Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: bis 30 % Abweichung

Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu 30 % Abweichung sind gesetzlich eingeplant, allein aus der Lage: Richtwertzonen sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück „grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen"; Abweichungen aus anderen Merkmalen bleiben dabei unberücksichtigt und kommen obendrauf (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV).
• Zwei Normen, zwei Größen: Der Verkehrswert ist der am Stichtag erzielbare Preis für Ihr konkretes Objekt (§ 194 BauGB); der Bodenrichtwert ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, berechnet, „wenn der Boden unbebaut wäre" (§ 196 BauGB).
• Das Bodenrichtwertgrundstück existiert real nicht: Es ist unbebaut und fiktiv und trägt die vorherrschenden Merkmale der Zone; je Zone gilt genau ein Wert, Spannen sind unzulässig (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV).
• Die Grundstücksgröße allein bewegt den Bodenwert um +24 % bis −36 %: Die amtlichen Umrechnungskoeffizienten des Steuerrechts reichen von 1,24 (unter 250 m²) bis 0,64 (2.000 m²), bezogen auf ein 500-m²-Normgrundstück (Anlage 36 BewG); zwischen den Extremen liegt Faktor 1,94.
• Das Maß der baulichen Nutzung ist der stärkste Einzelhebel: Die GFZ-Koeffizienten des Gutachterausschusses Berlin spannen von 0,4176 (GFZ 0,8) bis 1,8272 (GFZ 5,0): Faktor 4,38.
• Kostenlos abrufbar, mindestens alle zwei Jahre neu: Jedermann kann Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB); ermittelt werden sie mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB).

Die Rechnung „Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Wert meines Grundstücks" scheitert nicht am Bodenrichtwert, sondern an dem, was das Gesetz aus ihm macht: einem durchschnittlichen Lagewert für gedachten, unbebauten Boden. Der Verkehrswert, gesetzlich identisch mit dem Marktwert, ist dagegen der Preis für Ihr Grundstück mit seinen Eigenschaften.

Zwischen beiden liegen sechs Anpassungsschritte, im Folgenden einzeln mit Koeffizienten und Rechenbeispiel. Wer eine belastbare Zahl braucht, findet die Instanzen unter Wer schätzt den Wert meines Hauses?.

Bodenrichtwert und Verkehrswert: zwei Normen, zwei Zwecke

Der Kernsatz steht in § 40 ImmoWertV: Der Bodenwert ist ohne die baulichen Anlagen vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wobei „neben oder anstelle von Vergleichspreisen ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert" verwendet werden kann. Der Bodenrichtwert ist damit Hilfsgröße, nicht Ergebnis.

Was der Verkehrswert leisten muss

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, der am Stichtag „nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (…) zu erzielen wäre". Heranzuziehen sind nach § 6 ImmoWertV Vergleichswert-, Ertragswert- und/oder Sachwertverfahren; die Wahl ist zu begründen, das Ergebnis aus den Verfahrenswerten unter Würdigung abzuleiten. Die gängigen Wege vergleicht Was ist mein Haus wert?.

Was der Bodenrichtwert leisten soll

Sein Ziel ist Markttransparenz für alle, nicht Präzision für ein Flurstück; deshalb ist er kostenlos und passt auf kein reales Grundstück exakt.

Wie der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ermittelt

Bodenrichtwerte kommen von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, nach § 192 BauGB selbständigen, unabhängigen Gremien; zwingend hinzuzuziehen ist ein Bediensteter der Finanzbehörde mit Erfahrung in steuerlicher Bewertung.

Die Datenbasis ist eine Vollerhebung

Nach § 195 BauGB ist jeder beurkundete Kaufvertrag über Grundstückseigentum in Abschrift an den Gutachterausschuss zu senden, ebenso der Zuschlag in der Zwangsversteigerung. So entsteht die Kaufpreissammlung; ihre Rohdaten gehen nur an das Finanzamt für Besteuerungszwecke, Bürger erhalten Auskunft nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht. Der Bodenrichtwert ist ihr öffentlich zugängliches Destillat.

Aus derselben Sammlung ermittelt der Ausschuss die „sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten": unter anderem Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 BauGB).

Wo die Daten dünn werden

Bodenrichtwerte werden vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Bei geringem Grundstücksverkehr dürfen aber Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder vorangegangenen Jahren herangezogen oder deduktive Verfahren angewendet werden (§ 14 ImmoWertV). Einzelne Bodenrichtwerte sind zudem nicht zu begründen.

Im Dorf mit drei Verkäufen in fünf Jahren steht derselbe spannenlose Wert auf der Karte wie im Neubaugebiet mit 200 Transaktionen. Das Statistische Bundesamt weist für baureifes Land 271,86 € je Quadratmeter aus („Kaufwerte für Bauland", Abruf 15.08.2026), ein Bundesmittel ohne Aussagekraft für ein konkretes Grundstück.

Das Bodenrichtwertgrundstück: das Grundstück, das es nicht gibt

Hier liegt die Ursache jeder Abweichung: Der Bodenrichtwert bezieht sich nach § 13 ImmoWertV auf einen Quadratmeter eines statistischen Konstrukts, nicht auf Ihr Grundstück.

Diese Merkmale werden dargestellt

§ 16 Abs. 2 ImmoWertV schreibt vor, welche Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks anzugeben sind. Jede Abweichung Ihres Grundstücks erzeugt eine Wertdifferenz.

Was definitiv nicht im Bodenrichtwert steckt

Das Bodenrichtwertgrundstück weist nach § 16 Abs. 1 ImmoWertV keine Merkmale auf, die nur durch Einzelbegutachtung ermittelbar sind, insbesondere keine „nur für einzelne Grundstücke bestehenden privatrechtlichen, öffentlich-rechtlichen und tatsächlichen Besonderheiten". Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten, Altlastenverdacht, Denkmalschutz: nicht enthalten, ebenso wenig der Aufwuchs, also Bäume und Bepflanzung (§ 14 Abs. 4 ImmoWertV).

Eine übersehene Falle: Für einzelne Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen gilt der angegebene Bodenrichtwert nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht, obwohl sie mitten in der Zone liegen.

Die Legende der Bodenrichtwertkarte entschlüsselt

Die Kürzel neben dem Wert sind die Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks, Ihr Vergleichsmaßstab; der Katalog steht in Anlage 5 ImmoWertV.

Steht neben Ihrem Wert „WA, EFH, o, ebf, WGFZ 0,4, f 500", meint das ein erschließungsbeitragsfreies 500-m²-Grundstück im allgemeinen Wohngebiet für Ein- und Zweifamilienhäuser, offene Bauweise, wertrelevante Geschossflächenzahl 0,4.

Zur WGFZ zählen nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV die Flächen aller oberirdischen Geschosse nach Außenmaßen, ausgenommen nicht ausbaufähige Dachgeschosse; ausgebaute oder ausbaufähige zählen zu 75 %, Staffelgeschosse voll. Oberirdisch ist ein Geschoss, dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt.

Die sechs Abweichungsquellen und warum sie sich überlagern

Sechs Quellen lassen sich benennen:

Entscheidend: Diese Stufen addieren sich nicht, sie multiplizieren sich; ein hinterer Zonenrand, ein übergroßer Zuschnitt und offene Erschließungsbeiträge treffen dasselbe Grundstück gleichzeitig.

Stufe 1: Die Lage, und warum 30 % Absicht sind

§ 15 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, Richtwertzonen so abzugrenzen, „dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen". 30 % Abweichung sind also kein Fehler, sondern Konstruktionsziel. Merkmalsbedingte Unterschiede bleiben laut Folgesatz außen vor: Die 30 % sind die Lagekomponente allein, die Stufen 2 bis 6 kommen hinzu.

Stufe 2: Die Grundstücksgröße

Umrechnungskoeffizienten erfassen nach § 19 ImmoWertV Wertunterschiede sonst gleichartiger Grundstücke, insbesondere aus Maß der baulichen Nutzung, Größe und Tiefe. Sie stammen aus Kaufpreisen und geben das Verhältnis zum Normgrundstück an, der Basisausprägung mit dem Wert 1,00.

Für die steuerliche Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern hat der Gesetzgeber sie selbst festgeschrieben, in Anlage 36 BewG, der einzigen bundesweit einheitlichen Reihe:

Wichtige Einschränkung: Die Tabelle ist ein Auszug (das Gesetz staffelt in 50-m²-Schritten) und gilt nur für die steuerliche Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern; für den Verkehrswert zählen die örtlichen Koeffizienten des Grundstücksmarktberichts. Die Richtung ist dieselbe: Je größer das Grundstück, desto niedriger der Preis je Quadratmeter, denn die Zusatzfläche ist bei begrenzter Geschossfläche Garten, nicht Bauland.

Stufe 3: Das Maß der baulichen Nutzung als stärkster Hebel

Wie viel Sie bauen dürfen, bewegt den Bodenwert stärker als jedes andere Merkmal. Der Gutachterausschuss Berlin veröffentlicht dafür eine amtliche Reihe für Wohnbauland in geschlossener Bauweise, aus Kauffällen 1999–2003 per multipler linearer Regression abgeleitet:

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, GFZ-Umrechnungskoeffizienten 2004 (Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 19.03.2004, S. 1101 ff.), Stand 12.10.2022; anwendbar für GFZ 0,8 bis 5,0.

Zwischen 0,4176 und 1,8272 liegt Faktor 4,38: dieselbe Lage, dasselbe Straßenbild, aber gut vierfacher Bodenwert je Quadratmeter, nur weil das Baurecht mehr Geschossfläche zulässt.

Das amtliche Rechenbeispiel zeigt die Mechanik: Bekannt ist ein Baulandwert von 700 €/m² bei GFZ 2,5 (Koeffizient 1,2003), gesucht der Wert bei GFZ 3,0 (Koeffizient 1,3756):

700 € ÷ 1,2003 × 1,3756 = 802 €/m²

Also +14,6 % allein durch das Maß der baulichen Nutzung. Die Regel: erst auf die Basisausprägung zurückrechnen (dividieren), dann auf die Zielausprägung hochrechnen (multiplizieren). Die Koeffizienten gelten örtlich: Die Berliner Reihe ist nicht auf Passau übertragbar.

Stufe 4: Der beitragsrechtliche Zustand

Bodenrichtwerte für baureifes Land werden nach § 16 Abs. 5 ImmoWertV grundsätzlich für beitragsfreie Grundstücke ermittelt, nur ausnahmsweise und vorübergehend für beitragspflichtige. Steht auf Ihrer Karte „ebf", ist der Wert gerechnet, als seien die Beiträge bezahlt; Beiträge nach Kommunalabgabenrecht können laut Anlage 5 dennoch offen sein.

Ist Ihr Grundstück erschließungsbeitragspflichtig („ebp"), fehlt dieses Geld noch: Nach § 129 Abs. 1 BauGB tragen die Gemeinden mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Erschließungsaufwands, bis zu 90 % gehen zulasten der Eigentümer. Klären Sie den Status deshalb vor der Vermarktung beim Bauamt; er gehört in die Unterlagenliste beim Grundstücksverkauf.

Stufe 5: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

§ 8 Abs. 3 ImmoWertV listet die Merkmale, die erst am Ende über marktübliche Zu- oder Abschläge einfließen und im Bodenrichtwert fehlen:

Baulasten sind je Bundesland unterschiedlich geregelt und im Bodenrichtwert nach § 16 Abs. 1 ImmoWertV ohnehin nicht enthalten. Beim Gebäude kommt dessen Zustand hinzu: Wie stark eine schlechte Energiebilanz drückt, zeigt die Auswertung zu den Energieeffizienzklassen F, G und H.

Stufe 6: Der Stichtagsversatz

Bodenrichtwerte sind mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 S. 5 BauGB); häufiger ist zulässig, den Turnus regeln die Länder per Rechtsverordnung (§ 199 Abs. 2 BauGB). Berlin veröffentlicht jährlich zum 1. Januar, Hessen zweijährlich; im ungünstigsten Fall ist Ihr Wert fast zwei Jahre alt und beruht auf noch älteren Kaufverträgen.

§ 9 Abs. 1 ImmoWertV sieht dafür zwei Korrekturen vor: die Stichtagsanpassung über Indexreihen und die Merkmalsanpassung über Umrechnungskoeffizienten, marktübliche Zu- und Abschläge oder in anderer Weise.

Rechenbeispiel: vom Bodenrichtwert zum angepassten Bodenwert

Das Ergebnis dieser Anpassungen heißt amtlich objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV). Erst er ist verwendbar – der veröffentlichte Rohwert nicht.

Ausgangslage: Ihr Grundstück misst 900 m². Die Karte weist für die Zone 320 €/m² aus, das Bodenrichtwertgrundstück ist mit „f 500" beschrieben. Der Größenkoeffizient stammt hier aus Anlage 36 BewG, weil bundesweit einheitlich nachlesbar; für den Verkehrswert nehmen Sie den örtlichen.

Vierzigtausend Euro aus einem einzigen Merkmal der Karte. Die Rechnung ist erst am Anfang: Auf 247.680 € wirken die Stufen 1 sowie 3 bis 6 weiter.

Selbst dann haben Sie nur den Bodenwert, nicht den Verkehrswert. Steht ein Gebäude darauf, ist er nach § 40 ImmoWertV nur ein Baustein neben Ertrags- oder Sachwert; die Kostenspannen stehen unter Haus schätzen lassen: Kosten.

Der teuerste Einzelfehler beim Abruf: § 3 ImmoWertV unterscheidet Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Dazwischen liegen keine Prozentpunkte, sondern Größenordnungen. Prüfen Sie deshalb zuerst den Entwicklungszustand.

Wo Sie den Bodenrichtwert kostenlos abrufen

Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen; praktisch läuft das über die BORIS-Portale der Länder.

Alle Adressen am 15.08.2026 geprüft. BORIS-D ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, betrieben von IT.NRW, und läuft zusätzlich zu den maßgeblichen Landesportalen. Geregelt ist die Abfrage unterschiedlich: BORIS Hessen ist gebührenfrei und führt die Stichtage 2026, 2024, 2022 und 2020, Berlin alle Jahrgänge von 2002 bis 2026. Für eine amtliche Bescheinigung können Gebühren nach Landesrecht anfallen.

Prüfen Sie beim Abruf drei Dinge: Stichtag, Entwicklungszustand und die Merkmalsangaben. Ohne sie ist die Zahl nicht interpretierbar.

Jetzt handeln: die Vier-Punkte-Prüfung vor jedem Preisgespräch

Bevor Sie einen Preis nennen oder annehmen, klären Sie vier Punkte:

1. Zonenangaben ablesen. Aus dem Landesportal: Stichtag, Entwicklungszustand, Nutzungsart, beitragsrechtlicher Zustand, GFZ/WGFZ und die Fläche des Bodenrichtwertgrundstücks („f").
2. Merkmalsvergleich führen. Stellen Sie Ihr Grundstück Zeile für Zeile daneben: Jede Abweichung ist ein Anpassungsschritt und ein Verhandlungsargument.
3. Örtliche Koeffizienten besorgen. Sie stehen im Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses; nur sie sind für den Verkehrswert einschlägig, Anlage 36 BewG ist Steuerrecht.
4. Belastungen offenlegen. Grundbuch Abteilung II, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster. Was Sie nicht kennen, kennt spätestens der Gutachter des Käufers.

Bodenrichtwert im Steuerrecht: Grundsteuer und Erbschaftsteuer

Im Steuerrecht bekommt der Bodenrichtwert eine Rolle, die er sonst nie hat: Er ist teilweise direkt maßgeblich, ohne die Anpassungen der ImmoWertV.

Grundsteuer: Der Gesetzgeber schaltet die Anpassung ab

Im Bundesmodell ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke nach § 247 Abs. 1 BewG „regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert"; Merkmalsabweichungen bleiben nach Satz 2 (ausgenommen unterschiedliche Entwicklungszustände und Nutzungsarten bei überlagernden Zonen) unberücksichtigt. Diese Vereinfachung zur Massenbewertung ist der Grund, warum Ihr Grundsteuerwert kein Verkehrswert ist. Bei bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert immerhin mit den Koeffizienten der Anlage 36 (bei Ein- und Zweifamilienhäusern) angesetzt und abgezinst (§ 257 BewG).

Die erste Hauptfeststellung erfolgte auf den 1. Januar 2022, die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025; die alten Einheitswertbescheide wurden kraft Gesetzes zum 31.12.2024 aufgehoben (§ 266 BewG). Die Grundsteuer 2026 beruht also auf Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2022.

Wenn der Wert zu hoch ist: § 220 Abs. 2 BewG lässt den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts zu, wenn der Steuerpflichtige eine erhebliche Abweichung nachweist. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt; als Nachweis dient auch ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Vorbereitet hat das der BFH-Beschluss vom 27.05.2024 – II B 78/23 (AdV): Die §§ 218 ff. BewG sind verfassungskonform so auszulegen, dass dieser Nachweis im Einzelfall möglich ist; das Übermaßverbot ist nach bisheriger Senatsrechtsprechung regelmäßig ab 40 % verletzt. Einwände bringen Sie nicht gegen die Karte vor, sondern gegen den Bescheid, in den der Wert als Feststellungsgrundlage eingeht.

Und die Länderfalle: Der Satz „der Bodenrichtwert bestimmt Ihre Grundsteuer" stimmt nicht überall. Unter anderem Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hamburg weichen laut den amtlichen Fußnoten zu den §§ 218 ff. BewG mit eigenen Landesgesetzen vom Bundesmodell ab. Bayern rechnet nach Art. 3 BayGrStG in einem reinen Flächenmodell mit Äquivalenzzahlen von 0,04 € je m² Grund und Boden und 0,50 € je m² Gebäudefläche; der Bodenrichtwert spielt dort für die Grundsteuer keine Rolle. Prüfen Sie zuerst, welches Modell Ihr Bundesland anwendet.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: dieselbe Zahl, andere Spielregeln

Für unbebaute Grundstücke bestimmt sich der Wert nach § 179 BewG „regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten"; maßgeblich ist der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermittelnde Bodenrichtwert. Auch hier: Fläche × Bodenrichtwert, ohne Merkmalsanpassung.

Der Unterschied zur Grundsteuer ist bares Geld: Die Öffnungsklausel des § 198 BewG kennt keine 40-Prozent-Hürde. Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen. Als Nachweis dienen ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellt oder zertifiziert hat, oder ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommener Kaufpreis.

Konzeptionell zielen beide Werte auf dasselbe: Der gemeine Wert nach § 9 Abs. 2 BewG ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, nahezu wortgleich mit § 194 BauGB. Nur die Verfahren unterscheiden sich, daraus entsteht die Differenz. Wie Sie sie nutzen, steht in Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer, für den Streitfall in Finanzamt bewertet Haus zu hoch; Freibeträge rechnet Erbschaftssteuer Immobilie durch.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist der Bodenrichtwert der Verkehrswert meines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert ist nach § 196 Abs. 1 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden eines fiktiven, unbebauten Grundstücks, der Verkehrswert nach § 194 BauGB der am Stichtag für Ihr Objekt erzielbare Preis. Der Bodenrichtwert liefert nur den Bodenwert (§ 40 ImmoWertV).

Wie stark kann der tatsächliche Wert vom Bodenrichtwert abweichen?

Allein aus der Lage lässt das Gesetz bis zu 30 Prozent zu (§ 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV); andere Merkmale kommen hinzu: Größe (0,64 bis 1,24 nach Anlage 36 BewG), Maß der baulichen Nutzung (Faktor bis 4,38 nach der Berliner Reihe), offene Erschließungsbeiträge, Rechte und Belastungen, Stichtagsversatz.

Was ist ein Bodenrichtwertgrundstück, und warum gibt es meines dort nicht?

Es ist nach § 13 Abs. 2 ImmoWertV „ein unbebautes und fiktives Grundstück" mit den vorherrschenden Merkmalen der Zone. Je Zone gilt genau ein Wert, Spannen sind unzulässig; die Zahl suggeriert deshalb eine Genauigkeit, die sie für Ihr Flurstück nicht hat.

Wie oft wird der Bodenrichtwert neu ermittelt?

Mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, häufiger ist zulässig (§ 196 Abs. 1 S. 5 BauGB). Den Turnus regeln die Länder selbst (§ 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB): Berlin jährlich, Hessen zweijährlich. Für alte Werte verlangt § 9 Abs. 1 ImmoWertV eine Stichtagsanpassung über Indexreihen.

Was bedeuten die Kürzel auf der Bodenrichtwertkarte?

Sie beschreiben das Bodenrichtwertgrundstück (Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV): „ebf"/„ebp" für erschließungsbeitragsfrei bzw. -pflichtig, „o"/„g"/„a" für offene, geschlossene oder abweichende Bauweise, „WA" für allgemeines Wohngebiet, „EFH" für Ein- und Zweifamilienhäuser, „WGFZ" für die wertrelevante Geschossflächenzahl, „t" für die Tiefe, „f" für die Fläche.

Wie rechne ich den Bodenrichtwert mit Umrechnungskoeffizienten um?

Sie dividieren durch den Koeffizienten der Basisausprägung und multiplizieren mit dem Ihrer Ausprägung. Im amtlichen Berliner Beispiel (700 €/m² bei GFZ 2,5, gesucht GFZ 3,0): 700 € ÷ 1,2003 × 1,3756 = 802 €/m², also +14,6 %. Das Ergebnis heißt nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV „objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert".

Warum ist das Nachbargrundstück mehr wert, obwohl derselbe Bodenrichtwert gilt?

Weil der Bodenrichtwert die Zone beschreibt, nicht das Flurstück. Größe, Zuschnitt, Tiefe, zulässige Geschossfläche, Erschließungsstatus, Rechte und Belastungen wirken voll auf den Wert, sind aber nicht abgebildet: privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV) ebenso wenig wie der Aufwuchs (§ 14 Abs. 4 ImmoWertV).

Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst Einspruch einlegen?

Nicht direkt; einzelne Bodenrichtwerte sind nach § 14 Abs. 5 ImmoWertV nicht einmal zu begründen. Angreifbar ist der Bescheid, in den der Wert als Feststellungsgrundlage eingeht, so der BFH im Beschluss vom 27.05.2024 – II B 78/23 (AdV). Beim Grundsteuerwert führt der Weg über § 220 Abs. 2 BewG (ab 40 Prozent Überschreitung), bei Erbschaft und Schenkung über § 198 BewG.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Zonenangaben, dann der Preis

Der Bodenrichtwert ist ein hervorragendes kostenloses Werkzeug, solange Sie ihn als das nehmen, was er ist: ein durchschnittlicher Lagewert für gedachten Boden, der sechs Anpassungen braucht, bevor er etwas über Ihren Preis sagt.

Steht ein Verkauf konkret an, ist eine kostenlose Wertermittlung durch geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne; sie kennen die Zahlungsbereitschaft in Ihrer Zone. Für eine Zahl, die auch das Finanzamt akzeptiert, braucht es ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG); Kostenspannen stehen in Wertermittlung im Erbfall.

Prüfen Sie den Sanieren-Pfad, liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welche Maßnahmen energetisch und wirtschaftlich tragen und welche Förderung dazu passt. Der Bodenwert ändert sich dadurch nicht – der Gebäudewert schon.