Grundbuchauszug beantragen 2026: Kosten, Ablauf, § 12 GBO

Das Wichtigste in Kürze

• Als Datei kostet der Auszug die Hälfte: Ein Papierausdruck kostet 10,00 €, ein amtlicher (beglaubigter) Ausdruck 20,00 €. Beantragen Sie stattdessen die elektronische Übermittlung einer Datei, sind es nur 5,00 € bzw. 10,00 € (GNotKG KV Nr. 17000 bis 17003). Neben den beiden Papiergebühren wird keine Dokumentenpauschale erhoben.
• Die reine Einsicht ist kostenlos: Der Aufruf von Daten und Dokumenten in der Geschäftsstelle des Grundbuchamts ist gebührenfrei (Vorbemerkung 1.1.5 JVKostG-KV). Bezahlt wird erst das Dokument, das Sie mitnehmen.
• „Grundbuchauszug" ist kein Rechtsbegriff: Das Gesetz kennt die Abschrift und die beglaubigte Abschrift (§ 12 Abs. 2 GBO), beim elektronisch geführten Grundbuch den Ausdruck und den Amtlichen Ausdruck (§ 78 GBV). Wer beim Amt „beglaubigt" sagt, meint den amtlichen Ausdruck.
• Es gibt keine gesetzliche Gültigkeitsdauer: Jeder Ausdruck trägt zwingend das Datum des Abrufs der Grundbuchdaten (§ 78 Abs. 1 GBV). Wie alt er sein darf, entscheiden Bank und Notar nach eigener Praxis, nicht das Gesetz.
• Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Dritte wie Kaufinteressenten oder Banken kommen aber auch über Ihre für den Einzelfall erklärte Zustimmung an Einsicht und Abschriften (§ 43 Abs. 2 Satz 2 GBV).
• Sie können nachsehen, wer in Ihrem Grundbuch war: Das Grundbuchamt protokolliert Einsichten und Abschriften, und Sie haben einen Auskunftsanspruch aus diesem Protokoll (§ 12 Abs. 4 GBO, § 83 GBV).

Der Grundbuchauszug ist das Dokument, das Notar, finanzierende Bank und Käufer gleichermaßen sehen wollen, bevor unterschrieben wird. Er zeigt, wem die Immobilie gehört, welche Lasten auf ihr liegen und in welcher Rangfolge. Wer die Abteilungen II und III nicht lesen kann, verhandelt über Belastungen, deren Wirkung er selbst nicht kennt.

Dieser Artikel behandelt ein einziges Dokument im Detail: beantragen, bezahlen, lesen, bereinigen. Den Gesamtprozess sortieren Haus verkaufen ohne Makler und Wohnung verkaufen: Ablauf, die Preisfrage klärt Was ist mein Haus wert?.

Was der Auszug kostet: die vollständige Gebührenübersicht

Meist werden nur zwei Zahlen genannt, 10 € und 20 €. Das Kostenverzeichnis kennt acht relevante Positionen, und die günstigste steht selten dabei.

Quellen: Anlage 1 zum GNotKG, Anlage zum JVKostG. Neben den Gebühren 17000 und 17001 wird ausdrücklich keine Dokumentenpauschale erhoben, im Abrufverfahren werden keine Auslagen erhoben.

Die Konsequenz ist banal und spart die Hälfte: Beantragen Sie eine Datei statt Papier. Für den Verkauf reicht das meist, weil Interessenten und Bank ohnehin ein PDF weiterleiten. Nur wenn eine Stelle ein gesiegeltes Original verlangt, brauchen Sie den amtlichen Ausdruck.

Wenn der Notar den Auszug zieht

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar nimmt dabei selbst Einsicht und prüft den aktuellen Stand des Blattes.

Ein Detail lohnt den Blick auf die Rechnung: Die 15,00 € nach KV Nr. 25209 entstehen nur, wenn die Einsicht nicht mit einem gebührenpflichtigen Verfahren oder Geschäft zusammenhängt. Hängt sie am Beurkundungsverfahren, erscheint auf der Kostenrechnung nur die Abrufgebühr von 8,00 € als Auslage nach KV Nr. 32011.

Wo Sie den Grundbuchauszug beantragen

Zuständig sind die Amtsgerichte; die Landesregierungen dürfen die Grundbuchführung einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte zuweisen (§ 1 Abs. 1 und 3 GBO). Das für Ihre Immobilie zuständige Grundbuchamt ist deshalb nicht zwingend das nächstgelegene. Über die Einsicht entscheidet nicht der Richter und nicht der Rechtspfleger, sondern der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle (§ 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO); er beglaubigt auf Wunsch auch die Abschriften.

Beim elektronisch geführten Grundbuch erfolgt die Einsicht am Bildschirm und kann auch von einem anderen als dem blattführenden Grundbuchamt gewährt werden (§ 79 Abs. 1 und 3 GBV); haben die Landesjustizverwaltungen es vereinbart, sogar über Landesgrenzen hinweg. Weil § 79 Abs. 4 GBV klarstellt, dass die Einsicht die Erteilung von Abschriften einschließt, bekommen Sie den Ausdruck dort gleich mit.

Diese Angaben braucht Ihr Antrag

Das Grundbuchamt sucht nicht nach einer Adresse, sondern nach einem Blatt. Die nötigen Angaben stehen in der Aufschrift des Grundbuchblatts (§ 5 GBV).

Fehlen Ihnen Band und Blattnummer, hilft eine zweite, wenig bekannte Vorschrift: Die Grundbuchämter dürfen Eigentümer- und Grundstücksverzeichnisse als Hilfsverzeichnisse führen (§ 12a Abs. 1 GBO), und aus ihnen ist Auskunft zu erteilen, soweit sie der Auffindung des Blattes dient und die Voraussetzungen für die Grundbucheinsicht vorliegen. Damit lässt sich vom Namen oder vom Flurstück auf das Blatt schließen. Drei Einschränkungen nennt die Norm ausdrücklich: Es besteht keine Pflicht, diese Verzeichnisse aktuell zu halten, für eine unrichtige Auskunft wird nicht gehaftet, und einen Anspruch auf Abschriften aus dem Verzeichnis gibt es nicht. Alternativ darf statt des Eigentümerverzeichnisses das amtliche Verzeichnis der Grundstücke, also das Liegenschaftskataster, genutzt werden.

Ein Sonderfall betrifft alte Familiengrundstücke: Sind geschlossene Grundbücher auf einen Datenträger übertragen worden, kann Einsicht in die weiter aufbewahrten Originale nicht mehr verlangt werden (§ 12b Abs. 1 GBO).

Grundakten: der Blick hinter die Eintragung

Das Grundbuch ist knapp. Was eine Dienstbarkeit inhaltlich bedeutet, steht oft nicht im Blatt, sondern in der Eintragungsbewilligung, auf die das Blatt Bezug nimmt. Diese Urkunden liegen in den Grundakten, und auch dorthin reicht das berechtigte Interesse: Nach § 46 Abs. 1 und 3 GBV ist die Einsicht in die Grundakten unter denselben Voraussetzungen gestattet, Abschriften können verlangt und elektronisch übermittelt werden.

Für Verkäufer ist das der eigentliche Hebel. Steht in Abteilung II ein „Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 42/3", sagt das nichts über Breite, Lage und Unterhaltungspflicht. Erst die Bewilligung in den Grundakten sagt es, und genau danach fragt ein gut beratener Käufer.

Berechtigtes Interesse: wer darf einsehen, wer nicht

Die Kernnorm ist kurz und wird ständig falsch zitiert. § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO lautet: „Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt." Es geht also um Darlegung, nicht um Nachweis oder Glaubhaftmachung. Und Absatz 2 stellt klar: Soweit Einsicht gewährt ist, kann eine Abschrift verlangt werden, die auf Wunsch zu beglaubigen ist.

Als Eigentümer haben Sie dieses Interesse ohne jede Begründungsakrobatik. Interessant wird die Norm für alle anderen.

Die Freistellung in § 43 Abs. 1 GBV hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 15. Juni 1983 (1 BvR 1025/79) nach Maßgabe der Entscheidungsformel als mit dem Grundgesetz vereinbar angesehen; die Entscheidung ist als Fußnote zur Norm dokumentiert.

Der Zustimmungsweg: Ihr Steuerungsinstrument

Statt mit Interessenten über die Reichweite des berechtigten Interesses zu diskutieren, sollten Verkäufer den Weg kennen, den § 43 Abs. 2 Satz 2 GBV eröffnet: „Unbeschadet dessen ist die Einsicht in das Grundbuch und die Erteilung von Abschriften hieraus zulässig, wenn die für den Einzelfall erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers dargelegt wird."

Drei Merkmale machen daraus ein Werkzeug. Die Zustimmung wird für den Einzelfall erklärt, also nicht pauschal für jeden, der fragt. Sie stammt vom eingetragenen Eigentümer, weshalb Erben erst in Abteilung I stehen müssen. Und sie muss dargelegt werden, in der Praxis also schriftlich vorliegen. Sie entscheiden damit, wer wann in Ihr Blatt sieht: der Kaufinteressent mit Finanzierungsbestätigung ja, der Besichtigungstourist nicht.

Dass das Grundbuch trotz aller Datenschutzdebatten ein Publizitätsregister ist, hat der Bundesgerichtshof deutlich gemacht. Ein Presseorgan hatte Einsicht in Grundbuch und Grundakten begehrt; der BGH entschied, dass ein solches Einsichtsrecht auf Grundlage von § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO und § 46 Abs. 1 GBV bestehen kann und das Grundbuchamt die Einsicht dann nicht auf einzelne Eintragungen beschränken darf (BGH, Beschluss vom 17.08.2011, V ZB 47/11). Wer Einsicht erhält, sieht das Blatt als Ganzes.

Wer war in meinem Grundbuch?

Diese Frage stellen Verkäufer regelmäßig. Das Gesetz beantwortet sie an zwei Stellen.

Nach § 12 Abs. 4 GBO protokolliert das Grundbuchamt Einsichten und die Erteilung von Abschriften, und der betroffene Eigentümer kann Auskunft aus diesem Protokoll verlangen. Das Protokoll darf nach zwei Jahren vernichtet werden, Ihr Auskunftsanspruch hat also ein Zeitfenster. Für das elektronische Abrufverfahren steht die Parallelvorschrift in § 83 GBV: Das dortige Protokoll weist Grundbuchamt, Grundbuchblatt, abrufende Stelle, deren Aktenzeichen und den Zeitpunkt des Abrufs aus, und auch daraus erhält der Eigentümer Auskunft. Abrufe von Strafverfolgungsbehörden werden nicht mitgeteilt, solange eine Sperrfrist von sechs Monaten läuft, die verlängert werden kann.

Praktisch relevant wird das, wenn in einer Erbengemeinschaft einzelne Beteiligte hinter dem Rücken der anderen recherchieren lassen.

Online abrufen: was wirklich geht

Hier ist die Erwartung meist größer als die Rechtslage. In jedem Bundesland besteht die Möglichkeit, das Grundbuch auf elektronischem Weg einzusehen; die Einsichtnahme ist aber kostenpflichtig und an die Erfüllung von Zulassungskriterien geknüpft (Justizportal des Bundes und der Länder).

Das automatisierte Abrufverfahren darf nach § 133 Abs. 2 Satz 2 GBO nur bestimmten Gruppen genehmigt werden: Gerichten, Behörden, Notaren, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, an dem Grundstück dinglich Berechtigten, von diesen beauftragten Personen und Stellen sowie der Staatsbank Berlin. Andere öffentlich-rechtliche Kreditinstitute sind ausdrücklich ausgeschlossen. Die Praxis kennt zwei Stufen.

Quellen: § 133 Abs. 2 und 4 GBO, § 82 GBV, JVKostG KV Nrn. 1150 und 1151. Die 50,00 € für die Genehmigung fallen nur einmal an; weitere Genehmigungen in anderen Ländern sind damit abgegolten (Anmerkung zu KV Nr. 1150).

Beim eingeschränkten Verfahren muss jeder einzelne Abruf mit einem Codezeichen erfolgen, das die Art des Abrufs bezeichnet: eigene dingliche Berechtigung, Zustimmung des Eigentümers oder beabsichtigte Zwangsvollstreckung (§ 82 Abs. 2 GBV). Dazu passt § 133 Abs. 4 Satz 3 GBO: Die maschinelle Bearbeitung von Auskunftsanträgen ist nur zulässig, wenn der Eigentümer zustimmt oder die Zwangsvollstreckung betrieben werden soll, und die abrufende Stelle muss das Vorliegen dieser Umstände durch elektronische Zeichen versichern. Ihre Zustimmung ist also auch im Online-Verfahren der Schlüssel, den die Bank Ihres Käufers braucht.

Für Privateigentümer heißt das nüchtern: Die Genehmigung setzt nach § 133 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 GBO voraus, dass diese Form der Datenübermittlung wegen der Vielzahl der Übermittlungen oder wegen besonderer Eilbedürftigkeit angemessen ist. Wer einmal für den eigenen Verkauf einen Auszug braucht, erfüllt das nicht und geht den Weg über das Grundbuchamt oder den Notar. Die Genehmigung berechtigt im Übrigen zur Einsicht im Umfang der §§ 12, 12b GBO; nicht-öffentliche Stellen dürfen die Daten nur zu dem Zweck verarbeiten, zu dem sie übermittelt wurden (§ 80 GBV).

Aktualität: wie alt darf der Auszug sein?

Die meistgestellte Frage im Verkaufsprozess hat eine klare Antwort: Das Gesetz kennt keine Gültigkeitsdauer. Ein Grundbuchauszug „läuft nicht ab". Er ist eine Momentaufnahme, und wie aktuell sie ist, steht auf dem Dokument selbst.

§ 78 Abs. 1 Satz 1 GBV verlangt zwingend, dass ein Ausdruck aus dem maschinell geführten Grundbuch das Datum des Abrufs der Grundbuchdaten angibt. Nach Absatz 3 kann zusätzlich der Eintragungsstand angegeben werden. Schauen Sie also auf das Abrufdatum, nicht auf ein imaginäres Verfallsdatum.

Dass Banken und Notare in der Praxis Auszüge verlangen, die nur wenige Monate alt sind, ist eine Praxisregel dieser Häuser, keine Rechtsnorm. Sie hat einen nachvollziehbaren Grund: Zwischen Abruf und Beurkundung kann sich das Blatt ändern, etwa durch eine neue Zwangssicherungshypothek. Planen Sie deshalb zwei Auszüge: einen zu Beginn der Vermarktung für Ihre eigene Bestandsaufnahme, einen frischen kurz vor dem Notartermin. Die Bearbeitungsdauer ist von Amt zu Amt sehr unterschiedlich; kalkulieren Sie Puffer ein, statt sich auf kursierende Tagesangaben zu verlassen.

Das Grundbuchblatt lesen: Aufschrift bis Abteilung III

Jedes Grundbuchblatt besteht nach § 4 GBV aus vier Teilen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Nicht mehr, nicht weniger.

Bestandsverzeichnis: das Objekt selbst

Das Bestandsverzeichnis hat acht Spalten. Entscheidend sind Spalte 3 mit der Bezeichnung nach dem amtlichen Verzeichnis, also Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage, sowie Spalte 4 mit der Größe. Hier zeigt sich die erste Überraschung: Das Hausgrundstück besteht aus zwei Flurstücken, oder der Garten liegt separat. Für die Wertermittlung ist das der Ausgangspunkt, weil die eingetragene Fläche die Grundlage der Bodenrichtwertrechnung bildet.

Abteilung I: wer verkaufen darf

Abteilung I enthält nach § 9 Abs. 1 GBV in vier Spalten den Eigentümer, die Grundlage der Eintragung und das Eintragungsdatum. Als Grundlage erscheint je nach Erwerbsvorgang die Auflassung, ein Erbschein, ein Testament oder ein Zuschlagsbeschluss aus der Versteigerung.

Für Verkäufer ist diese Abteilung ein Realitätscheck: Wer nicht eingetragen ist, verkauft nicht. Typisch sind der geschiedene Ehepartner mit noch eingetragenem halbem Anteil, die Erbengemeinschaft, die nur gemeinschaftlich verfügen kann, und die Übertragung zu Lebzeiten mit Nießbrauch oder Wohnrecht in Abteilung II.

Für Erben hängt an Abteilung I zusätzlich Geld. Die Eintragung eines Eigentümers löst grundsätzlich eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B aus (GNotKG KV Nr. 14110). Für Erben ist die Eintragung jedoch gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht; das gilt nach der Anmerkung zur Gebühr auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, sollte diese Frist im Kalender haben, bevor er über den Preis nachdenkt (Haus geerbt: was tun?).

Abteilung II: die Rechte, die Wert kosten

Abteilung II enthält nach § 10 Abs. 1 GBV alle Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Dazu zählen Verfügungsbeschränkungen, Vormerkungen und Widersprüche. Die Abteilung hat sieben Spalten; Spalte 5 nimmt Veränderungen auf, Spalte 7 Löschungen.

Nießbrauch und Wohnungsrecht drücken Kaufpreise am stärksten, weil sie dem Käufer die Nutzung nehmen. Ein lebenslanges Wohnungsrecht macht ein Objekt für Selbstnutzer praktisch unverkäuflich, solange der Berechtigte nicht zur Löschung bereit ist. Der Sanierungsvermerk wird auf Mitteilung der Gemeinde eingetragen und unterbleibt ganz, wenn die Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ausschließt (§ 143 Abs. 2 BauGB).

Die Auflassungsvormerkung begegnet Ihnen im eigenen Verkauf: Sie wird für Ihren Käufer eingetragen und bewirkt, dass spätere Verfügungen ihm gegenüber unwirksam sind, auch wenn sie im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgen (§ 883 Abs. 1 und 2 BGB). Sie ist der Grund, warum zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung Wochen liegen dürfen, ohne dass der Käufer sein Geld riskiert.

Abteilung III: Grundschulden und ihr Rang

Abteilung III enthält ausschließlich Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, in zehn Spalten, mit dem Betrag in Spalte 3 und dem Inhalt in Spalte 4 (§ 11 GBV). Die praktisch häufigste Belastung ist die Grundschuld: die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB), und zwar unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Forderung noch besteht.

Daraus entsteht der häufigste Irrtum von Verkäufern: „Mein Kredit ist abbezahlt, also ist das Grundbuch sauber." Ist es nicht. Die Grundschuld bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird. Ein Käufer sieht dann eine Belastung über 250.000 €, obwohl die Bank längst nichts mehr fordert.

Wie die Rechte zueinander stehen, regelt § 879 BGB: Der Rang bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen; innerhalb derselben Abteilung geht die frühere Eintragung vor, bei Eintragungen in verschiedenen Abteilungen entscheidet das frühere Datum. Abweichende Rangbestimmungen müssen im Grundbuch eingetragen werden. Für die finanzierende Bank Ihres Käufers ist das die zentrale Frage: Sie will erstrangig stehen.

Warum das Grundbuch so ernst genommen wird, steht in zwei weiteren Normen. Nach § 891 BGB wird vermutet, dass ein eingetragenes Recht dem Eingetragenen zusteht und ein gelöschtes Recht nicht besteht. Nach § 892 BGB gilt der Inhalt zugunsten des Erwerbers als richtig, es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder ihm ist die Unrichtigkeit bekannt (Abs. 1); für seine Kenntnis kommt es auf den Zeitpunkt der Antragstellung an (Abs. 2). Stimmt der Inhalt nicht mit der wirklichen Rechtslage überein, kann der Betroffene die Zustimmung zur Berichtigung verlangen (§ 894 BGB).

Vor dem Verkauf bereinigen: was Löschungen kosten

Sobald Sie den Auszug in der Hand haben, folgt die eigentliche Arbeit: Welche Einträge müssen weg, bevor Sie inserieren? Zur Aufhebung eines Rechts sind nach § 875 BGB die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch erforderlich; gebunden ist der Berechtigte vor der Löschung nur, wenn er die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben oder eine den Vorschriften der GBO entsprechende Löschungsbewilligung überlassen hat (Abs. 2). Sie brauchen also die Löschungsbewilligung der Bank oder des Berechtigten in beglaubigter Form.

Die Gerichtskosten sind überschaubar. Löschungen in Abteilung III kosten eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B aus dem Nennbetrag des Rechts (GNotKG KV Nr. 14140); bei Gesamtrechten erhöht sie sich um 0,1 für jedes weitere beteiligte Grundbuchamt (KV Nr. 14141). Löschungen in Abteilung II und die Löschung einer Vormerkung kosten je 25,00 € (KV Nrn. 14143 und 14152).

Quellen: GNotKG KV Nrn. 14140, 14143, 14152 und Anlage 2 zum GNotKG (Tabelle B). Der Mindestbetrag einer Wertgebühr beträgt 15,00 € (§ 34 Abs. 2 und 5 GNotKG). Notar- und Beglaubigungskosten kommen hinzu.

Konkret: Eine abbezahlte Grundschuld über 200.000 € zu löschen kostet 217,50 € Gerichtsgebühren. In vielen Kaufverträgen wickelt der Notar die Löschung aus dem Kaufpreis ab, sodass der Verkäufer nicht vorfinanzieren muss. Bei Rechten in Abteilung II lohnt sie fast immer: 25,00 € gegen einen Eintrag, der jeden Interessenten stutzig macht. Ist der Berechtigte nicht zur Aufgabe bereit, gehört das Recht offen ins Exposé, denn ein spät entdecktes Wohnungsrecht kostet mehr als eines, das von Anfang an eingepreist war.

Sonderfälle: Eigentumswohnung, Erbbaurecht, Erbengemeinschaft

Nicht jedes Objekt hat ein gewöhnliches Grundstücksgrundbuch.

Bei Wohnungs- und Teileigentum wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt, und das Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG). Zwei Punkte zählen für den Verkauf. Erstens wirkt eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, also die Zustimmungspflicht der Verwaltung oder der übrigen Eigentümer, nur, wenn sie ausdrücklich eingetragen ist (§ 7 Abs. 3 WEG). Zweitens sind Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung Anlagen der Eintragungsbewilligung (§ 7 Abs. 4 WEG) und liegen damit in den Grundakten, wo Sie sie über § 46 GBV anfordern können.

Beim Erbbaurecht wird von Amts wegen ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt, und dieses ist für das Erbbaurecht das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 14 Abs. 1 und 3 ErbbauRG). Wer ein Haus auf Erbbaurecht verkauft, braucht deshalb den Auszug aus dem Erbbaugrundbuch, nicht aus dem Grundstücksgrundbuch des Erbbaurechtsgebers.

In der Erbengemeinschaft kommt eine praktische Hürde hinzu: Die Zustimmung nach § 43 Abs. 2 Satz 2 GBV stammt vom eingetragenen Eigentümer. Solange die Erben nicht eingetragen sind, kann niemand wirksam zustimmen. Zieht sich der Streit, führt der Weg unter Umständen in die Teilungsversteigerung, an deren Ende ein Zuschlagsbeschluss als Grundlage der Eintragung in Abteilung I steht.

Was NICHT im Grundbuch steht

Der teuerste Irrtum lautet: „Im Grundbuch ist nichts eingetragen, also ist das Grundstück lastenfrei." Mehrere wertrelevante Beschränkungen stehen woanders.

Die Baulast ist der klassische Stolperstein: eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, geführt im Baulastenverzeichnis nach Landesrecht, nicht im Grundbuch. Eine Abstandsflächenbaulast kann Ihr Grundstück entwerten, ohne dass der Auszug ein Wort dazu sagt.

Ebenso wichtig ist das gemeindliche Vorkaufsrecht nach BauGB. Es steht nicht im Grundbuch, das Grundbuchamt darf den Käufer aber nur eintragen, wenn ihm nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird; dieser Nachweis ist das Negativzeugnis. Ausüben kann die Gemeinde nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 1 und 2 BauGB). Diese Frist ist einer der häufigsten Gründe, warum sich die Eigentumsumschreibung nach dem Notartermin hinzieht.

Und schließlich sagt der Grundbuchauszug nichts über den Wert. Er sagt, wem was gehört und wer welche Rechte hat. Wie Verkehrswert und Marktpreis zusammenhängen, klärt Verkehrswert vs. Marktwert; die energetischen Pflichtangaben, die parallel in jedes Exposé gehören, stehen unter Energieausweis beim Hausverkauf.

Häufige Fragen (FAQ)

Wo beantrage ich einen Grundbuchauszug für den Hausverkauf?

Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts (§ 1 Abs. 1 GBO). Die Landesregierungen dürfen die Grundbuchführung einem Amtsgericht für mehrere Bezirke zuweisen (§ 1 Abs. 3 GBO), das nächstgelegene Gericht muss also nicht das richtige sein. Beim elektronisch geführten Grundbuch kann die Einsicht auch bei einem anderen als dem blattführenden Grundbuchamt gewährt werden (§ 79 Abs. 1 und 3 GBV), und die Erteilung von Abschriften ist darin eingeschlossen. Alternativ zieht Ihr Notar den Auszug im Rahmen der Beurkundung.

Was kostet ein Grundbuchauszug und warum ist die Datei günstiger?

Der Papierausdruck kostet 10,00 €, der amtliche (beglaubigte) Ausdruck 20,00 € (GNotKG KV Nrn. 17000 und 17001). Beantragen Sie statt des Ausdrucks die elektronische Übermittlung einer Datei, halbieren sich die Gebühren auf 5,00 € bzw. 10,00 € (KV Nrn. 17002 und 17003). Neben den beiden Papiergebühren kommt keine Dokumentenpauschale hinzu. Die reine Einsicht in der Geschäftsstelle ist gebührenfrei.

Wer darf einen Grundbuchauszug beantragen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Als eingetragener Eigentümer haben Sie es ohne Weiteres. Kein berechtigtes Interesse darlegen müssen Behörden, Notare, Rechtsanwälte im nachgewiesenen Notarauftrag, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und dinglich Berechtigte (§ 43 Abs. 1 und 2 Satz 1 GBV). Über die Gestattung entscheidet der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle (§ 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO).

Brauche ich einen beglaubigten Auszug oder reicht ein einfacher?

Für Ihre eigene Bestandsaufnahme, für das Exposé und für Kaufinteressenten reicht der einfache Ausdruck. Beglaubigt, also als amtlicher Ausdruck mit Siegel und dem Vermerk „beglaubigt" nach § 78 Abs. 2 GBV, wird er verlangt, wenn eine Stelle ein Dokument mit öffentlichem Glauben braucht. Das ist Sache der jeweiligen Bank oder Behörde, nicht des Gesetzes. Fragen Sie vorher nach, statt vorsorglich das Doppelte zu zahlen.

Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Hausverkauf sein?

Eine gesetzliche Gültigkeitsdauer existiert nicht. Maßgeblich ist das Datum des Abrufs der Grundbuchdaten, das nach § 78 Abs. 1 Satz 1 GBV zwingend auf jedem Ausdruck steht; zusätzlich kann der Eintragungsstand angegeben werden (§ 78 Abs. 3 GBV). Dass Banken und Notare frische Auszüge verlangen, ist Praxis dieser Häuser. Planen Sie einen Auszug zu Beginn der Vermarktung und einen weiteren kurz vor dem Notartermin.

Kann ich den Grundbuchauszug online abrufen?

In jedem Bundesland gibt es eine elektronische Grundbucheinsicht, sie ist aber kostenpflichtig und an Zulassungskriterien geknüpft. Das automatisierte Abrufverfahren darf nach § 133 Abs. 2 Satz 2 GBO nur bestimmten Gruppen genehmigt werden, und die Genehmigung setzt voraus, dass diese Form der Übermittlung wegen der Vielzahl der Abrufe oder wegen besonderer Eilbedürftigkeit angemessen ist (§ 133 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 GBO). Privatpersonen werden dafür in der Regel nicht zugelassen und gehen den Weg über das Grundbuchamt oder den Notar.

Was steht in Abteilung I, II und III?

Abteilung I nennt den Eigentümer, die Grundlage der Eintragung (etwa Auflassung, Erbschein oder Zuschlagsbeschluss) und das Datum (§ 9 GBV). Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten, also Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte, Vormerkungen und Widersprüche (§ 10 GBV). Abteilung III enthält ausschließlich Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit Betrag und Inhalt (§ 11 GBV).

Darf ein Kaufinteressent mein Grundbuch einsehen?

Nur mit eigenem berechtigten Interesse oder mit Ihrer Zustimmung. § 43 Abs. 2 Satz 2 GBV lässt Einsicht und Abschriften zu, wenn die für den Einzelfall erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers dargelegt wird. Sie entscheiden also, wem Sie diese Zustimmung erteilen, etwa einem Interessenten mit Finanzierungsbestätigung. Auch im Online-Abrufverfahren muss die abrufende Stelle das Vorliegen Ihrer Zustimmung oder einer Zwangsvollstreckung versichern (§ 133 Abs. 4 Satz 3 GBO).

Wie erfahre ich, wer mein Grundbuchblatt eingesehen hat?

Das Grundbuchamt protokolliert Einsichten und die Erteilung von Abschriften, und Sie können als betroffener Eigentümer Auskunft aus dem Protokoll verlangen (§ 12 Abs. 4 GBO). Für elektronische Abrufe gilt § 83 GBV: Das Protokoll weist Grundbuchamt, Blatt, abrufende Stelle, deren Aktenzeichen und den Zeitpunkt aus. Wichtig ist die Zeit: Das Protokoll darf nach zwei Jahren vernichtet werden. Bei Abrufen von Strafverfolgungsbehörden gilt eine Sperrfrist von sechs Monaten.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst das Blatt kennen, dann den Preis

Der Grundbuchauszug ist kein Formalakt für den Notartermin, sondern die Bestandsaufnahme, aus der sich alles Weitere ergibt: ob Sie allein verfügen können, welche Rechte Dritter im Preis stecken, welche Löschungen sich lohnen. Zehn Euro stehen am Anfang, die Information daraus entscheidet über Zehntausende.

Wenn das Blatt sortiert ist, geht es um die Zahl. Für den Verkaufspfad liefert eine kostenlose Wertermittlung durch regionale Makler die Preisspanne für Ihre Lage, mit Blick auf die Belastungen, die Sie im Auszug gefunden haben. Wer den lokalen Markt kennt, weiß, wie stark ein Wohnungsrecht oder ein Wegerecht dort einpreist.

Für den Substanzpfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die zweite Zahl: welchen energetischen Zustand Ihr Objekt hat, welche Maßnahmen sich rechnen und was das für Energieausweis und Vermarktung bedeutet. Rechtslage und Zustand ergeben zusammen die Verhandlungsposition für das erste Gespräch.