PV-Anlage Hausverkauf Steuer 2026: 0 % USt & § 15a-Falle

Das Wichtigste in Kürze

• 0 % Umsatzsteuer auf die Anlage: Der Nullsteuersatz des § 12 Abs. 3 UStG gilt für Lieferungen an den Anlagenbetreiber bis 30 Kilowatt (peak) laut Marktstammdatenregister, auch für gebrauchte Bestandsanlagen (Abschnitt 12.18 Abs. 1 UStAE).
• Der Veräußerungsgewinn ist einkommensteuerfrei: Rn. 11 des BMF-Schreibens vom 17.07.2023 erfasst auch Veräußerungs- und Entnahmegewinne unter § 3 Nr. 72 EStG: bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem. Viele Ratgeberseiten behaupten das Gegenteil.
• Die teuerste Falle trifft den Käufer: Der Verkauf ist regelmäßig eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG); der Erwerber tritt in den Berichtigungszeitraum ein. Ist er Kleinunternehmer, löst der Wechsel der Besteuerungsart bei ihm eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a Abs. 1 UStG aus (bis 31.12.2024: § 15a Abs. 7 UStG).
• Sie haben eine Auskunftspflicht: Nach § 15a Abs. 10 Satz 2 UStG geben Sie dem Erwerber Anschaffungsdatum, Vorsteuerbetrag und Beginn der erstmaligen Verwendung heraus.
• Die Einspeisevergütung läuft weiter: Betreiber ist nach § 3 Nr. 2 EEG, wer die Anlage unabhängig vom Eigentum nutzt; Satz und Restlaufzeit der 20-Jahres-Förderung (§ 25 Abs. 1 EEG) ändert der Verkauf nicht. Der Betreiberwechsel ist binnen eines Monats im Marktstammdatenregister zu registrieren (§ 7 Abs. 1 MaStRV).
• Gewerbesteuer fällt praktisch nie an: § 3 Nr. 32 GewStG befreit Betreiber gebäudegebundener Solaranlagen bis 30 Kilowatt; darüber greift der Freibetrag von 24.500 EUR aus § 11 Abs. 1 GewStG.

Im häufigsten Fall, der Aufdachanlage bis 30 kWp auf dem selbstgenutzten Einfamilienhaus, kostet die Anlage steuerlich null Euro, und die Einspeisevergütung geht ohne Antrag über. Ende 2025 waren laut Statistischem Bundesamt knapp 4,8 Millionen Photovoltaikanlagen mit rund 106.200 Megawatt installiert, 17,6 % mehr als ein Jahr zuvor.

Teuer sind die Ausnahmen: Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG, Fünf-Jahres-Bindung nach einer Option zur Regelbesteuerung, Investitionsabzugsbetrag aus der Zeit vor 2022. Dieser Artikel behandelt die steuerliche Mechanik; zivilrechtliche Zuordnung, Kaufvertrag, Wertermittlung und Ummeldung stehen im Übersichtsartikel Haus mit Photovoltaik verkaufen.

Die Entscheidungsmatrix: Welcher Fall sind Sie?

Drei Merkmale bestimmen die Steuerfolgen: Anschaffungsjahr, Ihr umsatzsteuerlicher Status und der Übernehmer.

Quellen: § 12 Abs. 3, § 1 Abs. 1a, § 15a UStG; BMF-Schreiben vom 27.02.2023 und 17.07.2023.

Die fett markierte Zeile ist der teuerste Fall: Er trifft Ihren Käufer und sprengt die Verhandlung, wenn er erst beim Notartermin auftaucht.

Umsatzsteuer: Warum die Anlage 0 % kostet

Der Nullsteuersatz gilt auch für gebrauchte Anlagen

Seit dem 1. Januar 2023 beträgt der Steuersatz für Solarmodul-Lieferungen an den Anlagenbetreiber null Prozent, und § 12 Abs. 3 UStG knüpft die Grenze an das Register: „[…] wenn die installierte Bruttoleistung der Photovoltaikanlage laut Marktstammdatenregister nicht mehr als 30 Kilowatt (peak) beträgt oder betragen wird."

Das gilt für jede Lieferung an den Betreiber, auch für die zehn Jahre alte 8-kWp-Anlage im Hausverkauf. Entscheidend ist der Registereintrag: Stehen dort mehr als 30 kWp, verlassen Sie den Nullsteuersatz. Wer aufgestockt hat, prüft das vorher, siehe PV-Anlage erweitern.

Der Regelfall: Geschäftsveräußerung im Ganzen

Betreiben Sie die Anlage nicht als Kleinunternehmer, ist der Verkauf meist kein steuerbarer Vorgang. Abschnitt 1.5 Abs. 10 UStAE (BMF-Schreiben vom 27.02.2023):

„Verkauft ein Unternehmer, der kein Kleinunternehmer ist und dessen Unternehmen […] im Betrieb einer Photovoltaikanlage besteht, die Photovoltaikanlage […], handelt es sich hierbei […] um eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen. Der Erwerber tritt dabei an die Stelle des Veräußerers (§ 1 Abs. 1a Satz 3 UStG); dies stellt keine Änderung der Verhältnisse im Sinne von § 15a UStG dar."

Für Sie heißt das: keine Umsatzsteuer, keine Vorsteuerberichtigung, keine Rechnung. Voraussetzung ist, dass der Erwerber die Anlage als Unternehmer für sein Unternehmen übernimmt; wer weiter einspeist, erfüllt das. Sonst greift die Auffanglösung: eine Lieferung mit 0 % nach § 12 Abs. 3 UStG, ebenfalls unschädlich, denn Rn. 2 des BMF-Schreibens vom 27.02.2023 stellt fest: „Wird ein Gegenstand, bei dessen Erwerb eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug bestand, zum Nullsteuersatz geliefert, stellt dies alleine keine Änderung der Verhältnisse i. S. v. § 15a UStG dar."

Die Kleinunternehmer-Falle beim Käufer

Der Abschnitt hat einen zweiten Satz, den kaum jemand erwähnt: „Ist der Erwerber Kleinunternehmer, führt der Wechsel der Besteuerungsart bei diesem zu einer Berichtigung des Vorsteuerabzugs (§ 15a Abs. 7 UStG)."

Übersetzt: Der Berichtigungszeitraum läuft beim Käufer weiter, § 15a Abs. 10 Satz 1 UStG bestimmt, dass er „nicht unterbrochen" wird. Ist der Käufer Kleinunternehmer nach § 19 UStG, wie fast alle Privatleute, wechselt die Besteuerungsart, und er zahlt die anteilige Vorsteuer aus Ihrer Anschaffung zurück. Relevant nur bei Altanlagen aus 2016 bis 2022 mit Option zur Regelbesteuerung; ab 2023 erworbene Anlagen haben keine Vorsteuer.

Zur Fundstelle: Der UStAE von 2023 verweist auf § 15a Abs. 7 UStG. Diese Vorschrift nennt seit dem 1. Januar 2025 nur noch den Übergang zur Durchschnittssatzbesteuerung nach den §§ 23a oder 24 UStG; der Kleinunternehmer-Fall fällt nach der Neufassung des § 19 UStG unter § 15a Abs. 1 UStG. Am Ergebnis ändert sich nichts – nur die Fundstelle.

Dazu zwei Zahlen: Die Umsatzgrenzen des § 19 UStG liegen bei 25.000 EUR im Vorjahr und 100.000 EUR im laufenden Jahr; wer mit 22.000 EUR rechnet, ist auf dem Stand bis 2024. Nach § 19 Abs. 2 Satz 2 UStG bleibt Anlagevermögen beim Gesamtumsatz außer Ansatz: Der Verkaufserlös sprengt die Grenze nicht.

§ 15a UStG: Die Vorsteuerberichtigung im Detail

Fünf oder zehn Jahre: die entscheidende Weichenstellung

§ 15a Abs. 1 UStG kennt zwei Berichtigungszeiträume: fünf Jahre ab der erstmaligen Verwendung, nach Satz 2 zehn Jahre „bei Grundstücken einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile". Nach Abs. 8 liegt eine Änderung auch vor, wenn das noch verwendungsfähige Wirtschaftsgut vor Ablauf des Zeitraums veräußert wird „und dieser Umsatz anders zu beurteilen ist als die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebliche Verwendung".

Für die Aufdachanlage auf einem Montagegestell gilt der Fünf-Jahres-Zeitraum, für eine dachintegrierte Indach-Anlage als möglichen wesentlichen Gebäudebestandteil der Zehn-Jahres-Zeitraum. Das folgt aus dem Normwortlaut, ist aber keine ausdrückliche Verwaltungsanweisung; bei hoher Vorsteuer gehört es vor den Steuerberater.

Die Bagatellgrenzen aus § 44 UStDV

Oft entfällt die Berichtigung ganz: § 44 UStDV setzt drei Schwellen.

Zeile eins erledigt viele Fälle: 1.000 EUR Vorsteuer entsprechen bei 19 % rund 5.263 EUR Netto-Anschaffungspreis; Kleinanlagen und Balkonkraftwerke vor 2023 liegen darunter.

Modellrechnung: Was im Ernstfall wirklich fällig wird

Die Zahlen sind ein frei gewähltes Modellbeispiel: Sie haben im Oktober 2022 eine Aufdachanlage angeschafft, 3.800 EUR Vorsteuer gezogen und sie ab dem 1. Oktober 2022 verwendet. Der Fünf-Jahres-Zeitraum endet am 30. September 2027, Übergabe ist der 30. September 2026, ein volles Jahr steht noch offen.

Die 760 EUR verteilen sich auf die Restjahre und bleiben je Jahr unter der 6.000-EUR-Schwelle des § 44 Abs. 3 Satz 1 UStDV, wären also erst in der Jahressteuerfestsetzung zu erfassen. Ob und in welcher Höhe eine Berichtigung entsteht, hängt an der Zuordnungsentscheidung.

Ihre Auskunftspflicht als Verkäufer

Wenig bekannt ist § 15a Abs. 10 Satz 2 UStG: „Der Veräußerer ist verpflichtet, dem Erwerber die für die Durchführung der Berichtigung erforderlichen Angaben zu machen." Bereiten Sie schriftlich auf: Anschaffungsdatum und -kosten (netto, mit Rechnungskopie), Höhe der abgezogenen Vorsteuer, Beginn der erstmaligen Verwendung und Ihren damaligen Umsatzsteuerstatus. Das nimmt der Steuerfrage die Unschärfe, aus der sonst Preisabschläge werden.

Entnahme statt Verkauf: Wann sie hilft und wann sie schadet

Die Entnahme ins Privatvermögen vor dem Hausverkauf ist möglich, aber an enge Voraussetzungen gebunden.

Die 90-Prozent-Regel. Rn. 5 des BMF-Schreibens vom 27.02.2023: „Eine Entnahme des gesamten Gegenstandes ist nur möglich, wenn zukünftig voraussichtlich mehr als 90 % des erzeugten Stroms für nichtunternehmerische Zwecke verwendet werden." Davon ist auszugehen, wenn ein Teil des Stroms in einer Batterie gespeichert wird; auch eine entsprechende Rentabilitätsrechnung genügt. Rn. 7: „Die Entnahme nur eines Teils […] ist nicht möglich." Anlage und Speicher bilden nach Rn. 6 des BMF-Schreibens vom 30.11.2023 zudem eine Sachgesamtheit, wenn beide gleichzeitig in einem einheitlichen (Werk-)Vertrag angeschafft wurden; der Speicher ist dann nicht separat entnehmbar.

Die Entnahme kostet keine Umsatzsteuer. Die Entnahme einer vor dem 1. Januar 2023 erworbenen Anlage ist zwar eine unentgeltliche Wertabgabe nach § 3 Abs. 1b UStG, unterliegt aber nach § 12 Abs. 3 UStG dem Nullsteuersatz, auch für installierte Anlagen: 0 EUR statt 19 % auf den Restwert. Bei ab 2023 erworbenen Anlagen ist die Entnahme nach Rn. 6 des Schreibens vom 27.02.2023 schon „keine unentgeltliche Wertabgabe".

Wahlrecht mit Dokumentationspflicht. Rn. 2 des BMF-Schreibens vom 30.11.2023: Die Entnahme „stellt ein Wahlrecht des Unternehmers dar. Die Ausübung dieses Wahlrechts ist vom Unternehmer zu dokumentieren." Nach Rn. 4 ist sie nur zum aktuellen Zeitpunkt möglich; beim Notartermin „nachschieben" lässt sie sich nicht.

Die Fünf-Jahres-Bindung überlebt die Entnahme

Die unangenehmste Verkäuferfalle steht in Rn. 7 des Schreibens vom 30.11.2023: „Ein Steuerpflichtiger, der vor dem 1. Januar 2023 […] wirksam zur Regelbesteuerung optiert hat, unterliegt auch dann weiterhin der 5-jährigen Bindungsfrist […], wenn er die Photovoltaikanlage aus dem Unternehmen entnommen hat. Ein vorzeitiger Wechsel in die Kleinunternehmerregelung ist nicht möglich. Die Einspeisevergütung unterliegt weiterhin der Umsatzsteuer." Zitiert ist die alte Zählung (§ 19 Abs. 2 Satz 2 UStG); seit 2025 steht die Bindung in § 19 Abs. 3 Satz 3 UStG.

Rn. 8 stellt klar, dass ein Wechsel in die Kleinunternehmerregelung „nur dann eine Änderung der Verhältnisse […] dar[stellt], wenn sich die Photovoltaikanlage noch im Unternehmen befindet". Weiter: „Eine Änderung der Verhältnisse […] liegt bereits dann nicht mehr vor, wenn die Entnahme der Anlage nur eine juristische Sekunde vor dem Wechsel in die Kleinunternehmerschaft erfolgt." Wer nach Ablauf der Bindung in die Kleinunternehmerregelung zurückwechselt, legt die Entnahme also davor – eine Gestaltung für den Steuerberater, aber amtlich belegt.

Einkommensteuer: Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei

Die Randziffer, die den halben Markt widerlegt

Verbreitet, aber unzutreffend ist die Angabe, die Steuerbefreiung des § 3 Nr. 72 EStG gelte nur für laufende Einnahmen. Rn. 11 des BMF-Schreibens vom 17.07.2023:

„Der Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung oder Entnahme einer Photovoltaikanlage aus einem Betriebsvermögen eines Betriebs, der nur steuerfreie Einnahmen und Entnahmen nach § 3 Nummer 72 EStG erzielt, fällt unter die Steuerbefreiung des § 3 Nummer 72 Satz 1 EStG."

Solange Ihr „Betrieb" ausschließlich in einer begünstigten Photovoltaikanlage besteht (der Normalfall im Einfamilienhaus), ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei. Kehrseite ist Rn. 21: Nach § 3c Abs. 1 EStG sind Betriebsausgaben im unmittelbaren Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen nicht abziehbar, ein Wertgutachten also nicht absetzbar.

Die kWp-Grenzen: alte und neue Fassung

Unübersichtlich ist es, weil das BMF-Schreiben von 2023 noch die alte Staffel wiedergibt, § 3 Nr. 72 EStG aber inzwischen anders lautet. Maßgeblich ist der Stichtag 31. Dezember 2024.

Quellen: § 3 Nr. 72 EStG aktuelle Fassung; alte Staffel nach BMF-Schreiben vom 17.07.2023 Rn. 3. Für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden, gelten einheitlich 30 kWp je Einheit.

Wer ein Mehrfamilienhaus mit einer 2022 installierten 24-kWp-Anlage auf drei Wohneinheiten verkauft, prüft die alte Staffel: 3 × 15 kWp = 45 kWp Objektgrenze, damit begünstigt. Die 100-kWp-Grenze gilt für alle Anlagen zusammen; mehr in PV-Anlage 30 kWp.

Zwei Konstellationen, die nicht begünstigt sind

Freiflächenanlagen. Rn. 6 des BMF-Schreibens vom 17.07.2023: „Freiflächen-Photovoltaikanlagen sind unabhängig von ihrer Größe nicht begünstigt." Wer aufgeständerte Module im Garten mitverkauft, fällt aus der Befreiung, auch bei 8 kWp; begünstigt sind nur Module „auf, an oder in Gebäuden (einschließlich Nebengebäuden)".

Investitionsabzugsbetrag aus der Zeit vor 2022. Nach Rn. 19 sind Investitionsabzugsbeträge aus vor dem 1. Januar 2022 endenden Wirtschaftsjahren, die bis zum 31. Dezember 2021 nicht hinzugerechnet wurden, nach § 7g Abs. 3 EStG rückgängig zu machen, wenn in eine begünstigte Anlage investiert wurde. Das wirkt auf das damalige Veranlagungsjahr zurück; wer 2019 bis 2021 einen IAB gebildet hat, klärt das vorher.

Spekulationsfrist: Gebäude und Anlage laufen getrennt

Für das Haus gilt die Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG mit der bekannten Ausnahme: steuerfrei, wenn das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Systematik und Rechenwege: Spekulationssteuer Immobilien und Spekulationssteuer berechnen.

Für die Anlage gilt § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG: „andere Wirtschaftsgüter" mit einer Frist von einem Jahr, nach Satz 4 zehn Jahre, wenn aus der Nutzung als Einkunftsquelle in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt wurden. Folgenlos, solange der Gewinn nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei ist.

Zwei Fragen sind offen. Erstens, ob eine Aufdachanlage die Selbstnutzungsausnahme für das Gebäude berührt: Weder BFH-Entscheidung noch Verwaltungsanweisung ist ersichtlich; dass die Anlage ein eigenständiges bewegliches Wirtschaftsgut ist, spricht dagegen, belegt es aber nicht. Zweitens, ob nach einer Entnahme eine neue Zehn-Jahres-Frist im Privatvermögen läuft: § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG behandelt die Überführung als Anschaffung, § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG setzt den Teilwert an, doch Rechtsprechung dazu fehlt. Es gilt die Freigrenze des § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG: weniger als 1.000 EUR Gesamtgewinn im Kalenderjahr bleiben steuerfrei, bei genau 1.000 EUR ist der volle Betrag steuerpflichtig.

Gewerbesteuer: der Papiertiger

Zwei Normen entschärfen das. § 3 Nr. 32 GewStG befreit Betreiber, deren Tätigkeit sich ausschließlich auf Erzeugung und Vermarktung von Strom aus einer „auf, an oder in einem Gebäude angebrachten Solaranlage bis zu einer installierten Leistung von 30 Kilowatt" beschränkt. Greift die Befreiung nicht, etwa bei 35 kWp, kommt der Freibetrag von 24.500 EUR aus § 11 Abs. 1 GewStG zum Zug, Steuermesszahl 3,5 %. Der Gewerbeertrag einer Hausdachanlage bleibt weit darunter.

Nach dem BMF-Schreiben vom 12.06.2023 entfallen Anzeige der Erwerbstätigkeit (§ 138 Abs. 1 AO) und Fragebogen zur steuerlichen Erfassung (§ 138 Abs. 1b AO), wenn sich der Betrieb auf begünstigte Photovoltaikanlagen (§ 12 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 UStG) beschränkt und die Kleinunternehmerregelung gilt, für Erwerbstätigkeiten ab dem 1. Januar 2023. Für Ihren Käufer ein starkes Entlastungsargument.

Grunderwerbsteuer: die Systemdivergenz, die niemand erklärt

Hier kollidieren zwei Steuerrechtsordnungen. Daraus entstehen die widersprüchlichen Aussagen im Netz.

Ertragsteuerlich ist die Sache klar, Rn. 3 des BMF-Schreibens vom 17.07.2023: „Begünstigt sind auch dachintegrierte und sog. Fassadenphotovoltaikanlagen. Die Photovoltaikanlage ist ertragsteuerlich als ein selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut zu behandeln." Nach Rn. 8 muss der Betreiber nicht Gebäudeeigentümer sein.

Grunderwerbsteuerlich gilt das nicht automatisch: Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG zählen „Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören", nicht zum Grundstück. Es kommt auf die Funktion an: Eine Aufdachanlage zur Stromerzeugung gilt eher als Betriebsvorrichtung, eine Indach-Anlage, die die Dachhaut ersetzt, eher als Gebäudebestandteil.

Das ist Orientierung, keine Rechtssicherheit: Die Verwaltungspraxis der Länder divergiert genau im häufigsten Fall, der Aufdachanlage mit hohem Eigenverbrauch. Pauschalaussagen in beide Richtungen sind falsch. Ländererlasse und separaten Preisausweis behandelt Haus mit Photovoltaik verkaufen.

Der Steuersatz reicht von 3,5 % in Bayern (Bayerisches Landesamt für Steuern) bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen für Verträge ab dem 1. Januar 2015 (Finanzverwaltung NRW). Bei 12.000 EUR Anlagenwert sind das 420 bis 780 EUR, kein Grund für kreative Vertragsgestaltung. Die übrigen Kaufnebenkosten zeigt Maklerprovision: Wer zahlt?.

Einspeisevergütung: Sie geht automatisch über

Die Einspeisevergütung hängt an der Anlage, nicht an der Person: Betreiber ist nach § 3 Nr. 2 EEG, „wer unabhängig vom Eigentum die Anlage […] nutzt". Der Käufer wird damit Betreiber und tritt in den Vergütungsanspruch ein; Einspeisevergütungen sind nach § 25 Abs. 1 EEG „jeweils für die Dauer von 20 Jahren zu zahlen". Eine Anlage aus 2014 behält ihren damaligen Satz, gegenüber den Sätzen unter Einspeisevergütung 2026 und der Reform 2026/2027 ein erheblicher Wertfaktor. Was danach passiert, beschreibt PV-Anlage nach 20 Jahren.

Der Betreiberwechsel im Marktstammdatenregister ist Pflicht: Nach § 7 Abs. 1 MaStRV sind Änderungen „innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt" zu registrieren. Der neue Betreiber registriert sich als Marktakteur, erhält eine MaStR-Nummer („ABR") und bestätigt den Wechsel, den Sie starten. Die Webhilfe des Marktstammdatenregisters der Bundesnetzagentur: „Die Registrierung des Betreiberwechsels im MaStR ersetzt nicht die Mitteilung an den Netzbetreiber."

Sonderfall gemietete Anlage: Wer die Anlage gemietet oder geleast hat, verkauft sie nicht mit; die Umsatzsteuerlogik dieses Artikels greift dann nicht. Abschnitt 12.18 Abs. 1 Satz 7 UStAE: „Die Vermietung von Photovoltaikanlagen stellt keine Lieferung […] dar und unterliegt daher dem Regelsteuersatz." Klären Sie früh, ob der Vertrag übertragbar ist.

Was Sie vor dem Verkauf konkret erledigen sollten

Fünf Schritte räumen den steuerlichen Teil ab, am besten vor dem ersten Besichtigungstermin:

1. Registerdaten prüfen. Stimmt die eingetragene Bruttoleistung? Über 30 kWp verlieren Sie Nullsteuersatz und Gewerbesteuerbefreiung.
2. Umsatzsteuerstatus dokumentieren. Kleinunternehmer oder zur Regelbesteuerung optiert? Wann läuft die Fünf-Jahres-Bindung aus?
3. Die drei § 15a-Angaben aufbereiten: Anschaffungsdatum, Vorsteuerbetrag, Beginn der erstmaligen Verwendung, Pflicht nach § 15a Abs. 10 Satz 2 UStG.
4. Alte Investitionsabzugsbeträge klären. Vor 2022 gebildet und nicht hinzugerechnet? Dann droht eine Rückabwicklung nach § 7g Abs. 3 EStG.
5. Den Restbuchwert kennen. Nach der AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 20 Jahre, also 5 % lineare Abschreibung pro Jahr. Faustregeln wie „nach zehn Jahren noch 40 bis 50 % des Neuwerts" haben keine Quelle.

Wer das auf zwei Seiten zusammenfasst, beantwortet jede Steuerfrage im Verkaufsgespräch. Denselben Effekt hat ein vollständiger Energieausweis beim Hausverkauf, der ohnehin Pflicht ist.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich beim Hausverkauf Umsatzsteuer auf die Photovoltaikanlage zahlen?

In aller Regel nicht. Führt der Käufer die Anlage unternehmerisch fort, liegt eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG vor; sonst greift der Nullsteuersatz des § 12 Abs. 3 UStG bis 30 kWp laut Marktstammdatenregister. Beide Wege kosten 0 EUR.

Ist der Gewinn aus dem Verkauf der Photovoltaikanlage steuerfrei?

Ja, wenn die Anlage unter § 3 Nr. 72 EStG fällt und Ihr Betrieb nur steuerfreie Einnahmen erzielt: Rn. 11 des BMF-Schreibens vom 17.07.2023 erfasst auch Veräußerungs- und Entnahmegewinne. Nicht begünstigt sind Freiflächenanlagen jeder Größe.

Was ist die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG, und wann trifft sie mich?

Wer beim Kauf Vorsteuer gezogen hat, zahlt sie anteilig zurück, wenn sich die Nutzungsverhältnisse im Berichtigungszeitraum ändern: fünf Jahre bei beweglichen Wirtschaftsgütern, zehn bei Grundstücken. Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen trifft es Sie nicht, der Zeitraum läuft beim Erwerber weiter; bis 1.000 EUR Vorsteuer auf die Anschaffungskosten entfällt sie nach § 44 Abs. 1 UStDV ganz.

Warum kann die Vorsteuerberichtigung ausgerechnet meinen Käufer treffen?

Weil er bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen an Ihre Stelle tritt und den Berichtigungszeitraum übernimmt. Ist er Kleinunternehmer nach § 19 UStG, ist der Wechsel der Besteuerungsart bei ihm eine Änderung der Verhältnisse und löst die Berichtigung aus (Abschnitt 1.5 Abs. 10 UStAE; heute § 15a Abs. 1 UStG). Betroffen sind praktisch nur Altanlagen vor 2023 mit Option zur Regelbesteuerung.

Geht die Einspeisevergütung automatisch über, und bis wann ist der Wechsel zu melden?

Automatisch: Betreiber ist nach § 3 Nr. 2 EEG, wer die Anlage unabhängig vom Eigentum nutzt; Vergütungssatz und Restlaufzeit der 20-Jahres-Förderung nach § 25 Abs. 1 EEG bleiben unverändert. Der Wechsel ist nach § 7 Abs. 1 MaStRV binnen eines Monats im Marktstammdatenregister zu registrieren und ersetzt die Mitteilung an den Netzbetreiber nicht.

Gilt die 10-jährige Spekulationsfrist auch für die Photovoltaikanlage?

Für das Gebäude gilt § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG mit Zehn-Jahres-Frist und Selbstnutzungsausnahme. Die Anlage fällt als eigenständiges Wirtschaftsgut unter § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG: ein Jahr, verlängert auf zehn, wenn damit in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt wurden. Folgenlos, solange der Gewinn nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei ist.

Fällt auf die Photovoltaikanlage Grunderwerbsteuer an, und was gilt bei einer Indach-Anlage?

Das hängt vom Anlagentyp ab: Betriebsvorrichtungen zählen nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG nicht zum Grundstück, eine Aufdachanlage auf Montagegestell wird häufig so eingeordnet. Eine dachintegrierte Anlage ist eher Gebäudebestandteil und Teil der Bemessungsgrundlage, ertragsteuerlich aber weiterhin ein bewegliches Wirtschaftsgut (BMF 17.07.2023, Rn. 3).

Was passiert steuerlich, wenn ich die Anlage vor dem Verkauf ins Privatvermögen entnehme?

Die Entnahme ist möglich, wenn künftig voraussichtlich mehr als 90 % des Stroms nichtunternehmerisch verwendet werden (BMF 27.02.2023, Rn. 5); sie ist ein dokumentationspflichtiges Wahlrecht, nicht rückwirkend ausübbar und nur für die gesamte Anlage samt gleichzeitig angeschafftem Speicher möglich. Umsatzsteuer entsteht nicht; die Fünf-Jahres-Bindung nach einer Option zur Regelbesteuerung bleibt.

Zahle ich Gewerbesteuer, und muss mein Käufer ein Gewerbe beim Finanzamt anmelden?

Gewerbesteuer fällt praktisch nie an: § 3 Nr. 32 GewStG befreit Betreiber gebäudegebundener Solaranlagen bis 30 Kilowatt, darüber greift der Freibetrag von 24.500 EUR nach § 11 Abs. 1 GewStG. Nach dem BMF-Schreiben vom 12.06.2023 entfallen Anzeige der Erwerbstätigkeit (§ 138 Abs. 1 AO) und Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, wenn nur begünstigte Anlagen betrieben werden und die Kleinunternehmerregelung gilt. Gewerberechtliche Anzeigepflichten gegenüber der Gemeinde bleiben bestehen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Wert klären, dann die Steuerakte

In der Standardkonstellation kostet die Photovoltaikanlage beim Hausverkauf weder Umsatz- noch Einkommen- noch Gewerbesteuer. Was bleibt, ist Dokumentationsarbeit und die Pflicht, dem Käufer die Angaben für eine mögliche Vorsteuerberichtigung zu liefern. Wer sie vorbereitet hat, verhandelt über den Hauspreis statt über Steuerrisiken.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne, inklusive der Frage, was eine Anlage mit langer EEG-Restlaufzeit lokal wert ist.

Für den Sanierungspfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: Wenn Sie das Haus behalten, zeigt sie, welche Maßnahmen energetisch und wirtschaftlich tragen, welche Förderung passt und wie sich das auf den Energieausweis auswirkt.