Haus innerhalb der Familie verkaufen: 0 € oder 26.750 € Steuer

Das Wichtigste in Kürze

• Derselbe Vertrag, zwei völlig verschiedene Rechnungen: Grundbesitzwert 300.000 €, Kaufpreis 200.000 €. Das eigene Kind zahlt 0 € Schenkungsteuer und 0 € Grunderwerbsteuer. Bruder oder Schwester zahlen 13.750 € Schenkungsteuer plus 7.000–13.000 € Grunderwerbsteuer, zusammen 20.750–26.750 € (Rechnung nach § 19 ErbStG und § 3 GrEStG).
• Die Grunderwerbsteuer-Befreiung endet bei der geraden Linie: § 3 Nr. 6 GrEStG befreit nur Verwandte, die voneinander abstammen (§ 1589 BGB). Geschwister, Neffen und Nichten sind Seitenverwandte und zahlen voll: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen.
• Freibetrag 400.000 € gegen 20.000 €: Kinder stehen in Steuerklasse I, Geschwister in Steuerklasse II (§ 15, § 16 ErbStG). Der Steuersatz startet bei 7 % statt bei 15 %.
• Es gibt keine 20-%-Toleranzgrenze für den Kaufpreis unter Verwandten. Diese Zahl steht in keinem Gesetz. Steuerbar ist nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG jeder Bereicherungsanteil, auch ein kleiner.
• Ein niedriger Preis schützt nicht vor der Spekulationssteuer: Nach BFH-Urteil vom 11. März 2025 (IX R 17/24) wird der Vertrag in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil zerlegt, und nur die anteiligen Anschaffungskosten dürfen gegengerechnet werden. In unserem Beispiel entstehen so 42.000 € Einkommensteuer trotz eines Verkaufs weit unter Wert.
• Der Ausweg für Geschwister steht in § 3 Nr. 3 GrEStG: Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist grunderwerbsteuerfrei. Wer die Erbengemeinschaft erst auflöst und Jahre später kauft, zahlt.

Der Verkauf innerhalb der Familie ist kein Nischenfall. Nach der Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2024 des Statistischen Bundesamts wurden allein per Schenkung Grundvermögen im Wert von 19,0 Mrd. € übertragen, die festgesetzte Schenkungsteuer stieg um 17,8 % auf 4,8 Mrd. €. Der Fehler passiert fast immer an derselben Stelle: Man einigt sich auf einen Preis, der sich fair anfühlt, und erfährt erst nach der Beurkundung, dass drei Steuergesetze ihn an drei verschiedenen Maßstäben messen.

Dieser Artikel behandelt den Kaufvertrag im weiteren Familienkreis, mit dem Geschwisterfall als Hauptmotiv. Die reine Schenkung mit Nießbrauch und Rückforderungsrechten steht unter Haus überschreiben zu Lebzeiten, die Systematik von Freibeträgen und Steuerklassen unter Erbschaftssteuer Immobilie, die Wege rund um die Zehnjahresfrist unter Spekulationssteuer umgehen.

Ein Kaufpreis, drei Maßstäbe

Es gibt keinen einheitlichen „Fremdvergleich": Drei Gesetze prüfen denselben Vertrag, und jedes legt einen anderen Wert an.

Daraus folgt eine Konstellation, die regelmäßig übersehen wird: Ein Kaufpreis kann schenkungsteuerlich völlig unauffällig und gleichzeitig einkommensteuerlich teuer sein. Wer nur auf den Freibetrag schaut, sieht die halbe Rechnung.

Der Mythos der 20-Prozent-Grenze

Im Netz kursiert die Behauptung, ein Kaufpreis dürfe unter Verwandten „20 bis 25 % unter dem Verkehrswert" liegen, ohne dass das Finanzamt eingreift. Eine solche Grenze existiert in keinem Steuergesetz. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG stellt darauf ab, dass der Bedachte „soweit" bereichert wird: Steuerbar ist der Bereicherungsanteil, unabhängig davon, ob er 5 % oder 50 % des Werts ausmacht. Ob daraus eine Zahlung wird, entscheidet allein der Freibetrag, nicht eine erfundene Toleranzschwelle.

Ein zweiter Mythos betrifft das Familienheim. Die vielzitierte 200-m²-Grenze steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG und gilt nur für den Erwerb von Todes wegen durch Kinder; die lebzeitige Befreiung nach Nr. 4a greift ausschließlich zwischen Ehegatten und Lebenspartnern. Für Verkauf oder Schenkung an Kinder oder Geschwister zu Lebzeiten gibt es keine Familienheim-Befreiung.

Wer zur Familie zählt: gerade Linie gegen Seitenlinie

§ 1589 BGB definiert knapp: „Personen, deren eine von der anderen abstammt, sind in gerader Linie verwandt." Eltern und Kinder stammen voneinander ab. Geschwister nicht, sie stammen von denselben Eltern ab und sind damit in der Seitenlinie verwandt. Diese zivilrechtliche Unterscheidung entscheidet über fünfstellige Beträge.

Zwei Zeilen verdienen einen zweiten Blick. Das Schwiegerkind ist grunderwerbsteuerfrei, weil § 3 Nr. 6 Satz 3 GrEStG die Ehegatten der Abkömmlinge gleichstellt, steht bei der Schenkungsteuer aber in Klasse II mit 20.000 € Freibetrag. Und Eltern fallen bei lebzeitigen Erwerben ebenfalls nur in Klasse II; Klasse I gilt für sie nach § 15 Abs. 1 ErbStG nur bei Erwerben von Todes wegen. Wer sein Haus an die eigenen Eltern verkauft, sitzt beim Freibetrag im selben Boot wie ein Bruder.

Die gemischte Schenkung: wie das Finanzamt die Differenz berechnet

Liegt der Kaufpreis unter dem Grundbesitzwert, zerfällt der Vertrag in zwei Teile. Der entgeltliche Teil ist ein normaler Kauf, der unentgeltliche Teil ist eine Schenkung. Steuerbar ist nur der zweite.

Ausgangsfall: Der Grundbesitzwert beträgt 300.000 €, der Kaufpreis 200.000 €. Die Bereicherung liegt bei 100.000 €.

Variante Kind: 100.000 € Bereicherung, abzüglich 400.000 € Freibetrag. Der steuerpflichtige Erwerb ist null. Es fällt keine Schenkungsteuer an, und wegen § 3 Nr. 6 GrEStG auch keine Grunderwerbsteuer. Gesamtbelastung: 0 €.

Variante Bruder oder Schwester: 100.000 € abzüglich 20.000 € Freibetrag ergeben 80.000 € steuerpflichtigen Erwerb, nach § 10 Abs. 1 ErbStG auf volle 100 € abgerundet. In Steuerklasse II gilt bis 300.000 € ein Satz von 20 %, das wären 16.000 €. Hier greift der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG: Bei der letztvorhergehenden Wertgrenze von 75.000 € hätte die Steuer 15 % betragen, also 11.250 €. Der Unterschied von 4.750 € wird nur erhoben, soweit er aus der Hälfte des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann. Der übersteigende Betrag ist 5.000 €, die Hälfte davon 2.500 €. Die Steuer beträgt damit 11.250 € plus 2.500 €, also 13.750 €. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung von 200.000 €: 7.000 € bei 3,5 % bis 13.000 € bei 6,5 %.

Bei größeren Objekten öffnet sich die Schere weiter. Zweites Raster: Grundbesitzwert 600.000 €, Kaufpreis 300.000 €, Bereicherung 300.000 €.

Der Härteausgleich hilft hier nicht mehr: Die Hälfte des die Wertgrenze übersteigenden Betrags von 205.000 € deckt den Stufenunterschied von 44.750 € mühelos.

Der Stichtag ist nicht der Notartermin

Wann die Schenkung als ausgeführt gilt, entscheidet über die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG und über den maßgeblichen Wert. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 21. August 2024 (II R 11/21) präzisiert: Haben die Parteien eine Vollzugshemmung vereinbart, wonach der Notar von der Eintragungsbewilligung erst nach nachgewiesener Kaufpreiszahlung Gebrauch machen darf, ist die gemischt-freigebige Schenkung erst im Zeitpunkt der vertraglich vorgesehenen Kaufpreiszahlung ausgeführt. Diese Klausel ist in Kaufverträgen der Regelfall. Wer im Dezember beurkundet und im Januar zahlt, verschiebt den Stichtag ins Folgejahr.

Relevant wird das bei der Zusammenrechnung: § 14 ErbStG addiert alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren und zieht die Steuer für frühere Erwerbe ab. Wer 2022 bereits 20.000 € geschenkt bekommen hat, hat seinen Geschwister-Freibetrag 2026 bereits verbraucht. Die Obergrenze ist ein Deckel von 50 % des jeweils neuen Erwerbs.

Wenn der Käufer Schulden oder ein Wohnrecht übernimmt

Übernimmt der Erwerber die Restschuld oder räumt er dem Verkäufer ein Wohnrecht ein, ist das ein Entgelt. Die Wirkung ist doppelt: Die Bereicherung sinkt, die Grunderwerbsteuer steigt.

Wie stark, zeigt das BFH-Urteil vom 22. Oktober 2025 (II R 32/22). Dort betrug der Kaufpreis 133.000 €, nach Abzug des Inventars verblieben 103.000 €. Der Erwerber übernahm ein persönliches Wohnungsrecht mit einem Kapitalwert von 146.328 €. Der Bundesfinanzhof entschied, dass dieser Kapitalwert die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage erhöht, weil ein persönliches Wohnungsrecht keine dauernde Last ist. Aus 103.000 € wurden 249.328 € Bemessungsgrundlage und 12.466 € festgesetzte Grunderwerbsteuer. Berechtigter des Wohnungsrechts war im entschiedenen Fall der Bruder der Verkäuferin.

Den Kapitalwert eines lebenslangen Nutzungsrechts ermittelt § 14 Abs. 1 BewG als Jahreswert mal Vervielfältiger, auf Basis der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts und eines einheitlichen Zinssatzes von 5,5 %. Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich nach Lebensalter und Geschlecht. Eine Deckelung enthält § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 betragen. Stirbt der Berechtigte vorzeitig, wird die Festsetzung nach § 14 Abs. 2 BewG berichtigt.

Grunderwerbsteuer: die Befreiung, die Geschwister nicht bekommen

§ 11 GrEStG nennt einen Regelsteuersatz von 3,5 %. Die Länder dürfen davon abweichen. Belegt sind die beiden Ränder: Bayern erhebt 3,5 % (Bayerisches Landesamt für Steuern), Nordrhein-Westfalen 6,5 % für alle ab dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge über in NRW gelegene Grundstücke (Finanzverwaltung NRW). Die übrigen Länder liegen dazwischen; prüfen Sie den Satz Ihres Bundeslands bei der zuständigen Landesfinanzverwaltung.

Beide Landesbehörden zählen dieselben Befreiungstatbestände auf: Erwerbe unter Ehegatten und Lebenspartnern, Erwerbe unter Verwandten in gerader Linie sowie Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen. Geschwister tauchen in keiner der beiden Aufzählungen auf.

Vier Punkte gehören auf den Zettel:

• Die 2.500-€-Grenze ist eine Freigrenze, kein Freibetrag (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Bei einem maßgebenden Wert von 2.501 € wird der volle Betrag besteuert, nicht nur der Überhang.
• Die reine Schenkung ist auch unter Geschwistern grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG), weil sie dem Erbschaftsteuergesetz unterliegt. Satz 2 nimmt jedoch Schenkungen unter einer Auflage aus, soweit die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Ein vorbehaltenes Wohnrecht bleibt also steuerbar.
• Beide Vertragsteile schulden die Steuer als Gesamtschuldner. Die übliche Klausel „der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer" wirkt nur im Innenverhältnis. Zahlt Ihr Bruder nicht, kommt das Finanzamt zu Ihnen.
• Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung. § 22 GrEStG sperrt das Grundbuch, bis das Finanzamt bescheinigt hat, dass der Eintragung steuerlich nichts entgegensteht. Das Gesetz schließt eine elektronische Übermittlung ausdrücklich aus, die Bescheinigung kommt in Papierform.

Der Ausweg für Geschwister: § 3 Nr. 3 GrEStG

Eine Konstellation bleibt auch für Geschwister grunderwerbsteuerfrei, und sie wird regelmäßig verschenkt. Von der Besteuerung ausgenommen ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG „der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses". Kauft ein Geschwisterteil die Anteile der anderen aus der noch bestehenden Erbengemeinschaft heraus, fällt trotz Seitenlinie keine Grunderwerbsteuer an.

Der Unterschied ist rein zeitlich. Löst die Erbengemeinschaft sich zuerst auf und kauft ein Geschwisterteil den anderen erst Jahre später heraus, ist das kein Erwerb zur Nachlassteilung mehr, sondern ein gewöhnlicher Kauf unter Seitenverwandten. Bei einem Objekt mit 400.000 € Verkehrswert und einer hälftigen Beteiligung geht es um 7.000–13.000 €, die vermeidbar gewesen wären. Wie die Auszahlungsrechnung im Detail aussieht, steht unter Erbengemeinschaft Haus Auszahlung.

Ein zweiter Punkt für Angehörige mit Pflegehistorie: § 13 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG stellt einen Erwerb bis 20.000 € steuerfrei, wenn der Erwerber Pflege oder Unterhalt unentgeltlich oder gegen unzureichendes Entgelt gewährt hat, und zwar nur, soweit das Zugewendete als angemessenes Entgelt dafür anzusehen ist. Entscheidend ist, wer gepflegt wurde: Der Freibetrag knüpft an die Pflege des Schenkers selbst an, nicht an die Pflege eines Dritten. Wer den verkaufenden Angehörigen jahrelang gepflegt hat, kann seinen effektiven Freibetrag damit auf bis zu 40.000 € verdoppeln; wer die Eltern gepflegt hat und danach vom Bruder kauft, nicht.

Spekulationsfrist: warum der niedrige Preis nicht schützt

Der häufigste Irrtum lautet: „Ich verkaufe unter Wert, also mache ich keinen Gewinn." Steuerlich stimmt das nicht. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ein privates Veräußerungsgeschäft. Ausgenommen sind nur Objekte, die zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Eine Freigrenze von 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG) rundet die Regel ab. Die tagegenaue Fristberechnung steht unter Spekulationssteuer Immobilien.

Entscheidend ist, wie ein teilentgeltlicher Verkauf aufgeteilt wird. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 11. März 2025 (IX R 17/24) für die strenge Trennungstheorie entschieden: Die Übertragung zerfällt in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert, und zwar ausdrücklich auch dann, wenn das Entgelt unter den Anschaffungskosten liegt. Im entschiedenen Fall standen Anschaffungskosten von 143.950 € (2014) einem Verkehrswert von 210.000 € im März 2019 gegenüber; der Erwerber übernahm eine Verbindlichkeit von 115.000 €. Die Entgeltlichkeitsquote betrug damit 54,76 %, die anteiligen Anschaffungskosten 78.828 €, der bestätigte steuerpflichtige Veräußerungsgewinn 40.655 €. Die Schuldübernahme ist echtes Entgelt.

Rechenbeispiel: Verkauf an die Schwester innerhalb der Frist

Ein Verkauf für 250.000 € löst also bis zu 84.250 € Steuern aus, verteilt auf drei Steuerarten und zwei Personen. Die Einkommensteuer trifft die verkaufende Seite, Schenkung- und Grunderwerbsteuer die kaufende. Ohne Absprache im Vertrag ist das ein Streit mit Ansage.

Die Fußstapfentheorie: die Frist startet nicht neu

§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ordnet an, dass bei unentgeltlichem Erwerb dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen ist. Für den unentgeltlichen Teil eines Familienverkaufs bedeutet das: Der Erwerber übernimmt die laufende Frist, sie beginnt nicht neu. Wer die Immobilie 2026 zu 40 % geschenkt bekommt und 2029 weiterverkauft, muss für diesen Anteil auf das Anschaffungsdatum des Schenkers zurückrechnen. Für den entgeltlichen Teil beginnt die Frist dagegen mit dem Familienverkauf neu. Ein Objekt kann also anteilig innerhalb und anteilig außerhalb der Frist stehen.

Pflichtteilsergänzung: das Risiko, das erst nach dem Tod sichtbar wird

Geschwister sind nicht pflichtteilsberechtigt. § 2303 BGB nennt abschließend Abkömmlinge, Eltern und den Ehegatten des Erblassers. Ein Verkauf unter Geschwistern erzeugt in dieser Richtung also kein Risiko. Gefährlich wird es, wenn der Verkäufer Kinder, einen Ehegatten oder lebende Eltern hat, die beim späteren Erbfall zu kurz kommen.

Ergänzungspflichtig ist nur der unentgeltliche Teil. § 2325 Abs. 3 BGB lässt ihn abschmelzen: Im ersten Jahr vor dem Erbfall zählt die Schenkung voll, danach je Jahr um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Abs. 2 enthält ein Niederstwertprinzip: Angesetzt wird der Wert zur Zeit des Erbfalls, war der Wert bei der Schenkung geringer, gilt dieser. Nach der Rechtsprechung wird der niedrigere Schenkungswert dabei kaufkraftbereinigt.

Rechenbeispiel: Eine Mutter verkauft 2026 ihr Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 € an ihren Bruder für 250.000 €. Der unentgeltliche Teil beträgt 150.000 €. Die Mutter stirbt 2030, also vier volle Jahre später. Die Schenkung liegt im fünften Jahr vor dem Erbfall und wird mit 100 % minus vier mal 10 %, also 60 % angesetzt: 90.000 €. Der übrige Nachlass beträgt 60.000 €. Ihre beiden Kinder sind testamentarisch enterbt; ihre gesetzliche Erbquote hätte je 1/2 betragen, die Pflichtteilsquote beträgt damit je 1/4.

Beide Kinder zusammen fordern 75.000 €, der Nachlass trägt aber nur 60.000 €. Die Lücke von 15.000 € richtet sich direkt gegen den Käufer. Drei Vorschriften machen daraus sein Problem:

1. Direkthaftung. Reicht der Nachlass nicht, kann der Pflichtteilsberechtigte nach § 2329 BGB vom Beschenkten Herausgabe des Geschenks verlangen; abwenden kann dieser sie durch Zahlung des fehlenden Betrags. Der Käufer aus der Familie haftet also persönlich.
2. Verjährung ab dem Erbfall. Nach § 2332 BGB beginnt die Frist für den Anspruch gegen den Beschenkten erst mit dem Erbfall, nicht mit der Übertragung.
3. Auskunftsanspruch. Der übergangene Pflichtteilsberechtigte kann nach § 2314 BGB Auskunft über den Nachlassbestand, ein Verzeichnis und eine Wertermittlung verlangen. Die Kosten trägt der Nachlass. Der Familienverkauf kommt also ans Licht.

Der Killer: das vorbehaltene Nutzungsrecht

Wer den Kaufpreis drückt und sich dafür ein Nutzungsrecht vorbehält, glaubt oft, die Zehnjahresfrist laufe trotzdem. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Juni 2016 (IV ZR 474/15) entschieden: Behält sich der Schenker den Nießbrauch uneingeschränkt vor, beginnt die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB gar nicht erst zu laufen. Der unentgeltliche Teil bleibt damit auf Dauer voll ergänzungspflichtig. Wer die Abschmelzung will, muss auf ein uneingeschränktes Nutzungsrecht verzichten oder es so ausgestalten, dass ein echter Vermögensverlust eintritt.

Ausgleichung unter Geschwistern gibt es nur auf Ansage

Ein häufiges Missverständnis der Elterngeneration: „Das gleicht sich beim Erbe schon aus." § 2050 BGB sieht eine Ausgleichungspflicht unter Abkömmlingen von Gesetzes wegen nur für Ausstattungen vor, und auch das nur, soweit der Erblasser nichts anderes angeordnet hat. Andere Zuwendungen unter Lebenden sind nach Abs. 3 nur auszugleichen, wenn der Erblasser das bei der Zuwendung ausdrücklich angeordnet hat. Wer Gerechtigkeit unter Geschwistern will, muss sie also im Kaufvertrag anordnen, nicht im Testament nachschieben.

Bewertung, Notar und Formalien

Woher der Grundbesitzwert kommt

Die Schenkungsteuer misst sich am Grundbesitzwert, und der entsteht überwiegend im Vergleichswertverfahren. § 183 BewG gibt den Vergleichspreisen der Gutachterausschüsse den Vorrang; ersatzweise dienen Vergleichsfaktoren, meist bezogen auf die Wohnfläche, wobei der Bodenwert dann gesondert zu ermitteln ist. Die Bodenrichtwerte selbst sind nach § 196 BauGB mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln und zu veröffentlichen; abrufbar sind sie bundesländerübergreifend über BORIS-D.

Fällt der Wert zu hoch aus, führt der Weg nicht über einen Angriff auf die Gutachterausschussdaten. Der Bundesfinanzhof hat am 11. März 2026 (II R 6/23) entschieden, dass ein Finanzgericht die mitgeteilten Vergleichspreise ohne eigene Ermittlungen übernehmen darf; eine gerichtliche Überprüfung findet nur statt, wenn Verstöße bei der Ermittlung substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind. Der praktikable Weg ist stattdessen die Öffnungsklausel des § 198 BewG: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen, alternativ durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Wie ein Einspruch gegen einen zu hohen Bescheid abläuft, steht unter Finanzamt bewertet Haus zu hoch.

Vorsicht: Ein Familienverkaufspreis ist gerade kein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis und taugt als Nachweis nach § 198 BewG deshalb nicht.

Was der Notar kostet

Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist die Verpflichtung nichtig; geheilt wird der Mangel erst durch Auflassung und Eintragung. Ein „Vertrag unter Geschwistern" auf Papier ist rechtlich nichts. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, nicht nach dem Verwandtschaftsgrad. Basis ist Tabelle B der Anlage 2 GNotKG, die Gebührensätze stehen im Kostenverzeichnis: Beurkundung eines Kaufvertrags 2,0 (KV 21100), Eintragung des Eigentümers 1,0 (KV 14110), Eintragung eines sonstigen Rechts wie Wohnrecht oder Buchgrundschuld ebenfalls 1,0 (KV 14121), Briefgrundschuld 1,3 (KV 14120).

Das ist bewusst ein Grundgerüst. Vollzugs- und Betreuungsgebühren, die Eintragung eines Wohnrechts oder einer Grundschuld sowie Auslagen kommen hinzu. Verhandeln lässt sich beim Notar nichts: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.

Die Anzeigepflicht, die der Notarvertrag nicht erledigt

§ 30 Abs. 1 ErbStG verlangt vom Erwerber, den Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis beim Finanzamt anzuzeigen. Abs. 3 nimmt notariell beurkundete Vorgänge davon aus, jedoch ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Bei jedem Familien-Immobilienverkauf mit Schenkungsanteil bleibt die eigene Anzeigepflicht also bestehen, auch wenn der Notar seine Anzeige längst gemacht hat.

Wo die Gestaltung endet

§ 42 AO zieht die Grenze: Eine unangemessene rechtliche Gestaltung, die zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt, wird nicht anerkannt, sofern der Steuerpflichtige keine nach dem Gesamtbild beachtlichen außersteuerlichen Gründe nachweist. Der Umweg über einen Dritten, um die Seitenlinie in eine gerade Linie zu verwandeln, ist deshalb keine gute Idee. Die Nutzung ausdrücklich vorgesehener Befreiungen wie § 3 Nr. 3 GrEStG ist dagegen kein Missbrauch, sondern Anwendung des Gesetzes.

Fünf Fehler, die im Familienverkauf regelmäßig teuer werden

1. Den Kaufpreis vor der Wertermittlung festlegen. Alle drei Steuern hängen an einem Wert, den Sie nicht selbst bestimmen. Eine belastbare Einschätzung gehört deshalb an den Anfang, nicht ans Ende (Was ist mein Haus wert?).
2. Die Erbengemeinschaft zu früh auflösen. Solange sie besteht, ist der Auskauf unter Geschwistern nach § 3 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Danach nicht mehr.
3. Die Spekulationsfrist ignorieren, weil „unter Wert verkauft" wird. Die Entgeltlichkeitsquote nach BFH IX R 17/24 kürzt die Anschaffungskosten, nicht den Erlös.
4. Ein Wohnrecht als „Gegenleistung light" behandeln. Nach BFH II R 32/22 kann der Kapitalwert die Bemessungsgrundlage vervielfachen, und nach BGH IV ZR 474/15 stoppt ein uneingeschränkter Nießbrauchsvorbehalt die Abschmelzung der Pflichtteilsergänzung.
5. Die weichenden Angehörigen nicht einbinden. Ein Pflichtteilsverzicht bedarf notarieller Beurkundung, ist aber billiger als ein Anspruch nach § 2329 BGB Jahre später (Immobilienbewertung Erbschaftsteuer).

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich mein Haus an meine Schwester oder meinen Bruder unter Wert verkaufen?

Ja, zivilrechtlich sind Sie in der Preisgestaltung frei. Steuerlich behandelt das Finanzamt die Differenz zwischen Kaufpreis und Grundbesitzwert als gemischte Schenkung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Geschwister stehen in Steuerklasse II mit 20.000 € Freibetrag und 15 % Eingangssatz. Zusätzlich fällt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an, weil § 3 Nr. 6 GrEStG nur die gerade Linie befreit.

Fällt beim Hausverkauf innerhalb der Familie Grunderwerbsteuer an?

Das hängt allein am Verwandtschaftsgrad. Befreit sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG Verwandte in gerader Linie, also Eltern, Kinder und Enkel, außerdem Stiefkinder sowie die Ehegatten dieser Personen. Geschwister, Neffen, Nichten und Cousins sind Seitenverwandte nach § 1589 BGB und zahlen den vollen Landessatz zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen. Zwei Ausnahmen helfen: die reine Schenkung ohne Auflagen (§ 3 Nr. 2) und der Erwerb aus einer bestehenden Erbengemeinschaft zur Nachlassteilung (§ 3 Nr. 3).

Wie hoch darf der Kaufpreis unter Verwandten sein, damit das Finanzamt keine Schenkung annimmt?

Eine gesetzliche Toleranzgrenze gibt es nicht; die im Netz verbreitete 20-Prozent- oder 25-Prozent-Regel steht in keinem Steuergesetz. Steuerbar ist jeder Bereicherungsanteil. Entscheidend ist deshalb nicht ein Prozentsatz, sondern ob die Bereicherung den Freibetrag übersteigt: 400.000 € je Zehnjahreszeitraum bei Kindern, nur 20.000 € bei Geschwistern.

Was ist eine gemischte Schenkung bei einer Immobilie und wie rechnet das Finanzamt sie aus?

Der Vertrag zerfällt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Für die Schenkungsteuer zählt die Bereicherung, also Grundbesitzwert minus Gegenleistung; zur Gegenleistung gehören auch übernommene Schulden und der Kapitalwert vorbehaltener Nutzungsrechte. Für die Einkommensteuer bildet der Bundesfinanzhof nach dem Urteil IX R 17/24 eine Entgeltlichkeitsquote aus Gegenleistung geteilt durch Verkehrswert und kürzt die Anschaffungskosten entsprechend. Beide Rechnungen laufen unabhängig voneinander.

Muss ich beim Verkauf an Familienangehörige Spekulationssteuer zahlen, obwohl der Preis niedrig ist?

Ja, wenn die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch läuft und keine Selbstnutzungsausnahme greift. Der niedrige Preis senkt zwar den Erlös, kürzt über die Entgeltlichkeitsquote aber gleichzeitig die abziehbaren Anschaffungskosten. In unserem Rechenbeispiel entstehen bei 250.000 € Kaufpreis 100.000 € steuerpflichtiger Gewinn. Steuerfrei bleiben nur Gesamtgewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr.

Können meine Kinder später Geld zurückfordern, wenn ich das Haus günstig an einen Angehörigen verkauft habe?

Der unentgeltliche Teil ist nach § 2325 BGB pflichtteilsergänzungspflichtig. Er schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab und bleibt nach zehn Jahren außer Betracht; behalten Sie sich ein uneingeschränktes Nutzungsrecht vor, beginnt diese Frist nach BGH IV ZR 474/15 gar nicht erst zu laufen. Reicht der Nachlass nicht aus, haftet der beschenkte Käufer nach § 2329 BGB persönlich. Geschwister des Erblassers sind dagegen nie pflichtteilsberechtigt (§ 2303 BGB).

Was kostet der Notar beim Hausverkauf innerhalb der Familie und kann ich ihn sparen?

Sparen können Sie ihn nicht: § 311b Abs. 1 BGB verlangt die notarielle Beurkundung, ohne sie ist die Verpflichtung nichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, nicht nach dem Verwandtschaftsgrad. Bei 300.000 € liegt das Grundgerüst aus Beurkundung (2,0) und Eigentumsumschreibung (1,0) bei rund 2.146 €, bei 400.000 € bei rund 2.653 €. Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie die Eintragung von Wohnrecht oder Grundschuld kommen hinzu.

Was passiert steuerlich, wenn der Käufer aus der Familie meine Restschuld oder ein Wohnrecht übernimmt?

Beides ist Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und erhöht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Im BFH-Fall II R 32/22 hob ein übernommenes Wohnungsrecht mit 146.328 € Kapitalwert die Bemessungsgrundlage von 103.000 € auf 249.328 €, die Steuer betrug 12.466 €. Gleichzeitig sinkt die schenkungsteuerliche Bereicherung um denselben Betrag. Der Kapitalwert lebenslanger Rechte ergibt sich nach § 14 BewG aus Jahreswert mal Vervielfältiger bei 5,5 % Zins, gedeckelt auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Wert, dann den Preis

Jede Zahl in diesem Artikel hängt an einem einzigen Ausgangswert: Entgeltlichkeitsquote, Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und Höhe der Pflichtteilsergänzung leiten sich alle vom Wert der Immobilie ab. Wer ihn nicht kennt, verhandelt in der Familie über ein Gefühl und erfährt die Rechnung erst vom Finanzamt.

Für die Preisfindung ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Spanne. Sie zeigt frühzeitig, wie groß der unentgeltliche Teil ausfällt. Für einen förmlichen Nachweis nach § 198 BewG brauchen Sie später zusätzlich ein Gutachten, für die Verhandlung am Familientisch reicht die Einschätzung.

Für die Substanzfrage liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die zweite Hälfte des Bildes: welchen energetischen Zustand das Objekt hat, welche Maßnahmen anstehen, was sie kosten und welche Förderung dazu passt. Wenn ein Angehöriger einzieht, entscheidet diese Rechnung über die nächsten zehn Jahre mehr als der Kaufpreis.