Haus verkaufen ohne Makler 2026: Anleitung in 9 Schritten

Das Wichtigste in Kürze

• Sie sparen die Hälfte, nicht die ganze Provision. Seit dem 23.12.2020 darf ein Verkäufer höchstens die Hälfte des Maklerlohns auf einen privaten Käufer abwälzen (§ 656d Abs. 1 BGB). Ihr realer Vorteil ist deshalb nur der Verkäuferanteil: bei 400.000 € Kaufpreis und ortsüblichen 7,14 % also 14.280 € – nicht 28.560 €.
• Dem stehen 250–1.200 € Eigenkosten gegenüber, bei zusätzlichem Verkehrswertgutachten 1.400–3.700 €: Energieausweis, Grundbuchauszug, Portalinserat, Fotos.
• Den Notar sparen Sie nicht ein. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB) – seine Kosten trägt aber ohnehin der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Notar ist Pflicht, der Makler nicht.
• Realistischer Zeitrahmen: rund drei Monate reine Vermarktung. Zuletzt ausgewiesen für das 1. Quartal 2026: 91 Tage durchschnittliche Vermarktungsdauer bei Einfamilienhäusern (GREIX-Kaufpreisindex des Kiel Instituts, Basis beurkundeter Kaufpreise; jüngster veröffentlichter Wert) – plus Vorbereitung und Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung.
• Das größte Risiko ist die Haftung, nicht der Preis. „Gekauft wie gesehen" schützt nicht bei arglistigem Verschweigen (§ 444 BGB), Mängelansprüche am Bauwerk verjähren erst nach fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – und laut BGH genügt es nicht, dem Käufer nur Unterlagen bereitzustellen (Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22).
• Die am häufigsten übersehene Pflicht: Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und die Pflichtangaben ins Inserat setzen (§§ 80, 87 GModG). Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld – auch bei Privatinseraten.

Fast jeder Ratgeber zum Thema „Haus ohne Makler verkaufen" stammt von einem Makler oder einem Portal, das Makler vermittelt. Das erkennt man daran, dass die Ersparnis klein- und die Risiken großgerechnet werden – und dass die gesamte Provision als vermeintlicher Spareffekt auftaucht, obwohl Sie als Verkäufer seit 2020 ohnehin nur die Hälfte tragen würden. Dieser Artikel rechnet in beide Richtungen ehrlich: Er zeigt die komplette Anleitung, die realen Kosten, die sieben teuersten Fehler – und die Konstellationen, in denen ich vom Alleingang abrate.

Nicht behandelt werden hier die Provisionsdetails je Bundesland (dafür: Maklerprovision – wer zahlt sie?) und die Bewertungsmethodik im Detail (dafür: Was ist mein Haus wert?). Wenn Sie eine Eigentumswohnung statt eines Hauses verkaufen, gilt der Ablauf sinngemäß – zusätzlich kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan hinzu.

Was Sie wirklich sparen – die Rechnung ohne Schönfärberei

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; die folgenden Sätze sind lediglich ortsübliche Erfahrungswerte, keine Gebührenordnung. Marktüblich sind inklusive 19 % Umsatzsteuer 7,14 % in der Mehrzahl der Bundesländer, 6,25 % in Hamburg und 5,95 % in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern; Niedersachsen liegt regional zwischen 4,76 % und 7,14 %. Historisch entspricht das der klassischen Struktur „6 % zuzüglich Mehrwertsteuer", die das Institut der deutschen Wirtschaft schon vor der Reform als Regelfall beschrieb.

Quellen: ortsübliche Sätze nach ImmoScout24 (Stand 13.04.2026, unter Rückgriff auf immoverkauf24, Juni 2024); Beträge eigene Berechnung bei hälftiger Teilung.

Die drei Fälle, in denen Sie weniger sparen als gedacht

1. Der Käufer beauftragt den Makler. Dann zahlt der Käufer, und Ihr Privatverkauf spart Ihnen an Provision exakt 0 €. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt außerdem: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nur von beiden in gleicher Höhe Provision verlangen (§ 656c Abs. 1 BGB); abweichende Abreden sind unwirksam.
2. Sie hätten ohnehin verhandelt. Provisionssätze sind verhandelbar; wer den Satz von 7,14 % auf 5 % drückt, reduziert seinen eigenen Anteil bei 400.000 € auf 10.000 € – der Alleingang lohnt sich dann entsprechend weniger.
3. Sie geben beim Preis nach. Das ist der harte Punkt: 14.280 € entsprechen bei 400.000 € genau 3,57 % des Kaufpreises. Wer im Alleingang 4 % schlechter verhandelt, hat die gesamte Ersparnis verschenkt – und dabei drei Monate Arbeit investiert.

Der einzige belastbare akademische Befund zu diesem Zielkonflikt stammt aus den USA: Steven Levitt und Chad Syverson zeigten in „Market Distortions when Agents are Better Informed" (NBER Working Paper 11053, 2005; veröffentlicht in The Review of Economics and Statistics 90/4, 2008), dass Makler ihre eigenen Häuser für 3,7 % mehr verkaufen – und sie dafür 9,5 Tage länger am Markt lassen. Die Studie ist amerikanisch und nicht eins zu eins auf Deutschland übertragbar, aber sie beschreibt den Mechanismus präzise: Der Unterschied liegt weniger im Können als in der Geduld. Wer selbst verkauft und diese Geduld mitbringt, kann den Provisionsvorteil realisieren. Wer unter Zeitdruck steht, gibt ihn beim Preis wieder ab.

Was der Privatverkauf kostet

Quellen: Verbraucherzentrale (Verbrauchsausweis „teilweise schon für knapp unter 100 Euro", Warnung vor Angeboten unter 70 €), GNotKG Kostenverzeichnis (Nr. 17000, 14140, 14143), Gutachterausschuss Berlin, Preisübersicht ohne-makler.net (Portalpakete), immoverkauf24 (Fotograf, privates Gutachten); Bedarfsausweis: marktübliche Spanne für ein Einfamilienhaus mit Vor-Ort-Begehung.

In Summe: Wer selbst fotografiert, einen einfachen Verbrauchsausweis erstellen lässt und das günstigste Portalpaket bucht, kommt mit rund 250 € aus. Realistischer sind 550–1.200 €, wenn Energieausweis, Fotograf und ein Drei-Monats-Paket dazukommen. Mit amtlichem Verkehrswertgutachten landen Sie bei 1.400–3.700 €. Selbst am oberen Ende bleibt von 14.280 € Provisionsersparnis der weit überwiegende Teil übrig – die Kostenseite ist nicht das Argument gegen den Privatverkauf.

Zwei Warnungen: Energieausweis-Angebote unter 70 € sind laut Verbraucherzentrale häufig fehlerhaft, weil sie ohne Vor-Ort-Begehung erstellt werden – ein fehlerhafter Ausweis ist im Verkauf ein Haftungsrisiko, kein Sparposten. Und die Gutachtergebühr ist Landesrecht: Berlin nennt 850 € netto Mindestgebühr und rund 2.500 € netto bei 500.000 € Verkehrswert; andere Bundesländer weichen ab. Details in Haus schätzen lassen: Kosten.

Der Posten, den keine Tabelle abbildet: Ihre Zeit

Zum Zeitaufwand eines Privatverkaufs existiert keine seriöse Erhebung. Jede Stundenzahl, die im Netz kursiert – „50 Stunden", „100 Stunden" –, ist geschätzt, meistens von jemandem, der Ihnen einen Makler verkaufen möchte. Belastbar ist nur der Kalenderrahmen: Nach dem GREIX-Kaufpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (Q1 2026, Basis beurkundete Kaufpreise der Gutachterausschüsse) lag die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei 91 Tagen für Einfamilienhäuser und 90 Tagen für Eigentumswohnungen. Der Tiefstwert der vergangenen Jahre lag bei 76 Tagen (Q2 2021), der Höchstwert bei 117 Tagen (Q3 2024).

Was Sie in diesen rund drei Monaten leisten – als Größenordnung, nicht als Statistik:

• Unterlagen beschaffen: mehrere Behördengänge und Wartezeiten, verteilt über zwei bis vier Wochen
• Preisrecherche und Exposé: ein bis zwei volle Arbeitstage
• Anfragen beantworten: über die gesamte Laufzeit nahezu täglich, mit Spitzen in den ersten zehn Tagen nach Schaltung
• Besichtigungen: erfahrungsgemäß zehn bis fünfundzwanzig Termine à 60–90 Minuten, überwiegend abends und samstags, plus Vor- und Nachbereitung
• Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notarabstimmung: zwei bis drei Wochen mit hoher Reaktionsdichte

Das ist kein Feierabendprojekt, sondern eine mehrmonatige Nebentätigkeit mit unregelmäßigen Terminen. Wer Schichtdienst hat, weit entfernt wohnt oder pflegt, sollte hier zuerst rechnen – nicht bei den Portalgebühren.

Die Anleitung: In neun Schritten zum Privatverkauf

Schritt 1: Unterlagen vollständig zusammenstellen

Beginnen Sie hier, nicht beim Inserat. Ein Kaufinteressent mit Finanzierungsbedarf braucht die Unterlagen für seine Bank – fehlen sie, verlieren Sie Wochen. Kompakte Mindestliste: aktueller Grundbuchauszug (10 €), Flurkarte/Liegenschaftskarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen!), Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungspolice, bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag, bei vermieteten Objekten die Mietverträge, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.

Eine Warnung, die kaum ein Ratgeber ausspricht: Es genügt nicht, diese Unterlagen in eine Cloud zu legen und den Link zu verschicken. Der Bundesgerichtshof hat für den Datenraum-Fall entschieden, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn er berechtigterweise erwarten kann, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand dort auch tatsächlich findet (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22). Auf Deutsch: Auf einen bekannten Mangel müssen Sie aktiv hinweisen – ein Ordner mit 80 PDFs ersetzt das nicht.

Schritt 2: Den Preis ohne Makler-Werkzeuge finden

Preisfindung wird gern als Geheimwissen dargestellt. Tatsächlich haben Sie als Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf die beiden wichtigsten Datenquellen:

Genau bei Punkt drei liegt der einzige echte Informationsvorsprung eines professionellen Marktteilnehmers: Einzeltransaktionen aus der amtlichen Kaufpreissammlung bekommen Sie nicht automatisch zu sehen. Alles andere können Sie selbst beschaffen.

Drei Datenpunkte, die Sie beim Ansetzen des Preises im Kopf haben sollten:

• Der Markt hat sich stabilisiert – mehr nicht. Das Statistische Bundesamt meldet für das 1. Quartal 2026 ein Plus von 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal; für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen dagegen −0,8 % (Eigentumswohnungen legten dort um 3,6 % zu). Der aktuellere GREIX-Kaufpreisindex für das 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 06.08.2026) weist Einfamilienhäuser mit +1,8 % zum Vorquartal aus, Eigentumswohnungen mit +0,3 %, Mehrfamilienhäuser mit −0,9 % – inflationsbereinigt liegen alle drei Segmente im Jahresvergleich im Minus. „Der Markt zieht an" gilt also nicht überall gleich.
• Angebots- und Kaufpreis fallen auseinander. Eine Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter (Februar 2026, Basis 1.387.821 Angebotspreise und 338.875 beurkundete Kaufpreise) beziffert die Differenz für Eigentumswohnungen bundesweit auf 5,8 % im Dezember 2025, in Köln auf 9,2 % und in Leipzig auf 0,0 %. Für Einfamilienhäuser liefert diese Auswertung keinen Wert – übertragen Sie die Zahl nicht ungeprüft auf Ihr Haus, nutzen Sie sie nur als Beleg dafür, dass ein Verhandlungspuffer eingepreist wird.
• Die Energieeffizienzklasse ist im Preis sichtbar. Eine immowelt-Auswertung der 2025 inserierten Objekte (März 2026) zeigt bei Häusern gegenüber der Referenzklasse D Angebotspreis-Unterschiede von +15 % (A+) bis −17 % (H). Das sind Angebotspreise und kein kausal gemessener Wertverlust – aber die Spreizung von rund 32 Prozentpunkten erklärt, warum Käufer 2026 als Erstes nach dem Ausweis fragen. Vertiefung: Energieeffizienzklasse F, G, H und der Wertverlust.

Setzen Sie am Ende eine Zahl mit Begründung an, keine Wunschsumme mit Luft. Notieren Sie sich die Herleitung stichpunktartig – Sie werden sie in jeder Verhandlung brauchen, und ein Käufer, dem Sie den Preis erklären können, verhandelt anders als einer, der nur eine runde Zahl sieht.

Schritt 3: Energieausweis besorgen – vor dem ersten Inserat

Das ist der Schritt, an dem Privatverkäufer am häufigsten in ein Bußgeld laufen. Die Pflichten im Überblick:

• Ausstellen: Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Gültigkeit: zehn Jahre.
• Inserieren: Liegt ein Ausweis vor, muss jede Immobilienanzeige Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse enthalten (§ 87 GModG). Das gilt für Privatinserate genauso wie für Maklerinserate.
• Vorlegen: Spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen – Aushängen oder Auslegen genügt. Findet keine Besichtigung statt, unverzüglich auf Anforderung. Nach Vertragsabschluss ist der Ausweis zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).
• Sanktion: Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bis zu 10.000 € (§ 108 GModG).

Details zu Fristen und Sonderfällen: Energieausweis beim Hausverkauf.

Schritt 4: Exposé selbst erstellen

Ein gutes Privat-Exposé braucht keine Agentur, aber Disziplin. Die Grundstruktur: Titelbild, Eckdaten-Block (Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zimmer, Energiekennwert, Preis), 12–20 Fotos in Tageslicht bei aufgeräumten Räumen, Grundriss, eine ehrliche Zustandsbeschreibung inklusive der letzten Modernisierungen mit Jahreszahl, Lagebeschreibung mit Infrastruktur, Pflichtangaben nach § 87 GModG.

Die wichtigste Regel ist eine juristische: Schreiben Sie nichts hinein, was Sie nicht belegen können. Eine „Wohnfläche ca. 160 m²" ohne Berechnung, ein „Dach 2015 saniert" ohne Rechnung oder ein beschönigtes „trockener Keller" sind keine Marketingfreiheiten, sondern potenzielle Beschaffenheitsangaben – und der Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft Ihnen dann nicht (dazu gleich mehr). Formulieren Sie im Zweifel offen: „Feuchtigkeitsspuren im Kellerabgang, Ursache nicht gutachterlich geklärt" verkauft schlechter als Schweigen, aber es verkauft endgültig.

Schritt 5: Inserieren – wo und zu welchem Preis

Quellen: ImmoScout24 (Fußnote zum Basis-Inserat und Hinweis auf die Preisanzeige im Buchungsdialog, abgerufen am 11.08.2026), Preisübersicht ohne-makler.net.

Hier steckt der Fallstrick, den viele Ratgeber falsch wiedergeben: Das vielzitierte kostenlose Basis-Inserat von ImmoScout24 gilt ausschließlich für die Vermietung – 14 Tage Laufzeit bei Vermietung, 7 Tage bei Nachmieter-Suche, maximal eine Gratisanzeige pro sechs Monate. Für ein Kaufinserat gibt es beim Marktführer kein Gratisangebot; der Preis erscheint erst im Buchungsdialog. Kalkulieren Sie das Paket also von Anfang an ein, und zwar mit ausreichender Laufzeit: Gegen 91 Tage durchschnittliche Vermarktungsdauer ist ein Ein-Monats-Paket zu kurz gerechnet. Bei fünfstelliger Ersparnis sind 300 € keine sinnvolle Sparstelle. Ergänzend wirken ein Schild am Objekt und die Weitergabe im Umkreis.

Schritt 6: Anfragen filtern, bevor Sie Termine vergeben

Nach der Schaltung kommen die meisten Anfragen in den ersten zehn Tagen – darunter Makler-Akquise, Datensammler und Interessenten ohne Finanzierung. Filtern Sie mit einer standardisierten Rückfrage per E-Mail, bevor Sie einen Termin vergeben:

1. Für wen ist das Objekt gedacht – Eigennutzung oder Kapitalanlage?
2. Wie ist die Finanzierung geplant: Eigenkapital, Bankdarlehen, Verkauf einer anderen Immobilie?
3. Liegt bereits eine Finanzierungsbestätigung vor oder ist ein Bankgespräch terminiert?
4. Bis wann wird der Erwerb angestrebt?
5. Vollständiger Name, Adresse, Telefonnummer.

Wer auf diese fünf Punkte nicht antwortet, kommt nicht ins Haus. Das klingt hart, spart aber die Hälfte der Termine. Ein Hinweis zur Makler-Akquise: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB) – eine telefonische oder mündliche Provisionszusage begründet keinen Anspruch. Sie können also freundlich, aber folgenlos ablehnen.

Schritt 7: Besichtigungen führen

Praktische Regeln, die sich bewährt haben: Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen (Sammeltermine erzeugen künstlichen Druck und ziehen Schaulustige an), nie allein im Haus – bitten Sie eine zweite Person dazu –, Wertgegenstände und persönliche Dokumente wegräumen, Ausweisdaten der Besucher notieren, Heizung im Winter an, alle Räume zugänglich, Keller und Dachboden ausdrücklich zeigen.

Inhaltlich gilt das Gegenteil von Verkaufsrhetorik: Zeigen Sie die Schwachstellen selbst. Zum einen erfüllen Sie damit Ihre Aufklärungspflicht, zum anderen nimmt es dem Käufer das Verhandlungsargument der „Entdeckung". Und legen Sie den Energieausweis sichtbar aus – das ist bei diesem Termin Pflicht, keine Höflichkeit.

Was Käufer 2026 in der Besichtigung fragen – und was rechtlich wirklich gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, das umbenannte GEG). Große Teile des Webs – und damit auch der Wissensstand vieler Kaufinteressenten – hängen noch im alten Rechtsstand fest. Wenn Sie ohne Makler verkaufen, sind Sie derjenige, der das richtigstellen muss.

Diese Tabelle ist ein Verkaufsargument, kein Jura-Exkurs: Ein Käufer, der glaubt, er müsse binnen zwei Jahren eine Wärmepumpe einbauen, kalkuliert einen fünfstelligen Abschlag ein, den es rechtlich nicht gibt. Ausführlich: Heizungsgesetz 2026 – was das GModG ändert.

Schritt 8: Die Bonität des Käufers prüfen – der Schritt, den fast alle auslassen

Ein Kaufinteressent, der nicht zahlen kann, kostet Sie nicht Geld, sondern das Wertvollste im Verkauf: Zeit und Marktmomentum. Ein Objekt, das nach vier Wochen wieder online geht, wird als „Ladenhüter" gelesen. Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen fasst die Bundesnotarkammer zusammen; die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung folgt aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Sagen Sie dem Notar ausdrücklich, dass Sie diese Klausel wünschen – sie steht nicht automatisch in jedem Entwurf.

Und eine Regel ohne Ausnahme: Bargeld ist verboten. Bei Rechtsgeschäften über inländische Immobilien darf die Gegenleistung nur bargeldlos erbracht werden – kein Bargeld, keine Kryptowerte, kein Gold (§ 16a GwG). Wer Ihnen einen Koffer anbietet, ist kein Käufer, sondern ein Problem.

Schritt 9: Den Notar koordinieren

Den Notar suchen Sie sich in der Praxis gemeinsam mit dem Käufer aus; er ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten. Der Ablauf:

1. Auftrag und Datenübermittlung: Sie liefern Grundbuchdaten, Personalien beider Seiten, Kaufpreis, Übergabetermin, Inventarvereinbarungen, Angaben zu Belastungen.
2. Entwurf: Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und versendet ihn an beide Seiten.
3. Zwei-Wochen-Frist: Bei Beteiligung eines Verbrauchers soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist eine Soll-Vorschrift des Notars und kein Wirksamkeitserfordernis – wird sie unterschritten, muss der Grund in der Niederschrift stehen. Planen Sie die zwei Wochen trotzdem fest ein.
4. Beurkundung: Ohne sie ist der Vertrag nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar verliest den gesamten Vertrag.
5. Vollzug: Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Vorkaufsrechtsanfrage bei der Gemeinde, dann die Fälligkeitsmitteilung.
6. Zahlung, Übergabe, Umschreibung: Nach Zahlungseingang Übergabe mit Protokoll und Zählerständen; die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt zuletzt.

Kostenseitig ist das für Sie fast ein Nullposten: Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung zahlt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Zur Größenordnung nennt die Bundesnotarkammer in ihren Kostenbeispielen für einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zu 160.000 € Gebühren von 1.143 € netto, also etwa 0,7 % des Kaufpreises ohne Grundbuchkosten und ohne Umsatzsteuer; als Faustformel gelten rund 1 % Notar und 0,5 % Grundbuch. Sie zahlen nur die Löschung Ihrer eigenen Grundschuld samt Treuhandgebühren.

Von der Einigung bis zur Kaufpreiszahlung vergehen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen – rechnen Sie diese Zeit zu den rund 90 Tagen Vermarktung hinzu, wenn Sie einen Umzugstermin planen.

Die sieben häufigsten Fehler von Privatverkäufern

1. Der Preis ist zu hoch angesetzt. Der teuerste Fehler überhaupt, weil er sich selbst verstärkt: Ein überteuertes Objekt sammelt Standzeit, Standzeit erzeugt Misstrauen, und am Ende verkauft es unter dem Preis, der anfangs erzielbar gewesen wäre. Setzen Sie an, was die Daten hergeben, nicht was die Anschlussfinanzierung braucht.
2. Der Preis ist ohne Puffer angesetzt. Der Gegenfehler. Käufer erwarten Verhandlungsspielraum – die ImmoScout24/Sprengnetter-Auswertung belegt für Eigentumswohnungen im Schnitt 5,8 % Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis. Wer auf den Euro genau kalkuliert und dann nicht nachgeben kann, blockiert Abschlüsse.
3. Das Inserat ist unvollständig. Fehlende Pflichtangaben nach § 87 GModG sind bußgeldbewehrt, fehlende Grundrisse und zu wenige Fotos kosten Anfragen. Beides ist vermeidbar.
4. Mängel werden „nur bereitgestellt" statt genannt. Nach dem BGH-Datenraum-Urteil reicht das Hochladen von Unterlagen nicht aus. Nennen Sie bekannte Mängel im Gespräch, protokollieren Sie das, und lassen Sie es in den Kaufvertrag aufnehmen.
5. Jeder kommt ins Haus. Ohne Vorqualifizierung führen Sie doppelt so viele Termine mit halb so vielen ernsthaften Interessenten – und geben Fremden Zugang zu Ihrem Zuhause.
6. Es wird ohne Bonitätsprüfung beurkundet – oder eine Anzahlung angenommen. Eine private „Reservierungsvereinbarung" bindet niemanden zum Kauf, denn die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Reservierungsgebühren sind ein Maklerthema, und selbst dort hat der BGH sie in AGB gekippt, wenn sie bei Nichtzustandekommen nicht erstattet werden (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Nehmen Sie kein Geld außerhalb des Notaranderkontos oder der Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung.
7. Steuern und Fristen werden übersehen. Dazu gleich der eigene Abschnitt – die Spekulationsfrist ist der Punkt, an dem ein „gelungener" Verkauf nachträglich fünfstellig teuer wird.

Rechtsfallen: Widerruf, Maklerklauseln, Arglist

Gibt es ein Widerrufsrecht?

Nicht beim Kaufvertrag. Notariell beurkundete Verträge und Verträge über Grundstückseigentum sind von den fernabsatz- und haustürrechtlichen Vorschriften ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB) – ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB besteht also nicht. Weder Käufer noch Verkäufer können den beurkundeten Kaufvertrag „zurückgeben".

Sehr wohl widerruflich ist dagegen ein Maklervertrag, den Sie als privater Eigentümer online, telefonisch oder an der Haustür abschließen: 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 312g Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 355 Abs. 2 BGB). Wer nach einem Akquise-Anruf unterschrieben hat und es sich anders überlegt, hat also einen Ausweg – aber nur zwei Wochen lang.

Was gilt, wenn ich parallel einen Makler beauftragt habe?

Prüfen Sie zuerst die Form: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform (§ 656a BGB). Prüfen Sie dann die Art des Auftrags – ein einfacher Auftrag lässt den Eigenverkauf grundsätzlich zu, während Alleinaufträge Sie vertraglich binden können. Da diese Klauseln stark variieren, gehört der konkrete Vertrag vor dem Eigenverkauf auf den Tisch eines Fachanwalts, nicht in eine Google-Suche. Die Zahlungsseite regeln § 656c (Doppeltätigkeit: gleiche Höhe für beide Seiten) und § 656d BGB (Abwälzung höchstens zur Hälfte und erst nach eigenem Zahlungsnachweis) – im Detail im Schwesterartikel Maklerprovision: wer zahlt?.

Der Haftungsausschluss und seine Grenze

„Gekauft wie gesehen" beziehungsweise der notarielle Ausschluss der Sachmängelhaftung wirkt – aber nicht grenzenlos. Auf eine Haftungsbeschränkung können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen haben (§ 444 BGB). Und die Fristen sind lang: Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 lit. a, Abs. 2 BGB); bei arglistigem Verschweigen gilt die Regelverjährung, beim Bauwerk aber nicht vor Ablauf dieser fünf Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB).

Praktisch heißt das: Der feuchte Keller, der bekannte Hausschwamm, das ungenehmigte Dachgeschoss, die stillgelegte Drainage, der Streit mit dem Nachbarn über die Grenzbebauung – all das gehört auf den Tisch und in den Vertrag. Ein Verkauf, der drei Jahre später mit einer Rückabwicklungsklage endet, ist kein gesparter Maklerlohn, sondern ein Prozessrisiko im sechsstelligen Bereich. Das ist der Punkt, an dem ich Privatverkäufern am dringendsten rate, lieber einmal zu viel zu offenbaren.

Wann der Verkauf ohne Makler sinnvoll ist – und wann nicht

Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber es gibt klare Indikatoren. Die ehrliche Faustregel: Der Privatverkauf funktioniert dann, wenn der Markt einen Teil Ihrer Arbeit übernimmt – also in gefragten Lagen mit Nachfrageüberhang. Er wird schwierig, wenn Sie Nachfrage erst erzeugen müssen.

Zur Verbreitung: In einer Befragung von 500 privaten Immobilieneigentümern durch ImmoScout24 und Innofact (Juli 2019 – alt und vom Portalbetreiber beauftragt, deshalb nur als Größenordnung) wollten 36 % eigenständig verkaufen, 57 % einen Makler beauftragen. Bemerkenswerter ist ein anderer Wert derselben Befragung: Bei mehr als einer Stunde Entfernung zum Objekt würden 96 % einen Makler einschalten. Entfernung ist offenbar das Kriterium, bei dem selbst überzeugte Selbstverkäufer umschwenken.

Wovon ich abrate:

• Vom Privatverkauf bei Konflikt. Erbengemeinschaft, Scheidung, Betreuungsfall: Sobald mehrere Parteien mit unterschiedlichen Interessen zustimmen müssen, brauchen Sie eine neutrale Instanz zwischen sich und dem Käufer – und im Betreuungsfall zusätzlich eine wirksame Vollmacht oder eine betreuungsgerichtliche Genehmigung, bevor überhaupt inseriert wird.
• Vom Privatverkauf allein wegen der Ersparnis. 14.280 € bei 400.000 € sind 3,57 % Kaufpreis. Wenn Sie sich selbst nicht zutrauen, in einer Verhandlung 4 % zu halten, ist der Alleingang rechnerisch ein Minusgeschäft.
• Von der blinden Maklerbeauftragung. Der umgekehrte Fehler: Wer beauftragt, sollte einen schriftlichen Leistungskatalog und mehrere Angebote einholen. Ein Makler, der weder die Vermarktungsstrategie noch die Preisspanne begründen kann, ist die Provision auch nicht wert.
• Von der Vermischung beider Wege ohne Prüfung. Erst selbst inserieren, dann „probeweise" einen Makler dazunehmen und später doch privat verkaufen – das ist die Konstellation, in der Provisionsstreitigkeiten entstehen. Klären Sie die Vertragslage vorher.

Und eine Konstellation, in der beide Wege konkurrieren: Wenn Ihr Haus sanierungsbedürftig ist, entscheidet oft nicht die Verkaufsart über das Ergebnis, sondern die Frage, ob vor dem Verkauf saniert wird. Diese Rechnung steht in Haus verkaufen oder sanieren.

Steuern: die zwei Fristen, die Sie kennen müssen

Die Zehnjahresfrist. Ein Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Gewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben ohnehin steuerfrei (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Ausführlich: Spekulationssteuer bei Immobilien.

Die Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel – mit Gewerbesteuer und ohne den Schutz des § 23 EStG. Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 21.07.2016, X R 56-57/14) versteht als Objekt „grundsätzlich jedes sachenrechtlich selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt" und bezieht auch geringfügige Überschreitungen des Fünfjahreszeitraums ein, wenn der Verkauf darin erkennbar vorbereitet wurde. Das ist Richterrecht mit vielen Ausnahmen und keine starre Regel – bei mehr als einem Verkauf gehört der Fall zum Steuerberater.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich mein Haus wirklich komplett ohne Makler verkaufen?

Ja – bis auf einen einzigen Schritt. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB); geheilt wird der Formmangel nur durch Auflassung und Grundbucheintragung. Alles andere – Preisfindung, Unterlagen, Exposé, Inserat, Besichtigungen, Verhandlung – dürfen Sie selbst übernehmen. Der Notar ist Pflicht, der Makler ist es nicht.

Wie viel Geld spare ich beim Hausverkauf ohne Makler tatsächlich?

Nur Ihren eigenen Provisionsanteil. Da seit dem 23.12.2020 höchstens die Hälfte des Maklerlohns auf einen privaten Käufer abgewälzt werden darf (§ 656d Abs. 1 BGB), hätten Sie beim Maklerverkauf ohnehin nur die andere Hälfte getragen. Bei 400.000 € und ortsüblichen 7,14 % sind das 14.280 € statt der oft genannten 28.560 €. Davon gehen 250–1.200 € Eigenkosten ab, bei Gutachten mehr.

Wie finde ich ohne Makler den richtigen Verkaufspreis?

Über drei Bausteine: Bodenrichtwert für den Grundstücksanteil (Auskunftsanspruch für jedermann, § 196 BauGB), Angebotsvergleich vergleichbarer Objekte auf den Portalen und, wenn es belastbar sein muss, ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, das Sie als Eigentümer selbst beantragen dürfen (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Grenze der Selbstrecherche: Einzeltransaktionen aus der amtlichen Kaufpreissammlung gibt es nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Abs. 3 BauGB).

Was kostet ein Inserat auf den großen Immobilienportalen?

Für den Verkauf gibt es beim Marktführer kein Gratisangebot: Das kostenlose Basis-Inserat von ImmoScout24 gilt laut Anbieter-Fußnote nur für die Vermietung (14 Tage) beziehungsweise die Nachmieter-Suche (7 Tage), maximal eine Gratisanzeige pro sechs Monate. Listenpreise für private Kaufinserate veröffentlicht das Portal nicht – der Preis erscheint erst im Buchungsdialog. Multiportal-Pakete mit ein bis drei Monaten Laufzeit liegen laut Preisübersicht von ohne-makler.net zwischen 129 € und 399 €. Bei rund 90 Tagen durchschnittlicher Vermarktungsdauer sollten Sie eher die längere Laufzeit buchen.

Wie prüfe ich, ob ein Kaufinteressent das Haus überhaupt bezahlen kann?

Verlangen Sie vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank mit Datum, Betrag und Objektbezug sowie einen Nachweis über das Eigenkapital. Im Kaufvertrag lassen Sie die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aufnehmen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) – dann haben Sie bei Nichtzahlung sofort einen Titel und brauchen keinen Prozess. Die Auszahlung steuert ohnehin der Notar über die Fälligkeitsmitteilung. Bargeld dürfen Sie nicht annehmen (§ 16a GwG).

Brauche ich zwingend einen Energieausweis – und was passiert ohne?

Ja. Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 4), und die Pflichtangaben nach § 87 GModG gehören in jede Anzeige. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Geldbußen bis zu 10.000 € (§ 108 GModG).

Kann der Käufer den notariellen Kaufvertrag noch widerrufen?

Nein. Notariell beurkundete Verträge und Verträge über Grundstückseigentum sind vom Widerrufsrecht ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Was es gibt, ist die Zwei-Wochen-Frist vor der Beurkundung: Der Notar soll dem Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist eine Soll-Vorschrift – wird sie unterschritten, ist der Vertrag trotzdem wirksam, der Grund muss aber in der Niederschrift stehen.

Wie lange dauert ein privater Hausverkauf realistisch?

Rechnen Sie mit rund drei Monaten reiner Vermarktung: Der GREIX-Kaufpreisindex weist für das 1. Quartal 2026 im Bundesdurchschnitt 91 Tage bei Einfamilienhäusern aus, mit einer Spanne von 76 Tagen (Q2 2021) bis 117 Tagen (Q3 2024). Davor liegen zwei bis vier Wochen Vorbereitung für Unterlagen, Energieausweis und Exposé, danach vier bis acht Wochen von der Einigung über die Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung. Insgesamt also eher fünf bis sieben Monate als „ein paar Wochen".

Fällt beim privaten Hausverkauf Spekulationssteuer an?

Nur, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und keine Ausnahme greift (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor. Ob privat oder über einen Makler verkauft wird, ändert daran nichts – die Maklerprovision mindert allerdings im steuerpflichtigen Fall den Veräußerungsgewinn, weshalb der Steuervorteil die Ersparnis leicht relativiert.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt. Rechtsstand: August 2026. Die genannten Provisionssätze sind ortsübliche Erfahrungswerte ohne rechtliche Bindung; Portal- und Gutachterpreise können sich kurzfristig ändern und sind regional unterschiedlich.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann der Weg

Die Entscheidung „mit oder ohne Makler" lässt sich seriös erst treffen, wenn zwei Zahlen auf dem Tisch liegen: eine realistische Preisspanne für Ihr Haus und Ihr ehrlich geschätztes Zeitbudget für die nächsten drei bis sechs Monate. Alles andere ist Bauchgefühl gegen Bauchgefühl.

Wenn Ihr Verkauf konkret ansteht und Sie beide Wege sauber vergleichen wollen, ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zur ersten Zahl – Sie erhalten eine belastbare Einschätzung und sehen zugleich, welche Leistungen und Konditionen die Alternative zum Alleingang bietet. Danach entscheiden Sie in Ruhe: selbst machen oder den Aufwand abgeben. Beides ist ein guter Weg, wenn er zu Ihrer Lage passt.

Wenn Sie stattdessen erwägen, das Haus zu behalten oder vor dem Verkauf zu modernisieren, liefert die Gebäudeanalyse von reduco.ai die Gegenrechnung: welchen Investitionsbedarf Ihr Gebäude tatsächlich hat, in welcher Reihenfolge sich Maßnahmen rechnen und welche Förderung dafür bereitsteht. Gerade bei Häusern in den Klassen F bis H entscheidet diese zweite Zahl häufig mehr über das Endergebnis als die Frage, wer das Exposé schreibt.