Haus geerbt: Was tun? Fristen, Kosten & 3 Optionen 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Sie sind bereits Eigentümer – ohne Antrag, ohne Erbschein, ohne Notar: Mit dem Tod geht der Nachlass automatisch als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Alles Weitere ist Nachweis und Formalie, kein Erwerbsvorgang.
• Zwei Jahre gebührenfrei ins Grundbuch: Geht der Berichtigungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, wird für die Eintragung der Erben keine Gebühr erhoben (Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG). Danach fällt eine volle 1,0-Gebühr an – 435 € bei 200.000 €, 935 € bei 500.000 € Grundstückswert.
• Sechs Wochen für die Ausschlagung – ab Kenntnis, nicht ab dem Todestag: Die Frist des § 1944 BGB beginnt erst mit Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund, bei einem Testament frühestens mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Wer sie verstreichen lässt, hat angenommen (§ 1943 BGB).
• Drei Monate Anzeige beim Finanzamt – bei einer Immobilie ausnahmslos: Die überall zu lesende Entwarnung „eröffnetes Testament, also keine Anzeige nötig“ gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG).
• Der Erbschein ist nicht immer nötig: Bei notariellem Testament oder Erbvertrag genügen dem Grundbuchamt die Verfügung plus Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Bei handschriftlichem Testament bleibt er die Regel – bei 500.000 € Nachlasswert rund 1.870 € (2 × 935 € nach Tabelle B GNotKG).
• Freibeträge und Pauschale: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel (§ 16 ErbStG). Die Erbfallkostenpauschale liegt seit 2025 bei 15.000 € – nicht mehr bei den in vielen Ratgebern stehenden 10.300 €.

Rund 1,0 Millionen Menschen sind 2025 in Deutschland gestorben (Destatis); allein im Jahr 2024 wechselte Grundvermögen im Wert von 27,4 Mrd. € durch Erbschaften den Eigentümer (Destatis, Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik 2024). Für die einzelne Familie ist das trotzdem eine einmalige Ausnahmesituation – meist mitten in der Trauer, oft mit Geschwistern, fast immer mit dem Gefühl, sofort etwas tun zu müssen. Die gute Nachricht steht am Anfang: Sie müssen nichts beantragen, um Eigentümer zu werden. Sie sind es bereits. Was jetzt zählt, sind ein paar Fristen, ein ehrlicher Kassensturz und eine Entscheidung zwischen drei Optionen.

Dieser Artikel ist der Einstieg und bleibt bewusst an der Oberfläche, wo andere Artikel tiefer gehen: Die vollständige Steuerrechnung beim Verkauf steht in geerbtes Haus verkaufen: Steuer, die Bewertungsfrage samt Gutachten in Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer und die Investitionsrechnung in geerbtes Haus sanieren oder verkaufen.

Die Fristen, die nach dem Erbfall wirklich laufen

Fast alles, was nach einem Erbfall schiefgeht, geht über eine Frist schief – meistens, weil ihr Beginn falsch verstanden wurde. Diese Tabelle ist deshalb der wichtigste Teil des Artikels:

Zwei Dinge fehlen in dieser Tabelle mit Absicht. Erstens: Für den Erbschein gibt es keine Frist. Sie können ihn heute beantragen oder in fünf Jahren. Zweitens: Es gibt keine gesetzliche Frist, das Grundbuch zu berichtigen. Die zwei Jahre sind eine reine Gebührenfrist. Dazu unten mehr – denn genau hier verbreiten viele Ratgeber eine Pflicht, die so nicht existiert.

Die ersten Tage: die Sofort-Checkliste

Was in den ersten ein bis zwei Wochen tatsächlich zu erledigen ist, passt auf eine Seite. Alles andere kann warten.

1. Sterbeurkunden besorgen – beim Standesamt des Sterbeorts, gleich in mehrfacher Ausfertigung. Nahezu jede folgende Stelle (Bank, Versicherung, Grundbuchamt, Finanzamt) will eine.
2. Nach einem Testament suchen – und abwarten, was das Nachlassgericht meldet (siehe nächster Abschnitt).
3. Das Haus sichern – Schlüssel, Heizung, Wasser, Post. Ein plötzlich leerstehendes Haus ist versicherungsrechtlich eine eigene Baustelle.
4. Kassensturz machen – Kontoauszüge, Kreditverträge, Grundbuchauszug (Abteilung III!), offene Rechnungen. Diese Stunde entscheidet über die Ausschlagungsfrage.
5. Wohngebäudeversicherung ummelden – umschreiben, nicht neu abschließen.
6. Verträge sortieren – Strom, Gas, Wasser, Telefon, Rundfunkbeitrag, Abos. Nachsendeauftrag bei der Post einrichten, damit nichts unbemerkt in einen leeren Briefkasten läuft.
7. Anzeige ans Finanzamt vorbereiten – drei Monate klingen lang und sind es nicht, wenn erst der Erbschein beantragt wird.
8. Grundbuchberichtigung anstoßen, sobald der Erbnachweis vorliegt – solange sie nichts kostet.

Wichtiger als jede Checkliste ist dabei ein Grundsatz: Handeln Sie in dieser Phase nicht so, als hätten Sie sich schon entschieden. Wer vor der Ausschlagung Nachlassgeschäfte besorgt, handelt zunächst als Geschäftsführer ohne Auftrag – das allein ist noch keine Annahme, und dringende Verfügungen bleiben auch bei späterer Ausschlagung wirksam (§ 1959 BGB). Wer dagegen anfängt, Möbel zu verkaufen oder Konten aufzulösen, bewegt sich in Richtung Annahme.

Testament: Wer sich meldet – und wer nicht

Ein amtlich verwahrtes Testament müssen Sie nicht selbst finden. Sobald das Nachlassgericht vom Tod erfährt, eröffnet es die Verfügung von Amts wegen, nimmt eine Niederschrift auf und teilt den Beteiligten schriftlich mit, was sie betrifft (§ 348 FamFG). Möglich wird das über das Zentrale Testamentsregister: Das Standesamt meldet jeden Sterbefall dorthin, das Register benachrichtigt Verwahrstelle und Nachlassgericht.

Die Lücke, die viele übersehen: Registriert sind nur notarielle Testamente und Erbverträge sowie amtlich verwahrte handschriftliche Testamente. Ein Testament, das im Schreibtisch oder im Ordner „Wichtiges“ liegt, taucht in keinem Register auf. Wenn es also ein handschriftliches Testament geben könnte, müssen Sie selbst suchen – und es beim Nachlassgericht abliefern, statt es zu behalten.

Erbschein: wann Sie ihn brauchen und wann nicht

Der Erbschein ist ein Zeugnis des Nachlassgerichts über Ihr Erbrecht, und er wird nur auf Antrag erteilt (§ 2353 BGB). Er entsteht nicht automatisch, und er macht Sie auch nicht zum Erben – das sind Sie schon. Er ist ausschließlich ein Nachweismittel. Ob Sie ihn brauchen, hängt davon ab, wie Ihre Erbfolge dokumentiert ist:

Rechtsgrundlage ist § 35 GBO. Beide Richtungen werden im Netz falsch dargestellt: Weder brauchen Sie „immer einen Erbschein“, noch ersetzt ein handschriftliches Testament ihn – es ist schlicht keine öffentliche Urkunde.

Dasselbe Missverständnis gibt es bei Banken. Ein pauschaler Erbschein-Zwang per AGB ist unzulässig: Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende Sparkassen-Klausel für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 08.10.2013 – XI ZR 401/12). Auch gegenüber der Bank können Sie sich mit notariellem Testament plus Eröffnungsniederschrift legitimieren. Umgekehrt gilt aber: Bei echten Zweifeln an der Erbfolge darf eine Bank den Erbschein verlangen – ein Freifahrtschein ist das Urteil nicht.

Was ein Erbschein kostet – nachgerechnet statt geschätzt

Die Kosten sind kein Verhandlungsergebnis, sondern ergeben sich aus dem Gesetz. Für den Erbschein fallen zwei Gebühren an: 1,0 für das Erbscheinverfahren (Nr. 12210 KV GNotKG) und 1,0 für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung (Nr. 23300 KV GNotKG), also insgesamt 2,0 Gebühren nach Tabelle B. Geschäftswert ist der Nachlasswert im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 GNotKG) – eine Restschuld auf dem Haus senkt also die Erbscheinkosten.

Quelle: Anlage 2 zum GNotKG (Tabelle B), Gebührentatbestände Nr. 12210 und 23300 KV GNotKG. Hinzu kommen Auslagen; bei notarieller Beurkundung zusätzlich Umsatzsteuer.

Die Tabelle ist zugleich ein Faktencheck: In Ratgebern kursieren für einen Nachlass von 1 Mio. € Erbscheinkosten von „5.000 bis 7.000 €“. Nach Tabelle B sind es 3.470 € zuzüglich Auslagen – rund die Hälfte.

Grundbuch berichtigen: zwei Jahre gebührenfrei

Das Grundbuch wird durch den Erbfall unrichtig – dort steht noch der Verstorbene. Die Berichtigung ist der Punkt, an dem Erben am meisten Geld liegen lassen, und gleichzeitig der Punkt, an dem im Netz am meisten Falsches steht.

Die Regel: Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Fundstelle ist die Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG in Anlage 1 zum GNotKG. Danach kostet die Eigentümereintragung eine volle 1,0-Gebühr nach Tabelle B, bemessen am Grundstückswert:

Zwei verbreitete Fehler dazu. Erstens die Fundstelle: Zahlreiche Ratgeber zitieren die Gebührenfreiheit als „§ 60 GNotKG“ – diese Norm regelt etwas völlig anderes, nämlich den Geschäftswert bei der Genehmigung oder Ersetzung einer Erklärung. Zweitens die Rechtsfolge: Es ist keine Pflicht mit Zwei-Jahres-Frist. Zwar kennt § 82 GBO einen Berichtigungszwang – das Grundbuchamt soll den Eigentümer verpflichten, den Antrag zu stellen –, eine feste Frist enthält die Norm aber nicht. Korrekt ist also: binnen zwei Jahren gebührenfrei, danach kostenpflichtig – nicht „Sie müssen binnen zwei Jahren“.

Praktisch brauchen Sie für die Berichtigung keine Eintragungsbewilligung; es genügt der Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 Abs. 1 GBO), also der Erbnachweis. Dieser Nachweis muss allerdings als öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde vorliegen (§ 29 Abs. 1 GBO). Wird dafür eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung nötig, kostet sie eine 0,2-Gebühr, mindestens 20 € und höchstens 70 € (Nr. 25100 KV GNotKG).

Und ein taktischer Punkt, den man gern übersieht: Die Gebührenfreiheit ist ein Zeitfenster, das sich lautlos schließt. Sie kostet nichts, solange es offen ist – und die Berichtigung schafft genau die Klarheit im Grundbuch, die Sie später für jede Entscheidung über das Haus ohnehin brauchen.

Versicherung, laufende Kosten, Verträge

Die Wohngebäudeversicherung erlischt nicht

Hier steht in vielen Checklisten das Gegenteil des Richtigen. Die Wohngebäudeversicherung endet mit dem Erbfall nicht und muss nicht neu abgeschlossen werden. Sie ist Teil des Vermögens und geht nach § 1922 BGB mit allem anderen auf die Erben über. Die oft zitierte Vorschrift über den Übergang auf den Erwerber (§ 95 VVG) betrifft die Veräußerung, also den späteren Verkauf – nicht den Erbfall. Zu tun ist deshalb nur eines: Versicherungsnehmer und Zahlungsdaten ummelden.

Beim späteren Verkauf greift dann tatsächlich § 95 VVG: Der Käufer tritt in den Vertrag ein. Kündigen können beide Seiten, aber unterschiedlich – der Versicherer mit einer Frist von einem Monat, der Käufer mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode; ausgeübt werden muss das Recht jeweils binnen eines Monats, beim Versicherer ab Kenntnis von der Veräußerung, beim Käufer ab dem Erwerb (§ 96 VVG). Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG).

Leerstand ist ein Versicherungsthema, kein Schönheitsfehler

Steht das Haus nach dem Erbfall längere Zeit leer, kann das versicherungsrechtlich eine Gefahrerhöhung sein – und die ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sobald Sie davon wissen (§ 23 Abs. 3 VVG). Passiert das nicht, drohen bei Vorsatz Leistungsfreiheit und bei grober Fahrlässigkeit eine Kürzung der Leistung (§ 26 VVG).

Was daraus konkret folgt – Kontrollgänge, Wasser absperren, Heizung im Winter, ab wann der Leerstand meldepflichtig wird –, steht nicht im Gesetz, sondern in Ihren Versicherungsbedingungen. Kursierende Faustregeln wie „nach 60 Tagen Leerstand entfällt der Schutz“ sind keine Rechtslage. Rufen Sie an und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben – der günstigste Anruf der ganzen Erbschaft.

Grundsteuer, Nebenkosten, Kredit

Schuldner der Grundsteuer ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist; mehrere Erben sind Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Weil die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt wird (§ 9 GrStG), wechselt die Steuerschuldnerschaft erst zum 1. Januar des Folgejahres – im Todesjahr läuft der Bescheid faktisch weiter. Auch die Steuerschulden des Erblassers gehen auf die Erben über; ausgenommen sind lediglich Zwangsgelder (§ 45 AO). Und für Nachlassverbindlichkeiten haften mehrere Erben als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB) – jeder kann für die volle Schuld in Anspruch genommen werden, nicht nur für seine Quote.

Wie hoch die laufenden Kosten Ihres konkreten Hauses sind, lässt sich nicht seriös pauschalisieren; die „typischen“ Grundsteuer- und Versicherungsspannen aus Ratgebern sind Schätzungen ohne Quelle. Die belastbare Auskunft liegt bereits vor Ihnen: die letzten zwölf Monatsauszüge des Erblasser-Kontos. Dort stehen Grundsteuer, Versicherung, Abschläge, Kreditrate und Grundabgaben – exakt und objektbezogen.

Wenn der Erblasser Mieter war

War der Verstorbene Mieter einer Wohnung und tritt niemand nach den §§ 563, 563a BGB ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt. Erbe und Vermieter können dann binnen eines Monats ab Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 564 BGB). Wer diesen Monat verstreichen lässt, zahlt unter Umständen monatelang Miete für eine Wohnung, die niemand nutzt.

Wenn Schulden im Spiel sind: die Sechs-Wochen-Entscheidung

Erben ist keine Einbahnstraße. Sie übernehmen das Haus, aber auch die Grundschuld, die Steuerschulden und offene Rechnungen. Deshalb gibt es die Ausschlagung – und deshalb ist der Kassensturz aus der Checkliste die eigentliche Arbeit der ersten Wochen.

Wann die Frist beginnt (der häufigste Fehler)

Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen (§ 1944 Abs. 1 BGB). Diese sechs Wochen beginnen jedoch nicht am Todestag, sondern in dem Zeitpunkt, in dem der Erbe von dem Anfall und dem Grund der Berufung Kenntnis erlangt. Ist der Erbe durch Verfügung von Todes wegen berufen, beginnt die Frist nicht vor der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 BGB). Bei Auslandsbezug – letzter Wohnsitz des Erblassers nur im Ausland oder Aufenthalt des Erben im Ausland bei Fristbeginn – sind es sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Praktisch heißt das: Wer drei Wochen nach der Beerdigung Post vom Nachlassgericht bekommt, hat ab diesem Zeitpunkt sechs Wochen – nicht mehr drei.

Wie ausgeschlagen wird – und was nicht reicht

Die Ausschlagung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht, und zwar entweder zur Niederschrift des Gerichts oder in öffentlich beglaubigter Form beim Notar (§ 1945 BGB). Ein Brief, eine E-Mail oder eine Erklärung gegenüber der Familie genügen nicht. Wer sich vertreten lässt, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht. Für die notarielle Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht sieht das GNotKG eine 0,5-Gebühr mit einem Mindestbetrag von 30 € vor (Nr. 21201 KV GNotKG); die Gesamtkosten hängen vom Einzelfall ab und lassen sich nicht pauschal beziffern.

Zwei harte Grenzen sollten Sie kennen:

• Rosinenpicken ist ausgeschlossen. Annahme und Ausschlagung können nicht auf einen Teil der Erbschaft beschränkt werden; eine Teilannahme oder Teilausschlagung ist unwirksam (§ 1950 BGB). „Das Haus nehme ich, die Schulden nicht“ gibt es nicht.
• Ausschlagen rückt die nächste Generation nach. Schlagen Sie aus, gilt der Anfall an Sie als nicht erfolgt, und die Erbschaft fällt demjenigen an, der berufen wäre, wenn Sie zur Zeit des Erbfalls nicht gelebt hätten (§ 1953 BGB) – typischerweise Ihren Kindern, auch minderjährigen. Diese müssen dann ebenfalls fristgerecht ausschlagen. Wer nur für sich ausschlägt und die Kinder vergisst, hat das Problem verschoben, nicht gelöst.

Die Alternative, die kaum jemand nennt

Ausschlagen ist nicht die einzige Möglichkeit, das Privatvermögen zu schützen – und bei unklarer Lage selten die beste. Wird eine Nachlassverwaltung angeordnet oder das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet, beschränkt sich die Haftung des Erben auf den Nachlass (§ 1975 BGB). Reicht der Nachlass nicht einmal für die Verfahrenskosten, kann der Erbe die Dürftigkeitseinrede erheben und die Befriedigung verweigern, soweit der Nachlass nicht ausreicht (§ 1990 BGB).

Wovon ich abrate: vom vorsorglichen Ausschlagen, weil „da bestimmt Schulden sind“. Ein Haus mit Restschuld ist nicht überschuldet – entscheidend ist der Saldo aus Verkehrswert und Verbindlichkeiten, und der lässt sich in wenigen Tagen ermitteln. Wer ausschlägt, verliert alles unwiderruflich, auch das Haus mit positivem Wert. Umgekehrt rate ich ebenso davon ab, die sechs Wochen einfach verstreichen zu lassen, wenn die Lage unklar ist: Dann gilt die Erbschaft automatisch als angenommen, und die Haftungsbeschränkung wird deutlich aufwendiger. Wenn Sie in Woche vier immer noch nicht wissen, was der Nachlass wert ist, ist das der Moment für einen Fachanwalt für Erbrecht – nicht für ein Bauchgefühl.

Erbengemeinschaft: die Grundzüge, die Sie sofort brauchen

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Niemand bekommt „das Haus“, und niemand bekommt „ein Drittel des Hauses“ – alle bekommen gemeinsam alles. Das ist der Kern fast aller Konflikte.

Was in der Suchmaschine steht, ist an dieser Stelle allerdings fast durchgängig falsch verkürzt: „In der Erbengemeinschaft muss alles einstimmig entschieden werden.“ Das stimmt so nicht. Das Gesetz unterscheidet sauber zwischen Verfügung und Verwaltung:

Der Unterschied ist praktisch entscheidend: Für den Verkauf brauchen Sie jede Unterschrift. Für die Entscheidung, das Haus bis zur Klärung zu vermieten, reicht die Mehrheit nach Anteilsgröße – und die Notreparatur darf jeder allein beauftragen.

Drei weitere Punkte gehören in den Einstieg:

• Niemand kann festgehalten werden. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Blockade ist also ein Zeit-, kein Dauerproblem.
• Der Erbteilsverkauf ist der stille Notausgang. Wer nicht warten will, kann seinen gesamten Erbteil notariell an einen Dritten verkaufen – ohne Zustimmung der anderen. Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht mit einer Ausübungsfrist von zwei Monaten (§ 2034 BGB).
• Die Teilungsversteigerung ist die letzte Stufe, nicht die erste. Sie ist eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG). Auf Antrag eines Miteigentümers ist das Verfahren einstweilen einzustellen, wenn das nach Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint – längstens sechs Monate, wobei eine einmalige Wiederholung zulässig ist (§ 180 Abs. 2 ZVG). Die oft zitierte Obergrenze von fünf Jahren (§ 180 Abs. 4 ZVG) wird praktisch nur im Sonderfall des Absatzes 3 erreicht, also zwischen Ehegatten bei Gefährdung des Kindeswohls. Realistisch bremst ein Miterbe das Verfahren also um rund ein Jahr – nicht um Jahre.

Ein Sonderfall mit Liquiditätswirkung: Pflichtteilsansprüche. Enterbte Abkömmlinge, Eltern und Ehegatten haben Anspruch auf die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB) – ein reiner Geldanspruch gegen die Erben. Er kann eine Immobilie faktisch zum Verkauf zwingen, wenn kein Bargeld im Nachlass liegt. Pflichtteilsberechtigte können zudem Auskunft über den Nachlassbestand und eine Wertermittlung verlangen; die Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB).

Anzeigepflicht beim Finanzamt: drei Monate – bei Immobilien ohne Ausnahme

Das ist die größte Lücke in fast allen Ratgebern zum Thema. Jeder Erwerb von Todes wegen ist binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis vom Anfall dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG).

Viele Seiten geben an dieser Stelle Entwarnung: Wenn ein deutsches Gericht, ein deutscher Notar oder ein deutscher Konsul die Verfügung von Todes wegen eröffnet hat und sich daraus das Verhältnis zum Erblasser zweifelsfrei ergibt, entfalle die Anzeige. Das steht so in § 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG – aber nur bis zum Halbsatz danach. Denn die Ausnahme gilt ausdrücklich nicht, „wenn zum Erwerb Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften […] oder Auslandsvermögen gehört“.

Wer ein Haus erbt, muss also immer anzeigen – auch bei eröffnetem notariellem Testament, auch wenn erkennbar kein Cent Steuer anfällt.

Zwei Abgrenzungen, die häufig durcheinandergeraten:

• Anzeige ist nicht Steuererklärung. Die Anzeige ist ein formloses Schreiben binnen drei Monaten. Die Erbschaftsteuererklärung fordert das Finanzamt gesondert an; die dafür gesetzte Frist muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 ErbStG). „Steuererklärung binnen drei Monaten“ ist falsch.
• Die Steuer entsteht mit dem Tod, nicht mit der Grundbuchumschreibung oder dem Erbschein (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Steuerschuldner ist der Erwerber; bis zur Auseinandersetzung haftet zusätzlich der Nachlass für die Steuer aller am Erbfall Beteiligten (§ 20 ErbStG).

Erbschaftsteuer: die Basiszahlen

Die Statistik entspannt die Lage zunächst: 2024 wurden bundesweit 135.986 steuerpflichtige Erwerbe von Todes wegen erfasst (Destatis, Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik) – bei rund einer Million Sterbefällen im Jahr. Festgesetzt wurden insgesamt 13,3 Mrd. € Erbschaft- und Schenkungsteuer, davon 8,5 Mrd. € Erbschaftsteuer (Destatis). Die Mehrheit der Erbfälle führt also zu gar keiner Steuerfestsetzung. Zur Einordnung: „steuerpflichtige Erwerbe“ zählt je Person, nicht je Erbfall.

Ob Sie dazugehören, entscheidet zuerst der Freibetrag (§ 16 ErbStG):

Nur was über dem Freibetrag liegt, wird versteuert – nach den Sätzen des § 19 ErbStG:

Zwei Positionen senken die Bemessungsgrundlage, bevor überhaupt gerechnet wird:

• Erbfallkostenpauschale: 15.000 € ohne jeden Nachweis für Beerdigungs-, Grabpflege- und Nachlassregelungskosten (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG). Der Betrag wurde durch das Jahressteuergesetz 2024 angehoben und gilt für Erwerbe, bei denen die Steuer ab dem 01.01.2025 entsteht. In sehr vielen Ratgebern steht noch der alte Wert von 10.300 € – wer damit rechnet, verschenkt 4.700 € Abzugsvolumen.
• Familienheim-Befreiung: Steuerfrei bleibt das selbstgenutzte Familienheim, wenn der Erblasser es bis zum Tod selbst bewohnt hat, der Erbe es unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und es zehn Jahre selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bei Kindern ist die Befreiung zusätzlich auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gibt es keine Flächengrenze. „Unverzüglich“ heißt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall (BFH, Urteil vom 23.06.2015 – II R 39/13); wer später einzieht, muss darlegen und glaubhaft machen, wann er sich entschieden hat und warum es gedauert hat.

Wie hoch der steuerliche Wert Ihres Hauses angesetzt wird und wann sich ein Gutachten lohnt, ist ein eigenes Thema – das steht in Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer. Die vollständige Rechnung für den Verkaufsfall inklusive Spekulationsfrist finden Sie in geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Einziehen, vermieten oder verkaufen – die drei Optionen

Irgendwann – realistisch nach Grundbuchberichtigung und Kassensturz – steht die eigentliche Frage an. Es gibt keine grundsätzlich richtige Antwort; es gibt nur eine, die zu Ihrer Erbenkonstellation, Ihrer Liquidität und dem Zustand des Hauses passt.

Einziehen

Dafür: Sie brauchen ohnehin Wohnraum, und die Familienheim-Befreiung kann die Erbschaftsteuer vollständig vermeiden – vorausgesetzt, Sie ziehen zügig ein und bleiben zehn Jahre (bei Kindern bis 200 m²). Sie sanieren dann für sich, nicht für einen fremden Kaufpreis, was die Investitionsrechnung völlig verändert.

Dagegen: Die zehnjährige Behaltensfrist ist eine echte Bindung – Verkauf oder Auszug vor Ablauf können die Befreiung kosten, außer es liegen zwingende Gründe vor. In einer Erbengemeinschaft müssen Sie zusätzlich die Miterben auszahlen, also Liquidität aufbringen oder finanzieren.

Vermieten

Dafür: Das Haus bleibt in der Familie, der Leerstand endet (und damit das Versicherungsthema), die Miete deckt laufende Kosten. Für unentschlossene Erbengemeinschaften ist das oft der pragmatische Zwischenschritt – und als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung mit Stimmenmehrheit nach Anteilsgröße beschließbar, nicht einstimmig.

Dagegen: Vermietbarkeit setzt einen Mindestzustand voraus; ein Haus mit Sanierungsstau ist selten sofort vermietbar. Die Miete trägt laufende Kosten, aber selten größere Investitionen, und Verwaltung über Entfernung ist Arbeit. Die Detailabwägung steht in geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.

Verkaufen

Dafür: Der Verkauf schafft Liquidität für Pflichtteile, Steuer und Auszahlungen und beendet die Erbengemeinschaft, ohne dass jemand den Sanierungsstau vorfinanzieren muss. Steuerlich ist die Ausgangslage oft günstig: Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Hat er das Haus vor über zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf sofort steuerfrei.

Dagegen: Der Verkauf ist endgültig und braucht Einstimmigkeit, sobald mehrere Erben im Grundbuch stehen (§ 2040 BGB). Dazu kommen Pflichten: Vor dem Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen, spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben werden (§ 80 Abs. 3, 4 GModG). Liegt er vor, sind die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige zwingend – Verstöße sind mit bis zu 10.000 € Bußgeld bewehrt (§ 87 i. V. m. § 108 GModG). Details in Energieausweis beim Hausverkauf.

Die Entscheidungskriterien nebeneinander

Wovon ich abrate: von der Reihenfolge „erst sanieren, dann entscheiden“. Wer erst investiert und danach den Marktwert ermittelt, entscheidet nicht mehr frei – er verteidigt eine Investition. Die Reihenfolge, die funktioniert, ist umgekehrt: erst Wert und Sanierungsbedarf ermitteln, dann entscheiden, dann investieren. Die Rechnung dazu steht in geerbtes Haus sanieren oder verkaufen; wenn Sie unsaniert verkaufen wollen, hilft unsaniertes Haus verkaufen bei der Preisargumentation. Und ebenso rate ich vom längeren Nichtstun ab: Leerstand kostet Versicherungsschutz, die Gebührenfreiheit im Grundbuch läuft ab, und in Erbengemeinschaften verhärten sich Positionen mit jedem Monat.

Was das GModG für Erben bedeutet – und was nicht

Zum Schluss ein Punkt, bei dem im Netz besonders viel Veraltetes steht. Das GModG (das frühere GEG) wurde am 28.07.2026 verkündet und ist seit dem 29.07.2026 in Kraft (BGBl. 2026 I Nr. 226). Damit gilt: Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht. Die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch und die frühere 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Heizkessel sind ersatzlos gestrichen. Auch die verbreitete Meldung, ab 2027 gälten neue Energieausweis-Klassen von A bis G, betrifft nur Nichtwohngebäude – Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H (mehr dazu in Energieausweis: neue Klassen ab 2027).

Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 Abs. 3, 4 GModG), jeweils mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002; Verstöße können mit bis zu 50.000 € geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG). Was das für ein geerbtes Haus konkret bedeutet – inklusive Ausnahmen, Kosten und Förderung –, steht in Haus geerbt: Sanierungspflichten und in Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Häufige Fragen (FAQ)

Haus geerbt – was muss ich als Erstes tun?

Sterbeurkunden besorgen, auf die Nachricht des Nachlassgerichts warten oder selbst nach einem Testament suchen, das Haus sichern und einen Kassensturz über den Nachlass machen. Rechtlich sind Sie bereits mit dem Tod Eigentümer geworden (§ 1922 BGB) – Sie müssen dafür nichts beantragen. Die einzige wirklich eilige Entscheidung ist die Frage nach der Ausschlagung, weil dafür nur sechs Wochen ab Kenntnis laufen.

Brauche ich einen Erbschein, wenn es ein Testament gibt?

Nicht zwingend. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde – also notarielles Testament oder Erbvertrag –, genügen dem Grundbuchamt diese Verfügung und die Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein handschriftliches Testament ist dagegen keine öffentliche Urkunde; hier bleibt der Erbschein regelmäßig erforderlich. Er kostet 2,0 Gebühren nach Tabelle B GNotKG auf den um die Erblasserschulden gekürzten Nachlasswert – bei 200.000 € also 870 €, bei 500.000 € 1.870 € zuzüglich Auslagen.

Wie lange habe ich Zeit, das geerbte Haus ins Grundbuch eintragen zu lassen – und was kostet das?

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Berichtigung, aber eine Gebührenfrist: Geht der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei (Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG). Danach fällt eine volle 1,0-Gebühr nach Tabelle B an – 435 € bei 200.000 €, 685 € bei 350.000 €, 935 € bei 500.000 € Grundstückswert.

Wie lange kann ich ein Erbe ausschlagen – und ab wann läuft die Frist?

Sechs Wochen (§ 1944 Abs. 1 BGB), aber nicht ab dem Todestag: Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom Anfall und vom Grund der Berufung, bei testamentarischer Erbfolge frühestens mit der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder hielten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Erklärt wird die Ausschlagung beim Nachlassgericht – zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form; ein Brief reicht nicht.

Was passiert, wenn ich das Erbe ausschlage – erben dann meine Kinder?

In aller Regel ja. Mit der Ausschlagung gilt der Anfall an Sie als nicht erfolgt, und die Erbschaft fällt demjenigen an, der berufen wäre, wenn Sie zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht gelebt hätten (§ 1953 BGB) – meist Ihre Kinder, auch minderjährige. Diese müssen dann ebenfalls fristgerecht ausschlagen. Planen Sie eine Ausschlagung, klären Sie die Kette vorher vollständig durch, sonst landet die Überschuldung eine Generation tiefer.

Muss ich das geerbte Haus dem Finanzamt melden, auch wenn keine Steuer anfällt?

Ja. Der Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG). Die Anzeige ist nicht die Steuererklärung – die fordert das Finanzamt gesondert an, mit einer Frist von mindestens einem Monat (§ 31 ErbStG).

Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung nach dem Erbfall – muss ich sie neu abschließen?

Nein. Die Versicherung erlischt mit dem Erbfall nicht; sie geht als Teil des Vermögens nach § 1922 BGB auf die Erben über. Zu tun ist lediglich die Ummeldung von Versicherungsnehmer und Zahlungsdaten. Die Vorschrift über den Übergang auf den Erwerber (§ 95 VVG) betrifft erst den späteren Verkauf. Wichtig ist dagegen der Leerstand: Er kann eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung sein (§ 23 Abs. 3 VVG).

Kann ein Miterbe den Verkauf des geerbten Hauses blockieren?

Beim Verkauf ja – über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Bei der laufenden Verwaltung nein: Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen, und die ordnungsmäßige Verwaltung – etwa eine Vermietung – wird mit Stimmenmehrheit nach Anteilsgröße beschlossen (§ 2038 BGB, § 745 BGB). Dauerblockade ist trotzdem nicht möglich: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über eine Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).

Muss ich ein geerbtes Haus versteuern, wenn ich es verkaufe?

Für die Spekulationsfrist zählt nicht der Erbfall, sondern die Anschaffung durch den Erblasser: Als unentgeltlicher Rechtsnachfolger wird Ihnen dessen Anschaffungszeitpunkt zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Lagen zwischen dessen Anschaffung und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Das ist unabhängig von der Erbschaftsteuer, die bereits mit dem Tod entsteht. Die vollständige Rechnung samt Ausnahmen steht in geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Zahlen, dann die Entscheidung

Die drei Optionen lassen sich nicht mit Argumenten sortieren, sondern nur mit zwei Zahlen: dem realistischen Marktwert im heutigen Zustand und dem Investitionsbedarf, den das Haus tatsächlich hat. Solange beide fehlen, diskutiert eine Erbengemeinschaft über Gefühle.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne – in einer Erbengemeinschaft oft auch der einzige Weg zu einer Zahl, die alle akzeptieren, weil sie von außen kommt. Regionale Makler wissen, wie Interessenten vor Ort auf Baujahr, Zustand und Energieklasse reagieren; das ist präziser als jeder bundesweite Durchschnitt. Was Verkehrswert und Marktwert unterscheidet, erklärt Verkehrswert und Marktwert im Vergleich.

Für den Behalten-Pfad – einziehen oder vermieten – liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welche Maßnahmen das Haus wirklich braucht, welche Förderung dazu passt und was netto zu finanzieren ist. Wenn beide Zahlen nebeneinanderliegen, dauert die Entscheidung meist keine Viertelstunde mehr.