Wohnung verkaufen 2026: Ablauf, Kosten & 12 WEG-Unterlagen

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Phasen, aber nur eine belastbare Zahl: Die Vermarktung dauerte im ersten Quartal 2026 bei Eigentumswohnungen im Schnitt 90 Tage – fast genauso lange wie beim Einfamilienhaus mit 91 Tagen (GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft; Durchschnitt der 24 ausgewerteten Städte, kein Bundeswert). Alles davor und danach hängt an Ihrer Hausverwaltung.
• Zwölf Unterlagen entscheiden über das Tempo, sieben davon bekommen Sie ausschließlich über die Verwaltung. Ihr Anspruch darauf steht in § 18 Abs. 4 WEG.
• Die Verwalterzustimmung ist kein Automatismus. Nötig ist sie nur, wenn Ihre Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG enthält. Dann aber hart: Ohne sie ist der Kaufvertrag selbst unwirksam. Kosten: 20–70 € Beglaubigung plus 20 € Verwalternachweis, dazu 200–300 € Sonderhonorar, falls es im Verwaltervertrag vereinbart ist.
• Bei der Sonderumlage zählt die Fälligkeit, nicht der Beschluss: Der Käufer haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16). Für Ihre alten Hausgeldrückstände haftet er dagegen nicht (BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12).
• Ihre Verkäuferkosten sind kleiner als gedacht: Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Bei Ihnen bleiben die Maklerhälfte (marktüblich 2,98–3,57 % inkl. USt), die Grundschuldlöschung und gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Die Energieklasse wirkt bei Wohnungen anders als beim Haus: Die Spanne reicht von +20 % (A+) bis −9 % (H) gegenüber Klasse D (immowelt, 19.03.2026). Und während Einfamilienhäuser aller Klassen seit 2021 zulegten, verloren Wohnungen der Klassen G und H je 12 % pro Quadratmeter (ImmoScout24).

Beim Hausverkauf sind Sie Herr des Verfahrens, beim Wohnungsverkauf nicht: Die Hälfte der entscheidenden Unterlagen liegt bei einem Dritten, ein Beschluss aus der letzten Eigentümerversammlung kann Ihren Preis fünfstellig bewegen, und manche Gemeinschaften verlangen eine förmliche Zustimmung. Genau diese Punkte behandeln die gängigen Ratgeber am flüchtigsten – Hausgeld, Erhaltungsrücklage und Sonderumlage fehlen dort meist ganz. Hier ist der Ablauf der Rahmen und die WEG-Praxis der Inhalt.

Nicht behandelt: der Ablauf beim Haus mit Grundstück, Baulasten und Erschließung – dafür gibt es den Ratgeber-Hub Immobilie verkaufen. Die Sonderfragen einer geerbten Wohnung stehen in Wohnung geerbt und verkaufen; die vermietete Wohnung streift dieser Artikel nur im Überblick.

Der Ablauf in sechs Phasen – mit ehrlichen Zeitangaben

Fast jeder Ratgeber nennt eine Gesamtdauer. Belastbar ist davon genau eine Zahl. Deshalb hier eine Spalte, die sonst niemand ausweist: woher die Angabe stammt.

Vermarktungsdauer: GREIX des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, Q1 2026, veröffentlicht am 07.05.2026 (Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank für die 24 ausgewerteten Städte – keine bundesweite Erhebung). Die übrigen Spannen sind Erfahrungswerte ohne amtliche Erhebung.

Daraus folgt: Wer im Frühjahr verkaufen will, fängt im Winter mit den Unterlagen an, nicht mit dem Fotografen. Und die 90 Tage sind ein Durchschnitt über 24 Städte, kein Versprechen – der IVD Süd meldet für München einen Anstieg der Angebotsdauer von rund acht Wochen im ersten Halbjahr 2022 auf knapp 16 Wochen im zweiten Halbjahr 2025. Ein Regionalwert, nicht übertragbar, aber die Richtung stimmt: Der Verkäufermarkt der Niedrigzinsjahre ist vorbei.

Phase 1: Die 12 Unterlagen – und die 7, die nur die Verwaltung hat

Das ist der eigentliche Unterschied zum Hausverkauf. Beim Haus liegen die Unterlagen in Ihrem Ordner und beim Bauamt. Bei der Eigentumswohnung liegen sie bei der Hausverwaltung – und deren Tempo bestimmt Ihren Zeitplan.

Nummer 4 ist der unterschätzte Zeitgewinn. Die Beschluss-Sammlung ist seit dem 1. Juli 2007 vorgeschrieben und listet alle Beschlüsse fortlaufend nummeriert an einer Stelle. Statt zehn Protokolle zu durchforsten, beantworten Sie damit in Minuten, was Käufer wirklich wissen wollen: Ist die Dachsanierung beschlossen? Gibt es eine Umlage? Läuft eine Beschlussanfechtung?

Wenn die Verwaltung nicht liefert, sind Sie nicht ausgeliefert: § 18 Abs. 4 WEG gibt jedem Eigentümer Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Bewährt hat sich eine schriftliche Anforderung mit konkreter Liste, Frist von 14 Tagen und Kopie an den Verwaltungsbeirat. Rechnen Sie damit, dass viele Verwaltungen für Verkaufsunterlagen ein Entgelt verlangen.

Der zweite Stolperstein steckt in Nummer 11: Die Verwalterbestellung ist auf höchstens fünf Jahre befristet, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Ist der Bestellungsbeschluss abgelaufen, kann die Verwaltung dem Grundbuchamt ihre Verwaltereigenschaft nicht nachweisen – und eine erforderliche Zustimmung hängt fest, bis neu bestellt ist. Das kostet im Zweifel eine außerordentliche Versammlung und Monate. Prüfen Sie es, bevor Sie inserieren.

Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG: kein Automatismus, aber ein Dealbreaker

In fast jedem Ratgeber steht derselbe Fehler: „Für den Verkauf einer Eigentumswohnung brauchen Sie die Zustimmung des Verwalters." Das stimmt so nicht.

Wann sie nötig ist – und was passiert, wenn sie fehlt

Eine Zustimmungspflicht entsteht nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums vereinbart wurde, also in der Teilungserklärung steht und im Grundbuch eingetragen ist. § 12 Abs. 1 WEG formuliert das als Möglichkeit, nicht als Regel: „Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf."

Ihre erste Handlung ist deshalb nicht der Anruf bei der Verwaltung, sondern der Blick in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs und in die Teilungserklärung. Steht dort nichts, verkaufen Sie wie jeder Hauseigentümer – ohne Zustimmung, ohne Beglaubigung, ohne Sonderhonorar.

Besteht die Beschränkung, ist sie kein Formalismus. Nach § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sind die Veräußerung und der Vertrag, durch den Sie sich zur Veräußerung verpflichten, unwirksam, solange die Zustimmung fehlt. Betroffen ist also nicht bloß die Umschreibung, sondern der Kaufvertrag selbst: Er ist schwebend unwirksam, der Käufer muss nicht zahlen. Saubere Kaufverträge machen die Fälligkeit deshalb vom Nachweis der Zustimmung abhängig, und der Notar holt sie im Vollzug ein.

Was sie kostet

Beglaubigungsgebühren: Kostenverzeichnis zum GNotKG. Das Sonderhonorar ist eine Einschätzung der Fachliteratur, keine gesetzliche Gebühr.

Warum überhaupt beglaubigen? Weil das Grundbuchamt Erklärungen nur akzeptiert, wenn sie durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 GBO) – eine E-Mail reicht nicht. Zusätzlich muss die Verwaltung ihre Verwaltereigenschaft belegen; dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften, und für diese Beglaubigung sind gesetzlich 20 € festgelegt. Die Kosten der Zustimmung selbst sind im Grundsatz Verwaltungskosten der Gemeinschaft; ein Sonderhonorar zu Ihren Lasten braucht eine Grundlage im Verwaltervertrag.

Wenn die Zustimmung verweigert wird

Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 S. 1 WEG). Der muss in der Person oder den Verhältnissen des Erwerbers liegen – etwa nachgewiesene Zahlungsunfähigkeit oder erkennbar gemeinschaftsschädliche Nutzungsabsicht. Ein unpassender Kaufpreis, persönliche Antipathie oder eigenes Kaufinteresse tragen keine Verweigerung.

Falls es hart auf hart kommt: Die Klage auf Erteilung der Zustimmung richtet sich seit dem 1. Dezember 2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht gegen die Verwaltung persönlich – der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 21.07.2023 (V ZR 90/22) klargestellt. Die Verwaltung ist nur ausführendes Organ. Wer den falschen Beklagten wählt, verliert Monate.

Der Tipp, den kaum jemand kennt

Seit der WEG-Reform 2020 lässt sich die Veräußerungsbeschränkung per einfachem Beschluss abschaffen: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden" (§ 12 Abs. 4 WEG). Früher brauchte es dafür eine Vereinbarung aller Eigentümer. Wenn in Ihrer Gemeinschaft ohnehin regelmäßig verkauft wird, lohnt sich das als Tagesordnungspunkt – für Ihren eigenen, schon laufenden Verkauf kommt es allerdings meist zu spät.

Hausgeld, Rücklage, Sonderumlage: die drei Geldfragen, die Deals killen

Diese drei Themen fehlen in den meisten Wohnungsverkaufs-Ratgebern komplett. Dabei sind sie der häufigste Grund, warum ein Käufer nach der zweiten Besichtigung nachverhandelt oder abspringt.

Hausgeld: nicht die Höhe entscheidet, sondern die Erklärung

Käufer rechnen das Hausgeld in ihre Finanzierung ein, deshalb wirkt jeder Euro monatlich wie eine Preiserhöhung. Verteilt wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, aber die Eigentümer können für einzelne Kostenarten per Beschluss einen abweichenden Schlüssel festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG) – wer nur auf die Miteigentumsanteile schaut, rechnet also möglicherweise falsch. Legen Sie den konkreten Schlüssel offen.

Ein hohes Hausgeld ist kein Makel, wenn Sie es aufschlüsseln. Entscheidend ist der Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt: Das ist keine Betriebskostenlast, sondern angespartes Vermögen, von dem der Käufer profitiert. Ebenfalls enthalten ist die Verwaltervergütung, und die steigt spürbar: Laut dem am 4. August 2026 veröffentlichten VDIV-Branchenbarometer lag sie 2025 in der WEG-Verwaltung bei durchschnittlich 29,12 € je Einheit und Monat, für 2026 streben die Verwaltungen 31,77 € je Einheit und Monat an – ein Plus von 9,1 %.

Erhaltungsrücklage: starkes Preisargument, aber kein Auszahlungsanspruch

Zuerst die Klarstellung, die Ihnen eine Enttäuschung erspart: Sie bekommen Ihren Anteil an der Rücklage nicht ausgezahlt. Sie gehört der Gemeinschaft, geht mit der Wohnung über und lässt sich nicht gesondert in Rechnung stellen. Was Sie tun können, ist sie einzupreisen – und dafür brauchen Sie einen Nachweis. Den liefert der Vermögensbericht: Die Verwaltung muss jährlich einen Bericht mit dem Stand der Rücklagen erstellen und ihn jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Das ist der Beleg – nicht die Zahl aus einem alten Protokoll.

Ist die Rücklage angemessen? Das Gesetz nennt keine Zahl, nur die Pflicht zur „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Als Maßstab wird in der Praxis die II. Berechnungsverordnung herangezogen, die formal nur für preisgebundenen Wohnraum gilt:

Quelle: § 28 Abs. 2 II. BV. Das sind Höchstbeträge für preisgebundenen Wohnraum, keine gesetzlichen Pflichtbeträge für Eigentümergemeinschaften; die dritte Spalte ist eine Beispielrechnung zur Einordnung.

Liegt Ihre Rücklage in dieser Größenordnung oder darüber, ist sie ein belegbares Verkaufsargument. Liegt sie deutlich darunter, rechnet ein informierter Käufer das gegen den Preis – zu Recht. Wie stark eine unterfinanzierte Rücklage bei anstehenden Maßnahmen durchschlägt, zeigt Instandhaltungsrücklage vs. energetische Sanierung.

Sonderumlage: es zählt die Fälligkeit, nicht der Beschluss

Das ist der wichtigste Rechtsfakt dieses Artikels – und er wird fast überall falsch wiedergegeben. Die verbreitete Faustregel „Wer den Beschluss mitgefasst hat, zahlt" ist falsch.

Maßgeblich ist die Fälligkeit. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.12.2017 (V ZR 257/16) entschieden: Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vorher beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Fälligkeitsregelung wird sie erst mit dem Abruf durch die Verwaltung fällig. Umgekehrt gilt ebenso klar: Für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet der Käufer nicht – das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet keine dingliche Haftung (BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12). Vermischen Sie beides nicht.

Weil die Eigentümer die Fälligkeit von Vorschüssen und Sonderumlagen durch Beschluss abweichend regeln können (§ 28 Abs. 3 WEG), reicht das Beschlussdatum nicht: Lesen Sie den konkreten Beschlusstext.

Praktisch heißt das zweierlei. Erstens: Eine anstehende große Maßnahme müssen Sie offenlegen. Zweitens: Sie haben eine Verhandlungsposition, die viele Verkäufer verschenken – wenn eine beschlossene Balkonsanierung erst nach der Umschreibung fällig wird, zahlt sie der Käufer, und die Frage ist nur noch, wie das im Kaufpreis abgebildet wird. Was solche Maßnahmen kosten, zeigt beispielhaft die Balkonsanierung im Mehrfamilienhaus; zur Beschlussmechanik bei energetischen Vorhaben hilft der Leitfaden zu WEG-Sanierungsbeschlüssen.

Phase 2: Preisfindung – warum die Gemeinschaft Ihren Preis mitbestimmt

Setzen Sie Ihre Erwartung auf aktuelle Zahlen, nicht auf die Erinnerung an 2021. Der GREIX-Kaufpreisindex weist für das zweite Quartal 2026 (veröffentlicht am 6. August 2026) bei Eigentumswohnungen nominal +0,3 % zum Vorquartal und +0,4 % zum Vorjahr aus – real, also nach Inflation, sind das −0,9 % beziehungsweise −2,1 %. Einfamilienhäuser legten nominal um 1,8 % und 1,9 % zu: Wohnungen laufen dem Haus hinterher.

Wie stark die Region entscheidet, zeigt der amtliche Häuserpreisindex. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Wohnimmobilienpreise insgesamt um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026). Bei Eigentumswohnungen verteilt sich das überraschend: dünn besiedelte ländliche Kreise +3,6 %, kreisfreie Großstädte ohne die Top 7 +2,9 %, Top-7-Metropolen nur +0,3 %, dicht besiedelte ländliche Kreise −0,4 %. Der stärkste Zuwachs liegt nicht in den Metropolen.

Die Energieklasse wirkt bei Wohnungen anders als beim Haus

Hier liegt die Zahl, die Ihr Preisgespräch am stärksten verändert – und sie unterscheidet sich systematisch von den Werten aus Haus-Ratgebern. Eine hedonische Analyse der 2025er Inserate (immowelt, 19.03.2026) rechnet Lage, Größe und Ausstattung heraus und isoliert den reinen Effizienz-Effekt. Für Eigentumswohnungen gegenüber Referenzklasse D:

Preiseffekte: immowelt-Analyse vom 19.03.2026 (hedonisch bereinigt, Eigentumswohnungen). Der D-Referenzwert von 350.000 € ist eine Annahme für die Beispielrechnung, kein Marktdatum. Die Spreizung zwischen A+ und H beträgt 29 Prozentpunkte.

Bemerkenswert ist die Form der Kurve: Bei Wohnungen wirkt Effizienz oben stark und unten schwach. Der Sprung von D auf A+ bringt 20 Prozentpunkte, der Absturz von D auf H kostet nur 9. Wer eine Wohnung der Klasse F oder G verkauft, sollte den Abschlag deshalb nicht dramatisieren – 2 beziehungsweise 6 Prozentpunkte sind verhandelbar. Die oft zitierten „30 bis 40 % Abschlag" sind unbereinigte Rohdurchschnitte. Tiefer in die Datenlage geht Energieeffizienzklasse F, G, H: der reale Wertverlust.

Die dynamische Perspektive ist unbequemer. ImmoScout24 hat die Quadratmeterpreise von Q1 2021 bis Q4 2025 verglichen: Wohnungen der Klasse A stiegen von 5.371 € auf 6.095 € je m² (+13 %), Klasse G fiel von 4.065 € auf 3.558 € (−12 %), Klasse H von 3.679 € auf 3.222 € (−12 %). Die Spreizung zwischen bester und schlechtester Klasse weitete sich um 25 Prozentpunkte. Einfamilienhäuser legten im selben Zeitraum in allen Klassen zu, um 4 bis 16 %. Rund 42 % aller Wohnungen und Häuser in Deutschland liegen in Klasse E oder schlechter.

Die Erklärung ist genau das Thema dieses Artikels: Ein Hauseigentümer kann sanieren, wann er will. Ein Wohnungseigentümer kann es nicht – für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum braucht er die Gemeinschaft. Der Markt preist diese Unfreiheit ein.

Für Ihre Preisstrategie folgt daraus: Verkaufen Sie die Gemeinschaft mit, nicht nur die Wohnung. Ein gepflegter Vermögensbericht, ein sauberer Wirtschaftsplan und eine Beschluss-Sammlung ohne Dauerkonflikte sind preisrelevant – legen Sie sie unaufgefordert vor. Eine beschlossene und finanzierte Sanierung ist dann ein Aufschlag, keine Belastung: „Fassade beschlossen, Rücklage deckt 80 %, Baubeginn im Frühjahr" ist ein Verkaufsargument, „da kommt wohl noch was" ein Preisabschlag. Und rechnen Sie nicht mit Haus-Zahlen: Die Wertermittlungsverfahren sind identisch, die Vergleichswerte nicht – wie die Verfahren funktionieren und was sie kosten, steht in Was ist mein Haus wert?.

Der Energieausweis bei der Eigentumswohnung

Hier ist der entscheidende Unterschied zum Haus, und er spart Ihnen Geld: Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. § 80 Abs. 3 S. 1 GModG – das GModG ist das umbenannte GEG – verlangt einen Ausweis nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt". In einer verwalteten WEG liegt er praktisch immer vor; Sie holen ihn bei der Verwaltung, statt einen eigenen zu beauftragen.

Gültig ist er zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG) – prüfen Sie das Ausstellungsdatum, bevor Sie inserieren. Muss doch ein neuer her, trägt die Kosten in der Regel die Gemeinschaft, weil es um das Gebäude geht. Zur Größenordnung: Einfache Verbrauchsausweise sind laut Verbraucherzentrale „teilweise schon für knapp unter 100 Euro erhältlich"; für einen Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung nennt die Verbraucherzentrale keinen Preis, marktüblich sind beim Einfamilienhaus 300 bis 500 €. Details: Energieausweis für Wohnungen und, aus Verwaltersicht, Energieausweis für WEG und Hausverwaltungen.

An zwei Pflichten hängen Bußgelder. Erstens die Vorlage und Übergabe (§ 80 Abs. 4 GModG): spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ohne Besichtigung unverzüglich, auf Aufforderung ebenfalls unverzüglich – und nach Vertragsschluss unverzüglich an den Käufer übergeben. Zweitens die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GModG), Stand heute: Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, wesentliche Energieträger für die Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 € geahndet werden – was konkret sanktioniert wird, steht in Energieausweis Bußgeld: alle Strafen.

Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Pflichtangaben: Dann tritt Artikel 2 des GModG in Kraft und verlangt unter anderem das Ausstellungsdatum und den Jahres-Primärenergiebedarf statt der Endenergie, dazu weiterhin Energieeffizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für Inserate, die 2026 laufen, gilt die heutige Liste – wer jetzt schon umstellt, macht es falsch herum. Und eine verbreitete Fehlinformation sollten Sie kennen, weil Käufer sie mitbringen: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Die neue Skala A–G gilt ab 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude; Ihre Wohnung wird nicht umklassifiziert. Einordnung: Energieausweis: neue Klassen ab 2027.

Phase 3: Vermarktung – und die häufigste Fehlerquelle im Exposé

Die Wohnfläche. Klingt banal, ist aber der häufigste Anlass für spätere Kaufpreisminderungen, weil viele Exposés Balkonflächen zu großzügig einrechnen. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte" anzurechnen. Bei Dachgeschosswohnungen kommt hinzu: Räume ab 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m nur zur Hälfte.

Ein 12-m²-Balkon macht also in der Regel 3 m² Wohnfläche aus, nicht 12. Bei 5.000 €/m² ist das eine Differenz von 45.000 € in der Preisableitung – und ein Angriffspunkt, wenn der Käufer nachmisst. Übernehmen Sie Flächen nicht ungeprüft aus einem 20 Jahre alten Exposé.

Ins Exposé gehören außerdem die WEG-Fakten, die ohnehin erfragt werden: Hausgeld mit Aufschlüsselung, davon Zuführung zur Rücklage, Rücklagenstand laut Vermögensbericht, beschlossene Maßnahmen und deren Finanzierung, Miteigentumsanteil, Anzahl der Einheiten, Baujahr, Sondernutzungsrechte an Stellplatz oder Garten. Wer das aktiv liefert, verkürzt die Vermarktung; wer es verschweigt, verhandelt später darüber.

Was der Verkauf Sie kostet

Die gute Nachricht zuerst: Der größte Kostenblock rund um den Notar trifft nicht Sie. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung, der Grundbucheintragung und der dafür erforderlichen Erklärungen.

Die Grundbuchgebühren folgen der Gebührentabelle B des GNotKG: 1,0-Gebühr bei einem Geschäftswert bis 200.000 € = 435 €, bis 350.000 € = 685 €, bis 500.000 € = 935 €. Für die Löschung fällt die Hälfte an, und Geschäftswert ist der Grundschuldbetrag, nicht der Kaufpreis.

Zur Provision zwei oft falsch dargestellte Punkte. Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt; marktüblich sind insgesamt 5,95 % bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, hälftig geteilt. Gesetzlich geregelt ist nur die Teilung: Beauftragen Sie den Makler, darf höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden, und dessen Zahlungspflicht entsteht erst, wenn Sie Ihre Hälfte nachweislich gezahlt haben (§ 656d BGB); bei Doppeltätigkeit müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Diese Regeln greifen allerdings nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) – beim Verkauf an einen gewerblichen Investor nicht. Der Maklervertrag selbst bedarf der Textform (§ 656a BGB). Vertiefung: Maklerprovision – wer zahlt was?

Zur Einordnung, was auf der anderen Seite anfällt:

Berechnet aus der Gebührentabelle B (1,0-Gebühr bei 350.000 € = 685 €). Ob Vollzugs- und Betreuungsgebühr beide anfallen, hängt von der Vertragsgestaltung ab; einen bundesweit einheitlichen Grunderwerbsteuersatz gibt es nicht.

Vorfälligkeitsentschädigung: der Deckel, den es nicht gibt

Liegt auf der Wohnung noch ein Darlehen, lösen Sie es beim Verkauf vorzeitig ab. Das dürfen Sie: Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben – das liegt insbesondere vor, wenn Sie die beliehene Sache verwerten wollen –, frühestens sechs Monate nach vollständigem Empfang und gegen Schadensersatz. Läuft das Darlehen bereits länger als zehn Jahre, können Sie es nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen.

Und nun die Korrektur, die Sie in vielen Ratgebern nicht finden: Die oft zitierte Deckelung auf 1 % beziehungsweise 0,5 % gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge (§ 502 Abs. 3 S. 1 BGB) – also gerade nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Bei Ihrem Baudarlehen folgt die Berechnung der Rechtsprechung und hängt von Restlaufzeit, Zinsbindung und Marktzins ab. Lassen Sie sie sich schriftlich geben, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren; jede Faustformel führt hier in die Irre.

Steuer: Zehnjahresfrist und Eigennutzung

Ein Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Zwei Ausnahmen befreien: die durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken seit Anschaffung oder Fertigstellung – oder die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die zweite Variante ist praktisch wichtiger, weil sie keine vollen drei Kalenderjahre verlangt. Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 €, fällt keine Steuer an (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG) – das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 1.001 € ist der gesamte Betrag steuerpflichtig. Versteuert wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz; einen pauschalen „Spekulationssteuersatz" gibt es nicht. Rechenbeispiele: Spekulationssteuer bei Immobilien.

Phase 5 und 6: Notartermin, Kaufpreis, Übergabe

Der Kaufvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) – eine private Vereinbarung ist nichtig, auch wenn beide Seiten unterschrieben haben. Der Ablauf nach der Einigung:

1. Vertragsentwurf. Der Notar erstellt ihn und stellt ihn beiden Seiten zur Verfügung. Nutzen Sie die Prüfzeit, um Hausgeld, Rücklagenstand und offene Beschlüsse gegenzulesen.
2. Beurkundung. Der Notar verliest den Vertrag vollständig.
3. Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Käufer, bis er als Eigentümer eingetragen ist.
4. Fälligkeitsmitteilung. Der Notar prüft, ob alle Bedingungen erfüllt sind – bei Bedarf auch die beglaubigte Verwalterzustimmung.
5. Kaufpreiszahlung, danach Löschung Ihrer Grundschuld.
6. Eigentumsumschreibung. Sie setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus, die erst erteilt wird, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist (§ 22 GrEStG). Das ist der Haupttreiber der Wartezeit – und er liegt außerhalb Ihres Einflusses.

Ein ETW-Zeitvorteil, den kaum jemand erwähnt: Beim Hausverkauf wartet der Notar regelmäßig auf das Negativzeugnis der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht. Beim Wohnungsverkauf entfällt das – „das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten" (§ 24 Abs. 2 BauGB). Eine Wartezeit weniger als beim Haus.

Übergeben wird üblicherweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung, nicht nach der Umschreibung. Fürs Protokoll: Zählerstände, sämtliche Schlüssel inklusive Keller, Briefkasten und Gemeinschaftsräumen, Zustand der Wohnung, übergebene Unterlagen. Melden Sie den Eigentümerwechsel der Hausverwaltung – dieser eine Anruf verhindert die meisten Nachzügler-Streitigkeiten bei Hausgeldabbuchung und Jahresabrechnung.

Vermietete Eigentumswohnung: die drei Paragrafen, die zählen

Ein eigenes Thema, das hier nur so weit gehört, dass Sie die Fallhöhe kennen. Drei Normen entscheiden über Preis und Käuferkreis:

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in das laufende Mietverhältnis ein, samt Mietvertrag und Mietniveau.
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters. Wurde das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den Mieter begründet, steht dem Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht zu; ausgenommen ist der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Sie müssen den Mieter über Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht unterrichten; abweichende Vereinbarungen zu seinem Nachteil sind unwirksam.
• § 577a BGB – Kündigungssperrfrist. Nach einer Umwandlung kann sich ein Erwerber drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. Per Landesverordnung ist in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung eine Verlängerung auf bis zu zehn Jahre möglich. Welche Frist bei Ihnen gilt, hängt von der aktuellen Verordnung Ihres Bundeslandes ab – die laufen aus und werden neu erlassen, prüfen Sie den Stand zum Verkaufszeitpunkt.

Für den Preis heißt das: Der Käuferkreis verengt sich von Selbstnutzern auf Kapitalanleger, und die zahlen nach Rendite, nicht nach Wohnwert. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vom Verhältnis zwischen Ist-Miete und Marktmiete ab. Die kursierenden Pauschalzahlen von „20 bis 35 %" sind nicht belastbar belegt und taugen in keiner Preisverhandlung als Argument – weder von Ihnen noch gegen Sie.

Wovon ich abrate

• Inserieren, bevor die WEG-Unterlagen da sind. Sie verlieren die stärkste Phase der Vermarktung, wenn Sie die ersten ernsthaften Interessenten mit „das reiche ich nach" abspeisen.
• Die Beschlusslage beschönigen. Eine beschlossene Sonderumlage steht in der Beschluss-Sammlung, und jeder sorgfältige Käufer sieht dort hinein. Wer sie verschweigt, verhandelt später aus der schwächeren Position.
• Den Anteil an der Erhaltungsrücklage separat in Rechnung stellen. Das funktioniert nicht – sie gehört der Gemeinschaft. Preisen Sie sie ein und belegen Sie sie mit dem Vermögensbericht.
• „Vor dem Verkauf noch schnell sanieren", wenn es um Gemeinschaftseigentum geht. Fassade, Dach, Fenster und Heizzentrale sind nicht Ihre Entscheidung.
• Sich auf Faustformeln zur Vorfälligkeitsentschädigung verlassen. Der Prozentdeckel des § 502 Abs. 3 BGB gilt für Ihr Immobiliardarlehen nicht.
• Balkonflächen voll in die Wohnfläche rechnen. In der Regel zählt ein Viertel; eine korrigierte Fläche nach Vertragsschluss ist ein Minderungsgrund.
• Den Verkauf starten, ohne die Verwalterbestellung geprüft zu haben. Ein abgelaufener Bestellungsbeschluss blockiert die Zustimmung nach § 12 WEG – und die Reparatur dauert länger als der ganze Rest.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Unterlagen brauche ich zum Verkauf einer Eigentumswohnung?

Zwölf Dokumente decken den Normalfall ab: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundbuchauszug, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung, aktueller Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, Vermögensbericht mit Rücklagenstand, Nachweis über Sonderumlagen, Hausgeldkonto, Energieausweis des Gebäudes, Niederschrift über den Verwalterbestellungsbeschluss und die Wohnflächenberechnung. Sieben davon liegen ausschließlich bei der Hausverwaltung; § 18 Abs. 4 WEG gibt Ihnen einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Brauche ich für den Verkauf wirklich die Zustimmung des Verwalters?

Nur, wenn Ihre Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG enthält und diese im Grundbuch eingetragen ist – das ist keineswegs in jeder Gemeinschaft der Fall. Prüfen Sie zuerst Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs. Besteht die Beschränkung, sind bis zur Zustimmung sowohl die Veräußerung als auch der Kaufvertrag selbst unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). An Kosten fallen 20 bis 70 € für die Beglaubigung der Unterschrift und 20 € für den Verwalternachweis an, dazu ein etwaiges Sonderhonorar von üblicherweise 200 bis 300 €, sofern es im Verwaltervertrag vereinbart ist.

Darf der Verwalter den Verkauf verweigern – und was ist ein wichtiger Grund?

Versagt werden darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 S. 1 WEG), der in der Person oder den Verhältnissen des Erwerbers liegen muss – etwa nachgewiesene Zahlungsunfähigkeit oder erkennbar gemeinschaftsschädliche Nutzungsabsicht. Ein zu niedriger Kaufpreis, persönliche Vorbehalte oder eigenes Kaufinteresse tragen keine Verweigerung. Wird zu Unrecht verweigert, richtet sich die Klage seit dem 1. Dezember 2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter persönlich (BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22).

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage – Käufer oder Verkäufer?

Entscheidend ist nicht der Beschluss, sondern die Fälligkeit. Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vorher beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16). Ohne ausdrückliche Fälligkeitsregelung wird sie erst mit dem Abruf durch die Verwaltung fällig. Weil die Eigentümer die Fälligkeit per Beschluss abweichend regeln können (§ 28 Abs. 3 WEG), müssen Sie den konkreten Beschlusstext lesen, nicht nur das Beschlussdatum.

Haftet der Käufer für meine Hausgeldrückstände – und was wird aus meiner Rücklage?

Nein und nein. Für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet der Erwerber nicht; das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet keine dingliche Haftung (BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12). Ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage bekommen Sie umgekehrt nicht ausgezahlt: Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung über. Sie ist ein Preisargument, das Sie mit dem Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG belegen – kein gesonderter Auszahlungsanspruch.

Brauche ich einen eigenen Energieausweis für meine Wohnung?

Nein, sofern für das Gebäude bereits ein gültiger Ausweis vorliegt – genau das sagt § 80 Abs. 3 S. 1 GModG. Der Ausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Einheit; Sie holen ihn bei der Hausverwaltung. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum, denn die Gültigkeit beträgt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Vertragsschluss; Verstöße dagegen und gegen die Pflichtangaben im Inserat können mit bis zu 10.000 € geahndet werden.

Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung insgesamt?

Belastbar erhoben ist nur die Vermarktungsphase: 90 Tage im Schnitt der 24 vom GREIX ausgewerteten Städte für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 (Kiel Institut für Weltwirtschaft) – eine bundesweite Statistik dazu gibt es nicht. Davor liegen Unterlagenbeschaffung und Preisfindung, danach Vertragsentwurf, Beurkundung und die Wartezeit auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG. Für diese Phasen gibt es keine amtliche Statistik; erfahrungsgemäß planen Sie besser mit sechs bis neun Monaten als mit drei. Ein kleiner Vorteil gegenüber dem Hausverkauf: Das gemeindliche Vorkaufsrecht gilt bei Wohnungseigentum nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB), das Negativzeugnis entfällt.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Steuerfrei ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Unabhängig davon greift die Eigennutzungsausnahme in zwei Varianten: durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken seit Anschaffung oder Fertigstellung – oder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, fällt ebenfalls keine Steuer an; das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch energetisch zu sanieren?

Bei einer Eigentumswohnung meistens nicht – aus einem strukturellen Grund: Die Energieeffizienz hängt an Fassade, Dach, Fenstern und Heizzentrale, und das ist Gemeinschaftseigentum. Genau deshalb spreizen sich die Preise bei Wohnungen stärker als bei Häusern: Klasse G und H verloren zwischen Q1 2021 und Q4 2025 je 12 % pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser in allen Klassen um 4 bis 16 % zulegten (ImmoScout24). Realistischer ist, die vorhandene Beschlusslage und den Rücklagenstand als Argument zu nutzen. Wie sich eine Sanierungsentscheidung sauber gegen den Verkauf rechnen lässt, zeigt Haus verkaufen oder sanieren.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Unterlagen, dann der Preis

Der Wohnungsverkauf hat eine natürliche Reihenfolge, und sie beginnt nicht beim Preis. Fordern Sie die zwölf Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an, prüfen Sie parallel Abteilung II des Grundbuchs auf eine Veräußerungsbeschränkung und lesen Sie die Beschluss-Sammlung der letzten Jahre. Danach wissen Sie, was Sie verkaufen – und erst danach lässt sich seriös über den Preis reden.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne. Bei Eigentumswohnungen zählt lokale Kenntnis doppelt: Wer die Gemeinschaften im Viertel kennt, weiß, wie Käufer vor Ort auf ein Hausgeld von 380 € oder eine beschlossene Fassadensanierung reagieren – das ist präziser als jeder Bundesdurchschnitt, auch als die Zahlen in diesem Artikel.

Für den Sanierungspfad – falls Sie noch zögern und wissen wollen, was am Gebäude ohnehin ansteht – liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum realistisch sind, welchen Klassensprung sie bewirken und welche Förderung dazu passt. In einer WEG ist das zugleich die Vorlage, mit der sich in der nächsten Eigentümerversammlung überhaupt erst sinnvoll diskutieren lässt.