Erbschaftssteuer Immobilie 2026: Freibeträge & 3 Rechenwege

Das Wichtigste in Kürze

• Die persönlichen Freibeträge sind 2026 unverändert (§ 16 ErbStG): 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 100.000 € für Eltern beim Erwerb von Todes wegen – und nur 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und alle Übrigen.
• Der Tarif ist ein Vollmengentarif, kein Stufentarif: Ein einziger Prozentsatz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Den Sprung an der Grenze federt der Härteausgleich ab – bei 310.000 € in Steuerklasse II sind es 65.000 € statt 77.500 €.
• Das Familienheim kann komplett steuerfrei bleiben – für den überlebenden Ehegatten ohne jede Flächengrenze, für Kinder nur bis 200 m² Wohnfläche; der darüber liegende Flächenanteil bleibt steuerpflichtig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG). Preis: zehn Jahre Selbstnutzung, sonst fällt die Befreiung rückwirkend und vollständig weg.
• Zwei unterschätzte Hebel: vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG), und die Steuer auf Wohngrundbesitz ist beim Erbfall auf Antrag bis zu zehn Jahre zinslos stundbar, wenn Sie sie nur durch einen Verkauf aufbringen könnten (§ 28 Abs. 3 ErbStG).
• Was das konkret heißt: Eine Tochter, die ein Einfamilienhaus mit Grundbesitzwert 550.000 € erbt und nicht einzieht, zahlt 14.850 € (2,7 % des Werts). Ein Bruder, der eine Eigentumswohnung für 300.000 € erbt, zahlt 53.000 € – das sind 17,7 % des Werts und damit die mehr als sechsfache Belastungsquote bei gut halb so hoher Immobilie.
• Reformdebatte ≠ Reform: Das SPD-Konzeptpapier „FairErben" vom 13. Januar 2026 (1 Mio. € Lebensfreibetrag, nur noch eine Steuerklasse) ist kein Gesetzentwurf, hat keine Koalitionsmehrheit und ändert an den Zahlen oben nichts.

Wer in Deutschland eine Immobilie erbt, erbt fast immer auch eine Rechnung – oder eben keine. Zwischen beidem liegen oft nur wenige Quadratmeter Wohnfläche, ein Verwandtschaftsgrad oder die Frage, ob jemand einzieht. 2024 setzten die Finanzämter 13,3 Mrd. € Erbschaft- und Schenkungsteuer fest, 12,3 % mehr als im Jahr davor; auf geerbtes Grundvermögen entfielen dabei 27,4 Mrd. € – rund 43 % des gesamten geerbten Vermögens von 64,1 Mrd. €. Die Immobilie ist der Posten, an dem sich die Erbschaftsteuer entscheidet.

Dieser Artikel zeigt das System: Freibeträge, Steuerklassen, Sätze, die drei großen Befreiungen und drei vollständig durchgerechnete Fälle, an denen Sie Ihren eigenen nachbauen können. Nicht behandelt werden drei Nachbarthemen, für die es eigene Artikel gibt: wie Sie einen zu hohen Wertansatz des Finanzamts angreifen (das steht in Immobilienbewertung Erbschaftsteuer und § 198 BewG), welche Steuer beim späteren Verkauf anfällt (geerbtes Haus verkaufen: Steuer) und der Ablauf einer Übertragung zu Lebzeiten (Haus überschreiben zu Lebzeiten). Für die ersten Wochen nach dem Erbfall – Erbschein, Grundbuch, Ausschlagung – lohnt Haus geerbt: Was tun.

Die Freibeträge: wer wie viel steuerfrei erbt

Der persönliche Freibetrag ist die wichtigste Zahl im ganzen Verfahren. Er hängt ausschließlich vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab – nicht vom Wert der Immobilie, nicht vom Bundesland, nicht davon, ob Sie das Haus behalten oder verkaufen. Er gilt pro Person und pro Erbfall.

Quelle: § 16 ErbStG (unbeschränkte Steuerpflicht).

Zwei Details in dieser Tabelle kosten regelmäßig Geld. Der nichteheliche Lebensgefährte steht steuerlich auf einer Stufe mit einem entfernten Bekannten: 20.000 € Freibetrag, Steuerklasse III, Einstiegssatz 30 % – und das ausgerechnet in der Konstellation, in der die gemeinsam bewohnte Immobilie oft das einzige Vermögen ist. Die eingetragene Lebenspartnerschaft ist dem Ehegatten dagegen vollständig gleichgestellt. Und die Eltern stehen beim Erwerb von Todes wegen in Steuerklasse I mit 100.000 €, bei einer Schenkung desselben Kindes dagegen in Steuerklasse II mit 20.000 € (§ 15 Abs. 1 ErbStG) – derselbe Personenkreis, ein anderer Übertragungsweg, 80 % weniger Freibetrag.

Die Zusatz-Freibeträge, die kaum jemand nutzt

Der persönliche Freibetrag ist nicht der einzige Abzug:

• Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG): 256.000 € zusätzlich für den überlebenden Ehegatten – gekürzt allerdings um den Kapitalwert nicht der Erbschaftsteuer unterliegender Versorgungsbezüge wie Witwenrente oder Beamtenpension und dadurch in der Praxis oft weitgehend aufgezehrt. Für Kinder gestaffelt nach Alter: 52.000 € bis 5 Jahre, 41.000 € bis 10, 30.700 € bis 15, 20.500 € bis 20 und 10.300 € bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres.
• Zugewinnausgleich (§ 5 ErbStG): Bei Zugewinngemeinschaft – dem gesetzlichen Güterstand ohne Ehevertrag – bleibt der Betrag steuerfrei, den der Überlebende als Ausgleichsforderung geltend machen könnte, und zwar zusätzlich zu den 500.000 € und zum Versorgungsfreibetrag. Er wird anteilig gekürzt, soweit steuerbefreites Vermögen wie das Familienheim im Endvermögen steckt.
• Hausrat (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG): bis 41.000 € steuerfrei für Steuerklasse I, andere bewegliche Gegenstände bis 12.000 €; für die Steuerklassen II und III zusammen 12.000 €. Nicht darunter fallen Grundvermögen, Bargeld, Wertpapiere, Münzen und Edelmetalle.

Die Steuersätze: ein Prozentsatz auf alles

Erst kommt die Steuerklasse (§ 15 ErbStG), dann der Satz. Klasse I sind Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge sowie Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen. Klasse II sind Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern, der geschiedene Ehegatte sowie Eltern bei Schenkungen. Klasse III ist alles andere.

Quelle: § 19 Abs. 1 ErbStG. Maßgeblich ist der Erwerb nach Abzug aller Befreiungen und Freibeträge.

Und hier liegt der Fehler, den fast alle Ratgeber mitschleppen: Das ist kein Stufentarif. Bei der Einkommensteuer wird scheibchenweise besteuert – die ersten Euro niedrig, die letzten hoch. Bei der Erbschaftsteuer nicht. Der Prozentsatz der erreichten Zeile gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Ein Kind mit 300.000 € zahlt 11 % auf alles, ein Kind mit 300.100 € nominell 15 % auf alles. Formulierungen wie „die ersten 75.000 € mit 7 %, der Rest mit 11 %" sind schlicht falsch.

Warum 300.001 € trotzdem nicht viel teurer sind als 300.000 €

Weil der Gesetzgeber genau dieses Problem gesehen hat. § 19 Abs. 3 ErbStG enthält einen Härteausgleich: Der Mehrbetrag gegenüber der Steuer an der letzten Wertgrenze wird nur erhoben, soweit er bei Sätzen bis 30 % aus der Hälfte und bei Sätzen über 30 % aus drei Vierteln des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann.

Ein Bruder erbt 310.000 € (steuerpflichtiger Erwerb, Steuerklasse II):

Statt 77.500 € zahlt er 65.000 €. Die Existenz dieses Härteausgleichs ist übrigens der beste Beweis dafür, dass § 19 ein Vollmengentarif ist – bei einem echten Stufentarif bräuchte es ihn gar nicht. Praktisch heißt das: Ein knappes Überschreiten einer Grenze tut weh, aber nicht so weh, wie die Tabelle vermuten lässt. Panik vor der nächsten Zeile ist unbegründet – aber ein bewusstes Herunterrechnen unter die Grenze lohnt sich trotzdem.

So rechnet das Finanzamt: das Schema in sechs Zeilen

Die Reihenfolge ist gesetzlich vorgegeben (§ 10 ErbStG) und entscheidet über das Ergebnis. Kein Online-Rechner zeigt sie – dabei ist sie der eigentliche Schlüssel:

Drei Dinge zur Erbfallkostenpauschale, weil hier viel Falsches kursiert. Sie beträgt seit dem Jahressteuergesetz 2024 15.000 € und nicht mehr 10.300 € – für Erwerbe, für die die Steuer nach dem 31.12.2024 entsteht. Sie wird ohne Nachweis gewährt, Sie müssen keine einzige Rechnung einreichen. Und es gibt sie einmal je Erbfall, nicht je Erbe: Unabhängig von der Zahl der Erwerber kann insgesamt nicht mehr als der Pauschbetrag abgezogen werden (BFH, Urteil vom 24.02.2010 – II R 31/08; der Betrag lag damals bei 10.300 €, der Rechtssatz gilt unverändert). Bei zwei Erben sind es 7.500 € pro Kopf – wer in einer Erbengemeinschaft 15.000 € je Person abzieht, bekommt es korrigiert.

Nicht abzugsfähig sind Nachlassverwaltungskosten – laufende Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld nach dem Todestag. Dafür bleibt die Pauschale in voller Höhe abziehbar, auch wenn das Vermögen ganz oder teilweise steuerbefreit ist: Die Erbfallkosten werden ausdrücklich nicht anteilig auf die einzelnen – auch die steuerfreien – Nachlassgegenstände verteilt (§ 10 Abs. 6a Satz 4 ErbStG). Bei steuerfreien Familienheimen ist das bares Geld wert.

Wie die Immobilie in die Rechnung kommt

Angesetzt wird nicht Ihr Gefühl und nicht der Preis, den ein Makler nennt, sondern der gesondert festgestellte Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Stichtag ist der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 11 ErbStG) – spätere Marktentwicklungen ändern an der Erbschaftsteuer nichts, weder nach oben noch nach unten.

Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht. Es rechnet typisiert nach § 182 BewG: Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren immer dann, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 liegen die Ergebnisse spürbar höher: Die typisierte Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude beträgt in Anlage 22 BewG nun 80 statt 70 Jahre, in § 190 Abs. 5 BewG kam ein Regionalfaktor hinzu, und die typisierten Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 BewG wurden gesenkt – auf 3,5 % für Mietwohngrundstücke. Wie stark das im Einzelfall durchschlägt, hängt vom Verfahren, vom Baujahr und von den örtlichen Daten ab; eine allgemeingültige Prozentzahl dafür gibt es nicht.

Fällt der Wert zu hoch aus, erlaubt § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts – per Gutachten oder, deutlich günstiger, über einen Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag; eine Mindestabweichung gibt es nicht. Entscheidend ist der richtige Adressat: Der Grundbesitzwert wird nach § 151 BewG gesondert festgestellt, ein Einspruch muss sich deshalb gegen den Feststellungsbescheid richten, nicht gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Details, Gutachtenkosten und Break-even stehen in Immobilienbewertung Erbschaftsteuer: § 198 BewG nutzen und – falls der Bescheid schon da ist – in Finanzamt bewertet das Haus zu hoch.

Die drei großen Befreiungen

Zwischen „gar keine Steuer" und „fünfstellige Nachzahlung" liegen bei Immobilien meistens diese drei Normen.

1. Das Familienheim: die stärkste Befreiung – mit der schärfsten Falle

Ein selbst bewohntes Haus oder eine selbst bewohnte Wohnung kann vollständig steuerfrei übergehen, unabhängig vom Wert. Es gibt aber zwei völlig verschiedene Regeln, je nachdem, wer erbt.

Quelle: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.

Die 200 m² sind eine anteilige, keine absolute Grenze. Das Gesetz sagt „soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt". Bei 250 m² sind also 200/250 = 80 % des Grundbesitzwerts steuerfrei und 20 % steuerpflichtig – nicht etwa die ganze Befreiung verloren. Wer irgendwo liest, bei 210 m² sei alles weg, kann diese Quelle schließen. Ebenso wichtig: Für Ehegatten gibt es überhaupt keine Flächengrenze. Die 200 m² stehen ausschließlich in Nr. 4c. Und begünstigt sind dort nur Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist – ein Enkel mit lebenden Eltern fällt heraus.

„Unverzüglich" heißt in der Regel sechs Monate. Der Bundesfinanzhof sieht ein halbes Jahr nach dem Erbfall als angemessene Frist, in der der Erwerber den Entschluss zur Selbstnutzung fassen und umsetzen kann (BFH, Urteil vom 16.03.2022 – II R 6/21). Danach müssen Sie darlegen und glaubhaft machen, wann Sie sich entschlossen haben und warum ein früherer Einzug nicht möglich war; die Anforderungen steigen mit dem zeitlichen Abstand. Renovierungsverzögerungen durch ausgelastete Handwerker schaden nicht, wenn die Arbeiten unverzüglich beauftragt wurden. Die objektive Beweislast liegt bei Ihnen – heben Sie Angebote, Auftragsbestätigungen und Terminzusagen auf.

Und dann die Falle, an der die meisten Befreiungen scheitern. Der Gesetzestext ist in Nr. 4b und 4c identisch: „Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert."

Drei Konsequenzen daraus:

1. Es gibt keine Abschmelzung. Die Befreiung fällt bis zum letzten Tag des zehnten Jahres vollständig weg, nicht anteilig. Nach neun Jahren auszuziehen ist steuerlich genauso teuer wie nach einem Jahr.
2. Auslöser ist jede Aufgabe der Selbstnutzung – Verkauf, Vermietung, Weiterschenkung oder schlichter Auszug. Das Eigentum zu behalten und das Haus leer stehen zu lassen, rettet die Befreiung nicht.
3. „Zwingende Gründe" sind eng. Der BFH verlangt, dass die Selbstnutzung „objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar" ist; „Zweckmäßigkeitserwägungen reichen nicht aus" (BFH, Urteil vom 01.12.2021 – II R 18/20). Gesundheitliche Beeinträchtigungen zählen, wenn sie eine selbständige Haushaltsführung im geerbten Objekt unzumutbar machen – Pflegebedürftigkeit und Heimunterbringung also ja. Beruflicher Umzug, neue Partnerschaft, „das Haus ist zu groß" oder „die Nebenkosten sind zu hoch": nein.

Wer die Familienheim-Befreiung nutzt, geht also eine Bindung ein, die einen späteren Verkauf für ein Jahrzehnt sperrt. Ob sich das rechnet, hängt am Verhältnis von ersparter Steuer zu entgangener Flexibilität; die Abwägung steht in geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.

2. Der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien

Der ruhigste Hebel im Gesetz, weil er ohne Ihr Zutun wirkt: Nach § 13d ErbStG werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke mit 90 % ihres Werts angesetzt. Kein Antrag, keine Frist, keine Behaltensregel – das Finanzamt berücksichtigt den Abschlag von Amts wegen.

Die Grenzen sind klar gezogen: Er gilt nur für zu Wohnzwecken vermietete Objekte – nicht für selbst genutzte, leerstehende oder gewerblich vermietete Immobilien, nicht für kurzfristig überlassene Ferienwohnungen und nicht für nach § 13a begünstigtes Betriebsvermögen. Bei Grundstücken im Inland, in der EU und im EWR greift er ohne Weiteres; bei Objekten in Drittstaaten seit 2025 nur noch, wenn der Staat Deutschland Amtshilfe nach dem OECD-Standard leistet (§ 13d Abs. 3 Nr. 2). Er gilt aber auch für Grundstücksteile: Die vermietete Einliegerwohnung im ansonsten selbst bewohnten Zweifamilienhaus ist begünstigt. Im selben Gebäudeteil schließen sich Familienheim-Befreiung und § 13d naturgemäß aus.

3. Die zinslose Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG

Der Klassiker unter den Härtefällen: Sie erben ein Haus, aber kein Geld – und sollen fünfstellig Steuer zahlen. Genau dafür ist die Stundung da, und sie ist seit dem 1. Januar 2025 deutlich großzügiger gefasst. § 28 Abs. 3 ErbStG: „Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann."

Wer über liquide Mittel verfügt oder das Objekt ohnehin verkaufen will, bekommt sie nicht. Wer aber selbst in der geerbten Immobilie wohnen oder sie vermieten möchte und die Steuer schlicht nicht liquide hat, sollte den Antrag stellen – zehn Jahre zinslos sind faktisch ein Kredit zum Nulltarif.

Drei vollständige Rechenwege

Alle drei Beispiele sind vereinfachte Modellrechnungen: ohne Nachlassschulden, ohne Vermächtnisse, ohne Vorschenkungen nach § 14 und ohne Zugewinnausgleich. Sie zeigen die Mechanik, nicht Ihren Fall.

Rechenweg 1: Tochter erbt ein Einfamilienhaus für 550.000 €

Alleinerbin, kein weiteres Vermögen, sie zieht nicht ein.

Effektive Belastung: 2,7 % des Immobilienwerts. Der Härteausgleich greift hier nicht – die Differenz zur Steuer an der Vorstufe beträgt 9.600 € und liegt damit unter der Hälfte des Grenzüberschreitungsbetrags (30.000 €).

Variante A – sie zieht binnen sechs Monaten ein, 140 m² Wohnfläche. Die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c greift vollständig: 0 € Steuer. Der Preis sind zehn Jahre Selbstnutzungsbindung. Wer in Jahr 6 wegen eines Jobwechsels auszieht, zahlt die 14.850 € rückwirkend.

Variante B – dasselbe Haus im Ballungsraum, Grundbesitzwert 900.000 €. 900.000 − 15.000 = 885.000 − 400.000 = 485.000 € steuerpflichtiger Erwerb, Stufe „bis 600.000 €" also 15 % → 72.750 €, das sind 8,1 % des Werts. Der Wert steigt um 64 %, die Steuer um 390 %. Das ist der Vollmengentarif in Reinform.

Rechenweg 2: Bruder erbt eine Eigentumswohnung für 300.000 €

Geschwister stehen in Steuerklasse II – dieselbe Immobilie, ein völlig anderes Ergebnis.

Effektive Belastung: 17,7 % bzw. 15,7 %. Der Bruder zahlt bei gut halb so hohem Immobilienwert mehr als das Dreieinhalbfache dessen, was die Tochter in Rechenweg 1 zahlt – 53.000 € gegen 14.850 €. Der Grund ist doppelt: 20.000 € statt 400.000 € Freibetrag und 20 % statt 11 % Tarif. Wenn Sie eine Immobilie an Geschwister, Nichten oder Neffen vererben wollen, ist das die Konstellation, die Gestaltung tatsächlich verdient. Die Familienheim-Befreiung hilft hier übrigens nicht: Sie steht ausschließlich Ehegatten, Kindern und Enkeln verstorbener Kinder zu.

Der § 13d-Abschlag bringt in diesem Fall 6.000 €. Das ist kein Grund, eine selbst genutzte Wohnung schnell noch zu vermieten – aber es ist ein Grund, ein bestehendes Mietverhältnis nicht kurz vor dem Erbfall zu beenden.

Rechenweg 3: Der Mischfall – Ehegatte und Kind erben gemeinsam

Der realistischste Fall. Nachlass: Familienheim mit Grundbesitzwert 700.000 € (180 m², die Witwe wohnt weiter darin), eine vermietete Eigentumswohnung mit Grundbesitzwert 500.000 € und 200.000 € Bankguthaben. Das Testament weist der Witwe das Familienheim und 100.000 € zu, dem Sohn die vermietete Wohnung und 100.000 €. Die Erbfallkostenpauschale gibt es nur einmal – hier hälftig 7.500 € je Erbe.

Zwei Beobachtungen. Erstens: Bei der Witwe wird der Versorgungsfreibetrag von 256.000 € gar nicht mehr gebraucht – die Familienheim-Befreiung allein erledigt den Fall. Zweitens: Ohne den § 13d-Abschlag läge der Erwerb des Sohnes bei 192.500 € und die Steuer bei 21.175 €. Der stille 10-%-Abschlag spart ihm 5.500 €, ohne dass er irgendetwas dafür tun musste. Seine effektive Belastung liegt bei 2,6 % des Erwerbs.

Und jetzt die Falle. Die Witwe zieht nach vier Jahren zu einem neuen Partner. Das ist nach dem Maßstab des BFH kein zwingender Grund. Die Befreiung fällt rückwirkend weg:

Der Bescheid wird geändert und die Steuer für den Stichtag des Erbfalls nachträglich festgesetzt. Zieht die Witwe dagegen wegen Pflegebedürftigkeit in ein Heim, bleibt die Befreiung erhalten. Ein etwaiger Zugewinnausgleich nach § 5 ErbStG würde die Nachzahlung zusätzlich mindern – der ist hier nicht eingerechnet. Wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam übernehmen, kommt neben der Steuer die Frage nach der Auseinandersetzung dazu; dazu Erbengemeinschaft: Haus und Auszahlung.

Wann sich welcher Hebel lohnt – und wann nicht

Die ehrliche Gegenprobe, die in kaum einem Ratgeber steht: Die meisten „Steuerspartipps" bringen in den meisten Fällen exakt null Euro, weil der Freibetrag den Fall ohnehin erledigt.

Bevor Sie irgendeinen dieser Hebel ziehen, brauchen Sie eine Zahl, die Sie noch nicht haben: den Preis, den die Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde. Sie entscheidet, ob Sie überhaupt über dem Freibetrag liegen, ob sich ein Bewertungsgutachten trägt und ob Behalten oder Verkaufen die bessere Rechnung ist. Eine kostenlose Einschätzung durch Regionalmakler dauert wenige Tage und kostet nichts – wie Sie die Spanne einordnen, erklärt Was ist mein Haus wert.

Schenken statt vererben: die Zehn-Jahres-Staffel

Der einzige Hebel, der die Freibeträge tatsächlich vervielfacht, ist Zeit. § 14 ErbStG rechnet mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen. Umgekehrt heißt das: Nach Ablauf von zehn Jahren lebt der Freibetrag des § 16 vollständig neu auf – pro Schenker und pro Beschenktem.

Daraus folgt rein rechnerisch: Ein Ehepaar kann einem Kind alle zehn Jahre 800.000 € steuerfrei zuwenden (2 × 400.000 €). Wer mit 60 anfängt, hat bis 80 zwei volle Runden. Zwei Punkte dazu, die seriös dazugehören:

• Frühere Erwerbe gehen mit ihrem damaligen Wert in die Rechnung ein, nicht mit dem heutigen. Wertsteigerungen der verschenkten Immobilie bleiben also außen vor – das ist der eigentliche ökonomische Vorteil der frühen Übertragung.
• Kettenschenkungen über den Ehegatten (erst an den Partner, der schenkt weiter) sind gestaltungsanfällig und werden von der Finanzverwaltung angegriffen. Davon rate ich ab. Sauber ist es, wenn beide Elternteile Miteigentümer sind und jeder aus eigenem Vermögen überträgt.

Ein Sonderfall, der viel zu wenig genutzt wird: Die Schenkung des Familienheims unter Ehegatten zu Lebzeiten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG unbegrenzt steuerfrei – ohne Anrechnung auf den 500.000-€-Freibetrag und ohne Zehn-Jahres-Behaltensfrist. Anders als in Nr. 4b und 4c enthält Nr. 4a keine Nachversteuerungsklausel für die Aufgabe der Selbstnutzung. Wer also einem Ehepartner das gemeinsam bewohnte Haus übertragen will, hat zu Lebzeiten die deutlich bessere Rechtsposition als im Erbfall.

Was eine Übertragung zu Lebzeiten praktisch bedeutet – Notarkosten, Nießbrauch, Wohnrecht, Pflichtteilsergänzung, Rückforderungsrechte und das Risiko für die eigene Versorgung –, steht ausführlich in Haus überschreiben zu Lebzeiten. Eine Randnotiz, die viele beruhigt: Grunderwerbsteuer fällt weder bei der Erbschaft noch bei der Schenkung an (§ 3 Nr. 2 GrEStG); dasselbe gilt für den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.

Fristen: was Sie wann tun müssen

Zwei Punkte gehen häufig schief. Erstens: Die Anzeige nach § 30 ErbStG ist keine Steuererklärung, sondern eine formlose Mitteilung – die Erklärung fordert das Finanzamt gesondert an. Die Befreiung von der Anzeigepflicht bei einem gerichtlich oder notariell eröffneten Testament gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört. Bei Immobilien müssen Sie also immer anzeigen.

Zweitens: Wer schweigt, verlängert seine eigene Verjährung. Die Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre (§ 169 Abs. 2 Nr. 2 AO), beginnt aber erst mit Ablauf des Jahres, in dem Anzeige oder Erklärung eingehen – spätestens mit Ablauf des dritten Kalenderjahrs nach Entstehung der Steuer (§ 170 Abs. 2 AO). Aussitzen verlängert das Risiko um bis zu drei Jahre, statt es zu beenden; bei Steuerhinterziehung sind es zehn.

Sechs Angaben, die im Netz falsch stehen

Ausblick: Was 2026 diskutiert wird – und was gilt

Der Rechtsstand ist unaufgeregt: Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz wurde zuletzt durch Artikel 10 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 geändert – ein Digitalisierungsgesetz zu notariellen Anzeigepflichten. Freibeträge (§ 16) und Tarif (§ 19) sind unverändert. Wer eine Überschrift wie „Erbschaftsteuer 2026: das ändert sich" liest, sollte prüfen, ob dahinter überhaupt etwas steht.

Diskutiert wird trotzdem. Vier SPD-Abgeordnete – unter ihnen Generalsekretär Tim Klüssendorf – haben am 13. Januar 2026 das Konzeptpapier „FairErben" vorgestellt. Kern ist ein Lebensfreibetrag von 1 Mio. € pro Person, zusammengesetzt aus 900.000 € für Zuwendungen innerhalb der Familie und 100.000 € für Nicht-Familienangehörige, der nur einmal im Leben gilt und die Zehn-Jahres-Regel des § 14 ersetzen soll. Dazu: Abschaffung der drei Steuerklassen zugunsten einer einzigen mit progressiven Sätzen, ein Unternehmensfreibetrag von 5 Mio. € und Stundung bis zu 20 Jahre. Das selbst bewohnte Familienheim der Eltern soll dem Papier zufolge ausdrücklich weiterhin steuerfrei vererbt werden können. Erwartetes Mehraufkommen: ein zunächst kleiner einstelliger Milliardenbetrag pro Jahr, der den Ländern zufließt – die Erbschaftsteuer ist eine Landessteuer, was einiges über die Interessenlage erklärt.

Der Status, klar gesagt: ein Konzeptpapier von vier Abgeordneten, kein Referentenentwurf, kein Regierungsentwurf, kein Kabinettsbeschluss. Der Koalitionspartner hat es abgelehnt, ein Gesetzgebungsverfahren läuft nicht. Wenn Sie irgendwo lesen, das „Handlungsfenster" schließe sich und Sie müssten „jetzt noch schnell schenken": Das ist Vertriebsrhetorik, keine Rechtslage.

Tatsächlich anhängig ist dagegen ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht: Die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 804/22 steht auf der Liste der für 2026 geplanten Entscheidungen. Gegenstand sind allerdings die Begünstigungen für Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b, 13c, 19, 19a, 28a ErbStG, § 203 BewG) – nicht die Bewertung von Wohnimmobilien und nicht die Freibeträge. Weil § 19 mit auf dem Prüfstand steht, kann eine Entscheidung mittelbar auf den Tarif durchschlagen. Die einzige rationale Konsequenz daraus ist verfahrenstechnisch und kostenlos: Lassen Sie Bescheide nicht unnötig bestandskräftig werden.

Wovon ich abrate

• Vom Einzug ins Familienheim „wegen der Steuer". Wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie zehn Jahre bleiben, ist die Befreiung eine Wette, deren Verlust rückwirkend und vollständig eintritt. 14.850 € Steuer sparen und dafür ein Jahrzehnt Lebensplanung binden – das rechnet sich selten.
• Vom Konstruieren eines Mietverhältnisses für § 13d. Zehn Prozent Abschlag rechtfertigen keine Scheinvermietung. Bestehende Mietverhältnisse dagegen: unbedingt bestehen lassen.
• Vom Schenken aus Angst vor einer Reform. Wer sein Haus überträgt und danach kein Vermögen mehr hat, hat ein Versorgungsproblem gegen ein Steuerproblem getauscht, das er vielleicht nie gehabt hätte.
• Von der Kettenschenkung über den Ehegatten. Gestaltungsanfällig, in der Betriebsprüfung regelmäßig Thema. Der saubere Weg ist Miteigentum plus zwei getrennte Übertragungen.
• Vom Aussitzen der Anzeigepflicht. Drei Monate, bei Grundbesitz ausnahmslos – und wer schweigt, verlängert die eigene Festsetzungsfrist um bis zu drei Jahre.
• Vom Alleingang bei Mischfällen. Erbengemeinschaft, Nießbrauch, Auslandsimmobilie, Betriebsvermögen oder Vorschenkungen nach § 14: Ab hier ist die Steuerberatung günstiger als der Fehler.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer für ein Haus?

Der Freibetrag hängt nicht vom Haus ab, sondern vom Verwandtschaftsverhältnis: 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 100.000 € für Eltern beim Erwerb von Todes wegen und 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen sowie alle übrigen Erwerber (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Er gilt pro Person und pro Erbfall und wird auf den gesamten Erwerb angewendet, also Immobilie plus Guthaben minus Schulden. Zusätzlich abziehbar sind die Erbfallkostenpauschale von 15.000 € je Erbfall und – bei Ehegatten und Kindern – der Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG.

Wie viel Erbschaftsteuer zahle ich auf eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro?

Als Kind ohne weiteres Vermögen: 500.000 € − 15.000 € Erbfallkostenpauschale − 400.000 € Freibetrag = 85.000 € steuerpflichtiger Erwerb, Steuerklasse I bis 300.000 € also 11 % = 9.350 €. Als Bruder oder Schwester: 500.000 € − 15.000 € − 20.000 € = 465.000 €, Steuerklasse II bis 600.000 € also 25 % = 116.250 €. Derselbe Wert, das Zwölffache an Steuer. Ziehen Sie als Kind in das Objekt ein und nutzen es zehn Jahre selbst, sind es 0 €.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das geerbte Haus selbst bewohne?

Nicht, wenn die Voraussetzungen des Familienheims erfüllt sind: Der Erblasser muss darin bis zum Erbfall selbst gewohnt haben (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein), Sie müssen unverzüglich – in der Regel binnen sechs Monaten – einziehen und mindestens zehn Jahre selbst dort wohnen. Für Ehegatten ist die Befreiung unbegrenzt, für Kinder nur bis 200 m² Wohnfläche; darüber wird der übersteigende Anteil steuerpflichtig. Begünstigt sind ausschließlich Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und Enkel bereits verstorbener Kinder – Geschwister und Lebensgefährten nicht.

Was passiert, wenn ich das steuerfreie Familienheim vor Ablauf der zehn Jahre verkaufe oder ausziehe?

Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg: Der Steuerbescheid wird geändert und die Steuer nachträglich auf den Stichtag des Erbfalls festgesetzt. Eine Abschmelzung gibt es nicht – im neunten Jahr auszuziehen kostet genauso viel wie im ersten. Auslöser sind Verkauf, Vermietung, Weiterschenkung und schlichter Auszug; das Objekt leer stehen zu lassen hilft nicht. Ausgenommen sind nur zwingende Gründe im Sinne des BFH: objektive Unmöglichkeit oder objektive Unzumutbarkeit, etwa Pflegebedürftigkeit. Beruflicher Umzug oder eine neue Partnerschaft zählen ausdrücklich nicht.

Gilt die 200-Quadratmeter-Grenze auch für den Ehepartner?

Nein. Die Wohnflächengrenze steht ausschließlich in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG und betrifft nur Kinder, Stiefkinder und Enkel verstorbener Kinder. Für den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner gilt § 13 Abs. 1 Nr. 4b – dort gibt es weder eine Flächen- noch eine Wertgrenze. Auch bei Kindern ist die Grenze anteilig: Bei 250 m² bleiben 200/250 = 80 % des Grundbesitzwerts steuerfrei, nur 20 % werden steuerpflichtig.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer für Geschwister, Nichten und Neffen?

Sie fallen in Steuerklasse II mit nur 20.000 € Freibetrag. Die Sätze beginnen bei 15 % bis 75.000 €, steigen auf 20 % bis 300.000 €, 25 % bis 600.000 € und 30 % bis 6 Mio. €. Eine Eigentumswohnung mit Grundbesitzwert 300.000 € kostet einen Bruder damit 53.000 € Erbschaftsteuer – 17,7 % des Immobilienwerts. Die Familienheim-Befreiung steht ihnen nicht zu; der 10-%-Abschlag nach § 13d für vermietete Wohnimmobilien und die Stundung nach § 28 Abs. 3 dagegen schon.

Was bringt der 10-Prozent-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien?

Nach § 13d ErbStG wird eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Der Abschlag wirkt ohne Antrag und ohne Behaltensfrist, gilt aber nur für vermieteten Wohnraum – nicht für selbst genutzte, leer stehende oder gewerblich vermietete Objekte; bei Immobilien in Drittstaaten nur, wenn dieser Staat Amtshilfe nach dem OECD-Standard leistet. In den Beispielen dieses Artikels spart er 6.000 € (Bruder, 300.000 €) beziehungsweise 5.500 € (Sohn im Mischfall). Er gilt auch für Grundstücksteile, etwa die vermietete Einliegerwohnung.

Kann ich die Erbschaftsteuer stunden lassen, wenn ich sie nur durch einen Verkauf aufbringen könnte?

Ja, § 28 Abs. 3 ErbStG sieht für Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, eine Stundung von bis zu zehn Jahren vor – bei Erwerben von Todes wegen zinslos, bei Schenkungen verzinst. Voraussetzung ist, dass Sie die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnten; wer liquide ist, bekommt sie nicht. Sie müssen sie ausdrücklich beantragen, sie läuft nicht automatisch. Die Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient.

Ändern sich die Freibeträge 2026 oder 2027 durch die SPD-Reformpläne?

Derzeit nicht. Die Freibeträge des § 16 und die Sätze des § 19 ErbStG sind unverändert; die letzte Gesetzesänderung vom 22. Juni 2026 betraf notarielle Anzeigepflichten. Das SPD-Konzeptpapier „FairErben" vom 13. Januar 2026 schlägt einen einmaligen Lebensfreibetrag von 1 Mio. € pro Person und die Abschaffung der drei Steuerklassen vor, ist aber ein Debattenbeitrag von vier Abgeordneten – kein Gesetzentwurf, ohne Koalitionsmehrheit und ohne laufendes Gesetzgebungsverfahren. Planen Sie mit dem geltenden Recht, nicht mit Schlagzeilen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst die Zahl, dann die Entscheidung

Jede Rechnung in diesem Artikel beginnt mit einer Größe, die Sie noch nicht kennen: dem Wert der geerbten Immobilie. Solange der fehlt, wissen Sie weder, ob Sie überhaupt über Ihrem Freibetrag liegen, noch ob sich ein Bewertungsgutachten trägt oder ob Behalten die bessere Rechnung ist als Verkaufen.

Wenn ein Verkauf ernsthaft infrage kommt, holen Sie sich zuerst eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler. Das dauert wenige Tage, kostet nichts und liefert die belastbare Preisspanne, an der Sie den Steuerwert messen können. Zwei Dinge sollten Sie dabei aber vorher geklärt haben: ob die Familienheim-Befreiung greift – dann sperrt ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren die Steuerfreiheit rückwirkend – und ob beim Verkauf selbst noch Einkommensteuer anfällt; beides steht in geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Wenn Sie die Immobilie dagegen behalten, verschiebt sich die Frage vom Steuerrecht zur Bausubstanz: Was kostet der Erhalt, welche Maßnahmen lohnen in welcher Reihenfolge, welche Förderung passt dazu? Diese Hälfte übernimmt die Gebäudeanalyse von reduco.ai – und für die typischen Erbimmobilien-Fragen zwischen Sanierungsstau und Verkauf lohnt der Blick in Haus geerbt: Sanierungspflichten und Förderung.