzlich weniger als fünf Wohnungen und ein Gebäude, das nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde. Aber es zeigt, wie viele Verkäufer diese Frage überhaupt stellen müssen.

Was das finanziell bedeutet, hängt vom Preisunterschied ab. Belastbar zitieren lässt sich vor allem der Verbrauchsausweis: Die Verbraucherzentrale nennt „teilweise schon für knapp unter 100 Euro", Stiftung Warentest schreibt ebenfalls, es gebe Verbrauchsausweise „schon für unter 100 Euro", und nennt den Bedarfsausweis „deutlich aufwendiger und daher teurer", ohne eine Zahl zu nennen. Eine konkrete Spanne für den Bedarfsausweis nennt co2online: rund 100 Euro rein online bestellt, aber 300 bis 500 Euro, wenn die Daten vor Ort aufgenommen werden – und diese Variante ist beim Bestandsgebäude faktisch der Normalfall, weil der Aussteller es begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen beschaffen muss. Alles darüber, etwa vierstellige Beträge bei größeren Mehrfamilienhäusern, ist marktüblicher Erfahrungswert, kein amtlicher Tarif.

2. Baudenkmäler verlieren ihre Befreiung

Heute ordnet § 79 Abs. 4 GModG an, dass auf ein Baudenkmal „§ 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden" ist. Übersetzt: Wer ein denkmalgeschütztes Haus verkauft, braucht bis zum 31. Dezember 2026 überhaupt keinen Energieausweis.

Die Neufassung des § 79 Abs. 4 nimmt ab dem 1. Januar 2027 nur noch zwei Fälle aus: Gebäude des Bundes und verbündeter Streitkräfte für Verteidigungs- und Bündniszwecke sowie „ein kleines Gebäude". Baudenkmäler werden nicht mehr genannt. Ab 2027 gilt für sie die Ausweispflicht wie für jedes andere Gebäude.

„Kleines Gebäude" ist ab 2027 im neuen § 3 definiert als Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Für ein denkmalgeschütztes Wohnhaus hilft diese Ausnahme in aller Regel nicht.

Wichtig zur Einordnung: Es geht ausschließlich um den Ausweis. Die materiellen Erleichterungen für Denkmäler bei den energetischen Anforderungen bleiben bestehen. Was das im Detail bedeutet, steht im Beitrag Energieausweis und Denkmalschutz.

3. Nichtwohngebäude: Bedarfsausweis wird Pflicht

Spiegelbildlich zur Erleichterung bei Wohngebäuden wird es für Gewerbeobjekte teurer. § 80 Abs. 3 Satz 2 in der ab 2027 geltenden Fassung sagt: „In den Fällen des Satzes 1 ist für ein Nichtwohngebäude ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen." Der günstigere Verbrauchsausweis fällt damit für Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung weg.

Wer eine Praxis, ein Ladenlokal, eine Halle oder ein Bürogebäude verkaufen will, sollte das im Zeitplan berücksichtigen. Details dazu im Beitrag Energieausweis für Gewerbeimmobilien und Nichtwohngebäude.

4. Der Ausweis wird digital – und deutlich gesprächiger

Nach § 79 Abs. 2 in der ab 2027 geltenden Fassung muss der Energieausweis „einfach und verständlich" sein und ist „digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen". Eine Papierfassung gibt es nur noch auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn.

Interessanter als die Form ist der Inhalt. § 85 Abs. 1 listet ab 2027 31 Pflichtangaben statt bisher 20. Für Verkaufsgespräche relevant sind vor allem:

• die Energieeffizienzklasse nach § 86,
• die berechnete Primärenergie und die Endenergie, jeweils in kWh je Quadratmeter und Jahr,
• das Baujahr des Wärmeerzeugers,
• der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie in Prozent,
• die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO₂-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr,
• die Angabe, ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann.

Vor allem die letzte Angabe ist ein zweischneidiges Schwert. Sie beantwortet dem Käufer die Frage, ob eine Wärmepumpe ohne Heizkörpertausch funktioniert – bei einem sanierungsbedürftigen Objekt liefert sie ihm damit ein sauberes Nachverhandlungsargument.

Dasselbe gilt für die Modernisierungsempfehlungen. Sie müssen ab 2027 eine Schätzung der Energieeinsparung und der CO₂-Minderung enthalten sowie beurteilen, ob Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasseranlagen auf effizientere Temperaturen eingestellt werden können und wie lange die Heizungs- oder Klimaanlage voraussichtlich noch hält; Alternativen für den Austausch kann der Aussteller ergänzen, muss es aber nicht (§ 84 Abs. 1 n. F.). Der Ausweis liefert dem Käufer damit faktisch eine Kurz-Sanierungsliste mit Restlebensdauer-Prognose Ihrer Heizung. Wie sich diese Empfehlungen lesen lassen, erklärt der Beitrag Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis.

Eine Entwarnung noch: Die vielzitierte Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz betrifft ausschließlich Neubauten – ab dem 1. Januar 2028 für neu zu errichtende Gebäude über 1.000 m² Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten (§ 88b). Für Ihren Bestandsverkauf ist sie irrelevant und verteuert den Ausweis nicht.

5. Verbrauchsausweis: zwei Jahre statt 36 Monate

Heute verlangt § 82 GModG für den Verbrauchsausweis mindestens 36 zusammenhängende Monate Verbrauchsdaten. Ab 2027 heißt es: „Der Endenergieverbrauch ist nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen." Die Aktualitätsregel bleibt: Die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen.

Praktisch relevant ist das für Erben und Käufer, die ein Objekt zügig weiterverkaufen und noch keine drei vollständigen Abrechnungsjahre in der Hand haben.

Die Anzeigen-Falle: § 87 oder § 112 Abs. 3?

Hier passiert ab Januar 2027 der Fehler, der Geld kosten kann – und zwar gerade bei Verkäufern, die es besonders richtig machen wollen.

Ausgangslage: § 87 in der ab 2027 geltenden Fassung ändert die Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen inhaltlich. Statt der Endenergie gehört dann der Jahres-Primärenergiebedarf hinein, dazu neu das Ausstellungsdatum des Ausweises, und Effizienzklasse sowie Baujahr sind nicht mehr nur bei Wohngebäuden anzugeben, sondern bei allen Gebäudearten.

Der Haken: Diese neue Liste gilt nur für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden. Für ältere Ausweise regelt § 112 Abs. 3 in der ab 2027 geltenden Fassung ausdrücklich etwas anderes. Wer also mit seinem Ausweis von 2019 oder 2023 ab Januar 2027 inseriert und brav den Primärenergiewert angibt, macht die Anzeige falsch – der Wert steht dort meist gar nicht drin, und das Gesetz verlangt ihn in diesem Fall auch nicht.

Fall A: Ihr Ausweis stammt von vor dem 1. Januar 2027

Dann gehören nach § 112 Abs. 3 n. F. in die Anzeige:

1. die Art des Ausweises – Energiebedarfsausweis nach § 81 oder Energieverbrauchsausweis nach § 82 in der bis zum 31.12.2026 geltenden Fassung,
2. der Endenergiebedarf oder der Endenergieverbrauch,
3. die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
4. bei Wohngebäuden das Baujahr,
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Textbaustein (Beispielwerte): „Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 187 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger für die Heizung: Erdgas, Baujahr 1968, Energieeffizienzklasse F."

Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiewert zusätzlich getrennt für Wärme und Strom aufzuführen (§ 112 Abs. 4 n. F.).

Fall B: Ihr Ausweis wurde ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt

Dann greift die neue Liste des § 87 n. F.:

1. ob der Ausweis nach § 81 (Bedarf) oder § 82 (Verbrauch) ausgestellt wurde,
2. das Ausstellungsdatum des Energieausweises, der darin angegebene Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr des Gebäudes und die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung.

Textbaustein (Beispielwerte): „Energiebedarfsausweis, ausgestellt am 14.03.2027, Jahres-Primärenergiebedarf 214 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse F, Baujahr 1968, wesentlicher Energieträger für die Heizung: Erdgas."

Eine Besonderheit, auf die Sie sich einstellen sollten: In der Anzeige steht ab 2027 der Primärenergiewert, die daneben genannte Effizienzklasse leitet sich bei Wohngebäuden aber weiterhin aus der Endenergie ab (§ 86 Abs. 2 n. F.). Zwei Zahlen, zwei Bezugsgrößen – wundern Sie sich nicht, wenn Interessenten dazu Rückfragen stellen. Zum selben Datum sinkt außerdem der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Rechnen Sie Ihren eigenen Wert bitte nicht selbst hoch; das gehört in die Hand des Ausstellers.

Was ein Fehler kostet

Der Rahmen: Verstöße gegen die Pflichtangaben nach § 87 sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einer Geldbuße bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 GModG). Im selben Rahmen liegen die Nichtvorlage und die Nichtübergabe des Ausweises. Das ist kein neues Risiko ab 2027 – es besteht bereits heute; ab Januar 2027 verschiebt sich nur die Nummerierung der Tatbestände. Ausführlich dazu: Energieausweis Bußgeld und Strafen.

Ein Bußgeld in dieser Höhe ist in der Praxis der Extremfall. Das häufigere Ärgernis ist ein anderes: Ein Käufer, der nach dem Kauf feststellt, dass die Anzeige unvollständig war, hat ein Gesprächsthema, das Sie nicht brauchen.

Übergangsregeln: Was mit Ihrem alten Ausweis passiert

Die kürzeste Antwort auf die häufigste Sorge: nichts.

• Gültigkeit: § 79 Abs. 3 sieht eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren vor. Diese Vorschrift hat die Novelle nicht angefasst. Ein Ausweis von 2019 läuft 2029 aus, unabhängig davon, was am 1. Januar 2027 in Kraft tritt.
• Kein Umtausch, keine Umstellung: Es gibt keine Vorschrift, die vor 2027 ausgestellte Ausweise entwertet oder eine Neuausstellung verlangt. Im Gegenteil – § 112 Abs. 3 n. F. regelt ausdrücklich, wie Sie einen solchen Ausweis ab 2027 in der Anzeige verwenden. Das setzt seine Fortgeltung voraus.
• Kein neuer Ausweis bei Verkauf, wenn ein gültiger vorliegt: § 80 Abs. 3 Satz 1 n. F. verlangt die Ausstellung nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt".
• Vorlage und Übergabe bleiben gleich: Verkäufer oder Makler haben dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung den Ausweis oder eine Kopie vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung. Und: „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben" (§ 80 Abs. 4 n. F., insoweit wortgleich mit der heutigen Fassung). Ersatzlos gestrichen wird dort nur ein Satz, der ohnehin den Käufer traf: die heutige Pflicht, beim Kauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis zu führen, wenn es unentgeltlich angeboten wird.

Neu ist ein Auslöser, der Verkäufer betrifft, die ihr Objekt noch vermietet haben: Ab 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Ausweispflicht aus. Was gilt, wenn Ihr Ausweis abgelaufen ist, steht im Beitrag Energieausweis Gültigkeit.

Entscheidungsmatrix: Ausweis noch 2026 oder erst 2027?

Für die meisten Verkäufer ist das die eigentliche Frage. Sie hat keine pauschale Antwort, aber eine belegbare Systematik – abhängig von Gebäudeart, Baujahr, Datenlage und davon, wie schnell Sie verkaufen wollen.

Die wichtigste Nebenbedingung steht in Zeile zwei und gilt für fast alle Fälle: Ein Verkaufsprozess wartet nicht auf einen Stichtag. Die Ersparnis zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis liegt im niedrigen dreistelligen Bereich. Ein um Monate verzögerter Verkaufsstart kostet in aller Regel mehr – über Zinsbindung, laufende Kosten, Marktbewegung oder schlicht eine verpasste Käufergruppe.

Umgekehrt gilt: Wenn Sie ohnehin erst im Frühjahr 2027 an den Markt gehen, holen Sie sich den Ausweis nicht vorsorglich im Dezember 2026. Sie zahlen dann möglicherweise für einen Bedarfsausweis, den Sie im Januar nicht mehr gebraucht hätten.

Wovon ich abrate

Sechs Ratschläge, die im Netz kursieren und die ich für falsch oder riskant halte.

Vorsorglich noch 2026 einen Ausweis erstellen lassen, um die alte Flächendefinition zu sichern. Anlage 10 bezieht sich ab 2027 auf die „Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird". Belegt ist die Textänderung – eine quantifizierte Auswirkung auf Ihre Klasse ist es nicht. Bei Gebäuden, die knapp an einer Klassengrenze liegen, kann ein nach 2027 ausgestellter Ausweis theoretisch eine Klasse daneben landen. Daraus eine Hunderte Euro teure Vorsichtsmaßnahme abzuleiten, ist Spekulation. Lassen Sie es.

Den Ausweis erst zum Notartermin besorgen. Die Vorlagepflicht greift bei der Besichtigung, nicht beim Vertragsschluss. Wer erst beim Notar liefert, hat die Pflicht bereits verletzt – im Bußgeldrahmen bis 10.000 €. Was beim Verkauf sonst noch zu beachten ist, steht im Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf.

Den billigsten Online-Ausweis nehmen, ohne die Angaben zu prüfen. Der bekannteste Stichprobenbefund dazu ist alt, die Warnung aber unverändert aktuell: Die Verbraucherzentrale NRW wertete 2008 insgesamt 29 online erstellte Energieausweise aus – 12 waren formal mangelhaft, 18 enthielten Rechenfehler. Aktuell warnt die Verbraucherzentrale vor Angeboten unter 70 Euro, hinter denen in der Regel reine Online-Verbrauchsausweise ohne jede Inaugenscheinnahme stecken, und empfiehlt, einen Bedarfsausweis nur nach einer Prüfung vor Ort erstellen zu lassen. Ein Ausweis mit falschen Werten hilft Ihnen nicht – er kann Ihnen sogar eine schlechtere Klasse zuweisen, als Ihr Haus verdient, und diese Klasse steht dann in jeder Anzeige. Was seriöse Anbieter ausmacht, klärt der Beitrag Energieausweis online erstellen.

Ab 2027 mit einem alten Ausweis den Primärenergiewert inserieren. Der klassische Fehler aus gutem Willen. Für vor 2027 ausgestellte Ausweise gilt § 112 Abs. 3 n. F. mit den alten Angaben. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum, bevor Sie den Anzeigentext ändern.

Kurz vor dem Verkauf sanieren, nur um eine Klasse besser zu werden. Eine Klassengrenze zu überspringen ist selten günstiger als der Preisabschlag, den sie vermeiden soll – und die Förderung erhält der Käufer meist zu besseren Konditionen als Sie. Die Rechnung dazu steht im Beitrag Haus verkaufen oder sanieren.

Eine schlechte Klasse in der Anzeige „vergessen". Sie ist Pflichtangabe, der Käufer sieht sie spätestens im Ausweis bei der Besichtigung, und ein Widerspruch zwischen Anzeige und Unterlage kostet Sie Verhandlungsposition. Wie man mit einer schwachen Klasse offensiv umgeht, steht im Beitrag Haus mit schlechter Energieklasse verkaufen.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

1. Ausstellungsdatum prüfen. Suchen Sie Ihren Energieausweis heraus und notieren Sie das Ausstellungsdatum. Es entscheidet über die Gültigkeit (zehn Jahre) und über die richtigen Pflichtangaben in der Anzeige.
2. Gebäudeart einordnen. Wohngebäude bleibt bei A+ bis H. Nur wenn Sie ein Nichtwohngebäude oder ein überwiegend gewerblich genutztes Objekt verkaufen, ist die neue Skala für Sie relevant.
3. Baujahr und Wohnungszahl abgleichen. Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen? Dann ist die Timing-Frage für Sie echtes Geld wert.
4. Verbrauchsdaten sammeln. Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre zusammenstellen. Fehlt ein Jahr, kann sich das Warten auf 2027 lohnen.
5. Anzeigentext gegen die richtige Norm prüfen. Vor 2027 ausgestellter Ausweis: § 112 Abs. 3 n. F. Ab 2027 ausgestellt: § 87 n. F.
6. Kein Ausweis vorhanden und Verkauf steht an? Beauftragen Sie ihn, bevor die erste Besichtigung stattfindet – nicht danach.

Häufige Fragen (FAQ)

Gelten ab 2027 wirklich die neuen Energieausweis-Klassen A bis G für mein Wohnhaus?

Nein. Die siebenstufige Skala A bis G gilt ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude; Rechtsgrundlage ist die neu eingefügte Anlage 10a in Verbindung mit § 86 Abs. 3 GModG. Wohngebäude bleiben bei der neunstufigen Skala A+ bis H nach Anlage 10. Diese Anlage wurde 2026 nur an zwei Stellen geändert – Überschrift und Bezugsfläche –, nicht an Klassenzahl oder Grenzwerten.

Wird mein bestehender Energieausweis am 1. Januar 2027 ungültig?

Nein. Es gibt im Gesetz keine Vorschrift, die vor 2027 ausgestellte Ausweise entwertet. Die Gültigkeitsdauer von zehn Jahren nach § 79 Abs. 3 bleibt unverändert. Dass alte Ausweise weitergelten, bestätigt das Gesetz sogar ausdrücklich: § 112 Abs. 3 in der ab 2027 geltenden Fassung regelt eigens, welche Angaben Sie ab 2027 machen, wenn Ihr Ausweis von vor 2027 stammt.

Soll ich meinen Energieausweis noch 2026 machen lassen oder bis 2027 warten?

Das hängt an drei Fragen: Baujahr, Datenlage und Verkaufszeitpunkt. Bei einem Wohnhaus mit unter fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 lohnt das Warten, weil der Zwang zum teureren Bedarfsausweis zum 1. Januar 2027 entfällt. Bei einem Baudenkmal ist es umgekehrt: Bis Ende 2026 brauchen Sie gar keinen Ausweis, ab 2027 schon. Bei Gewerbeobjekten sollten Sie 2026 nutzen, weil ab 2027 der Bedarfsausweis Pflicht wird. In allen Fällen gilt: Wenn Sie vor 2027 verkaufen wollen, wartet der Markt nicht auf einen Stichtag.

Mein Energieausweis ist von 2019 – welche Angaben gehören ab 2027 in die Verkaufsanzeige?

Die alten. Nach § 112 Abs. 3 in der ab 2027 geltenden Fassung nennen Sie die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger für die Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Den Jahres-Primärenergiebedarf und das Ausstellungsdatum verlangt die neue Liste des § 87 nur für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden.

Brauche ich für mein Haus mit Baujahr vor 1977 beim Verkauf noch den teuren Bedarfsausweis?

Bis zum 31. Dezember 2026 ja, sofern das Gebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Haus nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 gebracht wurde. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt dieser Zwang ersatzlos – dann dürfen Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen, soweit Verbrauchsdaten vorliegen.

Welches Bußgeld droht, wenn beim Verkauf der Energieausweis fehlt oder Angaben in der Anzeige fehlen?

Der Rahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro – sowohl für fehlende Pflichtangaben in der kommerziellen Immobilienanzeige als auch für die Nichtvorlage oder Nichtübergabe des Ausweises (§ 108 GModG). Das gilt bereits heute und ist keine Neuerung ab 2027; dort verschiebt sich lediglich die Nummerierung der Tatbestände. Ob und in welcher Höhe ein Bußgeld tatsächlich verhängt wird, entscheidet die zuständige Landesbehörde im Einzelfall.

Gilt die Energieausweispflicht ab 2027 auch für ein denkmalgeschütztes Haus?

Ja. Heute nimmt § 79 Abs. 4 GModG Baudenkmäler von den Ausweispflichten bei Verkauf und Vermietung aus. Die ab dem 1. Januar 2027 geltende Fassung nennt nur noch Verteidigungs- und Bündnisliegenschaften des Bundes sowie kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Baudenkmäler brauchen dann beim Verkauf einen Energieausweis wie jedes andere Gebäude. Die erleichterten energetischen Anforderungen für Denkmäler bleiben davon unberührt.

Kann sich meine Effizienzklasse allein durch die neue Bezugsfläche ab 2027 verschlechtern?

Möglich ist es nur in Grenzfällen. Die Klassengrenzen in kWh bleiben unverändert; geändert wurde die Bezugsfläche, auf die gerechnet wird – ab 2027 die „Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird". Wer knapp an einer Klassengrenze liegt, kann bei einem neu ausgestellten Ausweis daneben landen. Eine quantifizierte Auswirkung ist nicht belegt, und ein Grund, vorsorglich noch 2026 einen Ausweis erstellen zu lassen, ist das nicht.

Wann muss ich dem Käufer den Energieausweis zeigen – bei der Besichtigung oder erst beim Notar?

Spätestens bei der Besichtigung. Verkäufer oder Makler müssen dem Kaufinteressenten den Ausweis oder eine Kopie vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen erfüllt die Pflicht ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung des Interessenten. Übergeben werden muss der Ausweis unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Diese Regeln gelten heute und bleiben ab 2027 inhaltlich gleich.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Zahlen, dann der Ausweis

Der Energieausweis ist kein Selbstzweck – er ist die Pflichtunterlage, mit der Ihr Haus in den Markt geht, und er transportiert eine Zahl, über die verhandelt wird. Zwei Dinge sollten deshalb vor der Beauftragung feststehen.

Das eine ist der realistische Marktwert im heutigen Zustand. Eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler liefert dafür die belastbarste Spanne – und nebenbei die Antwort auf die Frage, wie Käufer in Ihrer Region auf eine bestimmte Effizienzklasse tatsächlich reagieren. Das unterscheidet sich zwischen Ballungsraum und Landkreis erheblich.

Das andere ist die Gegenrechnung für den Sanierungspfad. Wenn Sie überlegen, vor dem Verkauf noch etwas zu machen, brauchen Sie belastbare Zahlen statt Bauchgefühl: Welche Maßnahme verändert den Energiekennwert wie stark, was kostet sie, welche Förderung passt dazu, und wie wirkt sich das auf die Klasse aus, die später in Ihrer Anzeige steht. Genau das rechnet die Gebäudeanalyse von reduco durch – bevor Sie den Ausweis beauftragen und die Zahl damit für zehn Jahre festschreiben.