Austauschpflicht Heizung beim Hausverkauf 2026: § 72 gestrichen

Das Wichtigste in Kürze

• Die 30-Jahre-Austauschpflicht ist gestrichen: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat die §§ 71 bis 73 des Gebäudeenergiegesetzes – seither Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – ersatzlos gestrichen (Artikel 1 Nr. 32, BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 muss kein Heizkessel mehr allein wegen seines Alters stillgelegt werden – auch das Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 ist entfallen.
• Was den Käufer weiterhin trifft: die Dämmung der obersten Geschossdecke auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) (§ 35 GModG) und die Dämmung zugänglicher, bisher ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 2). Bußgeldrahmen: bis zu 50.000 €.
• Die Zwei-Jahres-Frist gilt nicht für jeden Käufer: Sie läuft zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Zweiterwerber bekommen kein neues Zeitfenster – und Häuser mit mehr als zwei Wohnungen oder ohne Selbstnutzung am Stichtag hatten nie einen Aufschub.
• Fristbeginn ist die Grundbucheintragung, nicht der Notartermin (§ 873 Abs. 1 BGB).
• Exposé-Pflicht bleibt: Liegt ein Energieausweis vor, gehören die wesentlichen Energieträger für die Heizung in jede Immobilienanzeige (§ 87); ab 1. Januar 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf statt der Endenergie. Bußgeld bis 10.000 €.
• Kosten der verbliebenen Pflichten: Geschossdeckendämmung 20–35 €/m² (nicht begehbar) bzw. 40–80 €/m² (begehbar) – typisches Einfamilienhaus 1.100–1.925 € nicht begehbar, 2.200–4.400 € begehbar (co2online, Stand September 2025); BAFA-Grundförderung für Dämmmaßnahmen 15 %.

Fast alles, was Sie im Netz zum Stichwort „Austauschpflicht Heizung beim Hausverkauf" finden, war am 29. Juli 2026 über Nacht falsch. Ratgeberportale, Makler-Blogs und KI-Antworten zitieren weiter die §§ 47, 71, 72 und 73 GEG und sprechen von einer „maximalen Betriebsdauer von 30 Jahren", die „beim Eigentümerwechsel greift". Keine dieser vier Normen existiert in dieser Form noch. Drei sind gestrichen, eine ist umnummeriert.

Dieser Artikel räumt auf: Was bis zum 28. Juli 2026 tatsächlich galt, was seit dem 29. Juli 2026 gilt, welche Pflichten wirklich mit dem Eigentum auf den Käufer übergehen – und was das für Exposé, Unterlagen und Kaufvertrag bedeutet. Nicht Thema sind Preisstrategie und Vermarktung; dazu gibt es Haus mit alter Heizung verkaufen, und für die brennstoffspezifischen Fragen Haus mit Gasheizung verkaufen beziehungsweise Haus mit Ölheizung verkaufen.

Drei Begriffe, die ständig verwechselt werden

Ein großer Teil der Verwirrung entsteht, weil Ratgeber „Austauschpflicht", „Nachrüstpflicht" und „Sanierungspflicht" synonym verwenden. Gemeint sind drei verschiedene Dinge.

Wenn Sie sich nur eine Zeile merken: Die Heizung ist raus aus dem Ordnungsrecht, die Dämmung ist drin geblieben.

Was bis zum 28. Juli 2026 galt – vollständig, nicht halb

§ 72 GEG in der bis zum 28. Juli 2026 geltenden Fassung bestand aus vier Absätzen:

• Absatz 1: Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, durften nicht mehr betrieben werden.
• Absatz 2: Kessel, die ab dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, durften Eigentümer „nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau oder Aufstellung nicht mehr betreiben" – die 30-Jahre-Regel.
• Absatz 3: Ausgenommen waren Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, Anlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW sowie Gas-, Biomasse- und Flüssigbrennstofffeuerungen als Bestandteil einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung, soweit diese nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben wurden.
• Absatz 4: Heizkessel durften „längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044" fossil betrieben werden – das Betriebsverbot ab 2045.

Absatz 3 ist der Absatz, den praktisch kein Ratgeberportal mitgeliefert hat, obwohl er die Reichweite der Pflicht massiv einschränkte: Betroffen waren im Wesentlichen nur Konstanttemperaturkessel. Wer 2024 ein Haus mit einem 30 Jahre alten Brennwert- oder Niedertemperaturkessel gekauft hat, war von der „Austauschpflicht" nie erfasst.

Die alte Eigentümerwechsel-Regel: § 73 GEG a.F.

Die Norm, aus der die Aussage „beim Eigentümerwechsel muss die Heizung raus" stammt, trug die Überschrift „Ausnahme" – und war genau das: eine Verschonungsregel, keine Verschärfung. Sie lautete:

„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten nach § 69 Absatz 2 und § 72 Absatz 1 und 2 erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen." (§ 73 Abs. 1 GEG a.F.)

Absatz 2 setzte dazu: „Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002."

Zwei Dinge daran werden bis heute falsch wiedergegeben. Erstens betraf § 73 nicht die oberste Geschossdecke – dafür gab es eine eigene, inhaltsgleich formulierte Regel in § 47 Abs. 3 GEG a.F. Zweitens war die Zwei-Jahres-Frist nie an jeden Verkauf geknüpft, sondern an den ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag. Dieser Punkt gilt unverändert weiter.

Was seit dem 29. Juli 2026 gilt: die Streichung mit Beleg

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020. Das Änderungsgesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt, am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist für den Heizungsteil – Artikel 1 – am Tag nach der Verkündung in Kraft getreten, also am 29. Juli 2026. Artikel 2, der unter anderem den Energieausweis umbaut, folgt am 1. Januar 2027.

Der entscheidende Änderungsbefehl ist eine einzige Zeile. Artikel 1 Nr. 32 lautet wörtlich: „Die §§ 71 bis 73 werden gestrichen." Auf gesetze-im-internet.de steht bei § 72 seither nur noch „(weggefallen)".

Damit sind in einem Zug entfallen: die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungseinbau (§ 71), das Betriebsverbot für Kessel vor Baujahr 1991, die 30-Jahre-Regel, das 2045er-Betriebsende (§ 72) – und die alte Eigentümerwechsel-Regel des § 73, deren Inhalt für die Rohrleitungsdämmung inhaltsgleich nach § 69 verschoben wurde. Die Reform insgesamt ordnet Heizungsgesetz 2026: was das GModG ändert ein; heizungsseitig vertieft sie Ölheizung austauschen 2026.

Alt-Norm → Neu-Norm: die Mapping-Tabelle

Weil das GModG zugleich umnummeriert hat, zitieren viele Quellen inzwischen leere Normen. Diese Tabelle löst das auf – prüfen Sie damit jeden Ratgeber, den Sie zum Thema lesen:

Quellen: Änderungsgesetz zum GEG (BGBl. 2026 I Nr. 226), Artikel 1 Nr. 15 bis 19, 26, 28, 30 und 32; konsolidierte Fassungen auf gesetze-im-internet.de.

Praktische Konsequenz: Wenn ein Interessent mit „aber die Heizung muss doch nach 30 Jahren raus" kommt, zitiert er eine aufgehobene Norm – und Sie können das mit einer Zeile aus dem Bundesgesetzblatt belegen.

Diese zwei Pflichten gehen tatsächlich auf den Käufer über

Übrig geblieben sind zwei Nachrüstpflichten. Beide betreffen nicht die Heizung, sondern die Dämmung – und beide sind bußgeldbewehrt.

Der Bußgeldrahmen ergibt sich aus § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG in Verbindung mit Absatz 1 Nr. 2 (Geschossdecke) und Nr. 14 (Rohrleitungen). Die Dämmdicken staffelt Anlage 8 nach Innendurchmesser – bezogen auf eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K):

Bei Leitungen in Wand- und Deckendurchbrüchen sowie an Kreuzungen gelten 50 % dieser Werte; grenzen Leitungen an Außenluft, sind es 200 % – Letzteres allerdings nur in den Fällen des § 69 Abs. 1 (Neueinbau oder Ersatz).

Die Pflicht zur obersten Geschossdecke gilt für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude, die jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 °C beheizt werden. Ausführung und Kosten im Detail: Geschossdeckendämmung: Kosten, Pflicht und Förderung.

Die Zwei-Jahres-Frist: drei Prüffragen entscheiden

Hier liegt der Fehler, den praktisch alle Quellen machen: „Nach dem Kauf haben Sie zwei Jahre Zeit." Der Gesetzestext sagt etwas anderes. § 35 Abs. 3 GModG lautet:

„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002."

§ 69 Abs. 3 und 4 GModG formulieren das für die Rohrleitungen nahezu wortgleich. Drei Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein:

1. Höchstens zwei Wohnungen im Gebäude? Ein Dreifamilienhaus fällt aus der Regel.
2. Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 dort selbst eine Wohnung bewohnt? War das Haus an diesem Stichtag vollständig vermietet, greift der Aufschub nie.
3. Ist Ihr Kauf der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002? Nur dann startet mit ihm die Frist.

Der zweite Fall ist die eigentliche Falle – und keineswegs exotisch. Wer 2026 ein Haus kauft, das der Verkäufer selbst 2009 oder 2015 erworben hat, kauft eine Pflicht, deren Erfüllungsfrist längst verstrichen ist. Es gibt kein „neues Zeitfenster", weil das Gesetz an den ersten Übergang anknüpft, nicht an jeden. Für den historischen Fall ohne Aufschub gilt: Oberste Geschossdecken mussten nach § 10 Abs. 3 der EnEV 2014 bereits „nach dem 31. Dezember 2015" den U-Wert von 0,24 W/(m²·K) einhalten.

Der Anwendungsbereich ist groß: Zum 31. Dezember 2024 gab es in Deutschland 13,5 Millionen Einfamilienhäuser und 2,7 Millionen Zweifamilienhäuser (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 336 vom 17.09.2025) – rund 16,2 Millionen Gebäude, die überhaupt unter die Aufschub-Regel fallen können.

Wann die Frist startet: Grundbuch, nicht Notartermin

Der „Eigentumsübergang" an einem Grundstück tritt nach § 873 Abs. 1 BGB erst mit Einigung und Eintragung im Grundbuch ein. Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe lösen die Frist nicht aus. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen in der Praxis regelmäßig mehrere Monate – ein Datum, das ins Übergabeprotokoll gehört.

Ausnahmen, die tatsächlich existieren

• Wirtschaftlichkeit (§ 35 Abs. 4 GModG): Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, entfällt die Nachrüstpflicht, „soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können". Die Ausnahme hängt an keinem Stichtag, muss im Streitfall aber belegt werden – und bei einer Geschossdeckendämmung mit typischer Amortisation von 10 bis 15 Jahren ist Unwirtschaftlichkeit selten nachweisbar.
• Befreiung auf Antrag (§ 102 GModG): Die nach Landesrecht zuständige Behörde befreit, wenn die Ziele des Gesetzes anderweitig im gleichen Umfang erreicht werden oder die Anforderungen zu unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte führen.
• Baudenkmäler und erhaltenswerte Bausubstanz (§ 105 GModG): Abweichungen sind zulässig, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder der Aufwand unverhältnismäßig hoch wäre. Vertiefend: Denkmalgeschützte Immobilie energetisch sanieren.

Ein vorliegender Befreiungsbescheid ist übrigens ein Verkaufsdokument ersten Ranges – er nimmt dem Käufer genau die Unsicherheit, die sonst in den Preis wandert.

Wer das kontrolliert – und warum es beim Verkauf auffällt

Die Vorstellung, Nachrüstpflichten seien reine Papierregeln, ist überholt. § 97 Abs. 1 Nr. 1 GModG verpflichtet den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, bei der Feuerstättenschau ausdrücklich zu prüfen, „ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nach § 69 Absatz 2, auch in Verbindung mit § 69 Absatz 3 und 4, gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind". Bleibt die Pflicht nach schriftlicher Aufforderung und angemessener Frist unerfüllt, unterrichtet er unverzüglich die zuständige Landesbehörde. Bemerkenswert ist der Verweis auf die Absätze 3 und 4: Der Gesetzgeber hat die Käufer-Zwei-Jahres-Regel ausdrücklich in den Prüfauftrag hineingeschrieben.

Für die Geschossdecke gibt es das Gegenstück auf der Nachweisseite: Wer die Dämmung im Sinne von § 35 Abs. 1 gewerblich ausführt, muss dem Eigentümer nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen eingehalten sind (§ 96 Abs. 1 Nr. 2 GModG – Unternehmererklärung). Der Eigentümer hat sie aufzubewahren und der Behörde auf Verlangen vorzulegen. Genau dieses Blatt Papier ist beim Verkauf Gold wert: Es beendet jede Diskussion über den Zustand der obersten Geschossdecke in einem Satz.

Was Verkäufer im Exposé angeben müssen

Die Heizung verschwindet aus dem Ordnungsrecht, nicht aber aus der Anzeigenpflicht. Liegt bei Aufgabe einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 GModG bestimmte Angaben enthalten – die „im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes" stehen ausdrücklich darunter. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer oder Makler.

Quelle: § 87 GModG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung sowie in der Fassung des Artikels 2 GModG (Inkrafttreten 1. Januar 2027 gemäß Artikel 9 Abs. 2).

Zwei Dinge sind an dem Wechsel wichtig. Erstens: Der Umstieg von Endenergie auf Primärenergie verändert die Zahl in Ihrer Anzeige – ohne dass sich am Gebäude etwas ändert. Zweitens: Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude bleiben A+ bis H. Die vielfach behauptete neue Skala A–G kommt ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude (Energieausweis – neue Klassen ab 2027).

Der Energieausweis selbst ist dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; findet keine Besichtigung statt oder verlangt der Interessent ihn, unverzüglich. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer außerdem an einem informatorischen Beratungsgespräch zum Energieausweis teilnehmen, wenn dieses unentgeltlich angeboten wird. Verstöße sind mit bis zu 10.000 € bußgeldbewehrt – Ablauf unter Energieausweis beim Hausverkauf, Sanktionen unter Energieausweis: Bußgeld und Strafen.

Was in den Kaufvertrag gehört – und was nicht

Hier trennen sich zwei Ebenen, die im Beratungsgespräch ständig vermischt werden.

Ebene 1 – öffentlich-rechtlich. Die Nachrüstpflichten richten sich im Gesetzestext ausdrücklich an „den neuen Eigentümer" (§ 35 Abs. 3 Satz 1, § 69 Abs. 3 GModG). Das ist eine Pflicht gegenüber der Behörde. Eine Kaufvertragsklausel kann die Kosten intern verteilen – etwa, indem der Verkäufer die Dämmung übernimmt oder dafür einen Kaufpreisnachlass gewährt. Sie kann aber die behördliche Verantwortlichkeit und das Bußgeldrisiko nicht verschieben. Wer nach der Grundbucheintragung Eigentümer ist, ist Adressat der Pflicht.

Ebene 2 – kaufvertraglich. Beim Immobilienkauf ist ein Gewährleistungsausschluss („gekauft wie besichtigt") die Regel. Seine Grenze steht in § 444 BGB: Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat". Wer weiß, dass die oberste Geschossdecke ungedämmt und die Erfüllungsfrist abgelaufen ist, und das gezielt verschweigt, kann sich trotz Ausschlussklausel nicht darauf zurückziehen.

Daraus folgt eine schlichte Vertragsstrategie – und sie geht in die entgegengesetzte Richtung dessen, was viele Verkäufer instinktiv tun:

Was nicht hineingehört, ist die pauschale Zusicherung „Das Gebäude entspricht allen gesetzlichen energetischen Anforderungen". Ein solcher Satz kann als Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 BGB oder als Garantie gelesen werden – und dann greift Ihr Haftungsausschluss nach § 444 BGB gerade nicht mehr. Offenlegen schützt, zusichern nicht.

Der Vollständigkeit halber: Eine über 30 Jahre alte Heizung ist nicht per se ein Sachmangel. Ohne Beschaffenheitsvereinbarung und ohne arglistiges Verschweigen ist Alter allein kein Mangel.

Der Verkaufsordner: was Sie zusammenstellen sollten

Hier übersetzt sich die Rechtslage in Verhandlungsstärke. Jedes Dokument nimmt eine Rückfrage vorweg:

1. Gültiger Energieausweis – spätestens zur ersten Besichtigung verfügbar, nicht erst zum Notartermin.
2. Unternehmererklärung zur Geschossdeckendämmung (§ 96 Abs. 1 Nr. 2 GModG), falls gewerblich ausgeführt.
3. Nachweis des Heizungseinbaudatums – Rechnung, Inbetriebnahmeprotokoll, Typenschild. Nur Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, fallen unter die Brennstoffquote des § 43 GModG.
4. Schornsteinfeger-Unterlagen – Feuerstättenbescheid und Protokolle der letzten Feuerstättenschauen.
5. Datierte Fotodokumentation von Dachboden und Keller – Dämmzustand von Geschossdecke und Leitungen.
6. Befreiungsbescheid (§ 102) oder denkmalrechtliche Unterlagen (§ 105), sofern vorhanden.
7. Bei Mehrfamilienhäusern: Nachweise zu Heizungsprüfung und hydraulischem Abgleich.

Punkt 3 ist der am häufigsten fehlende und zugleich der wertvollste: Der Stichtag 29. Juli 2026 entscheidet, ob der Käufer für die mitgekaufte Gas- oder Ölheizung ab 2029 einen Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe sicherstellen muss – wer das Einbaudatum nicht belegen kann, überlässt die Antwort der Fantasie des Interessenten.

Was die Pflichterfüllung kostet – und was gefördert wird

Wenn Sie offene Nachrüstpflichten vor dem Verkauf selbst erledigen, sind das die realistischen Größenordnungen:

Quellen: co2online – Dämmung der obersten Geschossdecke (Stand 4. September 2025) und Rohrisolierung (Stand 8. Juni 2026). Die Geschossdeckendämmung spart laut derselben Auswertung rund 7 % der Heizenergie und amortisiert sich in etwa 10 bis 15 Jahren.

Auf der Förderseite gilt seit dem 21. Juli 2026 die neue BEG-Richtlinie: Für Maßnahmen an der Gebäudehülle – dazu zählt die Dämmung – liegt der Grundfördersatz bei 15 %, die Bagatellgrenze bei 300 € brutto, die förderfähigen Höchstkosten ohne iSFP bei 30.000 € für die erste Wohneinheit. Bei einer Geschossdeckendämmung für 3.500 € wären das rechnerisch 525 € Zuschuss. Oft falsch dargestellt: Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten setzt seit dem 21. Juli 2026 ein förderfähiges Investitionsvolumen von mindestens 30.000 € voraus – bei einer reinen Geschossdecken- oder Rohrdämmung wird diese Schwelle faktisch nie erreicht. Rechnen Sie also mit 15 %, nicht mit 20 %. Ob die konkrete Maßnahme förderfähig ist, klären Sie vor der Beauftragung mit dem beteiligten Energie-Effizienz-Experten; einen Programmüberblick gibt BAFA-Förderung Sanierung 2026.

Wovon ich abrate

Fünf Dinge, die im Zusammenhang mit „Austauschpflicht" und Hausverkauf regelmäßig schiefgehen:

1. Die Heizung nur wegen des Verkaufs tauschen. Es gibt keine Pflicht mehr, die das erzwingt, und keine belastbare Studie, die einen kausalen Preisaufschlag beziffern würde. Dazu ein Förderargument, das gegen Sie läuft: Der Klimageschwindigkeitsbonus setzt selbstnutzende Eigentümer voraus. Als Verkäufer, der ohnehin auszieht, tragen Sie die Investition mit deutlich geringerer Förderung – und nehmen dem selbstnutzenden Käufer seinen eigenen Förderhebel. Anders liegt der Fall nur, wenn die Anlage defekt ist oder Sie noch länger selbst im Haus wohnen (Haus mit alter Heizung verkaufen).

2. Dem Käufer „zwei Jahre Zeit" versprechen. Diese Aussage ist in der Mehrzahl der Fälle falsch – immer dann, wenn Sie nicht selbst der erste Eigentümer nach dem 1. Februar 2002 sind. Wer sie trotzdem ins Verkaufsgespräch einbaut, produziert eine Erwartung, die der Käufer später als Zusicherung liest.

3. Sich blind auf „gekauft wie besichtigt" verlassen. Der Ausschluss trägt genau so weit, wie Sie nichts arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Ein bekannter, nie erfüllter Nachrüstverstoß gehört auf den Tisch – schriftlich, nicht nur mündlich beim Rundgang.

4. Veraltete Textbausteine ins Exposé übernehmen. Formulierungen wie „Heizung erfüllt die 30-Jahre-Regel" beziehen sich auf eine gestrichene Norm. Im besten Fall wirken sie unwissend, im schlechteren laden sie zu einem Preisabschlag ein, für den es keine rechtliche Grundlage gibt.

5. Die Pflichten im Vertrag „abwälzen" wollen. Das funktioniert wirtschaftlich (Kostenverteilung), aber nicht ordnungsrechtlich. Adressat bleibt der jeweilige Eigentümer.

Sonderfall Mehrfamilienhaus

Bei mehr als zwei Wohnungen greift die Aufschub-Regel der § 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 GModG überhaupt nicht – die Nachrüstpflichten waren bereits vom bisherigen Eigentümer zu erfüllen. Ab sechs Wohnungen beziehungsweise Nutzungseinheiten kommen zwei anlagenbezogene Pflichten hinzu, die in die Unterlagen gehören: die Heizungsprüfung für wassergeführte Heizungsanlagen nach § 60b GModG – für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum Ablauf des 30. September 2027, für jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau – sowie der hydraulische Abgleich nach § 60c GModG, der bei Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme fällig wird. Vertiefend: Sanierungspflicht Mehrfamilienhaus 2026.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich beim Hausverkauf 2026 eine alte Heizung noch austauschen?

Nein. Die Austauschpflicht des § 72 GEG ist mit dem GModG ersatzlos gestrichen und seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr geltendes Recht. Weder Sie als Verkäufer noch der Käufer müssen einen funktionierenden Kessel allein wegen seines Alters ersetzen. Wirtschaftliche Gründe – Verbrauch, Ausfallrisiko, CO₂-Preis – können weiter für einen Tausch sprechen, eine Pflicht gibt es nicht.

Gilt die 30-Jahre-Austauschpflicht noch – und seit wann nicht mehr?

Sie gilt seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Der Änderungsbefehl in Artikel 1 Nr. 32 des GModG lautet „Die §§ 71 bis 73 werden gestrichen"; verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Auf gesetze-im-internet.de steht bei § 72 GEG heute „(weggefallen)". Und auch vorher traf die Regel nur Konstanttemperaturkessel – Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren nach § 72 Abs. 3 GEG a.F. ausgenommen.

Wann startet die Zwei-Jahres-Frist: beim Notartermin oder bei der Grundbuchumschreibung?

Bei der Grundbucheintragung. Das Eigentum an einem Grundstück geht nach § 873 Abs. 1 BGB erst mit Einigung und Eintragung über; Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe lösen die Frist nicht aus. Notieren Sie das Datum der Eintragung – zwischen Notartermin und Umschreibung liegen oft Monate.

Ich bin nicht der erste Käufer nach 2002 – bekomme ich trotzdem zwei Jahre Zeit?

Nein. § 35 Abs. 3 Satz 2 und § 69 Abs. 4 GModG knüpfen die Frist an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht an jeden. Hat der Verkäufer das Haus selbst 2010 gekauft, endete die Frist 2012; eine bis heute unterlassene Dämmung ist dann ein bestehender Verstoß, der mit dem Eigentum auf Sie übergeht. Klären Sie vor dem Kauf, wann der letzte Eigentümerwechsel war.

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn die Dämmpflichten nicht erfüllt werden?

Bis zu 50.000 €. Wer die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 Abs. 1 Satz 1) oder die Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 1 oder 2) nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig; der Rahmen ergibt sich aus § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG. Für fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige und Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten liegt der Rahmen bei bis zu 10.000 €.

Wer kontrolliert, ob oberste Geschossdecke und Heizungsrohre gedämmt sind?

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger. Nach § 97 Abs. 1 Nr. 1 GModG prüft er bei der Feuerstättenschau ausdrücklich, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nach § 69 Abs. 2 – auch in Verbindung mit den Absätzen 3 und 4 – gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind. Bleibt die Pflicht nach schriftlicher Aufforderung und angemessener Frist unerfüllt, meldet er das der zuständigen Landesbehörde.

Muss die Heizung im Exposé angegeben werden – und was ändert sich ab 2027?

Ja, sofern ein Energieausweis vorliegt: Die wesentlichen Energieträger für die Heizung gehören nach § 87 GModG in jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, zusammen mit Ausweisart, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse und Baujahr. Ab dem 1. Januar 2027 treten anstelle des Endenergiewerts das Ausstellungsdatum des Ausweises und der Jahres-Primärenergiebedarf in kWh pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche. Die Effizienzklassen für Wohngebäude bleiben A+ bis H.

Kann ich die Nachrüstpflichten im Kaufvertrag auf den Käufer abwälzen?

Die Kosten ja, die Verantwortung nein. § 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 GModG adressieren ausdrücklich „den neuen Eigentümer" – eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die eine Vertragsklausel nicht verschiebt. Intern regelbar sind Kostenübernahme, Kaufpreisminderung oder Ausführung vor Übergabe; die Formulierung gehört in die Hände des beurkundenden Notars.

Gilt für die mitgekaufte alte Gasheizung die Brennstoffquote ab 2029?

Nein, solange die Anlage bis einschließlich 29. Juli 2026 eingebaut wurde. § 43 Abs. 1 GModG erfasst ausschließlich Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach diesem Datum neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden; für sie gelten ab 1. Januar 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % klimaneutrale Brennstoffe. Deshalb gehört der Nachweis des Einbaudatums in die Verkaufsunterlagen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Faktenlage, dann die Entscheidung

Die Rechtslage ist für Verkäufer seit dem 29. Juli 2026 deutlich entspannter, als das Netz es abbildet – aber sie ist nicht leer. Zwei Fragen sollten Sie vor dem ersten Inserat beantwortet haben: Ist die oberste Geschossdecke gedämmt, und ist der Zustand der Rohrleitungen im unbeheizten Bereich dokumentiert? Wenn ja, gehören die Nachweise in den Verkaufsordner. Wenn nein, entscheiden Sie bewusst zwischen Nachrüsten und Offenlegen.

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