Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten? 1,75 % Rendite 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Die Kernzahl: Im durchgerechneten Beispiel eines unsanierten geerbten Einfamilienhauses schrumpft eine Bruttomietrendite von 4,1 % nach Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Einkommensteuer auf 1,75 % netto. Zum Vergleich: Eine zehnjährige Bundesanleihe rentierte am 10.08.2026 mit 3,14 %, die Inflation lag im Juli 2026 bei 2,8 %.
• Der Steuervorteil, den es bei Erbimmobilien oft gar nicht gibt: Der Erbe führt die Abschreibung des Erblassers fort (§ 11d Abs. 1 EStDV). Bei einem 50 Jahre alten Elternhaus ist das AfA-Volumen regelmäßig aufgebraucht – 0 € Abschreibung, voller Steuersatz auf den Mietüberschuss.
• Der härteste Renditekiller ist der energetische Zustand: Vermieter erhalten bei der Heizungsförderung nur die Grundförderung von 30 %. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus, mit denen selbstnutzende Eigentümer auf bis zu 80 % kommen, setzen Selbstnutzung voraus; auch der Steuerbonus nach § 35c EStG ist Vermietern verschlossen.
• Energetische Qualität zahlt der Kaufmarkt, nicht der Mietmarkt: Je schlechterer Effizienzklasse liegt die Kaltmiete nur 0,22 €/m² niedriger, der Kaufpreis dagegen 107 €/m² (Wüest Partner, 22.01.2026, rund 1,38 Mio. Markt- und Angebotsdaten). Bei 130 m²: rund 29 € Miete im Monat gegen rund 13.900 € Kaufpreis.
• Es gibt keine Sanierungspflicht für Wohngebäude. Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht und die 30-Jahre-Austauschpflicht für Heizkessel sind mit dem GModG (dem früheren GEG) seit 29.07.2026 ersatzlos gestrichen. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H.
• Vermieten geht mit Mehrheit, Verkaufen nur einstimmig: In der Erbengemeinschaft ist die Vermietung Verwaltung, der Verkauf dagegen Verfügung – nach § 2040 Abs. 1 BGB kann ihn ein einzelner Miterbe blockieren.

Die Frage wird meist mit drei Listen beantwortet: Vermieten sei „der mittlere Weg", Verkaufen „schaffe Klarheit", Einziehen „sei emotional". Damit kann niemand entscheiden. Dieser Artikel rechnet stattdessen zwei Konstellationen vollständig durch – mit allen Abzugsposten, die eine scheinbare 4-%-Rendite auf unter 2 % zusammenschmelzen lassen. Das Ergebnis ist unbequem und eindeutig: Bei sanierungsbedürftigen Einfamilienhäusern gewinnt fast immer der Verkauf, bei Eigentumswohnungen in intakten Lagen oft die Vermietung.

Nicht behandelt werden hier die Steuerparagrafen in voller Tiefe – Erbschaftsteuer, Bewertung und Spekulationsfrist stehen im Schwesterartikel geerbtes Haus verkaufen: Steuer. Auch die ersten Schritte nach dem Erbfall bleiben außen vor; dafür gibt es Haus geerbt: was tun. Und wenn die eigentliche Frage lautet, ob Sie vor dem Verkauf noch sanieren sollen, ist geerbtes Haus sanieren oder verkaufen der richtige Text.

Die drei Optionen auf einen Blick

Die Zeile, die die meisten übersehen, ist die vorletzte. Vermieten ist keine Pause, sondern eine Weichenstellung. Beim Verkauf tritt der Käufer nach § 566 BGB in den laufenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete"), und eine Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus – § 573 BGB schließt ausdrücklich aus, dass höhere Mieteinnahmen durch Neuvermietung oder ein Verkauf als Wohnungseigentum sie tragen. Verkaufen bleibt möglich, aber nur an Kapitalanleger.

Wie Sie die Mietrendite ehrlich rechnen

Fast alle Renditeangaben im Netz sind Bruttomietrenditen: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Der Baufi24-Mietrenditeatlas vom 18.02.2026 nennt für die 50 größten deutschen Städte im zweiten Halbjahr 2025 im Schnitt 4,1 %. Der Wert stammt aus reinen Angebotsdaten für Wohnungen – inserierte Kaufpreise von durchschnittlich 3.594 €/m² gegen Angebotsmieten von 11,61 €/m² – und gilt damit weder für Einfamilienhäuser noch für laufende Mietverträge, und schon gar nicht nach Kosten.

Die Spannweite zeigt, wie sehr die Lage dominiert: Am oberen Ende stehen Chemnitz mit 5,90 %, Gelsenkirchen mit 5,24 % und Mönchengladbach mit 5,16 %, am unteren Hamburg mit 3,02 %, München mit 3,22 % und Frankfurt mit 3,24 %. Die sieben größten Metropolen kommen zusammen nur auf 3,4 %.

In derselben Zahlenreihe steckt ein Warnsignal: Die höchsten Bruttorenditen entstehen dort, wo Kaufpreise niedrig sind – also oft in Regionen mit Leerstandsrisiko. Der CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 (Stand 31.12.2024) weist bundesweit nur 2,2 % marktaktiven Leerstand aus, rund 522.000 Wohnungen. Die Spitzenwerte liegen aber bei 7,6 % in Dessau-Roßlau und 7,3 % in Pirmasens, während Freiburg, München und Frankfurt je 0,1 % melden – und genau in den strukturschwachen Regionen stehen besonders viele Erbimmobilien.

Die Posten, die die Bruttorendite auffressen

Dass ausgerechnet Verwaltung und Instandhaltung nicht umlagefähig sind, steht in § 1 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV – es sind genau die beiden Posten, die die Rendite tragen müsste. Die Grundsteuer dürfen Sie dagegen weitergeben.

Ein Hinweis zu den Eurobeträgen aus der II. Berechnungsverordnung: Das sind Grundbeträge, die nach § 26 Abs. 4 II. BV alle drei Jahre zum 1. Januar an den Verbraucherpreisindex angepasst werden; der heute geltende Wert liegt höher und steht nicht im Gesetzestext. § 28 II. BV nennt zwei Modifikatoren: plus 1,00 €/m² bei maschinellem Aufzug (Abs. 2), minus 1,05 €/m², wenn der Mieter die Kleinreparaturen trägt (Abs. 3).

Instandhaltung: drei Faustregeln, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse

Für ein 130-m²-Haus, Baujahr 1968, liefern die gängigen Ansätze weit auseinanderliegende Werte:

Die Peterssche Formel ist eine Faustregel aus der Verwaltungspraxis, keine Rechtsnorm: Sie unterstellt, dass über 80 Jahre das 1,5-Fache der reinen Herstellungskosten für Instandhaltung anfällt, wovon bei Wohnungseigentum 65–70 % auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Als Kostenanker dient der dena-Gebäudereport 2026 mit 2.160 €/m² für Baufertigstellungen 2024 (1993: 1.130 €/m²). Der Faktor-4-Abstand erklärt, warum Renditerechnungen im Netz so weit auseinandergehen – vertieft in Instandhaltungsrücklage vs. energetische Sanierung. Ich rechne unten mit dem mittleren Wert; bei Dach, Fenstern und Heizung am Ende der Nutzungsdauer ist der obere realistischer.

Beispiel 1: Das unsanierte Elternhaus

Die Ausgangslage. Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1968, 130 m², Gasheizung von 2011, ungedämmte Massivwände, Energieeffizienzklasse G. Der Erbe ist Einzelerbe, wohnt 400 km entfernt und liegt im 42-%-Steuersatz. Angenommener Verkaufspreis: 320.000 €, angenommene Kaltmiete 1.100 € im Monat (8,46 €/m²) – Annahmen für diese Rechnung, keine Marktdaten. Die resultierende Bruttorendite von 4,13 % liegt exakt auf dem bundesweiten Städte-Durchschnitt und ist für ein Einfamilienhaus in mittlerer Lage damit eher optimistisch.

Die Verwaltungskosten schwanken je nach Anbieter und Region; der gesetzliche Anker bleibt § 26 II. BV. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag sind nicht berücksichtigt – sie würden das Ergebnis weiter drücken.

Warum hier 0 € Abschreibung stehen

Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber die Rechnung schönen: Sie führen die AfA als Vorteil der Vermietung auf und verschweigen § 11d Abs. 1 EStDV. Bei unentgeltlichem Erwerb bemisst sich die Abschreibung des Erben nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers – und nur, soweit Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger zusammen noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben.

Ein 1968 errichtetes Haus wird mit 2 % jährlich über 50 Jahre abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG). Seit der Fertigstellung sind 58 Jahre vergangen. Das AfA-Volumen ist aufgebraucht – der Erbe hat keine Abschreibung mehr, egal wie hoch der heutige Verkehrswert ist. Damit trifft der volle Grenzsteuersatz den kompletten Überschuss.

Ein zweiter Punkt wird häufig zu schnell behauptet: Die 15-%-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG knüpft an eine Anschaffung an – die bei einer geerbten Immobilie gerade fehlt. Ob sie greift, ist eine Beratungsfrage, keine geklärte Regel. Klären Sie vor größeren Instandsetzungen mit Ihrem Steuerberater, ob die Kosten sofort abziehbar sind.

Der Verkaufsvergleich, der die Entscheidung kippt

Setzen Sie nun die Alternative daneben. Beim Makler-Verkauf teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zwingend hälftig, wenn der Makler von beiden Seiten Geld verlangt (§ 656c BGB). Üblich sind insgesamt rund 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, davon 3,57 % auf der Verkäuferseite; regional liegen die Sätze zwischen 5,95 % und 7,14 %.

• Verkaufserlös: 320.000 €
• − Verkäuferanteil der Provision (3,57 %): −11.424 €
• = frei anlegbares Kapital: 308.576 €
• × 3,14 % Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe (Stand 10.08.2026): 9.689 € pro Jahr

Das sind mehr als die 9.636 €, die die Vermietung vor Steuern abwirft – bei null Arbeitsaufwand, null Mieterrisiko und ohne Klumpenrisiko in einer einzigen Immobilie. Der Vergleich ist nicht ganz sauber, weil auch Zinserträge steuerpflichtig sind; brutto gegen brutto steht es 3,14 % zu 3,01 %. Und noch ein Maßstab gehört daneben: Die Verbraucherpreise lagen im Juli 2026 um 2,8 % über dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt, vorläufiges Ergebnis, Kerninflation 2,4 %). Die 1,75 % Nettorendite nach Steuern sind real also negativ.

Das ehrliche Gegenargument: Die Anleihe steigt nicht im Wert, die Immobilie schon. Der amtliche Häuserpreisindex legte im ersten Quartal 2026 um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu (Statistisches Bundesamt), der IW-Wohnindex weist für Ein- und Zweifamilienhäuser im selben Quartal aber nur +0,7 % aus. Mit 0,7 % auf 320.000 € kommen 2.240 € hinzu, zusammen also 7.829 € oder 2,45 % – auch damit bleibt die Vermietung hinter der risikolosen Alternative zurück.

Fazit Beispiel 1: Verkaufen. Drei Gründe kippen den Fall gemeinsam – kein AfA-Volumen, hoher Grenzsteuersatz und die vollständig beim Eigentümer liegende Sanierungslast eines Klasse-G-Hauses.

Beispiel 2: Die geerbte Eigentumswohnung

Die Ausgangslage. 68-m²-Eigentumswohnung, Baujahr 1994, Klasse E, Großstadt außerhalb der Top 7, Gas-Zentralheizung im Gemeinschaftseigentum. Der Erblasser hatte 1996 gekauft; auf das Gebäude entfielen 96.000 € seiner Anschaffungskosten. Die Erbin wohnt 20 Minuten entfernt, Grenzsteuersatz 30 %. Angenommener Verkaufspreis 210.000 €, angenommene Kaltmiete 720 € im Monat (10,59 €/m², Bruttorendite 4,11 %).

Hier wirkt § 11d EStDV zugunsten der Erbin: Der Erblasser hat von 1996 bis 2025 dreißig Jahre lang 2 % abgeschrieben, also 60 % des Gebäudewerts. Die restlichen 40 % – 38.400 € – stehen ihr über zwanzig weitere Jahre zur Verfügung und senken die Steuerlast um rund 576 € jährlich. Welche Posten wann als Werbungskosten abziehbar sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater – bei Zuführungen zur Erhaltungsrücklage ist der Zeitpunkt entscheidend.

Die Gegenrechnung: 210.000 € minus 3,57 % Provision ergibt 202.503 €, verzinst mit 3,14 % also 6.359 € pro Jahr – mehr als die 6.127 € Mietüberschuss vor Steuern. Aber die Wohnung legte laut IW-Wohnindex im ersten Quartal 2026 um 2,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu, das wären 5.250 €; Neuvertragsmieten stiegen bundesweit um 3,5 %, im Umland der Top-7-Städte um 4,2 %. Mit Wertzuwachs kommt die Vermietung auf gut 10.100 € pro Jahr und schlägt die Anleihe deutlich.

Fazit Beispiel 2: Vermieten. Vier Faktoren drehen das Ergebnis gegenüber Beispiel 1: vorhandenes AfA-Restvolumen, niedrigerer Grenzsteuersatz, kurze Entfernung – und vor allem: Die Gebäudehülle gehört der Gemeinschaft. Die Erbin kann nicht allein zur Fassadensanierung gezwungen werden, und sie muss sie auch nicht allein bezahlen.

Der Renditekiller, den kaum jemand rechnet: der energetische Zustand

Hier liegt der blinde Fleck praktisch aller Ratgeber zum Thema. Wer eine unsanierte Immobilie vermietet, steht ökonomisch deutlich schlechter da als ein Selbstnutzer, der dasselbe Gebäude saniert – aus vier voneinander unabhängigen Gründen.

1. Förderung: 30 % statt bis zu 80 %

Bei der Heizungsförderung nach KfW 458 erhalten Vermieter ausschließlich die Grundförderung von 30 %. Der Klimageschwindigkeitsbonus von aktuell 16 % und der Einkommensbonus von bis zu 40 % setzen beide eine selbstgenutzte Wohneinheit als Haupt- oder alleinigen Wohnsitz voraus: Bei identischer Rechnung bekommt der Selbstnutzer bis zu 80 %, der Vermieter 30 %. Die förderfähigen Höchstkosten liegen bei 28.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € für die zweite bis sechste und 8.000 € ab der siebten (Klimageschwindigkeitsbonus 2027). Auch der Steuerbonus nach § 35c EStG – 20 % über drei Jahre, maximal 40.000 € je Objekt – verlangt ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und existiert für Vermieter nicht.

2. Die Modernisierungsumlage ist gedeckelt – doppelt

Die naheliegende Idee, die Sanierung über die Miete hereinzuholen, scheitert an der Rechtslage. Für den Heizungstausch gilt § 559e BGB: umlagefähig sind 10 % der Kosten abzüglich in Anspruch genommener Drittmittel, gekappt bei plus 0,50 €/m² Wohnfläche und Monat innerhalb von sechs Jahren. Seit dem 29.07.2026 kommt ein pauschaler Erhaltungskostenabzug von 15 % hinzu (ausgenommen Kosten für den Einbau einer Heizung nach § 43 GModG). Gerechnet an einer angenommenen Wärmepumpe für 25.000 € brutto im 130-m²-Haus:

Durchsetzbar sind also 780 € jährlich. Die Nettoinvestition von 17.500 € wäre damit nach 22 Jahren wieder eingespielt – ohne Zinsen, ohne Reparaturen und ohne zu berücksichtigen, dass die nächste Heizung dann fällig ist.

Seit dem 29.07.2026 gibt es zusätzlich § 559f BGB, eingefügt durch das GModG: Beim Einbau einer Wärmepumpe darf der Vermieter die Umlage nur in voller Höhe verlangen, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist (Ermittlung nach VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08). Ohne Nachweis zählt nur die Hälfte der Kosten. Entbehrlich ist er unter anderem bei Baujahr nach 1996, bei Standard der Wärmeschutzverordnung 1994/95, nach Sanierung auf § 38-GModG-Niveau oder bei einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C bei Norm-Außentemperatur.

Für Dämmung, Fenster und Dach gilt weiterhin § 559 BGB: 8 % der Kosten auf die Jahresmiete, abzüglich ersparter Instandhaltung, gekappt bei plus 3 €/m² in sechs Jahren – bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² nur plus 2 €/m². Details in Modernisierungsumlage 2026.

3. CO₂-Kosten: Je schlechter das Gebäude, desto mehr zahlt der Vermieter

Seit dem Stufenmodell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes ist der Zustand des Gebäudes unmittelbar renditerelevant. Ein Auszug aus der Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG:

Ein unsaniertes Haus mit Gasheizung landet regelmäßig in den oberen Stufen; den Wert für Ihr Objekt weist die Heizkostenabrechnung aus. Was das über die Jahre bedeutet, rechnet ETS-2 CO₂-Kosten für unsanierte Mehrfamilienhäuser vor.

Zwei neue Vorschriften des GModG kommen hinzu, die strikt zu trennen sind: Baut ein Vermieter nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Sinne des § 43 Abs. 1 GModG ein, tragen Vermieter und Mieter nach §§ 5a, 5b CO2KostAufG jeweils hälftig die Gas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten ab dem 01.01.2028 sowie ab dem 01.01.2029 die Kosten der verpflichtenden klimaneutralen Brennstoffe bis zu 30 % Brennstoffanteil. Für die vom Erblasser eingebaute Bestandsheizung gilt das nicht – dort bleibt es beim Stufenmodell des § 5. Der Härtefall-Ausstieg des § 5d ist eng und verlangt fünf Voraussetzungen kumulativ, darunter eine Miete unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens sechs vermietete Wohnungen und Effizienzklasse G oder H.

Ebenso wichtig für die Frage „Heizung jetzt noch tauschen oder verkaufen": Die Brennstoffquote des § 43 GModG – mindestens 10 % klimaneutrale Brennstoffe ab 01.01.2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 – trifft ausschließlich Heizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden. Eine Bestandsheizung des Erblassers unterliegt keiner Quote; eine Hybridheizung wird nach § 43 Abs. 5 nur mit 30 % angerechnet und ist keine Befreiung. Überblick: Heizungsgesetz 2026: GModG in Kraft.

4. Die Asymmetrie: Der Mietmarkt bezahlt Effizienz kaum, der Kaufmarkt sehr wohl

Das ist die härteste Zahl des Artikels. Wüest Partner hat am 22.01.2026 rund 1,38 Millionen Markt- und Angebotsdaten aus den Quartalen Q3/2023 bis Q2/2025 ausgewertet und dabei Mikro- und Makrolage, Baujahr, Größe, Zimmerzahl und baulichen Zustand herausgerechnet – verglichen werden also rechnerisch identische Objekte, die sich nur in der Effizienzklasse unterscheiden. Ergebnis je schlechterer Effizienzklasse:

Über die Miete brauchen Sie rund 40 Jahre, um den Kaufpreisunterschied einer einzigen Effizienzklasse einzuspielen. Das ist die eigentliche Begründung dafür, warum sich Sanieren beim Vermieten kaum rechnet, beim Verkaufen aber sehr wohl. Dazu passt die hedonische Preisanalyse von immowelt vom 19.03.2026 auf Basis der Inserate aus 2025, jeweils gegenüber der Referenzklasse D:

Der Abstand von A+ bis H beträgt bei Häusern 32, bei Wohnungen 29 Prozentpunkte – er verteilt sich aber völlig anders. Ein Haus der Klasse H verliert 17 %, eine Wohnung derselben Klasse nur 9 %. Der Grund ist derselbe wie in Beispiel 2: Beim Mehrfamilienhaus trägt die Gemeinschaft die Hülle, beim Einfamilienhaus der Eigentümer allein. Eine geerbte Wohnung in schlechter Klasse ist deshalb ein deutlich kleineres Problem als ein geerbtes Haus. Tiefer geht Energieeffizienzklasse F, G oder H: der reale Wertverlust.

Pflichten ja, Sanierungspflicht nein

Die Energieausweispflicht trifft Vermieter genauso wie Verkäufer: Nach § 80 Abs. 4 und 5 GModG ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, § 87 verlangt Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen – Verstöße kosten bis zu 10.000 € (Energieausweis Pflicht für Vermieter 2026).

Was Sie dagegen nicht müssen: sanieren. Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht. Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht der früheren §§ 71–73 GEG und die 30-Jahre-Austauschpflicht des § 72 sind mit dem GModG ersatzlos gestrichen, Mindeststandards nach § 40 gelten nur für Nichtwohngebäude. Geblieben sind die Nachrüstpflichten zur obersten Geschossdecke (§ 35) und zur Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 3/4): zwei Jahre Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002, Bußgeld bis 50.000 €. Was das für Erben heißt, steht in Haus geerbt: Sanierungspflichten und Fördermöglichkeiten.

Was für den Verkauf spricht: das steuerliche Bild

Hier nur die vier Punkte, die die Entscheidung zwischen Vermieten und Verkaufen tatsächlich verschieben. Rechenbeispiele, Steuersätze, Eigennutzungs-Ausnahme und Familienheim-Fallen in voller Tiefe stehen im Schwesterartikel geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Die Spekulationsfrist läuft ab dem Kauf des Erblassers

Der am häufigsten missverstandene Punkt. Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger nach § 23 Abs. 1 S. 3 EStG die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet – die Fußstapfentheorie. Die Frist beginnt also mit dem Kaufdatum des Erblassers, nicht mit dem Erbfall. Bei einem seit Jahrzehnten in der Familie befindlichen Elternhaus ist sie längst abgelaufen; der Verkauf ist einkommensteuerfrei, heute wie in fünf Jahren.

Damit ist auch klar, was kein Argument ist: Ein „Zeitfenster, das sich schließt", gibt es hier nicht. Ein echtes Fristproblem entsteht nur, wenn der Erblasser selbst erst vor weniger als zehn Jahren gekauft hat – dann versteuert, wer vorher verkauft, den Gewinn zum persönlichen Steuersatz. Steuerfrei bleibt er, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € liegt (§ 23 Abs. 3 EStG). Daneben nennt § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG eine Ausnahme für Objekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; ob eine Nutzung durch den Erblasser darauf durchschlägt, gehört zum Steuerberater – gesichert zugerechnet wird dem Erben nur die Anschaffung.

Zwei weitere Punkte werden häufig falsch dargestellt:

• Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Der Erwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit, § 3 Nr. 3 zusätzlich der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses – relevant, wenn ein Miterbe die anderen auszahlt.
• Der 10-%-Bewertungsabschlag für vermietete Grundstücke lässt sich nicht nachträglich herstellen. § 13d ErbStG setzt zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke mit 90 % ihres Werts an – maßgeblich ist der Zustand im Zeitpunkt des Erbfalls. Wer erst danach vermietet, bekommt ihn nicht.

Und falls doch Erbschaftsteuer anfällt, das Geld aber fehlt: § 28 Abs. 3 ErbStG erlaubt eine Stundung von bis zu zehn Jahren, wenn der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufbringen könnte – bei Erwerben von Todes wegen zinslos. Das ist das Ventil gegen den Notverkauf unter Wert. Wie der steuerliche Wert ermittelt wird, steht in Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.

Die Lebenssituation entscheidet mindestens so stark wie die Rendite

Die Zahlen oben sind die halbe Wahrheit. Vier Faktoren verschieben das Ergebnis regelmäßig stärker als ein halber Prozentpunkt Rendite.

Entfernung. Ab etwa zwei Stunden Fahrzeit ist Selbstverwaltung praktisch ausgeschlossen. Sie brauchen eine externe Mietverwaltung (üblich 20–55 € je Wohneinheit und Monat, je nach Anbieter und Region) und einen Handwerker vor Ort. In Beispiel 1 kostet allein das 420 € pro Jahr, rund 3,2 % der Jahreskaltmiete.

Zeit und Nerven. Mietersuche, Übergabeprotokolle, Betriebskostenabrechnung binnen Jahresfrist, Instandhaltung, Anlage V: Das ist kein passives Einkommen, sondern ein kleines Nebengewerbe. Wer es unterschätzt, verwaltet schlecht – und schlecht verwaltete Immobilien verlieren Wert.

Klumpenrisiko. Eine geerbte Immobilie ist für die meisten Erben der größte Einzelposten ihres Vermögens. Nach der Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik des Statistischen Bundesamts vom 03.09.2025 entfielen vom 2024 steuerlich berücksichtigten übertragenen Vermögen von 113,2 Mrd. € allein 46,4 Mrd. € auf Grundvermögen. Der Fall ist alles andere als exotisch – und konzentriert das Vermögen trotzdem an einer einzigen Adresse.

Mietrechtliche Deckel. Was Sie verlangen dürfen, entscheidet nicht der Markt allein. Wo eine Landes-Rechtsverordnung es angeordnet hat, begrenzt § 556d BGB die Anfangsmiete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; diese Verordnungen treten spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft. Später gilt § 558 BGB: 15 Monate Wartefrist, Kappungsgrenze 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 %. Und wer an Angehörige vermieten will, sollte § 21 Abs. 2 EStG kennen: Unter 50 % der ortsüblichen Miete wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten, erst ab 66 % gibt es den vollen Werbungskostenabzug.

Die Erbengemeinschaft: die entscheidende Asymmetrie

Bei mehreren Erben verschiebt sich die Entscheidung strukturell in Richtung Vermietung, aus rein formalen Gründen:

• Vermieten ist Verwaltung. Nach § 2038 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB genügt die Stimmenmehrheit nach Anteilsgröße; Erhaltungsmaßnahmen darf sogar jeder Miterbe allein treffen.
• Verkaufen ist Verfügung. Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen – ein einzelner Miterbe mit 10 % Anteil kann den Verkauf stoppen.

Die Kurzformel „in der Erbengemeinschaft entscheidet die Mehrheit" ist für den Verkauf also falsch. Praktisch rutschen Erbengemeinschaften deshalb in die Vermietung hinein, weil sie der Weg des geringsten Widerstands ist – und haben zehn Jahre später eine sanierungsbedürftige Immobilie und einen ungelösten Konflikt.

Der Ausweg steht in § 2042 Abs. 1 BGB: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Ultima Ratio ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die ein Miterbe für höchstens sechs Monate einstweilen einstellen lassen kann, einmal wiederholbar, Aussetzungen insgesamt höchstens fünf Jahre. Ein guter Weg ist das nicht – aber der Hebel, der Blockaden löst; meist reicht die glaubhafte Ankündigung.

Dritte Option: selbst einziehen

Für Kinder des Erblassers bleibt das geerbte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erbschaftsteuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen und zehn Jahre lang bewohnen. Die Befreiung ist auf 200 m² Wohnfläche begrenzt, darüber hinaus wird anteilig besteuert; wird die Selbstnutzung ohne zwingenden Grund vorher aufgegeben, entfällt sie rückwirkend. Für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner gilt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG dieselbe Regel ohne Flächengrenze.

Der Haken, den kaum ein Ratgeber ausspricht: Meist brauchen Sie diese Befreiung gar nicht. Die Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG betragen 500.000 € für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 100.000 € für die übrige Steuerklasse I und je 20.000 € in den Steuerklassen II und III. Bei einem Haus im Wert von 320.000 € und einem erbenden Kind fällt auch ohne Familienheim-Regel keine Erbschaftsteuer an. Wer trotzdem einzieht, um sie zu „sichern", handelt sich eine zehnjährige Bindung für einen Vorteil ein, der bei ihm gar nicht anfällt.

Sinnvoll ist der Einzug also aus den Gründen, aus denen man immer in ein Haus zieht: weil es passt. Ökonomisch spricht dafür, dass nur der Selbstnutzer die vollen Fördersätze erreicht – bis zu 80 % bei der Heizung plus den Steuerbonus nach § 35c EStG – und dass ersparte Miete steuerfrei ist (Energieeffizienzklasse Haus: Was A+ bis H bedeuten).

Wovon ich abrate

• Von „erstmal vermieten und in ein paar Jahren entscheiden". Die häufigste Fehlentscheidung. Sie verkleinern den Käuferkreis auf Kapitalanleger (§ 566 BGB), unterliegen dem Kündigungsschutz, und bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum kommen die Sperrfrist von drei bis zehn Jahren nach § 577a BGB und das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB hinzu. Eine Tür, die nur in eine Richtung aufgeht, sollte man bewusst durchschreiten.
• Von Renditerechnungen mit Bruttowerten. 4,1 % klingen nach doppelter Bundesanleihe – nach Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Steuer bleibt im Beispiel weniger als die Hälfte.
• Von der Annahme, die Abschreibung rette die Rechnung. Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt AfA-Volumen des Erblassers übrig ist. Bei Elternhäusern der 1960er- und 1970er-Jahre ist es das meist nicht.
• Von „sanieren und dann vermieten" beim Einfamilienhaus. 30 % Förderung statt bis zu 80 %, Steuerbonus gesperrt, Umlage bei 0,50 €/m² gedeckelt, und der Mietmarkt honoriert eine Effizienzklasse mit 0,22 €/m². Wenn Sie ohnehin sanieren, ist „sanieren und verkaufen" die stimmigere Reihenfolge – dort zahlt der Markt 107 €/m² je Klasse.
• Von der verbilligten Vermietung an Angehörige ohne Rechnung. Unter 50 % der ortsüblichen Miete verlieren Sie anteilig den Werbungskostenabzug. Wer der Nichte helfen will, sollte das wissentlich tun, nicht versehentlich.
• Von Zeitdruck, den es nicht gibt. Bei einem lange gehaltenen Elternhaus ist die Spekulationsfrist abgelaufen und läuft nicht neu an; eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht. Die echten Anlässe – Erbengemeinschaft, Sanierungsstau, Liquiditätsbedarf – reichen als Begründung völlig aus.

Wozu ich rate: Holen Sie beide Zahlen ein, bevor Sie entscheiden – eine belastbare Marktwerteinschätzung und eine ehrliche Netto-Renditerechnung mit den Posten aus der Tabelle oben. Liegt die Nettorendite nach Steuern unter der einer Bundesanleihe und bleiben Ihnen zusätzlich Arbeit, Klumpenrisiko und Sanierungslast, ist die Antwort ökonomisch eindeutig – auch wenn sie emotional schwerfällt.

Die vier Stichtage, die für Erbimmobilien wirklich zählen

Häufige Fragen (FAQ)

Lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu vermieten – oder ist Verkaufen finanziell besser?

Das hängt an drei Größen: Ist noch AfA-Volumen des Erblassers vorhanden, wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz, und wer trägt die Sanierungslast? Im durchgerechneten Beispiel eines unsanierten Einfamilienhauses der Klasse G bleiben von 4,13 % Bruttorendite nur 1,75 % nach Steuern – weniger als die 3,14 %, die eine zehnjährige Bundesanleihe am 10.08.2026 abwarf. Bei einer Eigentumswohnung von 1994 mit Restabschreibung und niedrigerem Steuersatz sind es 2,32 % plus Wertzuwachs, und dort gewinnt die Vermietung.

Wie berechne ich die realistische Mietrendite – und was ist der Unterschied zwischen brutto und netto?

Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Objektwert. Für die Nettorendite ziehen Sie ab: Instandhaltung (Orientierung § 28 II. BV oder 0,8–1,0 % des Werts), Verwaltung (§ 26 II. BV, extern 20–55 € je Wohneinheit und Monat), Mietausfallwagnis bis 2 % der Erträge (§ 29 II. BV) und die Einkommensteuer auf den Überschuss nach Abzug der Abschreibung. Verwaltung und Instandhaltung sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht auf den Mieter umlagefähig, die Grundsteuer dagegen schon.

Wie viel Instandhaltungsrücklage muss ich bei einem geerbten Altbau einplanen?

Die drei gängigen Ansätze liefern für ein 130-m²-Haus zwischen 1.495 € und 5.265 € pro Jahr. Der Grundbetrag des § 28 Abs. 2 II. BV liegt bei Gebäuden ab 32 Jahren bei 11,50 €/m² und Jahr, wird aber alle drei Jahre an die Inflation angepasst. Die Peterssche Formel – eine Faustregel, keine Rechtsnorm – kommt mit Baukosten von 2.160 €/m² (dena-Gebäudereport 2026) auf 40,50 €/m². Bei einem unsanierten Objekt mit Dach, Fenstern und Heizung am Ende der Nutzungsdauer ist der obere Bereich realistisch.

Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen – oder greift die Spekulationsfrist?

Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen nach § 23 Abs. 1 S. 3 EStG die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Die Zehnjahresfrist läuft also ab dessen Kaufdatum, nicht ab dem Erbfall. Bei einem seit Jahrzehnten in der Familie befindlichen Haus ist sie längst abgelaufen, der Verkauf einkommensteuerfrei. Steuerpflichtig wird es nur, wenn der Erblasser selbst erst vor weniger als zehn Jahren gekauft hat; unter 1.000 € Jahresgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften bleibt es ohnehin steuerfrei.

Kann ich die geerbte Immobilie abschreiben, wenn ich sie vermiete?

Nur, soweit der Erblasser sein AfA-Volumen noch nicht ausgeschöpft hat. Nach § 11d Abs. 1 EStDV bemisst sich Ihre Abschreibung nach dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, und Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger zusammen dürfen nicht über die volle Absetzung hinauskommen. Ein 1968 fertiggestelltes Haus ist mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben – dort bleiben 0 €. Eine 1996 gekaufte Wohnung hat dagegen noch rund 20 Jahre Restvolumen.

Welche Förderung bekomme ich als Vermieter für eine neue Heizung im geerbten Haus?

Ausschließlich die Grundförderung von 30 % nach KfW 458, bei förderfähigen Höchstkosten von 28.000 € für die erste Wohneinheit. Der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 % und der Einkommensbonus setzen eine selbstgenutzte Wohneinheit als Haupt- oder alleinigen Wohnsitz voraus; selbstnutzende Eigentümer kommen damit auf bis zu 80 %. Auch der Steuerbonus nach § 35c EStG ist ausgeschlossen, weil er ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken verlangt.

Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren – oder die Vermietung erzwingen?

Ja beziehungsweise fast. Der Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich möglich, also einstimmig – ein einzelner Miterbe kann ihn stoppen. Die Vermietung ist dagegen Verwaltung: Nach § 2038 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB genügt die Stimmenmehrheit nach Anteilsgröße. Jeder Miterbe kann allerdings jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG.

Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, wenn es bereits vermietet ist?

Ja, aber der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein – „Kauf bricht nicht Miete". Damit fallen Selbstnutzer als Käufergruppe praktisch weg, und der Käuferkreis schrumpft auf Kapitalanleger. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist nach § 573 BGB ausgeschlossen; die Verwertungskündigung scheitert ausdrücklich daran, dass höhere Mieteinnahmen durch Neuvermietung oder ein Verkauf als Wohnungseigentum keine tauglichen Gründe sind.

Lohnt es sich, selbst einzuziehen? Wie funktioniert die Familienheim-Befreiung?

Kinder erben das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre bewohnen; die Befreiung ist auf 200 m² Wohnfläche begrenzt und entfällt rückwirkend, wenn die Selbstnutzung ohne zwingenden Grund vorher endet. Beim überlebenden Ehegatten gilt sie ohne Flächengrenze. Prüfen Sie vorher aber die Freibeträge des § 16 ErbStG – 400.000 € je Kind, 500.000 € für Ehegatten: Sehr oft fällt ohnehin keine Erbschaftsteuer an, und die Zehnjahresbindung bringt dann nur Risiko ohne Nutzen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: beide Zahlen nebeneinanderlegen

Die Entscheidung zwischen Vermieten und Verkaufen lässt sich nicht mit Argumenten treffen, sondern nur mit zwei Zahlen: dem realistisch erzielbaren Verkaufspreis im heutigen Zustand und der Nettorendite nach allen Abzügen und Steuern.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne. Regionale Makler wissen, was Interessenten vor Ort für eine Klasse G tatsächlich zahlen und welche Käufergruppe sich für ein unsaniertes Objekt in Ihrer Straße überhaupt bewegt – das ist präziser als jeder bundesweite Durchschnitt, auch als die hier verwendeten.

Für den Vermietungs- und Sanierungspfad liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welche Energieeffizienzklasse Ihr Gebäude heute erreicht, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll wären, welche Förderung Ihnen als Vermieter tatsächlich zusteht – und was netto zu finanzieren bleibt. Erst wenn diese Zahl neben dem Verkaufspreis steht, wird aus einer Bauchentscheidung eine Rechnung.