Vorkaufsrecht Mieter beim Hausverkauf: § 577 BGB 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Ohne Umwandlung kein Mietervorkaufsrecht: § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Beim vermieteten Einfamilienhaus oder ungeteilten Mehrfamilienhaus entsteht in aller Regel kein Vorkaufsrecht.
• Nur der erste Verkauf nach der Umwandlung zählt: Das Recht kann „nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen" (BGH V ZR 269/06 vom 22.06.2007).
• Zwei Monate, und zwar als Ausschlussfrist: § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB gibt zwei Monate ab Empfang der Mitteilung. Es ist eine Ausschlussfrist, „die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt" (BGH VIII ZR 201/23 vom 21.05.2025).
• § 577 BGB und § 24 BauGB sind zwei verschiedene Rechte: Das Mietervorkaufsrecht steht nicht im Grundbuch und blockiert den Vollzug nicht. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB sperrt über § 28 Abs. 1 BauGB die Grundbucheintragung, gilt aber beim Kauf von Wohnungseigentum gerade nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Wer nicht unterrichtet, zahlt Verkehrswert minus Kaufpreis, abzüglich Erwerbskosten: Und zwar „auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat" (BGH VIII ZR 51/14 vom 21.01.2015). Im Fall standen 186.571 € anteiliger Paketpreis gegen einen Verkehrswert von 266.250 €.
• Die üblichen Umgehungen sind unwirksam: Bedingung „nur bei Nichtausübung" und Rücktrittsvorbehalt scheitern an § 465 BGB, ein höherer Preis für den Mieter an BGH VIII ZR 305/20, der Verkauf an die eigene personenidentische Gesellschaft an BGH VIII ZR 18/24 vom 08.10.2025.

Gut 58 % der Haushalte in Deutschland wohnen zur Miete (Eigentumsquote 41,9 %, Mikrozensus-Zusatzerhebung Wohnen 2022, Statistisches Bundesamt); der Bestand lag Ende 2025 bei 44,0 Millionen Wohnungen. Der Verkauf einer vermieteten Einheit ist damit der Normalfall, und fast immer kommt dieselbe Frage: Kann der Mieter dazwischenfunken? Meistens nein, aber die Ausnahmen sind teuer.

Dieser Artikel behandelt ausschließlich das Vorkaufsrecht als Rechtsbegriff und als Terminblocker: wer es hat, woraus es entsteht, wie lange es läuft, wann es nicht greift und was ein Versäumnis kostet. Verkaufsablauf, Preisabschläge und Käufertypen behandeln der Ablauf des Wohnungsverkaufs und der Verkauf ohne Makler.

Drei Vorkaufsrechte, die nichts miteinander zu tun haben

Drei Vorkaufsrechte sind an Immobilien relevant, und sie unterscheiden sich in jedem Merkmal:

Entscheidend sind Zeile vier und sechs: Beide gesetzlichen Rechte sind im Grundbuch unsichtbar, aber nur das gemeindliche stoppt den Vollzug bis zum Negativzeugnis. Wer nur ins Grundbuch schaut, findet genau eines der drei Rechte.

Wann das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht

Der Wortlaut: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." Vier Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen: vermietete Wohnräume, Begründung von Wohnungseigentum (vollzogen oder beabsichtigt), Umwandlung nach der Überlassung, Verkauf an einen Dritten. Fehlt eine davon, gibt es kein Vorkaufsrecht. Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt jemals Wohnungsgrundbücher angelegt wurden.

Der Stichtag ist die Anlegung der Wohnungsgrundbücher

Die Teilung nach § 8 WEG erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Der BGH hat am 06.04.2016 entschieden, dass eine schon vor der Überlassung beurkundete Teilungserklärung das Vorkaufsrecht nicht hindert, „weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird" (VIII ZR 143/15). Für die zweite Alternative gilt umgekehrt: kein Vorkaufsrecht, wenn die Aufteilungsabsicht schon vor der Überlassung gefasst war und sich nach außen hinreichend manifestiert hatte, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung. Der maßgebliche Termin steht also im Grundbuch, nicht in der Notarurkunde.

Erwerbermodell und Realteilung

Die Alternative „begründet werden soll" wird regelmäßig überschätzt. Nach BGH V ZR 96/12 vom 22.11.2013 entsteht beim Verkauf eines ungeteilten, mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks ein Vorkaufsrecht im Grundsatz nur, wenn sich der Veräußerer im Kaufvertrag zur Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und die künftige Einheit dort bereits bestimmt oder bestimmbar ist. Soll erst der Erwerber Wohnungseigentum begründen (Erwerbermodell), entsteht in der Regel keines. Dieselbe Regel gilt bei der Realteilung (VIII ZR 61/15 vom 27.04.2016); auf die Realteilung eines mit vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks wendet der BGH §§ 577, 577a BGB entsprechend an (VIII ZR 126/07 vom 28.05.2008). Wer die Aufteilung im Kaufvertrag vorzeichnet, löst das Vorkaufsrecht aus; wer sie dem Erwerber überlässt, verkauft ein ungeteiltes Objekt mit anderem Käuferkreis.

Teileigentum und der Begriff des „Dritten"

Mit Urteil vom 21.05.2025 (VIII ZR 201/23) wendet der BGH § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog an, wenn statt Wohnungs- Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen begründet wird. Teileigentum ist nach § 1 WEG Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen; auf die Bezeichnung kommt es nicht an. Nach VIII ZR 18/24 vom 08.10.2025 ist zudem die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, ein Verkauf an einen Dritten. Das gilt ebenso bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung.

Wann das Vorkaufsrecht nicht greift

Jede Zeile ist ein eigenständiger Ausschlussgrund:

Der Ein-Verkaufsfall-Grundsatz beendet die meisten Diskussionen. Der BGH sprach ihn am 29.03.2006 für den freien Wohnungsbau aus (VIII ZR 250/05) und 2007 noch einmal, dort mit dem Zusatz: Folgeverkäufe sind auch dann nicht erfasst, wenn der erste Verkauf nach der Umwandlung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen ging und deshalb privilegiert war. Hat schon Ihr Voreigentümer nach der Umwandlung gekauft, ist Ihr Verkauf nicht mehr der erste. Wer den Wert seiner Immobilie ermitteln lässt, dokumentiert diese Kette gleich mit.

Ein Sonderfall: Die Zwangsverwaltung ist nicht die Zwangsversteigerung des § 471 BGB. Übt der Mieter dort aus, richtet sich sein Eigentumsverschaffungsanspruch gegen den Vermieter, nicht gegen den Zwangsverwalter (VIII ZR 13/08 vom 17.12.2008).

Die Mitteilung: zwei Pflichtinhalte, eine Frist

§ 469 Abs. 1 BGB verpflichtet den Verkäufer, den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Käufers ersetzt sie. § 577 Abs. 2 BGB legt eine zweite Pflicht darauf: Die Mitteilung „ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden". Wer nur den Kaufvertrag schickt, hat die Hälfte erledigt.

Ohne Zugangsnachweis tragen Sie die Beweislast dafür, dass die Frist überhaupt zu laufen begann.

Die Zwei-Monats-Frist ist eine Ausschlussfrist

§ 577 Abs. 1 Satz 3 BGB verweist auf die allgemeinen Vorkaufsvorschriften der §§ 463 bis 473 BGB. Darüber gilt § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB: bei Grundstücken und Wohnungen zwei Monate nach Empfang der Mitteilung, bei anderen Gegenständen eine Woche. Satz 2 lässt eine abweichend bestimmte Frist zu, beim Mietervorkaufsrecht aber nur, wenn sie den Mieter nicht benachteiligt (§ 577 Abs. 5 BGB). Der BGH hat am 21.05.2025 im zweiten Leitsatz formuliert: „Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt." Ihr Ablauf lässt das Vorkaufsrecht untergehen; auch eine nachträgliche Zustimmung des Verkäufers heilt nichts.

Der Sachverhalt zeigt die Dimension: Mit Vertrag vom 28.12.2017 wurden die Einheiten 4 bis 12 im Paket für 2.980.000 € verkauft, davon entfielen 504.000 € auf die Wohnung des Mieters; die Käuferin veräußerte sie später für 560.000 € weiter. Sie schickte dem Mieter im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Vertragskopie samt Hinweis auf die Zwei-Monats-Frist. Seine Ausübungserklärung datiert erst vom 30.08.2019. Die Schadensersatzklage über 205.000 € blieb in allen Instanzen erfolglos.

Zeitachse für Ihre Terminplanung

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung stehen also zwei Sperren, die mit dem Mieter nichts zu tun haben: Negativzeugnis und steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Rechnen Sie beide ein, ebenso die Fristen für den Energieausweis beim Hausverkauf.

Was passiert, wenn der Mieter ausübt

Die Ausübung erfolgt nach § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer, nicht gegenüber dem Käufer. Eine Beurkundung ist nicht nötig: § 464 Abs. 1 Satz 2 BGB befreit die Erklärung von der für den Kaufvertrag bestimmten Form, was der BGH für die Vorgängernorm ausdrücklich bestätigt hat (VIII ZR 268/99 vom 07.06.2000). Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kauf zwischen Ihnen und dem Mieter zu denselben Bestimmungen zustande, die mit dem Dritten vereinbart waren: dasselbe Objekt, derselbe Preis, andere Person. Ihr Erstkäufer geht leer aus.

Der Paketverkauf ist der teure Fall

§ 467 Satz 1 BGB: Wurde die belastete Sache mit anderen zu einem Gesamtpreis verkauft, entrichtet der Berechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises. Satz 2 erlaubt dem Verpflichteten zu verlangen, dass sich der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Wer en bloc verkauft, gibt die einzelne Wohnung also zum Paketpreis unter Einzelverkaufsniveau ab.

Quelle: Sachverhalt des Urteils; 266.250 € war zugleich der festgestellte Verkehrswert der Wohnung.

Vier Detailregeln, die regelmäßig übersehen werden

• Nebenleistungen (§ 466 BGB): Kann der Mieter eine vereinbarte Nebenleistung nicht erbringen, zahlt er deren Wert; ist sie nicht in Geld schätzbar, ist die Ausübung ausgeschlossen.
• Mehrere Berechtigte (§ 472 BGB): Steht das Recht mehreren gemeinschaftlich zu, etwa einem Ehepaar als Mietern, kann es nur im Ganzen ausgeübt werden.
• Unübertragbarkeit (§ 473 BGB): Das Recht ist nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, soweit nichts anderes bestimmt ist. Ein Mieter kann es also nicht an einen Investor weiterreichen.
• Tod des Mieters (§ 577 Abs. 4 BGB): Das Recht geht auf die Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten.

Steuerlich gilt: Die Grunderwerbsteuer knüpft schon an den Kaufvertrag an, nicht erst an die Eintragung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Wird der Ersterwerb rückgängig gemacht, bevor das Eigentum auf den Erstkäufer übergegangen ist, wird die Steuer nach § 16 Abs. 1 GrEStG auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben, wenn das binnen zwei Jahren seit Entstehung der Steuer geschieht oder auf einem Rechtsanspruch beruht. Ist der Erstkäufer bereits eingetragen, gilt stattdessen § 16 Abs. 2 GrEStG. Die Nebenkosten insgesamt behandelt der Beitrag zur Maklerprovision.

Was es kostet, den Mieter nicht zu unterrichten

Nach BGH VIII ZR 51/14 vom 21.01.2015 kann ein Mieter, der wegen unterlassener Unterrichtung erst nach Erfüllung des Kaufvertrags Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis abzüglich Erwerbskosten verlangen, „auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat". Der Schaden hängt also nicht davon ab, ob der Mieter tatsächlich gekauft hätte; es genügt der Verlust der Chance.

Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert, nicht der Paketpreis, und beim en-bloc-Verkauf ist genau diese Lücke der Streitwert; was Verkehrswert rechtlich bedeutet, erklärt Verkehrswert und Marktwert. Wer unsicher ist, unterrichtet vorsorglich: Eine Unterrichtung ins Leere kostet ein Einschreiben, eine unterlassene die Wertdifferenz.

Gestaltungen, die nicht funktionieren

In mancher Vertragsvorlage stehen Konstruktionen, die das Vorkaufsrecht aushebeln sollen:

Die letzte Zeile ist neu: Nach VIII ZR 247/24 vom 21.01.2026 ist die Einbringung vermieteten Wohnraums durch den Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende GbR eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB; die Familien-Privilegierung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist auf den Sperrfristtatbestand des Absatzes 1 weder unmittelbar noch analog anwendbar. Wer innerhalb der Familie überträgt, sollte das zusammen mit der Überschreibung zu Lebzeiten durchrechnen lassen.

Die Kehrseite hilft: Nach § 463 BGB entsteht der Vorkaufsfall erst mit einem wirksamen Kaufvertrag. Der BGH formulierte das am 11.04.2025 für das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht so: „Das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts setzt das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags voraus. Letzteres ist erst dann der Fall, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Nur bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen, indem sie den Kaufvertrag aufheben."

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB

Das ist der Blocker, der Ihren Vollzug tatsächlich verzögert; mit dem Mieter hat er nichts zu tun. § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB nennt acht Fallgruppen:

Zusätzlich kann die Gemeinde nach § 25 BauGB per Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen, unter anderem an brachliegenden oder unbebauten Grundstücken in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB. Die wichtigste Ausnahme steht in § 24 Abs. 2 BauGB: Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde „nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten". Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entfällt das Verfahren also vollständig.

Negativzeugnis, Grundbuchsperre und Preisdeckel

§ 28 Abs. 1 BauGB regelt den Ablauf: Der Verkäufer teilt den Vertragsinhalt unverzüglich mit, die Mitteilung des Käufers ersetzt sie. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn Nichtausübung oder Nichtbestehen nachgewiesen ist; darüber stellt die Gemeinde auf Antrag unverzüglich ein Zeugnis aus, das als Verzicht gilt. In der Praxis heißt es Negativzeugnis, und in aller Regel holt der Notar es ein. Ausgeübt werden kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung, durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Wie schnell einzelne Gemeinden ausstellen, ist nicht bundesweit erfasst; planen Sie mit der Drei-Monats-Frist als Obergrenze.

Zwei weitere Folgen: Schon nach der Mitteilung wird auf Ersuchen der Gemeinde eine Vormerkung eingetragen (§ 28 Abs. 2 Satz 3), und bei einem Eigentumserwerb aufgrund der Ausübung erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte (Satz 5). Wirtschaftlich hart trifft § 28 Abs. 3 BauGB: Übersteigt der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert nach § 194 BauGB, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufes begrenzen. Der Verkäufer darf dann bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts zurücktreten; tritt er zurück, trägt die Gemeinde die Vertragskosten auf Verkehrswertbasis.

Der Käufer kann die Ausübung nach § 27 BauGB abwenden, wenn er sich vor Fristablauf zur planungskonformen Nutzung oder zur Mängelbeseitigung verpflichtet; die Gemeinde verlängert die Frist dafür auf Antrag um zwei Monate. Kein Abwendungsrecht besteht in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und im Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für die Umlegung benötigt wird.

Die Ausschlussgründe und das Milieuschutz-Urteil

§ 26 BauGB schließt das Vorkaufsrecht in vier Konstellationen aus:

Nummer 4 ist der starke Entlastungspunkt in Milieuschutzgebieten. Das Bundesverwaltungsgericht hat am 09.11.2021 entschieden (4 C 1.20), dass dieser Ausschlussgrund auch bei Vorkaufsfällen im Gebiet einer Erhaltungssatzung greift, wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut ist und genutzt wird. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, mögliche zukünftige Entwicklungen sind ohne Bedeutung. Der Fall betraf ein Berliner Mehrfamilienhaus von 1889 in Friedrichshain-Kreuzberg mit 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten; ein Zugriff allein auf den Verdacht künftiger Verdrängung ist damit versperrt.

Auch die Länder haben Vorkaufsrechte, etwa nach § 66 BNatSchG an Grundstücken in Nationalparken, Naturschutzgebieten oder mit oberirdischen Gewässern. Es bedarf keiner Grundbucheintragung und erstreckt sich nicht auf Verkäufe an Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Verwandte ersten Grades; sieben Länder haben abweichendes Landesrecht erlassen.

Das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch

Das dritte Recht ist das einzige, das Sie im Grundbuch sehen, nämlich in Abteilung II. Nach § 1094 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass der Begünstigte zum Vorkauf berechtigt ist, auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.

• Reichweite (§ 1097 BGB): Das Recht beschränkt sich auf den Verkaufsfall durch den Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehörte, oder durch dessen Erben. Es kann aber für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden. Lesen Sie deshalb nicht nur die Eintragung, sondern die zugrunde liegende Bewilligung.
• Wirkung (§ 1098 BGB): Das Rechtsverhältnis richtet sich nach §§ 463 bis 473 BGB, die Ausübung ist auch beim freihändigen Verkauf durch den Insolvenzverwalter möglich, und Dritten gegenüber wirkt das Recht wie eine Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs.
• Zwischenerwerber (§ 1100 BGB): Der neue Eigentümer kann Zustimmung zur Eintragung und Herausgabe verweigern, bis ihm der berichtigte Kaufpreis erstattet ist.

Kollidieren dingliches und Mietervorkaufsrecht, etwa wenn ein Kind ein Recht im Grundbuch hat und die umgewandelte Wohnung vermietet ist, gilt nach BGH-Beschluss vom 27.04.2023 (V ZB 58/22): „Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde."

Ein Recht in Abteilung II schreckt Käufer und Banken ab. Der saubere Weg ist die öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung des Berechtigten samt Löschungsantrag beim Grundbuchamt; ist der Berechtigte verstorben, brauchen Sie den Nachweis, dass das Recht nicht auf Erben übergegangen ist, oder deren Bewilligung. Das gehört vor die Vermarktung, nicht in den Notartermin.

Sperrfrist und Mietverhältnis: die zwei Randthemen

Zwei Normen werden mit dem Vorkaufsrecht verwechselt. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein: Der Verkauf beendet es nicht. Und § 577a Abs. 1 BGB bestimmt, dass sich ein Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) erst nach drei Jahren seit der Veräußerung berufen kann. Nach Absatz 2 können die Landesregierungen diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, jeweils befristet auf höchstens zehn Jahre. Absatz 1a erstreckt die Sperrfrist auf Personengesellschaften und Erwerbermehrheiten, mit Ausnahmen nur für Beteiligte derselben Familie oder desselben Haushalts oder wenn das Wohnungseigentum bereits vor der Überlassung begründet war.

Die Umwandlung selbst kann zudem genehmigungspflichtig sein: § 250 BauGB in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (ausgenommen Wohngebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen, abweichend drei bis 15 per Verordnung, Befristung längstens bis 31.12.2030) und § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Milieuschutzgebieten. Welche Länder das nutzen, steht im Beitrag zum Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.

Ihr Fahrplan: Vorkaufsrechte vor der Vermarktung ausräumen

1. Grundbuchauszug ziehen und Abteilung II lesen. Steht dort ein Vorkaufsrecht, besorgen Sie die Eintragungsbewilligung und klären, ob es für einen oder für alle Verkaufsfälle bestellt wurde.
2. Anlegungsdatum des Wohnungsgrundbuchs mit dem Einzugsdatum vergleichen. Nur wenn der Einzug früher liegt, kommt § 577 BGB in Betracht.
3. Erwerbskette prüfen. War schon Ihr Erwerb ein Verkauf nach der Umwandlung, scheidet das Mietervorkaufsrecht aus.
4. Bei der Gemeinde nachfragen, ob das Grundstück in einem Sanierungs-, Umlegungs-, Erhaltungs- oder Stadtumbaugebiet liegt; bei Wohnungseigentum entfällt der Punkt.
5. Unterrichtungsschreiben vorbereiten, mit vollständigem Vertragsinhalt, Hinweis auf § 577 BGB, Fristangabe und Zugangsnachweis. Es geht unverzüglich nach der Beurkundung raus.
6. Drei Monate für Negativzeugnis und Unbedenklichkeitsbescheinigung einplanen, damit die Kaufpreisfälligkeit realistisch bleibt.

Häufige Fragen (FAQ)

Hat der Mieter beim Hausverkauf immer ein Vorkaufsrecht?

Nein. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Beim vermieteten Einfamilienhaus und beim ungeteilten Mehrfamilienhaus fehlt diese Umwandlung in aller Regel; eine Ausnahme ist die Realteilung, auf die der BGH §§ 577, 577a BGB entsprechend anwendet. Bestand das Wohnungseigentum schon vor dem Einzug, greift die Norm ebenfalls nicht.

Wie lange hat der Mieter Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben?

Zwei Monate ab Empfang der Mitteilung, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB. Der BGH hat am 21.05.2025 entschieden, dass es sich um eine Ausschlussfrist handelt, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt. Maßgeblich ist der Empfang, nicht die Absendung, weshalb Sie einen Zugangsnachweis brauchen.

Was genau muss in der Mitteilung an den Mieter stehen?

Zwei Dinge, nicht eines. Nach § 469 Abs. 1 BGB ist der Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; nach § 577 Abs. 2 BGB ist diese Mitteilung zusätzlich mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden. Wer nur den Vertrag übersendet, erfüllt die zweite Pflicht nicht. Praktisch gehören außerdem Frist, Fristbeginn und die Anschrift für die Ausübungserklärung hinein.

Was passiert mit meinem Käufer, wenn der Mieter ausübt?

Der Kauf kommt nach § 464 Abs. 2 BGB zwischen Ihnen und dem Mieter zu denselben Bestimmungen zustande, die Sie mit dem Erstkäufer vereinbart hatten; der Erstkäufer erhält das Objekt nicht. Eine Klausel, die den Kauf unter die Bedingung der Nichtausübung stellt oder Ihnen dafür ein Rücktrittsrecht einräumt, ist dem Mieter gegenüber nach § 465 BGB unwirksam. Für die bereits entstandene Grunderwerbsteuer des Erstkäufers sieht § 16 Abs. 1 GrEStG unter bestimmten Voraussetzungen eine Aufhebung auf Antrag vor.

Welchen Preis zahlt der Mieter beim Paketverkauf?

Nach § 467 Satz 1 BGB einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises, nicht den Einzelverkaufspreis. Im Fall BGH VIII ZR 51/14 wurden sieben Wohnungen für 1.306.000 € verkauft, auf die Wohnung der Mieterin entfielen 186.571 €; die Erwerberin bot sie ihr später einzeln für 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten an. Nach Satz 2 kann der Verkäufer verlangen, dass sich der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

Was kostet es mich, wenn ich den Mieter nicht unterrichte?

Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis, abzüglich Erwerbskosten. Der BGH hat am 21.01.2015 entschieden, dass ein Mieter, der erst nach Erfüllung des Kaufvertrags Kenntnis erlangt, diesen Schaden ersetzt verlangen kann, „auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat". Gerade beim Paketverkauf ist diese Lücke groß.

Gilt das Vorkaufsrecht auch beim zweiten Verkauf derselben Wohnung?

Nein. Nach BGH V ZR 269/06 vom 22.06.2007 kann das gesetzliche Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung bestehen; der VIII. Zivilsenat hatte das am 29.03.2006 bereits für den freien Wohnungsbau entschieden. Auf Folgeverkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn beim ersten Verkauf an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde. Prüfen Sie also Ihre eigene Erwerbsurkunde.

Wie lange dauert das Negativzeugnis der Gemeinde?

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB besteht in acht Fallgruppen, etwa in Sanierungs-, Umlegungs- und Erhaltungssatzungsgebieten, gilt aber nach § 24 Abs. 2 BauGB nicht beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten. Ausgeübt werden kann es nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB), und bis zum Nachweis der Nichtausübung darf das Grundbuchamt den Käufer nicht eintragen. Bearbeitungszeiten sind nicht amtlich erfasst; planen Sie mit der gesetzlichen Drei-Monats-Frist.

Wie erkenne ich ein Vorkaufsrecht im Grundbuch und wie werde ich es los?

Ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB steht in Abteilung II. Lesen Sie zusätzlich die Eintragungsbewilligung, denn nach § 1097 BGB beschränkt es sich im Grundsatz auf einen Verkaufsfall, kann aber für alle bestellt sein. Gelöscht wird es mit der öffentlich beglaubigten Löschungsbewilligung des Berechtigten und dem Löschungsantrag beim Grundbuchamt. Mietervorkaufsrecht und gemeindliches Vorkaufsrecht stehen dagegen nicht im Grundbuch.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Rechtslage klären, dann den Preis

Das Vorkaufsrecht ist in den meisten Verkäufen ein Papiertiger: nur nach einer Umwandlung, nur beim ersten Verkauf danach, und nach zwei Monaten unwiderruflich abgelaufen. Gefährlich wird es in zwei Situationen: wenn Sie im Paket verkaufen und die Unterrichtung schleifen lassen, und wenn ein ungeklärtes Recht in Abteilung II den Vollzug blockiert. Beides lässt sich vor der Vermarktung erledigen.

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