Haus in Eigentumswohnungen aufteilen: Kosten & Ablauf 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Der Werthebel ist die Bezugsfreiheit, nicht die Teilung: In Berlin kosteten 2025 umgewandelte Altbauwohnungen der Baujahre bis 1919 vermietet im Mittel 4.017 €/m², bezugsfrei 5.833 €/m². Das sind 45,2 % Aufschlag allein für den Leerstand (Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026).
• Sie teilen allein, ohne Vertragspartner: Nach § 8 Abs. 1 WEG genügt eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Pflichtanlagen sind Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 S. 1 WEG).
• Der Gebührenblock ist exakt berechenbar: Geschäftswert ist der Wert des gesamten bebauten Grundstücks (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Bei 800.000 € sind das 1.415 € Notargebühr netto plus 1.415 € Grundbuchgebühr, zusammen rund 3.099 € inklusive Umsatzsteuer.
• Bis fünf Wohnungen greift der Genehmigungsvorbehalt nicht: Die Genehmigungspflicht des § 250 Abs. 1 BauGB entfällt, „wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden"; eine Landesverordnung darf stattdessen eine Zahl zwischen drei und 15 festlegen. Berlin und Hamburg haben ihre Verordnungen zum 1. Januar 2026 neu erlassen, jeweils befristet bis 31. Dezember 2030.
• Vermietete Wohnungen bleiben lange gebunden: Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und die Kündigungssperrfrist beträgt drei Jahre, in Berlin per Verordnung zehn Jahre (§ 577a BGB).
• Die Teilung selbst kostet keine Grunderwerbsteuer, kann aber den anschließenden Verkauf gewerblich machen: Die Teilung eines Mehrfamilienhauses mit Sanierung und zeitnaher Veräußerung gilt dem BFH in ständiger Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshandel (Urteil vom 15.01.2020, X R 18/18).

Wer ein Mehr- oder Zweifamilienhaus verkaufen will, hat zwei Wege. Entweder geht das Objekt als Ganzes an einen Kapitalanleger, bewertet nach Mietertrag und Vervielfältiger. Oder es wird vorher in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Stück für Stück an Selbstnutzer verkauft, bewertet nach Quadratmeterpreisen für Wohnungseigentum. Zwischen beiden liegt in Berliner Zahlen der Faktor 2,0 bis 2,9 pro Quadratmeter Wohnfläche, und der Sprung kommt nur teilweise aus der Aufteilung.

Dieser Artikel behandelt die Entstehung von Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheit, Genehmigungen, Kosten und der wirtschaftliche Vergleich zum Gesamtverkauf. Nicht behandelt: der spätere Verkauf einer einzelnen Wohnung aus einer bestehenden Gemeinschaft mit Verwalterzustimmung, Hausgeld und Rücklage, das steht unter Wohnung verkaufen: Ablauf und WEG-Unterlagen. Wo Ihr Objekt ungeteilt steht, klären Was ist mein Haus wert? und Verkehrswert und Marktwert.

Aufteilung, Realteilung, Gesamtverkauf: drei verschiedene Dinge

Die häufigste Verwechslung passiert schon beim Wort. „Teilen" kann dreierlei bedeuten, und nur eines davon führt zu Eigentumswohnungen.

Für die Aufteilung wird also kein Zentimeter Boden vermessen. Das Grundstück bleibt physisch und katastermäßig eines; geteilt wird nur das Eigentum daran, rechnerisch in Miteigentumsanteile. Wer stattdessen ein Baugrundstück abtrennen will, ist bei der Realteilung und damit beim Ablauf eines Grundstücksverkaufs richtig.

Was die Aufteilung wirtschaftlich wirklich bringt

Belastbar nachrechnen lässt sich der Werteffekt nur dort, wo ein Gutachterausschuss beide Seiten in derselben Systematik erhebt. Der Berliner Immobilienmarktbericht 2025/2026 wertet 22.912 Kauffälle des Jahres 2025 aus und trennt umgewandelte ehemalige Mietwohnungen nach Vermietungsstatus.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026. Die Aufschläge von 45,2 % (bis 1919) und 50,4 % (1920–1948) sind eigene Berechnungen aus den Mittelwerten.

Der große Preisunterschied hängt am Leerstand, nicht am Wohnungsgrundbuch. Wer ein vollvermietetes Haus aufteilt, hebt zunächst nur die untere Preisreihe. Der Gutachterausschuss ergänzt, dass Kaufpreise bei sogenannten Mieterkäufen „fast ausnahmslos durch die Preisspannen für vermietete Wohnungen abgebildet" werden. Wer seine Mieter zu Käufern macht, verkauft also zu den niedrigeren Werten.

Der Vergleich mit dem Gesamtverkauf

Ein Bezugsflächenfehler verzerrt hier fast jeden Vergleich. Mietwohnhäuser werden in Berlin je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche ausgewiesen, Eigentumswohnungen je Quadratmeter Wohnfläche; ohne Umrechnung sind die Werte nicht vergleichbar. Derselbe Bericht liefert den Faktor: Für Wohnhäuser der Baujahre bis 1919 verhält sich Wohn- und Nutzfläche zur wertrelevanten Geschossfläche wie 72 zu 100, ausgewertet an 2.614 Kauffällen.

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026; Umrechnung und Faktorbildung eigene Berechnung. Das mittlere Vielfache der Jahresnettokaltmiete lag bei den Mietwohnhäusern dieser Gruppe bei 23,6.

Daraus ergibt sich der Faktor 2,0 gegenüber der vermieteten und 2,9 gegenüber der bezugsfreien Einzelwohnung. Auf ein Haus mit 600 m² Wohnfläche in Berliner City-Lage, Baujahr vor 1919, heruntergerechnet:

Eigene Berechnung aus den Mittelwerten des Berliner Gutachterausschusses (Immobilienmarktbericht 2025/2026). Es handelt sich um Berliner Marktdaten für eine bestimmte Lage- und Baualtersklasse; sie sind kein bundesweiter Maßstab und beschreiben Mittelwerte, keine Einzelfallprognose.

Zwei Einschränkungen: Die dritte Zeile setzt voraus, dass alle Wohnungen leer stehen, was bei vermietetem Bestand über Jahre nicht herstellbar ist. Und je Einheit fallen Gebühren und Vermarktungsaufwand an; der Verkauf zieht sich über Jahre statt über einen Notartermin.

Der Markt teilt seltener als früher

Dass die Aufteilung kein Selbstläufer mehr ist, zeigt dieselbe Quelle. In Berlin wurden 2025 insgesamt 4.117 Eigentumswohnungen neu begründet, ein Rückgang um 2 %. Davon entfielen 3.151 auf den Neubau (plus 19 %) und nur noch 966 auf Umwandlungen, ein Minus von 38 % gegenüber 1.552 im Jahr 2024. Fast ein Drittel dieser Umwandlungen entfiel auf einen einzigen Altbezirk, Spandau, mit 311 Wohnungen. Zum Vergleich: Der Berliner Gesamtmarkt für Wohnungs- und Teileigentum verzeichnete 18.303 Kauffälle mit rund 6,8 Mrd. € Geldumsatz; der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag bei 5.511 €/m² Wohnfläche.

Die Rechtsgrundlage: § 8 WEG

Für den Alleineigentümer ist die Aufteilung juristisch überraschend einfach. § 8 Abs. 1 WEG lautet: „Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist." Es braucht also keinen Vertragspartner und keinen Beschluss, nur eine einseitige Erklärung. Absatz 2 erklärt dafür die Vorschriften über die vertragliche Einräumung entsprechend anwendbar, insbesondere §§ 5 bis 7 WEG.

Was in die Teilungserklärung gehört

Die Teilungserklärung legt fest, was für Jahrzehnte gilt, und lässt sich später nur noch mit Zustimmung aller Eigentümer ändern.

Die Miteigentumsanteile entscheiden nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG über die Kostentragung; eine unsaubere Verteilung erzeugt jahrzehntelangen Streit. Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG ist zweischneidig: Ohne Zustimmung sind Veräußerung und Verpflichtungsvertrag unwirksam (Abs. 3), was jeden späteren Einzelverkauf verlangsamt. Wer ohnehin verkaufen will, sollte sie weglassen.

Was nie Sondereigentum werden kann

§ 5 Abs. 2 WEG zieht die harte Grenze: Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, „selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden". Tragende Wände, Decken, Fenster in der Außenhülle, Steigleitungen und die zentrale Heizungsanlage bleiben also Gemeinschaftseigentum. Das hat Folgen für spätere Sanierungen und für den Energieausweis des Gebäudes, der weiterhin für das gesamte Haus gilt und nicht je Wohnung.

Eine Sonderregel betrifft Häuser auf zwei Flurstücken: Nach § 1 Abs. 4 WEG darf Sondereigentum nicht mit Miteigentumsanteilen an mehreren Grundstücken verbunden werden. Diese Flurstücke müssen vorher vereinigt oder zugeschrieben werden, sonst scheitert die Eintragung.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

§ 7 Abs. 4 S. 1 WEG verlangt zwei Anlagen zur Eintragungsbewilligung, und ohne sie bewegt sich das Grundbuchamt nicht.

Erstens den Aufteilungsplan. Das Gesetz definiert ihn als „eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung". Alle zu derselben Wohnung gehörenden Einzelräume, inklusive Keller und Stellplatz, tragen dieselbe Nummer. Erstellt wird der Plan üblicherweise von einem Architekten oder Vermessungsingenieur; Honorare dafür sind gesetzlich nicht geregelt und frei verhandelbar. Dieser Posten kommt zu den unten aufgeführten Gebühren hinzu.

Zweitens die Abgeschlossenheitsbescheinigung. § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG verlangt „eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen". Diese Voraussetzungen formuliert § 3 Abs. 3 WEG auffallend weich: „Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind." Praktisch heißt abgeschlossen: eigener, abschließbarer Zugang, bauliche Trennung von anderen Einheiten, eigene Küche, eigenes Bad und WC.

Der Ablauf in sechs Schritten

Mit Schritt 6 entsteht Neues: Nach § 7 Abs. 1 WEG wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt, und „das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen". Zugleich entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, „dies gilt auch im Fall des § 8". Sie sind ab diesem Tag also eine Ein-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen Formalien, die dazugehören.

Wie lange das dauert, formuliert der Berliner Gutachterausschuss nüchtern: Das Verfahren von der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher „kann wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern". Und es ist umkehrbar: Dem Gutachterausschuss sind im Lauf der Jahre 369 Berliner Wohnanlagen bekannt geworden, bei denen die Bildung von Wohnungseigentum wieder rückgängig gemacht wurde.

Genehmigungen: zwei Schienen, die ständig verwechselt werden

Es gibt zwei getrennte Genehmigungsvorbehalte, und sie knüpfen an völlig unterschiedliche Voraussetzungen an. Was im Erhaltungssatzungsgebiet darüber hinaus für Umbau und Sanierung gilt, steht unter Energetische Sanierung im Milieuschutzgebiet.

Die entscheidende Freigrenze steht in § 250 Abs. 1 S. 2 BauGB: Keine Genehmigung ist nötig „für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, oder wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden". Nach Satz 6 darf eine Landesverordnung stattdessen eine Zahl zwischen drei und fünfzehn bestimmen. Solange sie das nicht tut, bleibt es bei den fünf Wohnungen des Bundesrechts.

Die zweite Ausnahme wird oft übersehen: Wo zusätzlicher Wohnraum entsteht, entfällt die Genehmigungspflicht für diese Flächen. Wer ein Dachgeschoss ausbaut, anbaut oder aufstockt und die neue Wohnung mit aufteilt, bewegt sich insoweit außerhalb des Verbots.

Wo die Verordnungen aktuell gelten

§ 250 Abs. 1 S. 3 BauGB erlaubt Landesverordnungen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten müssen. Berlin und Hamburg haben zum Jahreswechsel 2025/2026 neu erlassen.

Quellen: Umwandlungsverordnung Berlin, Verordnung Hamburg, UmwandVO Baden-Württemberg. Andere Länder können eigene Verordnungen haben oder nicht; verlassen Sie sich nicht auf Listen, sondern holen Sie beim örtlichen Bauamt eine verbindliche Auskunft oder ein Negativattest ein.

Was die Behörden in der Praxis tun

Hamburg hat Zahlen zur Anwendungspraxis seiner Verordnung veröffentlicht, Stand 1. September 2025. Sie korrigieren das verbreitete Bild vom Totalverbot deutlich.

Quelle: Begründung zur Hamburger Umwandlungsverordnung, Stand 01.09.2025. Die Einzelposten summieren sich nicht auf die Gesamtzahl der Anträge.

Die häufigste Amtshandlung ist also nicht die Genehmigung und erst recht nicht die Ablehnung, sondern die Feststellung, dass gar keine Genehmigungspflicht besteht: rund drei Viertel aller Anträge. Das passt zur Fünf-Wohnungen-Grenze.

Die gesetzlichen Genehmigungsansprüche

Auch im Verbotsgebiet ist nicht alles gesperrt. § 250 Abs. 3 BauGB nennt fünf Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist: Begründung zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört; Veräußerung an Familienangehörige zur eigenen Nutzung; Veräußerung zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter; Unzumutbarkeit eines Absehens von der Begründung „auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls"; sowie Ansprüche Dritter, die vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts durch Vormerkung gesichert waren. Für Erbengemeinschaften ist der erste Fall interessant, weil er neben der Auszahlung von Miterben und der Teilungsversteigerung einen dritten Weg zur Auseinandersetzung öffnet.

Im Milieuschutzgebiet nennt § 172 Abs. 4 S. 3 BauGB vergleichbare Fälle (Nachlass, Familienangehörige, vorgemerkte Ansprüche Dritter, nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude) und zusätzlich einen Handel, den § 250 BauGB nicht kennt: Nach Nr. 6 ist die Genehmigung zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, „innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern". Im Gegenzug verkürzt sich eine verlängerte Kündigungssperrfrist um fünf Jahre, die Dreijahresfrist des § 577a Abs. 1 BGB entfällt. Wirtschaftlich heißt das: sieben Jahre lang nur Mieterkäufe zu Vermietet-Preisen.

Was aus Ihren Mietern wird

Die Aufteilung ändert an den Mietverhältnissen nichts; sie ist keine Kündigung. Verkaufen Sie später eine Wohnung, gilt § 566 Abs. 1 BGB: Kauf bricht nicht Miete, der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten ein. Zwei Mieterrechte löst die Umwandlung dagegen aus, ein drittes greift sogar ohne sie.

Das Vorkaufsrecht. Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn an der ihm überlassenen Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Ausgenommen ist nur der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige; abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach Absatz 5 unwirksam. Mitteilungspflichten, Fristen und Schadensersatzrisiken stehen unter Vorkaufsrecht des Mieters beim Hausverkauf.

Die Kündigungssperrfrist. § 577a Abs. 1 BGB verwehrt dem Erwerber Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung". Absatz 2 erlaubt den Landesregierungen, diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.

Wo eine Landesverordnung gilt, liegt die Frist zwischen mehr als drei und höchstens zehn Jahren. Fragen Sie die Dauer für Ihre Gemeinde ab, bevor Sie einem Käufer etwas zusagen.

Die Ausweitung auf Erwerbermehrheiten. Wer glaubt, die Sperrfrist ließe sich durch Verzicht auf die formale Aufteilung umgehen, irrt: § 577a Abs. 1a BGB erstreckt sie auf die Veräußerung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber, auch ohne Begründung von Wohnungseigentum. Wird das Wohnungseigentum erst später begründet, beginnt die Frist nach Absatz 2a bereits mit dieser Veräußerung.

Was die Aufteilung kostet

Der gesetzlich geregelte Teil lässt sich exakt herleiten. Der Schlüssel ist § 42 Abs. 1 S. 1 GNotKG: „Bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum […] ist Geschäftswert der Wert des bebauten Grundstücks." Nicht der Wert einer Wohnung, sondern der Wert des ganzen Hauses. Aus diesem Wert entstehen zwei Gebühren: eine 1,0-Gebühr des Notars für die Beurkundung (KV Nr. 21200 GNotKG, mindestens 60 €) und eine 1,0-Gebühr des Grundbuchamts für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher (KV Nr. 14112 GNotKG). Beide rechnen nach Tabelle B, die dem Gesetz nach § 34 Abs. 3 GNotKG als Anlage 2 beigefügt ist und die jeder nachrechnen kann.

Eigene Berechnung nach § 42 Abs. 1 GNotKG, Tabelle B (Anlage 2) sowie KV Nr. 21200 und 14112. Auslagen und Dokumentenpauschalen des Notars kommen hinzu. Grundbuchgebühren sind nicht umsatzsteuerpflichtig.

Bemerkenswert ist, was nicht anfällt: Die Anmerkung zu KV Nr. 14110 GNotKG stellt klar, dass die Gebühr für die Eigentümereintragung bei der Begründung von Wohnungseigentum nicht erhoben wird, wenn damit keine weitergehende Veränderung der Eigentumsverhältnisse verbunden ist. Sie zahlen die Eintragung also nur einmal, nicht je Einheit.

Die Sparvariante, die kaum jemand nennt

Das Grundbuchamt verlangt nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO lediglich, dass die Eintragungsbewilligung „durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden" nachgewiesen wird. Eine volle notarielle Beurkundung ist gesetzlich also nicht zwingend. Daraus ergibt sich eine zweite Kostenlinie: Entwurf der Erklärung durch den Notar (KV Nr. 24101 GNotKG, 0,3 bis 1,0, mindestens 60 €) plus reine Unterschriftsbeglaubigung (KV Nr. 25100, 0,2 Gebühr, mindestens 20 € und höchstens 70 €). Bei einem 800.000-€-Haus deckelt die Beglaubigung damit bei 70 €, während die Beurkundungsgebühr 1.415 € beträgt. Ob der Entwurf im Einzelfall mit 0,3 oder mit 1,0 angesetzt wird und ob statt KV 21200 die ermäßigte 0,5-Gebühr nach KV Nr. 21201 greift, hängt vom Inhalt der Urkunde ab. Lassen Sie sich die Kostenberechnung vorab schriftlich geben, bevor Sie den Auftrag erteilen.

Behördengebühren: die unterschätzte Länderspreizung

Quellen: Baugebührenordnung Berlin, Tarifstelle 11.3 und Baugebührenordnung Hamburg, Anlage 1, Nrn. 3.1 bis 3.3.1, Hamburger Sätze gültig ab 01.01.2026; die Zeilen zu 2 bis 12 Einheiten sind eigene Berechnungen. Für andere Bundesländer gelten eigene Gebührenordnungen, die hier nicht geprüft wurden.

Bei zwölf Einheiten liegen zwischen beiden Städten 912 €. Dazu kommen die Honorare für Architekt oder Vermessungsingenieur und, falls Sie den Einzelverkauf begleiten lassen, die Maklerprovision je verkaufter Einheit.

Steuern: drei Ebenen, eine Gefahr

Grunderwerbsteuer fällt bei der Aufteilung selbst nicht an. § 1 Abs. 1 GrEStG erfasst Kaufvertrag, Auflassung und Eigentumsübergang, also Vorgänge mit Rechtsträgerwechsel. Bei der Erklärung nach § 8 WEG wechselt niemand: Sie bleiben Eigentümer, das Eigentum wird nur anders strukturiert. Erst der spätere Verkauf einer Einheit löst Grunderwerbsteuer aus, und die zahlt regelmäßig der Käufer.

Die Spekulationsfrist verschiebt sich nicht. Für § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG kommt es auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung an. Die Aufteilung ist keine Anschaffung, die Zehnjahresfrist läuft also weiter ab dem ursprünglichen Erwerb des Grundstücks. Details zur tagegenauen Berechnung stehen unter Spekulationssteuer bei Immobilien.

Die eigentliche Gefahr ist der gewerbliche Grundstückshandel. Wer aus einem Haus acht Wohnungen macht und sie zügig verkauft, verkauft acht Objekte. Die Drei-Objekt-Grenze beschreibt der BFH so: Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt im Regelfall vor, „sofern innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Bebauung und Verkauf, in der Regel fünf Jahre, mehr als drei Objekte veräußert werden" (Urteil vom 15.01.2020, X R 18/18). Derselbe Senat hält fest, dass der BFH „die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, deren umfangreiche Sanierung bzw. Modernisierung sowie zeitnahe Veräußerung als gewerblich eingestuft" hat. Auch bei weniger als vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen.

Die Gegenrichtung liefert der Beschluss vom 20.03.2025, III R 14/23: Erfolgen innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb weder Veräußerungen noch vorbereitende Maßnahmen, kann selbst bei Veräußerung einer zweistelligen Anzahl von Objekten im sechsten Jahr ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen sein. Die Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung folgt § 15 Abs. 2 EStG und ist einzelfallabhängig. Ob jede neu gebildete Wohnung als eigenes Objekt zählt, gehört vor den ersten Verkauf zum Steuerberater. Die Folgen sind erheblich: Gewerbesteuer, Bilanzierungspflichten und der Wegfall der Zehnjahresregel.

Die drei Reihenfolge-Fallen des BGH

Wer in einem Gebiet mit drohender oder frischer Umwandlungsverordnung teilt, kämpft gegen die Uhr. Der Rangschutz des § 878 BGB, der einen gestellten Antrag gegen spätere Verfügungsbeschränkungen abschirmt, hat drei vom V. Zivilsenat des BGH herausgearbeitete Lücken.

Der Grundsatz aus der ersten Entscheidung ist eigentümerfreundlich: § 878 BGB ist auf die Verfügungsbeschränkung aus einer Verordnung nach § 250 BauGB entsprechend anwendbar. Nur nützt das nichts, wenn der Antrag unvollständig war. Konsequenz: Ein Platzhalterantrag ohne die Pflichtanlagen sichert keinen Rang.

Wann sich die Aufteilung nicht lohnt

Fünf Konstellationen sprechen dagegen:

1. Vollvermietet ohne Auszugsperspektive. Sie heben nur die Vermietet-Preisreihe, tragen aber alle Kosten und binden sich über Jahre. Bei zehnjähriger Sperrfrist wie in Berlin kauft kein Selbstnutzer.
2. Sechs oder mehr Wohnungen in einem Verordnungsgebiet. Ohne einen der gesetzlichen Genehmigungsansprüche kommen Sie nicht durchs Grundbuchamt, denn § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB verlangt den Nachweis von Genehmigung oder Nichtbestehen der Genehmigungspflicht.
3. Bauliche Abgeschlossenheit nicht herstellbar. Fehlen getrennte Zugänge, eigene Bäder oder Küchen, entstehen vor der Bescheinigung Umbaukosten, die den Werthebel auffressen können.
4. Kurzer Anlagehorizont mit Sanierung. Genau die Kombination aus Teilung, Modernisierung und zeitnahem Verkauf hat der BFH als gewerblich eingestuft.
5. Kleiner Markt, dünne Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Der Aufschlag entsteht nur dort, wo Selbstnutzer und Kleinanleger tatsächlich um einzelne Wohnungen konkurrieren.

Ein sechster Punkt wird oft übersehen: Nach der Teilung verkaufen Sie in einem anderen Markt. Jede Einheit braucht eigene Unterlagen, eigene Besichtigungen, einen eigenen Energieausweis-Bezug für Wohnungen und einen eigenen Notartermin. Ab dem ersten Verkauf wird aus der Ein-Personen-Gemeinschaft eine echte WEG mit Verwaltung, Wirtschaftsplan und Beschlüssen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich mein Haus einfach in Eigentumswohnungen aufteilen, oder brauche ich eine Erlaubnis?

Als Alleineigentümer genügt nach § 8 Abs. 1 WEG eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Eine behördliche Erlaubnis brauchen Sie nur, wenn Ihr Grundstück in einem Gebiet mit einer Verordnung nach § 250 BauGB liegt und das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat, oder wenn es in einem Milieuschutzgebiet mit einer Verordnung nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB liegt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht ist dagegen immer erforderlich, sie ist aber eine Bescheinigung und keine Genehmigung.

Was kostet es, ein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?

Der gesetzlich festgelegte Teil ist berechenbar: Geschäftswert ist der Wert des gesamten bebauten Grundstücks. Bei 500.000 € entstehen rund 2.048 €, bei 800.000 € rund 3.099 € und bei 1,2 Mio. € rund 4.500 € für Notar und Grundbuch zusammen. Hinzu kommen die Abgeschlossenheitsbescheinigung (Berlin 74 € je Einheit, mindestens 296 €; Hamburg 150 € je Nutzungseinheit) sowie das frei verhandelbare Honorar für den Aufteilungsplan.

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Teilungserklärung ist Ihre rechtsgestaltende Erklärung: Sie legt Zahl der Einheiten, Miteigentumsanteile und die Gemeinschaftsordnung fest. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, die jeden Raum einer Einheit zuordnet. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bestätigung derselben Behörde, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind. Plan und Bescheinigung sind nach § 7 Abs. 4 S. 1 WEG Pflichtanlagen zur Eintragungsbewilligung.

Wie lange dauert es bis zum Wohnungsgrundbuch?

Belastbare Durchschnittswerte gibt es nicht. Der Berliner Gutachterausschuss formuliert, das Verfahren von der Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher könne wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern. Treiber sind die Bearbeitungszeit der Bauaufsicht, ein etwaiges Genehmigungsverfahren und die Auslastung des Grundbuchamts.

Lohnt sich die Aufteilung, oder verkaufe ich das Haus besser als Ganzes?

Das hängt fast vollständig am Vermietungsstatus. Umgerechnet auf eine gemeinsame Bezugsfläche entspricht der Gesamtverkauf eines Berliner City-Mietwohnhauses der Baujahre bis 1919 rund 2.126 €/m² Wohnfläche, die vermietete Einzelwohnung 4.270 €/m² und die bezugsfreie 6.082 €/m². Ohne Auszugsperspektive schrumpft der Vorteil erheblich.

Was passiert mit meinen Mietern, wenn ich aufteile?

Die Mietverträge laufen unverändert weiter, und beim Verkauf tritt der Erwerber nach § 566 BGB in den Vertrag ein. Neu entstehen zwei Rechte: das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, wenn Sie an einen Dritten verkaufen, und die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB von drei Jahren, in Berlin per Verordnung zehn Jahre. Eine Kündigung wegen der Umwandlung selbst gibt es nicht.

Muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden?

Das Grundbuchamt verlangt nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nur eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Eine Beglaubigung kostet nach KV Nr. 25100 GNotKG höchstens 70 €, während die Beurkundungsgebühr bei 800.000 € Hauswert 1.415 € netto beträgt. Meist wird trotzdem beurkundet, weil Fehler in der Gemeinschaftsordnung später nur mit Zustimmung aller Eigentümer korrigierbar sind.

Fällt bei der Aufteilung Grunderwerbsteuer an?

Nein. § 1 Abs. 1 GrEStG erfasst nur Vorgänge mit Rechtsträgerwechsel wie Kaufvertrag, Auflassung und Eigentumsübergang. Bei der Erklärung nach § 8 WEG bleiben Sie Eigentümer, das Eigentum wird lediglich in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum umstrukturiert. Grunderwerbsteuer entsteht erst beim Verkauf einer Einheit an einen Dritten.

Wann wird aus dem Verkauf der aufgeteilten Wohnungen ein gewerblicher Grundstückshandel?

Als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze: mehr als drei Objekte innerhalb von in der Regel fünf Jahren nach Anschaffung oder Bebauung. Der BFH hat die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen samt umfangreicher Sanierung und zeitnaher Veräußerung ausdrücklich als gewerblich eingestuft (X R 18/18). Umgekehrt kann selbst eine zweistellige Objektzahl privat bleiben, wenn in den ersten fünf Jahren weder verkauft noch verkauft vorbereitet wurde (III R 14/23). Die Einordnung ist einzelfallabhängig und gehört vor den ersten Verkauf zum Steuerberater.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Ausgangszahl, dann die Aufteilungsentscheidung

Die Aufteilung ist eine Investitionsentscheidung, und die braucht einen Ausgangswert. Solange Sie nicht wissen, was Ihr Haus als Ganzes am lokalen Markt bringt, lässt sich der Aufteilungsvorteil nicht beziffern.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne für das ungeteilte Objekt. Wer den lokalen Markt kennt, kann zugleich einschätzen, ob dort überhaupt Nachfrage nach einzelnen Eigentumswohnungen besteht oder ob Kapitalanleger die besseren Preise zahlen. Diese zweite Information ist für die Aufteilungsfrage oft wichtiger als der Wert selbst.

Für den Bestandspfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die andere Hälfte der Rechnung: energetischer Stand, wirtschaftlich tragende Maßnahmen und die Folgen für Energieausweis und Vermarktungsfähigkeit. Das betrifft ohnehin das gesamte Gebäude, weil Hülle und Heizzentrale nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum bleiben.