Haus privat verkaufen ohne Makler 2026: Ablauf in 9 Schritten

Privatverkauf, Verkauf von privat, Hausverkauf ohne Makler: ein Weg, drei Namen

Diese Begriffe meinen dasselbe: Sie vermarkten Ihr Haus selbst und beauftragen keinen Makler. Verwechslungsgefahr besteht nur an einer Stelle, und die ist teuer. „Privat" steht im Maklerrecht für die Verbrauchereigenschaft des Käufers, nicht für die Verkaufsart: Die Halbteilung nach § 656d BGB greift, weil der Käufer Verbraucher ist.

Immobilienverkauf ohne Makler: Haus, Wohnung oder Grundstück privat verkaufen

Der Ablauf unten gilt für jede Objektart. Unterschiedlich sind nur die Unterlagen und das, worauf Käufer und Bank zuerst schauen.

Was Sie wirklich sparen: die Rechnung ohne Schönfärberei

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; die folgenden Sätze sind ortsübliche Erfahrungswerte, keine Gebührenordnung. Marktüblich sind inklusive 19 % Umsatzsteuer 7,14 % in der Mehrzahl der Bundesländer, 6,25 % in Hamburg und 5,95 % in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern; Niedersachsen liegt regional zwischen 4,76 % und 7,14 %. Das entspricht der Struktur „6 % zuzüglich Mehrwertsteuer", die das Institut der deutschen Wirtschaft vor der Reform als Regelfall beschrieb.

Quellen: ortsübliche Sätze nach ImmoScout24 (Stand 13.04.2026, unter Rückgriff auf immoverkauf24, Juni 2024); Beträge eigene Berechnung bei hälftiger Teilung.

Die drei Fälle, in denen Sie weniger sparen als gedacht

1. Der Käufer beauftragt den Makler. Dann zahlt der Käufer, und Ihr Privatverkauf spart Ihnen exakt 0 €. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nur von beiden in gleicher Höhe Provision verlangen (§ 656c Abs. 1 BGB); abweichende Abreden sind unwirksam.
2. Sie hätten ohnehin verhandelt. Wer den Satz von 7,14 % auf 5 % drückt, reduziert seinen eigenen Anteil bei 400.000 € auf 10.000 €. Der Alleingang lohnt sich dann weniger.
3. Sie geben beim Preis nach. 14.280 € entsprechen bei 400.000 € genau 3,57 % des Kaufpreises. Wer im Alleingang 4 % schlechter verhandelt, hat die gesamte Ersparnis verschenkt und dafür drei Monate gearbeitet.

Der einzige belastbare akademische Befund dazu stammt aus den USA: Steven Levitt und Chad Syverson zeigten in „Market Distortions when Agents are Better Informed" (NBER Working Paper 11053, 2005), dass Makler ihre eigenen Häuser für 3,7 % mehr verkaufen und sie dafür 9,5 Tage länger am Markt lassen. Der Unterschied liegt also weniger im Können als in der Geduld. Wer sie mitbringt, realisiert den Provisionsvorteil; wer unter Zeitdruck steht, gibt ihn beim Preis wieder ab.

Was der Privatverkauf kostet

Quellen: Verbraucherzentrale (Verbrauchsausweis „teilweise schon für knapp unter 100 Euro"), GNotKG Kostenverzeichnis (Nr. 17000, 14140, 14143), Gutachterausschuss Berlin, ohne-makler.net (Portalpakete), immoverkauf24 (Fotograf, privates Gutachten); Bedarfsausweis: marktübliche Spanne mit Vor-Ort-Begehung.

In Summe: Wer selbst fotografiert, einen Verbrauchsausweis erstellen lässt und das günstigste Portalpaket bucht, kommt mit rund 250 € aus. Realistischer sind 550–1.200 €, mit amtlichem Verkehrswertgutachten 1.400–3.700 €. Von 14.280 € Provisionsersparnis bleibt selbst dann der weit überwiegende Teil übrig: Die Kostenseite ist nicht das Argument gegen den Privatverkauf.

Zwei Warnungen: Energieausweis-Angebote unter 70 € sind laut Verbraucherzentrale häufig fehlerhaft, weil ohne Vor-Ort-Begehung erstellt; ein fehlerhafter Ausweis ist ein Haftungsrisiko, kein Sparposten. Und die Gutachtergebühr ist Landesrecht: Berlin nennt 850 € netto Mindestgebühr und rund 2.500 € netto bei 500.000 € Verkehrswert. Details: Haus schätzen lassen: Kosten.

Der Posten, den keine Tabelle abbildet: Zeit

Zum Zeitaufwand eines Privatverkaufs existiert keine seriöse Erhebung. Jede kursierende Stundenzahl ist geschätzt, meist von jemandem, der Ihnen einen Makler verkaufen möchte. Belastbar ist nur der Kalenderrahmen: Nach dem GREIX-Kaufpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (Q1 2026) lag die Vermarktungsdauer bei 91 Tagen für Einfamilienhäuser und 90 Tagen für Eigentumswohnungen, mit einer Spanne von 76 Tagen (Q2 2021) bis 117 Tagen (Q3 2024).

Was Sie in diesen rund drei Monaten leisten, als Größenordnung:

• Unterlagen beschaffen: Behördengänge und Wartezeiten über zwei bis vier Wochen
• Preisrecherche und Exposé: ein bis zwei volle Arbeitstage
• Anfragen beantworten: nahezu täglich, Spitzen in den ersten zehn Tagen
• Besichtigungen: zehn bis fünfundzwanzig Termine à 60–90 Minuten, meist abends und samstags
• Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notarabstimmung: zwei bis drei Wochen

Das ist kein Feierabendprojekt, sondern eine mehrmonatige Nebentätigkeit. Wer Schichtdienst hat, weit entfernt wohnt oder pflegt, rechnet hier zuerst, nicht bei den Portalgebühren.

Ablauf beim Hausverkauf ohne Makler: die Anleitung in neun Schritten

Zeitlich sortiert sieht ein privater Hausverkauf so aus:

Schritt 1: Unterlagen vollständig zusammenstellen

Beginnen Sie hier, nicht beim Inserat. Ein Kaufinteressent mit Finanzierungsbedarf braucht die Unterlagen für seine Bank; fehlen sie, verlieren Sie Wochen. Mindestliste: Grundbuchauszug (10 €), Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise (Rechnungen!), Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungspolice, bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Eine Warnung, die kaum ein Ratgeber ausspricht: Es genügt nicht, die Unterlagen in eine Cloud zu legen und den Link zu verschicken. Der Bundesgerichtshof hat für den Datenraum-Fall entschieden, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn er berechtigterweise erwarten kann, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand dort auch findet (BGH, 15.09.2023, V ZR 77/22). Auf bekannte Mängel müssen Sie aktiv hinweisen; ein Ordner mit 80 PDFs ersetzt das nicht.

Schritt 2: Den Preis ohne Makler-Werkzeuge finden

Preisfindung wird gern als Geheimwissen dargestellt. Tatsächlich haben Sie als Eigentümer einen Anspruch auf die beiden wichtigsten Datenquellen:

Bei Punkt drei liegt der einzige echte Informationsvorsprung eines Profis: Einzeltransaktionen aus der amtlichen Kaufpreissammlung sehen Sie nicht automatisch. Drei Datenpunkte für den Preis:

• Der Markt hat sich stabilisiert, mehr nicht. Das Statistische Bundesamt meldet für Q1 2026 ein Plus von 1,4 % zum Vorjahresquartal, für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen dagegen −0,8 %. Der GREIX-Index für Q2 2026 weist Einfamilienhäuser mit +1,8 % zum Vorquartal aus, Eigentumswohnungen mit +0,3 %, Mehrfamilienhäuser mit −0,9 %; inflationsbereinigt liegen alle drei im Jahresvergleich im Minus.
• Angebots- und Kaufpreis fallen auseinander. Eine Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter (Februar 2026, Basis 1.387.821 Angebotspreise und 338.875 beurkundete Kaufpreise) beziffert die Differenz für Eigentumswohnungen bundesweit auf 5,8 % im Dezember 2025, in Köln auf 9,2 %, in Leipzig auf 0,0 %. Für Einfamilienhäuser liefert sie keinen Wert; nutzen Sie die Zahl nur als Beleg für den eingepreisten Verhandlungspuffer.
• Die Energieeffizienzklasse ist im Preis sichtbar. Eine immowelt-Auswertung der 2025 inserierten Objekte (März 2026) zeigt bei Häusern gegenüber der Referenzklasse D Angebotspreis-Unterschiede von +15 % (A+) bis −17 % (H). Das sind Angebotspreise, kein gemessener Wertverlust, aber die Spreizung erklärt, warum Käufer 2026 zuerst nach dem Ausweis fragen. Vertiefung: Energieeffizienzklasse F, G, H und der Wertverlust.

Setzen Sie eine Zahl mit Begründung an und notieren Sie die Herleitung stichpunktartig. Ein Käufer, dem Sie den Preis erklären können, verhandelt anders als einer, der nur eine runde Zahl sieht.

Schritt 3: Den Energieausweis vor dem ersten Inserat besorgen

Das ist der Schritt, an dem Privatverkäufer am häufigsten in ein Bußgeld laufen:

• Ausstellen: Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Gültigkeit: zehn Jahre.
• Inserieren: Liegt ein Ausweis vor, muss jede Anzeige Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse enthalten (§ 87 GModG), im Privatinserat genauso wie im Maklerinserat.
• Vorlegen: Spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert; Aushängen oder Auslegen genügt. Ohne Besichtigung unverzüglich auf Anforderung, nach Vertragsabschluss ist der Ausweis zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).
• Sanktion: Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bis zu 10.000 € (§ 108 GModG).

Details zu Fristen und Sonderfällen: Energieausweis beim Hausverkauf.

Schritt 4: Exposé selbst erstellen

Ein gutes Privat-Exposé braucht keine Agentur, aber Disziplin: Titelbild, Eckdaten-Block (Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zimmer, Energiekennwert, Preis), 12–20 Fotos in Tageslicht, Grundriss, ehrliche Zustandsbeschreibung inklusive Modernisierungen mit Jahreszahl, Lagebeschreibung, Pflichtangaben nach § 87 GModG.

Die wichtigste Regel ist juristisch: Schreiben Sie nichts hinein, was Sie nicht belegen können. Eine „Wohnfläche ca. 160 m²" ohne Berechnung, ein „Dach 2015 saniert" ohne Rechnung oder ein beschönigtes „trockener Keller" sind potenzielle Beschaffenheitsangaben, gegen die der Haftungsausschluss nicht hilft. Formulieren Sie im Zweifel offen: „Feuchtigkeitsspuren im Kellerabgang, Ursache nicht gutachterlich geklärt" verkauft schlechter als Schweigen, aber es verkauft endgültig.

Schritt 5: Wo Sie inserieren und zu welchem Preis

Quellen: ImmoScout24 (Fußnote zum Basis-Inserat, Preisanzeige im Buchungsdialog, abgerufen am 11.08.2026), ohne-makler.net.

Hier steckt der Fallstrick, den viele Ratgeber falsch wiedergeben: Das vielzitierte kostenlose Basis-Inserat von ImmoScout24 gilt ausschließlich für die Vermietung. Für ein Kaufinserat gibt es kein Gratisangebot, der Preis erscheint erst im Buchungsdialog. Kalkulieren Sie das Paket von Anfang an ein: Gegen 91 Tage Vermarktungsdauer ist ein Ein-Monats-Paket zu kurz, und bei fünfstelliger Ersparnis sind 300 € keine sinnvolle Sparstelle.

Schritt 6: Anfragen filtern, bevor Sie Termine vergeben

Die meisten Anfragen kommen in den ersten zehn Tagen, darunter Makler-Akquise, Datensammler und Interessenten ohne Finanzierung. Filtern Sie per E-Mail vor:

1. Für wen ist das Objekt gedacht: Eigennutzung oder Kapitalanlage?
2. Wie ist die Finanzierung geplant: Eigenkapital, Bankdarlehen, Verkauf einer anderen Immobilie?
3. Liegt bereits eine Finanzierungsbestätigung vor oder ist ein Bankgespräch terminiert?
4. Bis wann wird der Erwerb angestrebt?
5. Vollständiger Name, Adresse, Telefonnummer.

Wer auf diese fünf Punkte nicht antwortet, kommt nicht ins Haus. Das klingt hart, spart aber die Hälfte der Termine. Zur Makler-Akquise: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB); eine telefonische Zusage bindet nicht.

Schritt 7: Besichtigungen führen

Bewährte Regeln: Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, nie allein im Haus, Wertgegenstände und Dokumente wegräumen, Ausweisdaten der Besucher notieren, Heizung im Winter an, Keller und Dachboden ausdrücklich zeigen.

Inhaltlich gilt das Gegenteil von Verkaufsrhetorik: Zeigen Sie die Schwachstellen selbst. Das erfüllt Ihre Aufklärungspflicht und nimmt dem Käufer das Verhandlungsargument der „Entdeckung". Und legen Sie den Energieausweis sichtbar aus, das ist hier Pflicht.

Was Käufer 2026 in der Besichtigung fragen und was rechtlich wirklich gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, das umbenannte GEG). Viele Kaufinteressenten hängen noch im alten Rechtsstand fest, und ohne Makler müssen Sie das richtigstellen.

Das ist ein Verkaufsargument: Ein Käufer, der glaubt, er müsse binnen zwei Jahren eine Wärmepumpe einbauen, kalkuliert einen fünfstelligen Abschlag ein, den es rechtlich nicht gibt. Ausführlich: Heizungsgesetz 2026.

Schritt 8: Die Bonität des Käufers prüfen (den fast alle auslassen)

Ein Interessent, der nicht zahlen kann, kostet Sie Marktmomentum: Ein Objekt, das nach vier Wochen wieder online geht, wird als „Ladenhüter" gelesen. Prüfen Sie vor dem Notartermin.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen fasst die Bundesnotarkammer zusammen; die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung folgt aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Verlangen Sie diese Klausel ausdrücklich, sie steht nicht automatisch in jedem Entwurf.

Und eine Regel ohne Ausnahme: Bargeld ist verboten. Bei inländischen Immobilien darf die Gegenleistung nur bargeldlos erbracht werden, auch nicht in Kryptowerten oder Gold (§ 16a GwG).

Schritt 9: Den Notar koordinieren

Den Notar suchen Sie sich in der Praxis gemeinsam mit dem Käufer aus; er ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten. Der Ablauf:

1. Auftrag und Daten: Grundbuchdaten, Personalien, Kaufpreis, Übergabetermin, Inventarvereinbarungen, Belastungen.
2. Entwurf: Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und versendet ihn an beide Seiten.
3. Zwei-Wochen-Frist: Bei Beteiligung eines Verbrauchers soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist eine Soll-Vorschrift, kein Wirksamkeitserfordernis; wird sie unterschritten, muss der Grund in der Niederschrift stehen.
4. Beurkundung: Ohne sie ist der Vertrag nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB).
5. Vollzug: Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Vorkaufsrechtsanfrage bei der Gemeinde, dann die Fälligkeitsmitteilung.
6. Zahlung, Übergabe, Umschreibung: Nach Zahlungseingang Übergabe mit Protokoll und Zählerständen, die Eigentumsumschreibung folgt zuletzt.

Kostenseitig ist das für Sie fast ein Nullposten: Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung zahlt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Bundesnotarkammer nennt in ihren Kostenbeispielen für eine Eigentumswohnung zu 160.000 € Gebühren von 1.143 € netto, etwa 0,7 % des Kaufpreises ohne Grundbuchkosten und Umsatzsteuer. Sie zahlen nur die Löschung Ihrer Grundschuld samt Treuhandgebühren. Von der Einigung bis zur Kaufpreiszahlung vergehen vier bis acht Wochen.

Von privat an privat verkaufen: was ohne Profi auf beiden Seiten anders läuft

Beim Verkauf privat an privat sitzt auf keiner Seite ein Profi. Drei Dinge organisieren Sie dann selbst.

Bonität. Ein Makler siebt zahlungsunfähige Interessenten aus, bevor der Notar eingeschaltet wird. Ohne ihn übernehmen Sie das mit den Nachweisen aus Schritt 8, bevor Sie einen Entwurf beauftragen. Ein Käufer ohne Finanzierungsbestätigung ist kein Käufer, sondern eine Option.

Notarwahl. Den Notar wählen beide Seiten gemeinsam. Er ist zur Neutralität verpflichtet und belehrt auch den Käufer, prüft aber weder Preis noch Bausubstanz und erteilt keine Bonitätsauskunft. In der Praxis beauftragt meist der Käufer, weil er die Kosten trägt (§ 448 Abs. 2 BGB); an der Neutralität ändert das nichts. Was Sie im Entwurf wünschen, etwa die Zwangsvollstreckungsunterwerfung, sprechen Sie selbst an.

Haftung. Hier ist der Unterschied am größten: Ohne Makler dokumentiert niemand die Aufklärung. Eine kurze Mängelliste, die beide Seiten vor der Beurkundung abzeichnen, plus die Aufnahme der bekannten Mängel in den Kaufvertrag ist die einzige Absicherung, die im Streitfall fünf Jahre später noch existiert (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Dazu ein praktischer Punkt: Käufer ohne eigenen Berater erwarten häufig, dass Sie Übergabetermin, Inventarliste und Zahlungsmodalitäten vorformulieren. Tun Sie das vor dem ersten Verhandlungsgespräch.

Die sieben häufigsten Fehler von Privatverkäufern

1. Der Preis ist zu hoch angesetzt. Der teuerste Fehler, weil er sich selbst verstärkt: Standzeit erzeugt Misstrauen, am Ende verkauft das Objekt unter dem anfangs erzielbaren Preis.
2. Der Preis ist ohne Puffer angesetzt. Der Gegenfehler. Die ImmoScout24/Sprengnetter-Auswertung belegt für Eigentumswohnungen 5,8 % Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis. Wer auf den Euro genau kalkuliert, blockiert Abschlüsse.
3. Das Inserat ist unvollständig. Fehlende Pflichtangaben nach § 87 GModG sind bußgeldbewehrt, fehlende Grundrisse und zu wenige Fotos kosten Anfragen.
4. Mängel werden „nur bereitgestellt" statt genannt. Nach dem BGH-Datenraum-Urteil reicht Hochladen nicht. Nennen Sie bekannte Mängel im Gespräch und lassen Sie sie in den Kaufvertrag aufnehmen.
5. Jeder kommt ins Haus. Ohne Vorqualifizierung führen Sie doppelt so viele Termine mit halb so vielen ernsthaften Interessenten.
6. Es wird ohne Bonitätsprüfung beurkundet oder eine Anzahlung angenommen. Eine private „Reservierungsvereinbarung" bindet niemanden zum Kauf, denn die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Reservierungsgebühren hat der BGH selbst beim Makler in AGB gekippt, wenn sie bei Nichtzustandekommen nicht erstattet werden (Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Nehmen Sie kein Geld außerhalb des Notaranderkontos oder der Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung.
7. Steuern und Fristen werden übersehen. Die Spekulationsfrist ist der Punkt, an dem ein „gelungener" Verkauf nachträglich fünfstellig teuer wird.

Rechtsfallen: Widerruf, Maklerklauseln, Arglist

Gibt es ein Widerrufsrecht?

Nicht beim Kaufvertrag. Notariell beurkundete Verträge und Verträge über Grundstückseigentum sind von den fernabsatz- und haustürrechtlichen Vorschriften ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Sehr wohl widerruflich ist dagegen ein Maklervertrag, den Sie als privater Eigentümer online, telefonisch oder an der Haustür abschließen: 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 312g Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 355 Abs. 2 BGB).

Was gilt, wenn ich parallel einen Makler beauftragt habe?

Prüfen Sie zuerst die Form: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform (§ 656a BGB). Prüfen Sie dann die Art des Auftrags. Ein einfacher Auftrag lässt den Eigenverkauf grundsätzlich zu, Alleinaufträge können Sie binden. Da diese Klauseln stark variieren, gehört der konkrete Vertrag vor dem Eigenverkauf auf den Tisch eines Fachanwalts. Die Zahlungsseite regeln § 656c (Doppeltätigkeit: gleiche Höhe für beide Seiten) und § 656d BGB. Im Detail: Maklerprovision: wer zahlt?.

Der Haftungsausschluss und seine Grenze

„Gekauft wie gesehen" beziehungsweise der notarielle Ausschluss der Sachmängelhaftung wirkt, aber nicht grenzenlos. Auf eine Haftungsbeschränkung können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen haben (§ 444 BGB). Die Fristen sind lang: Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 lit. a, Abs. 2 BGB); bei arglistigem Verschweigen gilt die Regelverjährung, beim Bauwerk aber nicht vor Ablauf dieser fünf Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB).

Praktisch heißt das: Der feuchte Keller, der bekannte Hausschwamm, das ungenehmigte Dachgeschoss, die stillgelegte Drainage, der Grenzstreit mit dem Nachbarn gehören auf den Tisch und in den Vertrag. Ein Verkauf, der drei Jahre später mit einer Rückabwicklungsklage endet, ist kein gesparter Maklerlohn, sondern ein sechsstelliges Prozessrisiko.

Haus mit oder ohne Makler verkaufen: wann sich der Alleingang lohnt

Klare Indikatoren gibt es; die sechs Kriterien dahinter stehen unter Makler oder privat verkaufen. Die Faustregel: Der Privatverkauf funktioniert, wenn der Markt einen Teil Ihrer Arbeit übernimmt, also in gefragten Lagen mit Nachfrageüberhang. Er wird schwierig, wenn Sie Nachfrage erst erzeugen müssen.

In einer Befragung von 500 privaten Immobilieneigentümern durch ImmoScout24 und Innofact (Juli 2019, vom Portalbetreiber beauftragt, deshalb nur als Größenordnung) wollten 36 % eigenständig verkaufen, 57 % einen Makler beauftragen. Bemerkenswerter: Bei mehr als einer Stunde Entfernung zum Objekt würden 96 % einen Makler einschalten.

Wovon ich abrate:

• Vom Privatverkauf bei Konflikt. Erbengemeinschaft, Scheidung, Betreuungsfall: Sobald mehrere Parteien zustimmen müssen, brauchen Sie eine neutrale Instanz.
• Vom Privatverkauf allein wegen der Ersparnis. 14.280 € bei 400.000 € sind 3,57 % Kaufpreis. Wer sich nicht zutraut, in einer Verhandlung 4 % zu halten, macht ein Minusgeschäft.
• Von der blinden Maklerbeauftragung. Wer beauftragt, holt schriftliche Leistungskataloge und mehrere Angebote ein.
• Von der Vermischung beider Wege. Erst selbst inserieren, dann „probeweise" einen Makler dazunehmen und später doch privat verkaufen: So entstehen Provisionsstreitigkeiten.

Bei sanierungsbedürftigen Häusern entscheidet oft nicht die Verkaufsart, sondern die Frage, ob vor dem Verkauf saniert wird: Haus verkaufen oder sanieren.

Steuern: die zwei Fristen, die Sie kennen müssen

Die Zehnjahresfrist. Ein Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Gewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Ausführlich: Spekulationssteuer bei Immobilien.

Die Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel, mit Gewerbesteuer und ohne den Schutz des § 23 EStG. Der Bundesfinanzhof (21.07.2016, X R 56-57/14) versteht als Objekt „grundsätzlich jedes sachenrechtlich selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt". Richterrecht mit vielen Ausnahmen: Bei mehr als einem Verkauf gehört der Fall zum Steuerberater.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich mein Haus wirklich komplett ohne Makler selber verkaufen?

Ja, bis auf einen Schritt: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Preisfindung, Unterlagen, Exposé, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung übernehmen Sie selbst. Der Notar ist Pflicht, der Makler nicht.

Wie viel Geld spare ich beim Hausverkauf ohne Makler tatsächlich?

Nur Ihren eigenen Provisionsanteil. Da seit dem 23.12.2020 höchstens die Hälfte des Maklerlohns auf einen privaten Käufer abgewälzt werden darf (§ 656d Abs. 1 BGB), hätten Sie ohnehin nur die andere Hälfte getragen. Bei 400.000 € und ortsüblichen 7,14 % sind das 14.280 € statt der oft genannten 28.560 €, abzüglich 250–1.200 € Eigenkosten.

Wie finde ich beim Privatverkauf ohne Makler den richtigen Preis?

Über drei Bausteine: Bodenrichtwert für den Grundstücksanteil (Auskunftsanspruch für jedermann, § 196 BauGB), Angebotsvergleich auf den Portalen und, wenn es belastbar sein muss, ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, das Sie als Eigentümer selbst beantragen dürfen (§ 193 Abs. 1 BauGB). Einzeltransaktionen aus der amtlichen Kaufpreissammlung gibt es dagegen nur bei berechtigtem Interesse (§ 195 Abs. 3 BauGB).

Kann ich mein Haus bei ImmobilienScout24 ohne Makler inserieren und was kostet das?

Inserieren können Sie als Privatperson, gratis ist es aber nicht: Das kostenlose Basis-Inserat gilt laut Anbieter-Fußnote nur für die Vermietung (14 Tage) beziehungsweise die Nachmieter-Suche (7 Tage). Listenpreise für private Kaufinserate veröffentlicht das Portal nicht, der Preis erscheint erst im Buchungsdialog. Multiportal-Pakete mit ein bis drei Monaten Laufzeit liegen laut ohne-makler.net zwischen 129 € und 399 €. Bei rund 90 Tagen Vermarktungsdauer sollten Sie die längere Laufzeit buchen.

Wie prüfe ich beim Verkauf privat an privat die Bonität des Käufers?

Verlangen Sie vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank mit Datum, Betrag und Objektbezug sowie einen Eigenkapitalnachweis. Im Kaufvertrag lassen Sie die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aufnehmen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO); dann haben Sie bei Nichtzahlung sofort einen Titel. Bargeld dürfen Sie nicht annehmen (§ 16a GwG).

Brauche ich zwingend einen Energieausweis und was passiert ohne?

Ja. Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 4); die Pflichtangaben nach § 87 GModG gehören in jede Anzeige. Verstöße kosten bis zu 10.000 € (§ 108 GModG).

Kann der Käufer den notariellen Kaufvertrag noch widerrufen?

Nein. Notariell beurkundete Verträge und Verträge über Grundstückseigentum sind vom Widerrufsrecht ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Was es gibt, ist die Zwei-Wochen-Frist vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist eine Soll-Vorschrift; wird sie unterschritten, ist der Vertrag trotzdem wirksam, der Grund muss aber in der Niederschrift stehen.

Wie lange dauert ein privater Hausverkauf ohne Makler realistisch?

Rechnen Sie mit rund drei Monaten reiner Vermarktung: Der GREIX-Kaufpreisindex weist für das 1. Quartal 2026 im Bundesdurchschnitt 91 Tage bei Einfamilienhäusern aus, Spanne 76 Tage (Q2 2021) bis 117 Tage (Q3 2024). Davor liegen zwei bis vier Wochen Vorbereitung, danach vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Insgesamt eher fünf bis sieben Monate als „ein paar Wochen".

Fällt beim privaten Hausverkauf Spekulationssteuer an?

Nur, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und keine Ausnahme greift (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor. Privat oder über einen Makler ändert daran nichts; im steuerpflichtigen Fall mindert die Provision allerdings den Veräußerungsgewinn.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Die genannten Provisionssätze sind ortsübliche Erfahrungswerte ohne rechtliche Bindung; Portal- und Gutachterpreise können sich kurzfristig ändern und sind regional unterschiedlich.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann der Weg

Die Entscheidung „mit oder ohne Makler" lässt sich seriös erst treffen, wenn zwei Zahlen auf dem Tisch liegen: eine realistische Preisspanne für Ihr Haus und Ihr ehrlich geschätztes Zeitbudget für die nächsten drei bis sechs Monate.

Wenn Ihr Verkauf konkret ansteht und Sie beide Wege vergleichen wollen, ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zur ersten Zahl. Sie sehen zugleich, welche Leistungen die Alternative zum Alleingang bietet.

Wenn Sie stattdessen erwägen, das Haus zu behalten oder vor dem Verkauf zu modernisieren, liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welchen Investitionsbedarf Ihr Gebäude hat, in welcher Reihenfolge sich Maßnahmen rechnen und welche Förderung bereitsteht. Gerade in den Klassen F bis H entscheidet diese zweite Zahl häufig mehr über das Endergebnis als die Frage, wer das Exposé schreibt.