Schenkungssteuer Immobilie 2026: Freibeträge & 8 Rechenwege

Das Wichtigste in Kürze

• 400.000 € pro Kind und Elternteil, alle zehn Jahre neu: Der persönliche Freibetrag steht in § 16 Abs. 1 ErbStG und gilt je Schenker-Erwerber-Verhältnis. Ehegatten haben 500.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister, Nichten und Neffen nur 20.000 €.
• Die Eltern-Falle kostet 80.000 € Freibetrag: Eltern gehören nach § 15 Abs. 1 ErbStG nur bei Erwerben von Todes wegen zur Steuerklasse I. Schenkt ein Kind seinen Eltern eine Immobilie, gilt Steuerklasse II: 20.000 € statt 100.000 € Freibetrag und 15–43 % statt 7–30 % Steuersatz.
• Ein vorbehaltener Nießbrauch senkte im Rechenbeispiel die Steuer von 22.000 € auf 1.575 €: Sein Kapitalwert mindert die Bereicherung sofort und vollständig. § 25 ErbStG, der das früher verhinderte, lautet heute „(weggefallen)".
• Anzeigepflicht binnen drei Monaten, für beide Seiten: § 30 ErbStG verpflichtet Erwerber und Schenker. Bei notarieller Beurkundung entfällt sie, weil der Notar nach § 34 ErbStG ohnehin meldet.
• Eine nicht angezeigte Schenkung verjährt praktisch nie: Nach § 170 Abs. 5 Nr. 2 AO beginnt die Festsetzungsfrist erst mit dem Tod des Schenkers oder mit der Kenntnis des Finanzamts.
• Das Familienheim geht nur unter Ehegatten steuerfrei: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG kennt weder eine 200-m²-Grenze noch eine Behaltensfrist, und der 500.000-€-Freibetrag bleibt unangetastet. Für Kinder existiert diese Befreiung bei Schenkungen nicht.

Die Schenkungssteuer (amtlich: Schenkungsteuer) ist keine eigene Steuer, sondern der Zwilling der Erbschaftsteuer: gleiches Gesetz, gleiche Freibetragstabelle, gleiche Sätze. An drei Stellen läuft die Schenkung aber anders, und genau dort entstehen die teuren Überraschungen: bei der Steuerklasse der Eltern, bei den Familienheim-Befreiungen und beim Beginn der Zehnjahresfrist. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt am Ende an einer einzigen Zahl, die nicht Sie festlegen, sondern das Finanzamt: dem Grundbesitzwert. Wer den Marktwert seiner Immobilie vorher nicht kennt, verhandelt später blind.

Wie groß das Thema ist, zeigt die amtliche Statistik: 2024 setzten die Finanzämter 4,8 Mrd. € Schenkungsteuer fest, ein Höchstwert und ein Plus von 17,8 %; auf Grundvermögen entfielen 19,0 Mrd. € des geschenkten Vermögens (Statistisches Bundesamt). Da die Häuserpreise im 1. Quartal 2026 wieder um 1,4 % zulegten (Destatis), gilt: Je später der Bewertungsstichtag, desto höher der Ansatz.

Nicht behandelt: Notar- und Grundbuchkosten, Pflichtteilsergänzung und Vertragsgestaltung stehen unter Haus überschreiben zu Lebzeiten, die Erbfall-Perspektive unter Erbschaftssteuer Immobilie. Hier geht es ausschließlich um die Mechanik der Schenkungssteuer.

Berechnung: Grundbesitzwert 500.000 € abzüglich Freibetrag, Satz nach § 19 Abs. 1 ErbStG auf den gesamten Betrag. Der Härteausgleich greift in keiner dieser Zeilen.

Steuerklassen und Freibeträge: was bei der Schenkung anders läuft

Der Freibetrag hängt nicht am Vermögen, sondern am Verwandtschaftsverhältnis, und er gilt je Paarung. Verschenken Vater und Mutter gemeinsam ein Haus an ein Kind, stehen 2 × 400.000 € zur Verfügung. Ein Ehepaar mit zwei Kindern überträgt so rechnerisch 1,6 Mio. € steuerfrei, sofern beide Elternteile tatsächlich Miteigentümer sind. Gehört das Haus nur einem, hilft es nichts, es „von beiden" zu verschenken.

Die Eltern-Falle: warum die Rückschenkung so teuer ist

In Steuerklasse I nennt § 15 Abs. 1 ErbStG unter Nr. 4 „die Eltern und Voreltern bei Erwerben von Todes wegen". Diese Einschränkung ist kein Redaktionsversehen: Bei einer Schenkung fallen Eltern unter Steuerklasse II Nr. 1. Statt 100.000 € Freibetrag bleiben 20.000 €, statt 7 % beginnt die Satztabelle bei 15 %.

Das trifft eine reale Konstellation: Ein Kind hat vor Jahren eine Immobilie von den Eltern bekommen und überträgt sie später zurück, etwa weil die Eltern wieder selbst einziehen wollen. Dieselbe Immobilie, dieselben Personen, nur die Richtung dreht sich, und die Steuer springt (Rechenweg 5).

Schenkung und Erbfall im direkten Vergleich

Die Steuerschuldner-Zeile wird oft übersehen. § 20 Abs. 1 Satz 1 ErbStG lautet: „Steuerschuldner ist der Erwerber, bei einer Schenkung auch der Schenker." Zahlt das beschenkte Kind nicht, kann sich das Finanzamt an den schenkenden Vater halten.

Der Steuersatz: eine einzige Stufe entscheidet über Zehntausende Euro

Die Sätze in § 19 Abs. 1 ErbStG sind Vollsätze, kein Stufentarif wie bei der Einkommensteuer: Der Prozentsatz der erreichten Stufe gilt auf den kompletten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur auf den Betrag oberhalb der Grenze.

Quelle: § 19 Abs. 1 ErbStG. Der steuerpflichtige Erwerb wird zuvor nach § 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG auf volle 100 Euro nach unten abgerundet.

Der Härteausgleich fängt den Sprung teilweise ab

Damit der Sprung an der Stufengrenze nicht absurd wird, begrenzt § 19 Abs. 3 ErbStG den Mehrbetrag: Er wird nur erhoben, soweit er aus dem Betrag gedeckt werden kann, der die Wertgrenze übersteigt. Bei Sätzen bis 30 % höchstens zur Hälfte, bei Sätzen über 30 % höchstens zu drei Vierteln.

Praktisch rechnen Sie die Steuer zweimal: einmal mit dem neuen Satz auf den vollen Erwerb, einmal mit dem alten Satz auf den Betrag an der Vorgrenze. Die Differenz darf höchstens die Hälfte des Überschreitungsbetrags ausmachen. Bei einer Schenkung von 350.000 € an ein Elternteil rettet das 7.500 € (Rechenweg 5). Auch bei Kindern greift die Regel, aber nur knapp oberhalb einer Stufengrenze.

Wie das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie ansetzt

Die Bemessungsgrundlage ist weder der Kaufpreis von 1998 noch das, was Sie für angemessen halten. § 12 ErbStG verweist auf das Bewertungsgesetz, und § 182 BewG legt fest, welches der drei Verfahren greift.

Die Rechengrößen stammen von den Gutachterausschüssen der Länder. Nach § 177 Abs. 2 BewG sind deren Daten anzuwenden; maßgeblich ist der letzte Stichtag vor dem Bewertungsstichtag, sofern er nicht mehr als drei Jahre zurückliegt. Der Bodenwert ergibt sich nach § 179 BewG aus Fläche mal Bodenrichtwert; im Vergleichswertverfahren haben die Vergleichspreise der Ausschüsse Vorrang, im Sachwertverfahren deren Sachwertfaktoren. Fehlen Liegenschaftszinssätze, gelten nach § 188 Abs. 2 BewG gesetzliche Werte von 3,5 % bis 6,0 %. Die Gesamtnutzungsdauer für die Alterswertminderung steht in Anlage 22 BewG: 80 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum, 60 Jahre für Bürogebäude.

Die Bodenrichtwerte führt jedes Land selbst. Die amtlichen Portale:

Stand: 17. August 2026. Die übrigen Länder führen ihre Werte über die jeweiligen Landesgeoportale.

Wenn der Grundbesitzwert zu hoch ausfällt

§ 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über dasselbe Grundstück genügt. Wann sich dieser Weg rechnet, steht unter Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer und Finanzamt bewertet Haus zu hoch.

Die Zehnjahresfrist: § 14 ErbStG in vier Zeilen

Der Satz „alle zehn Jahre neu" stimmt, beschreibt aber nicht, wie das Finanzamt rechnet. § 14 Abs. 1 ErbStG funktioniert so:

1. Alle Erwerbe, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallen, werden zusammengerechnet.
2. Frühere Erwerbe gehen mit ihrem früheren Wert ein, nicht mit dem heutigen. Eine 2018 verschenkte Wohnung bleibt mit dem Wert von 2018 im Topf, auch wenn sie inzwischen deutlich mehr wert ist.
3. Von der Steuer auf den Gesamtbetrag wird die Steuer auf die Vorerwerbe abgezogen, und zwar die tatsächlich gezahlte oder die fiktiv berechnete, je nachdem welche höher ist.
4. Die Steuer auf den Letzterwerb darf nicht niedriger sein als ohne Zusammenrechnung und nach § 14 Abs. 3 ErbStG zugleich 50 % dieses Erwerbs nicht übersteigen.

Der Fristbeginn hängt am Ausführungszeitpunkt der ersten Schenkung. Bei Grundstücken ist die Zuwendung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG ausgeführt, sobald Auflassung und Eintragungsbewilligung vorliegen und der Erwerber die Eintragung beantragen kann, also nicht erst mit der Grundbucheintragung. Das hilft, wenn das Grundbuchamt Monate braucht. Es ist zugleich der Grund, warum knapp verfehlte Fristen so weh tun: Wer 2026 überträgt, obwohl die erste Schenkung erst 2020 ausgeführt wurde, zahlt auf den Gesamtbetrag (Rechenweg 3).

Nießbrauch und Wohnrecht: der größte Hebel auf die Bemessungsgrundlage

Wer die Immobilie überträgt, sich aber Nutzung und Mieterträge vorbehält, verschenkt weniger. Das erkennt das Steuerrecht seit 2009 uneingeschränkt an. § 25 ErbStG, der den Abzug früher in ein Stundungsmodell zwang, lautet heute wörtlich „(weggefallen)". Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Bereicherung nach § 10 Abs. 1 ErbStG sofort und in voller Höhe. Gerechnet wird in drei Schritten:

1. Jahreswert bestimmen. Nach § 15 Abs. 2 BewG sind Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, „mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts" anzusetzen, praktisch also mit der ortsüblichen Nettokaltmiete. Schwankt der Betrag, ist nach Abs. 3 der voraussichtliche Jahresdurchschnitt maßgebend.
2. Deckel prüfen. § 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6. Bei 600.000 € sind das 32.258 €. Wer eine sehr hohe Miete ansetzt, um den Abzug zu maximieren, läuft in diese Grenze.
3. Vervielfältiger anwenden. Nach § 14 Abs. 1 BewG ist der Kapitalwert Jahreswert mal Vervielfältiger. Die Faktoren beruhen auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und einem Zinssatz von 5,5 %; das Bundesfinanzministerium veröffentlicht sie je Lebensalter und Geschlecht.

Vervielfältiger für Stichtage ab 1. Januar 2026

Vervielfältiger: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Sterbetafel 2022/2024, für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026. Kapitalwert und Steuer: eigene Berechnung, Grundbesitzwert 600.000 €, Freibetrag 400.000 €, Abrundung nach § 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG, Satz nach § 19 Abs. 1 ErbStG. In der Zeile 78 Jahre liegt der steuerpflichtige Erwerb mit 78.500 € knapp über der Stufengrenze von 75.000 €; der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG senkt die Steuer dort von 8.635 € auf 7.000 €.

Der Hebel ist stark, schrumpft aber mit jedem Lebensjahr: Zwischen einem 65- und einem 80-jährigen Schenker liegen im selben Fall 9.427 € Steuerdifferenz. Frauen haben durchgehend höhere Vervielfältiger, weil die Sterbetafel eine längere Restlebenserwartung ausweist.

Das Risiko, das niemand einpreist: § 14 Abs. 2 BewG

Stirbt der Berechtigte früher als kalkuliert, wird die Festsetzung nach der wirklichen Dauer berichtigt. Die Schwellen aus § 14 Abs. 2 BewG:

Der entscheidende Halbsatz steht am Ende der Vorschrift: Ist eine Last weggefallen, bedarf die Berichtigung keines Antrags. Das Finanzamt korrigiert also von sich aus nach oben, während der Steuerpflichtige eine Korrektur zu seinen Gunsten beantragen muss. Wer mit 79 Jahren überträgt und drei Jahre später stirbt, hinterlässt dem Beschenkten eine Nachforderung. Zur Vertragsgestaltung siehe Haus überschreiben zu Lebzeiten, zu den Alternativen Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Die drei Befreiungen, die bei Schenkungen wirklich greifen

Familienheim unter Ehegatten: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG

Diese Befreiung ist die großzügigste des gesamten Gesetzes und wird trotzdem selten genutzt. Steuerfrei ist die Zuwendung von Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG in Deutschland, der EU oder dem EWR, „soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird". Erfasst ist ebenso die Freistellung des Ehegatten von Anschaffungs- oder Herstellungsverbindlichkeiten.

Drei Merkmale machen sie so stark: keine Wohnflächengrenze (die berühmten 200 m² stehen nur in Nr. 4c für Kinder im Erbfall), keine Behaltensfrist (die steht in Nr. 4b und 4c) und der 500.000-€-Freibetrag wird nicht verbraucht. Voraussetzung ist, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Schenkung tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird; eine leerstehende oder vermietete fällt nicht darunter.

Für Kinder gibt es dieses Instrument nicht: § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist auf den „Erwerb von Todes wegen" beschränkt. Wer seinem Kind das Elternhaus zu Lebzeiten überträgt, hat nur den Freibetrag von 400.000 €.

Zehn Prozent Abschlag für vermietete Wohnimmobilien: § 13d ErbStG

Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören, sind nach § 13d Abs. 1 ErbStG „mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen". Der Abschlag gilt bei Schenkungen wie im Erbfall und wirkt vor dem Freibetrag. Bei einer Wohnung mit 440.000 € Grundbesitzwert an ein Kind sinkt der Ansatz auf 396.000 € und die Steuer von 2.800 € auf null (Rechenweg 7).

Der Schenker übernimmt die Steuer: § 10 Abs. 2 ErbStG

Übernimmt der Schenker die vom Beschenkten geschuldete Steuer, gilt als Erwerb der Betrag, der sich bei Zusammenrechnung des Erwerbs mit der daraus errechneten Steuer ergibt. Im Ausgangsfall (600.000 € an die Tochter, 22.000 € Steuer) steigt der Erwerb auf 622.000 €, der steuerpflichtige Erwerb auf 222.000 € und die Steuer auf 24.420 €. Der Vater trägt 2.420 € mehr, die Tochter muss keine Liquidität aufbringen. Für Beschenkte ohne Barvermögen ist das oft der Unterschied zwischen behalten und verkaufen müssen.

Anzeigepflicht, Fristen und Verjährung: der Ablauf nach dem Notartermin

Drei Monate, und beide Seiten sind verpflichtet

Nach § 30 Abs. 1 ErbStG muss der Erwerber den Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich beim zuständigen Finanzamt anzeigen; Abs. 2 erstreckt die Pflicht bei Rechtsgeschäften unter Lebenden auch auf den Schenker. Die Anzeige soll nach Abs. 4 unter anderem Identifikationsnummern, Zeitpunkt der Ausführung, Gegenstand und Wert, das persönliche Verhältnis und „frühere Zuwendungen des Erblassers oder Schenkers an den Erwerber nach Art, Wert und Zeitpunkt" enthalten. Die Zehnjahresfrist rekonstruiert also nicht das Finanzamt, sondern Sie legen sie offen.

Zuständig ist nicht das Wohnsitzfinanzamt des Beschenkten, sondern nach § 35 Abs. 1 ErbStG das Finanzamt, das sich bei sinngemäßer Anwendung des § 19 Abs. 1 und des § 20 AO ergibt, wenn der Schenker zur Zeit der Ausführung Inländer war. Eine Steuererklärung müssen Sie erst abgeben, wenn das Finanzamt sie anfordert; die Frist beträgt nach § 31 Abs. 1 ErbStG mindestens einen Monat.

Bei notarieller Beurkundung entfällt die Anzeige

§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG stellt klar: „Einer Anzeige bedarf es auch nicht, wenn eine Schenkung unter Lebenden oder eine Zweckzuwendung gerichtlich oder notariell beurkundet ist." Da die Übertragung eines Grundstücks ohnehin der notariellen Beurkundung bedarf, ist der Regelfall der Immobilienschenkung damit erledigt.

Wer daraus schließt, die Sache bleibe unbemerkt, irrt. Nach § 34 Abs. 2 Nr. 3 ErbStG haben Gerichte, Notare und deutsche Konsuln „die beurkundeten Schenkungen und Zweckzuwendungen" anzuzeigen. § 8 Abs. 1 ErbStDV verlangt dafür eine beglaubigte Abschrift der Urkunde mit Vordruck Muster 6, „unverzüglich nach der Beurkundung", und schließt die elektronische Übermittlung aus. Abs. 2 erstreckt die Pflicht auf formal entgeltliche Geschäfte, bei denen Anhaltspunkte für eine Schenkung vorliegen. Parallel geht nach § 18 Abs. 1 GrEStG eine Anzeige an die Grunderwerbsteuerstelle.

Die Schenkung, die praktisch nie verjährt

Die Festsetzungsfrist beträgt nach § 169 Abs. 2 AO regulär vier Jahre, bei leichtfertiger Verkürzung fünf und bei Hinterziehung zehn Jahre. Entscheidend ist aber, wann sie beginnt. § 170 Abs. 5 Nr. 2 AO bestimmt für die Schenkung, dass die Frist nicht vor Ablauf des Kalenderjahrs beginnt, in dem der Schenker gestorben ist oder die Finanzbehörde von der vollzogenen Schenkung Kenntnis erlangt hat.

Eine nie angezeigte, nie beurkundete Zuwendung kann daher noch Jahrzehnte später besteuert werden. Bei Immobilien ist der Fall selten, weil der Notar meldet, aber er kommt vor: bei mittelbaren Grundstücksschenkungen und bei familieninternen Kaufverträgen weit unter Marktwert. Wer eine solche Lücke entdeckt, sollte die Selbstanzeige prüfen. § 371 Abs. 1 AO verlangt eine vollständige Berichtigung zu allen unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart, mindestens der letzten zehn Kalenderjahre; Abs. 2 nennt die Sperrgründe.

Acht vollständige Rechenwege

Alle Werte: eigene Berechnung nach §§ 10, 13d, 14, 16 und 19 ErbStG, Abrundung auf volle 100 €.

Nr. 2 zeigt den Nießbrauchseffekt in Reinform: derselbe Vorgang, 20.425 € weniger Steuer. Grundlage ist eine ortsübliche Nettokaltmiete von 1.400 € monatlich, also 16.800 € Jahreswert; der Deckel des § 16 BewG von 32.258 € wird nicht erreicht. Nr. 3 ist der teuerste Fehler dieses Artikels: Nach Ablauf der zehn Jahre wären beide Vorgänge unter dem Freibetrag geblieben und die Steuer läge bei null. Abgezogen wird nichts, weil die fiktive Steuer auf den Vorerwerb 0 € beträgt. Nr. 5 ist die Eltern-Falle mit Härteausgleich: Ohne § 19 Abs. 3 ErbStG wären es 82.500 €.

Was bei der Immobilienschenkung teuer schiefgeht

Schuldübernahme durch das Kind: die versteckte Einkommensteuer

Übernimmt der Beschenkte die Restschuld der Immobilie, liegt keine reine Schenkung mehr vor. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG spricht von einer freigebigen Zuwendung, „soweit der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird". Nur der unentgeltliche Teil ist Schenkung, und der entgeltliche hat Folgen bei der Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24 entschieden, dass bei einer teilentgeltlichen Übertragung für den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft „eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts" erfolgt. Die Schuldübernahme ist Gegenleistung. Ein Gewinn nach § 23 EStG kann sogar entstehen, wenn die Gegenleistung unter den historischen Anschaffungskosten liegt; die Absicht, unentgeltlich zu handeln, ist unerheblich (Spekulationssteuer bei Immobilien).

Der Beschenkte erbt die Spekulationsfrist mit

Umgekehrt gilt: Bei rein unentgeltlichem Erwerb beginnt für den Beschenkten keine neue Zehnjahresfrist. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG rechnet dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu. Hat der Vater das Haus 2009 gekauft und 2026 verschenkt, kann das Kind sofort steuerfrei verkaufen; bei einem Kauf 2020 läuft die Frist bis 2030 weiter.

Grunderwerbsteuer auf die Auflage

Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Satz 2 macht davon eine Ausnahme: „Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind." Ein vorbehaltener Nießbrauch ist genau so eine Auflage.

Entwarnung gibt es für den häufigsten Fall: § 3 Nr. 4 GrEStG befreit den Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner, § 3 Nr. 6 den durch in gerader Linie Verwandte einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten. Bei Schenkungen an Kinder und Enkel bleibt es steuerfrei. Trifft es Geschwister, Nichten, Neffen oder Nichtverwandte, fällt auf den Kapitalwert des Nießbrauchs Grunderwerbsteuer an: Regelsatz 3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG, die Länder dürfen abweichen. Bei 100.000 € Kapitalwert sind das mindestens 3.500 €.

Kettenschenkung: Mechanik statt Modell

Verbreitet ist die Idee, über einen Zwischenerwerber zu schenken, etwa vom Schwiegervater an die eigene Tochter und von dort an den Schwiegersohn, um dessen Steuerklasse II zu umgehen. Die Anerkennung hängt daran, dass der Zwischenerwerber frei über das Zugewendete verfügen kann und keiner Weitergabeverpflichtung unterliegt. Ist die Weitergabe vertraglich vorgezeichnet, rechnet die Finanzverwaltung den Vorgang als direkte Zuwendung an den Endempfänger. Ein Thema für den Steuerberater, nicht für den Notartermin.

Wenn die Schenkung rückabgewickelt wird

Muss ein Geschenk wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben werden, erlischt die Schenkungssteuer nach § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG mit Wirkung für die Vergangenheit. Nach Abs. 2 wird der Erwerber für die Zeit, in der ihm die Nutzungen zustanden, wie ein Nießbraucher behandelt; dieser Nutzungswert bleibt steuerpflichtig. Zivilrechtlich entfällt der Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit „seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind" (§ 529 Abs. 1 BGB).

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der Freibetrag bei der Schenkung einer Immobilie?

Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis, nicht nach dem Objekt: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Stiefkinder 400.000 €, Enkel bei lebenden Eltern 200.000 €, alle übrigen einschließlich Eltern, Geschwistern, Nichten, Neffen und Lebensgefährten 20.000 € (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Er gilt je Schenker-Erwerber-Paar; schenken beide Elternteile, stehen einem Kind 800.000 € zur Verfügung.

Wie viel Schenkungssteuer fällt bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro an?

Bei einem Kind: 500.000 € minus 400.000 € Freibetrag ergibt 100.000 € steuerpflichtigen Erwerb, Steuerklasse I, Satz 11 %, also 11.000 €. Ein Ehegatte zahlt nichts. Eine Enkelin zahlt 33.000 €, ein Elternteil oder Geschwisterteil 120.000 €, ein Lebensgefährte ohne Trauschein 144.000 €. Maßgeblich ist nicht Ihr Wunschpreis, sondern der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz.

Kann ich alle zehn Jahre steuerfrei eine Immobilie verschenken?

Im Grundsatz ja, aber die Frist wird häufig falsch gerechnet. Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet, wobei frühere Erwerbe mit ihrem damaligen Wert eingehen. Der Fristlauf beginnt mit der Ausführung der Zuwendung, bei Grundstücken also mit Auflassung und Eintragungsbewilligung, nicht mit der Grundbucheintragung. Wer die Frist um Monate verfehlt, zahlt auf den Gesamtbetrag (im Rechenweg 3 sind das 27.500 €).

Wie berechnet das Finanzamt den Wert der geschenkten Immobilie?

Über § 12 ErbStG und das Bewertungsgesetz. Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser greift das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG), für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG), ersatzweise das Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG). Die Rechengrößen stammen von den Gutachterausschüssen der Länder, maßgeblich ist ein Stichtag, der nicht mehr als drei Jahre zurückliegt (§ 177 Abs. 2 BewG). Der Bewertungsstichtag selbst ist der Tag der Ausführung der Zuwendung (§§ 9, 11 ErbStG).

Muss ich eine Immobilienschenkung dem Finanzamt melden, wenn sie beim Notar beurkundet wurde?

Nein. § 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG befreit von der Anzeige, wenn die Schenkung gerichtlich oder notariell beurkundet ist, und die Grundstücksübertragung ist stets beurkundungsbedürftig. Der Notar meldet ohnehin: § 34 Abs. 2 Nr. 3 ErbStG und § 8 ErbStDV verlangen eine beglaubigte Abschrift der Urkunde mit Vordruck Muster 6 unverzüglich nach der Beurkundung. Ohne Beurkundung gilt die Dreimonatsfrist, und zwar für Beschenkten und Schenker.

Wie stark senkt ein vorbehaltener Nießbrauch die Schenkungssteuer?

Sehr stark, aber altersabhängig. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, praktisch der ortsüblichen Nettokaltmiete, multipliziert mit dem Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG. Im Rechenweg 2 sinkt die Steuer bei einem 68-jährigen Schenker von 22.000 € auf 1.575 €. Bei einem 80-Jährigen im gleichen Fall wären es 9.966 €. Zwei Grenzen sind zu beachten: § 16 BewG deckelt den Jahreswert auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6, und § 14 Abs. 2 BewG erlaubt eine Nachforderung, wenn der Nießbraucher früh verstirbt.

Kann ich meinem Ehepartner das Familienheim komplett steuerfrei schenken?

Ja, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Zuwendung tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG stellt die Zuwendung von Eigentum oder Miteigentum am Familienheim unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern frei, ohne Wohnflächengrenze und ohne Behaltensfrist; auch die Freistellung von Anschaffungs- oder Herstellungsverbindlichkeiten ist erfasst. Der Freibetrag von 500.000 € bleibt daneben unverbraucht. Für Kinder existiert diese Befreiung bei einer Schenkung nicht.

Was passiert, wenn eine Schenkung dem Finanzamt nie angezeigt wurde?

Sie verjährt praktisch nicht. Nach § 170 Abs. 5 Nr. 2 AO beginnt die Festsetzungsfrist bei einer Schenkung erst mit Ablauf des Jahres, in dem der Schenker gestorben ist oder die Finanzbehörde von der vollzogenen Schenkung erfährt. Danach laufen vier Jahre, bei leichtfertiger Verkürzung fünf und bei Hinterziehung zehn Jahre (§ 169 Abs. 2 AO). Eine Selbstanzeige nach § 371 AO führt nur bei vollständiger Berichtigung und ohne Sperrgrund zur Straffreiheit.

Fällt beim Verschenken einer Immobilie zusätzlich Grunderwerbsteuer an?

In aller Regel nicht: § 3 Nr. 2 GrEStG nimmt Grundstücksschenkungen unter Lebenden aus, § 3 Nr. 4 zusätzlich den Erwerb durch Ehegatten, § 3 Nr. 6 den durch Verwandte in gerader Linie. Eine Ausnahme steht in § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG: Schenkungen unter einer Auflage sind hinsichtlich des Werts der Auflage steuerpflichtig. Behalten Sie sich also einen Nießbrauch vor und schenken an Geschwister, Nichten, Neffen oder Nichtverwandte, fällt auf dessen Kapitalwert Grunderwerbsteuer an, gesetzlicher Regelsatz 3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG, wobei die Länder abweichende Sätze festlegen dürfen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Wert kennen, dann zum Notar

Jede Zahl in diesem Artikel hängt an einer einzigen Größe: dem Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag. Ob Sie den Freibetrag knapp unterschreiten oder um 30.000 € überschreiten, ob sich ein Nießbrauchsvorbehalt lohnt, ob eine Aufteilung auf zwei Übertragungen im Abstand von zehn Jahren sinnvoll ist: Das lässt sich erst beurteilen, wenn eine belastbare Wertspanne vorliegt. Wer diese Zahl erst aus dem Feststellungsbescheid erfährt, hat den Gestaltungsspielraum bereits verloren.

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Für den Gebäudezustand liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die zweite Hälfte des Bildes: energetischer Stand, anstehende Maßnahmen und die Kosten, mit denen der Beschenkte rechnen muss. Eine Immobilie zu übertragen, deren Sanierungsstau größer ist als der gesparte Steuerbetrag, ist kein gutes Geschäft.