Verkaufsvollmacht Immobilie: Form, Kosten, Widerruf 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Beglaubigung ab 10 €, Beurkundung bis 1.735 € netto: Die Betreuungsbehörde beglaubigt Unterschriften unter Vorsorgevollmachten für gesetzlich festgelegte 10 € (§ 7 Abs. 4 BtOG), der Notar für 20 bis 70 € (KV Nr. 25100 GNotKG). Die Beurkundung kostet mindestens 60 € und höchstens 1.735 € netto (KV Nr. 21200 GNotKG mit Tabelle B).
• Die Vollmacht ist formfrei, der Grundbuchvollzug ist es nicht: Nach § 167 Abs. 2 BGB braucht die Vollmacht nicht die Form des Geschäfts, auf das sie sich bezieht. Der Formzwang kommt aus § 29 Abs. 1 GBO: Das Grundbuchamt trägt nur um, wenn die Vertretungsmacht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist (BGH, 22.05.2025, V ZB 46/24, Rn. 8).
• Eine unwiderrufliche Vollmacht muss beurkundet werden: Soll die Vollmacht zum Abschluss von Immobiliengeschäften unwiderruflich sein, genügt die Beglaubigung nicht.
• Der 10-Euro-Weg endet mit dem Tod: Die Wirkung der Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde erlischt mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG). Wer über den Tod hinaus grundbuchtauglich handeln lassen will, braucht den Notar.
• Ohne Vollmacht entscheidet das Betreuungsgericht: Kaufvertrag und Auflassung sind beide genehmigungsbedürftig (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB), der Beschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG), die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen. Dazu kommt eine Jahresgebühr von mindestens 230 €, bei 300.000 € Vermögen 667 €.
• Widerruf ist ein Prozess, keine Erklärung: Solange die Vollmachtsurkunde im Umlauf ist, besteht die Vertretungsmacht gegenüber gutgläubigen Dritten fort (§ 172 Abs. 2 BGB). Wird sie nicht herausgegeben, hilft nur die Kraftloserklärung mit einem Monat Wartefrist.

Wer eine Immobilie nicht selbst verkaufen kann oder will, braucht eine Vollmacht. „Muss notariell sein" ist dabei genauso ungenau wie „ein handschriftlicher Zettel reicht". Richtig ist eine Zwischenstufe aus zwei Vorschriften: dem Vollmachtsrecht des BGB und dem Verfahrensrecht der Grundbuchordnung.

Nicht behandelt: der Anlass. Heimkosten, Vermögenseinsatz und Sozialamt stehen in Haus verkaufen im Pflegefall, der Verkaufsablauf in Wohnung verkaufen: Ablauf. Hier geht es um das Rechtsinstrument.

Quellen: § 7 BtOG, § 29 GBO, Kostenverzeichnis (KV) und Tabelle B zum GNotKG. Beträge zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer, soweit nicht anders angegeben.

Der Denkfehler: Formfreiheit im BGB, Formzwang im Grundbuch

Der Grundstückskaufvertrag ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Daraus schließen viele, auch die Vollmacht müsse dieselbe Form haben. § 167 Abs. 2 BGB sagt das Gegenteil: „Die Erklärung bedarf nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht."

Nur endet der Verkauf nicht beim Notar, sondern mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Nach § 29 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Der BGH hat das 2025 ausdrücklich auf rechtsgeschäftlich Bevollmächtigte bezogen.

Daraus folgt die unangenehmste Konstellation: Der Notar beurkundet, der Käufer zahlt, und Monate später scheitert die Eigentumsumschreibung an einem Blatt Papier ohne Siegel. Die privatschriftliche Vollmacht ist hier wertlos, nicht weil sie unwirksam wäre, sondern weil sie nicht nachweisbar ist. Auch das Bundesjustizministerium schreibt, für Grundstücksgeschäfte gegenüber dem Grundbuchamt sei jedenfalls die öffentliche Beglaubigung erforderlich.

Die Ausnahme, bei der die Beglaubigung nicht reicht

Es gibt einen Fall, in dem die Vollmacht selbst beurkundungsbedürftig wird: die unwiderrufliche Vollmacht zum Abschluss von Immobiliengeschäften. Wer sich der Möglichkeit begibt, seine Entscheidung zurückzunehmen, bindet sich wirtschaftlich wie ein Verkäufer; deshalb schlägt die Warnfunktion des § 311b BGB durch. Das BMJ stellt klar, dass eine solche Vollmacht notariell zu beurkunden ist, ebenso eine Vollmacht zur Aufnahme von Verbraucherdarlehen.

Daneben steht eine offene Rechtsfrage, die das Ministerium selbst benennt: Ob auch eine Vollmacht beurkundungsbedürftig ist, die erst durch die spätere Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers faktisch unwiderruflich wird, hat die Rechtsprechung bislang nicht entschieden; Teile der Literatur bejahen das. Wer eine Vorsorgevollmacht für einen möglichen Hausverkauf einsetzen will, ist mit der Beurkundung auf der sicheren Seite.

General-, Vorsorge- und Spezialvollmacht: welches Instrument wofür

Die Begriffe werden synonym benutzt, bezeichnen aber unterschiedliche Dinge. Entscheidend ist, wie weit die Vollmacht sachlich reicht.

Zwei Punkte werden verwechselt: Die Vorsorgevollmacht ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Vollmacht mit einem bestimmten Zweck. Und die Betreuungsverfügung ist gerade keine Vollmacht, sie sagt dem Gericht nur, wen es bestellen soll.

Der Umfang ist selten das Problem, die Form ist es

Verbreitet ist die Aussage, eine Vollmacht müsse Grundstücksgeschäfte ausdrücklich erwähnen, sonst genüge sie dem Grundbuchamt nicht. In dieser Schärfe trifft das nicht zu: Der BGH hat 2025 entschieden, dass eine umfassende transmortale Vollmacht auch Grundstücksveräußerungen erfasst, vor wie nach dem Tod des Vollmachtgebers; die Reichweite ist durch Auslegung zu ermitteln (§§ 133, 157 BGB). Die ausdrückliche Erwähnung ist kein Wirksamkeitserfordernis, sie erspart aber den Auslegungsstreit mit dem Rechtspfleger. Formulieren Sie sie deshalb aus, einschließlich der Befugnis zur Auflassung und zur Entgegennahme des Kaufpreises.

Warum Bedingungen im Vollmachtstext eine schlechte Idee sind

Der häufigste Wunsch lautet: „Die Vollmacht soll erst gelten, wenn ich nicht mehr selbst entscheiden kann." Das macht das Dokument unbrauchbar. Knüpfen Sie die Wirksamkeit an eine Bedingung, müssten Notar, Grundbuchamt und Bank den Bedingungseintritt prüfen, und das kann niemand zuverlässig. Das BMJ rät ausdrücklich ab: Eine Vollmacht zur Vorsorge ist nur dann uneingeschränkt brauchbar, wenn sie an keine Bedingungen geknüpft ist.

Der saubere Weg führt über das Innenverhältnis: In einer gesonderten Vereinbarung halten Sie fest, wann und wozu die Vollmacht eingesetzt werden darf. Verstößt der Bevollmächtigte dagegen, ist das Geschäft nach außen wirksam, er macht sich aber schadensersatzpflichtig. Zweite Sicherung ist die Hinterlegung: Die Ausfertigung bleibt beim Notar und wird erst herausgegeben, wenn eine definierte Voraussetzung nachgewiesen ist.

Was Form und Registrierung wirklich kosten

Für die Gebühr kommt es auf den Geschäftswert an, und der wird bei Vollmachten nach einer eigenen Vorschrift bestimmt. Für die allgemeine Vollmacht, also General- und Vorsorgevollmacht, gilt § 98 Abs. 3 GNotKG: Der Wert wird nach billigem Ermessen bestimmt und darf die Hälfte des Vermögens nicht übersteigen; fehlen Anhaltspunkte, sind 5.000 € anzusetzen. In allen Fällen ist bei 1 Million Euro Schluss (§ 98 Abs. 4 GNotKG). Für die Spezialvollmacht gilt § 98 Abs. 1 GNotKG: die Hälfte des Geschäftswerts des Hauptgeschäfts. Bei einem Haus im Wert von 400.000 € sind das 200.000 €.

Quellen: § 98 Abs. 3 und 4 GNotKG, KV Nr. 21200 (1,0, mindestens 60,00 €), KV Nr. 25100 (0,2, mindestens 20,00 €, höchstens 70,00 €), Tabelle B zum GNotKG. Alle Beträge netto.

Die vierte Spalte ist der eigentliche Hebel: Weil die Beglaubigungsgebühr bei 70 € gedeckelt ist, wächst sie nicht mit dem Vermögen mit. Der Höchstbetrag greift schon ab gut 140.000 € Geschäftswert, denn dort springt Tabelle B auf 354,00 € und 0,2 davon sind 70,80 €. Bei 400.000 € Vermögen stehen 70 € gegen 435 €, bei zwei Millionen 70 € gegen 1.735 €.

Wann die teurere Beurkundung trotzdem richtig ist

Die Beurkundung kauft drei Dinge, die die Beglaubigung nicht liefert. Der Notar beurkundet den Inhalt, während er bei der Beglaubigung nur die Echtheit der Unterschrift bestätigt. Er prüft die Geschäftsfähigkeit: Fehlt sie nach seiner Überzeugung, soll er die Beurkundung ablehnen, Zweifel soll er in der Niederschrift feststellen (§ 11 BeurkG). Die beurkundete Vollmacht belegt damit zugleich, dass der Vollmachtgeber bei der Erteilung noch entscheiden konnte, und entwertet spätere Angriffe von Miterben. Und sie ist zwingend bei Unwiderruflichkeit. Für eine schlichte Verkaufsvollmacht reicht die Beglaubigung; bei größerem Vermögen oder beginnender Erkrankung ist die Beurkundung die günstigere Versicherung.

Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister

Die Bundesnotarkammer führt nach § 78a Abs. 1 BNotO ein elektronisches Register über Vorsorgevollmachten, Betreuungs- und Patientenverfügungen sowie Ehegattenwidersprüche. Bevor ein Betreuungsgericht einen Betreuer bestellt, fragt es dort ab, ob es schon einen Bevollmächtigten gibt. Nach der Quartalsstatistik des Registers waren zum 30. Juni 2026 7.087.272 Eintragungen erfasst; im ersten Halbjahr 2026 kamen 206.061 hinzu, davon 191.660 mit einer Vorsorgevollmacht verbunden, und die Justiz rief die Daten 85.419 Mal ab.

Die Registrierungsgebühr fällt einmalig an und liegt im niedrigen zweistelligen Bereich, am günstigsten bei Online-Anmeldung mit Lastschrift. Die Urkunde selbst wird nicht hinterlegt: Registriert wird nur, dass es sie gibt und wer sie hat.

Wer beglaubigen darf, und wo der 10-Euro-Weg bricht

Die Urkundsperson der örtlichen Betreuungsbehörde darf Unterschriften unter Vorsorgevollmachten öffentlich beglaubigen, für 10 € je Beglaubigung und ohne gesonderte Auslagen. Zulässig ist das nur, wenn die Vollmacht erteilt wird, um die Bestellung eines Betreuers zu vermeiden (§ 7 Abs. 2 BtOG). Eine reine Verkaufsvollmacht an ein Kind, das nur den Notartermin übernehmen soll, fällt nicht darunter. Die Länder dürfen von der 10-Euro-Gebühr abweichen (§ 7 Abs. 5 BtOG); fragen Sie den Satz vor Ort ab. Nach Landesrecht kommen weitere Stellen hinzu: in Baden-Württemberg der Ratsschreiber in Gemeinden, die einen solchen bestellt haben, in Hessen die Ortsgerichte, in Rheinland-Pfalz die Gemeinde- und Stadtverwaltungen.

Und nun die Sollbruchstelle: Die Wirkung der behördlichen Beglaubigung endet mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG, für alle seit dem 1. Januar 2023 behördlich beglaubigten Vollmachten). Die Vollmacht selbst bleibt wirksam, nur der Formnachweis fürs Grundbuch fällt weg. Das BMJ empfiehlt für Vollmachten, die über den Tod hinaus gelten sollen, deshalb die notarielle Beglaubigung.

Quellen: § 7 BtOG, KV Nr. 21200 und 25100 GNotKG; landesrechtliche Stellen nach der BMJ-Broschüre „Betreuungsrecht".

Ohne Vollmacht: der Weg über das Betreuungsgericht

Fehlt eine wirksame Vollmacht und kann der Eigentümer nicht mehr selbst handeln, führt kein Weg an der rechtlichen Betreuung vorbei. Kinder sind nicht automatisch vertretungsberechtigt, und das Ehegattennotvertretungsrecht des § 1358 BGB hilft nicht: Es erfasst nur Gesundheitsangelegenheiten und endet spätestens sechs Monate nach dem ärztlich festgestellten Zeitpunkt. Der Vorrang der Vollmacht ist dagegen geregelt: Eine Betreuung ist nicht erforderlich, soweit ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten gleichermaßen besorgen kann (§ 1814 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB). Vor der Bestellung hat grundsätzlich eine förmliche Beweisaufnahme durch ein Sachverständigengutachten stattzufinden (§ 280 FamFG), dazu kommt die persönliche Anhörung (§ 278 FamFG); belastbare bundesweite Durchschnittszeiten gibt es dafür nicht.

Zwei Genehmigungen, ein Zeitplan

Ist der Betreuer bestellt, braucht er die Genehmigung des Betreuungsgerichts doppelt: § 1850 Nr. 1 BGB erfasst die Verfügung über ein Grundstück, Nr. 5 die Verpflichtung dazu. Vorher soll das Gericht die betroffene Person persönlich anhören (§ 299 FamFG). Dann beginnt der Teil, an dem Kaufverträge scheitern:

Die letzte Zeile ist die gefährlichste: Vergisst der Betreuer die Mitteilung, kann der Käufer ihn auffordern, und mit Ablauf des zweiten Monats gilt die Genehmigung als verweigert. Ein wirksam genehmigter Vertrag kippt an einer unterlassenen Nachricht. Die Praxis löst das mit der Doppelvollmacht an den Notar: Er nimmt die Genehmigung als Bevollmächtigter des Betreuers entgegen, teilt sie in derselben Funktion dem Vertragspartner mit und nimmt die Mitteilung zugleich als dessen Bevollmächtigter entgegen (BGH, Beschluss vom 02.12.2015, XII ZB 283/15, ergangen zur Vorgängerfassung der heutigen §§ 1850, 1856 BGB). Dabei muss er seinen Mitteilungswillen äußerlich erkennbar machen. Diese Klausel gehört in jeden Kaufvertrag mit Betreuerbeteiligung.

Welcher Preis genehmigt wird

Maßstab ist ausschließlich das Wohl der betreuten Person in einer Gesamtabwägung aller Vor- und Nachteile; Belange Dritter, etwa potenzieller Erben, sind unbeachtlich. Der BGH hat das 2016 klargestellt und zugleich einen Preismaßstab geliefert: Dort lag ein Verkehrswertgutachten über 230.000 € vor, verkauft wurde für 220.000 €. Das Landgericht genehmigte, weil der Kaufpreis bei 95 % des geschätzten Verkehrswerts und damit in dessen Bereich lag; der BGH beanstandete das nicht (XII ZB 335/16, ergangen zur Vorgängerfassung).

Dieselbe Entscheidung zeigt das Zeitrisiko: Kaufvertrag am 9. Juni 2015, Genehmigungsantrag eine Woche später, Versagung durch das Amtsgericht, Abänderung durch das Landgericht, Zurückweisung der Rechtsbeschwerde erst am 30. November 2016. Rund 18 Monate Schwebezustand, gegen die eine rechtzeitige Vollmacht versichert. Welche Wertermittlung überzeugt und was sie kostet, steht in Haus schätzen lassen: Kosten.

Der Dauerposten, der nach dem Verkauf steigt

Übersehen wird fast immer die laufende Jahresgebühr der Betreuung. Nach KV Nr. 11101 GNotKG fallen 11,50 € je angefangene 5.000 € des zu berücksichtigenden Vermögens an, mindestens 230 €, für jedes angefangene Kalenderjahr. Berücksichtigt wird nur Vermögen über 10.000 €; ein angemessenes selbstgenutztes Hausgrundstück bleibt außer Ansatz. Der Haken liegt im Verkauf: Solange das Haus bewohnt wird, zählt es nicht mit, danach steht der Erlös als Geldvermögen in der Rechnung.

Quelle: KV Nr. 11101 GNotKG, eigene Berechnung; Freibetrag 10.000 €, angemessenes selbstgenutztes Hausgrundstück nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII bleibt außer Ansatz.

Über zehn Jahre summiert sich das bei 300.000 € auf rund 6.670 €. Dagegen steht eine Vollmacht für 10 € oder einen mittleren dreistelligen Betrag. Derselbe Mechanismus greift bei minderjährigen Miteigentümern: Auch Eltern brauchen die Genehmigung des Familiengerichts, weil § 1643 Abs. 1 BGB auf dieselben §§ 1850 bis 1854 BGB verweist.

Vollmacht über den Tod hinaus: das unterschätzte Instrument

Ob eine Vollmacht mit dem Tod erlischt, richtet sich nach dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (§ 168 Satz 1 BGB). Um Zweifel zu vermeiden, empfiehlt das BMJ, ausdrücklich zu regeln, dass die Vollmacht über den Tod hinaus gelten soll; das amtliche Vollmachtsformular enthält dafür eine eigene Ankreuzziffer.

Der BGH hat 2025 präzisiert, was daraus folgt: Der Bevollmächtigte vertritt nach dem Erbfall nicht den Verstorbenen und auch nicht „den Nachlass", sondern die Erben, beschränkt auf den Nachlass, und braucht dafür keine Zustimmung, solange sie nicht widerrufen. Voraussetzung bleibt, dass die Vollmacht in der Form des § 29 GBO nachweisbar ist.

Was das praktisch erspart

Ohne transmortale Vollmacht führt der Weg über den Erbnachweis. § 35 Abs. 1 GBO lässt dafür grundsätzlich nur den Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis zu; eine Ausnahme gilt für eine öffentliche Verfügung von Todes wegen samt Eröffnungsniederschrift. Der BGH benennt das als Zweck: Dem Bevollmächtigten soll es möglich sein, in der teils langen Übergangszeit bis zur Klärung der Erbenstellung über Nachlassgegenstände zu verfügen; eine Namhaftmachung der Erben ist dafür nicht erforderlich.

Zwei weitere Effekte sind bares Geld wert. Eine trans- oder postmortale Vollmacht erlaubt ein Handeln auch für nicht oder beschränkt geschäftsfähige, also auch minderjährige Erben, ohne Zustimmung des gesetzlichen Vertreters und ohne gerichtliche Genehmigung. Und sie entschärft die Erbengemeinschaft: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Daran scheitern Verkäufe, wenn ein Miterbe nicht erreichbar ist; die wechselseitige Verkaufsvollmacht unter Miterben ist deshalb das übliche Werkzeug. Bleibt die Einigung aus, helfen Erbengemeinschaft: Einer will nicht verkaufen und Teilungsversteigerung; die ersten Schritte nach einem Erbfall zeigt Haus geerbt: Was tun. Eine eigenständige Verkaufsbefugnis neben der Vollmacht hat der Testamentsvollstrecker (§ 2205 BGB); er weist sich mit dem Testamentsvollstreckerzeugnis aus (§ 35 Abs. 2 GBO).

Die Kombination, die funktioniert

Für Immobilieneigentümer folgt daraus eine klare Empfehlung: eine Vollmacht, die Grundstücksgeschäfte ausdrücklich einschließt, über den Tod hinaus gilt und notariell beglaubigt oder beurkundet ist. Der 10-Euro-Weg deckt nur die ersten beiden Punkte ab. Möglich ist auch beides nebeneinander: eine behördlich beglaubigte Vorsorgevollmacht für den Alltag und eine notarielle Verkaufsvollmacht für die Immobilie. Die Übertragung zu Lebzeiten behandelt Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Widerruf: warum die Erklärung allein nicht genügt

Eine Vollmacht ist auch bei fortbestehendem Grundverhältnis widerruflich, sofern sich aus diesem nichts anderes ergibt (§ 168 Satz 2 BGB). Erklärt wird der Widerruf gegenüber dem Bevollmächtigten oder dem Dritten, dem gegenüber die Vollmacht erklärt wurde.

Nach § 172 Abs. 2 BGB bleibt die Vertretungsmacht gegenüber gutgläubigen Dritten bestehen, „bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird". Solange die Urkunde im Umlauf ist, kann der widerrufene Bevollmächtigte also weiter wirksam handeln. Nach dem Erlöschen ist sie herauszugeben, ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht (§ 175 BGB). Weigert er sich, bleibt nur die Kraftloserklärung durch öffentliche Bekanntmachung. Sie wird erst „mit dem Ablauf eines Monats nach der letzten Einrückung in die öffentlichen Blätter" wirksam (§ 176 Abs. 1 BGB). Bewilligt wird die Veröffentlichung wahlweise vom Amtsgericht des allgemeinen Gerichtsstands des Vollmachtgebers oder von dem für die Klage auf Rückgabe zuständigen Amtsgericht (§ 176 Abs. 2 BGB).

Ausfertigungen einsammeln, nicht Kopien

Bei notariellen Vollmachten entscheidet eine Besonderheit über den Erfolg: Im Rechtsverkehr zählt nicht die Urschrift und erst recht nicht die Kopie, sondern die Ausfertigung mit Ausfertigungsvermerk, Unterschrift und Siegel (§ 49 BeurkG). Der Notar vermerkt im Urkundenverzeichnis, wem er wann eine Ausfertigung erteilt hat; genau dort setzt ein sauberer Widerruf an.

Praktisch heißt das: Widerruf nachweisbar erklären, Ausfertigungen zurückfordern, den Notar informieren, die Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister löschen und alle Stellen benachrichtigen, denen die Vollmacht vorgelegt wurde. Auf eine Notbremse durch den Notar sollte sich niemand verlassen: Er muss vor dem Vollzug die Vertretungsmacht prüfen, darf den Vollzug aber nur unterlassen, wenn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar ist, dass eine wirksame Vollmacht nicht mehr vorliegt, ebenso bei evidentem Missbrauch (BGH, 19.09.2019, V ZB 119/18).

Kann der Vollmachtgeber selbst nicht mehr widerrufen, greift ein abgestuftes Instrumentarium: Kontrollbetreuer bei Anhaltspunkten für Missbrauch, Untersagung der Vollmachtsausübung bei dringender Gefahr und, nur mit gerichtlicher Genehmigung, Widerruf durch den Betreuer (§ 1820 Abs. 3 bis 5 BGB).

Die sechs teuersten Formfehler und ihre Rechtsfolge

Der zweite Fall ist der häufigste in Familien. Nach § 181 BGB kann ein Vertreter, soweit ihm nichts anderes gestattet ist, im Namen des Vertretenen nicht mit sich selbst kontrahieren. Soll das bevollmächtigte Kind das Elternhaus selbst kaufen, muss die Vollmacht ausdrücklich von § 181 BGB befreien. Ein Betreuer kann den Betreuten zudem bei Geschäften mit seinem eigenen Ehegatten oder seinen Verwandten in gerader Linie nicht vertreten (§ 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB); dort hilft nur ein Ergänzungsbetreuer.

Was passiert, wenn ohne Vertretungsmacht unterschrieben wurde

Der Vertrag ist dann nicht nichtig, sondern schwebend unwirksam: Seine Wirksamkeit hängt an der Genehmigung des Vertretenen (§ 177 Abs. 1 BGB). Fordert der Käufer zur Erklärung auf, kann die Genehmigung nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach Empfang der Aufforderung erklärt werden, sonst gilt sie als verweigert (§ 177 Abs. 2 BGB); bis dahin darf der Käufer widerrufen (§ 178 BGB).

Hier liegt der eigentliche Preis eines Vollmachtsfehlers: Wer ohne Vertretungsmacht handelt und die Genehmigung bleibt aus, ist dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet (§ 179 Abs. 1 BGB); kannte er den Mangel nicht, haftet er auf das negative Interesse (§ 179 Abs. 2 BGB).

Die gute Nachricht steht in § 182 Abs. 2 BGB: Die Zustimmung bedarf nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form. Die nachträgliche Genehmigung ist also formfrei, und für den Grundbuchvollzug genügt die öffentlich beglaubigte Unterschrift darunter. Bei einem Geschäftswert von 200.000 € läge die rechnerische Gebühr bei 0,2 × 435,00 € = 87,00 €, sodass der Höchstbetrag von 70 € greift. Ein Formfehler, der rechtzeitig auffällt, ist damit für unter 100 € heilbar. Einer, der erst nach dem Tod des Vollmachtgebers auffällt, ist es nicht.

Zwei Vorschriften takten zusätzlich den Termin: Die Auflassung verlangt die Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar (§ 925 Abs. 1 BGB), und der Vertragstext soll dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Vollmacht brauche ich, um das Haus meiner Eltern zu verkaufen?

Eine Vollmacht, die Grundstücksgeschäfte umfasst und die Form des § 29 GBO erfüllt, also mindestens öffentlich beglaubigt ist. Für einen einzelnen Verkauf ist die Spezialvollmacht das schärfere Werkzeug, weil sie den Missbrauchsspielraum begrenzt. Ergänzen Sie die Befugnis zur Auflassung und, falls Sie selbst kaufen, die Befreiung von § 181 BGB.

Muss eine Verkaufsvollmacht für eine Immobilie notariell beurkundet werden?

Im Regelfall nicht. Nach § 167 Abs. 2 BGB braucht die Vollmacht gerade nicht die Form des Kaufvertrags; für den Grundbuchvollzug genügt die öffentliche Beglaubigung nach § 29 Abs. 1 GBO. Zwingend beurkundet werden muss sie nur, wenn sie unwiderruflich erteilt wird oder zur Aufnahme eines Verbraucherdarlehens berechtigen soll. Sonst ist die Beurkundung eine Frage der Sicherheit, nicht der Wirksamkeit.

Reicht eine handschriftliche Generalvollmacht für den Verkauf eines Hauses?

Für den Kaufvertrag beim Notar möglicherweise, für die Eigentumsumschreibung nicht: Das Grundbuchamt verlangt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Reparieren lässt sich das, solange der Vollmachtgeber geschäftsfähig ist, denn die nachträgliche Genehmigung ist formfrei; fürs Grundbuch reicht die beglaubigte Unterschrift darunter für 20 bis 70 €.

Was kostet eine notarielle Vollmacht für einen Immobilienverkauf?

Das hängt vom Geschäftswert ab, der bei einer allgemeinen Vollmacht auf die Hälfte des Vermögens begrenzt ist, höchstens 1 Million Euro (§ 98 Abs. 3 und 4 GNotKG). Die 1,0-Gebühr beträgt mindestens 60 € und höchstens 1.735 € netto: bei 50.000 € Vermögen 115 €, bei 400.000 € 435 €, bei 640.000 € 635 €. Eine Unterschriftsbeglaubigung kostet 20 bis 70 €, die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde 10 €, jeweils zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

Kann ich mit einer Vorsorgevollmacht ein Haus verkaufen, ohne das Betreuungsgericht zu fragen?

Ja. Die §§ 1850 ff. BGB richten sich ihrem Wortlaut nach an den Betreuer, nicht an den Bevollmächtigten; für dessen Grundstücksgeschäfte ordnet das Betreuungsrecht keine gerichtliche Genehmigung an. Genau darin liegt der Zeitvorteil: Die Vollmacht erspart Genehmigungsverfahren, Rechtskraftwartezeit und Mitteilungsfalle.

Gilt eine Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers weiter?

Nur, wenn sie das vorsieht oder sich aus dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ergibt (§ 168 Satz 1 BGB). Deshalb empfiehlt das Bundesjustizministerium die ausdrückliche Klausel „gilt über den Tod hinaus". Ist sie vorhanden und die Vollmacht nach § 29 GBO nachweisbar, kann der Bevollmächtigte auch nach dem Erbfall über die Immobilie verfügen; er vertritt dann die Erben, beschränkt auf den Nachlass. Eine behördlich beglaubigte Vollmacht verliert ihre Beglaubigungswirkung mit dem Tod.

Wie widerrufe ich eine Verkaufsvollmacht wirksam, wenn der Bevollmächtigte die Urkunde nicht herausgibt?

Der Widerruf selbst wirkt sofort, der Rechtsschein nicht. Nach § 172 Abs. 2 BGB besteht die Vertretungsmacht gegenüber gutgläubigen Dritten fort, bis die Urkunde zurückgegeben oder für kraftlos erklärt ist. Auf Herausgabe besteht ein Anspruch ohne Zurückbehaltungsrecht (§ 175 BGB). Verweigert der Bevollmächtigte sie, bleibt die Kraftloserklärung durch öffentliche Bekanntmachung beim Amtsgericht; sie wirkt erst einen Monat nach der letzten Einrückung. Bei notariellen Vollmachten zählen nur die Ausfertigungen, nicht Kopien.

Wie lange dauert die Genehmigung des Betreuungsgerichts, und was passiert so lange mit dem Kaufvertrag?

Der Vertrag ist bis zur Genehmigung schwebend unwirksam. Der Beschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG), die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab schriftlicher Bekanntgabe; das ist die Mindestwartezeit. Im Streitfall dauert es länger: In einem vom BGH entschiedenen Fall lagen zwischen Beurkundung im Juni 2015 und abschließender Entscheidung im November 2016 rund 18 Monate. Zusätzlich muss der Betreuer die Genehmigung dem Käufer mitteilen, sonst gilt sie mit Ablauf des zweiten Monats nach Aufforderung als verweigert.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Vertretung klären, dann den Wert

Die Reihenfolge entscheidet über Monate. Prüfen Sie zuerst, ob eine Vollmacht existiert, ob sie Grundstücksgeschäfte umfasst und ob sie einen Beglaubigungs- oder Beurkundungsvermerk trägt. Fehlt der Vermerk und ist der Eigentümer noch geschäftsfähig, ist das Problem für 10 bis 70 € gelöst. Ist er es nicht mehr, beginnt ein Verfahren mit Gutachten, Anhörung, Genehmigung und laufender Jahresgebühr.

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