Altes oder unsaniertes Haus verkaufen 2026: Preis & Käufer

Dieser Ratgeber beantwortet drei Fragen: Wer kauft, zu welchem Preis und was Sie vor dem Inserat noch tun sollten. Ob Sie überhaupt verkaufen oder doch sanieren, klärt der Entscheidungsbaum unter Haus verkaufen oder sanieren; die vier Zustandsstufen stehen unter sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, die Effizienzklassen-Studien unter Energieeffizienzklasse F, G, H und Wertverlust.

Altes Haus verkaufen: Baujahr und Zustand sind zwei verschiedene Preisfaktoren

Wer ein altes Haus verkaufen will, meint meistens zwei Dinge gleichzeitig: ein hohes Baujahr und einen unsanierten Zustand. Für den Preis zählt nur das Zweite. Ein Haus von 1962 mit neuer Hülle und Wärmepumpe kann in Klasse C liegen, ein Haus von 1998 ohne jede Maßnahme in Klasse F. Der Käufer zahlt nicht für das Baujahr, sondern für die Restarbeit.

Unabhängig vom Zustand schlägt das Alter aber an zwei Stellen durch, und beide kosten Geld: beim Typ des Energieausweises und bei der Restnutzungsdauer.

Ab wann gilt ein Haus als alt?

Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. Praktisch relevant sind drei Schwellen:

„Altbau", „in die Jahre gekommen" und „mit Charme" sind dagegen Vermarktungssprache ohne Preisfolge.

Was ein altes Haus im Sachwertverfahren wert ist

Gutachter rechnen mit einer modellhaften Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser (Anlage 1 ImmoWertV). Ein Haus von 1958 käme 2026 rechnerisch auf zwölf Jahre Restnutzungsdauer. Wertlos ist es deshalb nicht: Modernisierungen verlängern sie, und dafür gilt ein verbindliches Punktemodell (Anlage 2 ImmoWertV).

Über dieses Modell wird die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 % der Gesamtnutzungsdauer gestreckt, bei einer Kernsanierung auf bis zu 90 %. Für den Verkauf heißt das: Jede dokumentierte Einzelmaßnahme aus dieser Liste ist bares Geld in der Bewertung, auch wenn sie zwanzig Jahre zurückliegt. Suchen Sie die Rechnungen heraus, bevor Sie inserieren. Wie Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis zusammenhängen, steht unter Verkehrswert und Marktwert; wie eine Bewertung abläuft, unter Was ist mein Haus wert.

Wer unsanierte Häuser kauft: fünf Typen und wie sie rechnen

Zur Verteilung dieser Käufergruppen gibt es keine belastbare Statistik; was folgt, ist Marktbeobachtung kombiniert mit den vorhandenen Zahlen. Entscheidend ist die Grundhaltung: Sie suchen keine hundert Interessenten, sondern drei bis fünf richtige.

Quellen: Käufertypen = Marktbeobachtung, keine Erhebung. Die Einordnung „Selbstsanierer zahlt am meisten" stützt sich auf ImmoScout24, 03.02.2026.

Der Selbstsanierer ist Ihr bester Kunde – und der langsamste

ImmoScout24 liefert die Begründung dafür, warum dieser Typ bei Häusern existiert und bei Wohnungen nicht. Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford: „Der Sanierungsdruck trifft Eigentumswohnungen härter als Einfamilienhäuser. Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert, während Häuser preisstabiler sind – selbst mit schlechter Energieeffizienz. Das hat einen einfachen Grund: Einfamilienhäuser lassen sich häufig in Eigenregie sanieren. Wohnungseigentümer hingegen können nicht allein entscheiden – sie brauchen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft."

Dazu kommt der Standortfaktor: Einfamilienhäuser stehen überwiegend im ländlichen Raum und in Randlagen, wo das Preisniveau niedriger ist und Käufern mehr Budget für die Sanierung bleibt (ImmoScout24, 03.02.2026). Dieselbe Auswertung hält fest, dass die Preise auch bei Häusern seit 2023 zurückgehen.

Dieser Käufer braucht Planbarkeit statt Perfektion: Er will wissen, was in den ersten zwei Jahren anfällt, was zehn Jahre Zeit hat und welche Förderung er noch abrufen kann. Wer ihm das liefert, bekommt ein Gebot; wer ihn im Unklaren lässt, einen Sicherheitsabschlag.

Der Grundstückskäufer und wann er der Richtige ist

Bei Bauträgern und Projektentwicklern zählt das Gebäude wirtschaftlich oft nicht mehr mit; der relevante Wert ist der Boden abzüglich Freilegungskosten. Dafür brauchen Sie zwei Zahlen. Erstens den Bodenrichtwert, kostenfrei abrufbar über BORIS-D, das Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse. Zweitens die Abrisskosten: Hier kursieren Richtwerte von 50–100 €/m² Wohnfläche (Spanne bis 250 €/m²), ein 140-m²-Haus liegt danach bei rund 12.850 €. Hinzu kommen Bauschuttentsorgung mit 15–25 €/m³, asbesthaltiges Material mit 100–300 €/m³ und ein Kellerabbruch mit 3.000–7.000 € (Anbieter-Richtwerte, 14.10.2025; keine amtlichen Zahlen).

Die Faustregel: Liegt Bodenrichtwert × Grundstücksfläche abzüglich Abriss deutlich über dem, was ein Selbstsanierer zahlen würde, sprechen Sie das Grundstückspotenzial im Exposé aktiv an. Selbst abreißen sollten Sie trotzdem nicht.

Wie groß die Nachfrage wirklich ist: zwei Zahlen, die sich widersprechen

Die Interhyp-Leistbarkeitsstudie 2026 (N = 1.019, Feldzeit April 2026, veröffentlicht am 10.06.2026) berichtet: 52 % der Befragten sagen, eine unsanierte Bestandsimmobilie komme für sie nicht in Frage; Gründe seien „der große Aufwand und unkalkulierbare Kosten". Sanierte Bestandsimmobilien kommen für 90 % in Frage, Neubauten für 83 %.

Eine Allensbach-Befragung von 2024 (ausgewertet von IW Consult für den Verband der Sparda-Banken) kommt zum Gegenteil: 53 % der Kaufinteressenten würden ein grundlegend renovierungsbedürftiges Objekt kaufen, 24 % nicht, 23 % sind unentschieden. Achtung: Teilstichprobe von nur 63 Personen, statistisch fragil. Aussagekräftiger ist die Struktur: In Orten über 100.000 Einwohnern liegt die Kaufbereitschaft bei nur 38 %, in kleineren Orten laut Studie um etwa die Hälfte höher.

Die Auflösung: Die Zielgruppe ist klein, sie existiert, und sie ist regional konzentriert, nämlich dort, wo Ihr Haus ohnehin steht. Für die Vermarktung folgt daraus Zielgruppenansprache statt Gießkanne.

Und Sie stehen in wachsender Konkurrenz. Der Anteil der Klassen F, G und H am Kaufangebot stieg von 28 % (2021) auf 36 % im Jahr 2025 (immowelt, 26.02.2026); bei Einfamilienhäusern liegt er sogar bei 52 %, bei Eigentumswohnungen nur bei 13 %. In Neustadt an der Weinstraße gehören 90,0 % der Wohnimmobilien-Angebote zu F–H, im Landkreis St. Wendel 73,2 %, in Rostock nur 1,0 %.

Preisfindung: die Rechenfalle, in die fast alle tappen

Die verbreitetste Fehlinformation entsteht durch eine Verwechslung: rohe Preisunterschiede werden als kausale Abschläge ausgegeben. Wer 4.836 €/m² (Klasse A) mit 2.600 €/m² (Klasse H) vergleicht, misst nicht die Energieeffizienz, sondern auch Baujahr, Lage und Ausstattung. Belastbar sind nur hedonisch bereinigte Werte.

Quelle: immowelt-Preisanalyse, 19.03.2026. Datenbasis: 2025 auf immowelt.de angebotene Häuser (freistehende EFH, Doppelhaushälften, Reihenendhäuser) älter als zwei Jahre; hedonisches Modell bei gleichem Baujahr. Das sind Angebotspreise, keine Transaktionspreise.

immowelt-Geschäftsführer Theo Mseka ordnet das so ein: „Käufer achten stärker als früher auf laufende Energiekosten und mögliche Sanierungsaufwände. Entsprechend erzielen besonders effiziente Gebäude deutliche Preisaufschläge, während Immobilien mit schwacher Energiebilanz häufig nur über niedrigere Einstiegspreise Käufer finden."

Warum „−17 %" für Ihr Haus trotzdem falsch sein kann

Ein zweiter Datensatz macht die wichtigste Einschränkung sichtbar. IW Consult hat mit Inseratsdaten der Value AG lage- und qualitätsbereinigt gerechnet und kommt für Klasse H auf rund −6 % bundesweit, in kreisfreien Großstädten auf null bis leicht positiv und im dünn besiedelten ländlichen Kreis auf rund −11 %; für Klasse A+ dagegen auf +25 % bundesweit und +28 % in Großstädten. Die Studie formuliert es direkt: „in den Großstädten kaum Preisabschläge bei den weniger effizienten Objekten […] jedoch sehr wohl im dünn besiedelten ländlichen Raum" (IW Consult für den Verband der Sparda-Banken, April 2024).

Der Mechanismus dahinter: In der Großstadt ist der Bodenanteil so dominant, dass Sanierungskosten im Verhältnis zum Gesamtpreis untergehen. Klasse D lag dort bei 4.300 €/m², im dünn besiedelten ländlichen Raum bei 2.800 €/m² (IW Consult/Value AG, Inserate 2023). Dort macht die Sanierung einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition aus, und genau deshalb verhandelt der Landkäufer sie mit voller Härte heraus.

Das Marktumfeld 2026

Der Gesamtmarkt spricht nicht gegen Sie: Die Gutachterausschüsse registrierten 2025 rund 872.000 Kaufverträge (+8 %) bei 278 Mrd. € Geldumsatz (+13 %), davon 198 Mrd. € auf Wohnimmobilien. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lagen bei 2.420 €/m², mit einer Spannweite von 8.650 €/m² in München bis 570 €/m² im Kyffhäuserkreis (BBSR/AK OGA, 24.06.2026).

Der amtliche Häuserpreisindex bestätigt die regionale Spaltung: Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Top-7-Städten um 1,4 %, in größeren Städten um 1,2 %, während sie in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 0,8 % sanken (Destatis, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026).

So kommen Sie zu einem Startpreis, der hält

1. Vergleichspreis ermitteln für ein Haus Ihrer Größe, Ihres Baujahrs und Ihrer Lage in mittlerem Zustand (Klasse D als gedankliche Referenz).
2. Effizienzabschlag anlegen, aber regional: in der Großstadt nahe null, auf dem Land eher an den oberen Werten (bis rund −17 % für Klasse H gegenüber D).
3. Die Käuferrechnung gegenprüfen: Was kostet die Sanierung, die dieser Käufertyp einplant? Anhaltspunkte liefert unsere Sanierungskosten-Tabelle; als Studienannahme kursieren 880 €/m² Wohnfläche für eine Komplettmodernisierung (IW Consult, Baukostenstand 2023, vor Förderung).
4. Verhandlungsspielraum sparsam einkalkulieren. ImmoScout24 bezifferte den Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis bei Einfamilienhäusern Ende 2023 auf rund 6 % gegenüber 1,3 % vor 2021. Ein Aufschlag von 20 % „zum Verhandeln" gehört nicht dazu.

Der teuerste Fehler ist der zu hohe Startpreis. Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts: „Tatsächlich betrifft die zunehmende Vermarktungsdauer jedoch vor allem Immobilien in einem schlechten baulichen Zustand oder mit erheblichem Modernisierungsbedarf. […] Da Verkäufer häufig zu hohe Kaufpreise ansetzen, verbleiben solche Objekte länger am Markt und können letztlich meist nur durch deutliche Preisnachlässe veräußert werden." (IVD Süd, 14.01.2026)

In München stieg die Vermarktungsdauer von 8,3 Wochen im ersten Halbjahr 2022 auf 15,7 Wochen im zweiten Halbjahr 2025, in Stuttgart von 8,0 auf 14,0 Wochen. In strukturschwächeren Regionen liegen die Zeiten eher darüber.

Verkaufsfertig-light: was sich lohnt und was Geld verbrennt

Die Empfehlung „vor dem Verkauf noch schnell sanieren" scheitert an einer einfachen Gegenrechnung: Eine Komplettsanierung eines 130-m²-Einfamilienhauses (Fassade, Fenster, Kellerdecke, oberste Geschossdecke, Lüftung, PV und Heizung) kostet je nach Heizsystem 127.000–146.000 € (co2online, Februar 2026; Gasheizung 127.000 €, Fernwärme 130.000 €, Pellets 136.000 €, Luft-Wärmepumpe 140.000 €, Erd-Wärmepumpe 146.000 €). Dem steht der Klassensprung gegenüber: 17 Prozentpunkte von H auf D, 21 bis Klasse B. Bei einem Haus, das in Klasse D 400.000 € wert wäre, stehen 68.000 bis 84.000 € gegen mindestens 127.000 € Einsatz vor Förderung.

Quellen: Sanierungskosten nach den co2online-Modellwerten für ein 130-m²-Einfamilienhaus (Februar 2026); Entrümpelung = Anbieter-Richtwerte (Juli 2026), keine amtlichen Zahlen. Ergänzend: Kellerdeckendämmung rd. 7.000 €, oberste Geschossdecke rd. 5.000 €, Lüftungsanlage 6.500 €, PV-Anlage 20.000 € (co2online).

Der teuerste Denkfehler: die neue Heizung

Das ist die Maßnahme, von der ich am deutlichsten abrate. Der Grund ist nicht die Bauzeit, sondern die Förderlogik: Der Klimageschwindigkeitsbonus setzt selbstnutzendes Eigentum voraus. Tauschen Sie als Verkäufer die Heizung, verbrauchen Sie eine Förderung, die der neue Eigentümer selbst hätte abrufen können.

Für einen selbstnutzenden Käufer sind das nach dem Stand vom 21.07.2026: 30 % Grundförderung, 16 % Klimageschwindigkeitsbonus (der zum 01.02.2027 auf 12 % sinkt; Details unter Klimageschwindigkeitsbonus 2027) sowie ein Einkommensbonus von 40 % bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 €, 30 % bis 40.000 € und 10 % bis 50.000 €; mit mindestens einem kindergeldberechtigten Kind verschieben sich diese Grenzen um 10.000 €. Gedeckelt ist die Summe bei 70 %, bei einem zvE bis 30.000 € bei 80 %. Bei förderfähigen Höchstkosten von 28.000 € für die erste Wohneinheit sind das bis zu 22.400 € Zuschuss. Rechnen Sie diese Summe dem Käufer im Exposé vor, statt sie selbst auszugeben.

Auch für die Gebäudehülle bleibt ihm Förderung: 15 % Grundfördersatz, förderfähige Höchstkosten je Wohneinheit 30.000 € ohne und 60.000 € mit iSFP-Bonus, der seit dem 21.07.2026 nur noch ab 30.000 € förderfähigem Investitionsvolumen gewährt wird. Alternativ greift der Steuerbonus nach § 35c EStG mit 20 % über drei Jahre und maximal 40.000 €, mit Kumulierungsverbot.

Und Home Staging?

Der Branchenverband DGHR berichtet (Statistik 4. Auflage, Dezember 2024; Selbstauskunft von Mitgliedern, 2.150 Transaktionen, 2014–2024): 33 % der Verkäufe erzielten einen Preis über dem ursprünglichen Angebotspreis, 75 % der gestagten Objekte wurden binnen zwölf Wochen verkauft. Das ist kein Wirkungsnachweis: Bezugsgröße ist der Angebotspreis, den der Verkäufer nach der Maßnahme selbst gesetzt hat, und es gibt keine Kontrollgruppe. Ihr Käufer kauft ohnehin nicht die Möbel, sondern die Substanz.

Unterlagen und Energieausweis: die Pflichtseite

Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks ist ein Energieausweis auszustellen, sofern nicht bereits ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags (§ 80 Abs. 4). Findet keine Besichtigung statt, gilt: unverzüglich, spätestens auf Aufforderung.

In jeder kommerziellen Immobilienanzeige müssen bei vorliegendem Ausweis die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse stehen (§ 87 GModG). Ab dem 01.01.2027 sind stattdessen anzugeben: ob der Ausweis als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausgestellt wurde, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Details unter Energieausweis beim Hausverkauf.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: warum das Timing zählt

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist derzeit zwingend ein Bedarfsausweis auszustellen, es sei denn, das Gebäude erfüllt (oder erfüllte nachträglich) das Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Diese Beschränkung entfällt in der ab dem 01.01.2027 geltenden Neufassung des § 80 (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226).

Das ist relevant, weil vdpResearch in einer hedonischen Auswertung von rund 1,55 Mio. Haus- und 1,32 Mio. Wohnungsinseraten (Datenbasis Value AG, 2015 bis Q3 2023) festhält: „Die prozentualen Preisabschläge fallen beim Bedarfsausweis deutlich höher aus als beim Verbrauchsausweis." Wer 2026 verkauft und unter die Bedarfsausweis-Pflicht fällt, hat keine Wahl; wer den Verkauf ohnehin ins Jahr 2027 legt, sollte den Punkt einplanen. Ein Verbrauchsausweis stützt sich derzeit auf mindestens 36 zusammenhängende Monate Abrechnungen, wobei die jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegen darf (§ 82 GModG); ab 2027 wird der Endenergieverbrauch jährlich über zwei Jahre erfasst.

Ein häufiger Irrtum noch: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Die neue Skala A bis G ab dem 01.01.2027 gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude.

Die Unterlagenliste

Bei einem unsanierten Haus sind vollständige Unterlagen wertvoller als bei jedem anderen Objekt, weil sie Unsicherheit in Zahlen verwandeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Baugenehmigung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Belege zu allen bisherigen Sanierungen, Schornsteinfegerprotokolle und Heizungswartungen, Nebenkostenaufstellung, Bebauungsplan und, falls vorhanden, Gutachten zu Feuchtigkeit, Statik oder Schadstoffen.

Vermarktung: Ehrlichkeit ist hier eine Rechengröße

Ein Exposé, das den Zustand verschweigt, verschiebt die Enttäuschung nur auf den Besichtigungstermin. Dann verhandelt der Käufer nicht mehr über die reale Lücke, sondern über seine Unsicherheit. immowelt-Geschäftsführer Dr. Robert Wagner beschreibt die Gegenrichtung: Der Modernisierungsbedarf „muss im Rahmen der Gesamtinvestition beachtet werden, eröffnet aber auch Spielraum für Preisverhandlungen, wenn die Kosten für die Sanierungsauflagen nachvollziehbar seriös dargelegt werden können."

Für Exposé und Besichtigung heißt das:

• Zustand benennen statt umschreiben. „Elektrik aus 1971, Heizung Baujahr 1998, Dach ungedämmt" ist stärker als „mit Liebe zum Detail zu entwickeln".
• Fotos ohne Weitwinkel-Tricks. Wer den Keller nicht zeigt, macht ihn interessant.
• Kostenrahmen anbieten, nicht garantieren. Eine grobe Einordnung der Gewerke hilft bei der Finanzierung, ist aber keine Zusicherung.
• Die Rechtslage 2026 aktiv erklären. Viele Kaufinteressenten sind noch auf dem Stand des alten „Heizungsgesetzes".
• Besichtigungen bündeln. Das zeigt die reale Konkurrenzsituation.

Was Sie offenlegen müssen – und was nicht

Ein Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen") ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich und wirksam. Er hat aber eine harte Grenze: Auf eine solche Vereinbarung kann sich der Verkäufer nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat" (§ 444 BGB).

Offenbarungspflichtig sind vor allem verborgene, wesentliche Mängel: Feuchtigkeit, Schwamm, Asbest, statische Schäden, zurückliegende Wasserschäden. Der sichtbare Alterszustand eines 1965er-Hauses ist dagegen kein Geheimnis; er steht dem Käufer vor Augen.

Wichtig ist die Form der Aufklärung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht genügt, Unterlagen bloß bereitzustellen: Wer dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum gewährt, erfüllt seine Aufklärungspflicht „nur, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird" (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22). Ein Cloud-Ordner, in dem das Feuchtigkeitsgutachten auf Seite 143 auftaucht, ist kein Schutz.

Das unterschätzte Verkaufsargument: die Rechtslage seit dem 29.07.2026

Viele Kaufinteressenten argumentieren noch mit einem Rechtsstand, den es nicht mehr gibt. Seit dem 29.07.2026 gilt das GModG, das umbenannte GEG. Gestrichen sind die 65-%-Pflicht beim Heizungstausch, die 30-Jahre-Austauschpflicht und das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045; Gas und Öl sind wieder uneingeschränkt zulässig (§ 42 Abs. 2 Nr. 1). Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht: Die Mindeststandards nach § 40 betreffen nur Nichtwohngebäude. Details unter Heizungsgesetz 2026: was das GModG geändert hat.

Besonders wertvoll ist ein Stichtag: Die Brennstoffquote nach § 43 (mindestens 10 % klimaneutrale Brennstoffe ab dem 01.01.2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040) gilt ausschließlich für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut wurden. Die Altheizung in Ihrem Haus ist quotenfrei. Bei Hybridheizungen sieht § 43 Abs. 5 eine Anrechnung von 30 % vor, keine Befreiung. Hat Ihr Objekt eine alte Öl- oder Gasheizung, lohnt der Ratgeber Haus mit alter Heizung verkaufen.

Fair bleiben sollten Sie bei den Pflichten, die der Käufer übernimmt: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35) und die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungsleitungen (§ 69 Abs. 3/4). Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern treffen sie erst den neuen Eigentümer, mit zwei Jahren Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002; ein Zweiterwerber bekommt keine neue Frist. Der Bußgeldrahmen reicht bis 50.000 €.

Bieterverfahren oder Festpreis?

Beim Sanierungsobjekt ist das keine Stilfrage, sondern eine Folge der Preisunsicherheit: Wenn Sie nicht wissen, was der Markt zahlt, ist ein Festpreis eine Wette.

Quelle Ablauf: Portalpraxis, keine gesetzliche Vorgabe.

Ein Punkt wird oft falsch dargestellt: Ein Bieterverfahren ist keine Auktion. Es gibt keinen Zuschlag und keine Pflicht, an den Höchstbietenden zu verkaufen. Der Grund liegt in der Formvorschrift: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung" (§ 311b Abs. 1 BGB). Bis dahin sind beide Seiten frei: Gebote sind unverbindlich, und Sie dürfen den bestfinanzierten Käufer wählen.

Falls Sie mit einem Makler arbeiten: Beim Verkauf an einen Verbraucher gilt der Teilungsgrundsatz. Lässt sich der Makler von beiden Seiten einen Maklerlohn versprechen, „so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten" (§ 656c Abs. 1 BGB).

Fünf Fehler, die beim unsanierten Haus richtig teuer werden

1. Der Fantasiepreis mit Verhandlungspuffer. Das Objekt wird alt am Markt, die Klickzahlen brechen ein, und am Ende verkaufen Sie unter dem Preis, den ein realistischer Start gebracht hätte.
2. Sanieren „für den Verkauf". Einzelmaßnahmen amortisieren sich im Kaufpreis fast nie, die Bauzeit kostet zusätzlich Monate. Wenn Sanieren die bessere Option ist, dann richtig und für sich selbst: Haus verkaufen oder sanieren.
3. Mängel kosmetisch überdecken. Der überstrichene Feuchtefleck ist der klassische Weg in den Arglistvorwurf, und der Gewährleistungsausschluss trägt dann nicht mehr (§ 444 BGB).
4. Unterlagen erst auf Nachfrage liefern. Jede Woche Wartezeit auf die Bauakte ist eine Woche, in der der Käufer sein Risiko höher schätzt.
5. Auf Verdacht abreißen. Ein Abriss vernichtet die Option „Selbstsanierer" und lässt nur noch den Grundstücksmarkt. Rechnen Sie zuerst Bodenrichtwert minus Freilegungskosten gegen das beste realistische Gebot für das Haus.

Auf die Frage, warum sie nicht saniert haben, nannten Eigentümer in einer Allensbach-Befragung (2024, N = 137, Mehrfachnennungen) zu 57 % finanzielle Gründe, zu 43 % den zu hohen Aufwand, zu 31 % die Zinsen, zu 26 % zu wenig staatliche Förderung; 21 % hatten sich noch nicht damit beschäftigt, 19 % fanden keine Handwerker.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer kauft überhaupt noch ein unsaniertes Haus?

Fünf Gruppen: handwerklich versierte Selbstnutzer, die über Eigenleistung günstig zu Wohneigentum kommen; Handwerker und Bauprofis, die ihre Arbeitsleistung als Marge einsetzen; private Kapitalanleger mit Eigenkapital; Bauträger, die am Grundstück interessiert sind; und Direktankäufer, die schnell entscheiden und dafür einen Abschlag verlangen. Der Kreis ist klein, aber real: 52 % der Befragten schließen unsanierte Bestandsimmobilien aus (Interhyp 2026, N = 1.019).

Wie viel Preisabschlag muss ich bei einem unsanierten Haus einkalkulieren?

Belegbar ist der reine Energieeffizienz-Effekt: Häuser der Klasse H wurden 2025 im Schnitt 17 % günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D, Klasse G 10 %, Klasse F 7 % (immowelt, hedonisch, Angebotspreise). Lage- und qualitätsbereinigt rechnet IW Consult für Klasse H mit rund −6 % bundesweit, null in Großstädten und −11 % im ländlichen Raum. Pauschalwerte wie „−40 %" sind nicht belegt.

Welche Maßnahmen lohnen sich vor dem Verkauf – und welche sind rausgeworfenes Geld?

Lohnend sind vollständige Unterlagen, der pflichtige Energieausweis, Entrümpelung (rd. 20–50 €/m², Anbieter-Richtwerte), Kleinreparaturen, Außenanlagen und Grundreinigung sowie die Klärung eines Feuchte- oder Schadstoffverdachts. Nicht lohnend sind Fenstertausch (rd. 39.000 €), Fassadendämmung (rd. 40.000 €) und die Komplettsanierung (127.000–146.000 € beim 130-m²-Haus, co2online, Februar 2026): Der bereinigte Preisvorteil von H auf D beträgt 17 Prozentpunkte, bei 400.000 € Referenzwert also 68.000 €.

Muss ich vor dem Verkauf die alte Heizung austauschen?

Nein. Die 65-%-Pflicht, die 30-Jahre-Austauschpflicht für Kessel und das Betriebsverbot ab 2045 sind mit dem GModG seit dem 29.07.2026 gestrichen. Ein Tausch ist sogar kontraproduktiv: Der Klimageschwindigkeitsbonus setzt selbstnutzendes Eigentum voraus, Sie würden dem Käufer bis zu 22.400 € Förderung wegnehmen.

Brauche ich einen Energieausweis – und muss es ein Bedarfsausweis sein?

Ja, sofern nicht bereits ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG); vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung. Ein Bedarfsausweis ist derzeit zwingend bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977, sofern das Gebäude das Wärmeschutzniveau der WärmeschutzV 1977 nicht erfüllt. Diese Beschränkung entfällt zum 01.01.2027. Verstöße können mit bis zu 10.000 € geahndet werden.

Schützt mich die Klausel „gekauft wie gesehen"?

Teilweise. Der Ausschluss ist wirksam und schützt vor Ansprüchen wegen Mängeln, die Sie nicht kannten. Er greift nicht, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben (§ 444 BGB). Unterlagen bloß bereitzustellen genügt nicht: Nach dem BGH-Urteil vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) erfüllt ein Datenraum die Aufklärungspflicht nur, wenn Sie erwarten dürfen, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand dort zur Kenntnis nimmt.

Bieterverfahren oder Festpreis – was ist bei einem Sanierungsobjekt besser?

Ist der Marktwert unklar und die Lage gefragt, spricht viel für ein Bieterverfahren: Es findet die tatsächliche Zahlungsbereitschaft und bündelt Besichtigungen. Bei gut vergleichbaren Objekten ist der Festpreis einfacher. Gebote sind unverbindlich, weil ein Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311b Abs. 1 BGB); einen Zuschlagszwang gibt es nicht.

Soll ich an einen Direktankäufer verkaufen?

Das ist ein Tausch von Preis gegen Geschwindigkeit. Direktankäufer entscheiden schnell und ohne Besichtigungsmarathon, verlangen dafür einen Abschlag. Sinnvoll kann das bei Zeitdruck, Erbengemeinschaft oder großer Entfernung sein. Halten Sie vorher mindestens eine unabhängige Markteinschätzung dagegen.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Bleibt der Gewinn im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er nach § 23 Abs. 3 EStG steuerfrei. Einzelheiten unter Spekulationssteuer bei Immobilien.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Das gilt besonders für die Frage, welche Mängel in Ihrem Kaufvertrag offenbarungspflichtig sind, für die Gestaltung des Gewährleistungsausschlusses und für die Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG.

Nächster Schritt: erst den realistischen Preis, dann die Entscheidung

Ein altes, unsaniertes Haus zu verkaufen ist kein Notverkauf, sondern eine Zielgruppenaufgabe mit einer sauberen Preisrechnung dahinter.

Wenn Sie verkaufen wollen, holen Sie sich zuerst eine kostenlose Wertermittlung durch geprüfte Regionalmakler, die die Zahlungsbereitschaft für Sanierungsobjekte in Ihrem Kreis kennen. Fragen Sie gezielt nach dem regionalen Effizienzabschlag, nach zuletzt erzielten Preisen vergleichbarer Objekte und danach, welchen Käufertyp der Makler für Ihr Haus im Blick hat.

Wenn Sie noch schwanken, lohnt der Blick auf die andere Seite der Rechnung: Mit der Gebäudeanalyse von reduco sehen Sie, welche Maßnahmen an Ihrem Haus energetisch und wirtschaftlich am meisten bewegen, welche Förderung realistisch ist und ob Sanieren gegenüber dem Verkauf im Ist-Zustand überhaupt trägt. Beide Wege sind legitim. Falsch ist nur, ohne Zahlen zu entscheiden.