Wohnung geerbt 2026: verkaufen, vermieten oder einziehen?

Das Wichtigste in Kürze

• Das Hausgeld läuft ab dem Todestag weiter – auch bei Leerstand. Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG), und Sie sind mit dem Erbfall automatisch Eigentümer (§ 1922 BGB) – ohne Antrag, ohne Erbschein, ohne Grundbucheintrag.
• Der Unterschied zum Käufer: Als Gesamtrechtsnachfolger haften Sie auch für die Hausgeld-Altschulden des Verstorbenen (§ 1967 BGB). Ein Käufer haftet dafür grundsätzlich nicht. Klären Sie den Rückstand, solange die sechs Wochen für die Ausschlagung noch laufen.
• Die Erhaltungsrücklage bekommen Sie nie ausgezahlt. Sie gehört der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG); der BFH verneint sogar einen frei übertragbaren Anteil des einzelnen Eigentümers daran (Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17). Wert hat sie trotzdem: Sie erspart künftige Sonderumlagen.
• Einziehen stellt die Wohnung erbschaftsteuerfrei – kostet aber 10 Jahre Bindung. Ziehen Sie vorher aus, vermieten oder verkaufen Sie, fällt die Familienheim-Befreiung rückwirkend weg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Die 200-m²-Grenze gilt nur für Kinder (und für Enkel nur, wenn deren Elternteil bereits verstorben ist) – bei durchschnittlich 94,0 m² Wohnungsgröße (Destatis) fast nie relevant.
• Der Verkauf ist meistens einkommensteuerfrei: Die Zehnjahresfrist des Erblassers wird Ihnen zugerechnet, sie beginnt nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Kaufte der Verstorbene vor mehr als zehn Jahren, verkaufen Sie sofort steuerfrei.
• Beim Vermieten rechnen fast alle falsch. Verwaltervergütung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage sind keine Betriebskosten und nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Und die Abschreibung springt nicht auf den heutigen Verkehrswert: Sie führen die des Erblassers fort (§ 11d EStDV).

Eine geerbte Eigentumswohnung ist rechtlich etwas anderes als ein geerbtes Haus, und der Unterschied zeigt sich in der ersten Woche. Beim Haus können Sie den Briefkasten leeren, die Heizung abdrehen und nachdenken. Bei der Wohnung läuft ab dem Todestag eine fremde Uhr weiter – die der Eigentümergemeinschaft: Es wird abgebucht, eingeladen und beschlossen, und Sie sind ab Sekunde eins Partei, auch wenn Sie den Verwalter nie gesprochen haben.

Dieser Artikel behandelt deshalb nur die Wohnungs-Spezifika und die Entscheidung zwischen Verkaufen, Vermieten und Einziehen. Was nach jedem Erbfall zu tun ist – Testament, Erbschein, Ausschlagung, Grundbuch –, steht unverändert in Haus geerbt: Was tun?; die volle Steuerrechnung in geerbtes Haus verkaufen: Steuer und Erbschaftsteuer auf Immobilien; der Verkaufsablauf mit allen WEG-Unterlagen in Wohnung verkaufen: Ablauf.

Was bei der geerbten Wohnung anders ist als beim geerbten Haus

Die letzte Zeile folgt direkt aus der zweiten. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, formuliert es so: „Der Sanierungsdruck trifft Eigentumswohnungen härter als Einfamilienhäuser. Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert, während Häuser preisstabiler sind – selbst mit schlechter Energieeffizienz." Der Grund ist praktischer Natur: Über Dach, Fassade und Heizzentrale entscheidet kein Wohnungseigentümer allein, dafür braucht es Mehrheiten in der Gemeinschaft – und Käufer preisen dieses Blockaderisiko ein. Zwischen Q1 2021 und Q4 2025 spreizte sich die Wertentwicklung von Eigentumswohnungen um 25 Prozentpunkte: Klasse A stieg von 5.371 auf 6.095 €/m² (+13 %), Klasse H fiel von 3.679 auf 3.222 €/m² (−12 %); rund 42 % aller Wohnungen und Häuser liegen bei Klasse E oder schlechter. Dass daran eine Pflicht schuld sei, stimmt nicht: Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht, die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch und die frühere 30-Jahre-Austauschpflicht für Kessel sind mit dem GModG (dem umbenannten GEG, verkündet am 28.07.2026) ersatzlos gestrichen, und Wohngebäude behalten die Ausweis-Skala A+ bis H. Es ist schlicht Käuferverhalten – nachzulesen in Energieeffizienzklasse F, G, H: Wertverlust.

Die WEG-Uhr: was in den ersten Wochen zu tun ist

Neben den allgemeinen Erbfristen – sechs Wochen für die Ausschlagung (§ 1944 BGB), drei Monate für die Anzeige beim Erbschaftsteuer-Finanzamt, von der es bei Grundbesitz keine Befreiung gibt (§ 30 Abs. 1 und 3 ErbStG) – laufen bei der Wohnung eigene Uhren.

Den Verwalter informieren – vor dem Erbschein

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG) und ist die richtige Adresse für Erbnachweis, Anschrift und Unterlagen. Melden Sie sich früh, auch ohne fertigen Nachweis: Die Gemeinschaft muss mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung abhalten, eingeladen wird in Textform mit einer Frist, die mindestens drei Wochen betragen soll (§ 24 WEG). Kennt die Verwaltung Ihre Adresse nicht, geht die Einladung an den Verstorbenen – und Sie verpassen Versammlung, Beschluss und Anfechtungsfrist in einem Aufwasch.

Beim Erbnachweis verlangen viele Verwaltungen reflexhaft einen Erbschein. Das ist oft unnötig: Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde – notarielles Testament oder Erbvertrag –, genügen schon dem Grundbuchamt die Verfügung plus Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Nur bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge führt kaum ein Weg am Erbschein vorbei.

Hausgeld: läuft weiter, egal wer drin wohnt

Das Hausgeld sind beschlossene Vorschüsse auf Basis des Wirtschaftsplans; nach Jahresende beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG) – die berüchtigte Abrechnungsspitze. Auch wenn Sie die Abbuchungen bedienen, kann Monate später eine Nachzahlung für ein Jahr kommen, in dem der Erblasser noch lebte.

Hier liegt der Unterschied, den kein Verkaufsratgeber behandelt, weil er nur im Erbfall auftritt: Für rückständiges Hausgeld des Verstorbenen haften Sie – es ist eine Nachlassverbindlichkeit im Sinne von § 1967 BGB, für die ein Käufer derselben Wohnung grundsätzlich nicht einstehen müsste. Die Frage „Gibt es Rückstände?" gehört deshalb in das erste Telefonat mit der Verwaltung, solange die sechs Wochen für die Ausschlagung laufen. Bei einer sanierungsbedürftigen Wohnung in einer unterfinanzierten Gemeinschaft ist die Ausschlagung eine ernsthafte Option, keine Kapitulation.

Sonderumlage: das teuerste Risiko im ersten Jahr

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Genau daran hapert es in vielen älteren Gemeinschaften, und eine dünne Rücklage ist der Vorbote der Sonderumlage: Kommt die Dachsanierung, wird sie per Beschluss auf alle Eigentümer verteilt – nach Miteigentumsanteil, unabhängig davon, wie lange Sie Eigentümer sind. Dagegen hilft kein Nichtwissen; als Gesamtrechtsnachfolger treten Sie vollständig in die Position des Erblassers ein, und Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung wirken gegen Sondernachfolger nur bei Grundbucheintragung, gegen den Erben aber unabhängig davon (§ 10 Abs. 3 WEG).

Wer einen Beschluss angreifen will, hat sehr wenig Zeit: Die Anfechtungsklage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und binnen zweier Monate zu begründen, gerichtet gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 45 WEG, § 44 WEG). Die Frist läuft ab der Beschlussfassung – nicht ab dem Tag, an dem Sie als Erbe davon erfahren. Das ist das häufigste Versäumnis von Menschen, die vom Erbfall überrollt werden. Wie eine Gemeinschaft Sanierungsbeschlüsse überhaupt sauber zustande bringt, zeigt der Leitfaden zum WEG-Sanierungsbeschluss.

Die Erhaltungsrücklage: gehört Ihnen nicht – und zählt trotzdem

Zwei Irrtümer halten sich hartnäckig. Erstens: Die Rücklage werde beim Verkauf oder im Erbfall anteilig ausgezahlt. Falsch – sie gehört dem Verband (§ 9a Abs. 3 WEG). Zweitens: Sie mindere steuerlich den Wert. Auch das hat der BFH verneint; für die Grunderwerbsteuer ist der anteilige Rücklagenbetrag nicht abzuziehen, weil der einzelne Eigentümer keinen frei übertragbaren Anteil daran hat (Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17).

Wirtschaftlich ist sie trotzdem einer der wichtigsten Posten Ihres Nachlasses: Eine Gemeinschaft mit gefüllter Kasse kauft sich Ruhe, eine mit leerer produziert Sonderumlagen. Beleg ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG, der Rücklagenstand und wesentliches Gemeinschaftsvermögen ausweist. Warum Rücklage und energetische Sanierung selten zusammenpassen, rechnet Instandhaltungsrücklage vs. energetische Sanierung vor.

Erbengemeinschaft: mehrere Erben, eine Stimme

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 WEG). Uneinigkeit unter Miterben bedeutet damit faktisch Enthaltung – und weil Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden (§ 25 Abs. 1 WEG), zählt Ihre Enthaltung gar nicht mit: Die übrigen Eigentümer beschließen ohne Sie.

Intern gilt: Die Nachlassverwaltung steht den Erben gemeinschaftlich zu, zur Erhaltung notwendige Maßregeln kann jeder allein treffen (§ 2038 BGB); die Auseinandersetzung kann jeder jederzeit verlangen (§ 2042 BGB). Verkaufen lässt sich nur der gesamte Erbteil – notariell, mit zweimonatigem Vorkaufsrecht der übrigen Miterben (§ 2034 BGB) –, nicht der Anteil an der einzelnen Wohnung. Bleibt alles blockiert, endet es bei der Teilungsversteigerung; Details in Erbengemeinschaft: einer will nicht verkaufen.

Die sieben Unterlagen, die Sie vor jeder Entscheidung brauchen

Jeder Wohnungseigentümer – auch Sie ab dem Todestag – kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Planen Sie zwei bis acht Wochen ein. Bis diese Unterlagen vorliegen, ist jede Entscheidung geraten.

Der Entscheidungsbaum: verkaufen, vermieten oder einziehen

Fünf Fragen, in dieser Reihenfolge:

1. Ist die Wohnung vermietet? Dann fällt „Einziehen" praktisch aus (siehe unten). Es bleiben Vermieten und Verkaufen im vermieteten Zustand.
2. Übersteigt der gesamte Nachlass Ihren persönlichen Freibetrag? Wenn nein, ist die Familienheim-Befreiung kein Argument – entscheiden Sie rein wirtschaftlich.
3. Wenn ja: Können und wollen Sie zehn Jahre dort wohnen? Nur dann ist Einziehen steuerlich der stärkste Zug.
4. Halten, aber nicht selbst wohnen? Vermieten trägt nur, wenn die Miete nach Abzug der nicht umlagefähigen Hausgeldteile und ohne AfA-Illusion etwas übriglässt.
5. Sonst: verkaufen. In einer Erbengemeinschaft ist das ohnehin oft der einzige teilungsfähige Weg.

Option 1: Einziehen – und die Zehnjahresfalle

Für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner ist das Familienheim ohne Wohnflächengrenze steuerfrei, wenn es unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und danach zehn Jahre selbst genutzt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder – und für Enkel nur dann, wenn deren Elternteil bereits verstorben ist – gilt dasselbe, aber nur, „soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt" (Nr. 4c) – eine anteilige Grenze, keine Alles-oder-nichts-Schwelle: Bei 250 m² sind 200 m² anteilig befreit, nicht null.

„Unverzüglich" heißt schnell. Der BFH verlangt ein Handeln „ohne schuldhaftes Zögern"; angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall (BFH, Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16). Die bloße Widmung reicht nicht: Sie müssen den Mittelpunkt Ihres Lebensinteresses tatsächlich dorthin verlegen.

Dann kommt die Bindung. Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn Sie das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen – es sei denn, Sie sind aus zwingenden Gründen gehindert. Diese Ausnahme ist enger, als sie klingt: Der BFH verlangt objektive Unmöglichkeit oder objektive Unzumutbarkeit, „Zweckmäßigkeitserwägungen reichen nicht aus" (Urteil vom 01.12.2021 – II R 18/20). Der neue Job in einer anderen Stadt, „die Wohnung ist zu groß geworden", eine unrentable Sanierung: alles keine zwingenden Gründe. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können genügen – aber nur, wenn sie eine selbständige Haushaltsführung in genau dieser Wohnung unzumutbar machen.

Rechnen Sie deshalb ehrlich: Wer mit 34 in die Zweizimmerwohnung der Eltern zieht, weil das fünfstellig Steuer spart, muss dort bis 44 bleiben – Kinder, Partner, Jobwechsel inklusive. Wer 62 ist und die Wohnung ohnehin schöner findet als die eigene, macht ein exzellentes Geschäft.

Für Erbengemeinschaften noch ein Punkt: Wer die Wohnung aufgrund einer Verfügung des Erblassers oder bei der Nachlassteilung weitergeben muss, bekommt die Befreiung insoweit nicht; umgekehrt kann der Miterbe, der sie übernimmt und dafür anderes Nachlassvermögen hingibt, seinen begünstigten Wert erhöhen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Sätze 2–4 ErbStG).

Option 2: Vermieten – die Rechnung, die kaum jemand richtig macht

Was Sie vom Hausgeld nicht weitergeben können

Das Hausgeld besteht aus drei Teilen, und nur einer erreicht den Mieter:

Die letzte Zahl ist bewusst als Orientierung gekennzeichnet – sie gilt formal nur für preisgebundenen Wohnraum. Als Hausnummer taugt sie trotzdem: Bei 70 m² in einem mindestens 32 Jahre alten Gebäude sind das rund 805 € im Jahr, gut 67 € im Monat, die dauerhaft bei Ihnen bleiben. Plus Verwaltervergütung. Plus jede Sonderumlage.

Die AfA-Falle: der häufigste Rechenfehler im Netz

Fast jeder Ratgeber rechnet die Vermieten-Option mit einer Abschreibung auf den heutigen Verkehrswert schön. Das ist falsch: Bei unentgeltlichem Erwerb bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers (§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV). Sie erben Bemessungsgrundlage und AfA-Satz des Erblassers mit.

Bei einer alten, längst abgeschriebenen Wohnung ist der Steuervorteil der Vermieten-Option damit nahe null. Abziehbar bleiben Schuldzinsen, Grundsteuer und die übrigen Werbungskosten (§ 9 EStG) samt dem gesamten nicht umlagefähigen Hausgeldanteil – nur eben kein frischer Abschreibungshebel. Auch der Steuerbonus nach § 35c EStG (20 % über drei Jahre) fällt weg: Er setzt voraus, dass Sie das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen (§ 35c EStG).

Zwei Punkte, die fürs Vermieten sprechen

Erstens der Bewertungsabschlag: Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden für die Erbschaftsteuer nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Das ist kein Vergleich zur Familienheim-Befreiung (die ist 100 %) und ausdrücklich kein „10 % weniger Steuer" – aber der Abschlag greift ohne Selbstnutzungsauflage und ohne Zehnjahresbindung. War die Wohnung am Todestag vermietet, haben Sie ihn schon. Zweitens die verbilligte Vermietung an Angehörige: Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt sie als voll entgeltlich, Sie behalten den vollen Werbungskostenabzug; unter 50 % wird zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Wie sich Halten gegen Verkaufen insgesamt rechnet, zeigt geerbtes Haus verkaufen oder vermieten – die Logik gilt für die Wohnung genauso, nur mit den nicht umlagefähigen Hausgeldposten als zusätzlichem Abzug.

Option 3: Verkaufen – was bei der Wohnung anders läuft

Spekulationssteuer: die Frist des Erblassers zählt

Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) – die Zehnjahresfrist beginnt nicht neu. Kaufte der Erblasser 2009, verkaufen Sie 2026 steuerfrei, auch wenn Sie erst drei Monate Eigentümer sind. Zweite Ausnahme: ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren. Und selbst bei steuerpflichtigem Gewinn gilt eine Freigrenze von 1.000 € – nicht die 600 €, die in fast jedem älteren Ratgeber stehen. Die volle Mechanik steht in Spekulationssteuer bei Immobilien. Fällt trotz festgesetzter Erbschaftsteuer Einkommensteuer an, mildert § 35b EStG die Doppelbelastung.

Die Familienheim-Falle: erst einziehen, dann verkaufen

Die teuerste Kombination ist die naheliegendste. Sie ziehen ein, sparen die Erbschaftsteuer, und nach drei Jahren passt es doch nicht. Einkommensteuerlich ist der Verkauf dann meist unproblematisch – aber die Erbschaftsteuer kommt rückwirkend zurück, weil die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre endet (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Sie zahlen eine Steuer, die Sie nie eingeplant hatten, aus einem Erlös, den Sie vielleicht schon verplant haben.

Deshalb klar: Wer die Wohnung mittelfristig verkaufen will, sollte nicht einziehen, um Steuer zu sparen. Nehmen Sie die Erbschaftsteuer, verkaufen Sie sauber – und nutzen Sie den Verkaufspreis als Wertnachweis.

Der Energieausweis ist ein WEG-Dokument

Beim Verkauf von Wohnungseigentum ist ein Energieausweis auszustellen, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt" (§ 80 Abs. 3 GModG). Sie können also keinen Ausweis „für Ihre Wohnung" erstellen lassen – Sie holen den Gebäudeausweis bei der Verwaltung. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GModG). Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse – gelten schon heute (§ 87 GModG, Bußgeld bis 10.000 €); ab dem 01.01.2027 greift ihre geänderte Fassung. Details in Energieausweis für Wohnungen.

Was den Preis bewegt – und was Sie beeinflussen können

„Wohnungen steigen" ist 2026 genauso falsch wie „Wohnungen fallen": Im ersten Quartal 2026 legten die Preise für Wohnimmobilien insgesamt um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu (Destatis) – bei Eigentumswohnungen lagen dünn besiedelte ländliche Kreise mit +3,6 % vorn, die Top-7-Metropolen bei +0,3 %, dicht besiedelte ländliche Kreise bei −0,4 %. Es kommt auf den Kreistyp an, nicht auf den Bundestrend. Verhandelt wird ebenfalls sehr unterschiedlich: bundesweit 5,8 % Differenz zwischen Angebots- und Transaktionspreis (Dezember 2025, ImmoScout24 & Sprengnetter), von 9,2 % in Köln bis 0,0 % in Leipzig.

Die Konsequenz: Der größte Preishebel – die Energieeffizienz des Gebäudes – liegt nicht in Ihrer Hand. Wohnungen der Klasse A+ werden rund 20 % teurer und Wohnungen der Klasse H rund 9 % günstiger angeboten als vergleichbare Wohnungen der Klasse D (immowelt, 19.03.2026, Basis: Inserate aus 2025) – nur entscheiden über Fassade und Heizzentrale eben nicht Sie. Realistisch bleiben drei Dinge: eine saubere Unterlagenlage, ein ehrlich eingepreister Rücklagenstand und ein Makler, der die Gemeinschaften vor Ort kennt.

Vermietet oder leer: der Unterschied, der über alles entscheidet

Beim Erbfall werden Sie automatisch Vermieter, und zwar über § 1922 BGB. Der oft zitierte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) ist dafür nicht einschlägig – er regelt die Veräußerung an einen Dritten und greift erst, wenn Sie die vermietete Wohnung später verkaufen. Ein Sonderkündigungsrecht haben Sie nicht: Das einmonatige außerordentliche Kündigungsrecht des § 564 BGB gilt nur, wenn der Mieter stirbt. Bleibt die Eigenbedarfskündigung – sie verlangt ein berechtigtes Interesse, und die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 BGB); eine höhere Miete durch Neuvermietung bleibt ausdrücklich außer Betracht. Die Fristen: drei Monate, nach fünf Jahren Überlassung sechs, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).

Daraus folgt die wichtigste Konsequenz dieses Artikels: Bei einer vermieteten geerbten Wohnung ist die Familienheim-Befreiung praktisch unerreichbar. Der Unverzüglichkeits-Maßstab von rund sechs Monaten und eine Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten schließen sich schlicht aus. Streichen Sie die Option, statt Zeit darauf zu verwenden.

Zwei Regeln werden zudem zu pauschal wiedergegeben. Die Kündigungssperrfrist von drei Jahren (in per Landesverordnung bestimmten Gebieten bis zu zehn) gilt nur, wenn das Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde (§ 577a BGB) – der Umwandlungsfall. War die Wohnung schon vor dem Mietvertrag Eigentumswohnung, löst Ihr Verkauf keine Sperrfrist aus; dasselbe gilt für das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB). Ein Blick in Teilungserklärung und Mietvertragsdatum klärt beides in fünf Minuten.

Zum Preisunterschied bewusst keine Prozentzahl: Die kursierenden „20 bis 30 % Abschlag für vermietet" haben keine bundesweit belastbare Primärquelle. Belastbar ist nur die Richtung. Wer es genau wissen will, fragt beim zuständigen Gutachterausschuss nach den örtlichen Umrechnungskoeffizienten für vermietetes Wohnungseigentum.

Steuer: die Punkte, die bei der Wohnung anders liegen

Freibeträge und Tarif sind bei Wohnung und Haus identisch: 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 100.000 € für Eltern beim Erwerb von Todes wegen und 20.000 € in den Steuerklassen II und III (§ 16 ErbStG); dazu der Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG), die Erbfallkostenpauschale von 15.000 € ohne Nachweis und ein Vollmengentarif, der in Klasse I bei 7 %, in Klasse II bei 15 % und in Klasse III bei 30 % beginnt (§ 19 ErbStG). Das ganze System samt Rechenwegen steht in Erbschaftsteuer auf Immobilien – hier geht es nur um die zwei Punkte, an denen die Eigentumswohnung eigene Regeln hat: Bewertung und Stundung.

Bewertung: warum Wohnungserben es schwerer haben

Eine Eigentumswohnung wird grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet – anders als ein Mietwohngrundstück, das ins Ertragswertverfahren geht (§ 182 BewG). Vorrangig gelten die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise. Das trifft Wohnungserben härter, weil die Ausschüsse für Wohnungen viele Vergleichsfälle haben – und seit dem 11. März 2026 ist die Tür noch enger: Der BFH hat entschieden, dass diese Vergleichspreise für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bindend sind und gerichtlich nur auf offensichtliche Unrichtigkeiten überprüft werden (BFH vom 11.03.2026 – II R 6/23). Der Fall betraf ausgerechnet eine geerbte Eigentumswohnung mit einem Wert von 186.000 €.

Praxisfolge: Über die Methodik zu streiten, bringt nichts mehr. Wer den Wert drücken will, muss den Gegenbeweis nach § 198 BewG antreten – mit dem Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen oder mit einem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag. Für Erben, die ohnehin verkaufen wollen, ist der zeitnahe Verkaufspreis das billigste Beweismittel, das es gibt. Wie das abläuft, steht in Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.

Und wenn das Geld für die Steuer fehlt: Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit Sie sie nur durch Veräußerung aufbringen könnten – bei Erwerb von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Kein voraussetzungsloser Zahlungsaufschub: Sie müssen den Antrag stellen und die Lage darlegen, und die Stundung endet, wenn die Wohnung auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient. Aber sie nimmt den Zeitdruck aus dem Verkauf – und Zeitdruck ist der teuerste Faktor überhaupt.

Wovon ich abrate

• Vom Schnellverkauf in den ersten Wochen. Ankäufer, die sich zwei Tage nach der Traueranzeige melden, kaufen genau diesen Zeitpunkt ein.
• Vom Einzug „nur wegen der Steuer". Zehn Jahre Bindung, und ein BFH, der Zweckmäßigkeitserwägungen ausdrücklich nicht als zwingenden Grund anerkennt – das ist keine Gestaltung, das ist eine Lebensentscheidung.
• Vom Vermieten „weil man ja nichts verliert". Sie verlieren jeden Monat den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds und tragen das volle Sonderumlage-Risiko – ohne den AfA-Hebel, den die meisten dabei einkalkulieren.
• Von der Beschlussanfechtung als Reflex. Ein Monat für die Klage, zwei für die Begründung, gerichtet gegen die Gemeinschaft (§§ 44, 45 WEG): ein Prozess mit Kostenrisiko, kein Widerspruchsformular.
• Davon, die Hausverwaltung erst nach dem Erbschein zu informieren. Bis dahin sind Versammlungen gelaufen und Einladungen an einen Verstorbenen gegangen.
• Von der Methodikdebatte mit dem Finanzamt. Nach dem BFH-Urteil vom 11.03.2026 führt nur § 198 BewG zum Ziel.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt das Hausgeld, wenn der Eigentümer der Eigentumswohnung stirbt?

Sie als Erbe, ohne Unterbrechung ab dem Todestag. Mit dem Erbfall geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB), und jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG). Ob die Wohnung leer steht, vermietet ist oder Sie darin wohnen, spielt keine Rolle; bei mehreren Erben trifft die Pflicht die Erbengemeinschaft gemeinsam.

Muss ich die Hausverwaltung informieren – und reicht das Testament als Nachweis?

Melden Sie sich so früh wie möglich, auch ohne fertigen Nachweis: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG) und braucht Ihre Anschrift, damit Einladungen zur Eigentümerversammlung nicht an den Verstorbenen gehen. Als Nachweis genügt bei notariellem Testament oder Erbvertrag die Verfügung plus Eröffnungsniederschrift – so verlangt es § 35 Abs. 1 GBO sogar für das Grundbuchamt. Nur bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie regelmäßig einen Erbschein.

Hafte ich als Erbe für Hausgeldschulden des Verstorbenen?

Ja. Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), und dazu gehören rückständige Hausgeldzahlungen. Das ist der zentrale Unterschied zum Käufer, der für Rückstände des Voreigentümers grundsätzlich nicht einstehen muss. Fragen Sie deshalb sofort nach dem Stand des Hausgeldkontos – solange die sechs Wochen für eine mögliche Ausschlagung (§ 1944 BGB) noch laufen.

Gehört die Erhaltungsrücklage zum Nachlass – bekomme ich sie beim Verkauf ausgezahlt?

Nein, sie gehört zum Gemeinschaftsvermögen des Verbands (§ 9a Abs. 3 WEG), nicht Ihnen persönlich. Der BFH verneint sogar einen frei übertragbaren Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers daran – deshalb mindert die Rücklage auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht (Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17). Wirtschaftlich ist sie trotzdem viel wert, weil sie künftige Sonderumlagen erspart; ihren Stand belegt der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.

Bleibt die Erbschaftsteuer wirklich komplett weg, wenn ich einziehe?

Für die geerbte Wohnung ja, unter drei Bedingungen: unverzüglicher Einzug – angemessen ist nach dem BFH regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall (Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16) –, zehn Jahre Selbstnutzung, und als Kind (oder als Enkel eines bereits verstorbenen Kindes) nur, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Für den überlebenden Ehegatten gibt es keine Flächengrenze. Übriges Nachlassvermögen bleibt normal steuerpflichtig.

Was passiert, wenn ich erst einziehe und nach drei Jahren doch verkaufe?

Dann fällt die Familienheim-Befreiung rückwirkend weg und die Erbschaftsteuer wird nachträglich festgesetzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Die Ausnahme für „zwingende Gründe" ist eng: Der BFH verlangt objektive Unmöglichkeit oder objektive Unzumutbarkeit und stellt klar, dass Zweckmäßigkeitserwägungen nicht ausreichen (Urteil vom 01.12.2021 – II R 18/20). Ein Jobwechsel oder eine zu teure Sanierung genügen nicht.

Geerbte Wohnung sofort verkaufen – fällt Spekulationssteuer an?

Meistens nicht. Die Zehnjahresfrist des Erblassers wird Ihnen zugerechnet und beginnt nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Lag sein Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei – egal, wie kurz Sie Eigentümer waren. Liegt er kürzer zurück, hilft eventuell die Eigennutzungsausnahme; sonst bleibt der Gewinn steuerpflichtig, sofern er im Kalenderjahr 1.000 € erreicht.

Die Wohnung ist vermietet: Kann ich Eigenbedarf anmelden, und wie lange dauert das?

Grundsätzlich ja, aber langsam. Ein Sonderkündigungsrecht des erbenden Vermieters gibt es nicht – § 564 BGB gilt nur, wenn der Mieter stirbt. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse und müssen die Gründe im Kündigungsschreiben nennen (§ 573 BGB); es gelten Fristen von drei Monaten, nach fünf Jahren Überlassung sechs, nach acht Jahren neun Monaten (§ 573c BGB). Für die Familienheim-Befreiung ist das zu spät.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Unterlagen, dann die Entscheidung

Die Reihenfolge ist bei einer geerbten Eigentumswohnung wichtiger als bei jeder anderen Immobilie: Ohne Vermögensbericht, Wirtschaftsplan und Beschluss-Sammlung wissen Sie nicht, was Sie geerbt haben. Fordern Sie die Unterlagen bei der Verwaltung an (§ 18 Abs. 4 WEG), klären Sie im selben Aufwasch die Hausgeldrückstände – und entscheiden Sie erst danach.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne. Das hat doppelten Nutzen: Sie brauchen die Zahl für die Entscheidung – und ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis ist zugleich das billigste Beweismittel für einen niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG).

Für den Behalten-Pfad – Vermieten oder Einziehen – lohnt der Blick auf das Gebäude statt auf die Wohnung. Die Gebäudeanalyse von reduco.ai zeigt, wo die Immobilie energetisch steht, welche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum anstehen und welche Förderung dazu passt. In einer WEG ist das die Vorlage, mit der sich in der nächsten Eigentümerversammlung sachlich über die nächste Sonderumlage reden lässt – bevor sie beschlossen ist.