Haus mit Wohnrecht verkaufen 2026: Wert, Ablösung, Löschung

Das Wichtigste in Kürze

• Die Wertminderung ist kein Pauschalsatz, sondern eine Rechnung: Kapitalwert = Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG, fester Zinssatz 5,5 %). Im Modellfall (Verkehrswert 380.000 €, ortsübliche Nettokaltmiete 950 €/Monat) reicht das Ergebnis bei identischer Immobilie von 9,70 % (Mann, 90 Jahre) bis 33,32 % (Frau, 70 Jahre). Faktor 3,4 allein durch Alter und Geschlecht.
• Wohnrecht ist nicht Nießbrauch: § 1093 BGB verweist auf eine geschlossene Liste von Nießbrauchsvorschriften. § 1030 BGB (alle Nutzungen, also auch Vermietung) und § 1047 BGB (öffentliche Lasten) stehen nicht darin. Folge: kein Vermietungsrecht, aber auch keine gesetzliche Grundsteuerpflicht des Berechtigten.
• Die Kappungsgrenze kennt fast niemand: Der Jahreswert darf höchstens Verkehrswert geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Im zweiten Modellfall (Eigentumswohnung 180.000 €, Miete 1.050 €/Monat) senkt das den Kapitalwert von 118.352 € auf 90.900 €, eine Differenz von 27.452 €.
• Die Löschung ist billig, teuer ist nur die Ablösesumme: Grundbuchamt pauschal 25,00 € (KV Nr. 14143 GNotKG), notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung 0,2-Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 € zuzüglich Umsatzsteuer. Im Modellfall rund 71 €, insgesamt 49 bis 108 €.
• Steuerwert ist nicht Verkehrswert: § 14 BewG rechnet starr mit 5,5 %. Bei der Verkehrswertermittlung ist dagegen, wenn der Wert aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen abgeleitet wird, nach § 47 Abs. 5 ImmoWertV mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren. Beide Zahlen dürfen auseinanderfallen.
• Der Rang im Grundbuch entscheidet in der Zwangsversteigerung: Ein Wohnrecht vor der Grundschuld bleibt im geringsten Gebot bestehen (§ 44 Abs. 1 ZVG); erlischt es dagegen, tritt an seine Stelle eine Geldrente in Höhe des Jahreswerts, drei Monate im Voraus zu zahlen (§ 92 Abs. 2 ZVG).

Der häufigste Praxisfall: Das Recht ist bereits eingetragen. Typisch nach einer Überschreibung an die Kinder oder nach einem Erbfall. Sie sind Eigentümer, der Berechtigte ist eine andere Person, und Sie wollen verkaufen. Wer umgekehrt beim Verkauf erst ein Wohnrecht für sich neu bestellen will, findet die Modelle unter Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Die entscheidende Frage lautet nicht "wie viel Prozent Abschlag", sondern: Was steht in Abteilung II, was ist es wert, und lässt es sich vor dem Verkauf ablösen? Eine amtliche Statistik zu marktüblichen Prozentabschlägen bei Objekten mit Wohnrecht existiert nicht, jede Zahl vom Typ "20 bis 30 Prozent" ist geraten.

Wohnrecht oder Nießbrauch: die Abgrenzung, die den Preis bestimmt

Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs, beide sind lebenslang, beide mindern den Wert. Wirtschaftlich sind sie trotzdem verschieden, der Beleg steht im Gesetz. § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB erklärt für das Wohnungsrecht nur die §§ 1031, 1034, 1036, 1037 Abs. 1, 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057 und 1062 BGB für entsprechend anwendbar. Diese Liste ist abschließend; der Abgleich mit dem Nießbrauchsrecht zeigt, was fehlt.

Die letzte Zeile erklärt, warum Objekte mit Wohnungsrecht schwerer verkäuflich sind als solche mit Nießbrauch: Der Berechtigte darf nicht vermieten, der Eigentümer kann nicht nutzen. Die Rendite ist bis zum Erlöschen des Rechts strukturell null. Das ist ein ökonomisches Argument und gehört so ins Verkaufsgespräch.

Was die fehlende Verweisung auf § 1047 BGB praktisch bedeutet

Zwei Kostenblöcke sind ständiger Streitpunkt. Erstens die Grundsteuer: Schuldner ist nach § 10 Abs. 1 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand bei Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist, also der Eigentümer. Da § 1047 BGB für das Wohnungsrecht nicht gilt, bleibt die Grundsteuer ohne abweichende Vereinbarung beim neuen Eigentümer hängen. Zweitens die Instandhaltung: § 1041 BGB verpflichtet den Berechtigten nur zur gewöhnlichen Unterhaltung. Dach, Heizung und Fenster bleiben damit Sache des Eigentümers, obwohl er das Objekt nicht nutzen kann.

Für Ihren Käufer heißt das: Er zahlt Grundsteuer, Gebäudeversicherung und größere Instandsetzungen für ein Haus, das er auf unbestimmte Zeit nicht betreten darf. Wer diese Rechnung im Exposé offen aufmacht, wirkt kalkulierbar. Prüfen Sie deshalb vor der Vermarktung die Bewilligungsurkunde, nicht nur den Grundbuchauszug: Abweichende Kostenregelungen, Gestattungen zur Vermietung und auflösende Bedingungen stehen dort, nicht im Grundbuch.

Wertminderung berechnen: Jahreswert mal Vervielfältiger

Die steuerliche Bewertung ist der einzige Weg, der vollständig nachvollziehbar in amtlichen Quellen steht. Sie brauchen drei Zahlen.

Schritt 1: Der Jahreswert

Der Jahreswert ist der wirtschaftliche Vorteil, den das Recht pro Jahr gewährt, also die ortsübliche Nettokaltmiete der vom Recht erfassten Fläche mal zwölf. Nicht die tatsächlich gezahlte Miete, denn der Berechtigte zahlt keine. Bei einem Teilwohnrecht, das nur eine Wohnung im Haus erfasst, zählt auch nur deren Miete; die Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen nach § 1093 Abs. 3 BGB fließt in die Marktmiete ein.

Im Modellfall dieses Artikels: Elternhaus, unbelasteter Verkehrswert 380.000 €, ortsübliche Nettokaltmiete 950 € im Monat, Jahreswert also 11.400 €.

Schritt 2: Die Kappungsgrenze nach § 16 BewG

Zu prüfen ist, ob der Jahreswert überhaupt angesetzt werden darf. § 16 BewG begrenzt ihn auf den Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6. Im Modellfall: 380.000 € / 18,6 = 20.430,11 €. Der Jahreswert von 11.400 € liegt darunter, es wird nicht gekappt.

Anders bei kleinen, aber teuer vermietbaren Objekten. Zweiter Modellfall: Eigentumswohnung, Verkehrswert 180.000 €, Nettokaltmiete 1.050 € im Monat, Jahreswert nominal 12.600 €. Höchstansatz: 180.000 € / 18,6 = 9.677,42 €.

Die Kappung kostet den Berechtigten hier 27.452 € Verhandlungsmasse. Wer sie übersieht, verhandelt über eine Ablösesumme, die steuerlich so nie anerkannt würde.

Schritt 3: Der Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003). Grundlage ist die am 22. Juli 2025 veröffentlichte Allgemeine Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes, gerechnet mit 5,5 % Zwischenzins und Zinseszins.

Quelle: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Anlage, Kapitalwert je 1 € Jahresbetrag.

Zwei Sonderregeln entscheiden häufig über Zehntausende. Hängt die Dauer von der Lebenszeit mehrerer Personen ab, etwa bei einem Ehepaar, und erlischt das Recht erst mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, ist der höchste Vervielfältiger maßgebend (§ 14 Abs. 3 BewG). Erlischt es schon mit dem ersten Todesfall, gilt der niedrigste. Und stirbt der Berechtigte früh, kann die Festsetzung nicht laufend veranlagter Steuern auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigt werden, gestaffelt nach Alter: bei über 70 bis 75 Jahren, wenn das Recht nicht mehr als fünf Jahre bestand, bei über 75 bis 80 Jahren vier Jahre, bei über 80 bis 85 Jahren drei Jahre (§ 14 Abs. 2 BewG).

Der Modellfall in voller Bandbreite

Gleiche Immobilie, gleiche Miete, nur eine andere Person im Grundbuch:

Eigene Berechnung, Jahreswert 11.400 €, Verkehrswert 380.000 €, Vervielfältiger nach BMF-Schreiben vom 21.10.2025. Die hervorgehobene Zeile ist der Referenzfall für den weiteren Text.

Damit ist die Pauschalspanne "10 bis 30 Prozent" erledigt, die überall zu lesen ist. Der Abschlag hängt an drei Größen: Jahreswert, Alter und Geschlecht. Zwischen 9,70 % und 33,32 % liegt bei identischem Objekt der Faktor 3,4.

Die Gegenprobe, an der Verhandlungen scheitern

Der häufigste Konflikt zwischen Eigentümer und Berechtigtem entsteht, weil beide Seiten unterschiedlich rechnen. Der Berechtigte addiert die Mieten, die er über seine statistische Restlebenszeit spart. Der Eigentümer bietet den Kapitalwert.

Die 30.199 € sind kein Verhandlungstrick, sondern die logische Folge davon, dass eine Zahlung heute mehr wert ist als dieselbe Summe verteilt über elf Jahre. Wer das am Tisch erklären kann, verhandelt ruhiger.

Warum der Steuerwert nicht der Verkehrswert ist

Steuerrecht und Verkehrswertrecht rechnen unterschiedlich. § 14 BewG schreibt starr 5,5 % vor. Für die Verkehrswertermittlung gilt dagegen die ImmoWertV. Nach § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 6 ImmoWertV sind grundstücksbezogene Rechte und Belastungen ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal. Es wird nach Satz 3 derselben Vorschrift erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt, bei parallelen Verfahren soweit möglich identisch.

§ 47 Abs. 4 ImmoWertV nennt dafür vier gleichrangige Wege: Vergleichspreise, die Ermittlung aus wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen, die Ableitung vom fiktiv unbelasteten Grundstück oder eine andere geeignete Weise. Wird der zweite Weg gewählt, sind die jährlichen Vor- und Nachteile über die Restlaufzeit zu kapitalisieren, bei lebensgebundenen Rechten ausdrücklich mit Leibrentenbarwertfaktoren (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV), nicht mit dem starren Steuerzins. Ergebnis: Steuerwert und gutachterlicher Wertabschlag dürfen auseinanderfallen, ohne dass eine der beiden Zahlen falsch ist. Wer den Unterschied zwischen den Wertbegriffen vertiefen will, findet ihn unter Verkehrswert und Marktwert.

Praktisch heißt das: Die Kapitalwertrechnung nach BewG ist Ihre Verhandlungsbasis und die Grundlage für Finanzamtsfragen. Wie stark der eingeschränkte Käuferkreis zusätzlich auf den erzielbaren Preis drückt, liefert nur der Markt, nicht das Gesetz.

Wer kauft ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht?

Der Käuferkreis ist klein, aber er existiert. Typisch sind vier Gruppen: Angehörige des Berechtigten, die das Recht ohnehin akzeptieren; Nachbarn oder Eigentümer angrenzender Grundstücke mit strategischem Interesse; auf belastete Objekte spezialisierte Investoren, die den Abschlag als Rendite kalkulieren; und Käufer einer langfristigen Kapitalanlage, die den späteren Zeitpunkt der Nutzbarkeit hinnehmen. Alle vier kalkulieren ohne laufende Erträge: Die Immobilie wirft bis zum Erlöschen des Rechts nichts ab, verursacht aber Grundsteuer und Instandhaltung.

Die Finanzierungsseite

Aussagen wie "Banken finanzieren solche Objekte grundsätzlich nicht" sind nicht belegbar. Belegbar ist der Prüfmaßstab: Nach § 5 Abs. 3 und 4 BelWertV sind alle wertbeeinflussenden Umstände, insbesondere Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten und sonstige Lasten, im Beleihungswertgutachten zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen. Das Gutachten muss sich außerdem ausdrücklich dazu äußern, ob ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht.

Ein Finanzierungsantrag scheitert damit nicht am Wohnrecht als solchem, sondern an der Beleihungsgrenze nach Abzug der Belastung und an der Marktgängigkeit. Kapitalwertrechnung, Bewilligungsurkunde und Grundbuchauszug gehören deshalb in die Verkaufsmappe, bevor der erste Interessent zur Bank geht.

Rang und Rangrücktritt

In Abteilung II eingetragene Rechte haben einen Rang. Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld der finanzierenden Bank, ist es aus deren Sicht vorrangig gesichert. Banken verlangen deshalb häufig einen Rangrücktritt des Berechtigten. Als Kompromiss kommt § 882 BGB in Betracht: Für ein Recht, das im Fall des Erlöschens durch Zuschlag aus dem Erlös zu ersetzen ist, kann ein Höchstbetrag des Ersatzes bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden. Damit wird das Risiko der Bank kalkulierbar, ohne dass der Berechtigte sein Recht aufgibt.

Zwangsversteigerung: was mit dem Recht passiert

Der Fall ist selten, beschreibt aber das Worst-Case-Szenario und entscheidet über die Verhandlungsposition.

Für Miterben mit einer belasteten Immobilie im Nachlass ist das ein zentraler Punkt, weil die Teilungsversteigerung oft als Drohkulisse im Raum steht. Ein vorrangiges Wohnrecht überlebt sie. Wie die Auseinandersetzung ohne Versteigerung läuft, steht unter Erbengemeinschaft: Haus und Auszahlung.

Ablösung und Löschung: der Weg zum unbelasteten Objekt

In den meisten Fällen ist der freie Verkauf ohne Belastung der wirtschaftlich bessere Weg. Dabei sind zwei Schritte zu unterscheiden.

Dingliche Aufhebung oder schuldrechtliche Nichtausübung

Die dingliche Aufhebung verlangt nach § 875 Abs. 1 BGB zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung im Grundbuch. Gebunden ist der Berechtigte erst, wenn er die Erklärung dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder dem Begünstigten die Löschungsbewilligung ausgehändigt hat (§ 875 Abs. 2 BGB). Die Erklärung muss nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden. Eine privatschriftliche Verzichtserklärung genügt dem Grundbuchamt nicht.

Die schuldrechtliche Nichtausübungsvereinbarung ist etwas anderes: Der Berechtigte verpflichtet sich lediglich, das Recht nicht mehr auszuüben. Dass es diese Praxisvariante gibt, belegt der BFH in seinem Urteil vom 11. Dezember 2012 (IX R 28/12), in dem ein Eigentümer aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung ein Entgelt dafür zahlte, dass der Wohnungsberechtigte sein Recht nicht mehr ausübt, und so vermieten konnte.

Für den Verkauf ist der Unterschied kaufentscheidend: Ohne Löschung bleibt die Eintragung in Abteilung II stehen, und die Bank Ihres Käufers sieht sie. Eine bloße Nichtausübungsvereinbarung löst das Finanzierungsproblem nicht. Wenn Sie unbelastet verkaufen wollen, brauchen Sie die beglaubigte Löschungsbewilligung und den Vollzug im Grundbuch.

Was die Löschung kostet

Die Löschung ist billig. Teuer ist nur die Ablösesumme.

Eigene Berechnung nach GNotKG. Wegen der Mindest- und Höchstgebühr von 20 bzw. 70 € liegt die Gesamtspanne unabhängig vom Objektwert bei 49 bis 108 €.

Erstens beruht der Geschäftswert auf § 52 GNotKG: Nach Absatz 5 wird der Jahreswert mit 5 % des Werts des Gegenstands angenommen, sofern kein anderer Wert festgestellt werden kann; hier ist die ortsübliche Miete feststellbar, deshalb zählt sie. Nach Absatz 4 zählt bei einem auf die Lebensdauer beschränkten Recht nur der auf die ersten Jahre entfallende Wert, bei einem über 70 Jahre alten Berechtigten fünf Jahre. Zweitens kursiert im Netz häufig die 0,5-Gebühr der KV Nr. 14140. Die betrifft ausschließlich Abteilung III. Ein Wohnungsrecht steht in Abteilung II, dort greift die Pauschale von 25,00 €. Zum Vergleich: Die Eintragung kostet nach KV Nr. 14121 eine volle 1,0-Gebühr nach Tabelle B.

Nicht durchgerechnet ist der Fall, dass ein vollständiger Aufhebungs- und Ablösevertrag beurkundet statt nur die Unterschrift beglaubigt wird. Dann fallen höhere Gebühren an; lassen Sie sich den Rahmen vorab vom Notariat nennen.

Die Ablösesumme verhandeln

Die eigentliche Verhandlung dreht sich um den Kapitalwert. Drei Positionen sind belastbar begründbar:

1. Der Kapitalwert nach § 14 BewG als Obergrenze der steuerlich anerkannten Rechnung. Im Modellfall 94.289 €.
2. Der Abschlag für die Unsicherheit. Der Berechtigte erhält heute Geld für einen Vorteil, der bei frühem Tod nie eingetreten wäre. § 14 Abs. 2 BewG kennt genau diesen Fall.
3. Die Ersatzwohnung. Umzug, Kaution und die Differenz zwischen alter und neuer Wohnsituation sind reale Kosten. Wer sie einrechnet, bekommt eher eine Unterschrift als jemand, der nur eine Tabelle vorlegt.

Steht der Umzug im Zusammenhang mit Pflegebedürftigkeit, verschieben sich Prioritäten und Fristen erheblich. Die Konstellation mit Vollmacht, Sozialamt und Zeitdruck steht unter Haus verkaufen im Pflegefall.

Wenn der Berechtigte verstorben ist

Dann ist der Weg kurz und kostet fast nichts. Das Recht erlischt mit dem Tod (§ 1061 BGB über § 1090 Abs. 2 BGB), das Grundbuch ist damit unrichtig. Nach § 22 Abs. 1 GBO bedarf es zur Berichtigung keiner Bewilligung, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Es genügt der Nachweis in der Form des § 29 GBO, in der Praxis die Sterbeurkunde. Eine Löschungsbewilligung von Erben ist nicht erforderlich, weil das Recht nicht vererblich ist. Auch kostenrechtlich ist der Fall entlastet: Der Wert eines durch Tod erloschenen Rechts beträgt nach § 52 Abs. 6 GNotKG 0 €.

Wenn der Berechtigte im Pflegeheim lebt

Gesichert ist: Das Recht erlischt nach dem Gesetz mit dem Tod des Berechtigten, es ist nicht übertragbar, und die Überlassung der Ausübung an Dritte setzt eine ausdrückliche Gestattung voraus (§ 1092 Abs. 1 BGB). Ohne vertragliche Regelung in der Bewilligungsurkunde, etwa eine auflösende Bedingung für den dauerhaften Auszug oder eine Gestattungsklausel zur Vermietung, besteht das Recht bei einem Heimaufenthalt fort, läuft aber faktisch leer: Niemand nutzt die Wohnung, niemand darf sie vermieten. Genau deshalb ist der Heimeintritt in der Praxis der häufigste Anlass für eine einvernehmliche Ablösung.

Steuern: vier Baustellen, die getrennt zu betrachten sind

Grunderwerbsteuer: das Wohnrecht mindert die Bemessungsgrundlage

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG gehören die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten ausdrücklich nicht zur Gegenleistung, mit Ausnahme des Erbbauzinses. Umgekehrt gehören die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen zur Gegenleistung. Verkaufen Sie das Objekt belastet, ist Bemessungsgrundlage der tatsächlich vereinbarte, niedrigere Kaufpreis.

Eigene Berechnung. § 11 Abs. 1 GrEStG nennt bundesgesetzlich 3,5 %; die Länder dürfen abweichende Sätze bestimmen. Die 6,5 % sind hier nur ein Rechenbeispiel, den Landessatz prüfen Sie vor Vertragsschluss.

Einkommensteuer beim Berechtigten

Mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (IX R 4/24) hat der BFH entschieden, dass das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem zum Privatvermögen gehörenden Grundstück eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG ist, wenn der Nießbraucher das Grundstück im Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Ein rechtlicher, wirtschaftlicher oder tatsächlicher Druck ist dafür nicht Voraussetzung. Das Gericht ist damit ausdrücklich von seiner früheren Rechtsprechung abgewichen und hat den Fall an das Finanzgericht Münster zurückverwiesen.

Wichtig ist die Reichweite: Das Urteil betrifft einen Nießbrauch an einem tatsächlich vermieteten Grundstück. Ob und wie eine Ablösezahlung beim privaten Wohnungsberechtigten zu behandeln ist, der die Wohnung selbst genutzt und nicht vermietet hat, ist damit nicht entschieden. Übertragen Sie das Ergebnis nicht ungeprüft; das gehört vor der Unterschrift auf den Tisch des Steuerberaters.

Werbungskosten beim zahlenden Eigentümer

Für Eigentümer, die nach der Ablösung vermieten wollen, gibt es eine günstige Entscheidung: Mit Urteil vom 20. September 2022 (IX R 9/21) hat der BFH Zahlungen für den Verzicht auf ein dinglich gesichertes Wohnungsrecht als sofort abziehbare, vorab entstandene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften eingeordnet, nicht als Anschaffungskosten. Im entschiedenen Fall ging es um 40.000 € Ausgleichsentschädigung für Verzicht und Räumung zuzüglich 3.591,89 € Notarkosten, danach wurde vermietet.

Spekulationsfrist und Schenkungsteuer

Für den Verkauf selbst gilt nichts Besonderes: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Objekte, die durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei einem Haus, in dem nicht Sie, sondern der Wohnungsberechtigte lebt, ist diese Ausnahme regelmäßig nicht erfüllt (Spekulationssteuer bei Immobilien).

Verzichtet der Berechtigte unentgeltlich, liegt der Gedanke an eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG nahe, bewertet mit dem Kapitalwert des Rechts. Das Gesetz nennt den Nutzungsrechtsverzicht allerdings nicht ausdrücklich, deshalb sollte diese Frage im Einzelfall geklärt werden. Relevant sind dann die Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG: 500.000 € für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 20.000 € in den Steuerklassen II und III. Der frühere § 25 ErbStG, der Nutzungsrechte zugunsten des Schenkers gesondert behandelte, ist weggefallen. Wie das Finanzamt den Immobilienwert dabei ansetzt und wie Sie gegensteuern, steht unter Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.

Vorbereitung: die fünf Schritte vor der Vermarktung

1. Grundbuchauszug und Bewilligungsurkunde beschaffen. Der Auszug zeigt nur, dass ein Recht besteht. Umfang, Gestattungen, Kostenregelungen und auflösende Bedingungen stehen in der Urkunde.
2. Jahreswert seriös bestimmen. Ortsübliche Nettokaltmiete der erfassten Fläche, belegt über Mietspiegel oder Vergleichsangebote, dann die Kappungsgrenze nach § 16 BewG prüfen.
3. Kapitalwert rechnen, mit Alter und Geschlecht des Berechtigten zum Stichtag und, bei mehreren Berechtigten, nach der Regel des § 14 Abs. 3 BewG.
4. Das Gespräch mit dem Berechtigten führen, bevor Sie inserieren. Eine Ablösung nach Vertragsunterzeichnung unter Zeitdruck kostet regelmäßig mehr.
5. Beide Szenarien bepreisen lassen: Verkauf belastet und Verkauf nach Ablösung. Erst der Vergleich zeigt, ob sich die Ablösesumme rechnet.

Ein Hinweis zur Vertragssprache: Steht im Entwurf, der Käufer "übernehme" das Wohnrecht, ist das begrifflich unsauber. Ein dingliches Recht wirkt unmittelbar aus dem Grundbuch gegen jeden Erwerber. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" aus § 566 BGB gilt dagegen nur für Mietverhältnisse. Halten Sie beides im Vertrag auseinander.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie viel ist ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht weniger wert?

Es gibt keinen Pauschalsatz. Der Wert des Rechts ergibt sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG. Im Modellfall dieses Artikels (380.000 € Verkehrswert, 950 € Nettokaltmiete monatlich) liegt der Kapitalwert zwischen 36.868 € (Mann, 90 Jahre) und 126.620 € (Frau, 70 Jahre), also zwischen 9,70 % und 33,32 % des unbelasteten Werts. Marktübliche Prozentspannen, die ohne Rechenweg genannt werden, sind nicht belegt.

Kann man ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht überhaupt verkaufen?

Ja. Das Recht steht dem Verkauf nicht entgegen, es wirkt lediglich gegen jeden Erwerber weiter. Der Käufer erwirbt eine Immobilie, die er bis zum Erlöschen des Rechts nicht selbst nutzen und auch nicht vermieten kann, für die er aber Grundsteuer und größere Instandsetzungen trägt. Entsprechend kleiner ist der Käuferkreis und entsprechend deutlich muss sich das im Preis abbilden.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch beim Hausverkauf?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur das Bewohnen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst alle Nutzungen, also auch die Vermietung und die Mieteinnahmen. Der Beleg steht in der Verweisliste des § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB: § 1030 fehlt dort ebenso wie § 1047, der die öffentlichen Lasten regelt. Praktische Folge: Der Wohnungsberechtigte darf ohne ausdrückliche Gestattung nicht vermieten (§ 1092 Abs. 1 BGB), trägt aber auch nicht kraft Gesetzes die Grundsteuer. Schuldner bleibt nach § 10 Abs. 1 GrStG der Eigentümer.

Wie wird ein Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht und was kostet das?

Zu Lebzeiten des Berechtigten braucht es nach § 875 BGB seine Aufgabeerklärung und die Löschung im Grundbuch, wobei die Erklärung nach § 29 Abs. 1 GBO öffentlich beglaubigt sein muss. Kostenseitig: Grundbuchamt pauschal 25,00 € nach KV Nr. 14143 GNotKG, notarielle Beglaubigung als 0,2-Gebühr mit mindestens 20 und höchstens 70 € zuzüglich Umsatzsteuer. Im Modellfall sind das rund 71 €, insgesamt liegt die Spanne bei 49 bis 108 €. Ist der Berechtigte verstorben, genügt nach § 22 Abs. 1 GBO der Nachweis der Unrichtigkeit, also die Sterbeurkunde.

Erlischt das Wohnrecht, wenn der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht?

Nach dem Gesetz erlischt es erst mit dem Tod (§ 1061 BGB über § 1090 Abs. 2 BGB). Ein dauerhafter Auszug beendet es nicht automatisch. Enthält die Bewilligungsurkunde keine auflösende Bedingung und keine Gestattung zur Überlassung an Dritte, besteht das Recht formal fort, wird aber von niemandem genutzt und darf auch nicht vermietet werden. Genau diese Konstellation ist der häufigste Anlass für eine einvernehmliche Ablösung.

Wer zahlt Grundsteuer und Instandhaltung, solange das Wohnrecht besteht?

Die Grundsteuer schuldet nach § 10 Abs. 1 GrStG der Eigentümer, weil § 1047 BGB für das Wohnungsrecht nicht gilt. Bei der Instandhaltung greift über § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB der § 1041 BGB: Der Berechtigte schuldet Ausbesserungen und Erneuerungen nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Dach oder Heizung bleiben damit beim Eigentümer. Abweichende Vereinbarungen in der Bewilligungsurkunde gehen vor.

Was passiert mit dem Wohnrecht in der Zwangsversteigerung?

Das hängt am Rang. Ein Recht, das dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgeht, ist im geringsten Gebot zu berücksichtigen (§ 44 Abs. 1 ZVG) und besteht nach dem Zuschlag fort (§ 52 Abs. 1 ZVG). Ein nachrangiges Recht erlischt mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). An seine Stelle tritt dann ein Ersatzanspruch aus dem Erlös, bei unbestimmter Dauer als Geldrente in Höhe des Jahreswerts, drei Monate im Voraus zu zahlen (§ 92 Abs. 2 ZVG).

Muss der Berechtigte die Ablösezahlung versteuern?

Das ist nicht pauschal zu beantworten. Der BFH hat mit Urteil vom 10.10.2025 (IX R 4/24) entschieden, dass das Entgelt für den Verzicht auf einen Nießbrauch an einem tatsächlich vermieteten Privatgrundstück eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG ist, und zwar auch ohne wirtschaftlichen Druck. Für den selbstnutzenden Wohnungsberechtigten ist damit nichts entschieden. Diese Frage gehört vor Vertragsschluss zum Steuerberater.

Fällt auf den geringeren Kaufpreis auch weniger Grunderwerbsteuer an?

Ja. Dauernde Lasten gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG nicht zur Gegenleistung, Bemessungsgrundlage ist der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis. Im Modellfall sinkt er von 380.000 € auf 285.711 €. Bei einem Rechenbeispiel von 6,5 % sind das 18.571 € statt 24.700 €, also 6.129 € weniger. Der Steuersatz ist Ländersache, bundesgesetzlich nennt § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 %.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberater bzw. Fachanwalt.

Nächster Schritt: erst den unbelasteten Wert kennen, dann über das Recht verhandeln

Jede Entscheidung hängt an einer Ausgangszahl: dem Verkehrswert ohne Belastung. Ohne sie lässt sich weder die Kappungsgrenze prüfen noch eine Ablösesumme begründen noch beurteilen, ob der Verkauf belastet oder nach Ablösung mehr bringt.

Für den Verkaufspfad ist eine kostenlose Wertermittlung durch bis zu drei geprüfte Regionalmakler der schnellste Weg zu einer belastbaren Preisspanne. Wer den lokalen Markt kennt, kann außerdem einschätzen, wie tief der Abschlag für den eingeschränkten Käuferkreis in Ihrer Lage tatsächlich ausfällt. Das ist der Teil, den keine Gesetzestabelle liefert.

Für den Sanierungspfad rechnet die Gebäudeanalyse von reduco.ai gegen: Wenn das Objekt ohnehin über Jahre gehalten wird, weil das Recht noch besteht, ist die Frage nach Zustand, Energieeffizienz und sinnvoller Investitionsreihenfolge keine Nebensache, sondern bestimmt den Wert, den Sie später realisieren. Beide Zahlen nebeneinander machen aus einer Bauchentscheidung eine Rechnung.