Heizungsgesetz gekippt: Haus verkaufen 2026 oder warten?

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Käuferängste sind ersatzlos weggefallen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – das umbenannte GEG – hat die §§ 71 bis 73 gestrichen. Damit sind die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch, die 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel und das Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 Geschichte. Verkündet am 28. Juli 2026, in Kraft seit dem 29. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).
• Die vorhandene Heizung in Ihrem Haus trifft keine Brennstoffquote. Die Quote nach § 43 GModG (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040) gilt ausschließlich für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Der Eigentümerwechsel ändert daran nichts – das ist der wichtigste Satz für Ihr Käufergespräch.
• Was bleibt, betrifft den Käufer, nicht Sie: Dämmung der obersten Geschossdecke auf höchstens 0,24 W/(m²·K) (§ 35) und Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 3 und 4) – zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, Bußgeld bis 50.000 €.
• Der Gegenwind bleibt unverändert: Der CO₂-Preis liegt 2026 im gesetzlichen Korridor von 55–65 € je Zertifikat (§ 10 Abs. 2 BEHG) – das sind 260–310 € pro Jahr für ein Einfamilienhaus mit Gasheizung und 20.000 kWh, 350–410 € bei Öl (Verbraucherzentrale). Der EU-Emissionshandel ETS2 startet am 1. Januar 2028.
• Zum Markteffekt gibt es noch nichts zu vermelden – und das ist ehrlicher als jede Prognose: Das Gesetz ist heute zwölf Tage alt, es existiert keine einzige Studie zum GModG-Effekt. Belastbar ist nur die amtliche Preisentwicklung: Wohnimmobilien +1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal und +0,3 % gegenüber dem Vorquartal in Q1 2026 (Statistisches Bundesamt, 25.06.2026).
• Feststehende Termine statt Preisprognosen: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt am 1. Februar 2027 von 16 auf 12 %, ab 1. Januar 2027 gelten neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, ab 1. Januar 2028 läuft ETS2. Das sind die einzigen kalendarisch sicheren Größen in Ihrer Timing-Entscheidung.

Wenn Sie in den vergangenen zwei Jahren mit dem Verkauf gezögert haben, weil „das Heizungsgesetz" Ihr Haus zum Problemfall machte, hat sich Ihre Ausgangslage am 29. Juli 2026 objektiv verbessert. Zwei konkrete Ängste, die Kaufinteressenten bei jeder Besichtigung mitgebracht haben – „Ich muss die Heizung sofort rauswerfen" und „Ich darf nur noch erneuerbar heizen" –, haben keine Rechtsgrundlage mehr. Das ist keine Auslegung, das steht so im Bundesgesetzblatt.

Was sich dadurch nicht geändert hat: die Heizkosten, der CO₂-Preis, die Bewertungspraxis der Banken und der Umstand, dass ein Käufer eine 25 Jahre alte Gastherme trotzdem irgendwann ersetzen wird. Dieser Artikel trennt beides sauber – und übersetzt es in eine Verkaufsentscheidung. Die Paragrafen im Detail (welche Norm wann galt, wann die Zwei-Jahres-Frist startet, was in den Kaufvertrag gehört) stehen im Schwester-Ratgeber Austauschpflicht Heizung beim Hausverkauf; die vollständige Erklärung des neuen Gesetzes samt Neubau, Solarpflicht und Energieausweisen finden Sie unter Heizungsgesetz 2026. Hier geht es nur um die Frage: Was heißt das für den Verkauf – und für das Timing?

Was für Verkäufer weggefallen ist – und was geblieben ist

Der größte Teil der Verunsicherung im Netz entsteht, weil Ratgeber die Austauschpflicht (Heizung) und die Nachrüstpflicht (Dämmung) durcheinanderwerfen. Beide hatten einmal eine Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel. Nur eine davon existiert noch.

Quellen: GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226; § 71 und § 72 sind auf gesetze-im-internet.de als „(weggefallen)" geführt – ein Beleg, den jeder Kaufinteressent in fünf Sekunden selbst prüfen kann.

Merksatz für das Verkaufsgespräch: Die Heizung ist raus aus dem Ordnungsrecht, die Dämmung ist drin geblieben – und die Dämmpflichten treffen den Käufer, nicht Sie.

Die zwei Ängste, die Sie Kaufinteressenten jetzt nehmen können

„Der Käufer muss die alte Heizung innerhalb von zwei Jahren stilllegen"

Das war bis zum 28. Juli 2026 in Grundzügen richtig und ist seitdem falsch. Trotzdem steht es weiter in Makler-Blogs, Notariats-Beiträgen und in den Antworten von KI-Assistenten, die auf altem Text trainiert wurden. Rechnen Sie damit, dass Ihre Kaufinteressenten mit dieser Fehlinformation zur Besichtigung kommen – und bereiten Sie den Gegenbeleg vor.

Sauber formuliert klingt das so: „Bis zum 28. Juli 2026 sah § 72 GEG die Außerbetriebnahme über 30 Jahre alter Konstanttemperaturkessel vor. Diese Norm ist mit dem GModG ersatzlos gestrichen worden – hier ist der Link zum Gesetzestext." Historisches Framing ist erlaubt und sogar hilfreich; die Behauptung, es gebe die Pflicht noch, ist es nicht.

Die Zwei-Jahres-Frist, die Ihr Gegenüber im Kopf hat, existiert im Übrigen weiter – nur eben für etwas anderes: für die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Rohrleitungsdämmung. Und sie startet nach dem Gesetzeswortlaut zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Wer ein Haus kauft, das nach 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt hat, bekommt also kein neues Zeitfenster – die Pflicht war dann längst fällig. Details dazu im Schwester-Artikel zur Austauschpflicht beim Hausverkauf.

„Eine neue Heizung muss zu 65 % erneuerbar sein"

Auch das gilt als gesetzliche Pflicht nicht mehr. § 42 Abs. 2 GModG listet heute zehn gleichrangige Optionen für den Heizungstausch – und die Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung steht als Nummer 1 darin, direkt vor der elektrischen Wärmepumpe. Ein Käufer, der Ihr Haus mit vorhandener Gasheizung erwirbt und die Anlage später ersetzen will, kann frei wählen.

Hier lauert allerdings der häufigste Fehler in der aktuellen Berichterstattung, und Sie sollten ihn nicht wiederholen: Die 65 % sind als Ordnungsrecht weg, als Förderbedingung aber geblieben. Wer den Zuschuss aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude will, braucht weiterhin eine Heizung, die zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien oder Abwärme arbeitet (KfW 458). Für das Käufergespräch heißt das: Er muss nicht erneuerbar heizen – aber wenn er Fördergeld will, schon.

Und dieses Fördergeld ist ein echtes Verkaufsargument. Der Käufer kann es nach dem Erwerb selbst beantragen:

Quelle: BEG-EM-Förderrichtlinie in der seit 21.07.2026 geltenden Fassung, KfW-Heizungsförderung (458). Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag für Biomasse sind entfallen.

Ein selbstnutzender Käufer mit mittlerem Einkommen bekommt also einen erheblichen Teil des Heizungstauschs erstattet – und zwar nur, wenn er selbst tauscht. Genau deshalb ist der vorschnelle Heizungstausch vor dem Verkauf so selten wirtschaftlich (dazu unten mehr, und ausführlich unter Haus verkaufen oder sanieren).

Der Gegenwind, der geblieben ist

Wer jetzt schreibt, unsanierte Häuser seien „rehabilitiert", verkauft Ihnen ein Märchen. Das GModG hat das Ordnungsrecht entschärft, nicht die Betriebskosten. Ein rational rechnender Käufer zieht drei Positionen vom Kaufpreis ab, und keine davon hat sich am 29. Juli geändert.

1. Der CO₂-Preis läuft weiter

Für 2026 legt § 10 Abs. 2 BEHG im nationalen Emissionshandel einen Preiskorridor von 55–65 € je Emissionszertifikat fest. Konkret bedeutet das laut Verbraucherzentrale:

Wichtig für die Ehrlichkeit im Gespräch: Der Korridor ist im Gesetz ausdrücklich nur für 2026 festgelegt. Für 2027 verweist das BEHG auf eine noch zu erlassende Rechtsverordnung. Wer Ihnen für 2027 eine feste Zahl nennt, rät.

2. ETS2 kommt – aber erst 2028

Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr startet nicht 2027, sondern am 1. Januar 2028. Die Verschiebung um ein Jahr ist beschlossen: Einigung der EU-Umweltminister am 5. November 2025, Zustimmung des Europäischen Parlaments am 13. November 2025 (DEHSt). Jeder Artikel, der „ab 2027" sagt, ist veraltet.

Einen Preisdämpfer gibt es: Übersteigt der Zertifikatspreis in den ersten beiden Jahren 45 € (Preisbasis 2020, inflationsbereinigt), können zusätzliche Zertifikate aus der Marktstabilitätsreserve freigegeben werden. Eine harte Preisobergrenze ist das ausdrücklich nicht – und Preisprognosen für 2028 sind unseriös. Wie die Mechanik wirkt, erklärt ETS2 und Ihre Heizkosten.

3. Das Energiepreisniveau selbst

Private Haushalte zahlten im zweiten Halbjahr 2025 im Durchschnitt 12,23 ct/kWh für Erdgas und 40,55 ct/kWh für Strom (Statistisches Bundesamt, veröffentlicht am 31.03.2026). Das ist die Rechenbasis, mit der jeder Kaufinteressent Ihre Verbrauchswerte in einen Jahresbetrag umrechnet – und die Zahl, an der er die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis misst.

4. Die Bank des Käufers

Energieeffizienz wirkt in der Finanzierung über den Beleihungswert, das interne Rating und das Pricing. Einen gesetzlich fixierten „Klimafaktor" oder eine einheitliche Zinsdifferenz nach Energieklasse gibt es aber nicht – seriös belegbar ist nur, dass die EBA-Leitlinie zum ESG-Risikomanagement (EBA/GL/2025/01) seit dem 11. Januar 2026 für CRR-Institute bindend ist und ESG-Risiken damit systematisch in die Kreditentscheidung einfließen. Praktisch heißt das für Sie: Bei einem energetisch schwachen Objekt kann die Finanzierung des Käufers länger dauern oder mehr Eigenkapital erfordern – ein Grund, warum Vollständigkeit der Unterlagen so viel wert ist. Vertiefend: Energieausweis und Kreditvergabe.

Was das für Nachfrage und Preise bedeutet – und was niemand seriös sagen kann

Hier kommt der Teil, den Sie in Makler-Blogs nicht lesen werden: Es gibt keine Marktstudie zum GModG-Effekt. Das Gesetz ist zwölf Tage alt. Sämtliche verfügbaren Zahlen zum Preisabschlag energetisch schwacher Häuser stammen aus der Zeit davor und können den Effekt der Streichung gar nicht abbilden. Wer Ihnen heute sagt, das GModG habe die Nachfrage belebt oder die Abschläge verkleinert, erfindet das.

Was sich stattdessen belegen lässt, ist dreierlei.

Erstens: Der Effizienzabschlag ist real, aber moderat und nicht neu. Hedonisch bereinigt – also bei sonst gleichem Baujahr, gleicher Lage und gleicher Ausstattung – liegt der Preisunterschied zwischen den besten und den schlechtesten Effizienzklassen bei Häusern im niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich, nicht bei 40 oder 50 %. Alle belastbaren Studien mit Jahr, Referenzklasse und Methodik stehen nebeneinander im Schwester-Artikel Energieeffizienzklasse F, G oder H: der reale Wertverlust. Für die Timing-Frage ist die Größenordnung wichtiger als die zweite Nachkommastelle.

Zweitens: Warten hat ineffizienten Häusern in der Vergangenheit nicht überproportional geholfen. Gegenüber dem Markthoch im Juli 2022 lagen die Angebotspreise bei den Klassen A+ bis C um 5,5 % niedriger, bei D und E um 8,6 % – und bei F, G und H um 9,3 % (immowelt-Auswertung, veröffentlicht 27.03.2025). Die schwachen Klassen haben sich also langsamer erholt als die guten. Das ist kein Beweis dafür, dass es so bleibt. Es ist aber das Gegenteil der These „ich warte, bis mein Haus wieder mitzieht".

Drittens: Sie sind mit einem energetisch schwachen Haus nicht die Ausnahme. 52 % der 2025 zum Verkauf angebotenen Einfamilienhäuser hatten die Effizienzklassen F, G oder H (immowelt, Auswertung der Kaufinserate 2025, veröffentlicht 19.03.2026; über alle Wohnimmobilien 36 %). Und laut dena-Gebäudereport 2026 stammen 60 % des Wohngebäudebestands aus Baualtersklassen bis 1979, während nur rund 9 % zwischen 2010 und 2024 gebaut wurden. Käufer, die kompromisslos Klasse C oder besser suchen, haben ein Angebotsproblem – das ist die Gegenkraft zum Abschlag.

Dazu passt die Größenordnung des fossilen Bestands: In Deutschland stehen rund 19,5 Millionen fossile Feuerungsanlagen (Erhebungen des Schornsteinfegerhandwerks für 2025); 56,1 % aller beheizten Wohnungen hängen an Gas, 17,3 % an Heizöl (dena-Gebäudereport 2026, Datenjahr 2024). Ein Haus mit fossiler Heizung ist der statistische Normalfall, kein Sonderfall.

Zur allgemeinen Preisentwicklung gibt es genau eine belastbare amtliche Aussage: Die Wohnimmobilienpreise lagen im ersten Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal und um 0,3 % über dem Vorquartal; bei Ein- und Zweifamilienhäusern war der Anstieg in den sieben größten Metropolen mit 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal am stärksten (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026). Die Zahlen für das zweite Quartal 2026 erscheinen erst im September. Mehr als „leicht aufwärts, aber ohne Dynamik" gibt die Datenlage nicht her.

Jetzt verkaufen oder warten? Eine Entscheidungslogik statt einer Prognose

Ich gebe Ihnen bewusst keine Preisprognose – weder „die Preise ziehen 2027 an" noch „wer wartet, verliert". Beides wäre geraten. Was sich stattdessen sauber machen lässt: die Argumente an feststehenden Terminen und an Ihrer persönlichen Situation ausrichten.

Diese Termine stehen fest

Quellen: GModG; BEG-EM-Richtlinie in der Fassung vom 21.07.2026; DEHSt zur ETS2-Verschiebung. Details zur Förder-Degression: Klimageschwindigkeitsbonus 2027.

Was in Ihrem Fall für „jetzt" spricht

• Ihr Haus hat eine funktionsfähige, aber alte fossile Heizung. Der rechtliche Rückenwind ist heute maximal: Zwei Pflichten sind gestrichen, das Käuferargument „ich muss sofort tauschen" ist widerlegbar, und die Heizungsförderung, mit der Ihr Käufer rechnet, ist heute höher als ab dem 1. Februar 2027.
• Sie stehen unter Zeitdruck – Erbengemeinschaft, Umzug, Trennung, Pflegefall, Finanzierung. Dann entscheidet nicht der Markt, sondern Ihr Kalender. Ein Verkauf unter Zeitdruck kostet regelmäßig mehr als jede Marktschwankung.
• Das Haus steht leer oder wird nur teilweise genutzt. Leerstand kostet Geld und Substanz; beides verhandelt der Käufer später gegen Sie.
• Sie müssten ohnehin investieren, um weiter darin zu wohnen (Heizung am Ende, Dach undicht, Fenster durch). Dann verkaufen Sie faktisch heute – nur eben eine Investitionsentscheidung, keine Immobilie.

Was für „später" spricht

• Die Zehnjahresfrist läuft bald ab. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wenn Sie vermietet haben und die Frist in wenigen Monaten endet, ist Warten oft die mit Abstand rentabelste Maßnahme – hier gehört ein Steuerberater in die Entscheidung, nicht ein Ratgeber.
• Eine konkrete, terminierte Maßnahme ist bereits beauftragt – etwa eine bewilligte Förderung, ein laufender Dachausbau, eine Baugenehmigung. Halbfertig verkauft sich schlecht.
• Sie haben ein belegbares lokales Ereignis vor der Tür: Der Fernwärmeanschluss in Ihrer Straße ist beschlossen und terminiert, ein Baugebiet oder eine Verkehrsanbindung ist genehmigt. Das ist etwas anderes als „der Markt wird schon".

Was ausdrücklich kein Argument fürs Warten ist: die Hoffnung auf eine allgemeine Preiserholung. Dafür gibt es keine belastbare Grundlage – und die vorliegenden Daten zeigen, dass sich schwache Effizienzklassen zuletzt langsamer erholt haben als gute.

Der ehrliche Zwischenweg

In den meisten Fällen ist die richtige Reihenfolge nicht „verkaufen oder warten", sondern: erst die Zahlen, dann die Entscheidung. Drei Angaben brauchen Sie – einen gültigen Energieausweis, eine realistische Einschätzung des erzielbaren Preises im Ist-Zustand und eine grobe Kalkulation der Sanierungskosten. Erst dann ist die Timing-Frage überhaupt beantwortbar. Und wenn Ihre Verkaufsabsicht feststeht, sollte die Preiseinschätzung von jemandem kommen, der weiß, was in Ihrer Straße für Häuser Ihres Baujahrs tatsächlich gezahlt wird.

Was in Exposé und Käufergespräch zur Rechtslage gehört

Die Pflichtangaben – heute und ab 2027

Wenn ein Energieausweis vorliegt, gehören bestimmte Angaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige. Der Katalog ändert sich zum 1. Januar 2027.

Quelle: § 87 GModG und die Übergangsvorschriften für Energieausweise im GModG. Für vor dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise bleiben die bisherigen Pflichtangaben maßgeblich. Verstöße kosten bis zu 10.000 € (§ 108).

Eine Klarstellung, weil dazu viel Falsches kursiert: Wohngebäude behalten die Energieausweis-Klassen A+ bis H. Die neue Skala A–G gilt ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude. Wenn Sie irgendwo lesen, Ihr Haus werde 2027 „neu klassifiziert", ist das falsch – ausführlich unter neue Energieausweis-Klassen und Verkauf.

Der Energieausweis selbst

Zwei Pflichten treffen Sie als Verkäufer direkt, und beide sind bußgeldbewehrt: Sie müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (Aushang oder Auslegen genügt; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich) und ihn unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben (§ 80 Abs. 4). Die Pflicht trifft auch den beauftragten Makler.

Prüfen Sie außerdem das Ausstellungsdatum: Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3). Wer noch einen Ausweis von vor 2016 in der Schublade hat, braucht einen neuen, bevor das Inserat online geht. Ablauf und Kosten: Energieausweis beim Hausverkauf.

Drei Sätze, die ins Käufergespräch gehören

1. Zur Heizung: „Die Anlage ist Baujahr X und läuft. Eine gesetzliche Pflicht, sie auszutauschen, gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr – weder für mich noch für Sie als Käufer." Bei Bedarf mit Link auf den Gesetzestext.
2. Zur Brennstoffquote: „Die Quote nach § 43 betrifft nur Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Für die vorhandene Anlage gilt sie nicht, auch nicht nach dem Eigentümerwechsel."
3. Zur Förderung: „Wenn Sie später auf eine förderfähige Heizung wechseln, können Sie den Zuschuss selbst beantragen – bis zu 22.400 € für die erste Wohneinheit. Genau deshalb habe ich die Anlage nicht auf eigene Rechnung getauscht."

Was nicht ins Gespräch gehört, ist Schönfärberei bei bekannten Mängeln. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag trägt nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Wenn die Therme zweimal im letzten Winter ausgefallen ist, sagen Sie das – und zwar nachweisbar, am besten im Protokoll zur Besichtigung. Der Preisabschlag dafür ist kalkulierbar; eine Rückabwicklung Jahre später ist es nicht. Wie Sie das brennstoffspezifisch formulieren, steht unter Haus mit Gasheizung verkaufen und Haus mit Ölheizung verkaufen.

Wovon ich abrate

Vom Heizungstausch kurz vor dem Verkauf. Er kostet Sie den vollen Betrag, während der selbstnutzende Käufer denselben Tausch mit bis zu 22.400 € Zuschuss hätte durchführen können. Sie nehmen ihm also seine Förderung weg und bezahlen dafür. Dass sich die Investition im Kaufpreis vollständig wiederfindet, ist in keiner mir bekannten Studie belegt. Die Ausnahme: eine defekte Heizung, die das Haus im Winter unbewohnbar macht – das ist keine Wertsteigerung, sondern Schadensbegrenzung. Die vollständige Rechnung steht unter Haus verkaufen oder sanieren.

Von der Erzählung „das Heizungsgesetz ist abgeschafft, also ist alles wie früher". Das überzieht und fällt Ihnen im Gespräch auf die Füße, sobald der Käufer die Heizkostenabrechnung sieht. Zwei Pflichten sind weg – die Betriebskosten sind es nicht.

Von Exposé-Texten, die alte Paragrafen zitieren. Formulierungen wie „Austauschpflicht nach § 72 GEG greift erst in X Jahren" beziehen sich auf eine Norm, die nicht mehr existiert. Das ist nicht nur falsch, es untergräbt Ihre Glaubwürdigkeit genau an der Stelle, an der Sie sie brauchen.

Vom Warten ohne Ereignis. „Bis sich der Markt erholt" ist kein Termin. Wenn Sie warten, dann auf etwas Datierbares: das Ende der Zehnjahresfrist, den beschlossenen Fernwärmeanschluss, die Fertigstellung einer begonnenen Maßnahme.

Von Preisprognosen – auch von meinen. Es gibt keine Studie zum GModG-Effekt, und die Q2-Zahlen 2026 sind noch nicht veröffentlicht. Wer Ihnen heute die Preisentwicklung 2027 verkauft, verkauft eine Meinung.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich meine alte Heizung vor dem Hausverkauf noch austauschen?

Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine gesetzliche Austauschpflicht mehr, die an das Alter des Kessels anknüpft – § 72 GEG ist mit dem GModG ersatzlos gestrichen. Auch das Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 ist entfallen. Wirtschaftlich spricht ohnehin wenig für den Tausch vor dem Verkauf, weil der selbstnutzende Käufer den Zuschuss von bis zu 22.400 € nur bekommt, wenn er selbst investiert.

Gilt die 30-Jahre-Austauschpflicht für Öl- und Gasheizungen noch?

Nein, sie existiert nicht mehr. Bis zum 28. Juli 2026 sah § 72 GEG vor, dass Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen sind; diese Norm ist gestrichen und auf gesetze-im-internet.de als „(weggefallen)" geführt. Viele Ratgeber, Makler-Blogs und KI-Antworten geben weiterhin den alten Stand wieder.

Muss der Käufer meines Hauses die Heizung innerhalb von zwei Jahren tauschen?

Nein. Die Zwei-Jahres-Frist gibt es weiterhin, aber sie betrifft ausschließlich zwei Dämmmaßnahmen: die oberste Geschossdecke (§ 35) und zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 3 und 4). Sie läuft zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 – Zweiterwerber bekommen also kein neues Zeitfenster.

Gilt für die mitgekaufte Gasheizung die Brennstoffquote ab 2029?

Nein. Die Quote nach § 43 GModG gilt ausschließlich für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden. Eine bereits vorhandene Anlage bleibt außen vor, auch nach dem Eigentümerwechsel. Nur wenn der Käufer später selbst eine neue fossile Heizung einbaut, greift die Staffel – und wer sie 2028 wegen eines irreparablen Ausfalls einbaut, muss die Quote erst zwölf Monate später erfüllen.

Ist ein Haus mit alter Gas- oder Ölheizung 2026 noch gut verkäuflich?

Ja, aber es ist erklärungsbedürftig. Ein Verkaufsverbot gibt es nicht, und der Bestand ist riesig: rund 19,5 Millionen fossile Feuerungsanlagen (Schornsteinfegerhandwerk 2025), 56,1 % aller beheizten Wohnungen mit Gas und 17,3 % mit Heizöl (dena-Gebäudereport 2026). 52 % der 2025 angebotenen Einfamilienhäuser hatten die Effizienzklassen F, G oder H (immowelt, 19.03.2026). Sie verkaufen den Normalfall – der Preis hängt an der Rechnung, die der Käufer aufmacht, nicht am Gesetz. Vertiefend: unsaniertes Haus verkaufen.

Soll ich jetzt verkaufen oder warten, bis die Preise wieder steigen?

Eine seriöse Antwort gibt es nur für Ihren Einzelfall, nicht für „den Markt". Belegbar ist: Die Wohnimmobilienpreise lagen in Q1 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal (Destatis), und energetisch schwache Häuser haben sich seit dem Markthoch 2022 langsamer erholt als effiziente (−9,3 % gegenüber −5,5 %, immowelt 2025). Eine Prognose für 2027 lässt sich daraus nicht ableiten. Warten Sie nur, wenn Sie auf ein datierbares Ereignis warten – etwa das Ende der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch eine Wärmepumpe einbauen zu lassen?

In aller Regel nein. Sie zahlen den vollen Preis, während Ihr Käufer für dieselbe Maßnahme eine Förderung von bis zu 22.400 € beantragen könnte – Grundförderung 30 %, Klimageschwindigkeitsbonus 16 %, Einkommensbonus bis 40 %, gedeckelt bei 70 % (80 % bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 €). Dass sich die Investition vollständig im Kaufpreis niederschlägt, ist nicht belegt.

Kann der Käufer die Heizungsförderung noch bekommen, wenn er nach dem Kauf tauscht?

Ja, sofern er die Voraussetzungen erfüllt und den Antrag vor Vorhabenbeginn stellt. Wichtig ist die saubere Trennung: Die 65-%-Erneuerbaren-Anforderung ist als gesetzliche Pflicht entfallen, besteht als Förderbedingung der BEG aber weiter – ohne 65 % erneuerbare Energien oder Abwärme kein Zuschuss (KfW 458). Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt am 1. Februar 2027 von 16 auf 12 %.

Was passiert, wenn ich einen Mangel an der Heizung verschweige?

Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie dann nicht: Auf eine solche Vereinbarung kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Bekannte Defekte, wiederholte Ausfälle oder Reparaturempfehlungen des Heizungsbauers gehören deshalb offen ins Gespräch – idealerweise dokumentiert.

Was ändert sich 2027 an den Angaben im Exposé?

Ab dem 1. Januar 2027 verlangt § 87 GModG in kommerziellen Immobilienanzeigen unter anderem das Ausstellungsdatum des Energieausweises, den Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Für vor 2027 ausgestellte Ausweise bleiben die bisherigen Angaben maßgeblich. Nicht betroffen sind die Klassen selbst – Wohngebäude behalten A+ bis H.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Faktenlage, dann die Entscheidung

Die Rechtslage arbeitet seit dem 29. Juli 2026 für Sie – aber nur, wenn Sie sie im Gespräch belegen können und nicht überziehen. Bevor Sie über Timing entscheiden, brauchen Sie zwei Zahlen: was Ihr Haus im Ist-Zustand realistisch erzielt und was eine Sanierung tatsächlich kosten würde.

Für die erste Zahl gilt: Wenn Ihre Verkaufsabsicht feststeht, holen Sie sich eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler, die wissen, was in Ihrem Umfeld für Häuser Ihres Baujahrs und Ihrer Effizienzklasse gezahlt wird. Nehmen Sie die Rechtslage aus diesem Artikel mit ins Gespräch – ein Makler, der § 72 noch für geltendes Recht hält, ist nicht der richtige.

Für die zweite Zahl analysiert reduco Ihr Gebäude anhand von Baujahr, Bauteilen und Verbrauch und zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge welchen Effekt hätten – inklusive der Förderung, die Ihr Käufer später selbst abrufen könnte. Beide Wege sind legitim: Der eine führt zum Verkauf im Ist-Zustand, der andere zur belastbaren Entscheidung, ob sich Sanieren in Ihrem Fall doch lohnt.