Wohnfläche berechnen beim Hausverkauf: WoFlV-Regeln 2026

Das Wichtigste in Kürze

• 200 m² im Exposé, 171,74 m² nach Verordnung, 0 € Minderung: Im Leitfall des Bundesgerichtshofs zum Hausverkauf (V ZR 78/14, Kaufpreis 550.000 €) blieb die Klage über 66.411 € Kaufpreisminderung in allen Instanzen erfolglos, weil die Flächenangabe nicht in der notariellen Urkunde stand.
• Für Ihr Haus gibt es keine gesetzliche Berechnungsformel: Der BGH stellt in derselben Entscheidung fest, dass „eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser nicht gibt". Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 1 Abs. 1 WoFlV), ist praktisch aber der Maßstab.
• Dachschrägen kosten 40 Prozent: Aus 36,00 m² Grundfläche unter einem Satteldach werden nach § 4 WoFlV nur 21,60 m² Wohnfläche. Raumteile unter 1,00 m lichter Höhe zählen gar nicht.
• Balkon: ein Viertel ist der Regelfall, die Hälfte die Ausnahme. Bei 20,00 m² Balkonfläche sind das 5,00 bis 10,00 m². In einem Mietfall nach altem Recht kippte genau diese Frage die Flächenabweichung von 15,49 % auf rechnerisch 6,1 % (VIII ZR 86/08).
• Kellerräume zählen als Zubehörräume nicht mit: Das gilt ebenso für Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Werden zwei Kellerzimmer mit zusammen 32,11 qm ohne Genehmigung als Wohnraum angepriesen, ist die objektive Seite einer arglistigen Täuschung erfüllt (V ZR 55/13).
• Die 10-Prozent-Grenze ist Mietrecht, kein Kaufrecht: Sie stammt aus VIII ZR 295/03 und betrifft die Mietminderung. Beim Immobilienkauf gibt es keine solche Bagatellschwelle, dafür aber zwei harte Ausnahmen vom Haftungsausschluss (§ 444 BGB).

Die Quadratmeterzahl ist die meistgelesene und zugleich am schlechtesten begründete Zahl in jedem Exposé. Sie multipliziert sich direkt in den Preis, weil Vergleichswertverfahren den Wert über eine Bezugsgröße bilden (§ 24 Abs. 2 ImmoWertV), und sie ist der häufigste Streitpunkt nach dem Notartermin. Zur Systematik dahinter: Was ist mein Haus wert und Verkehrswert und Marktwert.

Nach dem Mikrozensus 2022 hatten Eigentümerhaushalte im Schnitt 125,8 m² je Wohnung, über alle Haushalte lag der Wert bei 96 m² (Statistisches Bundesamt).

Nicht behandelt: die Haftungsdetails zu Gewährleistungsausschluss, Verjährung und Beweislast. Sie stehen unter Mängelhaftung beim Hausverkauf.

Der Ausgangspunkt: drei Normen, kein Gesetz

Der wichtigste Satz zum Thema steht in einem BGH-Urteil. In V ZR 78/14 (Rn. 29) heißt es, dass „es eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser nicht gibt und die Normen zur Wohnflächenermittlung zum Teil unterschiedlich regeln, welche Flächen der Räume und der nutzbaren Freiflächen (Balkone, Loggien, Terrassen usw.) zur Wohnfläche gehören". Der Senat nennt drei Regelwerke.

Quellen: WoFlV, § 44 II. BV, § 5 WoFlV, BGH VIII ZR 44/03 und VIII ZR 231/06.

Die Legaldefinition selbst ist knapp: „Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume" (§ 19 WoFG). Alles Streitige steckt im Wort „anrechenbar".

Was der Bestandsschutz des § 5 WoFlV bedeutet

Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung. Erst wenn nach diesem Stichtag bauliche Änderungen vorgenommen wurden, die eine Neuberechnung erforderlich machen, ist nach der WoFlV zu rechnen (§ 5 WoFlV).

Für Sie als Verkäufer eines Altbaus heißt das: Eine Zahl aus der Bauakte von 1994 ist nicht automatisch falsch und darf weitergeführt werden, solange seither nicht umgebaut wurde. Wurde der Dachboden 2011 ausgebaut oder ein Wintergarten angebaut, ist die alte Zahl überholt. Spiegelbildlich ordnet § 42 II. BV dasselbe an; die Unterschiede zwischen beiden Ordnungen betreffen vor allem Balkone und Wirtschaftsräume.

Warum die WoFlV trotzdem der Maßstab ist

Formal regelt § 1 Abs. 1 WoFlV nur: „Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden." In der Praxis rechnen Sachverständige, Banken und Gerichte trotzdem nach dieser Verordnung, weil es nichts Präziseres gibt. Der BGH ebnete den Weg im Mietrecht in zwei Schritten: 2004 entschied er, dass „im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden" können, die ab 1. Januar 2004 „im wesentlichen gleichlautend" durch die WoFlV ersetzt worden seien (VIII ZR 44/03). 2007 wandte er die WoFlV dann auch auf nicht preisgebundenen Wohnraum an, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine andere Berechnungsweise ortsüblich ist (VIII ZR 231/06).

Daraus folgt die wichtigste Handlungsregel: Nennen Sie im Exposé nicht nur die Zahl, sondern auch, woher sie stammt. Eine Angabe wie „ca. 148 m² Wohnfläche nach WoFlV, ermittelt aus der Bauzeichnung vom März 2011" ist eine völlig andere Aussage als „148 m²".

Die Drei-Schritt-Systematik der Verordnung

§ 1 Abs. 2 WoFlV gibt den Rechenweg vor: Grundflächen nach § 2 gehören dazu, werden nach § 3 ermittelt und nach § 4 angerechnet.

Schritt 1: Welche Räume überhaupt zählen (§ 2)

Quelle: § 2 WoFlV. Die rechte Spalte ist die Negativliste des § 2 Abs. 3.

Erstens zählt die Fläche nur, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehört; ein von zwei Parteien genutzter Abstellraum fällt heraus. Zweitens zählen nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, nicht mit, auch wenn dort seit Jahren jemand schläft.

Schritt 2: Wie gemessen wird (§ 3)

Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Nicht nach Rohbaumaßen und nicht nach Außenmaßen.

Quelle: § 3 WoFlV.

Die Einbauküche verkleinert die Wohnfläche nicht. Ein Pfeiler von 0,09 m² wird ebenfalls nicht abgezogen, weil beide Schwellen kumulativ gelten. Eine dreistufige Treppe zählt voll, eine vierstufige nicht mehr.

Schritt 3: Wie angerechnet wird (§ 4)

Quelle: § 4 WoFlV. Dass Raumteile unter 1,00 m unberücksichtigt bleiben, formuliert der BGH in VIII ZR 44/03 wörtlich.

Ermitteln aus dem Plan oder mit dem Zollstock

§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt beides zu: die Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder die Ermittlung anhand einer Bauzeichnung, die für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt oder geeignet ist und die lichten Maße erkennen lässt. Entscheidend ist Satz 3: Wurde abweichend von der Bauzeichnung gebaut, muss die Grundfläche im fertiggestellten Zustand oder anhand einer berichtigten Zeichnung neu ermittelt werden.

Genau das war der Fehler im BGH-Leitfall. Die Grundrisszeichnungen summierten sich auf 215,3 m², die Räume waren jedoch 13,34 m² kleiner als gezeichnet, „weil abweichend von den Zeichnungen gebaut worden ist" (V ZR 78/14, Rn. 22). Wer 2026 die Zahl aus einer 20 Jahre alten Planung übernimmt, übernimmt auch deren Baufehler.

Dachschrägen: das Rechenbeispiel, das jeder braucht

Nehmen Sie einen Dachraum von 6,00 m Breite und 6,00 m Länge, also 36,00 m² Grundfläche, mit einem symmetrischen Satteldach.

Eigene Berechnung nach § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV.

Aus 36,00 m² Grundfläche werden 21,60 m² Wohnfläche, also 60,0 %. Wer die Bodenplatte des Dachgeschosses als Wohnfläche inseriert, überzeichnet das Objekt um 14,40 m². Bei einem Haus mit sonst 120,00 m² steht dann 156,00 m² im Exposé statt 141,60 m², also gut zehn Prozent zu viel.

Der BGH entschied diese Konstellation im Mietrecht: Der Vertrag nannte 110 m², unter Berücksichtigung der Dachschrägen im Spitzboden waren es 89 m², eine Abweichung von rechnerisch 19,1 % (VIII ZR 44/03). Beim Verkauf gibt es zwar keine 10-Prozent-Automatik, wohl aber einen Interessenten, der mit dem Laser nachmisst.

Was das Bauordnungsrecht zusätzlich verlangt

Neben der Anrechnung steht die Frage, ob der Raum überhaupt ein Aufenthaltsraum sein darf; sonst greift der Ausschluss des § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV. Das regelt Landesrecht unterschiedlich. Bayern verlangt in Art. 45 Abs. 1 BayBO eine lichte Raumhöhe von „mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m", wobei Raumteile unter 1,50 m außer Betracht bleiben. Brandenburg verlangt in § 47 Abs. 1 BbgBO ebenfalls 2,40 m.

Entscheidend ist der jeweils zweite Satz: Beide Länder nehmen Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 von dieser Höhenanforderung ausdrücklich aus, Brandenburg zusätzlich Aufenthaltsräume im Dachraum. Für das klassische Ein- oder Zweifamilienhaus gibt es dort also gar keine Mindestraumhöhe. Der Ausschluss des § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV hängt dann an den übrigen Anforderungen an Aufenthaltsräume, etwa der ausreichenden Belüftung und Belichtung mit Tageslicht (§ 47 Abs. 2 BbgBO), und daran, ob der Raum als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Maßgeblich ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes in der aktuellen Fassung; fragen Sie den Wert im Zweifel bei der Bauaufsicht ab.

Balkon und Terrasse: ein Viertel oder die Hälfte

§ 4 Nr. 4 WoFlV lautet „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte". Dieser Ermessensspielraum ist der beliebteste Hebel, um Exposé-Flächen zu schönen.

Eigene Berechnung nach § 4 Nr. 4 WoFlV; die letzte Zeile entspricht dem Sachverhalt in BGH VIII ZR 86/08.

Bei einem Haus mit 130 m² Gesamtwohnfläche macht die Spanne aus einem 20-m²-Balkon rund 3,8 % aus: Aus „ca. 130 m²" wird „ca. 135 m²".

Wie groß der Hebel wird, zeigt der Kölner Maisonette-Fall: 90,11 m² unstreitige Innenfläche, dazu zwei Dachterrassen mit 25,2 m² und 20,0 m², Mietvertrag „ca. 120 m²". Rechnet man die Terrassen zu einem Viertel, ergeben sich 101,41 m² und damit eine Abweichung von 15,49 %. Rechnet man sie zur Hälfte, sind es 112,71 m² und rechnerisch 6,1 %, also unterhalb der mietrechtlichen Schwelle (VIII ZR 86/08).

Dieser Fall lief noch unter der II. Berechnungsverordnung, weil der Mietvertrag von 2003 stammte. Der BGH stellte im Leitsatz klar, dass nach der II. BV Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze „unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden" konnten. Die WoFlV formuliert enger und macht das Viertel zum Regelfall. Wer heute die Hälfte ansetzt, braucht dafür ein Argument, etwa eine besonders hochwertige, wettergeschützte und ganzjährig nutzbare Dachterrasse, und sollte es im Exposé nennen.

Keller, Hobbyraum, Wirtschaftsraum: die teuersten Grenzfälle

Der Keller ist als Zubehörraum ausdrücklich ausgeschlossen (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a WoFlV). Der Ausschluss knüpft aber an die Funktion, nicht an die Lage im Gebäude: Ein Raum im Untergeschoss, der die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt und als Wohnraum genehmigt ist, kann zur Wohnfläche gehören.

Der Hobbyraum-Fall zeigt es: dieselbe Wohnung, zweimal berechnet.

Quelle: BGH, Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 231/06; Vertragsfläche 75,70 qm.

12,47 qm Unterschied bei identischer Bausubstanz, einmal unter und einmal über der Vertragsfläche. Der BGH entschied, dass für die DIN 283 kein Raum ist, wenn sich die Parteien auf die II. BV oder die WoFlV geeinigt haben; nach DIN 283 sei nur zu rechnen, wenn das vereinbart wurde oder ortsüblich oder nach Art der Wohnung naheliegender ist.

Der zweite Grenzfall ist der Hauswirtschaftsraum. Im BGH-Leitfall zum Hausverkauf war streitig, ob nach altem Recht 201,5 m² herauskommen, weil die Grundfläche des Hauswirtschaftsraums ganz anzusetzen sei, oder nur 182,5 m². Wirtschaftsräume zählten nach § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV alter Fassung nicht zur Wohnfläche, „wobei aber solche Räume nicht als Wirtschaftsräume angesehen werden, die nach Art und Ausstattung als Wohnraum genutzt werden können"; der Raum war über 9 m² groß (V ZR 78/14, Rn. 27). Ergebnis: dieselbe Zeichnung, dieselbe Verordnung, 19 m² Unterschied. Der Senat sprach von einer „um ca. 18 m² kleineren Fläche" und ließ die Frage ausdrücklich offen.

Der Fall, in dem der Keller zur Rückabwicklung führte

Anders liegt es, wenn Kellerräume als Wohnraum vermarktet werden, obwohl die Nutzung nicht genehmigt ist. Der Leitsatz von V ZR 55/13: „Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist gegeben, wenn Kellerräume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung erforderliche baurechtliche Genehmigung fehlt". Das gilt auch dann, wenn die Nutzung nicht genehmigungsbedürftig, aber anzeigepflichtig ist.

Die Zahlen: Das Internet-Exposé nannte „Wohnfläche: ca. 125 qm und Keller", die vorgelegte Wohnflächenberechnung wies 127,92 qm aus, davon 19,27 qm und 12,84 qm für zwei im Keller gelegene Kinderzimmer mit einer Raumhöhe unter 2,40 m. Zusammen 32,11 qm, also rund ein Viertel der ausgewiesenen Fläche; das Berufungsgericht sprach von einer „erheblichen Abweichung um rund 1/3". Die Käufer erklärten die Anfechtung nach § 123 BGB und obsiegten in beiden Vorinstanzen. Der BGH hob das Berufungsurteil allerdings auf und verwies zurück, weil zur Frage der Aufklärung vor Vertragsschluss noch Feststellungen fehlten. Die Kellerfrage selbst blieb unangetastet.

Der Unterschied zwischen diesem Fall und dem straflosen 200-m²-Fall ist nicht die Größe der Abweichung, sondern das Wissen um die fehlende Genehmigung. Wer den nicht genehmigten Keller trotzdem als Wohnraum bewirbt, verlässt die Berechnungsmethodik und betritt die Arglist.

Die Eigentumswohnung: aus Sachmangel wird Rechtsmangel

Für Wohnungsverkäufer kommt eine Ebene hinzu. Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, „so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an" (V ZR 217/02). Im entschiedenen Fall waren aus dem Speicher ein Bad und ein als Schlafzimmer genutzter Raum abgeteilt. Das Bauaufsichtsamt errechnete 105,19 m², das Inserat nannte 120 qm, und die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft rechnete mit 87,22 qm aus der Teilungserklärung.

Der Vertrag schloss ausdrücklich auch „die Haftung für die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes" aus. Trotzdem hob der BGH die Klageabweisung in Höhe von 67.147,96 € auf, weil ein Ausschluss der Sachmängelhaftung den Rechtsmangel nicht erfasst. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, prüft daher zuerst die Teilungserklärung (Wohnung verkaufen: Ablauf und WEG-Unterlagen).

Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: der Zahlen-Zoo sortiert

In jedem Dokument steht eine andere Zahl, weil es verschiedene Größen mit verschiedenen Zwecken sind.

Quellen: ImmoWertV Anlage 4, § 3 GModG, § 254 BewG, Anlage 39 BewG.

Warum die Brutto-Grundfläche immer größer ist

Für die BGF sind „die äußeren Maße der Baukonstruktionen einschließlich Bekleidung in Höhe der Oberseite der Boden- oder Deckenbeläge anzusetzen" (ImmoWertV Anlage 4 Nr. I.2). Sie enthält also sämtliche Wände, die die Wohnfläche nicht enthält. An anderer Stelle ist sie kleiner: Balkone gehören „einschließlich überdeckter Balkone" zum Bereich c und zählen gar nicht, Spitzböden und Kriechkeller ebenso wenig; nutzbar ist ein Dachgeschoss nach dieser Anlage erst ab „circa 1,25 Metern" lichter Höhe und Begehbarkeit.

Die BGF aus dem Sachwertgutachten und die Wohnfläche aus dem Exposé müssen deshalb auseinanderfallen.

Die Zahl im Energieausweis ist keine Wohnfläche

Im Energieausweis steht die Gebäudenutzfläche, definiert als „die Nutzfläche eines Wohngebäudes nach DIN V 18599: 2018-09, die beheizt oder gekühlt wird" (§ 3 Nr. 10 GModG, dem seit dem 29.7.2026 umbenannten früheren GEG). Alle Kennwerte in kWh je Quadratmeter und Jahr beziehen sich auf diese Fläche, nicht auf die Wohnfläche.

Die fünf Pflichtangaben des § 87 GModG betreffen Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Eine gesetzliche Pflichtangabe zur Wohnfläche oder zu ihrer Berechnungsgrundlage gibt es nicht. Was im Energieausweis sonst noch steht und wann er vorzulegen ist, erklärt Energieausweis beim Hausverkauf.

Was die Fläche im Preis bewegt

Dass die Fläche den Preis trägt, ist in der Wertermittlungsverordnung angelegt. Der vorläufige Vergleichswert kann durch Multiplikation eines angepassten Vergleichsfaktors mit „der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts" ermittelt werden (§ 24 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV). Auch die Bewirtschaftungskosten rechnen je Quadratmeter: ImmoWertV Anlage 3 setzt 11,70 Euro Instandhaltungskosten jährlich je Quadratmeter Wohnfläche an, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen (Stand 1. Januar 2021, fortzuschreiben).

In der Grundsteuer wirkt die Fläche als Tarifsprung: Anlage 39 zum Bewertungsgesetz staffelt die anzusetzenden Nettokaltmieten nach drei Gruppen, nämlich unter 60 m², von 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr.

Haftung bei Flächenabweichung im Exposé

Die gute Nachricht steht im Leitsatz von V ZR 78/14: „Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB."

Der Grund ist der Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB: Was Beschaffenheit sein soll, muss beurkundet werden. Der Senat hat dafür seine frühere Linie kassiert. Zum Beschluss V ZR 141/11, in dem eine Exposé-Angabe von 160 m² bei tatsächlich 133,21 m² noch anders behandelt worden war, heißt es in Rn. 21 ausdrücklich, dass er „daran nicht festhält".

Ebenfalls im Leitfall: Wer über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, den trifft „keine weitergehende Aufklärungspflicht". Will der Käufer mehr wissen, „muss er nachfragen".

Die 10-Prozent-Grenze und wo sie wirklich gilt

Quelle: VIII ZR 266/14 vom 18.11.2015.

Für den Verkauf gibt es keine Toleranzschwelle. Es zählt allein, was beurkundet wurde und ob Sie etwas verschwiegen haben. Und weil die Minderung nach § 441 Abs. 3 BGB den Kaufpreis proportional herabsetzt, kennt sie anders als der Rücktritt keine Erheblichkeitsschwelle.

Die zwei Löcher im Gewährleistungsausschluss

Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Wie teuer das wird, zeigt die aktuellste Linie: Der wegen arglistigen Verhaltens nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden besteht in dem Betrag, „um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat" (V ZR 169/24 vom 27.03.2026). Ob sich der Verkäufer auf einen niedrigeren Preis eingelassen hätte, spielt keine Rolle. In jenem Fall ging es nicht um die Berechnung, sondern um die Zulässigkeit der Nutzung: ein als freistehendes Einfamilienhaus beworbenes Objekt mit 49,83 qm Wohnfläche nebst 4,59 qm Hauswirtschaftsraum, gelegen in einem Wochenendhausgebiet, in dem allgemeines Wohnen nicht zulässig ist. Kaufpreis 325.000 €, erstinstanzlich 72.000 € Schadensersatz.

Umgekehrt schützt Offenlegung zuverlässig: Nach § 442 Abs. 1 BGB sind die Rechte des Käufers ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Alle weiteren Details zu Aufklärungspflicht, Beweislast und Verjährung stehen unter Mängelhaftung beim Hausverkauf.

Der Satz, der in den Kaufvertrag gehört

Regeln die Parteien, dass eine bestimmte Eigenschaft nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung; und ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (V ZR 38/18 vom 25.01.2019). Eine ausdrückliche Klausel, wonach Angaben zur Wohnfläche unverbindlich sind, wirkt deshalb zuverlässiger als jede vorsichtige Formulierung im Exposé. Den Wortlaut besprechen Sie mit dem Notar.

Fünf Schritte vor dem Inserat

1. Quelle der Zahl bestimmen. Bauakte, Teilungserklärung, Grundsteuererklärung, altes Exposé: Notieren Sie zu jeder Flächenangabe, woher sie stammt und nach welcher Ordnung sie ermittelt wurde.
2. Bauliche Änderungen abgleichen. Wurde nach dem 31.12.2003 umgebaut, ausgebaut oder angebaut, ist die alte Berechnung überholt (§ 5 WoFlV). Wurde abweichend vom Plan gebaut, ist neu zu messen (§ 3 Abs. 4 Satz 3 WoFlV).
3. Grenzfälle einzeln entscheiden und dokumentieren. Dachschräge zonenweise, Balkon zu einem Viertel oder mit Begründung zur Hälfte, Keller nur bei genehmigter Wohnnutzung, Wintergarten je nach Beheizbarkeit.
4. Im Exposé Zahl und Methode nennen. „ca. 148 m² Wohnfläche nach WoFlV, Balkon zu einem Viertel angerechnet" ist die Formulierung, die Nachverhandlungen verhindert. Grundrisse mit Maßen gehören in die Unterlagen; das genügte dem BGH in V ZR 78/14.
5. Im Kaufvertrag nichts beurkunden, was Sie nicht belegen können. Und wenn eine Fläche in die Urkunde soll, dann die nach WoFlV ermittelte, nicht die aufgerundete.

Ob Sie einen Sachverständigen brauchen, hängt vom Objekt ab: Beim Bungalow mit rechteckigem Grundriss reicht der Zollstock, bei Dachschrägen, Erker, Wintergarten und ausgebautem Untergeschoss nicht. Die Bewertungswege samt Kosten stehen unter Wer schätzt den Wert meines Hauses; wer ohne Makler verkauft, trägt die Dokumentation selbst (Haus verkaufen ohne Makler).

Häufige Fragen (FAQ)

Wie berechne ich die Wohnfläche meines Hauses richtig?

In drei Schritten nach der Wohnflächenverordnung: Zuerst bestimmen Sie nach § 2, welche Räume überhaupt dazugehören. Dann ermitteln Sie nach § 3 die Grundflächen nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, entweder durch Ausmessen oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung. Zuletzt rechnen Sie nach § 4 an: voll ab 2,00 m lichter Höhe, zur Hälfte zwischen 1,00 und 2,00 m, gar nicht darunter. Ist abweichend vom Plan gebaut worden, ist neu zu messen.

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Die Negativliste des § 2 Abs. 3 WoFlV nennt Zubehörräume, nämlich Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Dazu kommen Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, sowie Geschäftsräume. Bei der Messung bleiben außerdem Türnischen, Treppen mit mehr als drei Steigungen und Pfeiler außer Betracht, letztere allerdings nur, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben.

Wie wird ein Balkon bei der Wohnfläche angerechnet, zu 25 oder zu 50 Prozent?

§ 4 Nr. 4 WoFlV sagt „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte". Ein Viertel ist der Regelfall, die Hälfte die begründungsbedürftige Ausnahme, etwa bei hochwertigen und ganzjährig nutzbaren Freiflächen. Unter der alten II. Berechnungsverordnung war die Anrechnung bis zur Hälfte dagegen frei möglich. Bei 20,00 m² Balkonfläche geht es um 5,00 gegenüber 10,00 m², was bei einem 130-m²-Haus rund 3,8 % der Gesamtfläche ausmacht.

Wie werden Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung behandelt?

Zonenweise nach lichter Höhe. Ein Dachraum von 6,00 m mal 6,00 m mit 36,00 m² Grundfläche liefert im Beispiel 15,60 m² aus der Zone ab 2,00 m, 6,00 m² aus der halb anrechenbaren Zone zwischen 1,00 und 2,00 m und 0,00 m² aus der Zone darunter, zusammen 21,60 m². Das sind 60,0 % der Grundfläche. Zusätzlich muss der Raum nach der Landesbauordnung überhaupt Aufenthaltsraum sein dürfen, sonst greift der Ausschluss des § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV.

Zählt der Keller zur Wohnfläche, wenn er ausgebaut ist?

Nicht automatisch. Kellerräume sind als Zubehörräume ausgeschlossen; entscheidend ist, ob die Räume als Aufenthaltsräume genehmigt sind und die Anforderungen der Landesbauordnung erfüllen. Werden Kellerräume ohne die erforderliche Genehmigung als Wohnraum angepriesen, ist die objektive Seite einer arglistigen Täuschung erfüllt (BGH V ZR 55/13). Dort ging es um zwei Kellerzimmer mit 19,27 und 12,84 qm bei einer Raumhöhe unter 2,40 m; die Käufer fochten den Vertrag an und gewannen in beiden Vorinstanzen, der BGH verwies die Sache aus Beweisgründen zurück.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Brutto-Grundfläche nach DIN 277?

Die Wohnfläche nach WoFlV misst lichte Maße und rechnet Balkone anteilig an. Die Brutto-Grundfläche wird nach ImmoWertV Anlage 4 aus den Außenmaßen der Baukonstruktion gebildet, enthält also alle Wände, lässt Balkone aber vollständig weg und ebenso Spitzböden und Kriechkeller. Die Nutzfläche ist für Wohngebäude bundesrechtlich nicht definiert und erfasst typischerweise Keller-, Hobby- und Abstellräume; sie darf nicht zur Wohnfläche addiert werden. Alle drei Zahlen dürfen und müssen auseinanderfallen.

Gilt beim Hausverkauf die 10-Prozent-Regel bei Wohnflächenabweichung?

Nein. Diese Grenze stammt aus dem Mietrecht, wo eine Abweichung von mehr als 10 % einen Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB begründet (BGH VIII ZR 295/03, bestätigt 2015 in VIII ZR 266/14). Für Mieterhöhungen hat der BGH sie 2015 aufgegeben. Im Kaufrecht existiert sie ohnehin nicht: Dort entscheidet, ob die Fläche als Beschaffenheit beurkundet wurde und ob Arglist oder eine Garantie vorliegt.

Hafte ich als Verkäufer für eine falsche Quadratmeterangabe im Exposé?

In aller Regel nicht, wenn die Angabe nicht in der notariellen Urkunde steht. Im Leitfall V ZR 78/14 nannte das Exposé „ca. 200 m²", ein Architekt ermittelte nach WoFlV 171,74 m², und die Klage über 66.411 € Minderung blieb in allen Instanzen erfolglos. Anders liegt es bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB) und beim Rechtsmangel, etwa wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird (V ZR 217/02).

Wo finde ich die richtige Wohnfläche meines Hauses?

Eine einzelne amtliche Fundstelle gibt es nicht. Belastbar sind die Wohnflächenberechnung aus der Bauakte, eine Bauzeichnung mit lichten Maßen und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, die aber oft abweicht. Der Grundsteuerbescheid taugt schlecht, weil dort nach § 254 BewG anders genutzte Flächen bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Wohnfläche addiert werden; der Energieausweis nennt die Gebäudenutzfläche, also ebenfalls eine andere Größe.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: die Fläche belegen, dann den Preis bestimmen

Eine korrekt hergeleitete Quadratmeterzahl ist beim Verkauf zweierlei: der Multiplikator, der den Preis bildet, und der Beleg, der Nachverhandlungen die Grundlage entzieht. Dazu gehört eine realistische Preiseinschätzung für Ihre Lage.

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