Haus verkaufen im Pflegefall 2026: Sozialamt, Vollmacht, Ablauf

Das Wichtigste in Kürze

• Der Druck kommt aus einer einzigen Zahl: Im ersten Jahr im Pflegeheim zahlen Bewohnerinnen und Bewohner bundesweit durchschnittlich 3.364 € im Monat aus eigener Tasche, ab dem vierten Jahr noch 2.202 € (vdek-Auswertung zum Stichtag 1. Juli 2026). Gegenüber Juli 2025 sind das 256 € mehr pro Monat.
• Die Reihenfolge steht im Gesetz: erst Pflegekasse, dann Einkommen, dann Vermögen. Hilfe zur Pflege gibt es nur, soweit der pflegebedürftigen Person und ihrem nicht getrennt lebenden Ehepartner der Einsatz eigener Mittel nicht zuzumuten ist (§ 19 Abs. 3 und § 61 SGB XII). Einzusetzen ist „das gesamte verwertbare Vermögen" (§ 90 Abs. 1 SGB XII) – und dazu gehört die Immobilie.
• Geschützt ist wenig, aber Konkretes: 10.000 € Barvermögen je volljährige Person (plus 500 € je überwiegend unterhaltene Person) – die auf großen Portalen noch kursierenden 5.000 € sind seit dem 1. Januar 2023 überholt. Dazu „ein angemessenes Hausgrundstück", das bewohnt wird (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Eine gesetzliche Quadratmetergrenze existiert nicht.
• Das Sozialamt kann Ihr Haus weder verkaufen noch versteigern lassen. Sein Hebel ist der Nachrang: Es kann Leistungen ablehnen – oder, wenn nicht sofort verwertet werden kann, Hilfe als Darlehen mit Grundbuchsicherung gewähren (§ 91 SGB XII). Das ist die Brücke, wenn der Verkauf Zeit braucht.
• Bei verschenkten Häusern gilt alles oder nichts – keine Abschmelzung: Der Rückforderungsanspruch des verarmten Schenkers (§ 528 BGB) ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Übertragung verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Die überall zitierte „minus 10 % pro Jahr"-Regel steht in § 2325 Abs. 3 BGB und betrifft ausschließlich das Erbrecht.
• Ohne beglaubigte Vollmacht unterschreibt niemand. Kinder sind nicht automatisch vertretungsberechtigt, und das Ehegattennotvertretungsrecht deckt nur die Gesundheitssorge (§ 1358 BGB). Fehlt die Vorsorgevollmacht, braucht es einen Betreuer und die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB).

Fast alle Familien kommen in derselben Reihenfolge zu diesem Artikel: Erst kommt der Heimplatz, dann die erste Rechnung, dann die Erkenntnis, dass Rente und Pflegekasse die Lücke nicht schließen. Und irgendwann steht die Frage im Raum, die niemand stellen wollte – muss das Haus weg? Dieser Text beantwortet sie in der Reihenfolge, in der das Gesetz sie stellt: Wann das Haus überhaupt eingesetzt werden muss, was das Sozialamt darf und was nicht, was mit einem bereits überschriebenen Haus passiert, wer rechtlich überhaupt unterschreiben darf – und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.

Nicht behandelt werden hier Leibrente, Teilverkauf und Nießbrauchmodelle in der Tiefe; sie kommen weiter unten neutral vor, weil sie das Sozialamt anders behandelt, als Anbieter es darstellen. Ebenfalls außen vor bleiben Erbthemen – wenn die pflegebedürftige Person bereits verstorben ist, führen Haus geerbt: was tun und geerbtes Haus verkaufen: Steuer weiter. Und dies ist kein Sozialhilfe-Vollratgeber: Es geht um die Immobilie.

Die Rechnung, die alles auslöst

Knapp 5,7 Millionen Menschen in Deutschland waren im Dezember 2023 pflegebedürftig; ein Siebtel von ihnen – 800.000 Menschen – wurde in Pflegeheimen vollstationär betreut (Statistisches Bundesamt, Pflegestatistik 2023). Der Grund, warum daraus so oft eine Immobilienfrage wird, steht in dieser Tabelle:

Quelle: vdek-Auswertung der Eigenanteile in der vollstationären Pflege, Stichtag 1. Juli 2026 (Bundesdurchschnitt), veröffentlicht am 14. Juli 2026. Leistungszuschläge nach § 43c SGB XI. Für das zweite und dritte Aufenthaltsjahr nennen wir bewusst keine Eurobeträge: Der Eigenanteil sinkt mit jeder Zuschlagsstufe, liegt also zwischen den beiden ausgewiesenen Werten – kursierende Zwischenwerte sind meist linear geschätzt, nicht erhoben.

Der Eigenanteil im ersten Jahr setzt sich zusammen aus 1.775 € einrichtungseinheitlichem Eigenanteil für die Pflege, 1.068 € für Unterkunft und Verpflegung und 521 € Investitionskosten (die Ausbildungsumlage von 128 € ist im Pflegeanteil enthalten). Gegenüber dem 1. Juli 2025 ist der Gesamtbetrag um 256 € gestiegen; der reine Pflegeanteil legte von 1.583 € auf 1.775 € zu, also um mehr als 12 %. Regional gehen die Werte weit auseinander: Sachsen-Anhalt liegt im ersten Jahr bei 2.891 €, Bremen bei 3.761 €. Die Investitionskosten übernimmt in einzelnen Bundesländern – darunter Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein – auf Antrag ein Pflegewohngeld. Auch dort gelten allerdings Vermögensgrenzen, und eine verwertbare Immobilie zählt mit, sodass das Pflegewohngeld die Verkaufsfrage in aller Regel nur verkleinert, nicht erledigt. Die konkreten Grenzen setzt jedes Land eigenständig – prüfen Sie sie beim Pflegeportal Ihres Bundeslands, bevor Sie mit einer Zahl rechnen.

Ein Missverständnis vorweg, das teuer wird: Die gestaffelten Leistungszuschläge von 15, 30, 50 und 75 % nach § 43c SGB XI senken ausschließlich den pflegebedingten Eigenanteil. Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben in voller Höhe beim Bewohner. Deshalb sinkt der Gesamtbetrag auch nach vier Jahren nicht auf null, sondern nur auf rund 2.202 €. Beantragen müssen Sie den Zuschlag nicht: Die Pflegekasse zahlt ihn auf Basis der Aufenthaltsdauer unmittelbar an die Einrichtung, die ihn in der Heimrechnung gegenrechnet.

Dagegen stehen die festen Leistungsbeträge der Pflegekasse bei vollstationärer Pflege nach § 43 SGB XI:

Diese Beträge sind in den Eigenanteilen oben bereits abgezogen. Rechnen Sie das für einen konkreten Fall durch: Ein Vater mit Pflegegrad 4 und 1.600 € Nettorente steht im ersten Heimjahr einem durchschnittlichen Eigenanteil von 3.364 € gegenüber. Es fehlen 1.764 € im Monat, also 21.168 € im Jahr. Diese Lücke ist der eigentliche Auslöser – nicht das Sozialamt.

Die gesetzliche Reihenfolge: erst Einkommen, dann Vermögen

Sozialhilfe erhält nicht, wer sich selbst helfen kann (§ 2 Abs. 1 SGB XII). Für die Hilfe zur Pflege konkretisieren das § 19 Abs. 3 und § 61 SGB XII: Sie wird geleistet, soweit der pflegebedürftigen Person und ihrem nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner die Aufbringung der Mittel aus Einkommen und Vermögen nicht zuzumuten ist. Das Wort „soweit" ist wichtig – es geht nicht um alles oder nichts, sondern um die Differenz.

Wie viel Einkommen tatsächlich eingesetzt werden muss

Die Einkommensgrenze der Hilfe zur Pflege setzt sich nach § 85 Abs. 1 SGB XII aus drei Bausteinen zusammen: einem Grundbetrag in Höhe des Zweifachen der Regelbedarfsstufe 1, den angemessenen Kosten der Unterkunft und einem Familienzuschlag in Höhe von 70 % der Regelbedarfsstufe 1 – „auf volle Euro aufgerundet", wie das Gesetz ausdrücklich sagt – für den Partner und jede weitere unterhaltsberechtigte Person. Die Regelbedarfsstufe 1 beträgt seit dem 1. Januar 2026 unverändert 563 € (Anlage zu § 28 SGB XII). Daraus folgt für 2026:

• Grundbetrag: 1.126 € (2 × 563 €)
• Familienzuschlag je unterhaltsberechtigter Person: 395 € (70 % von 563 € = 394,10 €, vom Gesetz auf volle Euro aufgerundet)
• zuzüglich angemessener Unterkunftskosten

Was über dieser Grenze liegt, ist grundsätzlich einzusetzen – aber nicht vollständig. § 87 Abs. 1 SGB XII stellt bei Pflegegrad 4 und 5 sowie bei blinden Menschen mindestens 60 % des übersteigenden Einkommens frei. Liegt das Einkommen also 500 € über der Grenze, sind bei Pflegegrad 4 höchstens 200 € davon einzusetzen; mindestens 300 € bleiben unangetastet. Und unabhängig von jeder Rechnung behält jede Heimbewohnerin und jeder Heimbewohner einen Barbetrag zur persönlichen Verfügung von mindestens 27 % der Regelbedarfsstufe 1, 2026 also 152,01 € im Monat (§ 27b Abs. 3 SGB XII).

Erst wenn Pflegekasse und zumutbares Einkommen die Rechnung nicht decken, kommt das Vermögen an die Reihe. Und dort steht die Immobilie.

Wann das Haus verwertet werden muss – und wann nicht

Der entscheidende Satz ist kurz: „Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen" (§ 90 Abs. 1 SGB XII). Verwertung meint dabei nicht nur den Verkauf, sondern jede Form der Verwertung – auch Beleihung und Vermietung. Von dieser Grundregel gibt es Ausnahmen, und genau um die geht es.

Das Barvermögen: Geschützt sind nach der Durchführungsverordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII 10.000 € für jede volljährige Person, zuzüglich 500 € für jede überwiegend unterhaltene Person. Dieser Betrag wurde zum 1. Januar 2023 von 5.000 € auf 10.000 € angehoben. Wenn Sie in einem Ratgeber noch „Schonvermögen 5.000 Euro" lesen – auch auf großen Immobilienportalen –, ist der Text seit über drei Jahren nicht aktualisiert worden.

Das Hausgrundstück: Hier lohnt der Blick in den Wortlaut. Geschützt ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII „ein angemessenes Hausgrundstück, das von der nachfragenden Person oder einer anderen in den § 19 Abs. 1 bis 3 genannten Person allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt wird und nach ihrem Tod von ihren Angehörigen bewohnt werden soll". Zwei Bedingungen also: angemessen und bewohnt.

Die Angemessenheit bestimmt das Gesetz über sieben Kriterien: Zahl der Bewohner, Wohnbedarf, Grundstücksgröße, Hausgröße, Zuschnitt und Ausstattung des Wohngebäudes sowie den Wert des Grundstücks einschließlich Gebäude. Eine gesetzliche Quadratmetergrenze gibt es nicht – wer Ihnen sagt, „bis 130 m² ist geschützt" oder „ab 90 m² wird verwertet", zitiert keine Norm. Das Gesetz nennt die sieben Kriterien ausdrücklich nebeneinander und gewichtet keines vor; die sozialgerichtliche Rechtsprechung verlangt deshalb eine Gesamtwürdigung, bei der ein einzelnes auffälliges Merkmal das Hausgrundstück nicht schon unangemessen macht. In der Kommentarliteratur kursieren Orientierungswerte um 80 bis 90 m² für Einpersonenhaushalte; das sind Anhaltspunkte für die Argumentation, keine Grenzwerte. Wie Ihr Sozialhilfeträger die Kriterien gewichtet, sollten Sie sich schriftlich begründen lassen – erst dann lässt sich beurteilen, ob ein Widerspruch Aussicht hat.

Die zweite Bedingung ist im Pflegefall die eigentlich kritische. Der Schutz knüpft daran, dass die pflegebedürftige Person selbst oder eine Person der Einsatzgemeinschaft – praktisch fast immer der nicht getrennt lebende Ehepartner – das Haus bewohnt:

Diese Tabelle ist eine Auslegung des Gesetzeswortlauts, keine Garantie für Ihren Bescheid. Ob und wie lange eine ernsthafte Rückkehrperspektive den Schutz erhält, ist eine Frage des Einzelfalls – wenn ärztlich nicht ausgeschlossen ist, dass Ihr Angehöriger wieder nach Hause kann, lohnt anwaltlicher Rat, bevor Sie das Haus in die Vermarktung geben.

Die Härtefallklausel ist der dritte Hebel: Nach § 90 Abs. 3 SGB XII darf Vermögen nicht eingesetzt werden, soweit dies eine Härte bedeuten würde – bei der Hilfe zur Pflege insbesondere dann, wenn eine angemessene Lebensführung oder die Aufrechterhaltung einer angemessenen Alterssicherung wesentlich erschwert würde. Das ist kein Freifahrtschein, aber der Ansatzpunkt, wenn ein Verkauf zum Beispiel den verbliebenen Ehepartner in Bedrängnis brächte.

Was das Sozialamt darf – und was nicht

Die häufigste Angst in diesem Themenfeld ist eine Fehlvorstellung: Das Sozialamt kann Ihr Haus nicht verkaufen und keine Zwangsversteigerung betreiben. Es ist keine Vollstreckungsbehörde für fremdes Eigentum. Sein Hebel ist ein anderer, nämlich der Nachrang aus § 2 SGB XII: Es kann Leistungen ablehnen, weil Sie nicht bedürftig sind – solange verwertbares Vermögen vorhanden ist.

Der praktisch wichtigste Mechanismus wird in Ratgebern fast nie erklärt, obwohl er genau die Frage beantwortet, die jede Familie stellt: „Wir bekommen das Haus nicht in vier Wochen verkauft – was passiert bis dahin?"

Die Antwort heißt § 91 SGB XII. Wenn der sofortige Verbrauch oder die sofortige Verwertung des Vermögens nicht möglich ist oder eine Härte bedeuten würde, soll die Sozialhilfe als Darlehen geleistet werden. Der Träger kann die Leistung davon abhängig machen, dass der Rückzahlungsanspruch dinglich gesichert wird – in der Regel durch eine Sicherungshypothek oder Grundschuld im Grundbuch. Für Sie bedeutet das: Das Heim wird bezahlt, während Sie in Ruhe verkaufen, und der Träger holt sich den Vorschuss aus dem Erlös zurück. Diese Konstruktion ist der Unterschied zwischen einem geordneten Verkauf und einem Notverkauf. Sprechen Sie sie aktiv an, sobald absehbar ist, dass die Vermarktung länger dauert.

Drei weitere Rückgriffe sollten Sie kennen, weil sie regelmäßig verwechselt werden:

Überleitung von Ansprüchen (§ 93 SGB XII): Der Träger kann durch schriftliche Anzeige bewirken, dass Ansprüche der leistungsberechtigten Person gegen Dritte bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf ihn übergehen. Widerspruch und Klage gegen diese Anzeige haben keine aufschiebende Wirkung. Über diesen Weg macht das Sozialamt auch den Schenkungsrückforderungsanspruch gegen beschenkte Kinder geltend.

Elternunterhalt (§ 94 Abs. 1a SGB XII): Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern bleiben unberücksichtigt, es sei denn, deren jährliches Gesamteinkommen übersteigt 100.000 € – je Kind einzeln betrachtet, und das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten wird. „Kinder zahlen gar nichts mehr" ist trotzdem falsch: Oberhalb der Grenze besteht die Pflicht fort, und wer das Haus geschenkt bekommen hat, haftet ohnehin als Beschenkter.

Kostenersatz durch Erben (§ 102 SGB XII): Erben haften für Sozialhilfeaufwendungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall; der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod, und unterhalb kleiner Freibeträge entfällt er – 2026 unter 3.378 € Nachlasswert, für pflegende Angehörige in häuslicher Gemeinschaft unter 15.340 €. Wer das Haus „durchbringen" will, verschiebt das Problem also oft nur in den Erbfall; dazu Haus geerbt: was tun und geerbtes Haus sanieren oder verkaufen.

Das verschenkte Haus: § 528 BGB und die harte Zehn-Jahres-Grenze

Sehr viele Familien haben das Haus längst übertragen – „damit es später keinen Streit gibt". Dann kommt die Pflegebedürftigkeit, und mit ihr eine Norm, die die meisten nie gelesen haben.

Nach § 528 Abs. 1 BGB kann ein Schenker, der nach der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks nach Bereicherungsrecht verlangen. Über die Überleitungsanzeige nach § 93 SGB XII macht der Sozialhilfeträger diesen Anspruch selbst geltend. Die gute Nachricht steht im zweiten Halbsatz derselben Vorschrift: Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den für den Unterhalt erforderlichen Betrag zahlt. In der Praxis heißt das fast immer: monatliche Zahlungen statt Rückübertragung des Hauses. Das Haus muss nicht zurück – aber es wird teuer.

Und hier liegt der Fehler, den fast alle Ratgeber machen:

Die berühmte „minus 10 % pro Jahr"-Regel gehört ausschließlich zum Pflichtteilsergänzungsanspruch. Bei § 529 Abs. 1 BGB gibt es keine Abschmelzung: Sind bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes verstrichen, ist der Anspruch ausgeschlossen – vollständig. Sind es neun Jahre und elf Monate, besteht er in voller Höhe. Wenn Sie irgendwo lesen, nach sechs Jahren seien „nur noch 40 %" zurückzuzahlen, ist das schlicht die falsche Norm.

Drei Details, die über den Ausgang entscheiden:

Erstens der Stichtag. Die Frist knüpft an den Eintritt der Bedürftigkeit an, nicht an den Antrag beim Sozialamt und nicht an den Bescheid. „Nach zehn Jahren ist die Schenkung sicher" stimmt deshalb nur, wenn die Bedürftigkeit auch tatsächlich erst nach Ablauf der zehn Jahre eintritt.

Zweitens der Fristbeginn. Maßgeblich ist die „Leistung des geschenkten Gegenstandes", bei Grundstücken regelmäßig die Eigentumsumschreibung im Grundbuch – nicht das Datum des Notartermins. Ob ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht den Fristbeginn hinausschiebt, ist bei § 529 BGB nicht mit der Klarheit geklärt, mit der die Rechtsprechung das für den Pflichtteilsergänzungsanspruch getan hat. Verlassen Sie sich hier nicht auf Analogien aus Erbrechtsratgebern, sondern lassen Sie den konkreten Übertragungsvertrag prüfen.

Drittens die Gegeneinwände. Der Anspruch ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat (§ 529 Abs. 1 BGB) – was sich gegen die Familie wenden kann, wenn kurz vor dem Heimeinzug übertragen wurde. Und der Beschenkte ist geschützt, soweit er außerstande ist, das Geschenk herauszugeben, ohne seinen eigenen „standesmäßigen Unterhalt" – so der Gesetzeswortlaut – oder seine gesetzlichen Unterhaltspflichten zu gefährden (§ 529 Abs. 2 BGB).

Wovon ich abrate: von der „Rettungsschenkung" wenige Monate vor oder nach dem Heimeinzug. Sie löst kein Problem – die Zehn-Jahres-Frist läuft dann garantiert nicht ab –, sie schafft mindestens zwei neue: Der Beschenkte haftet nach § 528 BGB persönlich, und die pflegebedürftige Person hat kein Vermögen mehr, mit dem sich ein geordneter Verkauf oder ein Darlehen nach § 91 SGB XII gestalten ließe. Unabhängig davon droht bei einer erkennbar auf Gläubigerbenachteiligung gerichteten Übertragung zusätzlicher Ärger.

Ohne Vollmacht darf niemand unterschreiben

Das ist der Punkt, an dem die meisten Verkäufe im Pflegefall tatsächlich scheitern – und der in Ratgebern mit zwei Sätzen abgehandelt wird.

Kinder sind nicht automatisch vertretungsberechtigt. Eine gesetzliche Vertretungsmacht von Angehörigen für Vermögensgeschäfte existiert nicht. Auch Ehepartner haben sie nicht: Das seit 2023 geltende Ehegattennotvertretungsrecht nach § 1358 BGB erfasst ausschließlich die Gesundheitssorge – Behandlungen, Krankenhaus- und Reha-Verträge, freiheitsentziehende Maßnahmen bis sechs Wochen und Ansprüche aus der Erkrankung – und gilt maximal sechs Monate ab der ärztlichen Feststellung. Ein Immobilienverkauf ist davon nicht gedeckt.

Es gibt also genau zwei Wege:

Warum die selbst geschriebene Vollmacht am Grundbuchamt scheitert

Das BGB selbst schreibt für Vermögensangelegenheiten keine besondere Form vor; ausdrückliche Schriftform verlangt § 1820 Abs. 2 BGB nur für bestimmte medizinische Entscheidungen. Die Form kommt aus einer ganz anderen Ecke: Nach § 29 Abs. 1 GBO nimmt das Grundbuchamt Eintragungen nur vor, wenn die Eintragungsbewilligung und die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Eine handschriftliche oder aus dem Internet heruntergeladene Vollmacht erfüllt das nicht. Der Notar wird den Kaufvertrag beurkunden – aber die Eigentumsumschreibung scheitert.

Es gibt zwei Wege zur beglaubigten Vollmacht:

Beim Notar. Üblich – und für das Grundbuch die sicherste Variante – ist nicht die bloße Unterschriftsbeglaubigung, sondern die Beurkundung der Vollmacht: Dafür fällt eine 1,0-Gebühr nach Nummer 21200 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG an, mindestens 60,00 € zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Der Geschäftswert wird bei einer allgemeinen Vollmacht nach billigem Ermessen bestimmt und darf die Hälfte des Vermögens des Vollmachtgebers nicht übersteigen (§ 98 Abs. 3 GNotKG). Rechenbeispiel: Bei 300.000 € Vermögen liegt der Geschäftswert damit bei höchstens 150.000 €; die 1,0-Gebühr nach Tabelle B beträgt in der Wertstufe bis 155.000 € 354,00 € netto zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

Bei der Betreuungsbehörde. Die Urkundsperson der örtlichen Betreuungsbehörde darf Unterschriften auf Vorsorgevollmachten öffentlich beglaubigen, soweit diese erteilt werden, um die Bestellung eines Betreuers zu vermeiden (§ 7 BtOG). Das ist die mit Abstand günstigere Variante: Das Gesetz setzt die Gebühr auf 10 € je Beglaubigung fest, Auslagen werden nicht gesondert erhoben (§ 7 Abs. 4 BtOG; die Länder dürfen abweichende Sätze festlegen). Weil § 29 GBO genau eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde verlangt, erfüllt dieser Weg die Grundbuchform – wenn Ihnen jemand sagt, dafür gehe „nur der Notar", stimmt das so nicht. Zwei Grenzen sollten Sie kennen: Die Wirkung der Beglaubigung endet mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG), und beglaubigt wird nur die Unterschrift – über den Inhalt der Vollmacht berät die Behörde nicht wie ein Notar.

Zwei Klauseln entscheiden über die Brauchbarkeit im Verkaufsfall. Erstens muss die Vollmacht Grundstücksgeschäfte ausdrücklich umfassen – eine allgemeine Formulierung reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht. Zweitens: Soll ein bevollmächtigtes Kind die Immobilie selbst kaufen, muss die Vollmacht ausdrücklich von den Beschränkungen des § 181 BGB befreien. Ohne diese Befreiung kann der Vertreter nicht im Namen des Vertretenen mit sich selbst kontrahieren, und der Vertrag ist unwirksam.

Registrieren lässt sich eine Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer, das die Betreuungsgerichte abfragen, bevor sie einen Betreuer bestellen. Die Registrierungsgebühr fällt nur einmalig an und ist niedrig; die Online-Anmeldung mit Lastschrift ist die günstigste Variante. Den aktuellen Gebührensatz nennt das Register selbst – rechnen Sie mit einem niedrigen zweistelligen Betrag, nicht mit Notarkosten. Das Register besteht seit 2003 und hat 2005 seinen gesetzlichen Auftrag erhalten; im Mai 2026 waren dort nach eigenen Angaben mehr als 7 Millionen Registrierungen erfasst.

Wovon ich abrate: davon, diesen Schritt zu verschieben, „wenn es soweit ist". Eine Vollmacht kann nur erteilen, wer im Zeitpunkt der Erteilung geschäftsfähig ist. Nach einer Demenzdiagnose oder einem schweren Schlaganfall ist dieses Fenster oft zu – und dann bleibt nur der zweite Weg, der Monate kostet und das Verfahren fremdbestimmt.

Wenn es keine Vollmacht gibt: Betreuung und gerichtliche Genehmigung

Fehlt die Vollmacht, muss beim zuständigen Betreuungsgericht eine Betreuung angeregt werden. Das Verfahren ist gründlich – aus gutem Grund, aber es kostet Zeit.

Vor der Bestellung muss das Gericht ein Sachverständigengutachten über die Notwendigkeit der Maßnahme einholen; der Sachverständige soll Facharzt für Psychiatrie oder Arzt mit psychiatrischer Erfahrung sein und die betroffene Person persönlich untersuchen oder befragen (§ 280 FamFG). Außerdem hört das Gericht die betroffene Person persönlich an, verschafft sich einen persönlichen Eindruck – möglichst in der gewohnten Umgebung – und weist auf Alternativen wie die Vorsorgevollmacht hin (§ 278 FamFG). Wie lange das dauert, hängt vom Gericht, vom Gutachter und vom Einzelfall ab; belastbare bundesweite Durchschnittswerte gibt es nicht, und jede Zahl, die Ihnen jemand nennt, ist geschätzt.

Ist der Betreuer bestellt, gilt für den Hausverkauf eine zusätzliche Hürde: Der Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts – und zwar zweifach. § 1850 Nr. 1 BGB erfasst die Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück, Nr. 5 die Verpflichtung dazu. Kaufvertrag und Auflassung sind damit beide genehmigungspflichtig. Falls Sie in älteren Texten auf § 1821 BGB stoßen: Diese Norm ist mit der Betreuungsrechtsreform zum 1. Januar 2023 aufgehoben worden.

Zwei Fallstricke sind besonders praxisrelevant:

Das Kind als Betreuer kann nicht an sich selbst verkaufen. Nach § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist die Vertretungsmacht des Betreuers bei Rechtsgeschäften zwischen dem Betreuten und dem Ehegatten oder einem Verwandten des Betreuers in gerader Linie ausgeschlossen. Ein zum Betreuer bestelltes Kind kann das Elternhaus also weder an sich selbst noch an den eigenen Ehepartner oder das eigene Kind verkaufen. Dafür bestellt das Gericht einen Ergänzungsbetreuer – planen Sie das von Anfang an ein, statt es beim Notartermin zu entdecken.

Der Preis wird geprüft. Maßstab der Genehmigung ist das Wohl der betreuten Person, und dazu gehört die Angemessenheit des Kaufpreises. In der Praxis verlangen Betreuungsgerichte deshalb regelmäßig eine Wertermittlung, an der sich der Mindestverkaufspreis orientiert. Eine gesetzliche Gutachtenpflicht gibt es nicht – es ist Verfahrenspraxis. Rechnen Sie am Markt mit rund 2.000–4.000 € für ein Vollgutachten beziehungsweise 0,5–1,5 % des Immobilienwerts, für ein Kurzgutachten ab etwa 500 €; das sind Marktspannen, keine Gebührenordnung. Was ein Verkehrswertgutachten überhaupt aussagt und wie es sich vom erzielbaren Marktpreis unterscheidet, erklärt Verkehrswert und Marktwert im Unterschied.

Vor der Genehmigung soll das Gericht die betroffene Person außerdem persönlich anhören (§ 299 FamFG).

Was „schwebend unwirksam" für Sie und den Käufer bedeutet

Das ist der Teil, den kaum ein Ratgeber erklärt – und der Kaufverträge platzen lässt.

Schließt der Betreuer den Vertrag ohne vorherige Genehmigung, hängt dessen Wirksamkeit von der nachträglichen Genehmigung ab. Sie wird gegenüber dem Vertragspartner erst wirksam, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt (§ 1856 Abs. 1 BGB). Und hier lauert eine Frist, die man nicht verpassen darf: Fordert der Käufer zur Mitteilung auf, kann die Genehmigung nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung erklärt werden – danach gilt sie als verweigert (§ 1856 Abs. 2 BGB).

Dazu kommt: Ein Beschluss, der die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts zum Gegenstand hat, wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG). Die Beschwerdefrist gegen einen Genehmigungsbeschluss beträgt abweichend von der Regelfrist zwei Wochen (§ 63 Abs. 2 FamFG). Diese zwei Wochen müssen in jeden Zeitplan und in den Kaufvertrag – sonst steht die Kaufpreisfälligkeit vor der Wirksamkeit des Vertrags.

Der Ablauf – in der Reihenfolge, die funktioniert

Was Sie in Woche 1 tun sollten, wenn der Heimeinzug feststeht: die Vollmachtslage klären (Schritt 1) und den Bedarf beim Sozialhilfeträger anzeigen (Schritt 3). Beides kostet nichts und verhindert die zwei teuersten Fehler – ein Verkauf, den am Ende niemand wirksam unterschreiben kann, und Monate ungedeckter Heimkosten, die niemand rückwirkend übernimmt.

Ein Punkt in Schritt 9 wird regelmäßig übersehen, führt aber zu echtem Streit: Der Verkaufserlös gehört der pflegebedürftigen Person, nicht den Kindern. Er ersetzt lediglich die Immobilie im Vermögen und wird ab dem Zugang genauso behandelt – oberhalb der 10.000 € Schonvermögen ist er einzusetzen. Er darf nicht auf Konten der Kinder verteilt werden; das wäre eine neue Schenkung mit einer neuen Zehn-Jahres-Frist.

Was in den Kaufvertrag gehört

Bei einem Verkauf durch einen Betreuer sollte der Notar drei Punkte aufnehmen: einen ausdrücklichen Genehmigungsvorbehalt, eine Regelung, dass die Kaufpreisfälligkeit erst nach Rechtskraft der Genehmigung eintritt, und eine faire Rücktritts- oder Auflösungsklausel für den Fall, dass die Genehmigung endgültig versagt wird. Sagen Sie Ihrem Käufer früh, dass das Objekt genehmigungsbedürftig ist – Käufer, die das erst beim Notar erfahren, springen ab.

Zu den Unterlagen: Der Energieausweis ist bei Besichtigungen vorzulegen, und in Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben daraus zu machen; ab dem 1. Januar 2027 kommen weitere Pflichtangaben hinzu, der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 10.000 € (§ 87 GModG). Details in Energieausweis beim Hausverkauf. Wenn das Elternhaus lange nicht modernisiert wurde, hilft für die Preisargumentation unsaniertes Haus verkaufen.

Alternativen zum Verkauf – kurz und ehrlich

Vier Wege werden regelmäßig als Alternative angeboten. Sie sind es nur zum Teil.

Der letzte Punkt verdient Deutlichkeit, weil an ihm Geld verdient wird: Verrentungs- und Teilverkaufsmodelle ändern nichts an der sozialhilferechtlichen Bewertung. Was Sie als Einmalbetrag erhalten, ist Vermögen; was Sie monatlich erhalten, ist Einkommen. Beides wird nach denselben Regeln herangezogen wie ein Kaufpreis. Ob ein solches Modell sinnvoll ist, hängt an ganz anderen Fragen – Konditionen, Nutzungsrechte, Bonität des Anbieters – und gehört in eine eigene, sorgfältige Betrachtung, nicht in eine Pflegefall-Entscheidung unter Zeitdruck.

Wovon ich abrate: von der Vermietung als vermeintlicher Schutzstrategie. Sie erzeugt Verwaltungsaufwand und Steuerpflichten, macht das Haus für Selbstnutzer-Käufer schwerer verkäuflich – und der Schutz nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII ist gerade dann weg, weil niemand aus der Einsatzgemeinschaft mehr darin wohnt. Wer zwischen Vermieten und Verkaufen grundsätzlich schwankt, findet die Abwägung in geerbtes Haus verkaufen oder vermieten – die Rechnung ist dieselbe, auch wenn der Anlass ein anderer ist.

Und die Steuer?

Ein Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren. Bei einem Elternhaus, das vor Jahrzehnten gekauft oder gebaut wurde, ist die Frist längst abgelaufen und die Frage erledigt.

Anders liegt es, wenn die Immobilie erst innerhalb der letzten zehn Jahre erworben oder übertragen wurde: Dann kommt es darauf an, wie sich der Umzug ins Heim auf die Selbstnutzungsausnahme auswirkt. Eine höchstrichterliche Entscheidung, die den Heimaufenthalt ausdrücklich als fortgesetzte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken behandelt, ist nicht ersichtlich, und der Bundesfinanzhof legt den Begriff eng aus. Lassen Sie das vor dem Notartermin prüfen – nicht danach.

Warum sich das falsch anfühlt – und trotzdem richtig sein kann

Bis hierher war alles Recht und Rechnen. Der schwierigste Teil ist ein anderer.

Das Haus verkaufen zu müssen, während der Vater oder die Mutter noch lebt, fühlt sich für viele an wie ein Verrat – als würde man das Zuhause aufgeben, solange der Mensch, der es aufgebaut hat, es noch vermisst. Dazu kommt oft ein zweites Gefühl: dass „das Erbe verbraucht wird". Beides ist verständlich, und beides sollte man aussprechen, statt es in Sachargumente zu verpacken.

Was hilft, ist eine Umkehrung der Perspektive. Das Vermögen ist im Rechtssinne nicht das Erbe der Kinder, sondern das Vermögen des pflegebedürftigen Menschen – und es hat genau jetzt seinen Zweck: eine gute Versorgung zu bezahlen. Rechnen Sie es einmal aus. Bei einer Lücke von 1.764 € im Monat trägt ein Verkaufserlös von 300.000 € rechnerisch rund 170 Monate, also gut 14 Jahre – bei konstanten Kosten und ohne Zinsen gerechnet. Die verbreitete Vorstellung, „das Heim frisst das Haus in zwei Jahren", stimmt in den meisten Fällen nicht. Was das Haus aber wirklich aufzehren kann, sind ein leerstehendes Gebäude mit laufenden Kosten, ein Notverkauf unter Zeitdruck und ein Verfahren, das niemand vorbereitet hat.

Die Checkliste für Geschwister – bevor irgendjemand einen Makler anruft, sollten fünf Fragen beantwortet und im besten Fall schriftlich festgehalten sein:

1. Wer ist bevollmächtigt oder Betreuer – und wer nicht? (Nur diese Person unterschreibt. Alle anderen beraten.)
2. Will jemand aus der Familie das Haus selbst kaufen? Wenn ja: § 181 BGB in der Vollmacht befreit? Oder ist ein Ergänzungsbetreuer nötig (§ 1824 BGB)?
3. Was ist der Mindestpreis, unter dem wir nicht verkaufen – und wer akzeptiert ihn, wenn der Markt anders entscheidet?
4. Wer übernimmt bis zum Verkauf welche Aufgabe: Haus, Behörde, Heim, Konten?
5. Was passiert mit den Dingen im Haus, und wer entscheidet darüber?

Diese fünf Punkte klingen banal. Sie sind der Grund, warum Verkäufe im Pflegefall scheitern – seltener am Sozialamt als an einer Familie, die sich über Punkt 3 nicht geeinigt hat.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss das Haus verkauft werden, wenn meine Mutter oder mein Vater ins Pflegeheim zieht?

Nicht automatisch. Verkauft werden muss nur, wenn Pflegekassenleistung und zumutbares Einkommen die Heimkosten nicht decken und die Immobilie verwertbares Vermögen ist. Solange der nicht getrennt lebende Ehepartner darin wohnt und das Hausgrundstück angemessen ist, greift der Schutz des § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII. Steht das Haus nach dem Heimeinzug leer, entfällt dieser Schutz dem Wortlaut nach.

Darf das Sozialamt das Haus meiner Eltern verkaufen oder zwangsversteigern lassen?

Nein. Der Sozialhilfeträger kann eine Immobilie weder verkaufen noch versteigern lassen. Er kann Leistungen ablehnen, weil wegen des Vermögens keine Bedürftigkeit besteht (§ 2 SGB XII), und er kann – wenn nicht sofort verwertet werden kann – Hilfe als Darlehen mit Sicherung im Grundbuch gewähren (§ 91 SGB XII). Der Druck entsteht also über die Leistung, nicht über eine Vollstreckung.

Wie viel Vermögen darf mein pflegebedürftiger Vater 2026 behalten?

Geschützt sind 10.000 € für jede volljährige Person, zuzüglich 500 € für jede überwiegend unterhaltene Person. Dieser Betrag gilt seit dem 1. Januar 2023; die vielfach noch genannten 5.000 € sind überholt. Zusätzlich geschützt sind ein angemessenes, bewohntes Hausgrundstück (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII) und Vermögen, dessen Einsatz eine Härte bedeuten würde (§ 90 Abs. 3).

Ist das Haus geschützt, wenn mein Vater ins Heim zieht und meine Mutter darin wohnen bleibt?

In dieser Konstellation greift der Schutz in aller Regel. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII schützt das angemessene Hausgrundstück, das von der nachfragenden Person oder einer anderen in § 19 Abs. 1 bis 3 SGB XII genannten Person bewohnt wird – dazu gehört der nicht getrennt lebende Ehegatte. Entscheidend bleibt die Angemessenheit, die das Gesetz über sieben Kriterien bestimmt, ohne eine Quadratmetergrenze festzulegen.

Wir haben das Haus vor sechs Jahren auf die Kinder überschrieben – kann das zurückgefordert werden? Und schmilzt die Schenkung nicht jedes Jahr um 10 Prozent ab?

Ja, der Anspruch kann bestehen – und nein, es gibt keine Abschmelzung. Nach § 528 BGB kann der verarmte Schenker die Herausgabe des Geschenks verlangen; der Sozialhilfeträger leitet diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich über. Ausgeschlossen ist er erst, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Übertragung verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB) – davor besteht er voll. Die „minus 10 % pro Jahr"-Regel steht in § 2325 Abs. 3 BGB und betrifft ausschließlich den Pflichtteilsergänzungsanspruch im Erbrecht. Die Beschenkten können die Herausgabe des Hauses allerdings durch Zahlung des Unterhaltsbedarfs abwenden.

Meine Mutter ist dement und es gibt keine Vorsorgevollmacht – wer darf das Haus jetzt verkaufen?

Niemand aus der Familie ohne gerichtliche Bestellung. Es gibt keine automatische Vertretungsmacht von Kindern, und das Ehegattennotvertretungsrecht des § 1358 BGB deckt nur die Gesundheitssorge, gilt maximal sechs Monate und erfasst keine Vermögensgeschäfte. Nötig ist ein vom Betreuungsgericht bestellter Betreuer – und für den Verkauf zusätzlich die Genehmigung des Gerichts nach § 1850 Nr. 1 und 5 BGB.

Reicht eine selbst geschriebene Vorsorgevollmacht, damit ich das Haus meiner Eltern verkaufen kann?

Für den Kaufvertrag beim Notar möglicherweise, für die Eigentumsumschreibung nicht. Das Grundbuchamt verlangt nach § 29 Abs. 1 GBO öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Beglaubigen kann ein Notar – oder, für 10 € deutlich günstiger, die Urkundsperson der Betreuungsbehörde nach § 7 BtOG, die das Gesetz ausdrücklich zur öffentlichen Beglaubigung ermächtigt. Achten Sie zusätzlich darauf, dass Grundstücksgeschäfte ausdrücklich erfasst sind.

Was bedeutet „schwebend unwirksam" für den Käufer – und wie lange dauert das?

Verkauft ein Betreuer, ist der Vertrag bis zur gerichtlichen Genehmigung schwebend unwirksam. Der Genehmigungsbeschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG); die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen (§ 63 Abs. 2 FamFG). Wirksam gegenüber dem Käufer wird die Genehmigung außerdem erst mit der Mitteilung durch den Betreuer – und fordert der Käufer dazu auf, ist das nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung möglich (§ 1856 Abs. 2 BGB). Eine seriöse Gesamtdauer lässt sich nicht angeben; planbar sind nur diese Fristen.

Müssen Kinder die Pflegekosten ihrer Eltern zahlen, wenn Rente und Vermögen nicht reichen?

In der Regel nicht. Nach § 94 Abs. 1a SGB XII bleiben Unterhaltsansprüche gegen Kinder unberücksichtigt, solange deren jährliches Gesamteinkommen 100.000 € nicht übersteigt; das Gesetz vermutet sogar, dass die Grenze nicht überschritten wird. Oberhalb der Grenze besteht die Unterhaltspflicht fort. Unabhängig davon haftet ein Kind, dem die Immobilie geschenkt wurde, als Beschenkter nach § 528 BGB – das ist ein anderer Anspruch mit anderen Voraussetzungen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Sozialberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Sozialrecht, Ihren Steuerberater, die örtliche Betreuungsbehörde, den Pflegestützpunkt oder einen Notar. Rechtsstand dieses Beitrags: 10. August 2026.

Nächster Schritt: erst die Handlungsfähigkeit, dann der Preis

Wenn Sie heute nur zwei Dinge tun: Klären Sie, wer unterschreiben darf, und zeigen Sie den Bedarf beim örtlichen Sozialhilfeträger an. Alles Weitere – Wertermittlung, Vermarktung, Notar – setzt auf diesen beiden Punkten auf, und beide kosten Sie nichts außer einem Nachmittag.

Steht die Vertretung, brauchen Sie eine belastbare Preisspanne. Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg dorthin. Regionale Makler kennen die Nachfrage in Ihrer Straße, und wenn das Betreuungsgericht später eine Wertermittlung sehen will, haben Sie bereits marktnahe Vergleichswerte in der Hand statt nur ein Bauchgefühl.

Bleibt das Haus vorerst in der Familie – weil der Ehepartner darin wohnt, weil ein Darlehen nach § 91 SGB XII die Zeit überbrückt oder weil jemand einziehen möchte –, dann verschiebt sich die Frage von „Was ist es wert?" zu „Was kostet es im Betrieb?". Dafür liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welchen energetischen Zustand das Haus hat, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll wären, was sie mit Förderung netto kosten – und ob sich das für die verbleibende Nutzungsdauer überhaupt lohnt. Ob am Ende verkauft oder gehalten wird, sollte aus diesen beiden Zahlen folgen, nicht aus dem Druck der ersten Heimrechnung.