Spekulationsfrist abgeschafft? Nein – Stand August 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Nein, die Spekulationsfrist ist nicht abgeschafft. Stand 11. August 2026 steht in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unverändert, dass Veräußerungsgeschäfte erfasst werden, „bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt". Es gibt keinen Beschluss, keine Verkündung, kein Inkrafttreten.
• Was tatsächlich vorliegt: ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 23. Juni 2026, BT-Drs. 21/6637. Er will die Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien aufheben; Gewinne würden dann „unabhängig von der Dauer des Haltens mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert". Geschätzte Mehreinnahmen laut Entwurf: 6 Mrd. Euro – eine Schätzung der antragstellenden Fraktion, keine Berechnung der Bundesregierung.
• Das Eigenheim bliebe steuerfrei – die Ausnahme würde aber enger. Statt der heutigen Kalenderjahr-Regel („im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren") verlangt der Entwurf Eigennutzung „in den 36 Monaten vor der Veräußerung". Diesen Punkt übersehen die meisten Berichte.
• Die Mehrheitslage spricht dagegen (Einschätzung): Grüne (85 Sitze) und Linke (64) kommen zusammen auf 149 von 630 Sitzen, CDU/CSU und SPD allein auf 328. Ein Antrag mit derselben Forderung wurde am 26. Juni 2025 im Plenum abgelehnt – mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und AfD. Im Koalitionsvertrag kommt das Thema nicht vor.
• Bestandsschutz ist offen – sogar im Entwurf selbst. Der Gesetzestext will Objekte erfassen, die „vor dem … 2016 angeschafft" wurden, die Begründung spricht von „ab dem … 2016 erworbene Immobilien". Beides widerspricht sich. Vergleichbare Reformen reichen von vollem Altbestandsschutz (Abgeltungsteuer, Stichtag 31.12.2008) bis zu einer effektiven Belastung von 4,2 % des Verkaufserlöses auf Altvermögen (Österreich 2012).
• Für Ihre Planung heißt das: Ein Entwurf ist kein Gesetz. Wer ohnehin verkaufen will, kann den Zeitplan bewusst legen; ein Verkauf allein aus Angst vor diesem Entwurf hat derzeit keine belastbare Grundlage.

Stand: 11. August 2026. Der Gesetzentwurf BT-Drs. 21/6637 wurde am 23. Juni 2026 eingebracht; eine Beschlussfassung des Bundestages in der Sache ist bislang nicht dokumentiert. Dieser Artikel ist als lebendes Dokument angelegt und wird fortgeschrieben, sobald sich der Verfahrensstand ändert – nachprüfbar über den DIP-Vorgang 336482 des Deutschen Bundestages.

Seit Ende Juni 2026 kursiert in Eigentümer-Foren, Newslettern und Maklergesprächen dieselbe Frage: Fällt die Zehnjahresfrist? Die kurze Antwort lautet nein – heute nicht und in absehbarer Zeit vermutlich auch nicht. Die längere Antwort ist interessanter, weil der Anlass real ist: Es gibt einen ausformulierten Gesetzentwurf mit konkretem Normtext, einer Übergangsvorschrift und einer Aufkommensschätzung. Wer als Vermieter oder Kapitalanleger plant, sollte wissen, was darin steht – und was daran wackelt.

Dieser Artikel ist bewusst ein Radar-Artikel: Er ordnet den politischen Stand ein. Die Systematik der Frist selbst – Fristbeginn, Eigennutzungsausnahme, Sonderfälle – steht in Spekulationssteuer bei Immobilien; die Rechnung mit allen sechs Positionen in Spekulationssteuer berechnen; legale Gestaltungswege in Spekulationssteuer umgehen. Hier geht es nur um die eine Frage: Was ist dran, und was folgt daraus?

Geltendes Recht und Entwurf im direkten Vergleich

Quellen: § 23 EStG (gesetze-im-internet.de); BT-Drs. 21/6637, eigene Aufbereitung.

Die Norm selbst ist stabil: Die geltende Fassung des Einkommensteuergesetzes – zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 29. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 197) – enthält die Zehnjahresfrist in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 unverändert. Auch der Gesetzentwurf selbst geht in seiner Begründung ausdrücklich von dieser geltenden Rechtslage aus.

Was im Gesetzentwurf wirklich steht

Der Entwurf trägt den Titel „Entwurf eines Gesetzes zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen" und wurde am 23. Juni 2026 eingebracht – von den Abgeordneten Katharina Beck, Dr. Moritz Heuberger, Max Lucks, Sascha Müller, Karoline Otte, Stefan Schmidt, Andreas Audretsch, Dr. Sebastian Schäfer und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen. Die amtliche Bundestagsmeldung dazu erschien am 24. Juni 2026.

Der Kern in zwei Sätzen

Abschnitt B des Entwurfs („Lösung") formuliert das Vorhaben wörtlich so:

„Die Haltefrist für Immobilienwerte im Rahmen des § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) wird aufgehoben und die Frist für die Nutzung von Immobilien zu eigenen Wohnzwecken wird entsprechend ihres Dreijahresziels nachjustiert. Dadurch werden Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften von nicht selbst genutzten Immobilienwerten unabhängig von der Dauer des Haltens mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert."

Zwei Dinge stecken darin, die in der Berichterstattung regelmäßig zusammengeworfen werden. Erstens: Die Frist verschwindet nur für nicht selbst genutzte Objekte. Zweitens: Die Ausnahme für Eigennutzer bleibt zwar bestehen, wird aber gleichzeitig umgebaut. Erfasst wären dabei nicht nur klassische Mietwohnungen, sondern der gesamte Anwendungsbereich der Norm – Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte samt Gebäuden, Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen und Teileigentum.

Die Begründung: drei Argumente

Der Entwurf stützt sich im Wesentlichen auf drei Linien. Die erste ist die Gleichbehandlung mit anderen Kapitalanlagen: „Gewinne aus dem Verkauf von Aktien, Fonds oder anderen Kapitalanlagen unterliegen dauerhaft der Abgeltungsteuer (§ 20 EStG)", heißt es dort – Immobilien seien ohne sachlichen Grund privilegiert. Die zweite betrifft die Erosion der Bemessungsgrundlage. Die dritte ist wohnungspolitisch: Eigentümer, deren Frist abgelaufen ist, „haben keinen steuerlichen Anreiz, frühzeitig zu veräußern oder Wohnraum dem Markt zuzuführen".

Ob diese Argumente überzeugen, entscheidet dieser Artikel nicht. Festhalten lässt sich nur, dass Gegenargumente – Inflationsscheingewinne, Lock-in-Effekte in die Gegenrichtung, Verlagerung in Kapitalgesellschaften – im Entwurfstext nicht behandelt werden.

Die 6 Milliarden Euro – wessen Zahl das ist

Abschnitt D des Entwurfs („Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand") nennt eine einzige Zahl:

„Durch den Wegfall der Zehnjahresfrist bei Gewinnen aus dem Handel mit nicht selbst genutzten Immobilien und die Anpassung der Dauer der Selbstnutzung steigt das Einkommensteueraufkommen um schätzungsweise 6 Mrd. Euro."

Wichtig für die Einordnung: Das ist die Schätzung der antragstellenden Fraktion, nicht des Bundesfinanzministeriums und nicht eines unabhängigen Instituts. Eine Methodik wird im Entwurf nicht offengelegt. Dieselbe Schätzung stand bereits im inhaltsgleichen Antrag aus dem Jahr 2025 – die Größenordnung ist also seit einem Jahr unverändert.

Der übersehene Punkt: die Eigennutzer-Ausnahme wird verschärft

Fast alle Beiträge zum Thema schreiben, das selbstgenutzte Eigenheim bleibe „wie bisher" steuerfrei. Das ist nur halb richtig. Der vorgeschlagene neue Normtext endet mit dem Satz, dass ausgenommen sind: Wirtschaftsgüter, „die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder in den 36 Monaten vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden".

Heute lautet dieselbe Stelle „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren". Der Unterschied klingt technisch, ist aber erheblich. Die Begründung des Entwurfs benennt ihn selbst:

„genügt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im ersten und dritten vorangegangenen Kalenderjahr jeweils an einem einzigen Tag. Auf diese Weise kann die Steuerbefreiung bereits bei einer tatsächlichen Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen in Anspruch genommen werden."

Aus rund einem Jahr würden also drei. Für die Definition der eigenen Wohnzwecke verweist der Entwurf im Besonderen Teil ausdrücklich auf „§ 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 5 EStG entsprechend" – wie sich das in der Praxis auswirken würde, ist offen und im Entwurf nicht ausgeführt.

Auch hierfür sieht der Entwurf eine eigene Anwendungsregel vor: Die neue Fassung wäre „erstmals auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Wirtschaftsgüter nach dem 31. Dezember 2024 zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Wer sein Haus vermietet und plant, vor dem Verkauf noch kurz selbst einzuziehen, hätte es also mit einer deutlich längeren Mindestdauer zu tun. Eine Einschränkung ist wichtig: Wie streng die 36 Monate zu lesen wären, ist im Entwurf nicht abschließend geklärt. Der Normtext verlangt lediglich Nutzung „in den 36 Monaten vor der Veräußerung"; die Begründung spricht dagegen von „einer Selbstnutzung von mindestens 36 Monaten". Ob daraus eine ununterbrochene Dreijahresnutzung folgt, entscheidet sich erst im Verfahren – wer im Netz eine eindeutige Antwort darauf liest, liest eine Auslegung.

Wie realistisch ist eine Abschaffung? Eine Einschätzung

Ab hier verlasse ich die reine Faktenwiedergabe. Alles Folgende ist eine Einschätzung auf Basis dokumentierter Tatsachen – keine Prognose mit Anspruch auf Richtigkeit.

Erstens: das Verfahren. Der Entwurf ist eingebracht – die amtliche Bundestagsmeldung dazu datiert vom 24. Juni 2026. Eine Beschlussfassung des Bundestages in der Sache ist bislang nicht dokumentiert, und ein Oppositionsentwurf ohne Regierungsunterstützung erreicht die zweite und dritte Lesung erfahrungsgemäß selten mit Aussicht auf Erfolg. Den jeweils aktuellen Verfahrensstand – Überweisung, Ausschussberatungen, Beschlüsse – führt der unten verlinkte DIP-Vorgang.

Zweitens: die Arithmetik.

Quelle: Die Bundeswahlleiterin, endgültiges Ergebnis der Bundestagswahl 2025.

Grüne und Linke zusammen kommen auf 149 Sitze. CDU/CSU und SPD verfügen mit 328 Sitzen über eine eigene Mehrheit; die Mehrheit der 630 Mitglieder liegt bei 316. Hinzu kommt: Die Eingangsformel des Entwurfs lautet „Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates das folgende Gesetz beschlossen" – das Vorhaben wäre also zustimmungsbedürftig und bräuchte zusätzlich eine Mehrheit der Länder. Als Kompetenzgrundlage nennt der Entwurf Art. 105 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 Satz 1 GG.

Drittens: die Vorgeschichte. Denselben Vorstoß gab es 2025 bereits – damals als Antrag (BT-Drs. 21/356), eingebettet in ein breiteres steuerpolitisches Forderungspaket, aber mit derselben Forderung zur Spekulationsfrist und derselben 6-Milliarden-Schätzung. Der Finanzausschuss empfahl die „Ablehnung des Antrags auf Drucksache 21/356 mit den Stimmen der Fraktionen der CDU/CSU, AfD und SPD gegen die Stimmen der Fraktionen BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und Die Linke" (BT-Drs. 21/629). Das Plenum folgte dem am 26. Juni 2025 und lehnte den Antrag ab.

Viertens: der Koalitionsvertrag. Eine Volltextsuche im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode ergibt null Treffer für „Spekulation", „Haltefrist", „Veräußerungsgewinn" und „§ 23 EStG". Das Thema ist dort schlicht nicht vorgesehen.

Mein Fazit als Einschätzung: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zehnjahresfrist in dieser Legislaturperiode fällt, ist gering. Das heißt nicht „unmöglich" – Steuerrecht ändert sich manchmal schnell, etwa im Rahmen eines Jahressteuergesetzes oder unter Haushaltsdruck. Aber es heißt: Wer heute auf Basis dieses Entwurfs weitreichende Entscheidungen trifft, handelt auf einer sehr dünnen Grundlage.

Bestandsschutz: was der Entwurf sagt – und was er nicht klärt

Die Frage, die Eigentümer wirklich umtreibt, lautet nicht „Kommt es?", sondern „Und was ist mit meiner Immobilie, deren Frist längst abgelaufen ist?". Der Entwurf beantwortet sie – widersprüchlich.

Der Gesetzestext der Übergangsvorschrift (Art. 1 Nr. 2, neue Sätze vor § 52 Abs. 31 Satz 1 EStG) lautet: „§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 1 und 2 in der ab dem … [einsetzen: Tag des Inkrafttretens] 2026 geltenden Fassung ist erstmals auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Wirtschaftsgüter vor dem … [einsetzen: Tag des Inkrafttretens] 2016 angeschafft wurden."

Die Begründung zu derselben Nummer sagt das Gegenteil: „Die neuen Regelungen für nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien gelten für ab dem ... [einzusetzen: Tag des Inkrafttretens] 2016 erworbene Immobilien. Bei diesen ist die bis zum Inkrafttreten des Gesetzes bestehende zehnjährige Haltefrist noch nicht abgelaufen."

Gemeint ist offensichtlich die zweite Variante: erfasst würden nur Objekte, deren Zehnjahresfrist bei Inkrafttreten noch läuft – die Begründung sagt das ausdrücklich („Die Frist erfasst also alle nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien, bei denen bis zum Inkrafttreten dieser Gesetzesänderung noch nicht die zehnjährige Haltefrist abgelaufen ist"). Der Normtext mit seinem „vor" ist danach ein redaktionelles Versehen; beschlossen ist er aber ohnehin nicht. Für Sie folgt daraus zweierlei: Erstens ist der Stichtag kein Kalenderdatum – im Entwurf steht buchstäblich eine Leerstelle, die am Tag des Inkrafttretens gefüllt würde. Zweitens ist die Übergangsregel in ihrer jetzigen Fassung nicht anwendungsreif. Wer irgendwo liest, „ab 2016 gekaufte Immobilien wären betroffen", liest eine Auslegung, keinen beschlossenen Text.

Vier reale Präzedenzfälle statt Spekulation

Wie Übergangsrecht bei solchen Reformen tatsächlich aussieht, muss man nicht raten – es gibt vier belastbare Vergleichsfälle. Sie spannen ein weites Feld auf.

Quellen: BVerfG, Beschluss v. 07.07.2010 – 2 BvL 14/02 u. a.; § 52 EStG; § 56 InvStG; oesterreich.gv.at, Immobilienertragsteuer.

Der österreichische Fall ist der nächstliegende Vergleich: Dort endete die zehnjährige Spekulationsfrist zum 1. April 2012 – und Altvermögen wurde eben nicht dauerhaft freigestellt, sondern pauschal mit effektiv 4,2 % des Verkaufserlöses belastet (bei Umwidmung von Grünland in Bauland nach dem 31.12.1987 mit 18 %, seit 2025 mit Umwidmungszuschlag bis 23,4 %). Wer fest damit rechnet, dass eine deutsche Reform Altfälle komplett verschonen würde, sollte das wissen: Voller Bestandsschutz ist eine von vier dokumentierten Möglichkeiten, nicht der Regelfall.

Was das BVerfG 2010 wirklich entschieden hat

Der Entwurf sichert sich verfassungsrechtlich ab, indem seine Begründung den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. Juli 2010 zitiert: Die „bloße Möglichkeit, Gewinne später steuerfrei vereinnahmen zu können, [begründet] keine (vertrauens-)rechtlich geschützte Position" (Rn. 64). Das ist ein Argument der Antragsteller – keine gerichtliche Bestätigung dieses Entwurfs.

Was das Gericht damals tatsächlich sagte, ist differenzierter. Es erklärte die rückwirkende Fristverlängerung für nichtig, „soweit" Wertsteigerungen erfasst wurden, die bis zur Verkündung am 31. März 1999 entstanden und nach altem Recht steuerfrei realisierbar gewesen wären. Umgekehrt formulierte es: „Soweit die zweijährige Spekulationsfrist […] im Zeitpunkt der Verkündung des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 noch nicht abgelaufen war, begegnet ihre Verlängerung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken." Übertragen auf heute heißt das: Ein Zugriff auf Objekte mit noch laufender Frist wäre verfassungsrechtlich vergleichsweise gut abgesichert. Ein Zugriff auf Objekte mit bereits abgelaufener Frist wäre es nicht – jedenfalls nicht ohne Übergangslösung. Eine Garantie ist das trotzdem nicht: Das Gericht hat über die Abschaffung der Frist nie entschieden.

Wer wäre betroffen – und wer nicht

Quellen: § 23 EStG; BT-Drs. 21/6637, eigene Aufbereitung.

Die Größenordnung zeigt, warum das Thema politisch Gewicht hat: Zum Jahresende 2025 gab es in Deutschland 44,0 Millionen Wohnungen; die Eigentümerquote liegt bei 41,9 % (Statistisches Bundesamt). Die Mehrheit des Bestands ist also nicht selbst genutzt – und damit genau das Segment, auf das der Entwurf zielt, soweit die Objekte im Privatvermögen gehalten werden.

Zur Steuerlast: Einen eigenen „Spekulationssteuersatz" gäbe es auch dann nicht. Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und nach § 32a EStG belastet – 2026 mit einem Grundfreibetrag von 12.348 €, 42 % ab 69.879 € und 45 % ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen. Dazu kann der Solidaritätszuschlag kommen, sobald die festzusetzende Einkommensteuer die Freigrenze von 20.350 € (Einzelveranlagung) bzw. 40.700 € (Zusammenveranlagung) übersteigt (§ 3 Abs. 3 SolzG 1995), gegebenenfalls Kirchensteuer. Und der Klassiker bei Vermietern bliebe: Die während der Vermietung abgezogene AfA mindert die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG) – ein steuerpflichtiger Gewinn kann also selbst dann entstehen, wenn der Preis kaum gestiegen ist. Wie sich das konkret rechnet, zeigt Spekulationssteuer berechnen.

Was das jetzt für Sie heißt

Die ehrliche Kernaussage zuerst: Für die allermeisten Eigentümer ändert dieser Entwurf heute gar nichts. Wer seine Immobilie ohnehin behalten will, behält sie. Wer nicht in der Frist steckt, ist nicht betroffen. Wer in der Frist steckt, war es auch vorher schon.

Sinnvoll ist trotzdem, drei Dinge auseinanderzuhalten:

Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, ist der Entwurf kein Grund zur Eile – aber ein guter Anlass, den Zeitplan bewusst zu legen statt ihn treiben zu lassen. Der stärkere Faktor ist der Markt, nicht die Politik: Der Häuserpreisindex lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal und um 0,3 % über dem Vorquartal, wobei Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen mit +3,6 % deutlich stärker zulegten als in den Top-7-Metropolen (+0,3 %) (Statistisches Bundesamt, Juni 2026). Diese Zahlen haben mit dem Gesetzentwurf nichts zu tun – sie sind schlicht das, was Ihren Preis bestimmt. Der erste belastbare Schritt ist deshalb eine realistische Preisspanne, nicht eine Steuerprognose; wie Sie dahin kommen, steht in Was ist mein Haus wert.

Wenn Ihre Frist noch läuft, rechnen Sie den Fall durch – aber wegen der geltenden Rechtslage, nicht wegen des Entwurfs. Der Unterschied zwischen einem Notartermin drei Wochen vor und drei Wochen nach dem Fristende ist heute schon oft fünfstellig. Diese Rechnung brauchen Sie ohnehin.

Wenn Ihre Frist abgelaufen ist, gibt es derzeit keinen belastbaren Grund, deswegen zu verkaufen. Sie würden auf ein Gesetz reagieren, das nicht existiert, mit einer Übergangsregel, die selbst im Entwurf widersprüchlich ist. Umgekehrt gilt: Falls Sie ohnehin mit dem Gedanken spielen, kostet es nichts, den Verkauf jetzt statt in drei Jahren zu prüfen.

Unabhängig davon lohnt sich die Vorbereitung, die bei jedem Verkauf anfällt – Unterlagen, Wertermittlung, Energieausweis. Letzterer bekommt ohnehin Gewicht: Ab dem 1. Januar 2027 gelten nach § 87 GModG neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 € (das GModG ist das umbenannte GEG, verkündet am 28.07.2026, in Kraft seit 29.07.2026). Details dazu in Energieausweis beim Hausverkauf.

Wovon ich abrate

Von einem Verkauf, den allein dieser Entwurf auslöst. Ein Oppositionsentwurf in der Ausschussberatung ist keine Rechtsänderung. Wer deshalb unter Zeitdruck verkauft, zahlt den Preis sofort und sicher – über einen schwächeren Verhandlungsspielraum – gegen ein Risiko, das derzeit gering ist.

Von Beiträgen, die einen konkreten Stichtag nennen. Sie werden im Netz Sätze finden wie „betroffen wären ab 2016 gekaufte Immobilien". Im Entwurf steht an dieser Stelle eine unausgefüllte Klammer, und Gesetzestext und Begründung widersprechen sich. Jeder feste Stichtag ist an dieser Stelle erfunden.

Von der Annahme, Bestandsschutz sei sicher. Er ist möglich, sogar plausibel – aber Österreich hat 2012 vorgemacht, dass „Frist abgelaufen" nicht automatisch „steuerfrei für immer" bedeutet. Planen Sie nicht mit einer Zusage, die niemand gegeben hat.

Von Parteipositionen aus älteren Artikeln. Etliche gut rankende Beiträge sind älter als der Juni-Entwurf und geben Programmpositionen wieder statt Abstimmungsverhalten. Belastbar ist nur, wie im 21. Bundestag tatsächlich abgestimmt wurde – und das ist über die Drucksachen dokumentiert.

Und von Umstrukturierungen „auf Verdacht". Vermögensverwaltende GmbH, Umschichtung, Familienpool – all das kann sinnvoll sein, hat aber eigene Kosten und eigene Fristen. Es wegen eines nicht beschlossenen Entwurfs zu tun, dreht die Reihenfolge um. Was legal möglich ist und was es kostet, ordnet Spekulationssteuer umgehen ein.

Wann dieser Artikel aktualisiert wird

Beobachtet werden drei Auslöser: jede Befassung des Finanzausschusses mit BT-Drs. 21/6637 inklusive Beschlussempfehlung, eine zweite und dritte Lesung im Plenum, und jede Aufnahme des Themas in ein Regierungsvorhaben – etwa ein Jahressteuergesetz. Tritt einer davon ein, ändern sich das Stand-Datum oben und die betroffenen Abschnitte.

Sie müssen sich darauf nicht verlassen: Der Verfahrensstand ist öffentlich einsehbar über den DIP-Vorgang 336482 und den Volltext der Drucksache. Solange dort keine Beschlussfassung vermerkt ist, gilt § 23 EStG unverändert.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist die Spekulationsfrist 2026 abgeschafft?

Nein. Stand 11. August 2026 gilt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG mit der Zehnjahresfrist unverändert. Es existiert ausschließlich ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 23. Juni 2026 (BT-Drs. 21/6637), der in den Ausschüssen liegt. Kein Beschluss des Bundestages, keine Zustimmung des Bundesrates, keine Verkündung – und damit keine Änderung Ihrer Rechtslage.

Was steht konkret im Gesetzentwurf der Grünen?

Der Entwurf will die Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien aufheben, sodass Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert würden. Die Ausnahme für Eigennutzer bleibt erhalten, wird aber von der heutigen Kalenderjahr-Regel auf 36 Monate Eigennutzung vor dem Verkauf umgestellt. Der Entwurf schätzt die Mehreinnahmen auf 6 Mrd. Euro – eine Zahl der antragstellenden Fraktion, nicht des Bundesfinanzministeriums.

Ab wann würde eine Abschaffung gelten – gäbe es Bestandsschutz?

Der Entwurf will nach seiner Begründung nur Objekte erfassen, deren Zehnjahresfrist bei Inkrafttreten noch läuft. Der Gesetzestext derselben Vorschrift sagt allerdings das Gegenteil („vor dem … 2016 angeschafft" statt „ab dem"), und das Datum ist im Entwurf nicht einmal ausgefüllt, weil es am Tag des Inkrafttretens hinge. Verlässlich ist daher nur: Die Frage des Bestandsschutzes ist offen, und beschlossen ist nichts.

Bleibt der Verkauf meines selbstgenutzten Eigenheims steuerfrei?

Ja, die Eigennutzer-Ausnahme bleibt in allen bisherigen Vorschlägen erhalten – aber sie würde enger. Statt „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" verlangt der Entwurf Eigennutzung „in den 36 Monaten vor der Veräußerung". Wer heute mit einer kurzen Eigennutzungsphase in die Steuerfreiheit rutschen kann, könnte das nach dem Entwurf nicht mehr. Heikel wäre auch die Konstellation „lange selbst bewohnt, zum Schluss vermietet": Heute rettet hier im Zweifel die abgelaufene Zehnjahresfrist, dieses Auffangnetz gäbe es dann nicht mehr – zur Abwägung zwischen beiden Wegen siehe geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.

Wie wahrscheinlich ist es, dass die Zehnjahresfrist wirklich fällt?

Nach meiner Einschätzung derzeit gering. Das Thema steht nicht im Koalitionsvertrag, Grüne und Linke kommen zusammen auf 149 von 630 Sitzen, CDU/CSU und SPD allein auf 328, und ein Antrag mit derselben Forderung wurde am 26. Juni 2025 mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und AfD abgelehnt. Ausgeschlossen ist eine Änderung damit nicht – Steuerrecht kann sich unter Haushaltsdruck schnell bewegen –, aber sie ist aktuell nicht in Sicht.

Muss ich jetzt schnell verkaufen, bevor die Frist abgeschafft wird?

Nein. Ein Entwurf ist kein Gesetz, und selbst wenn er es würde, sollen nach seiner Begründung nur Immobilien erfasst werden, deren Zehnjahresfrist bei Inkrafttreten noch läuft – bereits abgelaufene Fristen blieben danach verschont. Wer ohnehin verkaufen will, kann den Zeitplan bewusst planen; ein Panikverkauf allein wegen eines Oppositionsentwurfs ist nicht angezeigt. Ob sich ein Verkauf für Sie rechnet, hängt an ganz anderen Faktoren – die Gegenrechnung führt Haus verkaufen oder sanieren.

Wie hoch wäre die Steuer, wenn die Spekulationsfrist wegfiele?

Es gäbe keinen pauschalen Satz: Der Gewinn würde dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und nach § 32a EStG belastet – 2026 mit 42 % ab 69.879 € und 45 % ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen, bei einem Grundfreibetrag von 12.348 €. Hinzu kämen der Solidaritätszuschlag oberhalb der Freigrenze von 20.350 € bzw. 40.700 € festzusetzender Einkommensteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die 1.000 € aus § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG sind übrigens eine Freigrenze, kein Freibetrag: Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Erwerber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) – die Frist läuft also weiter und beginnt nicht neu. Diese Zurechnung bliebe auch nach dem Entwurf bestehen, würde aber ihren entlastenden Effekt verlieren, wenn es keine Frist mehr gibt, in die man hineinlaufen kann. Die erbschaftsteuerliche Seite ist davon unabhängig und steht in geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Wo sehe ich, ob sich der Stand geändert hat?

Über den DIP-Vorgang 336482 des Deutschen Bundestages zu Drucksache 21/6637 – dort werden Überweisungen, Ausschussberatungen und Beschlüsse dokumentiert. Zusätzlich trägt dieser Artikel oben ein sichtbares Stand-Datum, das bei jeder Änderung mitgeführt wird. Solange dort der 11. August 2026 steht und im DIP keine Beschlussfassung vermerkt ist, hat sich nichts bewegt.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: 11. August 2026. Die Einschätzungen zur politischen Durchsetzbarkeit sind ausdrücklich als solche gekennzeichnet und keine Prognose; sämtliche Aussagen zum Entwurfsinhalt beziehen sich auf BT-Drs. 21/6637 in der Fassung vom 23. Juni 2026 und können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern.

Nächster Schritt: die Entscheidung von der Schlagzeile trennen

Die nüchterne Wahrheit über diesen Entwurf ist, dass er für Ihre Entscheidung fast nichts ändert – er macht nur sichtbar, dass eine steuerfreie Position kein Naturgesetz ist. Wer eine vermietete Immobilie hält, sollte ohnehin alle paar Jahre prüfen, ob Halten oder Verkaufen die bessere Verwendung des gebundenen Kapitals ist. Der Entwurf ist ein passabler Anlass für diese Prüfung, aber ein schlechter Grund für ihr Ergebnis.

Wenn der Verkauf für Sie konkret ansteht, ist der erste belastbare Schritt eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler. Sie liefert die Preisspanne, mit der Sie überhaupt erst rechnen können – und die Unterscheidung zwischen Verkehrswert und erzielbarem Preis, die Verkehrswert vs. Marktwert auseinandernimmt. Ohne diese Zahl bleibt jede Steuerüberlegung Theorie.

Wenn Sie dagegen zu dem Schluss kommen, dass Halten die bessere Option ist, liegt die nächste Frage nicht im Steuerrecht, sondern am Gebäude: Welche Maßnahmen braucht es in den kommenden Jahren wirklich, was kosten sie, welche Förderung greift? Genau dafür ist die Gebäudeanalyse von reduco.ai gebaut. Beide Wege sind legitim – nur sollte die Entscheidung aus Ihren Zahlen kommen und nicht aus einer Drucksachennummer.