Spekulationssteuer Immobilien: 10-Jahres-Frist tag-genau 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Die Frist läuft tag-genau – und der zehnte Jahrestag zählt noch dazu. Das Gesetz erfasst Verkäufe, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre" liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Notarieller Kauf am 15.03.2015 heißt: Ein Verkauf am 15.03.2025 ist noch steuerbar, steuerfrei wird es erst ab dem 16.03.2025.
• Maßgeblich sind die notariellen Verträge, nicht Grundbuch oder Geldfluss. Der BFH hat das zuletzt am 18.06.2026 bestätigt: Es kommt „auf die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge" an, nicht auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (BFH IX B 24/26).
• Eigennutzung: Es sind drei angeschnittene Kalenderjahre, keine drei vollen Jahre. Verlangt sind Eigennutzung im Veräußerungsjahr an mindestens einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Vorjahr an mindestens einem Tag (BFH IX R 10/19) – rechnerisch genügt ein Jahr und zwei Tage.
• Der teuerste Posten steht in keinem Standardrechner: die AfA-Rückrechnung. Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten und erhöhen dadurch den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Zehn Jahre Vermietung bei 2 % auf 300.000 € Gebäudeanteil sind 60.000 € zusätzlicher steuerpflichtiger Gewinn.
• Es gibt keinen festen Steuersatz. Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen zugeschlagen und mit dem persönlichen Satz belastet – 2026 bis 42 % ab 69.879 € und 45 % ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen (§ 32a EStG), plus Soli und ggf. Kirchensteuer. Eine „Spekulationssteuer von 25 %" existiert nicht.
• Freigrenze: 1.000 € pro Person und Jahr, seit dem Veranlagungszeitraum 2024 (vorher 600 €). Freigrenze heißt: Ab 1.000 € Gesamtgewinn ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Die meisten Ratgeber zu diesem Thema hören genau dort auf, wo es teuer wird. Sie sagen „nach zehn Jahren steuerfrei" und „wer selbst drin gewohnt hat, zahlt nichts" – beides stimmt ungefähr und im Einzelfall gar nicht. Dieser Artikel rechnet die Frist tag-genau, zerlegt die Eigennutzungs-Ausnahme in ihre zwei Alternativen und zeigt die vollständige Gewinnermittlung inklusive der Zeile, die in fast jedem Online-Rechner fehlt.

Was hier bewusst nicht steht: eine breite Sammlung von Rechenbeispielen – die finden Sie in Spekulationssteuer berechnen. Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb des Gesetzes behandelt Spekulationssteuer legal vermeiden, die Besonderheiten bei geerbten Objekten geerbtes Haus verkaufen: Steuer. Hier geht es um die Systematik – und um die vier Fragen, die darüber entscheiden, ob Sie fünfstellig zahlen oder null.

Die vier Prüffragen – in dieser Reihenfolge

„Spekulationssteuer" ist keine eigene Steuerart. Es ist Einkommensteuer auf sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 22 Nr. 2 EStG in Verbindung mit § 23 EStG). Wer wissen will, ob er zahlt, arbeitet vier Fragen der Reihe nach ab:

Quelle: EStG, gesetze-im-internet.de.

Frage 1 wird fast immer übersprungen und ist trotzdem die wichtigste Weiche. Die Finanzverwaltung nimmt gewerblichen Grundstückshandel in der Regel an, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden; bebaute und unbebaute Grundstücke zählen dabei jeweils als ein Objekt (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, 434). Wer eine Immobilie verkauft, ist davon nicht betroffen. Wer die dritte in vier Jahren verkauft und über die vierte nachdenkt, sollte vorher mit dem Steuerberater sprechen – dort geht es nicht mehr um § 23, sondern um Gewerbesteuer und Bilanzierung.

Und eine Klarstellung nach oben: Eine Enteignung ist keine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG, weil es am willentlichen Übertragungsakt fehlt (BFH vom 23.07.2019 – IX R 28/18).

Die Zehnjahresfrist: welches Datum wirklich zählt

Hier passieren die teuersten Fehler, und zwar nicht aus Unkenntnis der Frist, sondern aus Unkenntnis der Anknüpfungspunkte.

Start und Ende: die obligatorischen Verträge

Fristbeginn ist der Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts über den Erwerb, Fristende der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts über den Verkauf – in der Praxis also jeweils die notarielle Beurkundung. Der Bundesfinanzhof hat das im Juni 2026 noch einmal ausdrücklich festgehalten: Für die Frage, ob innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert wurde, ist „auf die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge und nicht auf diejenigen des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen" (BFH, Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26).

Quellen: § 23 EStG; BFH IX B 24/26 vom 18.06.2026; BFH IX R 23/13 vom 10.02.2015.

Besonders unterschätzt ist die letzte Konstellation. Für die Veräußerung genügt es, dass die bindenden Willenserklärungen beider Vertragsparteien innerhalb der Frist abgegeben sind. Tritt eine aufschiebende Bedingung erst später ein, verschiebt das den maßgeblichen Zeitpunkt nicht (BFH vom 10.02.2015 – IX R 23/13). Im entschiedenen Fall war die Immobilie am 03.03.1998 erworben und am 30.01.2008 notariell verkauft worden – also knapp innerhalb der zehn Jahre. Dass die Bedingung erst am 10.12.2008 eintrat, half dem Verkäufer nicht: steuerpflichtig.

Umgekehrt heißt das aber auch: Wer den Beurkundungstermin um wenige Tage nach hinten legt, kann den gesamten Gewinn steuerfrei stellen. Grundbuch, Übergabe und Kaufpreiszahlung dürfen ruhig ins Folgejahr fallen.

So wird die Frist wirklich gerechnet

Steuerliche Fristen werden nach den Regeln des BGB berechnet (§ 108 Abs. 1 AO). Daraus ergeben sich zwei Rechenschritte:

1. Der Tag des Ereignisses – also der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufs – wird nicht mitgerechnet (§ 187 Abs. 1 BGB).
2. Die Frist endet mit Ablauf desjenigen Tages des letzten Jahres, „welcher durch seine Benennung oder seine Zahl dem Tage entspricht, in den das Ereignis … fällt" (§ 188 Abs. 2 BGB).

Entscheidend ist jetzt der Gesetzeswortlaut in § 23 EStG: Steuerbar sind Geschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre" beträgt. Der zehnte Jahrestag liegt also noch innerhalb der Frist – an diesem Tag ist der Verkauf noch steuerbar. Steuerfrei wird es erst am Tag danach.

Berechnung nach § 108 Abs. 1 AO i. V. m. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB; Wortlaut „nicht mehr als zehn Jahre" aus § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Diese eine Zeile Differenz ist kein akademisches Detail. Bei einem Gewinn im mittleren sechsstelligen Bereich entscheidet sie über einen fünfstelligen Steuerbetrag – und zwar für einen einzigen Kalendertag.

Wenn Sie erst gekauft und dann gebaut haben

Ein häufiges Missverständnis betrifft selbst errichtete Gebäude. Für die Zehnjahresfrist zählt die Anschaffung des Grund und Bodens, nicht die Fertigstellung des Hauses. Das Gebäude wird lediglich in das Veräußerungsgeschäft über das Grundstück einbezogen, „soweit [es] innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert" wird (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Entsprechendes gilt für selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Teileigentum.

Praktisch heißt das: Grundstück 2013 gekauft, Haus 2019 fertiggestellt, Verkauf 2026 – die Frist ist abgelaufen, obwohl das Gebäude erst sieben Jahre alt ist. Die Fertigstellung taucht im Gesetz nur an einer anderen Stelle auf: als möglicher Startpunkt der ersten Alternative der Eigennutzungs-Ausnahme.

Die Eigennutzungs-Ausnahme: zwei Alternativen, ein Wortlaut

Die Ausnahme ist der zweite Ausweg – und der, bei dem in Ratgebern am meisten schiefgeht. Der Gesetzestext lautet: „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Das sind zwei Tatbestände, die getrennt zu prüfen sind:

• Alternative 1 – die lückenlose Variante: ausschließliche Eigennutzung über den gesamten Zeitraum seit Anschaffung bzw. Fertigstellung. Kein einziger Tag Vermietung, keine sonstige Fremdnutzung. Für die zeitliche Obergrenze dieses Zeitraums stellt die Finanzverwaltung dabei auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ab (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl I 2000, 1383, Rz. 25) – nicht zu verwechseln mit dem Datum, das für die Zehnjahresfrist selbst maßgeblich ist.
• Alternative 2 – die Kalenderjahr-Variante: Eigennutzung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren". Diese Alternative stellt auf Kalenderjahre ab, nicht auf 36 Monate.

Warum drei angeschnittene Kalenderjahre genügen

Weil Alternative 2 nur verlangt, dass in drei Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – nicht, dass diese Jahre vollständig ausgefüllt sind. Der BFH hat das Minimum präzise definiert: Die Ausnahme greift, wenn der Steuerpflichtige das Objekt „– zusammenhängend – im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat" (BFH vom 03.09.2019 – IX R 10/19). Das Wort durchgehend steht dabei nur beim mittleren Jahr – und genau daran hängt alles Weitere.

Rechnerisch sind das ein Jahr und zwei Tage. Diese Zahl ist keine Blog-Folklore: Sie steht so in der Begründung eines Gesetzentwurfs im Bundestag, der genau deshalb die Umstellung auf echte Monate fordert – „Auf diese Weise kann die Steuerbefreiung bereits bei einer tatsächlichen Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen in Anspruch genommen werden" (BT-Drs. 21/6637, Entwurfsbegründung zu § 23 EStG).

Die Asymmetrie dahinter ist der entscheidende Punkt und wird praktisch nirgends erklärt: Das mittlere Jahr ist streng, die beiden äußeren sind großzügig.

Quellen: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG; BFH IX R 10/19 vom 03.09.2019; BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25.

Fall C ist der Sachverhalt, den der BFH 2019 entschieden hat: Kauf 2006, Eigennutzung bis April 2014, Vermietung von Mai bis Dezember 2014, notarieller Verkauf am 17.12.2014 – steuerfrei. Fall D ist das Spiegelbild und die teuerste Variante überhaupt. Das BMF formuliert es in Rz. 25 unmissverständlich: Hätte der Steuerpflichtige die Wohnung im mittleren Jahr „auch nur kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z. B. vorübergehende Fremdvermietung), wäre der erzielte Veräußerungsgewinn zu versteuern."

Fall E folgt ebenfalls aus Rz. 25: Ein Leerstand zwischen dem Ende der Selbstnutzung und der Veräußerung ist unschädlich, wenn das Objekt im Jahr der Beendigung der Eigennutzung und in den beiden vorangegangenen Jahren eigengenutzt war. Für Alternative 1 gilt Vergleichbares mit einer zusätzlichen Hürde: Dort muss der Leerstand vor Nutzungsbeginn mit der beabsichtigten Eigennutzung zusammenhängen, und der Leerstand nach Nutzungsende setzt den Nachweis der Veräußerungsabsicht voraus.

Was als „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" zählt

Zwei Zeilen daraus verdienen eine Erläuterung. Das Arbeitszimmer ist eine gute Nachricht, die sich noch nicht überall herumgesprochen hat: Der BFH hat 2021 entschieden, dass der Veräußerungsgewinn auch insoweit von der Besteuerung ausgenommen ist, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt. Wer im Homeoffice gearbeitet und das Zimmer abgesetzt hat, muss beim Verkauf des Eigenheims nichts anteilig versteuern.

Die Überlassung an Kinder ist dagegen eine Falle mit Ablaufdatum. Sobald das Kind aus der Berücksichtigungsfähigkeit nach § 32 EStG herausfällt – Ende der Ausbildung, Altersgrenze –, endet die begünstigte Nutzung. Wird die Wohnung mehreren Kindern gemeinsam überlassen und fällt eines davon aus der Berücksichtigungsfähigkeit heraus, ist schon dessen Mitnutzung schädlich – die Begünstigung entfällt dann vollständig, nicht nur anteilig (BFH IX R 28/21). Wer die Studentenwohnung des Kindes verkaufen will, sollte dieses Datum kennen, bevor er den Notar anruft.

Wovon ich hier abrate

Von der Zwischenvermietung nach dem Auszug, wenn der Verkauf ins Folgejahr rutschen könnte. Das ist der häufigste teure Fehler in dieser Systematik. Ziehen Sie im Mai aus, vermieten ab Juni und verkaufen noch im Dezember desselben Jahres: unschädlich (Fall C). Rutscht der Notartermin auf Januar, wird aus dem Vermietungsjahr das mittlere Jahr – und das muss durchgehend eigengenutzt sein. Dieselbe Handlung, ein Kalendertag Unterschied, komplett anderes Ergebnis.

Vom Einzug „pro forma" allein aus steuerlichen Gründen. Das Finanzamt prüft die tatsächliche Nutzung – Meldebescheinigung, Verbrauchsabrechnungen, Versicherungen, Postanschrift. Die Kalenderjahr-Logik ist großzügig, sie ersetzt aber nicht die Tatsache, dass dort tatsächlich gewohnt wurde.

Von Notarterminen am letzten Tag der Frist. Wenn Sie ohnehin auf die Steuerfreiheit warten, planen Sie einen Puffer von einigen Tagen ein. Beurkundungstermine verschieben sich, Vollmachten fehlen, ein Beteiligter wird krank – und niemand möchte, dass eine fünfstellige Steuer an einem verlegten Termin hängt.

Was tatsächlich in den Gewinn einfließt

Bleibt der Vorgang steuerbar, kommt die eigentliche Rechnung. Die Grundformel steht in § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG: „Gewinn oder Verlust … ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits."

Klingt simpel. Ist es nicht – wegen vier Positionen, die regelmäßig falsch oder gar nicht angesetzt werden.

1. Die AfA-Rückrechnung – der teuerste Posten

War das Objekt vermietet oder beruflich genutzt, haben Sie Abschreibungen als Werbungskosten geltend gemacht. Diese Abschreibungen holt sich der Fiskus beim Verkauf zurück: „Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte … abgezogen worden sind" (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Niedrigere Anschaffungskosten bedeuten höheren Gewinn. Der Effekt ist erheblich:

Quelle: § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG. Die Rückrechnung greift nur, soweit AfA tatsächlich abgezogen wurde – bei durchgehend selbst genutzten Objekten also nicht.

Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € und zehn Jahren Vermietung mit 2 % sind das 60.000 €, die zusätzlich zum reinen Preisunterschied besteuert werden. Genau diese Zeile fehlt in den meisten Online-Rechnern und auf mehreren der bestplatzierten Ratgeberseiten – deren Ergebnis liegt dann systematisch zu niedrig.

2. Anschaffungsnebenkosten – die Position, die Ihnen hilft

Anschaffungskosten sind nach § 255 Abs. 1 HGB ausdrücklich einschließlich der Nebenkosten zu verstehen; das BMF erklärt diese Definition in Rz. 28 für § 23 EStG ausdrücklich für maßgeblich. Ansetzbar sind also:

• Grunderwerbsteuer – gesetzlicher Regelsatz 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder erheben abweichend zwischen 3,5 % und 6,5 %
• Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs
• Maklercourtage, soweit Sie sie beim Kauf getragen haben
• nachträgliche Anschaffungskosten

Wer diese Beträge nicht mehr zusammenbekommt, sollte sie rekonstruieren: Der Notar verwahrt die Urkunde, das Finanzamt hat den Grunderwerbsteuerbescheid. Jeder gefundene Euro senkt den steuerpflichtigen Gewinn.

3. Modernisierung vs. Erhaltung – hier wird es unangenehm

Renovierungskosten sind nicht pauschal abziehbar. Zu unterscheiden sind:

• Herstellungskosten im Sinne von § 255 Abs. 2 HGB – Aufwendungen für die Herstellung, die Erweiterung oder eine „über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung". Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und senken den Gewinn. Ihre AfA wird allerdings wieder zurückgerechnet, wenn sie abgezogen wurde.
• Erhaltungsaufwand – laufende Instandhaltung. Wurde er bei Vermietung bereits als Werbungskosten abgezogen, mindert er den Veräußerungsgewinn kein zweites Mal.

Dazu kommt eine Zwangsumqualifizierung, die viele Käufer erst beim Verkauf verstehen: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung werden zu Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wer also nach dem Kauf umfassend saniert hat, hat damit möglicherweise die AfA-Basis erhöht – und die Rückrechnung gleich mit.

4. Verkaufskosten

Als Werbungskosten abziehbar sind die mit der Veräußerung zusammenhängenden Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 29). Typischerweise: Maklerprovision auf Verkäuferseite – wer sie trägt, klärt Maklerprovision: wer zahlt –, Notarkosten für die Löschung von Grundschulden, Inserate, Energieausweis und Wertgutachten.

Auch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung Ihres Darlehens gehört hierher, wenn Sie lastenfrei übergeben müssen. In einem 2025 vom BFH entschiedenen Fall wurde eine Vorfälligkeitsentschädigung von 4.000 € in der Gewinnermittlung nach § 23 Abs. 3 EStG abgezogen und die Berechnung ausdrücklich als zutreffend bestätigt (BFH vom 11.03.2025 – IX R 17/24). Weil die Abgrenzung zu den nicht abziehbaren laufenden Finanzierungskosten im Einzelfall heikel ist, sollten Sie größere Beträge vom Steuerberater zuordnen lassen.

Die vollständige Beispielrechnung

Vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1998, Kauf und Verkauf innerhalb der Frist. Alle Beträge sind Beispielwerte, die Sätze sind die geltenden.

Zwei Vereinfachungen: Die AfA ist hier auf volle Jahre und auf den reinen Gebäudeanteil gerechnet. In der Praxis wird sie im Jahr von Anschaffung und Veräußerung monatsgenau angesetzt, und die Anschaffungsnebenkosten werden anteilig auf Grund und Boden und Gebäude verteilt – die AfA-Bemessungsgrundlage und damit die Rückrechnung fallen dann eher höher aus.

Und jetzt der Vergleich, der die Sache greifbar macht. Ohne die AfA-Zeile – so, wie mehrere große Portale rechnen – käme man auf 560.000 € − 432.000 € − 18.300 € = 109.700 €. Die Differenz von 54.000 € ist kein Rundungsfehler. Bei einem Steuerpflichtigen mit 80.000 € zu versteuerndem Einkommen, der damit im 42-%-Bereich liegt, sind das 22.680 € Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag, die in der Rechnung schlicht fehlen.

Die Steuer auf den vollen Gewinn: Weil unser Beispiel-Steuerpflichtiger mit 80.000 € zu versteuerndem Einkommen bereits über der 42-%-Schwelle liegt und auch mit dem Gewinn unter 277.826 € bleibt, werden alle 163.700 € mit 42 % belastet – 68.754 € Einkommensteuer. Dazu kommen 5,5 % Solidaritätszuschlag, rund 3.781 €, macht gut 72.500 €. Bei Kirchenmitgliedschaft kämen je nach Bundesland 8 % oder 9 % der Einkommensteuer hinzu, hier rund 5.500 € beziehungsweise 6.188 €.

Zum Vergleich: Ein Verkauf ab dem 13.05.2027 wäre vollständig steuerfrei gewesen. Deshalb ist die erste Frage vor jedem Verkaufsgespräch nicht „Was bekomme ich?", sondern „Wann genau habe ich unterschrieben?".

Wie hoch die Steuer wirklich ist

Es gibt keinen Spekulationssteuersatz. Der Gewinn wird als sonstige Einkünfte dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Tarif belastet:

Quelle: § 32a EStG, Tarif für den Veranlagungszeitraum 2026.

Drei Effekte, die sich daraus ergeben und oft übersehen werden:

• Progressionssprung. Ein Veräußerungsgewinn kann Sie in eine höhere Zone heben. Wer sonst im Bereich um 40 % liegt, versteuert den Gewinn teilweise mit 42 %.
• Solidaritätszuschlag. 5,5 % der festgesetzten Einkommensteuer (§ 4 SolZG), mit einer Freigrenze von 20.350 € festgesetzter Einkommensteuer bei Einzelveranlagung und 40.700 € bei Zusammenveranlagung (§ 3 Abs. 3 SolZG); in der Milderungszone sind es maximal 11,9 % des die Freigrenze übersteigenden Betrags. Ein hoher Veräußerungsgewinn kann Sie also erstmals seit Jahren wieder in den Soli hineinziehen.
• Kirchensteuer. Bei Kirchenmitgliedschaft 8 % der Einkommensteuer in Bayern und Baden-Württemberg, 9 % in den übrigen Bundesländern.

Freigrenze und Verluste

Steuerfrei bleiben Gewinne, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres weniger als 1.000 € beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Der Betrag wurde durch das Wachstumschancengesetz mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2024 von 600 € angehoben – wer heute noch „600 € Freigrenze" liest, liest eine veraltete Seite.

Zwei Präzisionspunkte dazu:

1. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 999 € Gewinn zahlen Sie nichts, bei 1.000 € auf den vollen Betrag.
2. Bei zusammenveranlagten Ehegatten steht die Freigrenze jedem Ehegatten gesondert zu und ist nicht übertragbar (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 41). Der nicht ausgeschöpfte Teil des einen verfällt.

Bei einem Verlust – und den gibt es häufiger, als der langfristige Trend vermuten lässt – gilt eine harte Beschränkung: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur bis zur Höhe der Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Kalenderjahres ausgeglichen werden und sind vom allgemeinen Verlustabzug nach § 10d EStG ausgeschlossen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Möglich bleiben der Rücktrag in den unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum und ein zeitlich unbegrenzter Vortrag – aber immer nur gegen § 23-Gewinne (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG). Mit Ihrem Gehalt oder Ihren Mieteinnahmen lässt sich ein Immobilienverlust also nicht verrechnen.

Dass das relevant ist, zeigt die Preisentwicklung: 2023 fielen die Wohnimmobilienpreise um 8,4 % gegenüber dem Vorjahr – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 (Destatis). Inzwischen steigen sie wieder, im ersten Quartal 2026 um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Destatis, Pressemitteilung vom 25.06.2026). Wer 2021 oder 2022 gekauft hat und heute innerhalb der Frist verkauft, kann durchaus im Minus landen – der Verlust bleibt dann im § 23-Topf gefangen.

Sonderfälle mit belastbarer Rechtsprechung

Für die häufigsten Konstellationen gibt es klare Entscheidungen. Die Übersicht ersetzt keine Einzelfallprüfung, sie zeigt aber, wo Sie stehen:

Drei Anmerkungen dazu, die in der Tabelle keinen Platz haben.

Beim Erbfall startet keine neue Uhr. Wer 2026 ein Haus erbt, das der Vater 2010 gekauft hat, kann sofort steuerfrei verkaufen; wer eines erbt, das 2020 gekauft wurde, steht mitten in der Frist. Details und Rechenbeispiele stehen in geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Die Übertragung zu Lebzeiten gegen Schuldübernahme oder Gleichstellungsgeld ist steuerlich kein einheitlicher Vorgang, sondern wird aufgeteilt. Im vom BFH 2025 entschiedenen Fall standen Anschaffungskosten von 143.950 € einem Verkehrswert von 210.000 € und übernommenen Schulden von 115.000 € gegenüber – der entgeltliche Anteil betrug 54,76 %, der steuerbare Veräußerungsgewinn 40.655 €. Wer über eine Überschreibung nachdenkt, findet die Systematik in Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Der Gartenverkauf ist der unterschätzteste Fall der Liste. Sie wohnen seit Jahren im Haus, trennen ein Stück Garten ab und verkaufen es als Bauplatz – die Eigennutzungs-Ausnahme deckt diesen Teil nicht, weil der Funktionszusammenhang mit der Teilung entfällt. Der Gewinn ist innerhalb der Zehnjahresfrist voll steuerpflichtig. Was beim Verkauf eines Grundstücks sonst zu beachten ist, steht in Grundstück verkaufen: Ablauf.

Was jetzt konkret zu tun ist

Bevor Sie irgendetwas anderes tun, klären Sie fünf Punkte – in dieser Reihenfolge:

1. Das Kaufdatum aus der Urkunde herausschreiben. Nicht aus dem Grundbuchauszug, nicht aus dem Übergabeprotokoll: das Datum der notariellen Beurkundung. Fehlt die Urkunde, hat sie der beurkundende Notar in Verwahrung.
2. Den ersten steuerfreien Tag ausrechnen – nach der Tabelle oben – und mit Ihrem Verkaufszeitplan abgleichen. Liegen Sie knapp davor, verhandeln Sie den Beurkundungstermin, nicht den Preis.
3. Die Nutzungshistorie rekonstruieren, Jahr für Jahr: selbst bewohnt, vermietet, leer, überlassen? Nur so lässt sich beurteilen, ob Alternative 1 oder 2 greift – und ob ein mittleres Jahr die Sache kippt.
4. Alle Belege für die Anschaffungsseite zusammensuchen: Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notarrechnung, Maklerrechnung, Rechnungen über Herstellungsmaßnahmen sowie – bei Vermietung – die Summe der abgezogenen AfA aus den Steuerbescheiden.
5. Den erzielbaren Preis realistisch bestimmen. Ohne belastbaren Marktwert ist die gesamte Steuerrechnung eine Fingerübung. Wie sich Verkehrswert und Marktwert zueinander verhalten, erklärt Verkehrswert vs. Marktwert; wie Sie den Wert Ihres Objekts ermitteln, Was ist mein Haus wert.

Erst wenn diese fünf Punkte stehen, ist das Gespräch mit dem Steuerberater produktiv – und erst dann wissen Sie, ob sich Warten lohnt oder ob der Verkauf ohnehin steuerfrei läuft.

Das Finanzamt erfährt es ohnehin

Ein Verkauf lässt sich nicht verschweigen. Gerichte, Behörden und Notare müssen dem zuständigen Finanzamt jede Beurkundung anzeigen, und zwar innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung, mit einer Abschrift der Urkunde (§ 18 GrEStG). Die Grunderwerbsteuerstelle informiert die Veranlagungsstelle; ein Abgleich mit dem Anschaffungsdatum ist Routine.

Erklärt wird der Vorgang in der Anlage SO zur Einkommensteuererklärung des Verkaufsjahres, im Abschnitt „Private Veräußerungsgeschäfte". Konkrete Zeilennummern nenne ich hier bewusst nicht – sie verschieben sich von Jahr zu Jahr; maßgeblich ist die amtliche Anleitung des jeweiligen Veranlagungszeitraums. Wichtig ist der Grundsatz: Auch wenn Sie die Eigennutzungs-Ausnahme für sich beanspruchen, wird der Vorgang erklärt und begründet, nicht weggelassen.

Ein Prüfpunkt am Rande, der freiwillig gesetzlich Versicherte und Selbstzahler betrifft – typischerweise Rentner und Selbstständige: Deren Beiträge bemessen sich nach der gesamten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (§ 240 Abs. 1 SGB V), konkretisiert durch die Beitragsverfahrensgrundsätze Selbstzahler. Ob und wie ein Veräußerungsgewinn dort einfließt, klären Sie am besten vorab mit Ihrer Krankenkasse, nicht nachträglich per Beitragsbescheid.

Ausblick: der Entwurf zur Abschaffung der Haltefrist

Im Juni 2026 wurde im Bundestag ein Gesetzentwurf zum „Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen" eingebracht – von Abgeordneten und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, also aus der Opposition (BT-Drs. 21/6637 vom 23.06.2026). Der Entwurf will

• die Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien ersatzlos streichen und Gewinne unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Steuersatz belasten,
• die Eigennutzungs-Ausnahme von der Kalenderjahr-Regel auf 36 Monate vor der Veräußerung umstellen,
• die Neuregelung auf ab 2016 angeschaffte Objekte anwenden, bei denen die Frist noch läuft.

Das geschätzte Mehraufkommen beziffert der Entwurf mit rund 6 Mrd. €.

Wichtig für Ihre Planung: Das ist ein Entwurf, über den der Bundestag nicht entschieden hat. Geltendes Recht ist unverändert die Zehnjahresfrist samt Kalenderjahr-Ausnahme; § 23 EStG wurde zuletzt zum Veranlagungszeitraum 2024 materiell geändert, als die Freigrenze auf 1.000 € stieg. Wer heute plant, plant nach geltendem Recht. Was ein solcher Systemwechsel bedeuten würde und wie realistisch er ist, ordnet Spekulationsfrist-Abschaffung ein.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann genau beginnt und endet die Zehnjahresfrist – zählt der Notartermin, die Zahlung oder der Grundbucheintrag?

Der Notartermin. Maßgeblich sind Abschluss und Datum der obligatorischen Verträge, also des schuldrechtlichen Kaufvertrags über Erwerb und Veräußerung – nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, nicht die Kaufpreiszahlung und nicht die Eintragung im Grundbuch (BFH, Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26). Es genügt, dass die bindenden Erklärungen beider Vertragsparteien innerhalb der Frist abgegeben sind; eine erst später eintretende aufschiebende Bedingung verschiebt den Zeitpunkt nicht (BFH vom 10.02.2015 – IX R 23/13).

Ist der Verkauf am zehnten Jahrestag noch steuerpflichtig?

Ja. Das Gesetz erfasst Geschäfte, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre" liegen. Die Frist endet nach § 108 Abs. 1 AO in Verbindung mit §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Kauftag entspricht. Bei einem Kauf am 15.03.2015 ist ein Verkauf am 15.03.2025 also noch steuerbar; steuerfrei wird es erst ab dem 16.03.2025.

Muss ich die Immobilie wirklich drei volle Jahre selbst bewohnen?

Nein. Die zweite Alternative der Ausnahme stellt auf Kalenderjahre ab, nicht auf 36 Monate: Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Der BFH verlangt zusammenhängende Nutzung im Veräußerungsjahr an mindestens einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Vorjahr an mindestens einem Tag (IX R 10/19). Rechnerisch genügt damit eine Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen.

Ich habe die Wohnung nach dem Auszug noch ein paar Monate vermietet – fällt jetzt Spekulationssteuer an?

Das hängt davon ab, in welchem Jahr Sie verkaufen. Eine kurzzeitige Vermietung im Jahr der Veräußerung ist unschädlich, solange Sie im selben Jahr noch mindestens einen Tag selbst gewohnt haben, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Vorjahr mindestens einen Tag (BFH IX R 10/19). Rutscht der Notartermin dagegen ins Folgejahr, wird das Vermietungsjahr zum mittleren Jahr – und das muss durchgehend eigengenutzt sein. Dann ist der Gewinn steuerpflichtig.

Ich bin ausgezogen und die Wohnung steht leer – ist der Verkauf trotzdem steuerfrei?

In der Regel ja, wenn die Zeitachse stimmt. Nach Rz. 25 des BMF-Schreibens vom 05.10.2000 ist ein Leerstand zwischen dem Ende der Selbstnutzung und der Veräußerung unschädlich, sofern das Objekt im Jahr der Beendigung der Eigennutzung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei der ersten Alternative – ausschließliche Eigennutzung – verlangt die Finanzverwaltung zusätzlich den Nachweis der Veräußerungsabsicht.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer – gibt es einen festen Prozentsatz?

Nein. Es gibt weder einen Pauschalsatz noch eine Abgeltungsteuer auf Immobiliengewinne. Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz nach § 32a EStG belastet – 2026 mit 0 % bis zum Grundfreibetrag von 12.348 €, 42 % ab 69.879 € und 45 % ab 277.826 €. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Warum ist mein steuerpflichtiger Gewinn höher als die Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis?

Weil bei vermieteten oder beruflich genutzten Objekten die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten mindert und damit den Gewinn erhöht (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei 300.000 € Gebäudeanteil und zehn Jahren linearer AfA von 2 % sind das 60.000 €. Diese Zeile fehlt in vielen Online-Rechnern – deren Ergebnisse liegen deshalb systematisch zu niedrig.

Welche Kosten darf ich vom Verkaufsgewinn abziehen?

Auf der Anschaffungsseite die Nebenkosten des Kaufs: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eine von Ihnen getragene Maklercourtage sowie nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten (§ 255 HGB; BMF Rz. 28). Auf der Verkaufsseite die mit der Veräußerung zusammenhängenden Werbungskosten: Maklerprovision, Notarkosten für die Grundschuldlöschung, Inserate, Energieausweis, Wertgutachten (BMF Rz. 29). Nicht ein zweites Mal abziehbar ist Erhaltungsaufwand, den Sie bereits als Werbungskosten bei Vermietung geltend gemacht haben.

Was passiert, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Der Verlust bleibt in einem eigenen Steuertopf. Er darf nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres verrechnet werden und ist vom allgemeinen Verlustabzug nach § 10d EStG ausgeschlossen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Möglich sind der Rücktrag in den unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum und ein unbegrenzter Vortrag – aber nur gegen künftige § 23-Gewinne, nicht gegen Gehalt oder Mieteinnahmen (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG).

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Gerade bei Grenzfällen der Zehnjahresfrist, bei Erb- und Scheidungskonstellationen und in der Nähe der Drei-Objekt-Grenze entscheiden Details, die nur eine individuelle Prüfung erfassen kann.

Nächster Schritt: zwei Daten, eine Zahl

Die Steuerfrage steht und fällt mit zwei Daten aus alten Urkunden – dem Tag Ihres Kaufvertrags und dem geplanten Beurkundungstermin – und mit einer Zahl, die Sie sich holen müssen: dem realistisch erzielbaren Preis. Ohne diese Zahl lässt sich weder beurteilen, ob ein Aufschub bis zum ersten steuerfreien Tag wirtschaftlich sinnvoll ist, noch, wie groß der Unterschied überhaupt ausfällt.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne – und sie kostet Sie keine Festlegung. Parallel sollten Sie die Pflichtunterlagen vorbereiten, damit der Termin nicht am Papier scheitert: Der Energieausweis muss bereits bei der Besichtigung vorliegen, und ab dem 01.01.2027 verlangt § 87 des GModG, des früheren GEG, erweiterte Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Verstöße können mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Was dabei konkret zu tun ist, steht in Energieausweis beim Hausverkauf.

Für den Halten-Pfad – vermieten, selbst einziehen oder die Frist aussitzen – liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welchen Investitionsbedarf das Objekt tatsächlich hat, in welcher Reihenfolge sich Maßnahmen lohnen und mit welcher Förderung. Ob sich Sanieren oder Verkaufen für Sie besser rechnet, arbeitet Haus verkaufen oder sanieren durch. Und wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen, ist der richtige Moment für das Gespräch mit dem Steuerberater – vor dem Notartermin, nicht danach.