Haus verkaufen und wohnen bleiben 2026: 4 Modelle im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

• Es gibt vier Wege – und jeder kostet dasselbe: einen Teil des Erlöses. Im Modellfall (Frau, 72 Jahre, Verkehrswert 450.000 €, ortsübliche Nettokaltmiete 1.100 €/Monat) senkt ein lebenslanger Nießbrauch den rechnerischen Kaufpreis um 137.900 € oder 30,6 % – ermittelt nach § 14 BewG mit dem amtlichen Vervielfältiger 10,447.
• Der Abschlag hängt am Alter, nicht am Verhandlungsgeschick. Gleiche Immobilie, gleiche Miete, nur anderes Alter: mit 65 Jahren −36,9 %, mit 72 −30,6 %, mit 80 −22,0 %, mit 85 −16,2 %. Für „junge Alte" ist der Verbleib wirtschaftlich am teuersten.
• Teilverkauf: Von nominell 50 % Restanteil bleiben real 36 %. Bei den zentralen Marktakteuren üblich sind eine garantierte Mindestvergütung von 117 % des Teilkaufpreises und eine Servicepauschale von bis zu 5,5 % des Gesamterlöses (SVRV-Rechtsgutachten Gsell/Artz, 25.11.2024).
• Der Rückmietverkauf gibt Ihnen kein Wohnrecht, sondern einen Mietvertrag. Eigenbedarf und Verwertungskündigung bleiben nach § 573 BGB möglich; die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt maximal neun Monate (§ 573c BGB). Sicherheit entsteht nur durch ausdrückliche Klauseln.
• Leibrente: 45 % des Verkehrswerts im einzigen vollständig dokumentierten Anbieterbeispiel des SVRV-Gutachtens (Mann, 76 Jahre, Haus 600.000 € → 270.000 € Einmalzahlung). Zöge der Anbieter nur den Wohnrechtswert ab, wären es rund 68 % – die Differenz von 140.000 € sind Instandhaltungs- und Finanzierungskosten.
• Die günstigste Variante steht in keinem Prospekt: Die Justizministerkonferenz bittet am 07.11.2025 wörtlich darum, älteren Menschen den Zugang zu „lebzeitig tilgungsfreien Darlehen als kostengünstigerer Alternative zum Immobilien-Teilverkauf" zu erleichtern. Im 15-Jahres-Modell unten liegt dieser Weg rund 69.000 € vorn.

Die Frage hinter der Suche ist selten „Wie verrente ich meine Immobilie?" – sie lautet: Ich brauche Geld oder Sicherheit, aber ich will hier nicht weg. Vier Konstruktionen versprechen genau das. Sie unterscheiden sich weniger in ihrer Idee als in ihrem Preis, und dieser Preis lässt sich beziffern. Genau das passiert in diesem Artikel: vier Modelle, eine Entscheidungsmatrix, durchgerechnete Fälle mit den amtlichen Vervielfältigern des Bundesfinanzministeriums – und am Ende die unbequeme Gegenrechnung, wie viel Sie der Verbleib gegenüber einem schlichten Verkauf mit Umzug kostet.

Nicht behandelt werden hier Anbietervergleiche und Erfahrungsberichte zum Teilverkauf sowie die Detailmechanik einzelner Leibrentenprodukte – dafür kommen eigene Texte. Geht es um Pflegekosten, Sozialamt und Vollmachten, führt Haus verkaufen im Pflegefall weiter; dort steht das Sozialrecht, das hier bewusst ausgespart bleibt. Und wenn Sie noch gar nicht wissen, worüber Sie eigentlich verhandeln: Jede Zahl in diesem Artikel setzt einen realistischen Verkehrswert voraus.

Die Entscheidungsmatrix: fünf harte Spalten

Quellen: BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Vervielfältiger), SVRV-Gutachten Gsell/Artz, Verbraucherzentrale, BVIV-Marktstatistik 2025; eigene Modellrechnungen.

Eine Zahl zur Einordnung des Marktes, bevor es in die Modelle geht: Unter den vom Bundesverband Immobilienverrentung erfassten institutionellen Anbietern standen 2025 knapp 20.000 konkreten Anfragen nur 705 abgeschlossene Teilverkäufe gegenüber – 30 % weniger als im Vorjahr – dazu rund 30 Erbbaurechts-Ankäufe und 13 Leibrenten-Transaktionen (BVIV-Marktstatistik, veröffentlicht am 10.03.2026; der Verband bildet nach eigenen Angaben rund 85 % der institutionellen Transaktionen ab, private Verrentungen innerhalb der Familie sind nicht erfasst). Der Markt ist also klein, und er schrumpft. Wer eines dieser Modelle wählt, tut etwas Seltenes – kein Argument dagegen, aber ein guter Grund, genau hinzusehen.

Modell 1: Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Sie verkaufen die Immobilie vollständig und lassen sich im selben Notartermin ein lebenslanges Recht ins Grundbuch eintragen. Der Käufer zahlt weniger, dafür wohnen Sie mietfrei bis zum Tod. Das ist das klassische, juristisch sauberste Modell – und das einzige, dessen Preis sich exakt berechnen lässt.

Nießbrauch und Wohnungsrecht sind nicht dasselbe

Der Unterschied entscheidet später darüber, ob Sie beim Umzug ins Heim noch etwas von Ihrem Recht haben.

Beide Vorschriften sind dispositiv: Sie gelten nur, wenn im Vertrag nichts Abweichendes steht – und in der Praxis steht dort fast immer etwas Abweichendes. Lesen Sie die Lastentragungsklausel, bevor Sie über den Preis reden.

So rechnet das Bewertungsrecht – Schritt für Schritt

Der Wert eines lebenslangen Rechts ist der Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die ortsübliche Nettokaltmiete für ein Jahr. Der Vervielfältiger kommt aus der amtlichen Tabelle, wird mit 5,5 % Zwischenzins und Zinseszins aus der Sterbetafel abgeleitet und vom Bundesfinanzministerium bekanntgegeben (§ 14 Abs. 1 BewG). Für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025, das auf der am 22.07.2025 veröffentlichten Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes beruht. Ältere Tabellen liefern andere Werte – und die am 07.07.2026 veröffentlichte Sterbetafel 2023/2025 des Statistischen Bundesamtes ist eine andere Tabelle, die für diese Rechnung ausdrücklich nicht gilt.

Modellfall: Frau, 72 Jahre, Verkehrswert 450.000 €, ortsübliche Nettokaltmiete 1.100 €/Monat.

1. Jahreswert: 1.100 € × 12 = 13.200 €
2. Kappungsprüfung nach § 16 BewG: 450.000 € ÷ 18,6 = 24.194 €. Der Jahreswert liegt darunter – keine Kappung.
3. Vervielfältiger für eine 72-jährige Frau: 10,447
4. Kapitalwert: 13.200 € × 10,447 = 137.900 €
5. Rechnerischer Kaufpreis: 450.000 € − 137.900 € = 312.100 €, also 30,6 % Abschlag

Warum der Verbleib für „junge Alte" am teuersten ist

Gleiche Immobilie, gleiche Miete, nur ein anderes Geburtsjahr:

Männer liegen wegen der kürzeren statistischen Lebenserwartung durchgängig darunter: Für einen 72-jährigen Mann gilt der Vervielfältiger 9,293, der Kapitalwert beträgt 122.668 € – 27,3 % statt 30,6 %. Bei Ehepaaren wird das Recht in der Regel für beide bestellt und erlischt erst mit dem Tod des Längerlebenden; der Kapitalwert liegt dann höher als in dieser Einzelrechnung, und die Bewertung gehört in fachkundige Hände.

Der Kappungsfall, den kaum ein Onlinerechner kennt. Ist die Miete im Verhältnis zum Immobilienwert hoch, greift § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens dem Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 entsprechen. Beispiel: Immobilie 300.000 €, Nettokaltmiete 1.600 €/Monat = 19.200 €/Jahr. Höchstansatz: 300.000 € ÷ 18,6 = 16.129 €. Angesetzt werden also 16.129 € statt 19.200 €. Mit dem Vervielfältiger einer 75-jährigen Frau (9,393) ergibt das 151.500 € statt 180.346 € – 28.846 € Unterschied, allein aus einem Satz im Gesetz.

Der wichtigste Vorbehalt: Steuerwert ist nicht Marktpreis

§ 14 und § 16 BewG sind Bewertungs- und Steuerrecht. Im freien Markt wird verhandelt, und der Käufer kalkuliert zusätzlich seine Finanzierungs-, Instandhaltungs- und Risikokosten ein. Wie groß diese Lücke wird, zeigt das Leibrenten-Beispiel weiter unten: Dort bleiben 45 % statt der rechnerischen 68 %. Die Kapitalwertrechnung sagt Ihnen also nicht, was Sie bekommen – sie sagt Ihnen, ab welcher Zahl ein Angebot begründungspflichtig wird. Genau dafür ist sie unbezahlbar.

Und noch ein Punkt, der oft falsch dargestellt wird: Stirbt der Berechtigte früh, kann die Besteuerung auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt werden (§ 14 Abs. 2 BewG). Das ist eine Steuer-Korrekturregel. Einen Anspruch auf Kaufpreisnachschlag gibt sie Ihren Erben nicht.

Modell 2: Rückmietverkauf (Sale-and-lease-back)

Sie verkaufen ganz normal und mieten die Immobilie vom Käufer zurück. Klingt einfach, ist es rechtlich auch – und genau darin liegt das Problem: Sie bekommen keine dingliche Sicherheit, sondern einen Mietvertrag.

Positiv ist die Grundmechanik. Wird die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter weiterverkauft, tritt der Erwerber in Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete"). Ein vereinbarter Kündigungsverzicht läuft also mit, wenn Ihr Käufer weiterverkauft. Das ist echter Schutz.

Die Kündigungsschutz-Wahrheit ist trotzdem unbequem. Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat – insbesondere Eigenbedarf oder die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung mit erheblichen Nachteilen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB). Ausdrücklich kein Grund ist die Aussicht, anderweitig eine höhere Miete zu erzielen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate – maximal neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Für eine 75-jährige Verkäuferin ist das keine Wohnsicherheit auf Lebenszeit, sondern eine Frist.

Häufig wird an dieser Stelle die Sperrfrist des § 577a BGB als Schutzschirm angeführt (drei Jahre, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre). Das ist eine Überdehnung: Sie greift nur, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde – nicht bei jedem Verkauf eines Einfamilienhauses mit Rückmietung.

Was der Vertrag deshalb enthalten muss, empfiehlt die Verbraucherzentrale (Stand 25.02.2025) unmissverständlich: ein unbefristetes Mietverhältnis, einen Verzicht des Vermieters auf die ordentliche Kündigung, einen ausdrücklichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und eine Mietanpassungsregel – üblich ist ein Mieterhöhungsverzicht für drei bis fünf Jahre oder dauerhaft, alternativ eine Staffel- oder Indexmiete. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) muss die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben, sie folgt dem Verbraucherpreisindex, und Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind daneben ausgeschlossen.

Und der Preis? Der Kaufpreis liegt regelmäßig unter dem einer freien Immobilie, weil der Käuferkreis kleiner ist. Die Verbraucherzentrale Hamburg (Stand 15.04.2026) beschreibt den entscheidenden Zusammenhang: Kaufpreis und Miete hängen direkt zusammen. Ein höherer Kaufpreis geht meist mit höherer Miete einher; eine niedrigere Miete ist oft nur über Abschläge beim Kaufpreis zu haben. Ein zusätzlich eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht erhöht die Sicherheit deutlich – und senkt den Kaufpreis ebenso deutlich. Eine seriöse Prozent-Pauschale für diesen Abschlag gibt es nicht; wer Ihnen eine nennt, rät.

Rechnen Sie das Modell deshalb immer als Zahlungsstrom durch. Im Modellfall oben kostet die Rückmiete 13.200 € im Jahr. Über die statistische Restlebenszeit einer 72-jährigen Frau von 15,30 Jahren (dieselbe BMF-Tabelle) sind das 201.960 € Miete – gegenüber 137.900 € Kapitalwert beim Nießbrauch. Die Differenz von 64.060 € ist kein Anbietertrick, sondern der Abzinsungseffekt der 5,5 % aus § 14 BewG.

Modell 3: Teilverkauf – die Gesamtkosten-Rechnung

Der Teilverkauf ist das am aggressivsten beworbene und das am schärfsten kritisierte Modell. Beides gehört in dieselbe Darstellung.

Die Mechanik beschreibt das Rechtsgutachten von Prof. Gsell (LMU) und Prof. Artz (Uni Bielefeld) für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen (abgeschlossen 25.11.2024, veröffentlicht März 2025) nüchtern: Der gewerbliche Teilankäufer erwirbt bis zu 50 % der Miteigentumsanteile. Zur Absicherung des Verbleibs wird ein Nießbrauch eingeräumt, für den eine monatliche Nutzungsgebühr fällig wird. Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten des Ankäufers werden zu 100 % fremdfinanziert – und die finanzierende Bank verlangt eine Grundschuld auf den gesamten Grundbesitz. Rechtstechnisch besichern Sie damit eine fremde Darlehensschuld mit Ihrem eigenen Haus.

Die Nutzungsgebühr berechnet sich in der Anbieterpraxis als (Finanzierungszins + Serviceaufschlag) × Kaufpreis ÷ 12. Der Serviceaufschlag liegt laut den im Gutachten gesichteten Vertragsunterlagen bei rund 0,3–0,6 % p. a.; im dortigen Rechenbeispiel ergibt (3,4 % + 0,5 %) × 500.000 € ÷ 12 eine Gebühr von 1.625 € im Monat. Sie ist die ersten zehn Jahre fest, danach greift ein Anpassungsmechanismus. Die Verbraucherzentrale nennt als beworbenen unteren Rand 4,99 % p. a. des Auszahlungsbetrags und ordnet das Niveau der Anbieter mit „um die 5 Prozent" ein – nach oben wie nach unten seien deutliche Abweichungen möglich.

Der teuerste Teil kommt aber erst am Ende. Beim späteren Gesamtverkauf lässt sich der Teilkäufer bei den zentralen Marktakteuren eine Mindestvergütung von in der Regel 117 % des Teilkaufpreises garantieren, dazu eine Servicepauschale für die Abwicklung des Gesamtverkaufs von bis zu 5,5 % des Gesamterlöses. Was das für den nominellen 50-%-Restanteil bedeutet, rechnet das Gutachten an einer 200.000-€-Immobilie vor:

Der „verbliebene 50-%-Anteil" ist also bereits am Tag des Vertragsschlusses wirtschaftlich entwertet. Die Kehrseite derselben Tabelle ist ein struktureller Fehlanreiz: Der Teilkäufer erhält bei 170.000 € Verkaufspreis 126.350 €, bei 200.000 € 128.000 € und bei 230.000 € 129.650 €. Ein hoher Verkaufspreis ist ihm wirtschaftlich fast egal – und der Verkauf liegt regelmäßig per Vollmacht in seiner Hand.

Dazu kommen zwei Kostenblöcke, die alle anderen Modelle nicht haben. Erstens: Der Teilverkauf ist das einzige Modell mit zwei aufeinanderfolgenden Kaufverträgen und damit doppelten Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten; bei den zentralen Marktakteuren sind die Erwerbsnebenkosten in den Teilverkaufsvereinbarungen auf 17 % fixiert, die Literatur veranschlagt sie mit 15 bis 17 % des erzielbaren Gesamtkaufpreises. Zweitens: Ihre Verfügungsfreiheit schrumpft trotz Miteigentum. Nach dem Positionspapier des vzbv vom 09.07.2025 brauchen Teilverkäufer die Zustimmung des Unternehmens für den Verkauf und die Beleihung des eigenen Restanteils, für die Frage, mit wem sie den Wohnraum teilen, und für altersgerechte Umbauten. In Verträgen finden sich teils Verschwiegenheitsklauseln, die eine unabhängige Beratung erschweren.

Was in der Kritik gesichert ist – und was streitig

Gesichert und datiert:

• Verzugsrisiko: Beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf erst gekündigt werden, wenn der Verbraucher mit 2,5 % des Darlehenswerts in Verzug ist (§ 498 Abs. 2 BGB). Beim Teilverkauf reicht in den meisten Fällen der Verzug mit drei Monatsraten des Nutzungsentgelts (vzbv, 09.07.2025).
• Zinsschock in der Praxis: Ein von der Verbraucherzentrale dokumentierter Fall aus Ende 2021 – nach dem Zinsanstieg wurde das Nutzungsentgelt um das Zwei- bis Dreifache erhöht; die Zahlungen waren mittel- bis langfristig nicht mehr aufzubringen, der vorzeitige Auszug drohte. Der vzbv rechnet mit vielen solcher Fälle, wenn die Zehn-Jahres-Bindungen auslaufen.
• Politischer Befund: Die Justizministerkonferenz hat am 07.11.2025 in Leipzig beschlossen (TOP I.20), der Teilverkauf berge erhebliche Risiken, und die Bundesjustizministerin um einen Regulierungsvorschlag gebeten.
• Marktkonsolidierung: EV LiquidHome hat sein Teilkauf-Angebot eingestellt (Meldung vom 24.10.2025); für Bestandskunden ändert sich nichts, Neugeschäft gibt es nicht. Parallel läuft eine Klage des vzbv gegen das Unternehmen. Stiftung Warentest bewertet Teilkauf-Modelle „sehr kritisch".
• Zielgruppe: Betroffen sind nicht nur Hochbetagte. Bei knapp 4.000 bis Ende 2023 erfassten Teilverkäufern lag das Durchschnittsalter zwar über 65 Jahren – 10 % der Transaktionen wurden aber mit unter 55-Jährigen geschlossen.

Streitig und nicht entschieden ist dagegen die rechtliche Einordnung. Gsell/Artz kommen zu dem Ergebnis, der Teilverkauf sei ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB, weil sich der Teilkäufer darlehenstypisch eine Mindestrückgewähr versprechen lasse, ohne das kauftypische Wertsenkungsrisiko zu tragen; hilfsweise liege ein Umgehungsgeschäft nach § 512 S. 2 BGB vor. Das Landgericht Hamburg hat am 24.04.2026 (Az. 307 O 225/25) gegenteilig entschieden: Der Teilverkauf sei kein Verbraucherdarlehen, Kaufvertrag, Miteigentumsvereinbarung und Nießbrauchbestellung seien wirksam. Angaben zur Rechtskraft liegen nicht vor. Wer Ihnen erzählt, die Frage sei geklärt – in welche Richtung auch immer –, verkürzt.

Modell 4: Leibrente

Sie übertragen das Eigentum und erhalten dafür eine lebenslange Rente, oft kombiniert mit mietfreiem Wohnrecht, wahlweise ganz oder teilweise als Einmalzahlung. Der Reiz liegt im Langlebigkeitsschutz: Werden Sie 95, hat sich das Geschäft für Sie gelohnt; sterben Sie nach drei Jahren, für den Käufer.

Wie viel ankommt, zeigt das einzige im SVRV-Gutachten vollständig dokumentierte Anbieterbeispiel: Mann, 76 Jahre, Einfamilienhaus mit 600.000 € Verkehrswert. Abgezogen werden 190.000 € Wohnrechtswert, 50.000 € Instandhaltungskosten und 90.000 € Finanzierungskosten. Es bleibt eine Einmalzahlung von 270.000 €, also 45 %. Rechnet man nur den Wohnrechtswert heraus, wären es 410.000 € oder rund 68 % – die zusätzlichen 140.000 € Abzüge sind die Marge und das Risiko des Anbieters. Genau hier liegt der Unterschied zwischen Bewertungsrecht und Markt. Derselbe Anbieter nimmt zudem erst ab 68 (Männer) beziehungsweise 70 Jahren (Frauen) und ab 250.000 € Immobilienwert an.

Das vereinfachte Schema der Verbraucherzentrale (Stand 16.12.2024) lautet: Nettowert der Immobilie − Wohnwert (Summe der gesparten Miete) = verfügbares Kapital. Beispiel: Immobilie 250.000 €, Lebenserwartung 15 Jahre, Mietwert 800 €/Monat → 106.000 € Einmalzahlung oder rund 588 € Rente im Monat. Stiftung Warentest (Stand 28.01.2025) ordnet die Größenordnungen so ein: Bei einer Verrentung mit 65 kommen oft nur wenige Hundert Euro monatlich zusammen; erst Mitte 70 rücken die Zahlungen in die Nähe von 1.000 Euro oder darüber.

Steuerlich ist die Leibrente günstig: Besteuert wird nur der Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 S. 3 a) bb) EStG, und der sinkt mit dem Alter bei Rentenbeginn – 18 % mit 65/66 Jahren, 15 % mit 70, 11 % mit 75, 8 % mit 80, 5 % mit 85 bis 87. Wer mit 75 eine Rente von 588 € im Monat bezieht, versteuert davon 11 %, also 64,68 € monatlich oder 776 € im Jahr. Eine befristete Zeitrente wird dagegen in der Regel voll versteuert – ein Unterschied, der über Jahre vierstellig wird.

Zwei Punkte gehören in jeden Vertrag: Das Recht auf Rentenzahlung und das Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht sollten erstrangig im Grundbuch abgesichert werden. Und: Beim mietfreien Wohnrecht trägt die Lasten – insbesondere die Instandhaltung – üblicherweise der Erwerber. Beim Verkauf mit Nießbrauch bleiben dagegen Rechte und Pflichten beim Verkäufer, weshalb die Auszahlung beim Nießbrauch in der Regel niedriger ausfällt als beim bloßen Wohnrecht.

Für wen welches Modell infrage kommt

Die drei größten Fallen

Falle 1: Die Klauseln, die den Preis machen – nicht die Überschrift des Angebots

Beim Teilverkauf entscheidet nicht die beworbene Auszahlungsquote über Ihr Ergebnis, sondern was in den hinteren Vertragsteilen steht: Mindestvergütung, Servicepauschale, Verkaufsvollmacht, Anpassungsmechanismus nach zehn Jahren, Zustimmungsvorbehalte. Dazu kommt das Sicherungsrisiko: Üblicherweise wird das gesamte Grundstück mit einer Grundschuld belastet, die bei einer Insolvenz des Teilkäufers verwertet zu werden droht – obwohl Sie selbst nie in Zahlungsrückstand geraten sind (SVRV-Gutachten, Ergebnis 2).

Dass das keine Nachlässigkeit einzelner Leser ist, hat Stiftung Warentest (Stand 28.01.2025) festgestellt: Anhand der Informationen und Unterlagen aus den Beratungsgesprächen konnte niemand selbst ermitteln, welche Offerte sich am besten eignete und welche die besten Konditionen bot. Wenn ausgebildete Tester das nicht schaffen, sollten Sie es nicht ohne Notar, Fachanwalt oder die kostenpflichtige Beratung einer Verbraucherzentrale versuchen.

Falle 2: Die Instandhaltungslast – die Position, die niemand einpreist

Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte von Gesetzes wegen die öffentlichen Lasten und die gewöhnliche Unterhaltung (§§ 1041, 1047 BGB) – Ausbesserungen und Erneuerungen, die darüber hinausgehen, etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung, schuldet der Eigentümer. Beim reinen Wohnungsrecht ist § 1047 nicht in Bezug genommen, die Grundsteuer liegt dort grundsätzlich beim Eigentümer. All das gilt aber nur, wenn im Vertrag nichts Abweichendes geregelt ist – und das ist in der Praxis der Regelfall. Genau diese Klausel ist der Punkt, an dem Sie hart verhandeln sollten.

Die Größenordnung liefert die einzige amtliche Zahl, die es dazu gibt: § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung setzt je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr höchstens 7,10 € (Gebäude unter 22 Jahre), 9,00 € (22 bis unter 32 Jahre) und 11,50 € (32 Jahre und älter) an, plus 1,00 € bei Aufzug. Für ein 140-m²-Haus aus den 1980er-Jahren sind das 1.610 € im Jahr oder rund 24.600 € über 15,3 Jahre. Das ist ein Rechenansatz aus dem preisgebundenen Wohnungsbau, keine Prognose – aber wer diese Position mit null ansetzt, rechnet sich jedes Modell schön. Was ein einzelner großer Posten kostet, zeigt exemplarisch der Heizungstausch.

Falle 3: Die Rückkaufs-Illusion

„Sie können jederzeit zurückkaufen" klingt nach einer Notbremse. Tatsächlich gilt der Rückkauf zum aktuellen Verkehrswert: Bei gestiegenen Preisen zahlen Sie mehr zurück, als Sie erhalten haben. Und es fällt erneut die volle Erwerbsnebenkostenlast an – Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland), dazu Notar und Grundbuch. Für die Erben ist der Rückkauf damit in genau der Situation am teuersten, in der sie ihn bräuchten: wenn der Wert gestiegen ist.

Zur selben Kategorie gehört das Missverständnis, „Kauf bricht nicht Miete" schütze vor der Kündigung. § 566 BGB schützt Ihren Mietvertrag beim Eigentümerwechsel – er schützt nicht vor Eigenbedarf. Und ein Wohnrecht wirkt nur so gut wie sein Rang im Grundbuch: Steht es hinter der finanzierenden Bank, hilft es im Verwertungsfall wenig.

Die Alternative, die selten angeboten wird: Kredit im Alter

Das Gegenmodell zu allen vier Konstruktionen ist unspektakulär: ein grundpfandrechtlich besichertes, lebzeitig tilgungsfreies Darlehen. Sie bleiben Eigentümer, zahlen nur Zinsen, und die Restschuld wird aus dem Nachlass beglichen. Der Gesetzgeber kennt sogar eine Sonderform, den Immobilienverzehrkredit: ein Darlehen, bei dem der Geber pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet und die Rückzahlung erst nach dem Tod verlangt (§ 491 Abs. 3 S. 4 BGB). Nur: Für die daraus abgeleitete Umkehrhypothek hat sich in Deutschland kein Markt entwickelt – laut SVRV-Gutachten bezeichnet sich ein einziger Anbieter als aktuell aktiv, kursierende Auszahlungsniveaus liegen bei rund 35 % des Immobilienwerts. Als praktische Option taugt sie derzeit kaum; erwähnenswert ist sie trotzdem, weil sie zeigt, dass der Gesetzgeber die Konstruktion kennt.

Die Hürde beim normalen tilgungsfreien Darlehen ist die Kreditwürdigkeitsprüfung: Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf nur geschlossen werden, wenn wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt (§ 505a BGB). Genau diese Prüfung findet beim Teilverkauf nicht statt – und genau hier setzt die Politik an: Die Justizministerkonferenz hat am 07.11.2025 ausdrücklich darum gebeten, die Kreditwürdigkeitsprüfung so anzupassen, dass ältere Menschen leichter Zugang zu „lebzeitig tilgungsfreien Darlehen als kostengünstigerer Alternative zum Immobilien-Teilverkauf" erhalten. Bis dahin gilt: fragen, mehrere Banken, und die Absage schriftlich geben lassen, bevor Sie ein teureres Modell wählen.

Die Gegenrechnung über 15 Jahre. Immobilie 400.000 €, Liquiditätsbedarf 120.000 € (30 %):

Gerechnet ist bewusst konservativ: 4 % Darlehenszins, obwohl die Verbraucherzentrale für Januar 2026 Immobiliendarlehen bei guter Bonität „ab 3,3 Prozent pro Jahr" ansetzt. Der Vorteil des Darlehens summiert sich trotzdem auf rund 69.000 € – 27.000 € weniger gezahlt und 42.400 € mehr im Nachlass. Das SVRV-Gutachten kommt zum selben qualitativen Ergebnis: Gerade im Vergleich mit dem lebzeitig verzinslichen, aber tilgungsfreien grundpfandrechtlich besicherten Darlehen sei der Teilverkauf ein besonders teures und kompliziertes Modell der Liquiditätsbeschaffung (Ergebnis 1).

Nur für den Anlass, der die meisten Verrentungsgespräche überhaupt auslöst – den altersgerechten Umbau –, gibt es zusätzlich einen sehr einfachen Weg: Der KfW-Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen" finanziert Barrierereduzierung und Einbruchschutz mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit, bis zu 30 Jahren Laufzeit, bis zu 10 Jahren Zinsbindung und 1 bis 5 tilgungsfreien Anlaufjahren. Antragsberechtigt sind Privatpersonen ausdrücklich als Eigentümer und Mieter, unabhängig vom Alter. Wer nur ein bodengleiches Bad und einen Treppenlift braucht, muss dafür kein halbes Haus verkaufen.

Was am Ende bei den Erben ankommt

Die Erbenwirkung ist bei allen vier Modellen dieselbe Mechanik: Was Sie zu Lebzeiten an Wert abgeben, fehlt im Nachlass. Nur die Größenordnung unterscheidet sich – und ausgerechnet steuerlich kann das ein Vorteil sein.

Im Modellfall: Nach einem Vollverkauf liegen 450.000 € im Nachlass; ein erbendes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG), 50.000 € wären steuerpflichtig. Nach dem Verkauf mit Nießbrauch sind es 312.100 € – vollständig unter dem Freibetrag, das Wohnrecht selbst erlischt mit dem Tod und ist nichts mehr wert. Die Freibeträge im Überblick: Ehegatten und Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, übrige Steuerklasse I 100.000 €, Steuerklassen II und III je 20.000 €. Wie sich das im Detail rechnet, steht in Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Zwei Klarstellungen, weil beide regelmäßig falsch dargestellt werden. Erstens der Pflichtteil: Die bekannte Abschmelzung um ein Zehntel pro Jahr und die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB gelten für Schenkungen. Ein Verkauf zum Marktwert ist keine Schenkung. Nur wenn deutlich unter Wert veräußert wird, kommt eine gemischte Schenkung in Betracht – eine Einzelfallfrage, keine Regel. Wer bewusst überträgt statt verkauft, findet die Mechanik in Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Zweitens die Spekulationssteuer: Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Für den klassischen Senioren-Fall, das seit Jahrzehnten selbst bewohnte Haus, fällt sie deshalb praktisch nie an. Die Freigrenze liegt bei 1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr; Details in Spekulationssteuer bei Immobilien.

Die ehrliche Rechnung: Vollverkauf und Umzug

Jetzt die Zahl, die in keinem Anbieterprospekt steht. Der Preis des Verbleibens, gemessen daran, wie viel vom Verkehrswert überhaupt bei Ihnen ankommt:

Der Verbleib ist kein Gratis-Extra, sondern ein Kaufpreis in Prozent. Und die Gegenprobe geht so: Im Modellfall kostet das Wohnrecht 137.900 €. Verteilt auf die statistische Restlebenszeit von 15,30 Jahren entspricht das einer impliziten Kaltmiete von 751 € im Monat (137.900 € ÷ 15,3 ÷ 12).

Damit haben Sie den Break-even. Kostet die Wohnung, in die Sie nach einem Vollverkauf ziehen würden, weniger als 751 € Kaltmiete, gewinnt der Vollverkauf mit Umzug – und zwar mit wachsendem Abstand, denn die Zinsen auf die zusätzlichen 137.900 € sind in dieser Rechnung noch gar nicht berücksichtigt. Liegt sie darüber, gewinnt das Wohnrecht. Für die meisten Menschen, die von 140 m² Einfamilienhaus in eine kleinere, barrierefreie Wohnung ziehen, fällt dieser Vergleich nüchtern zugunsten des Vollverkaufs aus.

Drei Ehrlichkeiten dazu. Erstens: Diese Rechnung unterstellt einen Käufer, der exakt nach Bewertungsrecht kalkuliert. Der reale Markt zieht mehr ab – siehe die 45 % im Leibrenten-Beispiel. Zweitens: Sie unterschlägt alles Nicht-Finanzielle. Der Garten, die Nachbarn, das Zimmer, in dem die Enkel schlafen, die vertrauten Wege – dafür gibt es keinen Vervielfältiger, und es ist völlig legitim, dafür sechsstellig zu bezahlen. Man sollte nur wissen, dass man es tut. Drittens: Umzug bedeutet Umzugskosten, und ein bezahlbares barrierefreies Angebot in derselben Gegend zu finden, ist in vielen Städten schwerer als jede dieser Rechnungen.

Ohne eine belastbare Zahl für den heutigen Verkehrswert ist all das allerdings Theorie: Jedes Modell in diesem Artikel setzt genau diese eine Größe voraus – und alle Anbieterangebote werden daran gemessen.

Was ich rate – und wovon ich abrate

Dazu rate ich. Klären Sie zuerst den Verkehrswert und die ortsübliche Nettokaltmiete – beides sind die Eingangsgrößen jeder Rechnung oben, und beides bekommen Sie, bevor Sie mit irgendjemandem verhandeln. Rechnen Sie den Kapitalwert selbst nach der BMF-Tabelle 2026 aus; jedes Angebot, das deutlich darunter liegt, muss die Differenz begründen. Fragen Sie mindestens zwei Banken nach einem tilgungsfreien Darlehen, bevor Sie ein Verrentungsmodell unterschreiben. Und lassen Sie den Entwurf vor dem Notartermin von einem Fachanwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen – die Klauseln, nicht die Zahlen, entscheiden.

Davon rate ich ab. Erstens: von einer Verrentung mit Anfang 60 bis Mitte 60. Der Abschlag ist dann am größten (−36,9 % im Modell mit 65), die verbleibende Zeit am längsten, und Stiftung Warentest bestätigt, dass bei einer Verrentung mit 65 oft nur wenige Hundert Euro monatlich herauskommen. Zweitens: vom Teilverkauf, solange nicht schriftlich feststeht, dass kein Kredit zu bekommen ist. Er ist das einzige Modell mit doppelten Transaktionskosten, mit einer Grundschuld auf dem gesamten Grundstück und mit einem Verkaufs-Fehlanreiz zulasten der Erben. Drittens: von jedem Rückmietverkauf ohne ausdrücklichen Kündigungsverzicht und ohne Ausschluss der Eigenbedarfskündigung – ohne diese beiden Sätze kaufen Sie sich neun Monate Kündigungsfrist, keine Wohnsicherheit. Und viertens: von jedem Vertrag mit Verschwiegenheitsklausel. Wer Ihnen verbietet, das Angebot einem Dritten zu zeigen, hat einen Grund dafür.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, über vier Wege: Verkauf mit eingetragenem Nießbrauch oder Wohnungsrecht, Rückmietverkauf mit Mietvertrag, Teilverkauf von bis zu 50 % gegen Nutzungsentgelt oder Leibrente mit Wohnrecht. Alle vier funktionieren rechtlich sicher, wenn der Vertrag stimmt. Sie unterscheiden sich vor allem im Preis: Was bei Ihnen ankommt, reicht von rund 84 % des Verkehrswerts (Wohnrecht mit 85 Jahren) bis 35 % (Umkehrhypothek). Der Verbleib ist immer bezahlt, nie geschenkt.

Wie viel weniger bekomme ich mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch?

Genau den Kapitalwert des Rechts: Jahreswert × Vervielfältiger nach § 14 BewG. Für eine 72-jährige Frau, ein Haus mit 450.000 € Verkehrswert und 1.100 € ortsüblicher Kaltmiete sind das 13.200 € × 10,447 = 137.900 €, also 30,6 % Abschlag. Mit 65 Jahren wären es 36,9 %, mit 80 Jahren 22,0 %, mit 85 Jahren 16,2 %. Pauschalangaben wie „20 bis 30 % sind üblich" sind unbrauchbar – der Wert hängt an Alter, Geschlecht und Mietniveau. Und Achtung: Das ist der Steuerwert, nicht automatisch der verhandelte Marktpreis.

Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Für den Verkäufer meist der Nießbrauch. Er umfasst alle Nutzungen (§ 1030 BGB), also auch das Recht zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten – entscheidend, wenn Sie später ins Heim ziehen und die Miete zur Finanzierung brauchen. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur das Bewohnen; die Ausübung darf nur überlassen werden, wenn das ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Fehlt diese Klausel, läuft das Recht beim Auszug leer. Der Preis dafür: Der Nießbrauch bringt auch Pflichten mit, weshalb die Auszahlung meist niedriger ausfällt als beim bloßen Wohnrecht.

Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf wirklich – und was bleibt von meinem Anteil?

Laufend ein Nutzungsentgelt ab 4,99 % p. a. der Auszahlungssumme, zehn Jahre fest, danach anpassbar. Am Ende kommen bei den zentralen Marktakteuren eine garantierte Mindestvergütung von in der Regel 117 % des Teilkaufpreises und eine Servicepauschale von bis zu 5,5 % des Gesamterlöses dazu. Im Beispiel des SVRV-Gutachtens (Immobilie 200.000 €, 50 % verkauft) bleiben bei unverändertem Wert 72.000 € – 36 % statt nominell 50 %. Bei einem Wertverlust auf 170.000 € sind es nur noch 25,68 %.

Kann mir nach einem Rückmietverkauf wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

Ja, wenn der Vertrag es nicht ausschließt. Der Rückmietverkauf begründet nur ein Mietverhältnis, und § 573 BGB lässt die Kündigung bei berechtigtem Interesse zu – insbesondere Eigenbedarf und Verwertungskündigung. Die Frist beträgt drei Monate und steigt nach 5 und 8 Jahren auf maximal 9 Monate (§ 573c BGB). Schutz entsteht nur durch einen vertraglichen Verzicht auf die ordentliche Kündigung, einen ausdrücklichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung oder ein zusätzlich eingetragenes Wohnrecht. Immerhin: Verkauft Ihr Käufer weiter, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) – Ihre Schutzklauseln laufen mit.

Wer zahlt Reparaturen, Grundsteuer und Gebäudeversicherung, wenn ich mit Wohnrecht wohnen bleibe?

Gesetzliche Grundregel beim Nießbrauch: Der Berechtigte trägt die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB) und die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB); größere Ausbesserungen und Erneuerungen – neues Dach, neue Heizung – schuldet der Eigentümer. Beim reinen Wohnungsrecht ist § 1047 in der Verweisliste des § 1093 BGB gerade nicht enthalten, die Grundsteuer liegt dort grundsätzlich beim Eigentümer. Entscheidend ist aber der Vertrag: Diese Regeln sind dispositiv und werden in der Praxis fast immer abbedungen.

Wie hoch ist die Rente bei einer Leibrente – und was passiert, wenn ich früh sterbe?

Im Beispiel der Verbraucherzentrale (Immobilie 250.000 €, 15 Jahre Lebenserwartung, 800 € Mietwert) ergeben sich 106.000 € einmalig oder rund 588 € Rente im Monat. Stiftung Warentest ordnet ein: mit 65 Jahren oft nur wenige Hundert Euro, erst Mitte 70 Richtung 1.000 Euro. Sterben Sie früh, war das Geschäft für den Käufer günstig – die Zahlungen enden, Nachforderungen gibt es nicht. Die Berichtigungsmöglichkeit des § 14 Abs. 2 BewG ist eine reine Steuerregel und begründet keinen Anspruch Ihrer Erben auf einen Nachschlag. Wer das absichern will, vereinbart eine Mindestlaufzeit – die den Rentenbetrag senkt.

Gibt es eine günstigere Alternative – zum Beispiel einen Kredit im Alter?

Ja, und die Politik sagt das inzwischen selbst: Die Justizministerkonferenz bezeichnete am 07.11.2025 das lebzeitig tilgungsfreie Darlehen als „kostengünstigere Alternative zum Immobilien-Teilverkauf". In unserer 15-Jahres-Modellrechnung liegt es rund 69.000 € vorn. Die Hürde ist die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB, an der ältere Antragsteller häufig scheitern. Für den häufigsten Anlass – den altersgerechten Umbau – gibt es zusätzlich den KfW-Kredit 159 mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit, offen für Eigentümer und Mieter unabhängig vom Alter. Die Umkehrhypothek gibt es rechtlich (§ 491 Abs. 3 S. 4 BGB), praktisch aber kaum einen Anbieter.

Was bleibt meinen Kindern, wenn ich verkaufe und wohnen bleibe?

Der Erlös abzüglich des Preises für den Verbleib – und abzüglich dessen, was Sie zu Lebzeiten verbrauchen. Im Modellfall stehen 450.000 € nach Vollverkauf 312.100 € nach Verkauf mit Nießbrauch gegenüber; das Wohnrecht selbst erlischt mit dem Tod. Steuerlich kann der niedrigere Betrag sogar helfen: Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 € (§ 16 ErbStG). Beim Teilverkauf ist die Erbenwirkung am ungünstigsten, weil vom nominellen Restanteil nach Mindestvergütung und Servicepauschale real deutlich weniger bleibt und der Verkauf oft per Vollmacht beim Teilkäufer liegt.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater, Notar bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Alle Kapitalwerte sind Modellrechnungen nach § 14 und § 16 BewG mit den Vervielfältigern des BMF-Schreibens vom 21.10.2025 – sie bilden das Bewertungsrecht ab, nicht den verhandelten Marktpreis. Anbieterkonditionen, Lastentragung und Kündigungsklauseln sind vertraglich frei gestaltbar und können jedes Ergebnis vollständig verändern. Die rechtliche Einordnung des Immobilien-Teilverkaufs ist streitig und höchstrichterlich nicht geklärt.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann das Modell

Alle sechs Wege in diesem Artikel hängen an derselben Größe: dem heutigen Verkehrswert Ihrer Immobilie. Ohne ihn können Sie weder einen Kapitalwert berechnen noch ein Anbieterangebot prüfen noch einer Bank sagen, worüber Sie sprechen. Das ist der einzige Schritt, der in jedem Szenario zuerst kommt – und der einzige, der nichts kostet. Eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler liefert eine belastbare Preisspanne, mit der sich rechnen lässt; wie die verschiedenen Bewertungswege sich unterscheiden, steht in Was ist mein Haus wert.

Steht am Ende doch der schlichte Vollverkauf – weil der Break-even oben gegen den Verbleib spricht oder weil Sie ohnehin über einen barrierefreien Umzug nachdenken –, ist der Zustand des Gebäudes der zweite Preisfaktor neben der Lage. Die Gebäudeanalyse von reduco.ai zeigt, wo Ihr Haus energetisch steht, welche Maßnahmen den Wert tatsächlich heben und welche Förderung dafür bereitsteht; für die Abwägung selbst führt Haus verkaufen oder sanieren weiter. Und unabhängig davon, welchen Weg Sie wählen: Der Termin bei Notar und Steuerberater gehört an den Anfang der Entscheidung, nicht ans Ende.