Immobilienbewertung Erbschaftsteuer 2026: § 198 BewG nutzen

Das Wichtigste in Kürze

• Das Finanzamt bewertet nicht, es rechnet: Es wendet ein typisiertes Verfahren nach dem Bewertungsgesetz an – Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren –, ohne die Immobilie je gesehen zu haben. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 liegt das Ergebnis für Stichtage ab dem 01.01.2023 in vielen Fällen deutlich höher als davor.
• Der Ausweg heißt § 198 BewG: Wer nachweist, dass der gemeine Wert niedriger ist als der errechnete, bekommt den niedrigeren Wert angesetzt. Eine Mindestabweichung gibt es nicht – die viel zitierte 40-Prozent-Hürde gilt ausschließlich für die Grundsteuer (§ 220 Abs. 2 BewG).
• Zwei Nachweiswege, sehr unterschiedliche Kosten: ein qualifiziertes Gutachten (Gutachterausschuss oder zertifizierter Sachverständiger, typischerweise 2.400–4.150 €; freie Sachverständige rechnen mit 0,5–1,5 % des Werts ab und liegen bei teuren Objekten darüber) – oder ein zeitnaher Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb von zwölf Monaten vor oder nach dem Todestag, der 0 € kostet (§ 198 Abs. 3 BewG).
• Die Frist ist kurz und richtet sich gegen den richtigen Bescheid: einen Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert – nicht des Erbschaftsteuerbescheids (§ 351 Abs. 2 AO). Bei Postzustellung gilt der Bescheid am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekanntgegeben, nicht am dritten.
• Rechenbeispiel: 70.000 € Überbewertung bei einer Tochter, die ein Haus erbt, kosten 21.500 € Erbschaftsteuer zusätzlich – weil der Erwerb in die nächsthöhere Tarifstufe rutscht. Nach Abzug von rund 3.000 € Gutachtenkosten bleiben rund 18.500 € netto.
• Und der ehrliche Gegenfall: Liegt der Erwerb ohnehin unter dem Freibetrag oder ist das Familienheim steuerfrei, bringt das teuerste Gutachten null Euro. Faustformel: Steuerersparnis ≈ Überbewertung × Grenzsteuersatz.

Wenn der Brief vom Finanzamt kommt und dort ein Wert steht, für den Sie das Haus Ihrer Eltern nie im Leben verkauft bekämen, ist das kein Versehen und kein Willkürakt. Das Finanzamt hat die Immobilie nie betreten, keinen Sanierungsstau gesehen, kein Wohnrecht berücksichtigt und keine Feuchtigkeit im Keller gerochen. Es hat gerechnet – nach einem Verfahren, das der Gesetzgeber bewusst pauschal gehalten hat und dessen Parameter zum 1. Januar 2023 spürbar verschärft wurden. Der Gesetzgeber hat für genau diesen Fall ein Ventil eingebaut: § 198 BewG.

Dieser Artikel erklärt, wie das Finanzamt rechnet, wie Sie den Gegenbeweis führen, was er kostet, ab wann er sich lohnt – und wann Sie sich das Geld sparen sollten. Nicht behandelt wird das Erbschaftsteuersystem insgesamt (Steuerklassen, Stundung, Erbengemeinschaft, Verkaufsbesteuerung); das steht in geerbtes Haus verkaufen: die Steuer und für die ersten Wochen nach dem Erbfall in Haus geerbt – was tun. Die Grundsteuerbewertung folgt völlig anderen Regeln und wird hier nur abgegrenzt.

Wie das Finanzamt Ihr geerbtes Haus bewertet

Maßstab ist der gemeine Wert, also nichts anderes als der Verkehrswert – der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das steht in § 177 Abs. 1 BewG und ist wichtig zu verstehen: Finanzamt und Gutachter zielen auf dieselbe Größe. Der Streit geht nie um das Ziel, sondern immer um den Weg dorthin. Das Finanzamt nimmt die typisierte Abkürzung, das Gutachten den objektbezogenen Umweg.

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, entscheidet nicht der Sachbearbeiter, sondern § 182 BewG:

Quellen: §§ 182, 183, 184–188, 189–191 BewG (gesetze-im-internet.de).

Der Reihenfolge liegt eine klare Logik zugrunde: Wo der Markt genug vergleichbare Verkäufe liefert, gewinnt der Marktvergleich. Fehlen Vergleichsdaten, wird die Immobilie über ihre Herstellungskosten hochgerechnet. Und genau in dieser Hochrechnung stecken die Parameter, über die 2023 der Steuerwert vieler Häuser nach oben gesprungen ist.

Warum die Steuerwerte seit 2023 höher liegen

Das Jahressteuergesetz 2022 hat das Bewertungsgesetz an die Immobilienwertermittlungsverordnung angeglichen. Klingt technisch, wirkt aber unmittelbar auf Ihre Steuer. § 265 Abs. 14 BewG bestimmt die Anwendung: Die neuen Werte gelten für alle Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022, also für jeden Erbfall und jede Schenkung ab 2023.

Ein Regionalfaktor von 1,2 führt zu einem 20 % höheren Gebäudesachwert als der Standardwert 1,0. Und die neuen Wertzahlen können einen einzelnen Fall dramatisch verändern: In einer viel zitierten Modellrechnung der Kanzlei Flick Gocke Schaumburg steigt die Wertzahl desselben Objekts von 0,9 auf 1,3.

Zwei Einschränkungen, die fast überall fehlen. Erstens sind die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze – aktuell 3,5 % für Mietwohngrundstücke, 4,5 % bei gewerblichem Anteil bis 50 %, 5,0 % darüber und 6,0 % für Geschäftsgrundstücke – nur Auffangwerte. Vorrang haben immer die vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelten Zinssätze (§ 188 Abs. 2 BewG). Dasselbe gilt für die Wertzahlen der Anlage 25: Sie greifen nur, wenn keine örtlichen Sachwertfaktoren vorliegen (§ 191 BewG). Wer schreibt, „das Finanzamt rechnet immer mit 3,5 %", hat das Gesetz nicht gelesen.

Zweitens: Es gibt keine belastbare Statistik dazu, um wie viel Prozent Finanzämter „im Schnitt" zu hoch liegen. Wenn Sie im Netz auf „Reduktionen von 20 bis 50 Prozent sind häufig möglich" stoßen – das ist Werbung, keine Erhebung. Auch die Modellrechnungen zum Effekt des Jahressteuergesetzes 2022 (ein Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren von 591.717 € auf 910.633 €, also +53,9 %; ein Einfamilienhaus im Sachwertverfahren von 768.420 € auf 1.164.930 €, also +51,6 %) sind einzelne Beispielfälle einer Kanzlei, keine Durchschnittswerte. Ihr Haus kann darunter oder darüber liegen – oder korrekt bewertet sein.

Hinzu kommt eine Marktentwicklung, die in die Gegenrichtung läuft: Die 2023 eingeführten Parameter stammen aus der Hochpreisphase, während der Häuserpreisindex im 1. Quartal 2026 nur noch +1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal zulegte – in dünn besiedelten ländlichen Kreisen fielen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um 0,8 %. Dass daraus ein Massenthema wird, zeigt die amtliche Statistik: 2024 setzten die Finanzämter 13,3 Mrd. € Erbschaft- und Schenkungsteuer fest, 12,3 % mehr als im Vorjahr; auf Grundvermögen entfielen 46,4 Mrd. € und damit rund 41 % des insgesamt berücksichtigten Vermögens von 113,2 Mrd. €.

§ 198 BewG: die Öffnungsklausel, die alles entscheidet

Der Wortlaut ist erfreulich kurz. § 198 Abs. 1 Satz 1 BewG: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen."

Drei Dinge stecken in diesem Satz:

1. Kein Ermessen. Steht der niedrigere Wert fest, ist er anzusetzen. Das Finanzamt darf nicht abwägen.
2. Keine Erheblichkeitsschwelle. Anders als bei der Grundsteuer gibt es keine Mindestabweichung. Auch 20.000 € zählen.
3. Die Beweislast liegt bei Ihnen. „Weist der Steuerpflichtige nach" ist mehr als eine Darlegungslast. Der Bundesfinanzhof verlangt (Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18), dass dem Nachweis ohne weitere Aufklärungs- und Ermittlungsmaßnahmen gefolgt werden kann. Ein Antrag an das Gericht, doch bitte einen Sachverständigen zu bestellen, genügt ausdrücklich nicht.

Wie hoch diese Hürde inzwischen ist, hat der BFH im Frühjahr 2026 unterstrichen. Im Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23 ging es um eine geerbte Eigentumswohnung: Die Erben erklärten rund 78.000 € nach dem Sachwertverfahren, das Finanzamt setzte gestützt auf 20 Vergleichspreise des Gutachterausschusses zunächst 170.000 €, dann 186.000 € an. Der BFH entschied, dass Finanzgerichte die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen dürfen; überprüft wird nur bei substantiiert gerügten Verstößen oder offensichtlichen Unrichtigkeiten. Gleichzeitig hält das Gericht in den Urteilsgründen ausdrücklich fest, dass es dem Steuerpflichtigen „unbenommen [bleibt], einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 Abs. 1 BewG)".

Übersetzt: Bestreiten allein bringt Sie nirgendwohin. § 198 BewG ist praktisch der einzige verbliebene Weg.

Weg A: das qualifizierte Gutachten – wer überhaupt zählt

§ 198 Abs. 2 BewG benennt die Verfasser, deren Gutachten die Finanzverwaltung regelmäßig als Nachweis akzeptiert. Das sind:

• der zuständige Gutachterausschuss im Sinne der §§ 192 ff. BauGB,
• Personen, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle als Sachverständige für die Grundstückswertermittlung bestellt wurden (die klassischen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen),
• Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurden.

Die dritte Gruppe wird regelmäßig übersehen, obwohl sie den Markt deutlich öffnet: Ein zertifizierter Sachverständiger ist einem öffentlich bestellten in dieser Frage gleichgestellt. Umgekehrt gilt: Was nicht zählt, zählt wirklich nicht. In der Wahl der Nachweismittel ist der Steuerpflichtige zwar grundsätzlich frei (BFH, Beschluss vom 31.08.2006 – II B 115/05) – das gewählte Mittel muss aber dieselbe Aussagekraft haben wie ein ordnungsgemäßes Gutachten; eigene Berechnungen genügen nach derselben Entscheidung selbst dann nicht, wenn ein Sachverständiger sie bestätigt. Online-Wertrechner, Maklerbewertungen, Marktwertschätzungen und Kurzgutachten erreichen diese Schwelle nicht. Und der Nachweis muss sich auf die gesamte wirtschaftliche Einheit beziehen – genau darauf stellt § 198 Abs. 1 BewG ab; ein Auszug aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses leistet das nicht, weil er fremde Objekte betrifft.

Und selbst das richtige Gutachten vom richtigen Verfasser bindet das Finanzamt nicht: Es unterliegt der Beweiswürdigung und wird bei methodischen Mängeln zurückgewiesen. Zwei Entscheidungen aus 2025 zeigen, woran Gutachten scheitern:

• FG Berlin-Brandenburg, 08.10.2025 – 3 K 3093/24: Doppelerfassungen sind unzulässig. Instandsetzungskosten dürfen nur wertmindernd angesetzt werden, wenn der Gebäudeschaden nicht bereits über andere Parameter des Ertragswertverfahrens abgebildet ist.
• FG Berlin-Brandenburg, 03.12.2025 – 3 K 14165/24: Pauschale Marktanpassungsabschläge fallen durch. Sie müssen objektivierbar und grundstücksbezogen begründet sein – „nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der Höhe". Ein 20-%-Abschlag auf Basis von sieben Vergleichskäufen reichte nicht.

Daraus folgt eine Regel für Ihr Briefing: Nennen Sie dem Gutachter die wertmindernden Umstände, aber beziffern Sie sie nicht selbst. Typische Punkte, die die typisierten Verfahren strukturell nicht abbilden können, sind erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsstau, Feuchtigkeits-, Schimmel- und Bauschäden, Altlasten oder Altlastenverdacht, Denkmalschutzauflagen, Wohnrechte, Nießbrauch und Grunddienstbarkeiten, ungünstige Mietverträge sowie eingeschränkte Marktgängigkeit. Welcher Abschlag daraus wird, muss der Sachverständige objektbezogen herleiten – jede Prozentzahl, die Sie vorgeben, wird ihm später um die Ohren gehauen.

Ein sachlicher Hinweis zur Argumentation mit Sanierungsstau, weil dazu viel Falsches kursiert: Eine gesetzliche Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht – auch nicht seit dem GModG, dem umbenannten Gebäudeenergiegesetz, das seit dem 29.07.2026 gilt. Die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch und die frühere 30-Jahre-Austauschpflicht für Heizkessel sind ersatzlos gestrichen. Mindeststandards treffen ausschließlich Nichtwohngebäude. Ein Gutachten, das mit erfundenen Pflichten argumentiert, ist angreifbar; der reale bauliche Zustand dagegen ist ein legitimes und starkes Argument. Was tatsächlich an Käuferpflichten bleibt, steht in Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Weg B: der zeitnahe Kaufpreis – der Nachweis, der nichts kostet

Das ist der Absatz, den die Gutachter-Verkaufsseiten systematisch weglassen. § 198 Abs. 3 BewG: „Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind."

Bewertungsstichtag ist beim Erbfall der Todestag des Erblassers (§ 11 ErbStG). Das Zeitfenster reicht also zwölf Monate davor und zwölf Monate danach. Wer die geerbte Immobilie ohnehin verkauft und den Notartermin innerhalb dieses Fensters hat, hält den stärksten denkbaren Nachweis in der Hand – einen tatsächlich am Markt erzielten Preis für exakt dieses Objekt. Kosten: null Euro. Kein Gutachterhonorar, keine Wartezeit, keine Angriffsfläche für methodische Einwände.

Vier Bedingungen müssen Sie allerdings sauber einhalten:

1. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr. Ein Verkauf unter Angehörigen, die Abfindung eines Miterben oder ein Notverkauf unter Zeitdruck erfüllen das nicht. Der Preis muss unter marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sein – also idealerweise nach normaler Vermarktung mit mehreren Interessenten.
2. Dasselbe Grundstück. Der Kaufpreis eines Nachbarhauses hilft nicht, egal wie ähnlich es ist.
3. Unveränderte Verhältnisse. Wer zwischen Todestag und Verkauf das Dach neu deckt, die Heizung tauscht oder Baurecht schafft, verändert genau die Verhältnisse, auf die es ankommt.
4. Innerhalb der Jahresfrist. Liegt der Verkauf außerhalb, ist er kein eigenständiger Nachweis mehr. Er kann dann allenfalls noch in ein Gutachten einfließen – mehr lässt der Gesetzeswortlaut nicht zu.

Eine Randnotiz für Altfälle: Die Absätze 2 und 3 wurden erst durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16.07.2021 eingefügt und gelten nach § 265 Abs. 12 BewG für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021.

Und die Falle, die kein Ratgeber erwähnt, der zum schnellen Verkauf rät: Wenn Sie die Familienheim-Befreiung in Anspruch nehmen, kollidiert sie mit dem Verkauf. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG bleibt das selbstgenutzte Familienheim für Ehegatten ohne Flächengrenze steuerfrei, für Kinder bis 200 m² Wohnfläche – aber die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Objekt innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt (Ausnahme: zwingende Gründe). Wer erbt, einzieht und nach drei Jahren verkauft, verliert die komplette Befreiung – ein Schaden, gegen den jede Bewertungsersparnis winzig ist. Schnell verkaufen ist also nicht automatisch die beste Option; welcher Weg für Sie rechnet, behandelt geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.

Was der Nachweis kostet – und ab wann er sich rechnet

Quellen: Gebührentarif des Gutachterausschusses Duisburg (NRW), Stand 01.01.2026, Gutachterausschuss Berlin, Stiftung Warentest, Stand 18.02.2026; die Spannen für freie Sachverständige und Festpreisanbieter beruhen auf eigener Marktbeobachtung. Die amtlichen Gebühren sind Nettobeträge, die Festpreise brutto. Die Gebühren der Gutachterausschüsse sind Landesrecht – die NRW- und Berlin-Werte gelten nicht bundesweit. Honorare freier Sachverständiger sind seit der Streichung aus der HOAI 2009 frei verhandelbar.

Rechenbeispiel A: 70.000 € Überbewertung kosten 21.500 € Steuer

Eine Tochter erbt das Einfamilienhaus ihrer Mutter, weiteres Vermögen ist nicht vorhanden, sie zieht nicht ein (die Familienheim-Befreiung greift also nicht). Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert auf 760.000 € fest; ein Gutachten weist 690.000 € nach.

Ersparnis: 21.500 € – bei einer Wertkorrektur von nur 70.000 €. Der Effekt ist deshalb überproportional, weil der Erwerb in die niedrigere Tarifstufe zurückfällt. Nach Abzug von rund 3.000 € Gutachtenkosten bleiben rund 18.500 € netto.

Genau dieser Stufeneffekt ist das Argument, das die meisten Ratgeber unterschlagen: Der Tarif des § 19 Abs. 1 ErbStG ist kein Stufengrenzsatz-, sondern ein Vollmengentarif – überschreitet der Erwerb eine Grenze, wird der höhere Satz auf den gesamten Betrag angewandt. Gedämpft wird das nur durch den Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG, der den Mehrbetrag beim Überschreiten einer Grenze deckelt.

Rechenbeispiel B: die ehrliche Gegenprobe

Dieselbe Konstellation, aber kleinere Zahlen: Grundbesitzwert 480.000 €, Gutachten weist 400.000 € nach – eine noch größere Überbewertung von 80.000 €.

Die Ersparnis beträgt 4.550 €, das Gutachten kostet 2.400–4.150 €. Wirtschaftlich ist das eine Wette mit sehr dünner Marge – und wenn das Finanzamt das Gutachten teilweise nicht anerkennt, zahlen Sie drauf. Der kostenlose Kaufpreis-Nachweis lohnt sich dagegen auch hier, weil er nichts kostet.

Die Faustformel: Steuerersparnis ≈ Überbewertung × Grenzsteuersatz

Eigene Berechnung auf Basis von § 19 Abs. 1 und 3 ErbStG. Stufensprünge können die Ersparnis deutlich erhöhen, der Härteausgleich dämpft sie.

Die zweite Zahl, die Sie vorher kennen müssen, ist Ihr Freibetrag (§ 16 Abs. 1 ErbStG):

Zwei Sonderfälle, die die Rechnung verschieben

Vermietete Wohnimmobilien. Nach § 13d ErbStG werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Der Abschlag wirkt prozentual – und dämpft damit auch den Nachweiserfolg: Sinkt der Grundbesitzwert von 900.000 € auf 800.000 €, sinkt die Bemessungsgrundlage nicht um 100.000 €, sondern von 810.000 € auf 720.000 €, also um 90.000 €. Praktische Folge: Bei § 13d-Objekten muss die Überbewertung rund 11 % höher sein, damit sich dieselben Gutachtenkosten tragen.

Die Gutachtenkosten selbst. Sie sind dem Grunde nach abziehbar – der BFH hat mit Urteil vom 19.06.2013 (II R 20/12) entschieden, dass Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts als Nachlassregelungskosten nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG abziehbar sind, sogar wenn das Gutachten später für einen geplanten Verkauf verwendet wird. Nur bringt Ihnen das meistens nichts. Diese Kosten fallen in denselben Topf wie die Erbfallkostenpauschale von 15.000 €, die ohne jeden Nachweis gewährt wird. Ein Gutachten für 3.000 € wirkt sich also zusätzlich nur aus, soweit Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und alle Nachlassregelungskosten zusammen die 15.000 € übersteigen und einzeln nachgewiesen werden. Und erstattet bekommen Sie das Honorar vom Finanzamt in keinem Fall.

Der Ablauf: gegen welchen Bescheid, in welcher Frist

Hier scheitern mehr Fälle als an der Bewertung selbst. Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG) – meist vom Finanzamt am Ort der Immobilie, während die Erbschaftsteuer selbst vom Wohnsitzfinanzamt festgesetzt wird. Es kommen also zwei Bescheide, und nur einer von beiden ist der richtige Gegner.

Der Fehler, der alles kostet: der falsche Bescheid

Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist ein Grundlagenbescheid. Und § 351 Abs. 2 AO ist eindeutig: „Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid … können nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden."

Wer also wartet, bis der Erbschaftsteuerbescheid kommt, und dann Einspruch gegen die Bewertung einlegt, kommt zu spät – der Wert ist bestandskräftig festgestellt und wird ungeprüft übernommen. Legen Sie Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein, sofort, auch wenn Sie noch keinen einzigen Beleg haben.

Ein Monat – und die Vier-Tage-Fiktion

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Bei Postübermittlung im Inland gilt ein Bescheid am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekanntgegeben (§ 122 Abs. 2 AO) – viele Ratgeber schreiben hier immer noch „drei Tage", was seit der Anpassung überholt ist. Bei Übermittlung ins Ausland ist es ein Monat. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist erst mit Ablauf des nächsten Werktags (§ 108 Abs. 3 AO).

Da ein Verkehrswertgutachten realistisch vier bis acht Wochen von der Beauftragung bis zur Fertigstellung braucht (drei bis vier Wochen allein nach Ortstermin und Unterlagenbeschaffung), ist die Reihenfolge zwingend: erst fristwahrend Einspruch einlegen, Begründung ankündigen, dann das Gutachten nachreichen. Ein Einspruch ohne Begründung ist wirksam.

Einspruch heißt nicht: nicht zahlen

Ein weit verbreiteter und teurer Irrtum. § 361 Abs. 1 AO: „Durch Einlegung des Einspruchs wird die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsakts … nicht gehemmt." Die festgesetzte Erbschaftsteuer bleibt fällig. Wer nicht zahlen will oder kann, muss Aussetzung der Vollziehung beantragen – möglich bei ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit oder bei unbilliger Härte, gegebenenfalls gegen Sicherheitsleistung (§ 361 Abs. 2 AO). Wird der Einspruch später erfolglos, fallen Aussetzungszinsen an. Rechnen Sie das mit Ihrem Steuerberater durch, bevor Sie den Antrag stellen.

Welcher Weg für Sie – die Entscheidung in vier Schritten

1. Freibetrag prüfen. Liegt der gesamte Erwerb (Immobilie plus übriges Vermögen, minus Nachlassverbindlichkeiten) unter Ihrem Freibetrag, hören Sie hier auf. Ein Gutachten, das einen ohnehin steuerfreien Erwerb senkt, ist verschwendetes Geld.
2. Befreiungen prüfen. Greift die Familienheim-Befreiung – bei Kindern nur bis 200 m² Wohnfläche –, betrifft die Bewertung womöglich nur den übersteigenden Teil. Bei vermieteten Wohnimmobilien den 10-Prozent-Abschlag mitrechnen.
3. Verkaufsabsicht prüfen. Verkaufen Sie ohnehin und liegt der Notartermin innerhalb der Zwölfmonatsfrist um den Todestag? Dann ist der Kaufpreis Ihr Nachweis, und Sie brauchen kein Gutachten. Voraussetzung ist ein Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – also eine ordentliche Vermarktung mit echtem Wettbewerb um das Objekt, nicht der schnelle Deal mit dem erstbesten Interessenten. Eine kostenlose Preisspanne von regionalen Maklern zeigt Ihnen binnen weniger Tage, ob der Steuerwert überhaupt zu hoch liegt.
4. Erst dann: Gutachten kalkulieren. Überbewertung × Grenzsteuersatz gegen 2.400–4.150 € Honorar. Liegt die erwartete Ersparnis nicht deutlich über den Kosten, lassen Sie es.

Wichtig zu Schritt 3: Eine Makler- oder Online-Wertermittlung ist ein Screening – sie zeigt, ob sich der Aufwand lohnt. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt taugt sie ausdrücklich nicht. Den Unterschied erklärt Verkehrswert und Marktwert im Vergleich.

Diese sechs Halbwahrheiten kursieren im Netz

Abgrenzung Grundsteuer: gleiche Idee, völlig andere Hürde

Wer die Grundsteuerreform verfolgt hat, kennt eine ähnliche Öffnungsklausel – und verwechselt sie regelmäßig mit dieser hier. Bei der Grundsteuer im Bundesmodell ist ein niedrigerer gemeiner Wert nur anzusetzen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG, eingefügt durch das Jahressteuergesetz 2024). Diese Schwelle gibt es bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht. Jeder nachgewiesene niedrigere Wert ist anzusetzen, auch wenn die Abweichung nur wenige Prozent beträgt. Übernehmen Sie diese Zahl also nicht in Ihr Erbschaftsteuerverfahren – und lassen Sie sie sich auch nicht vom Finanzamt entgegenhalten.

Der Termin, den Sie im Kalender haben sollten

Am 12. und 13. Oktober 2026 verhandelt das Bundesverfassungsgericht mündlich über die Erbschaftsteuer. Im Verfahren 1 BvF 1/23 – einer abstrakten Normenkontrolle der Bayerischen Staatsregierung – stehen unter anderem § 12 Abs. 3 ErbStG (die Bewertung von Grundbesitz), § 16 Abs. 1 ErbStG (die Freibeträge) und § 19 Abs. 1 ErbStG (die Steuersätze) auf dem Prüfstand; gerügt werden die fehlende Bundesgesetzgebungskompetenz und die ausgebliebene Anpassung von Freibeträgen und Tarif an Preissteigerungen. Am 13. Oktober folgt die Verhandlung zur „Verschonung von Betriebsvermögen" (Verfassungsbeschwerde 1 BvR 804/22).

Was das heißt – und was nicht: Niemand kann den Ausgang vorhersagen, und dieser Artikel versucht es auch nicht. Die einzige rationale Konsequenz ist verfahrenstechnisch: Lassen Sie Bescheide nicht unnötig bestandskräftig werden. Ein fristgerechter Einspruch hält Ihr Verfahren offen – und kostet nichts.

Wovon ich abrate

• Vom Gutachten unterhalb des Freibetrags. Das häufigste teure Missverständnis. Prüfen Sie erst die Freibetragsrechnung, dann alles andere.
• Vom Kurzgutachten. Es ist billiger, wird aber der geforderten Aussagekraft nicht gerecht. Sie zahlen zweimal.
• Vom Gutachten „auf heute". Bewertet werden muss auf den Todestag. Ein Gutachten mit aktuellem Wertermittlungsstichtag ist für dieses Verfahren wertlos.
• Vom Selbstbeziffern der Abschläge. Nennen Sie dem Sachverständigen die Mängel, nicht die Prozente. Pauschale Abschläge sind der häufigste Grund, warum Gutachten scheitern.
• Vom Warten auf den Erbschaftsteuerbescheid. Bis dahin ist der Grundbesitzwert festgestellt und Ihr Einspruch nach § 351 Abs. 2 AO gesperrt.
• Vom „schnell verkaufen, um Steuern zu sparen" ohne Prüfung der Familienheim-Befreiung. Der rückwirkende Wegfall nach zehn Jahren Selbstnutzungspflicht kostet regelmäßig mehr, als die Bewertungskorrektur bringt.

Häufige Fragen (FAQ)

Was kann ich tun, wenn das Finanzamt mein geerbtes Haus zu hoch bewertet hat?

Sie legen innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ein und weisen anschließend nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nach. Als Nachweis dienen ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – oder ein Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag. Eine Mindestabweichung ist nicht erforderlich.

Warum liegt der Steuerwert oft über dem Marktwert?

Weil das Finanzamt typisiert rechnet, ohne die Immobilie zu besichtigen: Sanierungsstau, Bauschäden, Wohnrechte oder eine schlechte Marktgängigkeit tauchen in den Formeln der §§ 182 ff. BewG schlicht nicht auf. Hinzu kommt, dass das Jahressteuergesetz 2022 für Stichtage ab dem 01.01.2023 mehrere Parameter wertsteigernd verändert hat – niedrigere Liegenschaftszinssätze, 80 statt 70 Jahre Gesamtnutzungsdauer, einen neuen Regionalfaktor, höhere Wertzahlen und umgestellte Bewirtschaftungskosten.

Reicht eine Makler- oder Online-Bewertung als Nachweis?

Nein. In der Wahl der Nachweismittel ist man zwar grundsätzlich frei (BFH, Beschluss vom 31.08.2006 – II B 115/05), das Mittel muss aber die Aussagekraft eines ordnungsgemäßen Gutachtens erreichen – eigene Berechnungen genügen selbst mit sachverständiger Bestätigung nicht. Online-Wertrechner, Maklerbewertungen und Kurzgutachten schaffen das nicht; § 198 Abs. 2 BewG nennt den Gutachterausschuss und bestellte bzw. zertifizierte Sachverständige. Makler- und Online-Bewertungen sind aber sinnvoll als Vorprüfung, um überhaupt einzuschätzen, ob der festgestellte Wert zu hoch liegt und sich ein Gutachten lohnt.

Zählt der Verkaufspreis, wenn ich das geerbte Haus kurz nach dem Erbfall verkaufe?

Ja – das ist sogar der stärkste und günstigste Nachweis. Nach § 198 Abs. 3 BewG dient ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über dieses Grundstück als Nachweis, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Verkäufe unter Angehörigen, Miterbenabfindungen oder Notverkäufe erfüllen diese Voraussetzung nicht.

Gegen welchen Bescheid muss ich Einspruch einlegen?

Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert, nicht gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Der Grundbesitzwert wird nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG gesondert festgestellt und ist damit Grundlagenbescheid; nach § 351 Abs. 2 AO können Entscheidungen eines Grundlagenbescheids nur durch dessen Anfechtung angegriffen werden. Ein Einspruch gegen den Folgebescheid geht ins Leere.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten – und kann ich die Kosten absetzen?

Amtliche Gutachterausschüsse verlangen in NRW 0,2 % des ermittelten Werts plus 1.400 € netto (bei 500.000 € also 2.400 € netto), in Berlin mindestens 850 € netto. Freie zertifizierte Sachverständige liegen bei 0,5–1,5 % des Werts, Festpreisanbieter bei rund 2.975–4.150 € brutto. Die Kosten sind nach BFH-Urteil II R 20/12 als Nachlassregelungskosten abziehbar – sie fallen aber in denselben Topf wie die Erbfallkostenpauschale von 15.000 € und wirken sich deshalb nur aus, soweit alle Nachlass- und Bestattungskosten zusammen darüber liegen.

Ab welcher Überbewertung lohnt sich ein Gutachten?

Als Faustformel gilt: Steuerersparnis ≈ Überbewertung × Grenzsteuersatz. Bei 3.000 € Gutachtenkosten liegt der Break-even in Steuerklasse I je nach Tarifstufe zwischen rund 16.000 € (19 %) und rund 43.000 € (7 %) Überbewertung, in Steuerklasse III schon bei rund 10.000 €. Springt der Erwerb dabei in eine niedrigere Tarifstufe, fällt die Ersparnis deutlich höher aus.

Muss ich trotz Einspruch schon Erbschaftsteuer zahlen?

Ja. Nach § 361 Abs. 1 AO hemmt der Einspruch die Vollziehung nicht – die festgesetzte Steuer bleibt fällig. Sie können Aussetzung der Vollziehung beantragen, die das Finanzamt bei ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit oder bei unbilliger Härte gewährt, gegebenenfalls gegen Sicherheitsleistung. Bleibt der Einspruch erfolglos, werden Aussetzungszinsen fällig.

Was passiert, wenn das Finanzamt mein Gutachten ablehnt?

Das Gutachten bindet das Finanzamt nicht, sondern unterliegt der Beweiswürdigung; bei methodischen Mängeln oder unzutreffenden Wertansätzen wird es zurückgewiesen. Typische Ablehnungsgründe zeigen zwei Urteile des FG Berlin-Brandenburg aus 2025: Doppelerfassungen von Mängeln (3 K 3093/24) und pauschale, nicht objektbezogen begründete Marktanpassungsabschläge (3 K 14165/24). Dann bleibt der Einspruch, die Nachbesserung des Gutachtens oder die Klage – mit dem Kostenrisiko, das dazugehört.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann die Entscheidung

Alles in diesem Artikel hängt an einer einzigen Größe, die Sie noch nicht kennen: dem Preis, den Ihre geerbte Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde. Solange die fehlt, wissen Sie weder, ob der Feststellungsbescheid zu hoch ist, noch ob sich ein Gutachten trägt.

Wenn ein Verkauf ohnehin infrage kommt, holen Sie sich zuerst eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler. Das kostet Sie nichts, dauert wenige Tage und liefert zwei Dinge auf einmal: eine belastbare Preisspanne für den Abgleich mit dem Steuerwert – und, falls Sie innerhalb der Zwölfmonatsfrist um den Todestag verkaufen, am Ende den notariellen Kaufvertrag, der Ihnen das Gutachten komplett erspart.

Wenn Sie die Immobilie dagegen behalten und ihr baulicher Zustand das eigentliche Thema ist, liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die andere Hälfte: welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, welche Förderung dazu passt und was am Ende netto zu finanzieren ist. Für die Sanierungsfragen speziell bei Erbimmobilien lohnt der Blick in Haus geerbt: Sanierungspflichten und Förderung und in die Abwägung unter geerbtes Haus sanieren oder verkaufen.