Notartermin Hausverkauf: Ablauf, Dauer & Unterlagen

Das Wichtigste in Kürze

• 45 bis 90 Minuten sind ein Erfahrungswert, keine Rechtsgröße. Eine amtliche Statistik zur Dauer gibt es nicht. Weil der Text vollständig verlesen wird, skaliert sie mit der Länge der Urkunde; eine Übersetzung nach § 16 BeurkG verdoppelt den Textdurchgang.
• Der komplette Vertragstext wird vorgelesen: § 13 Abs. 1 BeurkG ist eine Muss-Vorschrift, zusammenfassen darf der Notar nicht. Karten, Zeichnungen und Abbildungen werden stattdessen zur Durchsicht vorgelegt; Verweisungsurkunden (§ 13c BeurkG) und Bestandsverzeichnisse (§ 14 BeurkG) bleiben nur bei ausdrücklichem Verzicht ungelesen.
• Die Zwei-Wochen-Frist gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur für Verbraucherverträge: § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2, S. 3 BeurkG sieht vor, dass der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vorher vorliegt, und zwar bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB). Es ist eine Soll-Vorschrift: Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden (S. 4), der Vertrag bleibt wirksam.
• Der Entwurf muss vom beurkundenden Notar kommen. Eine Fassung, die Ihnen der Makler oder ein Bauträger per E-Mail schickt, erfüllt § 17 Abs. 2a BeurkG nicht und setzt die Frist nicht in Gang.
• Mit der Unterschrift wechselt das Eigentum nicht. Dafür braucht es Einigung und Grundbucheintragung (§ 873 Abs. 1 BGB). Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung nach § 883 Abs. 2 BGB den Käufer, den Verkäufer sichert der zurückgehaltene Umschreibungsantrag nach § 53 BeurkG.
• Eine Vollmacht muss mindestens notariell beglaubigt sein. Materiell wäre sie formfrei (§ 167 Abs. 2 BGB), doch das Grundbuchamt akzeptiert nur öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 GBO).
• Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben mitwirken: Über das Haus können sie nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Erscheint einer nicht, hat der vollmachtlos Vertretene nach Aufforderung nur zwei Wochen Zeit zur Genehmigung (§ 177 Abs. 2 BGB).

Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Die meisten Verkäufer erleben diesen Termin genau einmal, und die Unsicherheit betrifft selten das Juristische, sondern das Praktische: Wie lange dauert das, wer muss kommen, was passiert, wenn jemand fehlt?

Dieser Artikel beschreibt den Ablauf. Die vollständige Gebührenrechnung gehört in einen eigenen Kostenartikel; Grundregel ist § 448 Abs. 2 BGB: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung, beim Verkäufer bleibt üblicherweise nur die Löschung seiner eigenen Grundschuld. Nicht behandelt: die Klauselprüfung im Entwurf (Kaufvertrag Haus prüfen), der Geldfluss nach der Unterschrift (Kaufpreiszahlung) und Form und Kosten der Vollmacht (Verkaufsvollmacht Immobilie).

Vor dem Termin: Entwurf, Zwei-Wochen-Frist und Grundbucheinsicht

Der Termin beginnt faktisch Wochen vorher, wenn der Notar den aktuellen Grundbuchauszug zieht. Nach § 21 Abs. 1 BeurkG soll er sich über den Grundbuchinhalt unterrichten; ohne Einsicht soll er nur beurkunden, wenn die Beteiligten trotz Belehrung über die Gefahren darauf bestehen, und soll das in der Niederschrift vermerken. Für Verkäufer ist das der Moment, in dem alte Lasten sichtbar werden: Wegerechte, Wohnrechte, Reallasten, eine längst getilgte, aber nie gelöschte Grundschuld.

Was die Zwei-Wochen-Frist wirklich sagt

Praktisch jeder Ratgeber schreibt, Sie hätten „immer zwei Wochen Bedenkzeit". Der Wortlaut ist enger: § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG gilt „bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen", und Verbraucherverträge sind nach § 310 Abs. 3 BGB Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, im Immobilienbereich vor allem der Kauf vom Bauträger oder von einer Wohnungsgesellschaft. Geschützt ist der Verbraucher, gleich auf welcher Seite er steht: Verkaufen Sie als Privatperson an einen gewerblichen Aufkäufer, ist es Ihre Frist. Beim reinen Privatverkauf von Privatperson an Privatperson greift die Norm nach ihrem Wortlaut also nicht unmittelbar. Viele Notare übersenden den Entwurf trotzdem zwei Wochen vorher, weil die Verfahrens- und Belehrungspflichten aus § 17 Abs. 1 und Abs. 2a S. 1 BeurkG unabhängig davon gelten. Erzwingen lässt sich die Frist beim Privatverkauf nicht, erbitten schon. Was in diesen zwei Wochen zu prüfen ist, steht Klausel für Klausel in Kaufvertrag Haus prüfen.

Drei Details werden regelmäßig übersehen:

Nutzen Sie die Frist. Der Entwurf enthält die drei Punkte, über die später gestritten wird: Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergabetermin mit Übergang von Nutzen und Lasten sowie den Umfang des Gewährleistungsausschlusses.

Neutralität: Der Notar gehört keiner Seite

§ 14 Abs. 1 BNotO stellt klar, dass der Notar nicht eine Partei vertritt, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreut; Absatz 4 verbietet ihm sogar, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln. „Der Notar des Käufers" arbeitet also nicht zulasten des Verkäufers. Wer ohne Makler verkauft, findet in Haus verkaufen ohne Makler die vorgelagerten Schritte bis zur Entwurfsanforderung.

Wer beim Notartermin dabei sein muss

Anwesend sein müssen alle, die im Grundbuch als Eigentümer stehen, und alle Käufer. Bei Eheleuten mit hälftigem Miteigentum also beide, bei einer Erbengemeinschaft alle Miterben. Banken, Makler oder Angehörige müssen nicht dabei sein, dürfen aber teilnehmen.

Ein harter Ausschlussgrund steht in § 6 Abs. 1 BeurkG: Die Beurkundung ist unwirksam, wenn der Notar selbst, sein Ehegatte, sein Lebenspartner, ein in gerader Linie Verwandter oder deren Vertreter an der Beurkundung beteiligt ist. Den Hausverkauf der eigenen Mutter darf ein Notar also nicht selbst beurkunden.

Bei der Eigentumswohnung kommt eine Besonderheit hinzu: Die Teilungserklärung ist eine eigene notarielle Urkunde und muss nicht mitverlesen werden. Den Verkaufsweg für Wohnungen inklusive WEG-Unterlagen beschreibt Wohnung verkaufen: Ablauf.

Was Sie zum Notartermin mitbringen müssen

Die Ausweispflicht ergibt sich aus zwei Ebenen. Nach § 10 BeurkG soll sich der Notar Gewissheit über die Person der Beteiligten verschaffen und in der Niederschrift festhalten, wie er das getan hat. Hinzu kommt die geldwäscherechtliche Identifizierung: § 11 GwG verlangt bei natürlichen Personen Vorname, Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Wohnanschrift, und zwar vor Durchführung der Transaktion.

§ 80 Abs. 4 GModG verlangt die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die Übergabe unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Der Notartermin ist damit die natürliche Gelegenheit, die Übergabe sauber zu dokumentieren; viele Notare protokollieren sie in der Urkunde. Übersehen wird Satz 6: Danach hat der Käufer beim Kauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 GModG zur Ausstellung berechtigten Person zu führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Was sonst rund um den Ausweis beim Verkauf gilt, steht in Energieausweis beim Hausverkauf.

Unterschätzt wird auch die Steuer-Identifikationsnummer: § 20 Abs. 1 GrEStG verlangt sie in der Anzeige des Notars an das Finanzamt. Fehlt sie, verzögert sich die Anzeige und damit die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Der Termin Schritt für Schritt

1. Ankommen und Identität feststellen

Der Notar prüft die Ausweise, gleicht die Personendaten ab, nimmt die Geldwäscheangaben auf und verschafft sich einen Eindruck von der Geschäftsfähigkeit. Nach § 11 BeurkG soll die Beurkundung abgelehnt werden, wenn einem Beteiligten nach seiner Überzeugung die erforderliche Geschäftsfähigkeit fehlt; Zweifel soll er in der Niederschrift feststellen, bei schwerer Krankheit vermerken, welche Feststellungen er getroffen hat. Für Verkäufe aus einer Pflegesituation heraus ist genau das der kritische Punkt, ausführlich in Haus verkaufen im Pflegefall.

2. Die Verlesung

Jetzt wird der gesamte Vertrag laut vorgelesen. § 13 Abs. 1 BeurkG lässt keinen Spielraum: Der Inhalt der Niederschrift muss in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Auf Verlangen soll sie vor der Genehmigung zusätzlich zur Durchsicht vorgelegt werden (S. 4). Karten, Zeichnungen und Abbildungen werden anstelle des Vorlesens zur Durchsicht vorgelegt.

Deshalb ist ein Notartermin nicht in zehn Minuten erledigt. Drei gesetzliche Ausnahmen kennt kaum jemand:

Bei § 13c BeurkG gilt eine Auflage: Der Notar soll nur beurkunden, wenn die andere Niederschrift zumindest in beglaubigter Abschrift bei der Beurkundung einsehbar ist. Wer eine Eigentumswohnung kauft und die Teilungserklärung nicht gelesen hat, sollte im Termin danach fragen.

Umgekehrt: Die Erklärung, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, muss nach § 14 Abs. 1 BeurkG in die Niederschrift selbst aufgenommen werden und wird daher immer verlesen. Sie ist kein Formularunsinn, sondern schafft nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO einen vollstreckbaren Titel. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer daraus vollstrecken, ohne erst klagen zu müssen.

3. Die Belehrungen

Parallel zur Verlesung erfüllt der Notar seine Belehrungspflichten. § 17 Abs. 1 BeurkG verpflichtet ihn, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, über die rechtliche Tragweite zu belehren und darauf zu achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Hinzu kommen konkrete Einzelhinweise, die alle in der Niederschrift zu vermerken sind: erforderliche gerichtliche oder behördliche Genehmigungen (§ 18 BeurkG), die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 19 BeurkG) und ein möglicherweise bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 20 BeurkG).

4. Auflassung und Sicherungsmechanik

Die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, muss nach § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Absatz 2 fügt hinzu: Eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam.

Damit ist ausgeschlossen, dass das Eigentum „unter der Bedingung der Kaufpreiszahlung" übergeht. Gelöst wird das an anderer Stelle: § 53 BeurkG bestimmt, dass der Notar beurkundete Erklärungen beim Grundbuchamt einreichen soll, sobald sie eingereicht werden können, „es sei denn, daß alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen". Genau diese Ausnahme steht in jedem Kaufvertrag. Der Notar erhält die Anweisung, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst zu stellen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Die Auflassung ist also unbedingt erklärt, aber der Vollzug wird angehalten.

Der Käufer wird spiegelbildlich durch die Auflassungsvormerkung gesichert. Nach § 883 Abs. 2 BGB ist jede spätere Verfügung über das Grundstück insoweit unwirksam, als sie den vorgemerkten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, und das gilt ausdrücklich auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung oder durch einen Insolvenzverwalter. Beide Seiten sind damit abgesichert, ohne dass jemand in Vorleistung geht.

5. Unterschrift

Nach der Verlesung genehmigen die Beteiligten die Niederschrift und unterschreiben eigenhändig. Die Unterschrift begründet nach § 13 Abs. 1 BeurkG die Vermutung, dass vorgelesen und genehmigt wurde. Danach unterschreibt der Notar selbst und fügt seine Amtsbezeichnung bei (§ 13 Abs. 3 BeurkG). Die Urschrift bleibt beim Notar; wer eine Erklärung abgegeben hat, kann nach § 51 BeurkG Ausfertigungen sowie einfache oder beglaubigte Abschriften verlangen und die Urschrift einsehen.

Wie lange dauert der Termin?

Einfache Kaufverträge über ein Einfamilienhaus liegen erfahrungsgemäß bei 45 bis 90 Minuten. Verlängernd wirken viele Beteiligte, weil jede Identität einzeln festgestellt wird, Rückfragen zu Lasten in Abteilung II, mehrere Finanzierungsgrundschulden und vor allem eine Übersetzung nach § 16 BeurkG. Verkürzend wirkt allein gute Vorbereitung: gelesener Entwurf, vorab geklärte Änderungswünsche, vollständige Unterlagen.

Vollmacht und Vertretung: der Formwiderspruch

Wer nicht selbst kommen kann, lässt sich vertreten. Dabei platzen Termine regelmäßig an einem Widerspruch: Materiell-rechtlich ist die Vollmacht formfrei, § 167 Abs. 2 BGB stellt klar, dass sie nicht der Form des Geschäfts bedarf, auf das sie sich bezieht.

Nur nützt das nichts, denn das Grundbuchamt verlangt nach § 29 Abs. 1 GBO den Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Mit einer privatschriftlichen Vollmacht haben Sie einen Vertrag, aber keine Eigentumsumschreibung; die Verkaufsvollmacht muss deshalb mindestens notariell beglaubigt sein. Vorgelegte Vollmachten sollen nach § 12 Abs. 1 BeurkG der Niederschrift beigefügt werden. Welche Vollmachtsform was kostet und wie man sie widerruft, steht in Verkaufsvollmacht Immobilie.

Das Insichgeschäft. Nach § 181 BGB kann ein Vertreter im Namen des Vertretenen nicht mit sich selbst kontrahieren, soweit ihm nichts anderes gestattet ist. Wenn ein Miterbe die Vollmacht der Geschwister hat und selbst als Käufer auftritt, oder wenn ein Kind für die Eltern verkauft und mitkauft, muss die Befreiung von § 181 BGB ausdrücklich in der Vollmacht stehen.

Die vollmachtlose Vertretung. Erscheint jemand ohne wirksame Vollmacht, etwa ein Mitarbeiter des Notariats als Erklärungsbote, ist der Vertrag schwebend unwirksam und hängt von der Genehmigung ab. § 177 Abs. 2 BGB setzt eine harte Frist: Nach Aufforderung durch die andere Seite kann die Genehmigung nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach Empfang der Aufforderung erklärt werden, sonst gilt sie als verweigert. Die Genehmigung selbst ist nach § 182 Abs. 2 BGB formfrei, für das Grundbuch greift aber wieder § 29 GBO. Sie muss also beglaubigt werden. Die Beglaubigungsgebühr dafür beträgt nach GNotKG KV Nr. 25100 eine 0,2-Gebühr, mindestens 20,00 € und höchstens 70,00 €.

Erbengemeinschaft: sechs Ebenen, die auseinandergehalten gehören

Bei geerbten Immobilien geht am Notartermin am meisten schief. Die Kurzfassung „alle müssen zustimmen" stimmt, greift aber zu kurz.

Der zweite Stolperstein ist der Erbnachweis fürs Grundbuch. Nach § 35 Abs. 1 GBO kann die Erbfolge nur durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen werden. Es gibt genau eine Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, also einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügen die Verfügung samt Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament reicht nicht. Wer nur ein eigenhändiges Testament hat, braucht den Erbschein und sollte ihn beantragen, bevor der Termin steht.

Erscheint ein Miterbe nicht, gibt es drei Wege: beglaubigte Vollmacht im Vorfeld, vollmachtlose Vertretung mit beglaubigter Genehmigung innerhalb der Zwei-Wochen-Frist des § 177 Abs. 2 BGB, oder ein zweiter Termin. Verweigert er dauerhaft, endet der freihändige Verkauf; die Alternativen stehen in Erbengemeinschaft: Einer will nicht verkaufen.

Betreuung, Minderjährige, Ehegatten

Drei Konstellationen bringen eine Genehmigungsebene ins Spiel, die den Terminplan sprengt, wenn sie zu spät auffällt.

Betreuung. Der Betreuer bedarf zur Verfügung über ein Grundstück und zur Eingehung der entsprechenden Verpflichtung der Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB). Entscheidend ist der Wirksamkeitsmechanismus: Nach § 1856 Abs. 1 BGB wird die Genehmigung dem Vertragspartner gegenüber erst wirksam, wenn ihm der Betreuer die wirksam gewordene Genehmigung mitteilt. Nach Aufforderung kann diese Mitteilung nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung erfolgen, sonst gilt die Genehmigung als verweigert (§ 1856 Abs. 2 BGB).

Minderjährige. Sind Kinder Miteigentümer oder Miterben, bedürfen die Eltern nach § 1643 Abs. 1 BGB der Genehmigung des Familiengerichts in denselben Fällen, in denen ein Betreuer die betreuungsgerichtliche Genehmigung braucht. Sind die Eltern selbst an dem Geschäft beteiligt, kommt eine Ergänzungspflegschaft hinzu: Für Angelegenheiten, an deren Besorgung die Eltern verhindert sind, erhält das Kind einen Pfleger, und die Eltern haben dies dem Familiengericht unverzüglich anzuzeigen (§ 1809 BGB).

Ehegatten in Zugewinngemeinschaft. Nach § 1365 BGB kann sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen; verweigert der andere sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie auf Antrag ersetzen, sofern das Geschäft den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht (§ 1365 Abs. 2 BGB). Relevant wird das, wenn das Haus praktisch das gesamte Vermögen des Alleineigentümers ausmacht. Verlässliche Prozentangaben zur Schwelle gibt der Gesetzeswortlaut nicht her.

Sprache, Behinderung und Termine außerhalb des Notariats

Fremdsprache. Ist ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, muss die Niederschrift ihm nach § 16 BeurkG anstelle des Vorlesens übersetzt werden; ein nicht allgemein beeidigter Dolmetscher soll beeidigt werden, sofern nicht alle Beteiligten verzichten. Auf Verlangen des Beteiligten soll die Übersetzung zusätzlich schriftlich angefertigt werden. Verpflichtet, in einer anderen als der deutschen Sprache zu beurkunden, ist der Notar nach § 15 Abs. 1 S. 2 BNotO nicht.

Hör-, Sprach- oder Sehbehinderung. Nach § 22 Abs. 1 BeurkG soll ein Zeuge oder zweiter Notar zugezogen werden, sofern nicht alle Beteiligten verzichten; auf Verlangen eines hör- oder sprachbehinderten Beteiligten soll ein Gebärdensprachdolmetscher hinzukommen. Kann jemand seinen Namen nicht schreiben, muss nach § 25 BeurkG ein Zeuge oder zweiter Notar dabei sein.

Diese Sonderformate schlagen sich in Zusatzgebühren nieder; die eigentliche Kaufvertragsgebühr gehört in den Kostenartikel.

Bei der auswärtigen Beurkundung lohnt Absatz 2 der Anmerkung zu KV Nr. 26002: Die Gebühr fällt auch an, wenn das Geschäft aus einem in der Person eines Beteiligten liegenden Grund nicht vorgenommen wird. Wer den Notar ins Pflegeheim bestellt und dort an der Geschäftsfähigkeit scheitert, zahlt trotzdem.

Was nach dem Notartermin passiert

Mit der Unterschrift ist der Verkauf rechtlich geschlossen, wirtschaftlich aber nicht abgewickelt. Jetzt arbeitet der Notar als Vollzugsstelle. Er gilt nach § 15 Abs. 2 GBO als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen, und muss die Erklärungen vor Einreichung auf Eintragungsfähigkeit prüfen (Absatz 3).

Die Fälligkeitsmitteilung ist der Startschuss

Der Käufer zahlt nicht am Terminstag, sondern wenn der Notar bestätigt, dass die vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen: eingetragene Vormerkung an vereinbarter Rangstelle, Löschungsbewilligungen für nicht übernommene Lasten, Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, alle erforderlichen Genehmigungen. Wie lange dieser Teil dauert und was er kostet, rechnet Kaufpreiszahlung beim Hausverkauf durch.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist dabei der größte Zeitfaktor. Nach § 28 BauGB hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen, und das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn Nichtausübung oder Nichtbestehen nachgewiesen ist. Ausgeübt werden kann es nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags. Beim Verkauf von Wohnungs- und Teileigentum sowie von Erbbaurechten steht der Gemeinde nach § 24 Abs. 2 BauGB kein Vorkaufsrecht zu.

Bargeld ist verboten, und das kostet Zeit

Für den Immobilienkauf gilt ein striktes Barzahlungsverbot. Nach § 16a GwG kann die Gegenleistung nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Die Beteiligten müssen dem Notar die unbare Zahlung nachweisen, und der Notar darf den Eintragungsantrag erst stellen, nachdem er den Nachweis auf Schlüssigkeit geprüft hat; Zahlungsbestätigungen der Kreditinstitute genügen dafür.

Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme: Nach § 57 Abs. 2 BeurkG darf der Notar Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und ein Verwahrungsantrag samt Anweisung vorliegt, den er angenommen hat. Der Normalfall ist die Direktzahlung an Verkäufer und ablösende Bank.

Wann das Eigentum wirklich übergeht

Erst mit der Eintragung im Grundbuch. § 873 Abs. 1 BGB verlangt Einigung und Eintragung; gebunden sind die Beteiligten schon vorher, weil die Einigung notariell beurkundet ist (Absatz 2). Der Umschreibungsantrag wird gestellt, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Diese erteilt das Finanzamt nach § 22 GrEStG, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht; sie ergeht schriftlich, elektronische Übermittlung ist ausgeschlossen.

Die Reihenfolge der Eintragungen folgt § 17 GBO: Betrifft ein späterer Antrag dasselbe Recht, darf er nicht vor Erledigung des früheren erledigt werden. Deshalb kommt zuerst die Vormerkung, dann die Löschung alter Lasten, dann die Käufer-Grundschuld, zuletzt die Umschreibung.

Übergabe und Steuerstichtag

Nutzen und Lasten gehen zum vereinbarten Termin über, üblicherweise mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag zahlt der Käufer Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten, unabhängig vom Grundbuchstand. Steuerlich zählt ein anderer Stichtag: Für die Zehnjahresfrist der privaten Veräußerungsgeschäfte kommt es auf die obligatorischen Verträge an, also auf die Beurkundungstage von Kauf und Verkauf. Wer knapp an der Grenze liegt, sollte den Notartermin danach legen (Spekulationssteuer bei Immobilien).

Was der Notar nicht prüft

Der häufigste Irrtum nach dem Termin lautet: „Der Notar hat doch alles geprüft." Sein Prüfprogramm ist gesetzlich umrissen und endet an klaren Grenzen.

Weil er keine Seite vertritt (§ 14 BNotO), ist er auch nicht Ihr Verhandlungsberater. Und weil er nach § 17 Abs. 1 BNotO die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren erheben muss, ist über den Preis nicht zu reden: Erlass oder Ermäßigung sind nur bei außergewöhnlichen Umständen und mit Zustimmung der Notarkammer zulässig. Wer zusätzlich mit Maklerkosten kalkuliert, findet die Verteilungsregeln in Maklerprovision: Wer zahlt?.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie lange dauert ein Notartermin beim Hausverkauf?

Eine gesetzliche oder amtlich erhobene Dauer gibt es nicht. Weil der komplette Vertragstext nach § 13 Abs. 1 BeurkG vorgelesen werden muss, richtet sie sich nach Länge der Urkunde und Zahl der Beteiligten. Erfahrungsgemäß liegen einfache Einfamilienhaus-Kaufverträge bei 45 bis 90 Minuten; Übersetzungen, viele Miterben und Rückfragen zu Grundbuchlasten verlängern spürbar.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Zwingend ist ein gültiger amtlicher Lichtbildausweis: Der Notar muss sich nach § 10 BeurkG Gewissheit über Ihre Person verschaffen, § 11 GwG verlangt Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift. Dazu kommen die steuerliche Identifikationsnummer für die Notaranzeige nach § 20 GrEStG, die Bankverbindung, Angaben zur Restschuld Ihrer Grundschuld, der Energieausweis und Vollmachten in Urschrift oder beglaubigter Abschrift.

Muss der Notar den ganzen Kaufvertrag vorlesen oder darf er zusammenfassen?

Er muss vollständig vorlesen. § 13 Abs. 1 BeurkG ist eine Muss-Vorschrift, auf die die Beteiligten nicht verzichten können. Ausgenommen sind Karten, Zeichnungen und Abbildungen, die stattdessen zur Durchsicht vorgelegt werden, sowie Verweisungsurkunden nach § 13c BeurkG und Bestandsverzeichnisse nach § 14 BeurkG, wenn die Beteiligten den Inhalt kennen und verzichten. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss dagegen immer in die Niederschrift selbst und wird deshalb stets verlesen.

Gilt die Zwei-Wochen-Frist auch, wenn ich privat an eine Privatperson verkaufe?

Nach dem Gesetzeswortlaut nicht. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG spricht von Verbraucherverträgen, und § 310 Abs. 3 BGB definiert diese als Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Beim reinen Privatverkauf greift die Soll-Vorgabe daher nicht unmittelbar, viele Notare halten die Frist aber ohnehin ein. Wichtig in jedem Fall: Der Entwurf muss vom beurkundenden Notar stammen, nicht vom Makler.

Kann ich mich beim Notartermin vertreten lassen, und welche Form braucht die Vollmacht?

Ja, Vertretung ist möglich. Zwar ist die Vollmacht nach § 167 Abs. 2 BGB formfrei, für die Grundbucheintragung verlangt § 29 Abs. 1 GBO aber eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. In der Praxis muss die Vollmacht deshalb mindestens notariell beglaubigt sein. Soll der Bevollmächtigte selbst mitkaufen, muss zusätzlich die Befreiung von § 181 BGB ausdrücklich in der Vollmacht stehen.

Was passiert, wenn ein Miterbe zum Notartermin nicht erscheint?

Über das geerbte Haus können die Miterben nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Fehlt einer, kann er sich beglaubigt bevollmächtigen lassen oder vollmachtlos vertreten werden. Im zweiten Fall ist der Vertrag schwebend unwirksam, und nach Aufforderung läuft für die Genehmigung eine Frist von zwei Wochen (§ 177 Abs. 2 BGB); danach gilt sie als verweigert. Die Genehmigung muss für das Grundbuch beglaubigt werden.

Kann der Kaufvertrag nach der Beurkundung noch rückgängig gemacht werden?

Ein allgemeines gesetzliches Widerrufsrecht für den notariellen Grundstückskaufvertrag sieht das Gesetz nicht vor. An die beurkundete Auflassung sind die Beteiligten nach § 873 Abs. 2 BGB gebunden. Rückgängig machen lässt er sich praktisch nur einvernehmlich oder über vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte: Vormerkung und Auflassung verschwinden nur durch Erklärungen in der Form des § 29 GBO aus dem Grundbuch. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer aus der Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO vorgehen.

Wann geht das Eigentum über, mit der Unterschrift oder erst später?

Erst mit der Eintragung im Grundbuch. § 873 Abs. 1 BGB verlangt Einigung und Eintragung. Die Auflassung wird zwar im Termin bei gleichzeitiger Anwesenheit erklärt (§ 925 Abs. 1 BGB) und darf nach Absatz 2 nicht unter eine Bedingung gestellt werden. Deshalb wird der Verkäufer anders gesichert: Der Notar hält den Umschreibungsantrag auf gemeinsame Anweisung der Beteiligten zurück (§ 53 BeurkG), bis der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

Kann der Notartermin per Video oder online stattfinden?

Für den Grundstückskaufvertrag nicht. § 16a Abs. 1 BeurkG lässt die Beurkundung mittels des Videokommunikationssystems der Bundesnotarkammer nur zu, soweit dies durch Gesetz zugelassen ist, und für den Immobilienkaufvertrag sieht das Gesetz das nicht vor. Zusätzlich verlangt § 925 Abs. 1 BGB für die Auflassung die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor der zuständigen Stelle. Sie müssen also persönlich erscheinen oder sich wirksam vertreten lassen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: sauber vorbereitet in den Termin

Der Notartermin selbst ist der am besten geregelte Teil des Hausverkaufs. Was ihn kippen lässt, entsteht immer vorher: eine fehlende Beglaubigung, ein nicht beantragter Erbschein, eine übersehene gerichtliche Genehmigung, ein Entwurf, den niemand gelesen hat.

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