Erbteil verkaufen 2026: Notar, Vorkaufsrecht & Steuer

Das Wichtigste in Kürze

• Sie verkaufen den Erbteil, nicht das Haus: Über den Anteil am Nachlass darf jeder Miterbe allein verfügen, über den Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen nicht (§ 2033 Abs. 1 und 2 BGB). Einen "Anteil am geerbten Haus" gibt es in der Erbengemeinschaft rechtlich nicht.
• Seit dem Jahressteuergesetz 2024 ist der Erbteilsverkauf eine anteilige Grundstücksveräußerung: § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG erfasst ausdrücklich die Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft, und § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG erklärt das in allen offenen Fällen für anwendbar. Damit kann Spekulationssteuer anfallen, obwohl Sie geerbt haben.
• Zwei Monate Vorkaufsrecht beim Verkauf an einen Dritten: Die übrigen Miterben können nach § 2034 BGB in den Vertrag eintreten, formfrei und zu denselben Bedingungen (§ 464 BGB). Beim Verkauf an einen Miterben besteht das Recht nicht.
• Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert, nicht nach Ihrem Preis: Bei einem Anteilswert von 140.000 € fallen 654,00 € netto und 778,26 € brutto an (KV 21100 i. V. m. Tabelle B GNotKG). Ein niedrigerer Kaufpreis senkt die Gebühr nicht (§ 47 Satz 3 GNotKG).
• Ihre Haftung endet nicht mit dem Verkauf: Der Käufer haftet den Nachlassgläubigern ab Vertragsschluss, und zwar unabdingbar, "unbeschadet der Fortdauer der Haftung des Verkäufers" (§ 2382 BGB).
• Der Käufer kann die Teilungsversteigerung betreiben: Nach § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG genügt es, dass er das Recht des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt. Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich.

Der Verkauf eines Erbteils ist der einzige Weg aus einer Erbengemeinschaft, den ein Miterbe ohne jede Zustimmung der anderen gehen kann. Er ist zugleich der teuerste Ausstieg, weil ein fremder Käufer für dieselbe Quote weniger zahlt als ein Miterbe. Zur Größenordnung: 2024 erfasste die amtliche Statistik 178.069 steuerpflichtige Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen im Wert von zusammen 64,787 Mrd. €, die festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer betrug 13,3 Mrd. € (Statistisches Bundesamt).

Es geht hier um den Verkauf des abstrakten Erbteils an Miterben oder Dritte. Aufteilung der Immobilie und Auszahlung eines Miterben: Erbengemeinschaft Haus Auszahlung. Blockade durch einen Miterben: Erbengemeinschaft: Einer will nicht verkaufen. Fristen ganz am Anfang: Haus geerbt: Was tun?.

Was Sie beim Erbteilsverkauf eigentlich verkaufen

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Das Haus gehört danach nicht anteilig drei Personen, sondern ungeteilt der Erbengemeinschaft. Ihnen zusteht eine Quote am Gesamtvermögen: der Erbteil. Den verkaufen Sie, nicht den Dachstuhl, das Grundstück oder "ein Drittel vom Haus".

Ein Erbteilskäufer wird nicht Eigentümer eines Grundstücksanteils, sondern Mitglied der Erbengemeinschaft.

Warum die Regeln des Erbschaftskaufs gelten

Die Brücke von § 2033 BGB zu den §§ 2371 ff. BGB steht in § 1922 Abs. 2 BGB: "Auf den Anteil eines Miterben (Erbteil) finden die sich auf die Erbschaft beziehenden Vorschriften Anwendung." Für den Verkauf eines Miterbenanteils gilt damit dasselbe Regelwerk wie für den Verkauf einer ganzen Erbschaft, also die §§ 2371 bis 2385 BGB.

§ 2385 Abs. 1 BGB erstreckt sie auf andere Veräußerungsverträge über eine angefallene Erbschaft, etwa Tausch oder gemischte Schenkung. Bei einer reinen Schenkung entfallen Ersatz- und Rechtsmängelhaftung (§ 2385 Abs. 2 BGB).

Was Sie vor dem Erbfall nicht können

Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig (§ 311b Abs. 4 BGB), Ihren künftigen Erbteil können Sie also nicht vorab verkaufen. Absatz 5 lässt eine enge Ausnahme zu: Verträge, die künftige gesetzliche Erben untereinander über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil schließen, sind wirksam, bedürfen aber ebenfalls der notariellen Beurkundung.

Prüfen Sie außerdem die Werthaltigkeit der Erbschaft. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund, bei Auslandsbezug sechs Monate (§ 1944 BGB). Ist sie verstrichen, bleiben die Dreimonatseinrede (§ 2014 BGB) und die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB).

Der Ablauf in acht Schritten mit allen Fristen

Zu Schritt 4: Die bekannte Zwei-Wochen-Regelfrist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG knüpft ihrem Wortlaut nach an Verbraucherverträge nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB an; die Beurkundungspflicht des Erbteilsverkaufs folgt dagegen aus § 2033 Abs. 1 Satz 2 und § 2371 BGB. Ob die Regelfrist damit unmittelbar gilt, ist eine Frage für den beurkundenden Notar. Unstreitig gilt die allgemeine Pflicht aus demselben Absatz, dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit zur Vorabbefassung zu geben. Verlangen Sie den Entwurf also rechtzeitig.

Zu Schritt 8: Die Gebührenfreiheit nach der Anmerkung zu KV 14110 GNotKG gilt dem Wortlaut nach für Erben des eingetragenen Eigentümers. Ob ein Dritterwerber eines Erbteils davon profitiert, ist dem Wortlaut nicht zu entnehmen, denn er ist nicht Erbe. Klären Sie das vor der Beurkundung mit dem Notar.

Das Vorkaufsrecht der Miterben: die Zwei-Monats-Falle

"Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt" (§ 2034 Abs. 1 BGB). Diese Norm entscheidet, ob Ihr Verkauf hält.

Wie die Frist läuft

Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate (§ 2034 Abs. 2 Satz 1 BGB), das Vorkaufsrecht ist vererblich (Satz 2). Sie beginnt nicht mit der Beurkundung, sondern mit dem Empfang der Mitteilung über den Vertragsinhalt, die der Verkäufer unverzüglich schuldet (§ 469 BGB). Wer sie verzögert, verzögert nur die eigene Rechtssicherheit.

Die Falle liegt in der Form. Der Kaufvertrag über den Erbteil muss notariell beurkundet werden, die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht: "Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form" (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mit ihrem Zugang kommt der Kauf zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem zu denselben Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB). Ein Brief oder eine E-Mail eines Miterben genügt also, um Ihren beurkundeten Vertrag wirtschaftlich auszuhebeln.

Wenn mehrere Miterben vorkaufen wollen

Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu, kann es nach § 472 BGB nur im Ganzen ausgeübt werden. Ist es für einen Berechtigten erloschen oder übt einer es nicht aus, dürfen die übrigen im Ganzen ausüben. Ein Verzicht schwächt die Gruppe nicht, er stärkt die verbleibenden Miterben.

Was gegen das Vorkaufsrecht nicht funktioniert

Schnelles Handeln erledigt den Erbteilsverkauf nicht. § 2035 BGB ordnet an, dass das Vorkaufsrecht nach der Übertragung des Anteils gegenüber dem Käufer ausgeübt werden kann; gegenüber dem Verkäufer erlischt es dann. Absatz 2 verpflichtet den Verkäufer, die Miterben unverzüglich von der Übertragung zu benachrichtigen. § 2037 BGB erklärt die §§ 2033, 2035 und 2036 BGB auf die Weiterveräußerung durch den Käufer für entsprechend anwendbar: Ein zweiter Verkauf löst das Vorkaufsrecht erneut aus.

Eine unbezifferbare Nebenleistung nach § 466 BGB ist die einzige gesetzlich angelegte Konstellation, in der das Vorkaufsrecht faktisch leerläuft. Sie setzt voraus, dass der Vertrag ohne diese Nebenleistung nicht geschlossen worden wäre. Ohne echten wirtschaftlichen Grund riskieren Sie Streit über die Wirksamkeit des gesamten Geschäfts.

Was Ihr Erbteil wert ist und warum ein Dritter weniger zahlt

Diese 140.000 € sind die Obergrenze, nicht der Marktpreis. Die erste Zeile verlangt einen belastbaren Verkehrswert; wie er im Erbfall ermittelt wird, steht in Wertermittlung im Erbfall. Bundesweite Durchschnitte taugen dafür nicht: Der Häuserpreisindex stieg im 1. Quartal 2026 um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal, doch Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen legten um 3,6 % zu, in den sieben größten Metropolen nur um 0,3 % (Statistisches Bundesamt).

Warum ein fremder Käufer weniger zahlt

Im Netz kursieren Abschlagsquoten von "30 bis 50 %", eine unabhängig erhobene Statistik dazu existiert nicht. Belegbar sind die gesetzlichen Ursachen des Abschlags, prüfbar am eigenen Fall.

Zwei Umstände drücken den Preis zusätzlich. Bei angeordneter Nacherbfolge ist die Verfügung des Vorerben über ein Nachlassgrundstück bei Eintritt der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 2113 BGB). Bei Testamentsvollstreckung bleibt der Erbteilsverkauf möglich, weil sich die Verfügungsbeschränkung des § 2211 Abs. 1 BGB auf Nachlassgegenstände bezieht. Der Käufer ist aber an die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers gebunden (§ 2205 BGB).

Warum der Miterbe der bessere Käufer ist

Für einen Miterben verschwinden mehrere dieser Posten. Er kennt die Immobilie und ihre Mängel, und mit Ihrem Anteil rückt er näher an die Alleinstellung. Vor allem entsteht beim Verkauf an einen Miterben kein Vorkaufsrecht, die zweimonatige Unsicherheit entfällt. Und nur bei der Übertragung an die Miterben greift die Haftungsbefreiung des § 2036 BGB.

Bieten Sie Ihren Anteil deshalb zuerst den Miterben an, schriftlich, mit Preisvorstellung und klarer Rückmeldefrist. Erst wenn das ergebnislos bleibt, ist der Verkauf an einen Dritten die zweitbeste Lösung. Die Auszahlung ohne Anteilsverkauf rechnet Erbengemeinschaft Haus Auszahlung durch.

Haftung: wer trägt was ab wann

Die §§ 2374 bis 2384 BGB regeln den Erbschaftskauf detailliert genug, dass die Tabelle als Vertragscheckliste taugt.

§ 2380 BGB macht den Stichtag wichtig. Gefahr, Nutzen und Lasten gehen bereits mit dem Abschluss des Kaufs über, nicht erst mit der Übertragung des Anteils. Dazwischen kann eine Vorkaufsfrist von zwei Monaten liegen, in der wirtschaftlich schon der Käufer trägt, was am Haus passiert.

§ 2382 BGB ist nicht abdingbar. Der Käufer haftet den Nachlassgläubigern ab Vertragsschluss, "unbeschadet der Fortdauer der Haftung des Verkäufers"; eine abweichende Vereinbarung ist den Gläubigern gegenüber unwirksam. Ihre Haftung bleibt daneben bestehen, denn Erben haften für Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Im Innenverhältnis halten Sie sich beim Käufer schadlos (§ 2378 BGB), ein Gläubiger darf aber weiter Sie ansprechen.

Nur die Miterben-Lösung befreit. § 2036 Satz 1 BGB: "Mit der Übertragung des Anteils auf die Miterben wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten frei." Die Ausnahmen der §§ 1978 bis 1980, 1990 und 1991 BGB bleiben unberührt.

Dazu kommen zwei kostenlose Anzeigen, die spätere Schadensersatzdiskussionen verhindern: die unverzügliche Anzeige des Verkaufs samt Namen des Käufers beim Nachlassgericht (§ 2384 Abs. 1 BGB, einsehbar für jeden mit rechtlichem Interesse) und die Benachrichtigung der Miterben über die Übertragung (§ 2035 Abs. 2 BGB).

Was der Erbteilsverkauf kostet

Die Notargebühr für die Beurkundung des Erbteilskaufvertrags ist eine 2,0-Gebühr, mindestens 120,00 € (KV 21100 GNotKG Anlage 1). Sie bemisst sich nach dem Geschäftswert.

Ist der Kaufpreis niedriger als der Verkehrswert, ist nach § 47 Satz 3 GNotKG der Verkehrswert maßgebend, und Nachlassverbindlichkeiten werden beim Geschäftswert nicht abgezogen (§ 38 GNotKG). Je größer der Abschlag und je höher die Nachlassschulden, desto schlechter das Verhältnis von Notarkosten zu tatsächlichem Erlös.

Quelle: Anlage 2 GNotKG (Tabelle B) i. V. m. KV 21100; Auslagen und Vollzugsgebühren kommen hinzu. Die Wertgebühren-Mechanik steht in § 34 GNotKG, der Mindestbetrag einer Gebühr beträgt 15 €.

Rechenbeispiel: Haus mit Verkehrswert 420.000 €, drei Miterben je 1/3, rechnerischer Anteilswert 140.000 €, ausgehandelter Kaufpreis 105.000 €. Geschäftswert bleibt 140.000 €, weil der Verkehrswert höher liegt als der Preis. Nach Tabelle B: 1,0-Gebühr 327,00 €, 2,0-Gebühr 654,00 € netto und 778,26 € brutto. Bezogen auf den Erlös von 105.000 € sind das 0,74 %, bezogen auf 140.000 € nur 0,56 %.

Erbschein und Grundbuch

Ohne öffentliche Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsniederschrift führt am Erbschein kein Weg vorbei: Der Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt ist nach § 35 Abs. 1 GBO nur durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis zu führen. Geschäftswert ist der Nachlasswert im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 Abs. 1 GNotKG); betrifft das Verfahren nur das Erbrecht eines Miterben, zählt nur dessen Anteil (Absatz 2).

Für die Erteilung fällt eine 1,0-Gebühr an (KV 12210), für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung eine weitere 1,0-Gebühr (KV 23300). Bei einem Nachlasswert von 300.000 € sind das nach Tabelle B zweimal 635 €, zusammen 1.270 €.

Die Grundbuchberichtigung löst nach KV 14110 eine 1,0-Gebühr aus, entfällt aber für Erben des eingetragenen Eigentümers bei Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall, auch bei Eintragung erst infolge einer Erbauseinandersetzung. Anteile an einer Gesamthandsgemeinschaft gelten dabei wie Bruchteile am Grundstück; wird ein Mitberechtigter Alleineigentümer, beträgt der Geschäftswert die Hälfte des Grundstückswerts (§ 70 GNotKG). Eine Berichtigung ohne Bewilligung ist möglich, wenn die Unrichtigkeit durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird (§ 22, § 29 GBO); vom Voreintragungsgrundsatz gilt für Erben eine Ausnahme (§ 40 Abs. 1 GBO).

Steuern beim Erbteilsverkauf

Einkommensteuer: die Kehrtwende von 2024

Der Bundesfinanzhof hatte mit Urteil vom 26. September 2023 (IX R 13/22) entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Gesamthandsvermögen gehörenden Grundstücks führt: eine Rechtsprechungsänderung zugunsten der Steuerpflichtigen, gegen das BMF-Schreiben vom 14. März 2006 (Entscheidung im Volltext).

Der Gesetzgeber hat das Urteil kassiert. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387) wurde § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG so gefasst, dass die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter gilt. § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG erklärt diese Fassung "in allen offenen Fällen" für anwendbar.

Der Verkauf Ihres Erbteils ist damit steuerlich eine anteilige Veräußerung des geerbten Grundstücks. Es gelten die üblichen Regeln des privaten Veräußerungsgeschäfts, also die Zehnjahresfrist und die Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Beim unentgeltlichen Erwerb wird dem Erben die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), die Frist beginnt mit dem Erbfall also nicht neu. Details zur Fristberechnung stehen in Spekulationssteuer Immobilien.

Rechenbeispiel bei schuldenfreiem Nachlass:

Zwei Randbedingungen: Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Und die Anschaffungskosten mindern sich um zuvor abgezogene Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), was bei vermieteten Objekten den Gewinn deutlich erhöht. Übernimmt der Käufer wirtschaftlich Nachlassschulden oder umfasst der Nachlass mehrere Wirtschaftsgüter, legen Sie die Aufteilung des Kaufpreises mit dem Steuerberater fest; sie entscheidet über die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns.

Erbschaftsteuer: der Verkauf ändert nichts

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), Steuerschuldner ist der Erwerber (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Ein späterer Erbteilsverkauf ändert daran nichts: Sie bleiben Schuldner der Steuer auf das, was Sie geerbt haben. Bis zur Auseinandersetzung haftet zusätzlich der Nachlass für die Steuer aller am Erbfall Beteiligten (§ 20 Abs. 3 ErbStG), ein Risiko, das der Käufer Ihres Anteils mitkauft.

Quelle: § 16 Abs. 1 ErbStG. Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten ab Kenntnis anzeigen; die Befreiung von der Anzeigepflicht greift nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört (§ 30 ErbStG). Die Bewertungsseite behandelt Erbschaftssteuer Immobilie.

Eine Sonderregel trifft Familien hart. Die Familienheim-Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt; bei Kindern ist sie zusätzlich auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Und sie kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 3 und Nr. 4c Satz 3 ErbStG nicht in Anspruch genommen werden, soweit ein Erbe begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgt. Wer innerhalb der Familie überträgt, geht diese Sätze vor der Beurkundung mit dem Steuerberater durch.

Grunderwerbsteuer: die offene Flanke

Pauschale Entwarnungen sind hier unseriös. Der Regelsteuersatz beträgt 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder dürfen ihn abweichend bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG); Beispielsätze stehen in der Übersicht zur Maklerprovision nach Bundesland, den tagesaktuellen Satz nennt Ihre Landesfinanzverwaltung.

Als Gesetzeslesart, nicht als gesicherte Auskunft: Die Anteilstatbestände des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG erfassen ausdrücklich das Vermögen einer Personengesellschaft beziehungsweise einer Kapitalgesellschaft, und § 24 GrEStG stellt nur rechtsfähige Personengesellschaften der Gesamthand gleich. Eine Erbengemeinschaft ist weder das eine noch das andere. § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG knüpft dagegen an den Übergang des Eigentums an, wenn kein Übereignungsanspruch vorausgegangen ist und es keiner Auflassung bedarf. Das ist der Anknüpfungspunkt, wenn ein Erwerber sämtliche Erbteile in einer Hand vereinigt. Klären Sie den konkreten Fall vor der Beurkundung mit Notar und Steuerberater.

Zwei Punkte sind fest. Der Notar zeigt den Vorgang ohnehin an, dem Erbschaftsteuerfinanzamt (§ 34 Abs. 1 ErbStG) wie der Grunderwerbsteuerstelle (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Und eine Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG gibt es beim Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses, ergänzt um § 3 Nr. 6 GrEStG für Verwandte in gerader Linie. Ihre Reichweite hat der Bundesfinanzhof am 4. Juni 2025 präzisiert (II R 42/21): Überträgt eine Erbengemeinschaft ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses auf eine Personengesellschaft, ist der Vorgang nur zu dem Anteil befreit, zu dem ein Miterbe an der erwerbenden Gesellschaft beteiligt ist; die Befreiung entfällt insoweit, als sich dieser Anteil am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren nach dem Grundstücksübergang vermindert. Ein fremder Erbteilskäufer fällt unter keine dieser Befreiungen.

Erbteilsverkauf oder Auseinandersetzung?

Der Gegenspieler des Erbteilsverkaufs ist der Auseinandersetzungsanspruch. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), und dieser Anspruch unterliegt nicht der Verjährung (§ 758 BGB über § 2042 Abs. 2 BGB). Erst werden die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt (§ 2046 BGB), dann wird der Überschuss nach Erbteilen verteilt (§ 2047 Abs. 1 BGB). Lässt sich ein Haus nicht in Natur teilen, erfolgt die Teilung durch Zwangsversteigerung und Verteilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB).

Ein testamentarisches Teilungsverbot begrenzt nach § 2044 BGB nur die Auseinandersetzung, nicht den Erbteilsverkauf, und wird spätestens 30 Jahre nach dem Erbfall unwirksam.

Warum ein Erbteilsverkauf für die übrigen Miterben eine Eskalation ist

Der Käufer erwirbt genau Ihre Rechtsposition. Über Nachlassgegenstände kann er nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB), verwaltet wird nach der Mehrheit der Erbteile (§ 2038 BGB), Nachlassforderungen wie Mieten zieht er nur zugunsten aller ein (§ 2039 BGB), und ein späterer Verkaufserlös bleibt als Surrogat gemeinschaftlicher Nachlass (§ 2041 BGB).

Eines aber kann er allein: die Teilungsversteigerung betreiben. § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG lässt die Anordnung auch dann zu, wenn der Antragsteller "das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt", und Absatz 1 stellt klar, dass ein vollstreckbarer Titel nicht erforderlich ist. Das ist das Geschäftsmodell gewerblicher Erbteilsaufkäufer, und zugleich dessen Risiko: Das Verfahren kann auf Antrag eines Miteigentümers längstens sechs Monate einstweilen eingestellt werden, wiederholbar einmal (§ 180 Abs. 2 ZVG). Mehrfach wiederholbar ist die Einstellung nur nach Absatz 3, wenn der Gemeinschaft außer dem Antragsteller nur sein (früherer) Ehegatte oder Lebenspartner angehört und das Wohl eines gemeinsamen Kindes gefährdet wäre. Erst dort wird die Obergrenze von fünf Jahren aus Absatz 4 relevant. Den Ablauf beschreibt Teilungsversteigerung Haus.

Ein angekündigter Erbteilsverkauf an einen Dritten ist für die verbleibenden Miterben deshalb keine leere Drohung. Das ist Ihr stärkstes Verhandlungsargument, und es wirkt am besten, solange Sie den Anteil noch nicht verkauft haben.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich meinen Erbteil verkaufen, ohne die anderen Miterben zu fragen?

Ja. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen (§ 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB), eine Zustimmung der übrigen ist nicht nötig. Der Vertrag bedarf aber der notariellen Beurkundung. Beim Verkauf an einen Dritten entsteht das zweimonatige Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB, und Sie müssen ihnen den Vertragsinhalt unverzüglich mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB).

Was ist der Unterschied zwischen dem Erbteil und einem Anteil am geerbten Haus?

Der Erbteil ist Ihre Quote am gesamten Nachlass, ein Anteil am Haus existiert in der Erbengemeinschaft rechtlich nicht: "Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen" (§ 2033 Abs. 2 BGB). Wer Ihnen anbietet, "Ihr Drittel am Haus" zu kaufen, meint den Erbteil. Erst nach der Auseinandersetzung kann echtes Bruchteilseigentum am Grundstück entstehen.

Wie viel ist mein Erbteil wert und warum zahlt ein Dritter weniger?

Der rechnerische Anteilswert ist der Nettonachlass mal Ihrer Erbquote, bei einem schuldenfreien Haus von 420.000 € und drei Erben also 140.000 €. Ein fremder Käufer zahlt weniger, weil er keinen Zugriff auf das Haus erhält (§ 2033 Abs. 2 BGB), nur gemeinschaftlich verfügen kann (§ 2040 BGB), ab Vertragsschluss den Nachlassgläubigern haftet (§ 2382 BGB) sowie Gefahr und Lasten trägt (§ 2380 BGB), außerhalb von Arglist und Garantie keinen Sachmängelschutz genießt (§ 2376 Abs. 2 BGB) und mit einer Einstellung der Teilungsversteigerung um sechs Monate plus einmalige Wiederholung rechnen muss (§ 180 Abs. 2 ZVG). Seriöse Prozentzahlen für den Abschlag gibt es nicht.

Wie lange haben die Miterben Zeit für ihr Vorkaufsrecht?

Zwei Monate ab Empfang der Mitteilung über den Vertragsinhalt (§ 2034 Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. § 469 BGB). Die Ausübung ist formfrei, obwohl der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB); es kommt derselbe Vertrag zu denselben Bedingungen zustande (§ 464 Abs. 2 BGB). Mehrere Berechtigte üben nur gemeinsam und nur im Ganzen aus (§ 472 BGB). Das Recht ist vererblich.

Muss der Erbteilsverkauf zum Notar und was kostet das bei 140.000 € Anteilswert?

Ja, die notarielle Beurkundung ist zwingend (§ 2033 Abs. 1 Satz 2, § 2371 BGB). Es fällt eine 2,0-Gebühr nach KV 21100 GNotKG an, mindestens 120,00 €. Bei einem Geschäftswert von 140.000 € beträgt die 1,0-Gebühr nach Tabelle B 327,00 €, die 2,0-Gebühr also 654,00 € netto und 778,26 € brutto zuzüglich Auslagen. Liegt Ihr Kaufpreis unter dem Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend (§ 47 Satz 3 GNotKG), Nachlassschulden werden nicht abgezogen (§ 38 GNotKG).

Hafte ich nach dem Verkauf noch für die Schulden des Nachlasses?

Ja. § 2382 Abs. 1 BGB lässt den Käufer den Nachlassgläubigern ab Vertragsschluss haften, "unbeschadet der Fortdauer der Haftung des Verkäufers". Ihre gesamtschuldnerische Erbenhaftung nach § 2058 BGB bleibt bestehen, ein Haftungsausschluss ist den Gläubigern gegenüber unwirksam (§ 2382 Abs. 2 BGB). Im Innenverhältnis muss der Käufer die Verbindlichkeiten erfüllen und Ihnen vorab Gezahltes ersetzen (§ 2378 BGB). Frei wird nur der Käufer, und nur bei Übertragung des Anteils auf die Miterben (§ 2036 BGB).

Fällt Spekulationssteuer an, obwohl ich das Haus geerbt habe?

Möglich, ja. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt die Veräußerung einer Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft als Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG), anwendbar in allen offenen Fällen (§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG). Maßgeblich ist die Ihnen zugerechnete Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Kaufte er 2019 für 270.000 € und verkaufen Sie Ihr Drittel 2026 für 105.000 €, sind 15.000 € Gewinn steuerpflichtig. Lag die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Steuer an.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, obwohl ich den Erbteil verkauft habe?

Ja. Die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), Steuerschuldner ist der Erwerber (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Ein späterer Verkauf ändert daran nichts. Die Freibeträge betragen 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € in den Steuerklassen II und III (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Den Erwerb müssen Sie binnen drei Monaten anzeigen, wenn Grundbesitz dazugehört (§ 30 ErbStG).

Brauche ich für den Erbteilsverkauf einen Erbschein?

In aller Regel ja. Der Erbschein bezeugt das Erbrecht und bei mehreren Erben die Größe des Erbteils (§ 2353 BGB). Gegenüber dem Grundbuchamt ist die Erbfolge nur durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachzuweisen; Ausnahme sind öffentliche Verfügungen von Todes wegen mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Für Erteilung und eidesstattliche Versicherung fällt zusammen eine 2,0-Gebühr nach Tabelle B an, bei 300.000 € Nachlasswert also 1.270 €.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Wert kennen, dann verhandeln

Alles hängt an einer Größe: dem Verkehrswert der geerbten Immobilie. Er bestimmt den rechnerischen Anteilswert, die Notargebühr über § 47 Satz 3 GNotKG und Ihre Position gegenüber den Miterben. Ohne belastbaren Wert verhandeln Sie über eine Quote von einer unbekannten Zahl.

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