Haus verkaufen oder vermieten? Nettorendite & Steuer 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Von 3,90 % Bruttomietrendite bleiben 2,34 % netto. Im durchgerechneten Einfamilienhaus (420.000 € Wert, 16.380 € Jahreskaltmiete) fressen Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Einkommensteuer 40 % der Rendite auf. Der Rest muss gegen die Inflation von 2,8 % im Juli 2026 bestehen (Destatis).
• Das steuerfreie Fenster schließt am 31. Dezember des Auszugsjahres. Wer auszieht und vermietet, kann nach BFH IX R 10/19 nur bis zum Jahresende steuerfrei verkaufen. Danach ist die Eigennutzungsausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG verbraucht und die Zehnjahresfrist läuft wieder scharf.
• Die Abschreibung ist ein Steuerkredit, kein Geschenk. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindert jede in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten. Im Beispiel unten holt sich das Finanzamt 5.670 € exakt zurück, die drei Jahre Vermietung zuvor gespart hatten.
• Kosten und Mieten laufen dreifach auseinander: Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden +5,6 % (Mai 2026 zum Vorjahr), Nettokaltmieten +1,8 % (Juli 2026). Die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB) verhindert, dass die Miete nachzieht.
• Vermieten ist keine Zwischenlösung, sondern eine Weichenstellung. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), höhere Mieteinnahmen sind ausdrücklich kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB), und die Kündigungsfrist wächst nach fünf und acht Jahren auf sechs bzw. neun Monate (§ 573c BGB).
• Der Kreditausstieg kostet, solange die Zinsbindung läuft. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen Sie erst zehn Jahre nach Vollauszahlung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB); vorher ersetzen Sie der Bank den Schaden (§ 490 Abs. 2 BGB).

Die Frage wird fast überall mit zwei Bullet-Listen beantwortet: „laufende Einnahmen" gegen „sofortige Liquidität". Damit lässt sich nichts entscheiden. Dieser Artikel rechnet beide Wege vollständig durch, inklusive der drei Posten, die in Renditerechnungen fast immer fehlen: nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Einkommensteuer auf den Überschuss und die Wiederanlage des Verkaufserlöses. Das Ergebnis verschiebt sich dadurch regelmäßig um mehr als einen vollen Prozentpunkt.

Abgrenzung: Hier geht es um den normalen Eigentümerfall, also um eine Immobilie, die Sie selbst gekauft und selbst genutzt haben: eigene Anschaffungskosten als Abschreibungsbasis, meist ein laufendes Darlehen, und Sie entscheiden allein. Für die Erbimmobilie gelten andere Regeln, weil der Erbe nur die Rest-Abschreibung des Erblassers fortführt (§ 11d Abs. 1 EStDV) und in der Erbengemeinschaft niemand allein entscheidet. Dieser Fall steht in geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.

Verkaufen oder vermieten: die vier Größen, die die Entscheidung tragen

Die Entscheidung hängt an vier Größen, und drei davon werden systematisch falsch geschätzt.

Der wichtigste Satz zur Struktur lautet: Der Vergleichsmaßstab ist nicht Ihr damaliger Kaufpreis, sondern der heutige Marktwert. Wer eine Wohnung 2016 für 210.000 € gekauft hat, die heute 320.000 € wert ist, und dann 9.792 € Jahresmiete durch 210.000 € teilt, kommt auf 4,66 % und fühlt sich bestätigt. Richtig sind 3,06 %, denn die 320.000 € sind das Kapital, das aktuell in der Immobilie gebunden ist. Die 110.000 € Wertzuwachs sind bereits verdient und stehen bei beiden Wegen zur Verfügung. Sie gehören nicht noch einmal der Vermietung gutgeschrieben.

Immobilie vermieten oder verkaufen: die Nettomietrendite ehrlich rechnen

Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Marktwert. Von dort führen vier Abzugsschritte zur belastbaren Zahl. Entscheidend ist, dass die ersten drei Posten nicht auf den Mieter umlegbar sind. Das steht ausdrücklich in § 1 Abs. 2 BetrKV: Weder Verwaltungskosten (Nr. 1) noch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Nr. 2) gehören zu den Betriebskosten. Genau diese beiden Blöcke müssen die Rendite tragen.

Zwei Hinweise dazu. Erstens sind es Höchstbeträge der Zweiten Berechnungsverordnung, also kalkulatorische Anker und keine Prognose Ihrer tatsächlichen Rechnungen; ein Dach am Ende seiner Nutzungsdauer sprengt jeden Quadratmetersatz. Zweitens werden diese Grundbeträge nach § 26 Abs. 4 II. BV alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst, liegen heute also über den im Verordnungstext genannten Ausgangsbeträgen. Wer mit 9,00 oder 11,50 €/m² rechnet, rechnet eher vorsichtig zugunsten der Vermietung.

Beim vierten Schritt greift die Gegenrichtung. Abziehbar sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 EStG unter anderem Schuldzinsen (Nr. 1) und die Absetzung für Abnutzung (Nr. 7). Der Abschreibungssatz für Wohngebäude beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % bei Fertigstellung zwischen dem 1.1.1925 und dem 31.12.2022, 2,5 % bei Fertigstellung davor und 3 % ab dem 1.1.2023. Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Dessen Abgrenzung entscheidet über die Höhe der AfA; nach BFH IX R 26/19 darf ein Finanzgericht die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch eine pauschale Arbeitshilfe ersetzen.

Einfamilienhaus verkaufen oder vermieten: die Rechnung an einem Beispiel

Angenommen: Baujahr 1985, 130 m² Wohnfläche, heutiger Marktwert 420.000 €, erworben 2011 für 260.000 € mit einem Gebäudeanteil von 75 %, also 195.000 € Abschreibungsbasis. Das Darlehen ist getilgt. Erzielbare Kaltmiete 10,50 €/m², persönlicher Grenzsteuersatz 42 %, den § 32a EStG im Veranlagungszeitraum 2026 ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen vorsieht.

Aus 3,90 % werden 2,34 %. Das ist die Zahl, die in die Entscheidung gehört, und sie liegt fast einen halben Prozentpunkt unter der Inflation von 2,8 %, die im Juli 2026 gemessen wurde. Auf die laufende Miete allein verliert das gebundene Kapital also real an Wert. Der Ausgleich muss aus der Wertentwicklung kommen.

Die Abschreibung von 3.900 € ist der stärkste Hebel der Vermietung: Sie senkt die Steuer um 1.638 € im Jahr, ohne dass Geld abfließt. Der zweite Teil der Wahrheit steht weiter unten: Sie ist geliehen.

Was die Wertentwicklung beisteuert

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal und um 0,3 % über dem Vorquartal: weder Einbruch noch Boom. Wichtiger als der Bundeswert ist die Lagedifferenzierung, denn sie fällt bei Wohnungen und Häusern unterschiedlich aus.

Quelle: Destatis, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, jeweils 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal.

Bezogen auf 420.000 € entspricht ein Zuwachs von 1,4 % rund 5.880 € im Jahr. Zusammen mit den 9.810 € Überschuss ergibt das einen Gesamtertrag von rund 15.690 €, also 3,74 % auf den gebundenen Wert. Das ist die faire Vergleichszahl gegen die Wiederanlage.

Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten: was in der WEG anders ist

Die Wohnung im Beispiel: 68 m², Marktwert 320.000 €, erworben 2016 für 210.000 € mit 70 % Gebäudeanteil, also 147.000 € Abschreibungsbasis. Kaltmiete 12,00 €/m². Bezugsfertigkeit vor mehr als 22, aber weniger als 32 Jahren, also 9,00 €/m² Instandhaltungsansatz. Die Verwaltervergütung setzen wir mit 360 € im Jahr an, über dem Grundbetrag des § 26 II. BV.

Ein Detail zur Steuerzeile: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist in der Renditerechnung ein echter Abfluss, steuerlich wirkt sie aber nicht zwingend im Jahr der Einzahlung, sondern hängt daran, wann die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Das kann die Zahl in einzelnen Jahren verschieben und gehört zu Ihrem Steuerberater.

Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen: die Erhaltungsrücklage gehört nicht Ihnen

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" und nennt bewusst weder einen Euro-Betrag noch einen Prozentsatz. Wer zehn Jahre lang einzahlt, hat einen erheblichen Betrag angespart. Beim Verkauf können Sie ihn nicht herausziehen. Die Rücklage gehört dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Der Bundesfinanzhof hat das im Grunderwerbsteuerrecht bestätigt: Nach BFH II R 49/17 ist der Kaufpreis für die Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Rücklage zu mindern.

Praktisch heißt das zweierlei. Beim Verkauf verhandeln Sie den Rücklagenstand als Werterhöhung mit, nicht als separaten Auszahlungsanspruch. Bei der Vermietung ist die Rücklage der Grund, warum die Wohnungsrendite trotz höherer Quadratmetermiete unter der Hausrendite liegt: Sie zahlen für Fassade, Dach und Aufzug mit, auch wenn im laufenden Jahr nichts passiert, und über Sanierungen entscheiden Sie nicht allein. Welche Unterlagen beim Verkauf einer Wohnung verlangt werden, steht in Wohnung verkaufen: Ablauf.

Die Verkaufsseite: Erlös, Verkaufskosten und Wiederanlage

Der häufigste Fehler in Vergleichsrechnungen ist, den Verkaufserlös zinslos liegen zu lassen. Dann gewinnt die Vermietung immer. Fair wird der Vergleich erst, wenn beide Seiten arbeiten.

Vom Bruttoerlös gehen zunächst die Verkaufskosten ab: der Verkäuferanteil an der Maklerprovision, der je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt (Maklerprovision: wer zahlt), die Löschung der Grundschuld und, wenn die Zinsbindung noch läuft, die Vorfälligkeitsentschädigung. Steuerlich zählen diese Positionen als Werbungskosten des Veräußerungsgeschäfts, denn § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG definiert den Gewinn als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungskosten sowie Werbungskosten andererseits.

Für das Haus im Beispiel setzen wir 420.000 € Erlös und rund 15.000 € Verkaufskosten an, also 405.000 € Nettoerlös. Weil der Kauf 2011 stattfand, ist der Verkauf nach Ablauf der zehn Jahre steuerfrei. Was aus dem Erlös wird, kann niemand seriös vorhersagen. Deshalb vier offene Szenarien statt einer Behauptung:

Die 2,8 % sind keine Anlageempfehlung, sondern die Mindesthürde: Wer weniger erzielt, verliert real Kaufkraft. Auf Kapitalerträge fällt zusätzlich Steuer an; danach verschiebt sich der Gleichstand ungefähr in die Region von 5 %. Umgekehrt sind die 1,4 % Wertsteigerung nur eine Momentaufnahme des Bundesdurchschnitts und fielen in dünn besiedelten Kreisen bei Häusern zuletzt negativ aus.

Die ehrliche Zusammenfassung: Bei realistischen Annahmen liegen beide Wege erstaunlich nah beieinander. Die Entscheidung kippt deshalb selten an der Rendite, sondern an drei anderen Dingen: an der Steuerposition, am Sanierungsstau und an Ihrer Bereitschaft, Vermieter zu sein.

Der laufende Kredit als Zeitfenster

Wer noch tilgt, hat eine Nebenbedingung. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Frist entschädigungsfrei kündigen. Vorher greift § 490 Abs. 2 BGB: Kündigung frühestens sechs Monate nach Vollauszahlung und nur, wenn berechtigte Interessen sie gebieten, insbesondere das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache. Dann schulden Sie der Bank den entstehenden Schaden, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Prüfen Sie deshalb das Datum der Vollauszahlung zuerst. Liegt die Zehnjahresmarke in zwölf Monaten, kann Warten günstiger sein als der sofortige Verkauf. Liegt sie in fünf Jahren, gehört die Entschädigung als konkreter Betrag in die Rechnung; Ihre Bank nennt ihn auf Anfrage.

Erst vermieten, dann verkaufen: die Zwei-Jahres-Steuerfalle

Dieser Abschnitt dreht die Entscheidung häufiger als jede Renditezahl. Viele Eigentümer wählen den scheinbaren Mittelweg: erst einmal vermieten, in ein paar Jahren weitersehen. Steuerlich ist das der teuerste aller Wege.

Die Grundregel und ihre Ausnahme

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, „bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt". Satz 3 nimmt davon Wirtschaftsgüter aus, die entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Der Freibetrag ist keiner, sondern eine Freigrenze: Steuerfrei bleibt der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG nur, wenn er insgesamt weniger als 1.000 € beträgt; ein Euro darüber macht den vollen Betrag steuerpflichtig. Die Systematik steht in Spekulationssteuer Immobilien.

Die erste Alternative stirbt mit dem ersten Miettag. Bleibt die zweite, und die hat der Bundesfinanzhof millimetergenau vermessen.

Was BFH IX R 10/19 tatsächlich sagt

Im entschiedenen Fall hatte der Eigentümer die Wohnung 2006 erworben und bis einschließlich April 2014 durchgehend selbst genutzt; von Mai 2014 bis zur Veräußerung vermietete er sie und schloss am 17. Dezember 2014 den notariellen Kaufvertrag. Der Bundesfinanzhof hielt die Zwischenvermietung für unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Objekt zusammenhängend „im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat" (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19).

Rechnen Sie diese drei Bedingungen auf Ihren Fall hoch, ergibt sich eine harte Frist:

Das Fenster schließt am 31. Dezember des Auszugsjahres. Denn für einen Verkauf im Folgejahr müsste das Vorjahr durchgehend eigengenutzt gewesen sein, und das ist es nach dem Auszug nicht mehr. Wer im März auszieht, hat neun Monate, wer im September auszieht, drei. Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag, nicht die Übergabe und nicht die Kaufpreiszahlung.

Ein häusliches Arbeitszimmer stört die Eigennutzung übrigens nicht: Nach BFH IX R 27/19 bleibt der darauf entfallende Gewinn steuerfrei.

Die Abschreibung kommt zurück

Der zweite Teil der Falle ist unauffälliger und trifft jeden, der die Zehnjahresfrist reißt. § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG bestimmt, dass sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um alle Absetzungen für Abnutzung mindern, soweit sie bei den Einkünften abgezogen wurden. Jeder Euro Abschreibung erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn um einen Euro.

Beispiel: Kauf 2020 für 300.000 €, Gebäudeanteil 225.000 €, Selbstnutzung bis 2026, dann drei Jahre Vermietung, Verkauf 2029 für 380.000 € bei 13.566 € Verkaufskosten.

Die Abschreibung hatte in drei Jahren 13.500 € Bemessungsgrundlage gespart, bei 42 % also 5.670 € Steuer. Beim Verkauf erhöht sie den Gewinn um exakt dieselben 13.500 € und kostet exakt dieselben 5.670 €. Die Abschreibung war ein zinsloser Steuerkredit, den nur zurückzahlt, wer innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft. Hätte derselbe Eigentümer 2026 direkt aus der Selbstnutzung heraus verkauft, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei geblieben; der Mittelweg kostet hier 33.572 €. Wie sich ein solcher Gewinn Schritt für Schritt ermitteln lässt, zeigt Spekulationssteuer berechnen. Wer mehrere Objekte in kurzer Folge verkauft, sollte zusätzlich die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel prüfen lassen.

Die Kosten-Schere: Instandhaltung steigt dreimal so schnell wie die Miete

Renditerechnungen sind Momentaufnahmen. Über zehn Jahre entscheidet aber, wie sich Einnahmen und Kosten zueinander entwickeln, und da läuft es auseinander.

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden lagen im Mai 2026 um 5,6 % über dem Vorjahresmonat (Destatis, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026). In derselben Erhebung, dort für den Neubau von Wohngebäuden, stiegen einzelne Gewerke noch stärker: Dachdeckungs- sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten jeweils +7,3 %, elektro-, sicherheits- und informationstechnische Anlagen +6,4 %. Die Nettokaltmieten legten im Juli 2026 dagegen nur um 1,8 % zu (Destatis, Pressemitteilung Nr. 283 vom 12.08.2026), bei einer Gesamtinflation von 2,8 %.

Fortgeschrieben auf das Haus aus dem Beispiel sieht das so aus:

Eigene Fortschreibung der aktuellen Veränderungsraten; die tatsächliche Entwicklung kann davon erheblich abweichen.

Warum die Miete rechtlich nicht nachziehen kann

Die Schere schließt sich nicht von allein, weil das Mietrecht drei Deckel setzt und das Steuerrecht einen vierten.

Besonders unterschätzt wird § 559 BGB. Wer die Heizung tauscht oder die Fassade dämmt, darf davon 8 % der Kosten jährlich auf die Miete legen, muss aber den Erhaltungsanteil herausrechnen und stößt schnell an die Euro-Kappung. Eine Investition von 60.000 € ergibt rechnerisch 4.800 € Jahresmiete mehr. Die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB lässt bei 130 m² innerhalb von sechs Jahren aber nur 3 €/m² monatlich zu, also höchstens 390 € im Monat oder 4.680 € im Jahr. Beim Heizungstausch sinkt die Grenze insoweit auf 0,50 €/m², bei 130 m² also auf 780 € im Jahr. Die Details rechnet Modernisierungsumlage durch.

Hinzu kommt der Steuerbonus für energetische Sanierung: § 35c Abs. 2 EStG gewährt ihn nur, wenn das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. 7 % im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, 6 % im dritten Jahr, bis zu 40.000 € je Objekt: Für Vermieter ist dieser Topf geschlossen. Sie setzen ihre Kosten stattdessen als Werbungskosten oder über die Abschreibung an, was weniger wert ist als ein direkter Steuerabzug. Wenn der Sanierungsstau der eigentliche Auslöser Ihrer Frage ist, führt die vollständige Investitionsrechnung über Haus verkaufen oder sanieren.

Vermieten ist eine Einbahnstraße, keine Zwischenlösung

Der Satz „ich vermiete erst mal und entscheide später" unterstellt, dass die Tür offen bleibt. Vier Vorschriften sagen etwas anderes.

Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein; der Veräußerer haftet weiter wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Sie verkaufen also ein Objekt mit Mieter, und damit schrumpft der Käuferkreis von Selbstnutzern auf Kapitalanleger, die nicht den Wohnwert bezahlen, sondern die Rendite. Ein belastbarer Prozentsatz für diesen Preisabschlag lässt sich aus amtlichen Quellen nicht angeben; die Umrechnungskoeffizienten der örtlichen Gutachterausschüsse sind hier die verlässliche Adresse.

Höhere Miete ist kein Kündigungsgrund. § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, also Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder die erhebliche Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung, und die Möglichkeit, anderweitig höhere Mieteinnahmen zu erzielen, bleibt außer Betracht. Auch die Verwertung als Wohnungseigentum zählt nicht. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen.

Die Frist wächst mit der Zeit. § 573c BGB sieht drei Monate vor, verlängert um je drei weitere Monate nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung. Nach acht Jahren Vermietung dauert eine wirksame Kündigung also neun Monate, bevor überhaupt vermarktet werden kann.

Die Umwandlungs-Sperrfrist. Wird an vermietetem Wohnraum Wohnungseigentum begründet und die Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a BGB erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung berufen. Die Landesregierungen können diese Frist in gefährdeten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Für einen Käufer, der selbst einziehen will, ist das ein K.-o.-Kriterium.

Dazu kommt der laufende Pflichtenkatalog. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach ist jede Nachforderung ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben. Der Energieausweis dagegen ist bei der Vermietung genauso Pflicht wie beim Verkauf: § 80 GModG verlangt die Vorlage spätestens bei der Besichtigung, § 87 GModG die Pflichtangaben in jeder Anzeige, inklusive Baujahr und Energieeffizienzklasse. Er taugt für keinen der beiden Wege als Argument.

Bei den Nachrüstpflichten kursiert viel Falsches. Die Dämmung der obersten Geschossdecke nach § 35 GModG gilt grundsätzlich für jeden Eigentümer. Die Schonfrist ist eng: Sie greift nur bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, und verlagert die Pflicht auf den neuen Eigentümer beim ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag, zu erfüllen binnen zwei Jahren. Ein späterer Verkauf löst keine neue Frist aus; wer nach 2002 gekauft hat, kann die Pflicht nicht per Verkauf weiterreichen. Unabhängig davon entfällt sie nach § 35 Abs. 4 GModG bei selbst bewohnten Zwei-Wohnungs-Häusern, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen.

Steuerfolgen beider Wege im Direktvergleich

Die Zeile, die am häufigsten übersehen wird, ist die letzte inhaltliche: Wer vermietet, verschiebt die Besteuerung nur. Wer aus der Selbstnutzung heraus oder nach zehn Jahren verkauft, beendet sie.

Haus vermieten oder verkaufen: die Entscheidungsmatrix

Aus allem oben lässt sich eine Prüfliste bauen. Zählen Sie durch, in welcher Spalte mehr Zeilen auf Sie zutreffen.

Wovon ich abrate: von der Vermietung als Entscheidungsaufschub. Sie kostet die Eigennutzungsausnahme, verkürzt sich nicht auf Wunsch, verengt den späteren Käuferkreis und bindet Sie mit wachsenden Kündigungsfristen. Wer sich nicht entscheiden kann, sollte die fehlende Zahl beschaffen, also eine belastbare Marktwerteinschätzung und ein realistisches Mietgutachten für die Lage. Nicht vorsorglich vermieten.

Wozu ich rate, wenn die Vermietung gewinnt: Rechnen Sie die Instandhaltung von Anfang an als eigene Rücklage auf ein separates Konto, mindestens in Höhe der Ansätze des § 28 II. BV, und schreiben Sie sie jährlich um 5 bis 6 % fort. Vermieter, die diese Rücklage nicht bilden, erleben ihre Rendite als auskömmlich, bis das erste Dach fällig wird.

Häufige Fragen (FAQ)

Lohnt es sich, ein Haus zu vermieten statt zu verkaufen?

Das hängt an der Nettomietrendite nach Kosten und Steuern, nicht an der Bruttorendite. Im durchgerechneten Beispiel schrumpfen 3,90 % brutto auf 2,34 % netto, und dieser Wert liegt unter der Inflation von 2,8 % im Juli 2026. Erst zusammen mit einer Wertsteigerung von 1,4 % ergibt sich ein Gesamtertrag von rund 3,74 %. Ob das reicht, entscheidet der Vergleich mit der Wiederanlage des Verkaufserlöses und Ihre Bereitschaft, den Aufwand zu tragen.

Wohnung verkaufen oder vermieten: ab welcher Nettomietrendite lohnt die Vermietung?

Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht, aber eine belastbare Untergrenze: Alles unter der Inflationsrate ist realer Kaufkraftverlust auf das gebundene Kapital, im Juli 2026 also unter 2,8 %. Sinnvoll ist der Vergleich mit dem, was der Nettoerlös nach Verkaufskosten anderswo erwirtschaften würde, abzüglich Steuern auf Kapitalerträge. Rechnen Sie zusätzlich ein, dass die Vermietung Arbeitszeit kostet, die in keiner Renditezahl auftaucht.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich meine selbstgenutzte Wohnung erst vermiete und später verkaufe?

Ja, sobald das Zeitfenster der Eigennutzungsausnahme abgelaufen ist und zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Zusätzlich mindern die in der Vermietungszeit abgezogenen Abschreibungen nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten und erhöhen so den steuerpflichtigen Gewinn. Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, wenn er insgesamt unter 1.000 € liegt.

Wie lange kann ich nach dem Auszug noch steuerfrei verkaufen?

Bis zum 31. Dezember des Jahres, in dem Sie ausgezogen sind. Nach BFH IX R 10/19 genügt es, wenn Sie im Veräußerungsjahr zumindest einen Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr davor zumindest einen Tag selbst gewohnt haben. Für einen Verkauf im Folgejahr wäre eine durchgehende Eigennutzung im Auszugsjahr nötig, und die gibt es nach dem Auszug nicht mehr. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung überhaupt verkaufen?

Ja, aber der Mieter bleibt. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein, das Objekt wird damit für Selbstnutzer uninteressant und richtet sich an Kapitalanleger. Deren Preis leitet sich aus der erzielbaren Rendite ab, nicht aus dem Wohnwert. Wurde die Wohnung erst kürzlich aus vermietetem Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt die Sperrfrist des § 577a BGB von drei bis zehn Jahren hinzu.

Kann ich dem Mieter kündigen, wenn ich die Immobilie doch verkaufen will?

In aller Regel nicht. § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse und nennt ausdrücklich zwei Fälle, die keines begründen: die Absicht, die Miete zu erhöhen, und die Verwertung als Wohnungseigentum. Auch die Möglichkeit, anderweitig höhere Mieteinnahmen zu erzielen, bleibt außer Betracht. Bleibt die Verwertungskündigung wegen erheblicher Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, die hohe Hürden hat. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und wächst nach fünf und acht Jahren auf sechs bzw. neun Monate.

Welche Kosten kann ich als Vermieter auf den Mieter umlegen und welche nicht?

Nicht umlegbar sind genau die beiden Blöcke, die Ihre Rendite belasten: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. § 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV nimmt sie ausdrücklich vom Betriebskostenbegriff aus. Umlegbar sind die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll oder Hausreinigung. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Was passiert mit meinem Immobilienkredit, wenn ich vor Ablauf der Zinsbindung verkaufe?

Sie können das Darlehen nach § 490 Abs. 2 BGB kündigen, wenn berechtigte Interessen das gebieten, insbesondere weil Sie die beliehene Sache anderweitig verwerten wollen. Dafür schulden Sie der Bank den entstehenden Schaden als Vorfälligkeitsentschädigung. Entschädigungsfrei geht es erst nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank beziffern, bevor Sie die Entscheidung treffen.

Einfamilienhaus vermieten oder verkaufen: Was ist anders als bei der Eigentumswohnung?

Beim Haus tragen Sie alle Instandhaltungsrisiken allein, dafür entscheiden Sie auch allein und ohne Eigentümerversammlung. Der Ansatz nach § 28 II. BV steigt mit dem Gebäudealter auf bis zu 11,50 €/m² und Jahr, während bei der Wohnung die Zuführung zur Erhaltungsrücklage einen Teil der Gemeinschaftskosten abdeckt, aber beim Verkauf nicht zurückfließt. Häuser sprechen zudem stärker Selbstnutzer an, weshalb ein bestehendes Mietverhältnis dort den Käuferkreis besonders deutlich verengt.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: die zwei Zahlen beschaffen, die Ihnen fehlen

Die Entscheidung scheitert selten am Willen und fast immer an zwei fehlenden Größen: einem belastbaren Marktwert und einer ehrlichen Einschätzung dessen, was Ihr Gebäude in den nächsten Jahren an Investitionen verlangt.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer realistischen Preisspanne. Wichtig ist nicht nur die Zahl, sondern die Marktkenntnis dahinter: ob in Ihrer Lage Selbstnutzer oder Kapitalanleger den Preis machen und wie stark ein bestehendes Mietverhältnis drückt. Wie Sie eine Einschätzung auf Plausibilität prüfen, steht in Was ist mein Haus wert.

Für den Vermietungspfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welche energetischen Maßnahmen anstehen, was sie kosten, welche Förderung greift und was davon über die Modernisierungsumlage beim Mieter ankommt. Erst wenn diese Investitionssumme neben der Nettomietrendite steht, ist die Rechnung vollständig. Meist entscheidet genau dieser Posten, welcher Weg der richtige ist.