Erbengemeinschaft Haus Auszahlung 2026: die 5-Schritte-Rechnung

Das Wichtigste in Kürze

• Die Auszahlung ist nicht Verkehrswert ÷ Anzahl der Erben. Zuerst werden die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt (§ 2046 BGB), erst der verbleibende Überschuss wird nach Erbquoten verteilt (§ 2047 BGB). Beispiel: Haus 420.000 € + 20.000 € Bankguthaben − 80.000 € Verbindlichkeiten = 360.000 € Teilungsmasse → bei zwei Geschwistern 180.000 € statt 210.000 €. Die naive Rechnung kostet den übernehmenden Erben 30.000 € zu viel.
• Grunderwerbsteuer fällt nicht an. § 3 Nr. 3 GrEStG stellt „den Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses" steuerfrei – auch für den Teil, der über die eigene Erbquote hinausgeht, und auch für die Ehegatten und Lebenspartner der Miterben (Satz 3). Ohne die Befreiung wären je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % auf die Gegenleistung fällig, also auf die Abfindung samt übernommener Verbindlichkeiten.
• Ein Miterbe, der im Haus wohnt, schuldet nicht automatisch Miete. Der Anspruch auf Nutzungsentgelt entsteht nach der Rechtsprechung des BGH frühestens ab dem Zeitpunkt, zu dem eine Neuregelung der Nutzung hinreichend deutlich verlangt wird – nicht rückwirkend ab dem Todestag (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 155/06).
• Frühere Schenkungen: keine Zehnjahresfrist, keine Abschmelzung. Ausgleichungspflichtige Vorempfänge werden mit ihrem Wert im Zuwendungszeitpunkt angesetzt (§ 2055 Abs. 2 BGB). Wer zu viel erhalten hat, muss nichts zurückzahlen (§ 2056 BGB).
• Notar ist Pflicht, das Grundbuch ist gratis. Der Auseinandersetzungsvertrag mit Hausübernahme ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 BGB) – bei 420.000 € Geschäftswert 1.670 € netto. Die Eigentumsumschreibung kostet 0 €, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV Nr. 14110 GNotKG).
• Auseinandersetzung ja, Barauszahlung nein. § 2042 BGB gibt jedem Miterben jederzeit den Anspruch, die Auseinandersetzung zu verlangen – aber keinen Anspruch darauf, von den anderen zum Verkehrswert ausgekauft zu werden.

2024 wurden in Deutschland 46,4 Mrd. € an Grundvermögen übertragen, davon 27,4 Mrd. € durch Erbschaften (Destatis, Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2024). In den allermeisten dieser Fälle erbt nicht eine Person, sondern eine Gruppe – und die Gruppe muss sich auf eine Zahl einigen. Genau an dieser Zahl scheitern Familien, weil jede Seite anders rechnet.

Dieser Artikel ist der reine Rechen-Artikel: die fünf Schritte von der Immobilie zur Auszahlungssumme, zwei vollständig durchgerechnete Beispiele, die Ausgleichsposten, die Finanzierung und die Formvorschriften. Nicht behandelt werden hier die Wege, wenn sich die Erben nicht einigen – dazu gibt es Erbengemeinschaft: Verkauf, wenn einer nicht will und Teilungsversteigerung beim geerbten Haus. Die Erbschaftsteuer mit Freibeträgen und Steuerklassen steht in Erbschaftssteuer auf Immobilien; der erste Überblick über alle Optionen in Haus geerbt: Was tun?.

Die fünf Schritte im Überblick

Quellen: BGB, BauGB, GrEStG – gesetze-im-internet.de.

Der teuerste Fehler passiert zwischen Schritt 1 und 3: Wer den Verkehrswert direkt durch die Zahl der Erben teilt, überspringt die Verbindlichkeiten. Im Beispiel oben zahlt der übernehmende Bruder dann 210.000 € statt 180.000 € – 30.000 € zu viel, obwohl er zusätzlich das Darlehen weiterbedient.

Die Rechtsbasis: was Sie verlangen können – und was nicht

Vier Normen erklären fast alles, was in einer Erbengemeinschaft schiefgeht.

Das Haus gehört niemandem allein. Mit dem Erbfall geht das Vermögen als Ganzes über (§ 1922 BGB) und wird „gemeinschaftliches Vermögen der Erben" (§ 2032 Abs. 1 BGB). Niemand besitzt „sein Zimmer" oder „seinen Grundstücksanteil", sondern eine Quote am gesamten Nachlass.

Über das Haus können Sie nur gemeinsam verfügen. „Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen" (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verkauf, Übertragung, Belastung mit einer Grundschuld – alles nur einstimmig. Deshalb kann ein einzelner Miterbe eine ganze Familie blockieren.

Über Ihren eigenen Erbteil verfügen Sie dagegen allein. § 2033 Abs. 1 BGB: „Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Der Vertrag … bedarf der notariellen Beurkundung." Absatz 2 stellt klar, dass Sie über Ihren Anteil an einzelnen Gegenständen – etwa „meine Hälfte am Haus" – gerade nicht verfügen können.

Sie können die Auseinandersetzung verlangen – nicht die Auszahlung. § 2042 Abs. 1 BGB gibt jedem Miterben jederzeit den Anspruch auf Auseinandersetzung. Ausschließen lässt er sich nur ausnahmsweise: durch letztwillige Verfügung des Erblassers (§ 2044 BGB – spätestens 30 Jahre nach dem Erbfall unwirksam) oder durch Vereinbarung der Miterben. Selbst dann kann die Auseinandersetzung verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, und eine Abrede, die auch das ausschließt, ist nichtig (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB, anwendbar über § 2042 Abs. 2 BGB). Aus alldem folgt aber kein Anspruch, dass ein Miterbe Sie zum Verkehrswert auskauft. Diese Verwechslung steht in vielen Ratgebern und führt zu Verhandlungen auf falscher Grundlage: Wer nicht zahlen kann oder will, muss nicht – dann bleibt der gemeinsame Verkauf oder die gerichtliche Verwertung. Nur in Sonderfällen ist die Auseinandersetzung aufgeschoben, etwa solange Erbteile wegen einer erwarteten Geburt noch unbestimmt sind (§ 2043 BGB).

Schritt 1 und 2: Aktiva erfassen, Verbindlichkeiten abziehen

Diese neun Positionen gehören in die Rechnung. Alles andere ist Verhandlung.

Quellen: BGB, BauGB – gesetze-im-internet.de.

Der Fehler, der jede Rechnung verzerrt: Grundschuld ≠ Darlehen

Im Grundbuch steht die Grundschuld – ein abstraktes Sicherungsrecht, oft noch mit dem ursprünglichen Nennbetrag von vor 25 Jahren eingetragen, obwohl das Darlehen längst zu drei Vierteln getilgt ist. Abzuziehen ist aber die Restvaluta, also der tatsächlich offene Saldo laut aktueller Bankbescheinigung. Wer stattdessen den Grundschuldbetrag abzieht, drückt die Teilungsmasse künstlich – zulasten der weichenden Miterben. Fordern Sie deshalb immer eine schriftliche Restschuldbestätigung der Bank zum Stichtag an.

Warum § 2046 vor § 2047 kommt

„Aus dem Nachlass sind zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen", sagt § 2046 Abs. 1 BGB; für noch nicht fällige oder streitige Verbindlichkeiten ist das Erforderliche zurückzubehalten. Absatz 3 ergänzt: „Zur Berichtigung ist der Nachlass, soweit erforderlich, in Geld umzusetzen." Reicht das liquide Vermögen nicht, ist der Verkauf des Hauses also die gesetzlich vorgesehene Konsequenz. Erst danach greift § 2047 Abs. 1 BGB: „Der nach der Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten verbleibende Überschuss gebührt den Erben nach dem Verhältnis der Erbteile."

Wichtig für die Praxis: Nach außen haften die Miterben gegenüber Bank und Gläubigern nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Eine interne Abrede „A übernimmt das Darlehen" entlastet B und C nicht.

Schritt 3: Die Erbquoten

Quellen: § 1924 BGB, § 1931 BGB, § 1371 BGB.

Die Ehegattenquote wird regelmäßig falsch gerechnet: Der gesetzliche Erbteil neben Kindern beträgt ein Viertel; bei Zugewinngemeinschaft erhöht § 1371 Abs. 1 BGB ihn „um ein Viertel der Erbschaft; hierbei ist unerheblich, ob die Ehegatten im einzelnen Falle einen Zugewinn erzielt haben". Macht 1/2 – unabhängig davon, wie viele Kinder es gibt. Ein Testament kann davon abweichen; maßgeblich sind dann die dort bestimmten Quoten.

Beispiel 1: Zwei Geschwister, je 1/2 – der Grundfall

Ausgangslage: Der Vater hinterlässt ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 420.000 €, ein Bankguthaben von 20.000 €, ein grundschuldgesichertes Darlehen mit einer Restvaluta von 60.000 € sowie Bestattungskosten und offene Rechnungen von zusammen 20.000 €. Bruder A möchte das Haus übernehmen, Schwester B ausgezahlt werden.

Der Vollzug: A übernimmt das Haus (420.000 €) und das Darlehen (60.000 €) – sein Sachzufluss beträgt netto 360.000 €. Das Bankguthaben von 20.000 € deckt genau die übrigen Verbindlichkeiten. A zahlt B 180.000 € aus.

Kontrollrechnung A: 360.000 € Sachzufluss − 180.000 € Auszahlung = 180.000 € – exakt seine Quote. ✓

Zum Vergleich die verbreitete Fehlrechnung: 420.000 € ÷ 2 = 210.000 €. A würde 30.000 € zu viel zahlen und gleichzeitig ein Darlehen von 60.000 € allein weiterbedienen. Die Differenz entspricht genau der Hälfte der Nachlassverbindlichkeiten – die B in der falschen Rechnung nicht mitträgt.

Beispiel 2: Drei Erben mit Wohnnutzung, Investition und Vorempfang

Ausgangslage: Drei Kinder erben zu je 1/3 (§ 1924 Abs. 4 BGB). Sohn A wohnt seit dem Erbfall im Haus und hat auf eigene Kosten das Dach saniert (20.000 €). Sohn B lebt auswärts. Tochter C hat 2018 eine Ausstattung von 30.000 € erhalten. Sechzehn Monate nach einem schriftlichen Neuregelungsverlangen wird abgerechnet.

Die Ausgleichung (§§ 2050, 2055 BGB): Die Ausstattung von C wird der Teilungsmasse rechnerisch hinzugerechnet – nicht ausgezahlt, sondern nur für die Quotenbildung.

Der Vollzug, Schritt für Schritt:

1. Die Nachlasskasse von 30.000 € begleicht 10.000 € Verbindlichkeiten und erstattet A die 20.000 € Dachsanierung → Kassenstand 0 €.
2. A zahlt das Nutzungsentgelt von 20.000 € ein → Kassenstand 20.000 €.
3. A übernimmt Haus und Darlehen; sein Sachzufluss beträgt 450.000 € − 50.000 € = 400.000 €. Ihm stehen 150.000 € zu, also zahlt er weitere 250.000 € ein → Kassenstand 270.000 €.
4. Ausgezahlt werden B 150.000 € und C 120.000 € = 270.000 €. ✓

Liquiditätsbedarf von A: 20.000 € + 250.000 € eingezahlt, abzüglich 20.000 € erhaltener Aufwendungsersatz = 250.000 €. Das ist die Zahl, mit der A zur Bank geht – nicht 300.000 €, wie eine Rechnung „450.000 € × 2/3" nahelegen würde.

Beide Beispiele sind Modellrechnungen. Sie zeigen die Systematik; Ihre konkreten Zahlen weichen ab.

Die Ausgleichsposten, über die tatsächlich gestritten wird

Wohnvorteil: Der Anspruch entsteht später, als alle denken

Das ist der am häufigsten falsch dargestellte Punkt im ganzen Thema. Die pauschale Aussage „Wer allein im geerbten Haus wohnt, muss den Miterben Miete zahlen" ist falsch.

Der Anspruch folgt aus § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 2 BGB, wonach jeder Teilhaber „eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" kann. Nach der Rechtsprechung des BGH setzt dieser Anspruch aber „frühestens in dem Zeitpunkt ein, in dem eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung mit hinreichender Deutlichkeit verlangt wird" (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 155/06). Für die Zeit davor kann ein Nutzungsentgelt nicht beansprucht werden.

Praktisch heißt das:

• Die Uhr startet mit Ihrem Verlangen, nicht mit dem Todestag. Wer drei Jahre schweigt und dann rückwirkend Miete fordert, bekommt für diese drei Jahre nichts.
• Formulieren Sie schriftlich, datiert und nachweisbar. Das Verlangen muss erkennen lassen, dass Sie die Nutzung neu geregelt haben wollen und ein Nutzungsentgelt fordern. E-Mail mit Lesebestätigung, Einschreiben oder Anwaltsschreiben – Hauptsache, das Datum ist später beweisbar.
• Maßstab ist der angemessene Mietzins, und der Anspruch lässt sich nach der Rechtsprechung des BGH unmittelbar mit einer Zahlungsklage geltend machen, ohne den Umweg über eine gerichtliche Regelungsklage (BGH, Urteil vom 15.09.1997 – II ZR 94/96). Umgekehrt darf der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber nicht beeinträchtigt werden (§ 743 Abs. 2 BGB).

Für den weichenden Miterben heißt das: Das Verlangen kostet nichts und schafft ab dem Tag der Zustellung eine Position, die in Beispiel 2 immerhin 20.000 € wert war.

Investitionen einzelner Erben: anteilig, nicht vollständig

Erhaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB). Und über § 748 BGB ist jeder Teilhaber verpflichtet, „die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen".

Wer die Dachsanierung, die Heizungsreparatur oder die Grundsteuer allein bezahlt hat, kann also anteiligen Ersatz von den anderen verlangen – seinen eigenen Quotenanteil trägt er selbst. In Beispiel 2 wird der volle Betrag als Verbindlichkeit angesetzt und A erstattet; wirtschaftlich trägt A davon ein Drittel, weil die Teilungsmasse und damit sein eigener Anspruch entsprechend sinken.

Zwei Abgrenzungen, die Streit verursachen: Eine wertsteigernde Modernisierung ohne Zustimmung der Miterben ist etwas anderes als eine „zur Erhaltung notwendige Maßregel". Und Eigenleistung ist kein verauslagtes Geld. Sammeln Sie Rechnungen und Kontoauszüge ab Tag eins – nachträglich ist das kaum zu rekonstruieren.

Vorempfänge: Ausgleichung ist nicht Pflichtteilsergänzung

Hier verwechseln selbst Fachportale zwei völlig verschiedene Institute. Die Zehnjahresfrist und die Abschmelzung um ein Zehntel pro Jahr, die viele kennen, gehören zur Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) – nicht zur Ausgleichung unter Miterben.

Quellen: § 2050, § 2055, § 2056, § 2325 BGB.

Genauso falsch ist die Behauptung, „jede Schenkung der Eltern" werde angerechnet. § 2050 BGB ist eng:

• Absatz 1: Abkömmlinge, die als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen, müssen eine erhaltene Ausstattung zur Ausgleichung bringen – „soweit nicht der Erblasser bei der Zuwendung ein anderes angeordnet hat". Der Begriff stammt aus dem Familienrecht (§ 1624 BGB) und meint Zuwendungen mit Rücksicht auf die Verheiratung oder die Erlangung einer selbständigen Lebensstellung.
• Absatz 2: Zuschüsse als Einkünfte und Berufsausbildungskosten nur, soweit sie das den Vermögensverhältnissen entsprechende Maß überstiegen.
• Absatz 3: Andere Zuwendungen unter Lebenden nur, „wenn der Erblasser bei der Zuwendung die Ausgleichung angeordnet hat" – bei der Zuwendung, nicht später und nicht im Testament nachgeschoben.

Auch bei testamentarischer Erbeinsetzung greift die Ausgleichung, wenn der Erblasser die Abkömmlinge auf das einsetzt, was sie als gesetzliche Erben erhalten würden, oder die Erbteile im gleichen Verhältnis bestimmt – dann ist die Pflicht „im Zweifel anzunehmen" (§ 2052 BGB). Die Rechenmechanik selbst steht in § 2055 BGB: hinzurechnen, Quote bilden, beim Empfänger abziehen – mit dem Nominalwert von damals, ohne Indexierung.

Der Posten, den fast niemand nennt: Pflege und Mitarbeit

§ 2057a BGB gibt einem Abkömmling, der „durch Mitarbeit im Haushalt, Beruf oder Geschäft" über längere Zeit, durch erhebliche Geldleistungen oder in anderer Weise in besonderem Maße zur Erhaltung oder Vermehrung des Vermögens beigetragen hat, einen Ausgleichungsanspruch – und dasselbe gilt für denjenigen, der den Erblasser während längerer Zeit gepflegt hat. Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn dafür ein angemessenes Entgelt gezahlt wurde; die Höhe bestimmt sich nach Billigkeit unter Berücksichtigung von Dauer und Umfang der Leistungen sowie des Nachlasswerts, und der Betrag wird dem Erbteil des Berechtigten hinzugerechnet (Absatz 4). In der Praxis ist das der Ausgleich für die Tochter, die drei Jahre gepflegt hat, während die Geschwister zweihundert Kilometer entfernt wohnten. Über die Höhe entscheidet die Dokumentation: Pflegegrad, Zeitaufwand, aufgegebene Erwerbstätigkeit.

Wertermittlung: die neutrale Zahl, die den Streit beendet

Fast jeder Konflikt in einer Erbengemeinschaft ist im Kern ein Bewertungskonflikt: Der übernehmende Erbe sieht ein sanierungsbedürftiges Haus, der weichende sieht die Preise im Ort. Beide haben recht, und beide haben keine Zahl.

Das Gesetz gibt den Maßstab vor: Der Verkehrswert „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre" (§ 194 BauGB). Ein „Familienrabatt" ist also kein Verkehrswert – er darf vereinbart werden, sollte aber so benannt werden. Was Verkehrswert und Marktwert unterscheidet (nämlich nichts), steht in Verkehrswert vs. Marktwert.

Vier Wege zu einer Zahl, in aufsteigender Verbindlichkeit:

Quellen: § 193, § 196 BauGB, ImmoWertV, JVEG.

Drei Dinge, die dabei oft übersehen werden:

Der Gutachterausschuss steht Ihnen offen. Für die Ermittlung von Grundstückswerten „werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet" (§ 192 Abs. 1 BauGB); antragsberechtigt sind unter anderem „die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte" (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Erbengemeinschaft als Eigentümerin kann das Gutachten also beantragen. Bindend ist es aber nicht – § 193 Abs. 3 BauGB stellt ausdrücklich klar, dass die Gutachten „keine bindende Wirkung" haben. Der Wert liegt in der Neutralität, nicht in der Erzwingbarkeit.

Die Bodenrichtwerte stehen jedermann offen. Sie sind flächendeckend „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln", sie „sind zu veröffentlichen", und „jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen" (§ 196 BauGB) – in den meisten Ländern über ein Online-Portal. Als Gesprächseinstieg ist das die billigste belastbare Zahl – ein Hauswert ist es nicht.

Der Stichtag ist Verhandlungsgegenstand. Zwischen Erbfall und Einigung liegen oft ein bis zwei Jahre, und der Markt steht nicht still: Der Häuserpreisindex lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal (Destatis, PM Nr. 219 vom 25.06.2026). Legen Sie den Stichtag ausdrücklich fest, sonst rechnet jede Seite mit dem für sie günstigeren. Auch das Verfahren ist nicht beliebig: Heranzuziehen sind „das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren", und die Wahl ist zu begründen (§ 6 ImmoWertV). Vertiefend: Wertermittlung im Erbfall.

Der pragmatische Weg, der in den meisten Familien funktioniert: Jede Seite holt unabhängig Einschätzungen ein, man legt sie nebeneinander und einigt sich schriftlich auf die Mitte – mit festem Stichtag. Erst wenn das scheitert, lohnt das kostenpflichtige Gutachten. Und wenn ohnehin verkauft wird, erledigt sich die Frage nach dem „fairen" Betrag von selbst: Dann entscheidet der erzielte Kaufpreis, und der Erlös wird nach denselben fünf Schritten geteilt.

Die Auszahlung finanzieren

Der Auszahlungskredit – und die Grundbuch-Reihenfolge

Zwei Punkte bestimmen den Zeitplan. Erstens kann das Haus, solange es der Erbengemeinschaft gehört, nur gemeinschaftlich belastet werden (§ 2040 Abs. 1 BGB) – eine neue Grundschuld allein für den Übernehmenden geht vorher nicht. Üblicherweise wird sie deshalb in derselben notariellen Urkunde bestellt, mit der die Auseinandersetzung beurkundet wird. Zweitens muss der Erbnachweis vorliegen: über den Erbschein – oder, wenn eine Verfügung von Todes wegen in öffentlicher Urkundenform vorliegt, über die Verfügung samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein notarielles Testament spart hier die Erbscheingebühr.

Zu Konditionen sage ich bewusst nichts: Sie ändern sich laufend und hängen an Bonität, Beleihungsauslauf und Objekt. Holen Sie Angebote bei mehreren Banken ein – und rechnen Sie mit der Zahl aus Schritt 5, in Beispiel 2 also mit 250.000 € statt mit 300.000 €.

Der Killerfakt: keine Grunderwerbsteuer

Der Erwerb eines Grundstücks ist grundsätzlich steuerbar – auch die Auflassung und sogar der Eigentumsübergang ohne vorausgegangenes Rechtsgeschäft (§ 1 Abs. 1 GrEStG). Für Miterben gilt aber eine ausdrückliche Ausnahme: § 3 Nr. 3 GrEStG nimmt von der Besteuerung aus

„der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses."

Satz 3 der Vorschrift stellt außerdem die Ehegatten und Lebenspartner der Miterben gleich. Die Sätze, die dadurch nicht greifen:

Der Bundessatz beträgt 3,5 % (§ 11 GrEStG); Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG gibt den Ländern die Befugnis zur eigenen Satzbestimmung. Die Ländersätze ändern sich – vor der Beurkundung den aktuellen Stand prüfen.

Rechnen Sie den ersparten Betrag nicht auf den vollen Verkehrswert hoch – das ist die häufigste Übertreibung zu diesem Thema. Bemessungsgrundlage wäre die Gegenleistung („Die Steuer bemißt sich nach dem Wert der Gegenleistung", § 8 Abs. 1 GrEStG; Umfang: § 9 GrEStG), in Beispiel 1 also die Abfindung von 180.000 € zuzüglich der übernommenen Verbindlichkeiten – nicht die 420.000 € Verkehrswert. Und der eigene Anteil an der Erbengemeinschaft bliebe selbst ohne § 3 Nr. 3 GrEStG verschont (§ 6 Abs. 2 GrEStG).

Drei Einschränkungen, die Sie kennen sollten:

• Dritte sind nicht befreit. Wer als Außenstehender einen Erbteil kauft, ist kein Miterbe „zur Teilung des Nachlasses".
• Gestaltungen sind riskant. Überträgt die Erbengemeinschaft das Grundstück zur Nachlassteilung auf eine Personengesellschaft, ist der Erwerb nur zu dem Anteil befreit, zu dem ein Miterbe an der erwerbenden Gesellschaft beteiligt ist – und die Befreiung entfällt, soweit sich dieser Anteil binnen fünf Jahren nach dem Grundstücksübergang vermindert (BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 42/21). Wer so etwas plant, braucht Notar und Steuerberater.
• Die Bagatellgrenze ist niedrig: Ohne die Befreiung wäre ein Erwerb nur steuerfrei, wenn der maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG) – für Immobilien irrelevant.

Die verbreitete Behauptung, ein „Mehrerwerb über die eigene Quote hinaus" sei grunderwerbsteuerpflichtig, findet im Gesetz keine Stütze: § 3 Nr. 3 GrEStG befreit „den Erwerb" zur Teilung des Nachlasses, ohne ihn auf die Erbquote zu begrenzen. Lassen Sie sich das im Zweifel vom beurkundenden Notar bestätigen.

Wenn später verkauft wird: § 23 EStG

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; ausgenommen sind Objekte, die durchgehend oder im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden (§ 23 Abs. 1 EStG). Beim unentgeltlichen Erwerb – also im Erbfall – wird dem Erben die Anschaffung des Erblassers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Wer ein Haus erbt, das die Eltern 1995 gekauft haben, verkauft es steuerfrei.

Für den entgeltlichen Erwerb von Miterbenanteilen hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden, dass dieser keine anteilige Anschaffung des Nachlassgrundstücks darstellt und ein anschließender Verkauf insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft auslöst – ausdrücklich entgegen der bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung (BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22). Verlassen Sie sich darauf nicht ungeprüft – das ist Rechtsprechung zu einem konkreten Fall, keine Garantie für Ihren. Die Systematik der Frist steht in Spekulationssteuer auf Immobilien.

Raten – und der Erbteilsverkauf als Abkürzung

Eine Ratenzahlung ist zulässig, wenn alle zustimmen; sie gehört mit Fälligkeiten, Sicherheit und Verzugsfolge in die notarielle Urkunde. Wird nicht gezahlt, greift § 288 Abs. 1 BGB: „Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz." Bei einem Basiszinssatz von 1,52 % seit dem 01.07.2026 sind das 6,52 % p. a. Die kursierende Aussage, ab dem Todestag liefen automatisch 4 % Zinsen, ist falsch: Zinsen gibt es erst ab Verzug, und der setzt eine fällige Forderung voraus.

Statt einer Auseinandersetzung über das Haus kann ein Miterbe auch schlicht seinen Erbteil an einen anderen Miterben verkaufen (§ 2033 Abs. 1 BGB, notariell zu beurkunden) – oft der schnellere Weg, wenn nur eine Person aussteigen will. Verkauft ein Miterbe dagegen an einen Dritten, sind die übrigen zum Vorkauf berechtigt; die Frist beträgt zwei Monate (§ 2034 Abs. 2 BGB), und ist der Erbteil bereits übertragen, „hat der Verkäufer die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen" (§ 2035 Abs. 2 BGB) – das Vorkaufsrecht können sie dann gegenüber dem Käufer ausüben.

Notar, Grundbuch und was das alles kostet

Beurkundungspflichtig ist jeder Vertrag, „durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben" (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Auseinandersetzungsvertrag, in dem A das Haus übernimmt und B auszahlt, fällt darunter. Ebenso die Erbteilsübertragung (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB) und der Erbschaftskauf (§ 2371 BGB).

Alle Beträge netto. Hinzu kommen 19 % Umsatzsteuer sowie Vollzugs- und Betreuungsgebühren und Auslagen, deren Höhe vom Einzelfall abhängt. Grundlage: KV GNotKG (Anlage 1) und Tabelle B (Anlage 2); Geschäftswert nach § 97 GNotKG.

Zum Selbstrechnen – Tabelle B ist eine Stufentabelle, es wird nicht interpoliert:

Quelle: Anlage 2 GNotKG. Ein Haus mit 420.000 € fällt in die Stufe „bis 440.000 €" → 835 €; die 2,0-Gebühr nach KV Nr. 21100 ergibt 1.670 € netto, mit Umsatzsteuer 1.987,30 €.

Zwei Spar-Hebel, die kaum jemand nennt

Die Grundbuchumschreibung ist gebührenfrei. Die Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG lautet: „Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden." Der zweite Satz ist der entscheidende: Auch der übernehmende Alleineigentümer profitiert – wenn die Familie die Zweijahresfrist einhält. Wer drei Jahre streitet, verschenkt diese Position.

Die Abschichtung. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Miterbe durch formfreie Vereinbarung mit den übrigen Miterben unter Aufgabe seiner Mitgliedschaftsrechte aus der Erbengemeinschaft ausscheiden; sein Anteil wächst den Verbleibenden kraft Gesetzes an – auch dann, wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört (BGH, Urteil vom 21.01.1998 – IV ZR 346/96, BGHZ 138, 8). Das ist die stille Alternative zur beurkundungspflichtigen Erbteilsübertragung.

Verkaufen Sie sich das aber nicht als „ganz ohne Notar". Zwar ist eine Bewilligung entbehrlich, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird (§ 22 GBO) – der Nachweis muss aber in der Form des § 29 GBO geführt werden, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Die Beglaubigung ist günstiger als die Beurkundung, umsonst ist sie nicht. Und die Konstruktion hat Fallstricke – klären Sie sie vorab mit Notar oder Fachanwalt für Erbrecht.

Wovon ich abrate

Von der Rechnung „Verkehrswert ÷ Erben". Sie ist in jedem Fall mit Restschuld falsch und benachteiligt immer denselben – den, der übernimmt und die Schulden mitnimmt. Den Grundschuldbetrag statt der Restvaluta abzuziehen, ist derselbe Fehler mit umgekehrtem Vorzeichen und geht zulasten der weichenden Miterben.

Von mündlichen Abreden. „Wir machen das später sauber" endet in Beweisnot: Wer hat wann welches Nutzungsentgelt verlangt, wer welche Rechnung bezahlt, welcher Stichtag galt? Ein datiertes Protokoll nach jedem Familiengespräch kostet zehn Minuten.

Davon, das Darlehen „intern" zu übernehmen. Ohne Zustimmung der Bank zur Schuldübernahme bleiben alle Miterben nach § 2058 BGB Gesamtschuldner. Wer als weichender Erbe unterschreibt, ohne aus der Haftung entlassen zu werden, gibt sein Haus ab und behält das Risiko.

Von der Übernahme um jeden Preis. Ist die Finanzierung nur mit maximalem Beleihungsauslauf und ohne Rücklage darstellbar, ist der gemeinsame Verkauf das ehrlichere Ergebnis – eine erzwungene Notveräußerung drei Jahre später ist teurer als ein geordneter Verkauf heute.

Vom Verkauf des Erbteils an gewerbliche Aufkäufer als erstem Reflex. Diese Firmen kaufen mit Abschlag – wie hoch, lässt sich mangels belastbarer Daten seriös nicht beziffern. Sicher ist nur: Die Miterben haben zwei Monate Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB), und üben sie es nicht aus, sitzt anschließend ein professioneller Verhandlungspartner in der Erbengemeinschaft. Als letztes Mittel in verhärteter Lage kann das richtig sein; als Abkürzung ist es teuer.

Davon, den Bewerter nach der höchsten Zahl auszuwählen. Eine Bewertung, die eine Seite bestellt hat und die andere nicht akzeptiert, hat null Wert – egal wie hoch sie ausfällt.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie berechnet man die Auszahlung eines Miterben – und wie viel ist es bei 2 oder 3 Erben konkret?

Erst die Schulden, dann die Quote. Aus dem Nachlass sind „zunächst die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen" (§ 2046 Abs. 1 BGB); nur „der nach der Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten verbleibende Überschuss" wird nach dem Verhältnis der Erbteile verteilt (§ 2047 Abs. 1 BGB). Bei zwei Geschwistern, einem Haus von 420.000 €, 20.000 € Bankguthaben, 60.000 € Restdarlehen und 20.000 € sonstigen Verbindlichkeiten beträgt die Teilungsmasse 360.000 € – die Auszahlung also 180.000 €, nicht 210.000 €. Bei drei Erben mit Wohnnutzung, Aufwendungsersatz und einem Vorempfang von 30.000 € (Beispiel 2 oben) liegt der Liquiditätsbedarf des Übernehmenden bei 250.000 €. Abzuziehen ist stets die Restvaluta des Darlehens, nicht der eingetragene Grundschuldbetrag.

Kann ich mich aus der Erbengemeinschaft auszahlen lassen – und kann ich das erzwingen, wenn die anderen nicht wollen?

Sie können jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Ausgeschlossen ist sie nur ausnahmsweise – durch letztwillige Verfügung des Erblassers (§ 2044 BGB) oder durch Vereinbarung der Miterben; bei einem wichtigen Grund können Sie sie trotzdem verlangen (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB über § 2042 Abs. 2 BGB). Einen Anspruch darauf, dass ein Miterbe Sie zum Verkehrswert auskauft, haben Sie dagegen nicht. Kommt keine Einigung zustande, verweist § 2042 Abs. 2 BGB auf die §§ 750 bis 758 BGB; am Ende steht die gerichtliche Verwertung – beschrieben in Erbengemeinschaft: Verkauf, wenn einer nicht will.

Muss ein Miterbe, der im geerbten Haus wohnt, Miete zahlen – und rückwirkend ab dem Todestag?

Nicht automatisch und nicht rückwirkend. Der Anspruch folgt aus § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 2 BGB und setzt nach der Rechtsprechung des BGH „frühestens in dem Zeitpunkt ein, in dem eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung mit hinreichender Deutlichkeit verlangt wird" (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 155/06). Für die Zeit davor gibt es kein Nutzungsentgelt. Stellen Sie das Verlangen deshalb schriftlich, datiert und nachweisbar; Maßstab der Höhe ist der angemessene Mietzins.

Werden frühere Schenkungen der Eltern an ein Kind auf dessen Auszahlung angerechnet?

Nur unter engen Voraussetzungen. Ausgleichungspflichtig ist nach § 2050 BGB eine Ausstattung, ferner übermäßige Zuschüsse und Ausbildungskosten – andere Zuwendungen nur, wenn der Erblasser die Ausgleichung bei der Zuwendung angeordnet hat. Anders als die oft verwechselte Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) kennt die Ausgleichung weder eine Zehnjahresfrist noch eine Abschmelzung; maßgeblich ist der Wert im Zuwendungszeitpunkt (§ 2055 Abs. 2 BGB). Wer mehr erhalten hat, als ihm zusteht, muss nichts zurückzahlen (§ 2056 BGB).

Ein Erbe hat allein das Dach saniert oder die Raten weitergezahlt – bekommt er das erstattet?

Anteilig ja. Zur Erhaltung notwendige Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB), und nach § 748 BGB trägt jeder Teilhaber die Lasten sowie die Kosten der Erhaltung und Verwaltung „nach dem Verhältnis seines Anteils". Wer allein gezahlt hat, bekommt also von den übrigen deren Quotenanteil ersetzt – seinen eigenen trägt er selbst. Wertsteigernde Modernisierungen ohne Zustimmung sind davon zu unterscheiden; heben Sie Rechnungen und Kontoauszüge auf.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Geschwister auszahle und das Haus allein übernehme?

Nein. § 3 Nr. 3 GrEStG nimmt „den Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses" von der Besteuerung aus; die Ehegatten und Lebenspartner der Miterben stehen ihnen gleich. Befreit ist auch der Teil, den Sie über Ihre eigene Erbquote hinaus erwerben. Ohne die Befreiung wären je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % fällig – allerdings auf die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), also auf Abfindung plus übernommene Verbindlichkeiten, nicht auf den vollen Verkehrswert. Nicht befreit sind Dritte, die einen Erbteil kaufen; und bei Gestaltungen über eine Personengesellschaft gilt eine Fünfjahresfrist (BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 42/21).

Muss die Auszahlung notariell beurkundet werden, und was kostet der Notar bei 420.000 €?

Ja, sobald ein Grundstück übertragen wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei einem Geschäftswert von 420.000 € fällt eine 2,0-Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG an: 2 × 835 € aus Tabelle B = 1.670 € netto, mit 19 % Umsatzsteuer 1.987,30 €; Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie Auslagen kommen hinzu. Die anschließende Eigentumsumschreibung ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht – ausdrücklich auch dann, wenn die Eintragung erst infolge der Erbauseinandersetzung erfolgt (Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG).

Ist eine Auszahlung in Raten möglich, und welche Zinsen fallen bei Verzug an?

Raten sind möglich, wenn alle zustimmen; die Vereinbarung gehört mit Fälligkeiten und Sicherheiten in die notarielle Urkunde. Zahlt der Übernehmende nicht, beträgt der Verzugszinssatz „für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz" (§ 288 Abs. 1 BGB) – bei einem Basiszinssatz von 1,52 % seit dem 01.07.2026 also 6,52 % p. a. Zinsen laufen erst ab Verzug, nicht ab dem Todestag.

Wer bestimmt den Wert des Hauses, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB – der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse". Die Erbengemeinschaft kann als Eigentümerin ein Gutachten beim unabhängigen Gutachterausschuss beantragen (§§ 192, 193 BauGB); bindend ist es nicht (§ 193 Abs. 3 BauGB). Bewährt hat sich, mehrere unabhängige Einschätzungen nebeneinanderzulegen, einen Stichtag festzuschreiben und sich auf die Mitte zu einigen – und erst bei Scheitern ein kostenpflichtiges Sachverständigengutachten zu beauftragen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann die Entscheidung

Die Reihenfolge ist in Erbengemeinschaften immer dieselbe, und sie wird fast immer umgedreht. Erst brauchen Sie eine Zahl, auf die sich alle einlassen können – dann entscheidet sich, ob ausgezahlt oder verkauft wird. Wer die Entscheidung vor der Bewertung trifft, verhandelt über Positionen statt über Beträge, und genau daran zerbrechen Familien.

Steht der Verkauf als realistische Option im Raum – und das ist er in den meisten Erbengemeinschaften, weil selten jemand 250.000 € liquide hat –, ist der schnellste Weg zu einer belastbaren Spanne eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler. Der Nutzen liegt nicht in einer hohen Zahl, sondern in der Neutralität und im Datenzugang: Regionale Makler kennen die tatsächlich beurkundeten Vergleichsfälle in Ihrem Viertel, und drei unabhängige Einschätzungen ergeben eine Spanne, die in der Familie belastbarer ist als die Meinung desjenigen, der am lautesten rechnet.

Will dagegen jemand aus der Familie das Haus wirklich übernehmen, ist die zweite Hälfte der Rechnung der Zustand des Gebäudes: Eine gesetzliche Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es nach dem GModG nicht – wohl aber Instandhaltungsstau, der die Finanzierung nach der Auszahlung zum Problem macht. Was auf einen Erben tatsächlich zukommt, steht in Haus geerbt: Sanierungspflichten und Kosten. Die Gebäudeanalyse von reduco.ai liefert dazu die Zahlen: energetischer Ist-Zustand, sinnvolle Maßnahmenreihenfolge, passende Förderung und der Betrag, der netto zu finanzieren bleibt. Auszahlungssumme auf der einen Seite, Investitionsbedarf auf der anderen – erst beide zusammen machen die Entscheidung an einem Abend möglich.