Nachlassimmobilie bewerten: 5 Werte für 5 Dokumente

Das Wichtigste in Kürze

• Für dieselbe Immobilie existieren fünf legitime, unterschiedlich hohe Werte, je nach Dokument: Nachlassverzeichnis, Erbscheinsantrag, Erbschaftsteuererklärung, Pflichtteilsauskunft oder Auseinandersetzungsvereinbarung.
• Der dominierende Stichtag ist der Todestag: für den Pflichtteil Bestand und Wert „zur Zeit des Erbfalls" (§ 2311 Abs. 1 BGB), für die Erbschaftsteuer der Zeitpunkt der Steuerentstehung (§ 11 ErbStG).
• Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewertet das Finanzamt primär im Vergleichswertverfahren, nicht im Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 2 und 4 BewG).
• Wohnrecht, Nießbrauch und Sanierungsstau blendet das Finanzamt aus: Wertbeeinflussende privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Belastungen bleiben im typisierten Verfahren außer Betracht (§ 177 Abs. 4 BewG) und kommen nur über die Öffnungsklausel zurück.
• Ein echter Kaufpreis aus dem Ein-Jahres-Fenster um den Stichtag ersetzt das Gutachten und kostet nichts (§ 198 Abs. 3 BewG).
• Erbscheinskosten hängen am Nachlasswert minus Erblasserschulden (§ 40 GNotKG) und fallen doppelt an: für den Erbschein und für die eidesstattliche Versicherung.

Wer eine Immobilie erbt, wird binnen weniger Monate von vier Stellen nach „dem Wert des Hauses" gefragt: vom Nachlassgericht, vom Finanzamt, von den Miterben und womöglich von einem Pflichtteilsberechtigten. Die Annahme, es gebe eine richtige Zahl, ist der teuerste Irrtum im Verfahren. Es gibt fünf Werte, und sie dürfen auseinanderfallen, weil unterschiedliche Rechtsgrundlagen und Wertbegriffe dahinterstehen.

2024 wurde allein in den steuerlich veranlagten Fällen Grundvermögen im Wert von 27,4 Mrd. € durch Erbschaften und Vermächtnisse übertragen, 4,0 % mehr als im Vorjahr (Statistisches Bundesamt); Erbfälle unterhalb der Freibeträge fehlen darin. Die Systematik steht im Überblick zur Wertermittlung im Erbfall; dieser Artikel sortiert dokumentenweise: welche Zahl gehört in welches Formular.

Die Werte-Matrix: fünf Dokumente, fünf Zahlen

Sechs Zeilen, aber nur fünf Werte: Das Nachlassinventar ist die gerichtliche Ausprägung des Nachlassverzeichnisses, mit demselben Wertbegriff und Stichtag, und zählt zu Dokument 1.

Zwei Beobachtungen erklären fast alle Konflikte. Erstens: Der Stichtag ist mit einer Ausnahme immer der Todestag, auch wenn der Steuerbescheid zwei Jahre später kommt. Zweitens: Nur das Finanzamt rechnet mit einem eigenen, typisierten Wertbegriff. Alle anderen Dokumente arbeiten mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB, also dem Preis, der „[…] im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe (Verkehrswert vs. Marktwert).

Zwischen Todestag und Bewertung liegt oft über ein Jahr Marktbewegung. Im 1. Quartal 2026 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal und 0,3 % gegenüber dem Vorquartal, regional sehr ungleich: Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 %, in den sieben größten Städten nur um 0,3 % (Statistisches Bundesamt). Ein heutiger Marktwert ist kein Stichtagswert.

Dokument 1: Das Nachlassverzeichnis

Das Nachlassverzeichnis ist die Bestandsaufnahme des Nachlasses, in drei regelmäßig verwechselten Ausprägungen.

Privates Verzeichnis, notarielles Verzeichnis, Inventar

Der Unterschied zwischen privatem und notariellem Verzeichnis ist kein Formalismus. § 2314 Abs. 1 BGB gibt dem Pflichtteilsberechtigten vier Ansprüche: Auskunft über den Bestand, Hinzuziehung bei der Aufnahme, Wertermittlung der Nachlassgegenstände und amtliche Aufnahme durch Notar oder Behörde. Die Kosten trägt nach Absatz 2 der Nachlass, nicht der Anspruchsteller und nicht der Erbe privat.

Die Wertermittlung ist damit eine Nachlassverbindlichkeit und mindert die Verteilungsmasse, wirtschaftlich auch den Pflichtteil.

Das Inventar und seine Frist

Anders funktioniert das Inventar. Auf Antrag eines Nachlassgläubigers (etwa einer Bank) setzt das Nachlassgericht eine Inventarfrist. Verstreicht sie ungenutzt, haftet der Erbe unbeschränkt für alle Nachlassverbindlichkeiten (§ 1994 BGB), also auch privat. Die Frist beträgt einen bis drei Monate, läuft ab Zustellung der Anordnung und ist auf Antrag verlängerbar (§ 1995 BGB).

Weil ein belastbares Gutachten selten in vier Wochen vorliegt, lautet die Reihenfolge: Frist notieren, Verlängerung beantragen, Bewertung parallel starten. Die ersten Wochen nach dem Erbfall sortiert Haus geerbt: Was tun?

Welcher Wert gehört hinein

In das Nachlassverzeichnis gehört der Verkehrswert am Todestag. Nicht der Steuerwert, nicht der später erzielte Kaufpreis und nicht der Restwert nach Abzug des Darlehens: Verbindlichkeiten sind eigene Passivposten.

Wie belastbar die Zahl sein muss, hängt vom Adressaten ab. Zur Selbstinformation genügt Bodenrichtwert plus Gebäudeschätzung. Liest ein Pflichtteilsberechtigter mit, ist eine Zahl ohne Herleitung ein Streitanlass: § 2311 Abs. 2 BGB verlangt, den Wert „soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln".

Dokument 2: Der Erbscheinsantrag

Beim Erbschein geht es nicht um den Wert der Immobilie, sondern um eine reine Kostenbemessungsgröße: Der Geschäftswert ist kein Marktwert und keine Grundlage für eine Verteilung.

§ 40 Abs. 1 GNotKG definiert ihn als Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten. Sonderfälle weichen ab: Beim Testamentsvollstreckerzeugnis sind es 20 % des Nachlasswerts, und zwar ohne Abzug der Verbindlichkeiten; für Teilnachlasserbscheine und Miterbenanteile gelten eigene Bestimmungen.

Den Ansatz der Immobilie regelt § 46 GNotKG: Maßgeblich ist der Verkehrswert; herangezogen werden dürfen Grundbuch und Grundakten sowie für Steuerzwecke festgesetzte Werte. Eine förmliche Beweisaufnahme findet ausdrücklich nicht statt: Das Nachlassgericht arbeitet mit Plausibilität, nicht mit Gutachten.

Was der Erbschein konkret kostet

Für den Antrag fällt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG an (KV Nr. 12210). Es ist eine Stufentabelle: Ein Zwischenwert fällt in die nächsthöhere Stufe.

Quelle: Anlage 2 GNotKG.

Zwei Ergänzungen. Erstens fällt für die eidesstattliche Versicherung eine zweite Gebühr in gleicher Höhe an: nach der Anmerkung zu KV Nr. 12210 gesondert erhoben, nach KV Nr. 23300 GNotKG ebenfalls 1,0 aus demselben Geschäftswert (§ 40 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Zweitens kommen Auslagen und gegebenenfalls Notarkosten hinzu.

Rechenbeispiel: Der Nachlass besteht aus einem Einfamilienhaus mit 500.000 € Verkehrswert und 40.000 € Bankguthaben, dazu ein Restdarlehen von 40.000 €. Geschäftswert = 500.000 + 40.000 − 40.000 = 500.000 € → 1,0-Gebühr 935 € für den Erbschein plus 935 € für die eidesstattliche Versicherung, also rund 1.870 € zuzüglich Auslagen.

Das Darlehen dürfen Sie hier abziehen, anders als bei der Erbschaftsteuer.

Dokument 3: Die Erbschaftsteuererklärung

Hier weicht der Wertbegriff ab, und hier liegt das meiste Geld.

Zwei Bescheide, nicht einer

Die Immobilie wird nicht im Erbschaftsteuerbescheid bewertet: § 12 Abs. 3 ErbStG verweist auf den gesondert festgestellten Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BewG. Sie erhalten zwei Verwaltungsakte:

1. den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert vom Belegenheitsfinanzamt; darin steht die Zahl,
2. den Erbschaftsteuerbescheid, der diese Zahl nur noch übernimmt.

Wer den Wert angreifen will, muss gegen den Feststellungsbescheid Einspruch einlegen, binnen eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid läuft ins Leere, er ist an die Feststellung gebunden. Bei einer Erbengemeinschaft wird der Wert ihr zugerechnet (§ 151 Abs. 2 BewG). Den Fahrplan liefert Finanzamt bewertet Haus zu hoch.

Die Anzeigepflicht, die bei Immobilien immer gilt

Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Viele Erben rechnen damit, dass die Pflicht bei gerichtlich eröffnetem notariellem Testament entfällt. Diese Ausnahme greift nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört. Fordert das Finanzamt danach eine Erklärung an, muss die Frist mindestens einen Monat betragen (§ 31 ErbStG); mehrere Erben dürfen gemeinsam erklären.

Welches Bewertungsverfahren gilt

Den Bewertungen nach §§ 179 und 182 bis 196 BewG liegt der gemeine Wert zugrunde (§ 177 Abs. 1 BewG). Welches der drei Verfahren greift, ist keine Ermessenssache, sondern in § 182 BewG fest zugeordnet:

Die verbreitete Behauptung, selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser würden im Sachwertverfahren bewertet, ist falsch: Es greift dort nur ersatzweise.

Im Vergleichswertverfahren zählen vorrangig die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse; ersatzweise dürfen reine Gebäude-Vergleichsfaktoren dienen, dann kommt der Bodenwert nach § 179 BewG hinzu (§ 183 BewG). Im Ertragswertverfahren gelten die Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses; ohne geeignete Sätze greifen die gestaffelten Werte des § 188 BewG. Im Sachwertverfahren entsteht der Gebäudesachwert aus Regelherstellungskosten, Brutto-Grundfläche, Baupreisindex, Regionalfaktor und Alterswertminderung; ohne abgeleiteten Regionalfaktor gilt 1,0, und es sind mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer als Restnutzungsdauer anzusetzen (§ 190 BewG).

Diese Mindest-Restnutzungsdauer ist der Grund, warum ein 1955 errichtetes, unsaniertes Haus nie auf null gerechnet wird und typisierte Werte bei Altbauten oft über dem Markt liegen.

Was das typisierte Verfahren nicht sieht

Zentral ist § 177 Abs. 4 BewG: Besonderheiten, insbesondere wertbeeinflussende privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Belastungen, bleiben außer Betracht. Also:

• ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht der Witwe,
• ein Nießbrauch des überlebenden Elternteils,
• ein Mietverhältnis deutlich unter Marktmiete,
• Baulasten, Wegerechte oder denkmalschutzrechtliche Auflagen.

Nichts davon senkt den Grundbesitzwert im Regelverfahren. Hinzu kommt: Die Daten der Gutachterausschüsse dürfen bis zu drei Jahre alt sein, sogar länger, solange sich die Wertverhältnisse nicht wesentlich geändert haben (§ 177 Abs. 2 BewG); Bodenrichtwerte entstehen ohnehin nur zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres (§ 196 BauGB). In einem drehenden Markt rechnet das Finanzamt also mit Daten aus einer anderen Marktphase.

Die Öffnungsklausel als Korrektiv

Der Weg zurück ist § 198 BewG: Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der gemeine Wert unter dem typisierten liegt. Als Nachweis dienen ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder die Stellungnahme von Sachverständigen, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellt oder zertifiziert hat.

Der zweite, oft übersehene Weg steht in Absatz 3: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommener Kaufpreis gilt als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Wer im Fenster verkauft, spart die Gutachterkosten.

Die heutige Fassung des § 198 Abs. 1 bis 3 BewG gilt für Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 (§ 265 Abs. 12 BewG). Für ältere Erbfälle gilt die Vorfassung; zu ihr entschied der Bundesfinanzhof, dass das Gutachten vom zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen muss und eine bloße Zertifizierung nicht genügt (BFH, Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18). Den zertifizierten Sachverständigen nahm der Gesetzgeber erst am 16. Juli 2021 ins Gesetz auf.

Die Rechenwege stehen im Deep Dive zur Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.

Was der Wert steuerlich bewirkt

Beide Familienheim-Befreiungen entfallen rückwirkend, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren endet, außer aus zwingenden Gründen. Der Steuersatz folgt aus Steuerklasse und Wert des Erwerbs (§ 19 ErbStG): In Steuerklasse I sind es 7 % bis 75.000 €, 11 % bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 € und 19 % bis 6.000.000 €.

Rechenbeispiel, Fortsetzung: Der Sohn ist Alleinerbe. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert auf 560.000 € fest, obwohl der Verkehrswert am Todestag bei 500.000 € liegt: veraltete Vergleichsdaten plus nicht berücksichtigter Sanierungsstau.

Der Nachweis eines um 60.000 € niedrigeren Werts spart 6.600 € Steuer. Ein Gutachten ist damit wirtschaftlich, ein Kaufpreis erst recht. Weitere Konstellationen rechnet Erbschaftssteuer Immobilie durch.

Dokument 4: Die Pflichtteilsauskunft

Beim Pflichtteil gilt wieder der Verkehrswert, strikt auf den Todestag: § 2311 Abs. 1 BGB stellt auf „den Bestand und den Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls" ab. Alles danach ist irrelevant, ob Sanierung, Preisanstieg, Preisverfall oder spätere Baugenehmigung.

Ebenso wenig hilft ein im Testament genannter Wert. Absatz 2 Satz 2 ist ausdrücklich: „Eine vom Erblasser getroffene Wertbestimmung ist nicht maßgebend."

Rechenbeispiel, Fortsetzung: Neben dem Alleinerben-Sohn existiert eine enterbte Tochter. Der Nachlasswert für den Pflichtteil: 500.000 € (Verkehrswert, nicht der Steuerwert von 560.000 €) plus 40.000 € Guthaben minus 40.000 € Darlehen = 500.000 €. Die gesetzliche Erbquote der Tochter wäre 1/2, ihr Pflichtteil die Hälfte davon, also 1/4 = 125.000 €.

Zwei Fallen stecken darin. Die Erbfallkostenpauschale von 15.000 € gilt nur im Erbschaftsteuerrecht; für den Pflichtteil zählen die tatsächlichen Nachlassverbindlichkeiten. Und der Grundbesitzwert des Finanzamts bindet hier nicht: Wer ihn als Verhandlungsgrundlage akzeptiert, zahlt im Beispiel 15.000 € zu viel.

Der Hebel, den kaum jemand kennt

§ 193 Abs. 1 BauGB listet auf, wer beim Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beantragen darf: neben Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück sowie Gerichten und Behörden ausdrücklich auch Pflichtteilsberechtigte. Sie können ein amtliches Gutachten beauftragen, ohne den Erben zu fragen. Bindend ist es nicht, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Für beide Seiten gilt: früh auf einen Gutachter einigen, statt zwei Gutachten gegeneinander zu finanzieren.

Dokument 5: Die Auseinandersetzungsvereinbarung

Innerhalb der Erbengemeinschaft ist der Wert am wenigsten reguliert und deshalb am konfliktträchtigsten. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen; über den Übernahmewert entscheidet keine Norm, sondern eine Einigung.

In der Praxis liegt er regelmäßig unter dem Verkehrswert: Der übernehmende Miterbe erspart der Gemeinschaft Maklerkosten, Vermarktungszeit und Verkaufsrisiko. Ein Abschlag ist verhandelbar, kein Automatismus. Die Rechnung steht in Erbengemeinschaft Haus Auszahlung.

Ohne Einigung bleibt die Teilungsversteigerung. § 2042 BGB verweist auf die §§ 749 Abs. 2 und 3 sowie 750 bis 758 BGB; das Verfahren richtet sich nach § 180 ZVG. Die Bremse: Auf Antrag ist eine einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate möglich, wiederholbar, insgesamt aber nicht länger als fünf Jahre. Wer darauf setzt, kalkuliert mit Jahren statt Monaten und mit Erlösen unter dem Verkehrswert (Teilungsversteigerung Haus).

Was die Bewertung kostet und welche Sie brauchen

Für die amtliche Variante lässt sich die Kostenfrage beziffern: Der Gutachterausschuss Berlin nennt eine Mindestgebühr von 850 € netto und für ein bebautes Grundstück mit rund 500.000 € Verkehrswert etwa 2.500 € netto; die Gebühr bemisst sich nach dem ermittelten Verkehrswert, Umsatzsteuer kommt hinzu, ebenso Aufschläge bei mehreren Stichtagen, wertbeeinflussenden Rechten oder Miteigentumsanteilen (Gutachterausschuss Berlin). Andere Länder weichen ab, bleiben aber in der Größenordnung.

Für freie Sachverständige gibt es seit der HOAI-Novelle 2009 keine verbindliche Honorarordnung mehr; der frühere § 34 HOAI ist ersatzlos entfallen, Preise sind frei verhandelbar. Die Preisstufen bis zum Vollgutachten stehen unter Haus schätzen lassen: Kosten.

Alle diese Gutachten stützen sich auf dieselbe Verordnung: § 6 ImmoWertV kennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren und erlaubt ausdrücklich, mehrere davon heranzuziehen und den Verkehrswert unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abzuleiten. Wer noch von der „Wertermittlungsverordnung (WertV)" liest, liest eine veraltete Quelle.

Zustand und Rechtsstand: was 2026 wirklich in die Bewertung gehört

Ein Teil der Wertdiskussion dreht sich um vermeintliche Sanierungspflichten. Der Rechtsstand ist seit dem 29. Juli 2026 ein anderer, als die meisten Ratgeber schreiben: Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seither Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht ist ersatzlos gestrichen, ebenso die 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel des früheren § 72. Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude existiert nicht; die europäischen Mindeststandards betreffen nur Nichtwohngebäude, ebenso die Skala A–G ab dem 1. Januar 2027. Wohngebäude behalten A+ bis H.

Für die Bewertung heißt das: Ein Sanierungsstau mindert den Verkehrswert über Modernisierungskosten und Marktakzeptanz, nicht über eine Pflicht. Nachrüstpflichten nach einem Eigentümerwechsel ordnet Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel ein. Im typisierten Verfahren zählt der Stau nur über § 198 BewG.

Jetzt handeln: die Reihenfolge, die Streit und Steuer spart

Die häufigste Fehlerquelle ist nicht die Bewertungsmethode, sondern die Reihenfolge. Diese Abfolge hat sich bewährt:

1. Stichtag fixieren. Todestag notieren, alle Bewertungen beziehen sich darauf.
2. Anzeige ans Finanzamt binnen drei Monaten, auch bei notariell eröffnetem Testament (§ 30 ErbStG).
3. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bau- und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Mietverträge, Modernisierungsnachweise, eingetragene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch.
4. Bodenrichtwert abrufen und daraus eine erste Größenordnung bilden; Auskunft kann jedermann verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).
5. Entscheiden, wie belastbar die Zahl sein muss. Bei Pflichtteilsberechtigten oder Miterben lohnt ein gemeinsames Gutachten fast immer.
6. Verkaufsabsicht früh prüfen. Wer ohnehin verkauft und den Notartermin ins Ein-Jahres-Fenster legt, hat den Nachweis nach § 198 Abs. 3 BewG geschenkt.
7. Fristen führen: Inventarfrist 1–3 Monate ab Zustellung, Erklärungsfrist mindestens ein Monat, Einspruchsfrist ein Monat ab Bekanntgabe der Feststellung.

Punkt 6 wird am häufigsten verpasst, weil die Verkaufsentscheidung meist erst fällt, wenn der Steuerbescheid längst da ist.

Die fünf teuersten Verwechslungen

Häufige Fragen (FAQ)

Welcher Wert muss im Nachlassverzeichnis für eine Immobilie stehen: der Verkehrswert oder der Steuerwert?

Der Verkehrswert am Todestag, also der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis (§ 194 BauGB). Der typisierte Grundbesitzwert gehört nur in die Erbschaftsteuererklärung und bindet das Nachlassverzeichnis nicht. Ein Restdarlehen ist eigener Passivposten, kein Abzug vom Immobilienwert.

Auf welchen Stichtag wird eine Nachlassimmobilie bewertet: Todestag, Erbscheintag oder Verkaufstag?

Auf den Todestag. § 2311 Abs. 1 BGB stellt für den Pflichtteil auf Bestand und Wert „zur Zeit des Erbfalls" ab, § 11 ErbStG für die Erbschaftsteuer auf den Zeitpunkt der Steuerentstehung, § 40 GNotKG für den Geschäftswert des Erbscheinsverfahrens auf den Erbfall. Spätere Wertveränderungen wie Sanierung oder Preisänderungen sind unerheblich. Frei wählbar ist der Stichtag nur bei der Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft, weil dort eine Einigung entscheidet.

Wer bezahlt die Immobilienbewertung für das Nachlassverzeichnis?

Bei einem Wertermittlungsverlangen des Pflichtteilsberechtigten trägt die Kosten der Nachlass, nicht der Anspruchsteller und nicht der Erbe privat (§ 2314 Abs. 2 BGB). Die Bewertung mindert damit die Verteilungsmasse und indirekt den Pflichtteil. Beauftragen beide Seiten je ein Gutachten, zahlt jeder seines.

Reicht eine kostenlose Online- oder Maklerbewertung als Wertangabe im Nachlassverzeichnis?

Für die eigene Orientierung und den Erbscheinsantrag in der Regel ja: Das Nachlassgericht führt zur Wertfeststellung keine Beweisaufnahme durch (§ 46 Abs. 4 GNotKG). Liest ein Pflichtteilsberechtigter oder Miterbe mit oder soll das Finanzamt einen niedrigeren Wert prüfen, reicht sie nicht: § 198 Abs. 2 BewG verlangt ein Gutachten des Gutachterausschusses oder die Stellungnahme bestellter beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger.

Wie hoch sind die Erbscheinkosten bei einer geerbten Immobilie, und darf ich das Darlehen abziehen?

Ja, die vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten werden abgezogen; der Geschäftswert ist der Nachlasswert am Todestag minus Erblasserschulden (§ 40 Abs. 1 GNotKG). Daraus fällt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B an: 435 € bei 200.000 €, 635 € bei 300.000 €, 935 € bei 500.000 €, 1.735 € bei 1.000.000 €. Die eidesstattliche Versicherung löst nach KV Nr. 23300 GNotKG eine zweite 1,0-Gebühr aus; bei 500.000 € sind das rund 1.870 € plus Auslagen.

Warum bewertet das Finanzamt mein geerbtes Haus anders als der Gutachter für den Pflichtteil?

Weil beide unterschiedliche Wertbegriffe anwenden. Das Finanzamt ermittelt einen typisierten Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG mit standardisierten Faktoren und bis zu drei Jahre alten Gutachterausschussdaten; Belastungen wie Wohnrecht oder Nießbrauch bleiben nach § 177 Abs. 4 BewG außer Betracht. Ein Verkehrswertgutachten bildet den Einzelfall ab. Beide Zahlen dürfen um zweistellige Prozentsätze auseinanderliegen.

Zählt der Verkaufspreis, wenn ich die geerbte Immobilie kurz nach dem Todestag verkaufe?

Ja, und das ist der günstigste Nachweis. Nach § 198 Abs. 3 BewG gilt ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Beide Bedingungen zählen: marktüblicher Verkauf (nicht an Angehörige zum Freundschaftspreis) und keine wesentliche Veränderung am Objekt.

Nach welchem Verfahren wird ein geerbtes Einfamilienhaus bewertet?

Grundsätzlich im Vergleichswertverfahren. § 182 Abs. 2 BewG ordnet es für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser an; das Sachwertverfahren greift nach Absatz 4 nur ersatzweise ohne Vergleichswert sowie für sonstige bebaute Grundstücke. Die verbreitete Aussage, selbstgenutzte Einfamilienhäuser würden im Sachwertverfahren bewertet, beschreibt die Ausnahme. Mietwohngrundstücke laufen im Ertragswertverfahren.

Reicht ein einziges Verkehrswertgutachten für Erbschein, Finanzamt und Pflichtteil?

Oft ja, aber nicht automatisch. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen auf den Todestag erfüllt § 198 BewG und ist zugleich Wertermittlung nach § 2314 BGB; für den Erbschein genügt es ohnehin. Achten Sie auf drei Dinge: Bewertung auf den Todestag, Ausweis der konkreten Belastungen und ein Ersteller nach § 198 Abs. 2 BewG. Ein Marktpreisgutachten ohne diese Qualifikation akzeptiert das Finanzamt nicht.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den Stichtagswert, dann die Entscheidung

Solange der Verkehrswert am Todestag unklar ist, bleiben alle weiteren Fragen offen: ob sich ein § 198-Nachweis lohnt, was der Pflichtteil kostet, zu welchem Preis ein Miterbe übernehmen kann, ob Verkauf oder Behalten die bessere Rechnung ist. Eine belastbare Preisspanne ist deshalb der erste Schritt.

Für den Verkaufspfad liefert eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler die schnellste marktnahe Einschätzung. Fällt die Entscheidung im Ein-Jahres-Fenster, ist der Kaufpreis zugleich der Nachweis nach § 198 Abs. 3 BewG.

Für den Behalten- und Sanieren-Pfad rechnet die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenseite: welche Maßnahmen an diesem Haus energetisch und wirtschaftlich tragen, welche Förderung passt und was das für Energieausweis und künftigen Wert bedeutet. Beide Zahlen nebeneinander machen aus der Erbengemeinschaftsdebatte eine Rechnung.