Kaufpreiszahlung beim Hausverkauf: Wann das Geld kommt

Das Wichtigste in Kürze

• Die Beurkundung ist nicht der Zahltag: Der Anspruch entsteht mit dem Vertrag (§ 433 Abs. 2 BGB), fällig wird er erst zu der im Vertrag bestimmten Zeit (§ 271 Abs. 2 BGB). Ausgelöst wird die Zahlung durch die Fälligkeitsmitteilung des Notars.
• Diese Mitteilung ist eine kostenpflichtige Amtstätigkeit: GNotKG Kostenverzeichnis Nr. 22200 Nr. 2 nennt die „Prüfung und Mitteilung des Vorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen" ausdrücklich, Gebührensatz 0,5 aus dem Kaufpreis. Bei 400.000 € sind das 392,50 € netto, 467,08 € brutto.
• Die längste gesetzliche Wartezeit ist das gemeindliche Vorkaufsrecht: Die Gemeinde hat nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB drei Monate Zeit. Bei Eigentumswohnungen und Erbbaurechten entfällt dieser Baustein (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Direktzahlung ist der rechtliche Regelfall: Ein Notaranderkonto setzt nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ein „berechtigtes Sicherungsinteresse" voraus und kostet zusätzlich die Hebegebühr nach KV 25300, bei 400.000 € rund 934 € brutto je Auszahlung.
• Verzugszinsen laufen mit 6,52 % pro Jahr: Fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz von 1,52 % (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei 400.000 € sind das 71,45 € pro Kalendertag, nach 30 Tagen 2.143,56 €.
• Sie brauchen kein Gerichtsurteil: Hat sich der Käufer in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), vollstrecken Sie aus dem Kaufvertrag. Die Fälligkeitsmitteilung liefert dafür den urkundlichen Nachweis nach § 726 Abs. 1 ZPO.

Der Notartermin ist vorbei, alle haben unterschrieben, und dann passiert wochenlang nichts. Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen, in denen der Notar eine Liste abarbeitet, die im Kaufvertrag steht, die aber kaum jemand vorher liest.

Was davor liegt, steht anderswo: die Klauseln selbst im Kaufvertrag prüfen, die Beurkundung im Ablauf des Notartermins, der Gesamtprozess im Verkauf ohne Makler und, wohnungsspezifisch, in Wohnung verkaufen: Ablauf.

Warum der Kaufpreis nicht am Notartermin fließt

Eigentum an einem Grundstück geht nach § 873 Abs. 1 BGB erst über, wenn sich beide Seiten einig sind und die Umschreibung im Grundbuch eingetragen ist. Zwischen Vertrag und Eintragung liegen Monate, in denen einer vorleisten muss.

Naheliegend wäre, die Eigentumsübertragung an die Zahlung zu knüpfen. Genau das verbietet § 925 Abs. 2 BGB: „Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam." Ein „Eigentum gegen Geld" im Grundbuch gibt es also nicht.

Die Praxis löst das doppelt. Der Käufer wird durch die Auflassungsvormerkung gesichert und zahlt deshalb vor der Umschreibung. Der Verkäufer wird dadurch gesichert, dass der Notar den Umschreibungsantrag erst stellt, wenn der Zahlungseingang bestätigt ist. Fällig ist der Kaufpreis deshalb erst, wenn die Sicherungen beider Seiten stehen.

Die Fälligkeitsmitteilung: was der Notar prüft, bevor er sie verschickt

Die Fälligkeitsmitteilung ist keine Gefälligkeit, sondern eine im Gesetz benannte Notartätigkeit: Das Kostenverzeichnis zum GNotKG führt unter Nr. 22200 die Betreuungsgebühr, und Nr. 2 des Gebührentatbestands zählt dazu ausdrücklich die „Prüfung und Mitteilung des Vorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen einer Leistung oder Teilleistung". Der Notar bestätigt urkundlich, dass jede vertragliche Bedingung eingetreten ist, und nennt den Tag, ab dem die Zahlungsfrist läuft.

Welche Voraussetzungen zu prüfen sind, legt der Kaufvertrag fest. Die ersten drei stehen in nahezu jedem Vertrag, die weiteren nur bei entsprechender Objektlage.

Ausdrücklich nicht auf dieser Liste steht die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie ist nach § 22 Abs. 1 GrEStG Voraussetzung für die Eintragung des Käufers, nicht für die Fälligkeit. Wer darauf wartet, wartet auf das falsche Papier.

Was die Fälligkeitsmitteilung kostet

Der Geschäftswert der Betreuungsgebühr bestimmt sich nach § 113 Abs. 1 GNotKG wie bei der Beurkundung, und die richtet sich beim Kauf nach § 47 Satz 1 GNotKG nach dem Kaufpreis. Die 0,5-Gebühr wird also aus der vollen Kaufsumme berechnet, nach Tabelle B, zuzüglich 19 % Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG).

Getragen werden diese Kosten regelmäßig vom Käufer: Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt er die Kosten der Beurkundung, der Auflassung, der Grundbucheintragung und der dafür erforderlichen Erklärungen. Beim Verkäufer bleiben die Lastenfreistellung und, sofern vereinbart, die Maklerprovision.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen im Detail

Auflassungsvormerkung: sie sichert den Käufer, nicht Ihr Geld

Das häufigste Missverständnis dieser Phase: Die Auflassungsvormerkung schützt ausschließlich den Käufer. § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB macht jede Verfügung über das Grundstück nach ihrer Eintragung insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde; Satz 2 erstreckt das auf Verfügungen in der Zwangsvollstreckung, bei der Arrestvollziehung und durch den Insolvenzverwalter. Wird der Verkäufer insolvent, kann der Käufer nach § 106 Abs. 1 Satz 1 InsO Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen.

Für den Verkäufer heißt das: gebunden in der Verfügungsfreiheit, ohne Geld erhalten zu haben. Seine Sicherheit ist eine andere, nämlich die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers in der Urkunde.

Eingetragen wird die Vormerkung nach § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Bewilligung des Eigentümers, die bereits im beurkundeten Vertrag steht. Entscheidend ist der Antragszeitpunkt: Nach § 17 GBO darf eine später beantragte Eintragung nicht vor Erledigung des früheren Antrags erfolgen, deshalb reicht der Notar sofort nach der Beurkundung ein. Wie lange das Grundbuchamt braucht, ist der größte unkalkulierbare Faktor: erfahrungsgemäß eine bis sechs Wochen, amtliche Statistiken gibt es nicht.

Die Eintragung kostet nach KV Nr. 14150 GNotKG 0,5 aus dem Wert des vorgemerkten Rechts (§ 45 Abs. 3 GNotKG), bei 400.000 € also 392,50 € ohne Umsatzsteuer, weil Grundbuchgebühren Gerichtskosten sind. Scheitert der Vertrag, kostet die Löschung nach KV Nr. 14152 eine Festgebühr von 25,00 €.

Lastenfreistellung: warum die Bankbewilligung allein nicht reicht

Steht in Abteilung III des Grundbuchs noch eine Grundschuld aus Ihrer eigenen Finanzierung, will der Käufer sie loswerden. Rechtlich ist das anspruchsvoller, als es klingt. Nach § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB braucht die Aufhebung eines Grundstücksrechts zweierlei: die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch. Die Bewilligung Ihrer Bank ist nur der halbe Weg.

Hinzu kommen Formanforderungen. § 19 GBO verlangt die Bewilligung dessen, dessen Recht betroffen ist, und § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO lässt den Nachweis nur durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu; die Löschungsbewilligung muss also beglaubigt sein. Banken erteilen sie fast immer nur unter Treuhandauflagen: Der Notar darf davon erst Gebrauch machen, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist.

Taktgeber ist damit die Ablösevaluta Ihrer Bank. Fordern Sie sie früh an, idealerweise vor dem Notartermin, und prüfen Sie, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Löschung kostet nach KV Nr. 14140 GNotKG eine 0,5-Gebühr aus dem Nennbetrag des Rechts, bei einer Grundschuld über 250.000 € also 267,50 €, üblicherweise zulasten des Verkäufers.

Vorkaufsrechtsverzicht: der Baustein mit der harten Drei-Monats-Grenze

Gemeinden haben in acht Fallgruppen ein Vorkaufsrecht, aufgezählt in § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Erfasst sind unter anderem Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit Festsetzung für öffentliche Zwecke, im Umlegungsgebiet, im Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, im Bereich einer Erhaltungssatzung, unbebaute Grundstücke in Wohngebieten sowie Hochwasserschutzgebiete.

Das Grundbuchamt darf den Käufer nach § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB erst eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Dieser Nachweis ist das Negativzeugnis: Die Gemeinde hat es nach Satz 3 auf Antrag „unverzüglich" auszustellen, und es gilt nach Satz 4 als Verzicht auf die Ausübung. Die Obergrenze für die Ausübung beträgt nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags.

Drei Entlastungen sind wenig bekannt:

• Eigentumswohnungen und Erbbaurechte sind ausgenommen. § 24 Abs. 2 BauGB stellt klar, dass der Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten kein Vorkaufsrecht zusteht. Beim Wohnungsverkauf entfällt dieser Fälligkeitsbaustein ersatzlos.
• Verkäufe in der Familie sind ausgeschlossen. Nach § 26 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung ausgeschlossen, wenn der Eigentümer an seinen Ehegatten verkauft oder an eine Person, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist.
• Manche Gemeinden haben generell verzichtet. § 28 Abs. 5 BauGB erlaubt einen Verzicht für das gesamte Gemeindegebiet oder eine Gemarkung, ortsüblich bekannt gemacht und jederzeit widerruflich.

Übt die Gemeinde aus, ist der Vertrag für Sie nicht wertlos: Den Kaufpreis zahlt dann die Gemeinde. Übersteigt der vereinbarte Preis allerdings den Verkehrswert nach § 194 BauGB, darf sie den Betrag nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf den Verkehrswert begrenzen. Sie können dann binnen eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts zurücktreten.

Daneben gibt es weitere Vorkaufsrechte, etwa das naturschutzrechtliche der Länder nach § 66 Abs. 1 BNatSchG für Grundstücke in Nationalparks, Naturschutzgebieten, mit Naturdenkmalen oder oberirdischen Gewässern; ausüben dürfen die Länder es nach Absatz 2 nur, soweit Naturschutz und Landschaftspflege es erfordern. Nach Absatz 5 bleiben abweichende Vorschriften der Länder unberührt, die Einzelheiten stehen also im jeweiligen Landesnaturschutzgesetz.

Behördliche und gerichtliche Genehmigungen

Bei bestimmten Objekten ist der Kaufvertrag selbst genehmigungsbedürftig. Die wichtigsten Fälle mit ihren gesetzlichen Fristen:

Zwei Punkte verdienen Hervorhebung. Erstens die Genehmigungsfiktionen: Im Sanierungsrecht (§ 145 Abs. 1 BauGB), im Umlegungsrecht (§ 51 Abs. 3 Satz 2 BauGB) und im Grundstückverkehrsrecht (§ 6 Abs. 2 GrdstVG) gilt die Genehmigung als erteilt, wenn nicht fristgerecht entschieden wird; auf Antrag gibt es darüber ein Zeugnis. Die beiden BauGB-Fristen ergeben sich aus dem Verweis auf § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB. Das sind harte Obergrenzen, kein Behördenermessen. Ob Ihr Grundstück im Sanierungsgebiet liegt, zeigt der Sanierungsvermerk im Grundbuch (§ 143 Abs. 2 BauGB).

Zweitens die Freigrenzen im Grundstückverkehrsrecht: § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG erlaubt den Ländern, die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe genehmigungsfrei zu stellen. Die Grenzen unterscheiden sich daher je Bundesland; die konkrete Größe erfragen Sie über den Notar. Den übrigen Ablauf beschreibt der Beitrag zum Grundstücksverkauf.

Eine dritte Konstellation verzögert häufiger als gedacht: § 39 Abs. 1 GBO verlangt, dass die Person, deren Recht betroffen ist, selbst als Berechtigte eingetragen ist. Bei einer geerbten Immobilie muss das Grundbuch also zuerst auf die Erben berichtigt werden, dazu kommt deren Abstimmung untereinander (Auszahlung in der Erbengemeinschaft).

Direktzahlung oder Notaranderkonto

Die Direktzahlung vom Käufer auf Ihr Konto ist rechtlich der Normalfall, das Notaranderkonto die begründungsbedürftige Ausnahme. Der Grund steht in § 57 Abs. 2 BeurkG. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn erstens „hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht", zweitens ein Verwahrungsantrag samt Anweisung vorliegt, in der Anweisender, Empfangsberechtigter, Bedingungen und Auszahlungsvoraussetzungen bestimmt sind, und drittens der Notar beides angenommen hat; Absatz 4 verlangt Schriftform. Bequemlichkeit genügt nicht. Bargeld ist ohnehin ausgeschlossen, § 57 Abs. 1 BeurkG.

Als berechtigtes Sicherungsinteresse gelten typischerweise komplizierte oder riskante Zahlungsflüsse: mehrere abzulösende Gläubiger, ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch, ein Verkäufer im Ausland, eine Verteilung auf mehrere Empfänger oder Ratenzahlung. Das ist Kasuistik, kein Gesetzeswortlaut; entscheiden muss der Notar.

Läuft das Verfahren, muss der Notar nach § 58 Abs. 2 Satz 3 BeurkG für jede Verwahrungsmasse ein gesondertes Anderkonto führen, Auszahlungen erfolgen nach Absatz 3 grundsätzlich bargeldlos. Haben mehrere die Anweisung erteilt, ist ein Widerruf nach § 60 Abs. 2 BeurkG nur zu beachten, wenn alle ihn erklären; behauptet eine Seite einseitig, das Grundgeschäft sei unwirksam, soll der Notar sich jeder Verfügung enthalten. Nach § 61 BeurkG muss er die Auszahlung stoppen, wenn Anhaltspunkte für unerlaubte oder unredliche Zwecke bestehen oder einem Auftraggeber erkennbar ein unwiederbringlicher Schaden droht.

Was das Anderkonto kostet

Der Preis steht in KV Nr. 25300 GNotKG: „Verwahrung von Geldbeträgen: je Auszahlung" löst eine 1,0-Gebühr aus, soweit der Betrag 13 Mio. € übersteigt, 0,1 % des Auszahlungsbetrags. Geschäftswert ist nach § 124 Satz 1 GNotKG die Höhe des jeweils ausgezahlten Betrags.

Entscheidend sind die drei Worte „je Auszahlung": Wird der Kaufpreis aufgeteilt, entsteht für jeden Teilbetrag eine eigene 1,0-Gebühr, und weil die Gebührentabelle degressiv verläuft, ist die Summe der Teilgebühren höher als die Gebühr aus dem Gesamtbetrag. Rechenbeispiel. Kaufpreis 400.000 €: eine einzige Auszahlung kostet 785,00 € netto. Zwei Auszahlungen, 150.000 € an die ablösende Bank und 250.000 € an den Verkäufer, kosten 354,00 € plus 535,00 €, zusammen 889,00 € netto. Das sind 104,00 € netto und 123,76 € brutto mehr für dieselbe Kaufsumme, bei mehreren Empfängern entsprechend mehr.

Der Kostenvergleich im Modellfall

Bei 400.000 € Kaufpreis ergibt sich folgendes Bild; die einzelnen Positionen erklärt der Beitrag zum Kaufvertrag.

Rund 4.004 € entsprechen etwa 1,0 % des Kaufpreises, das Anderkonto legt darauf noch einmal rund 23 % obendrauf. Getragen werden sie nach § 448 Abs. 2 BGB vom Käufer.

Zahlungsziel, Übergabe und der Wechsel von Nutzen und Lasten

Wie lange der Käufer nach der Fälligkeitsmitteilung Zeit hat, steht ausschließlich im Kaufvertrag. Üblich sind 10 bis 14 Tage ab Zugang der Mitteilung; gesetzlich vorgegeben ist diese Spanne nicht. Wichtiger als die Länge ist die Formulierung: Sie entscheidet, ob Sie später mahnen müssen.

Getrennt davon steht die Übergabe. Nach § 446 Satz 1 BGB geht mit ihr die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über; Satz 2 überträgt ihm Nutzungen und Lasten, darunter die tagesanteilig abzurechnende Grundsteuer, Satz 3 stellt den Annahmeverzug der Übergabe gleich. Wie der Stichtag im Vertrag zu formulieren ist, behandelt der Beitrag zum Kaufvertrag.

Für den Geldfluss folgt daraus die Regel: Schlüssel erst gegen Geld. § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht, solange Sie nicht vorleistungspflichtig sind. Absatz 2 setzt die Grenze: Bei einer Teilleistung darf die Verweigerung nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, bei einem offenen Rest von wenigen hundert Euro wird das Zurückbehalten also schwierig. Protokollieren Sie die Übergabe mit Datum, Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand: Das Protokoll belegt den Gefahrübergang.

Wenn der Käufer nicht zahlt: fünf Eskalationsstufen

Stufe 1: Verzug feststellen

Verzug tritt nicht automatisch mit der Fälligkeit ein, sondern erfordert grundsätzlich eine Mahnung. § 286 Abs. 2 BGB nennt zwei Ausnahmen: Nr. 1 greift, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, Nr. 2, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und sich eine angemessene Zeit von diesem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt. Eine Klausel wie „zahlbar 14 Tage nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung" fällt unter Nr. 2, Verzug tritt dann ohne Zutun ein.

Fehlt eine solche Klausel, greift § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB: Spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung kommt der Schuldner in Verzug, gegenüber einem Verbraucher aber nur, wenn auf diese Folge in der Rechnung besonders hingewiesen wurde. Bei privaten Käufern sollten Sie darauf nicht bauen, sondern schriftlich mahnen und den Zugang dokumentieren.

Stufe 2: Verzugszinsen berechnen

Ab Verzug schuldet der Käufer Zinsen. Der Satz beträgt nach § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, für Entgeltforderungen ohne Verbraucherbeteiligung nach Absatz 2 neun Prozentpunkte. Der Basiszinssatz ändert sich nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BGB zum 1. Januar und 1. Juli und wird von der Deutschen Bundesbank nach Absatz 2 im Bundesanzeiger bekannt gemacht; seit dem 1. Juli 2026 beträgt er 1,52 %. Der Verzugszins liegt damit bei Beteiligung eines Verbrauchers bei 6,52 % pro Jahr, zwischen Unternehmern bei 10,52 %. Die Tabelle rechnet mit 6,52 % und 365 Kalendertagen; bei einer Zinsmethode mit 360 Tagen fallen die Tageswerte geringfügig höher aus.

Nach § 288 Abs. 4 BGB bleibt ein weitergehender Schaden ersatzfähig, etwa Zinsen für ein wegen der ausbleibenden Zahlung aufgenommenes Zwischendarlehen oder doppelte Wohnkosten. Belegen müssen Sie ihn konkret.

Stufe 3: Zwangsvollstreckung aus der Kaufvertragsurkunde

Hier liegt der größte und erstaunlich unbekannte Vorteil des notariellen Kaufvertrags. Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO findet die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden statt, sofern sich der Schuldner darin der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Diese Erklärung wegen der Kaufpreisforderung steht in praktisch jedem Kaufvertrag und ersetzt das Gerichtsurteil: Sie klagen nicht, Sie vollstrecken.

Die vollstreckbare Ausfertigung erteilt nach § 797 Abs. 1 Nr. 2 ZPO der verwahrende Notar, ersatzweise die verwahrende Notarkammer oder das verwahrende Amtsgericht. Hier schließt sich der Kreis: § 726 Abs. 1 ZPO verlangt bei Titeln, deren Vollstreckung vom Eintritt einer Tatsache abhängt, den Beweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, und genau den liefert die Fälligkeitsmitteilung.

Stufe 4: Rücktritt nach Nachfrist

Zahlt der Käufer trotz allem nicht, können Sie sich vom Vertrag lösen. § 323 Abs. 1 BGB erlaubt den Rücktritt nach erfolgloser angemessener Fristsetzung. Nach Absatz 2 Nr. 1 entfällt die Frist, wenn der Käufer ernsthaft und endgültig verweigert; Absatz 5 Satz 2 schließt den Rücktritt bei unerheblicher Pflichtverletzung aus.

Die Folgen regelt § 346 BGB: Empfangene Leistungen sind zurückzugewähren, gezogene Nutzungen herauszugeben, und nach Absatz 4 können Sie wegen Verletzung dieser Pflichten Schadensersatz verlangen. Praktisch bleibt Ihnen die Löschung der Auflassungsvormerkung, KV Nr. 14152 GNotKG mit einer Festgebühr von 25,00 €. Die bereits entstandenen Notargebühren für Beurkundung, Vollzug und Betreuung entfallen dadurch nicht.

Stufe 5: Schadensersatz statt der Leistung

Alternativ können Sie nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB nach erfolglosem Fristablauf Schadensersatz statt der Leistung verlangen, etwa die Differenz zu einem niedrigeren Zweitverkaufspreis plus Vermarktungskosten. Absatz 4 enthält die Weichenstellung: Mit diesem Verlangen ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen, Erfüllung und Schadensersatz gehen also nicht nebeneinander. Weil die Entscheidung nicht rückgängig zu machen ist, gehört sie anwaltlich begleitet.

Was nach dem Geldeingang noch läuft

Mit dem Zahlungseingang ist Ihr Teil wirtschaftlich erledigt, das Verfahren nicht. Vier Vorgänge laufen weiter, während der Käufer noch nicht im Grundbuch steht.

Erstens die Bestätigung an den Notar. Sie melden den Eingang, erst danach stellt er den Umschreibungsantrag. Dass eine spätere Beschränkung der Verfügungsbefugnis die Erklärungen nicht mehr unwirksam macht, sichert § 878 BGB ab, sobald die Erklärung bindend (§ 873 Abs. 2 BGB) und der Antrag gestellt ist.

Zweitens die Lastenfreistellung. Ihre Bank erhält den Ablösebetrag, gibt die Löschungsunterlagen frei, und die Grundschuld wird in Abteilung III gelöscht.

Drittens die Grunderwerbsteuer. Der Notar zeigt den Vertrag nach § 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung an, auch wenn die Wirksamkeit noch von einer Bedingung oder Genehmigung abhängt. Fällig wird die Steuer nach § 15 Satz 1 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Der gesetzliche Satz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 %; die Länder dürfen ihn seit 2006 selbst festlegen und weichen überwiegend nach oben ab.

Viertens die Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Umschreibung. Erst wenn das Finanzamt nach § 22 Abs. 1 GrEStG bescheinigt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen, darf das Grundbuchamt den Käufer eintragen; erteilt wird sie nach Absatz 2 Satz 1, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit vorliegt. Von der Zahlung bis zur eingetragenen Umschreibung vergehen erfahrungsgemäß weitere vier bis zwölf Wochen; amtlich erhoben ist das nicht.

Wirtschaftlich ist dieser Nachlauf für Sie ohne Bedeutung, sofern das Geld da und die Übergabe protokolliert ist. Steuerlich relevant bleibt der Zeitpunkt der Beurkundung, etwa für die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer.

Die realistische Zeitachse

Alle Dauerangaben sind Erfahrungswerte, keine amtlichen Statistiken. Die Höchstfristen dagegen stehen im Gesetz.

Planen Sie mit dem Geld eine Anschlussfinanzierung oder einen Umzug, kalkulieren Sie den Regelfall, nicht den Schnellfall. Das gilt besonders unter Zeitdruck, etwa im Pflegefall, wo zusätzlich eine betreuungsgerichtliche Genehmigung nach § 1850 Nr. 1 BGB nötig sein kann.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann wird der Kaufpreis beim Hausverkauf fällig?

Nicht am Tag der Beurkundung, sondern zu dem im Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt (§ 271 Abs. 2 BGB). Die Frist löst die Fälligkeitsmitteilung des Notars aus, die er versendet, sobald alle vertraglichen Voraussetzungen eingetreten sind. Danach sind meist 10 bis 14 Tage üblich, gesetzlich vorgegeben ist das nicht.

Was steht in der Fälligkeitsmitteilung des Notars?

Der Notar bestätigt darin jede im Vertrag genannte Fälligkeitsvoraussetzung, typischerweise die eingetragene Auflassungsvormerkung, die gesicherte Lastenfreistellung, das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht und etwaige Genehmigungen. Er nennt Zahlbetrag, Empfängerkonten und den Tag, ab dem die Frist läuft. Rechtlich ist das die in KV Nr. 22200 Nr. 2 GNotKG beschriebene „Prüfung und Mitteilung des Vorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen".

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geld auf dem Konto?

Erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen, bei lastenfreien Eigentumswohnungen teils schneller, bei Erbfällen oder Genehmigungserfordernissen deutlich länger; eine amtliche Statistik gibt es nicht. Planbar sind nur die Obergrenzen: drei Monate für das gemeindliche Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 BauGB) und maximal vier Monate im Sanierungsgebiet bis zur Genehmigungsfiktion (§ 145 Abs. 1 BauGB).

Zahlt der Käufer direkt an mich oder auf ein Notaranderkonto?

Im Regelfall direkt. Ein Notaranderkonto setzt nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten voraus, das der Notar prüft und annehmen muss; Bequemlichkeit genügt dafür nicht. Anerkannt wird es typischerweise bei komplizierten Zahlungsflüssen, etwa mehreren abzulösenden Gläubigern, einer Verteilung auf mehrere Empfänger oder einer Ratenzahlung.

Was kostet ein Notaranderkonto beim Hausverkauf?

Zusätzlich zu den übrigen Notarkosten fällt die Hebegebühr nach KV Nr. 25300 GNotKG an, eine 1,0-Gebühr je Auszahlung aus dem jeweils ausgezahlten Betrag (§ 124 Satz 1 GNotKG). Bei 400.000 € sind das 785,00 € netto oder 934,15 € brutto. Wird der Betrag aufgeteilt, vervielfacht sich die Gebühr: Zwei Auszahlungen von 150.000 € und 250.000 € kosten zusammen 889,00 € netto statt 785,00 €.

Was kann ich tun, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt?

Fünf Stufen: Verzug feststellen (§ 286 BGB), Verzugszinsen berechnen (§ 288 BGB), aus der Kaufvertragsurkunde vollstrecken, sofern sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), nach Nachfristsetzung zurücktreten (§ 323 BGB) oder Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 281 BGB). Am schnellsten wirkt die Zwangsvollstreckung, weil sie kein Gerichtsurteil erfordert.

Wie hoch sind die Verzugszinsen, wenn der Käufer zu spät zahlt?

Fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei 1,52 % Basiszinssatz seit dem 1. Juli 2026 sind das 6,52 % pro Jahr mit Verbraucherbeteiligung und 10,52 % zwischen Unternehmern (§ 288 Abs. 2 BGB). Auf 400.000 € gerechnet: 26.080 € im Jahr, 71,45 € je Kalendertag bei 365 Tagen, nach 30 Tagen 2.143,56 €. Weitergehender Schaden bleibt nach § 288 Abs. 4 BGB ersatzfähig.

Wann darf ich die Schlüssel übergeben, vor oder nach der Kaufpreiszahlung?

Nach der Zahlung. § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht, solange Sie nicht vorleistungspflichtig sind, und der Kaufvertrag knüpft die Übergabe regelmäßig ausdrücklich an den vollständigen Zahlungseingang. Wichtig ist das, weil mit der Übergabe nach § 446 BGB Gefahr, Nutzungen und Lasten übergehen. Bei geringfügigem Restbetrag kann die Verweigerung gegen Treu und Glauben verstoßen (§ 320 Abs. 2 BGB).

Verzögert das gemeindliche Vorkaufsrecht auch den Verkauf einer Eigentumswohnung?

Nein. § 24 Abs. 2 BauGB nimmt den Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten ausdrücklich aus, das Negativzeugnis entfällt damit vollständig. Dafür kann bei Wohnungseigentum ein anderer Baustein hinzukommen: die Zustimmung des Verwalters, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG enthält.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: den Kaufpreis kennen, bevor die Fälligkeit zum Thema wird

Der gesamte Ablauf hängt an einer Zahl: dem Kaufpreis in der Urkunde. Er bestimmt Betreuungsgebühr, Hebegebühr, Verzugszinsen und den Betrag, mit dem Sie planen. Steht die Summe noch nicht fest, klären Sie zuerst den Wert Ihres Hauses.

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