Photovoltaik vermietetes Haus: 4 Modelle, 30 kWp steuerfrei

Ein vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus ist die unauffälligste PV-Konstellation in Deutschland – ein Dach, ein Eigentümer, ein Mieter – und trotzdem greifen drei Rechtsgebiete gleichzeitig: Das Mietrecht entscheidet, ob Sie bauen dürfen und etwas umlegen können. Das Energierecht entscheidet, ob Sie durch die Stromlieferung zum Lieferanten mit Anzeigepflicht werden. Das Steuerrecht entscheidet, ob die Anlage in Ihrer Vermietungsrechnung überhaupt sichtbar ist.

Dieser Artikel geht die vier Wege durch und sagt am Ende, welcher bei einem Mieter übrig bleibt. Mehrfamilienhäuser bleiben bewusst außen vor: Die Beschluss- und Aufteilungsmechanik finden Sie unter Photovoltaik im Mehrfamilienhaus und in der WEG, das Vollmodell mit Abrechnung unter Mieterstrom im Mehrfamilienhaus. Hat Ihr Haus zwei Einheiten, ergänzt der Beitrag zu Photovoltaik am Zweifamilienhaus die technische Seite.

Die vier Wege im direkten Vergleich

Rechtsgrundlagen: § 42a und § 42b EnWG, § 21 Abs. 3 EEG, § 21 EStG. Sätze für Inbetriebnahme 01.02.–31.07.2026 nach Bundesnetzagentur.

Die Investitionsseite unterscheidet sich nicht von einer selbstgenutzten Anlage:

Marktübliche Spannen für schlüsselfertige Aufdachanlagen, Stand Mitte 2026. Wegen des Nullsteuersatzes nach § 12 Abs. 3 UStG bis 30 kWp entspricht der Nettopreis dem Bruttopreis. Speicher kosten zusätzlich rund 270–440 € je kWh nutzbarer Kapazität (im Mittel etwa 315 €/kWh, rund 35 % weniger als 2023). Und die Modulpreise steigen 2026 von rund 0,10 auf etwa 0,15 €/Wp – das kippt jede Warte-Strategie.

Weg (a): Volleinspeisung – die Variante ohne Mieterkontakt

Der einfachste Weg ist der, bei dem der Mieter mit dem Solarstrom nichts zu tun hat: Sie betreiben die Anlage, der gesamte Strom geht ins Netz, der Mieter bezieht seinen Haushaltsstrom weiter von seinem Lieferanten. Keine Lieferbeziehung, keine Anzeige, keine Abrechnung, kein Preisdeckel.

Für Inbetriebnahme 01.02.–31.07.2026 gelten bei Volleinspeisung 12,34 ct/kWh bis 10 kW und 10,35 ct/kWh bis 40 kW, bei Überschusseinspeisung 7,78 ct/kWh bis 10 kW; zum 01.08.2026 sinken die Sätze um 1 %. Ohne eigenen Verbrauch im Haus läuft der Überschusspfad ins Leere – der Volleinspeisungsbonus ist hier nicht Zusatz, sondern der ganze Ertrag. Die Abwägung im Detail steht unter Volleinspeisung oder Überschusseinspeisung.

Bei 900–1.100 kWh/kWp Jahresertrag liefert eine 10-kWp-Anlage rund 9.000–11.000 kWh, bei 12,34 ct/kWh also grob 1.110–1.360 Euro im Jahr. Einfachheit ist am vermieteten Objekt ein eigener Wert: In einer Käuferumfrage vom Dezember 2025 (n=835) war „einfache Installation" für 53 % kaufentscheidend – vor Technik (32 %), Preis-Leistung (31 %) und Garantie (27 %). Der Nachteil: Der Mieter hat von der Anlage nichts – was ausgerechnet die Umlagefähigkeit untergräbt.

Weg (b): Strom an den Mieter liefern – und was Sie damit werden

Sobald Sie Ihrem Mieter Strom liefern und dafür Geld nehmen, wechseln Sie die Rolle. Nach § 5 EnWG müssen Lieferanten von Haushaltskunden die Aufnahme der Tätigkeit unverzüglich bei der Bundesnetzagentur anzeigen. Ausgenommen ist die Belieferung ausschließlich innerhalb einer Kundenanlage oder eines geschlossenen Verteilernetzes – ob Ihre Konstellation darunterfällt, ist eine Einzelfallfrage.

Dazu kommt das Paket aus § 42a EnWG: Reststromlieferpflicht (Abs. 2), Preisdeckel von 90 % des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs auf Basis von Grund- und Arbeitspreis – für Mieterstrom und Reststrom zusammen, mit automatischer Herabsetzung bei Überschreitung (Abs. 4), Stromkennzeichnung als „Mieterstrom, gefördert nach dem EEG" (Abs. 5) und eine Bindung von höchstens zwei Jahren (Abs. 3). Haushaltsstrompreise liegen 2026 grob bei 36–42 ct/kWh – nur eine Orientierung, denn maßgeblich ist der konkrete Tarif in Ihrem Netzgebiet.

Was der Mieterstromzuschlag im Einfamilienhaus bringt

Der Anspruch ist nicht auf Mehrfamilienhäuser beschränkt: § 21 Abs. 3 EEG verlangt Lieferung und Verbrauch im Gebäude ohne Netzdurchleitung, und die Wohngebäude-Definition in § 3 Nr. 50 EEG erfasst jedes überwiegend dem Wohnen dienende Gebäude – ein vermietetes Einfamilienhaus erfüllt das. Aber: Die Sätze für Inbetriebnahme 01.02.–31.07.2026 betragen 2,54 ct/kWh bis 10 kW, 2,36 ct/kWh bis 40 kW und 1,59 ct/kWh bis 1.000 kW. Eigene Modellrechnung: Ein Mieterhaushalt mit 3.000 kWh Jahresverbrauch nimmt ohne Speicher typisch 1.500 kWh Solarstrom direkt ab; 1.500 kWh × 2,54 ct/kWh ergibt rund 38 Euro im Jahr. Dem stehen Anzeige, Abrechnung, Stromkennzeichnung, Reststromvertrag und Messkosten gegenüber. Für Strom, der in den Speicher eingespeist wird, besteht nach § 21 Abs. 3 EEG ohnehin kein Anspruch. Der Zuschlag ist ein Instrument für Gebäude mit vielen Abnahmestellen, nicht für eines mit einer.

Warnung: Der Stromvertrag darf nicht in den Mietvertrag

Das ist der Fehler, den Privatvermieter intuitiv machen – PV-Strom als Position in der Nebenkostenabrechnung oder als Mietaufschlag. § 42a Abs. 2 EnWG ist eindeutig: Ein Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil eines Wohnraummietvertrags sein. Bei Verstoß ist er nichtig, und ein etwaiger Wertersatz beträgt höchstens 75 % des Grundversorgungstarifs. Über § 42b Abs. 4 Nr. 3 EnWG gilt das Kopplungsverbot auch für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Zwei Verträge, zwei Dokumente – das ist keine Stilfrage.

Weg (c): Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist der bewusst vereinfachte Weg: keine Stromlieferung, sondern eine rechnerische Zuweisung erzeugter Mengen. Nach § 42b Abs. 1 EnWG braucht es vier Dinge: Nutzung ohne Netzdurchleitung in demselben Gebäude oder einer Nebenanlage, Nutzung unmittelbar oder nach Zwischenspeicherung, viertelstündliche Messung der Strombezugsmengen und einen Gebäudestromnutzungsvertrag. Erfasst sind nach § 3 Nr. 53 EnWG ausschließlich Solaranlagen.

Die Entlastung ist echt: Nach § 42b Abs. 4 sind § 40 (Stromrechnungen), § 41 Abs. 1 bis 4, 6 und 7 und § 42 Abs. 1 (Stromkennzeichnung) nicht anzuwenden, und eine monatliche, vierteljährliche oder halbjährliche Abrechnung müssen Sie nicht anbieten. Nach Abs. 3 sind Sie nicht verpflichtet, die umfassende Versorgung sicherzustellen – Sie müssen bei Vertragsbeginn nur informieren, dass die Anlage den Bedarf nicht jederzeit deckt. Der Vertrag regelt nach Abs. 2 zwingend drei Punkte: Nutzungsrecht im Umfang eines Aufteilungsschlüssels, ob und in welcher Höhe eine Gegenleistung „in Cent pro Kilowattstunde" zu zahlen ist – ein Nullentgelt ist möglich – sowie Betrieb, Erhaltung und Wartung. Einen gesetzlichen Preisdeckel gibt es nicht.

Der Preis dieser Vereinfachung ist doppelt. Erstens lautet § 42b Abs. 1 Satz 2 wörtlich: „§ 21 Absatz 3 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ist auf eine Gebäudestromanlage nicht anzuwenden." Wer diesen Weg wählt, verzichtet gesetzlich auf den Mieterstromzuschlag. Zweitens verlangt die viertelstündliche Messung ein intelligentes Messsystem beim Mieter, also einen zweiten Zählpunkt. Dazu die Mechanik des Abs. 5: Aufteilbar ist nur die Menge, die im 15-Minuten-Intervall erzeugt oder von allen Teilnehmern verbraucht wird – je nachdem, welche geringer ist; im Zweifel wird zu gleichen Teilen verteilt.

Bei einem einzigen Mieter bauen Sie damit die Mechanik eines Mehrparteien-Instruments für eine Gegenpartei – und geben die Förderung ab. Jenseits des eigenen Gebäudes kommt Energy Sharing mit Nachbarn in Betracht, streng zu trennen von § 42b EnWG.

Der Umweg, an den kaum jemand denkt: Wärme statt Strom

Wer den Solarstrom im Haus verwerten will, ohne Stromlieferant zu werden, kann ihn in eine selbst betriebene Wärmepumpe schicken und Wärme statt Strom abrechnen. § 556c BGB erlaubt die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung unter zwei harten Bedingungen: verbesserte Effizienz aus einer neu errichteten Anlage oder einem Wärmenetz und Kostenneutralität gegenüber den bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung; angekündigt wird drei Monate vorher in Textform. Dieser Weg vermeidet die Lieferantenpflichten vollständig – seine Hürde ist die Kostenneutralität.

Weg (d): Die Anlage an den Mieter verpachten

Die vierte Variante dreht die Rollen: Sie errichten die Anlage, verpachten sie an den Mieter, der damit selbst Betreiber wird. Nach § 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG gehören Einkünfte aus Verpachtung von Sachinbegriffen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der entscheidende Punkt: Pachteinnahmen sind keine steuerfreien PV-Einnahmen nach § 3 Nr. 72 EStG – damit öffnet sich der Werbungskostenabzug wieder.

Ein Rezept ist das nicht. Zu klären sind die Fremdüblichkeit der Pacht, die Betreibereigenschaft des Mieters samt Registrierung im Marktstammdatenregister binnen eines Monats nach Inbetriebnahme (§ 5 MaStRV) und die Frage, ob der Nullsteuersatz greift – er knüpft an die Lieferung an den „Betreiber" an. Und bei jedem Mieterwechsel steht die Betreiberstellung neu zur Debatte.

Duldung, nicht Zustimmung: was der Mieter mitzureden hat

Ihr Mieter muss die Anlage nicht genehmigen, aber dulden. § 555d Abs. 1 BGB: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden." Die Pflicht entfällt nur bei einer Härte, die auch unter Würdigung Ihrer Interessen und der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist – wobei die zu erwartende Mieterhöhung bei dieser Abwägung ausdrücklich außer Betracht bleibt.

Damit das greift, muss die Ankündigung sitzen. § 555c BGB verlangt Textform spätestens drei Monate vor Beginn mit drei Angaben: Art und voraussichtlicher Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlicher Beginn und Dauer, Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung samt künftiger Betriebskosten. Härtegründe muss der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats mitteilen – diese Frist läuft nur, wenn Ihre Ankündigung § 555c entspricht. Prüfen Sie parallel Statik, Dachzustand und Denkmalschutz. Und § 554 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch darauf, dass Sie bauliche Veränderungen für Steckersolargeräte erlauben, sofern Ihnen das zumutbar ist.

Modernisierungsumlage: der Verweis, den fast niemand prüft

Hier steckt die häufigste Fehlinformation im ganzen Themenfeld. Zwei Korrekturen vorweg: Der Satz beträgt 8 %, nicht 11 % – die 11 % sind die Fassung vor 2019. Und die Umlage ist keineswegs automatisch eröffnet.

§ 559 Abs. 1 BGB lautet: „Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen." Vergleichen Sie das mit dem Katalog des § 555b BGB: Nr. 2 – Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird – fehlt in der Aufzählung des § 559 Abs. 1.

Genau dort landet eine PV-Anlage typischerweise, deren Strom vollständig ins Netz geht: In Bezug auf die Mietsache spart sie keine Endenergie (Nr. 1), sie schützt das Klima (Nr. 2). Ergebnis: duldungspflichtig ja, gesetzlich eröffnete 8-%-Umlage nein. Bekommt der Mieter dagegen den Strom oder speist die Anlage eine von Ihnen betriebene Wärmepumpe, kommen Nr. 1 oder Nr. 4 (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts) in Betracht – eine im Einzelfall umstrittene Einordnung, die Sie mietrechtlich prüfen lassen sollten.

Quellen: § 559 BGB, § 559a BGB, § 559b BGB, § 559c BGB.

Ein Detail, das teuer wird: Die Dreimonatsfrist des § 559b verlängert sich um sechs Monate, wenn Sie nicht ordnungsgemäß angekündigt haben oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Steuern: Die Befreiung greift – und genau das ist das Problem

§ 3 Nr. 72 EStG stellt Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb von auf, an oder in Gebäuden vorhandenen Photovoltaikanlagen steuerfrei, wenn die Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister bis zu 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit und höchstens 100 kW (peak) pro Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft beträgt. Die Norm knüpft an den Betrieb an, nicht daran, ob Sie im Haus wohnen – vermietete Häuser sind eingeschlossen. Sind die Einnahmen steuerfrei, ist nach Satz 2 kein Gewinn zu ermitteln und nach Satz 3 § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG nicht anzuwenden – wichtig für vermietende Ehegatten-GbRs.

Die 30-kWp-Grenze gilt nach § 52 Abs. 4 Satz 29 EStG erstmals für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden; für Altanlagen galten 30 kWp bei Einfamilienhäusern und 15 kWp je Einheit bei übrigen Gebäuden. Die überall zitierte Grenze „15 kWp je Wohneinheit" ist für Neuanlagen also überholt – ein vermietetes Zweifamilienhaus kommt auf zwei Einheiten und damit auf bis zu 60 kWp.

Die Kehrseite trifft Vermieter härter als Selbstnutzer. § 3c Abs. 1 EStG: Ausgaben dürfen, soweit sie mit steuerfreien Einnahmen in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Damit entfallen AfA, Finanzierungszinsen, Versicherung, Wartung und Reparaturen – bei einem Objekt, bei dem Sie sonst alles gegen die Mieteinnahmen rechnen. Bei hohem Steuersatz und fremdfinanzierter Anlage kann das nachteilig sein; dann rückt Weg (d) in den Blick.

Weitere Punkte in Kurzform, vertieft unter Photovoltaik und Steuern 2026:

• Umsatzsteuer: Nullsteuersatz für Module, wesentliche Komponenten und Speicher bis 30 kWp brutto laut MaStR, ohne Befristung. Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: 25.000 Euro Vorjahresumsatz, 100.000 Euro im laufenden Jahr.
• Gewerbesteuer: praktisch kein Thema – § 11 GewStG gewährt einen Freibetrag von 24.500 Euro. Nur bei erweiterter Kürzung gilt § 9 Nr. 1 Satz 3 lit. b GewStG: Stromeinnahmen höchstens 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung, keine Lieferung an Letztverbraucher, „es sei denn, diese sind Mieter des Anlagenbetreibers" – für private Einzelvermieter irrelevant.
• Stromsteuer: Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 StromStG ist Solarstrom aus Anlagen bis 2 MW befreit, wenn er im räumlichen Zusammenhang zur Anlage entnommen wird – auch bei Lieferung an den Mieter.

Das ist Erklärung der Rechtslage, keine steuerliche Beratung: Lassen Sie die Modellwahl vor der Beauftragung vom Steuerberater prüfen.

Zähler, Messkonzept und laufende Kosten

Bei Volleinspeisung bleibt der Zähler des Mieters unberührt, für die Anlage kommt ein Erzeugungszählpunkt hinzu. Nach § 29 Abs. 1 MsbG gilt die Pflicht zum intelligenten Messsystem samt Steuerungseinrichtung ab mehr als 7 kW; nach Abs. 5 entfällt die Steuerungseinrichtung bei dauerhafter Begrenzung der Wirkleistungseinspeisung auf 0 % plus Erklärung in Textform. Der am 29.07.2026 vom Kabinett beschlossene Regierungsentwurf würde diese Schwelle über Artikel 3 auf mehr als 2 kW absenken (§ 29 Abs. 1 Nr. 2 lit. b MsbG) – beschlossen ist das noch nicht, das parlamentarische Verfahren läuft ab September 2026.

Quelle: § 30 MsbG, Preisobergrenzen Messstellenbetrieb.

Mieterstrom und Gebäudestrom brauchen zusätzlich ein Summen- und Unterzählerkonzept. Die Registrierung im Marktstammdatenregister muss nach § 5 MaStRV innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme erfolgen.

Timing: Warum 2026 für Vermieter ein besonderes Jahr ist

Die für Vermieter attraktivste Variante steht politisch am stärksten unter Druck. Das Kabinett hat am 29.07.2026 einen Regierungsentwurf einer EEG-Novelle beschlossen; der Bundestag befasst sich ab September 2026. Geltendes Recht ist der Entwurf nicht – geplantes Inkrafttreten wäre der 01.01.2027.

• Die feste Einspeisevergütung wird durch eine Netzbetreiberabnahme ersetzt (§ 19, § 21 Abs. 1), der anzulegende Wert einheitlich auf 6,2 ct/kWh gesetzt (§ 48 Abs. 1) und der Volleinspeisungsbonus ersatzlos gestrichen – genau das Instrument, das heute mit 12,34 ct/kWh das vermietete Haus trägt. Eine „Direktvermarktungspflicht ab 50 oder 100 kW" existiert nicht.
• Die Übergangszahlung berechnet sich nach § 53 Abs. 1 aus den anzulegenden Werten, „wobei von den anzulegenden Werten 1 Cent pro Kilowattstunde abzuziehen sind" – rechnerisch 5,2 ct/kWh über 36 Monate (§ 25 Abs. 2). Die 5,2 ct sind eine Rechnung (6,2 minus 1), kein Gesetzeszitat. Der Zugang ist gestaffelt (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 lit. a–c): unter 50 kW vor 01.01.2028, unter 25 kW vor 01.01.2029, unter 7 kW vor 01.01.2031.
• Geplant ist eine dauerhafte 50-%-Einspeisekappung für Gebäude-PV unter 100 kW (§ 9 Abs. 2b) – unabhängig vom intelligenten Messsystem und von der Veräußerungsform, nur für Neuanlagen. Das ist nicht die 60-%-Interimsregel des Solarspitzengesetzes, die nur bis zum iMSys-Einbau greift. Laut Solar-Cluster-BW-Rechnung sinkt eine 10-kW-Süd-Anlage damit von 12.287 kWh auf 10.529 kWh Einspeisung im Jahr – rund 14 % weniger.

Der Bestandsschutz ist der Hebel: Nach § 100 Abs. 1 Nr. 1 lit. a des Entwurfs bleiben Anlagen mit Inbetriebnahme vor dem 01.01.2027 im bisherigen Recht – heutige Sätze, volle 20-jährige Laufzeit. Zur Vertiefung: PV-Übergangsvergütung 2027 und Inbetriebnahme-Stichtag 31.12.2026.

Falls ein Speicher dazukommt: Die Stromspeicher-Inspektion 2026 der HTW Berlin weist zwischen bestem und schlechtestem untersuchten System 200 Euro Kostenunterschied pro Jahr aus. Und Garantieversprechen über 10–20 Jahre sind nur so belastbar wie der Garantiegeber – dokumentierte Verfahrenstatsache dazu: Die Varta AG und die Varta Storage GmbH haben am 28.07.2026 beim Amtsgericht Stuttgart die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung beantragt.

Fazit: Was bei einem Mieter übrig bleibt

Bei einem vermieteten Haus mit einem Mieter gewinnt fast immer Weg (a) Volleinspeisung – oder, wenn Ihnen der Werbungskostenabzug wichtiger ist als die Einfachheit, Weg (d) Verpachtung. Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung sind Instrumente für Gebäude mit vielen Abnahmestellen: Hier stehen rund 38 Euro Zuschlag im Jahr gegen Lieferantenpflichten, Abrechnung und ein zweites intelligentes Messsystem. Und weil § 42a Abs. 3 Satz 4 EnWG den Stromvertrag bei Rückgabe der Räume automatisch beendet, wird jeder Mieterwechsel zum Verwaltungsakt.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss mein Mieter der PV-Anlage zustimmen?

Nein, aber er muss sie dulden: § 555d Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter zur Duldung. Die Pflicht entfällt nur bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wobei Belange des Klimaschutzes mit abzuwägen sind und die Mieterhöhung außer Betracht bleibt. Voraussetzung ist die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform nach § 555c Abs. 1.

Kann ich die Kosten über die Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen?

§ 559 Abs. 1 BGB erlaubt die Umlage nur für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 – Nr. 2 (nachhaltiger Klimaschutz) fehlt im Katalog. Eine Anlage, deren Strom vollständig ins Netz geht, spart in Bezug auf die Mietsache keine Endenergie und ordnet sich typischerweise Nr. 2 zu: duldungspflichtig, aber ohne gesetzlich eröffnete 8-%-Umlage. Bekommt der Mieter den Strom, kommen Nr. 1 oder Nr. 4 in Betracht – eine umstrittene Einordnung, die in die mietrechtliche Beratung gehört.

Wie viel darf ich die Miete nach einer PV-Modernisierung erhöhen?

Nach § 559 Abs. 1 BGB 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr – nicht 11 %, das war die Fassung vor 2019. Abzuziehen sind der Erhaltungsanteil und Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten. Die Kappung liegt bei maximal 3 Euro je m² in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro/m² bei 2 Euro je m². Bis 10.000 Euro Kosten ist das vereinfachte Verfahren nach § 559c möglich.

Muss ich meinem Mieter den Solarstrom anbieten?

Nein. Die Volleinspeisung ist die einfachste Lösung: keine Lieferbeziehung, keine Anzeige nach § 5 EnWG, keine Abrechnung, kein Preisdeckel. Wer liefert, wird Stromlieferant – mit Anzeige bei der Bundesnetzagentur, Reststromlieferpflicht, Preisdeckel und Stromkennzeichnung nach § 42a EnWG.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung?

Mieterstrom nach § 21 Abs. 3 EEG in Verbindung mit § 42a EnWG ist eine echte Stromlieferung: voller Lieferantenstatus, Reststromversorgung als Pflicht, Preisdeckel von 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs – dafür der Zuschlag von 2,54 / 2,36 / 1,59 ct/kWh für Inbetriebnahme 01.02.–31.07.2026. Die Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ist keine Lieferung, sondern eine rechnerische Zuweisung: §§ 40, 41 und 42 Abs. 1 EnWG entfallen weitgehend, das Entgelt ist frei vereinbar oder null. Der Preis dafür: kein Mieterstromzuschlag und zwingend viertelstündliche Messung beim Mieter.

Gilt die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG auch für Vermieter?

Ja. Die Befreiung knüpft an den Betrieb an, nicht an Selbstnutzung: steuerfrei sind Einnahmen und Entnahmen bis zu 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit laut Marktstammdatenregister und höchstens 100 kW (peak) pro Steuerpflichtigem. Diese Grenze gilt für Anlagen ab dem 01.01.2025; für Altanlagen galten 15 kWp je Einheit bei Gebäuden, die keine Einfamilienhäuser sind. Klären Sie die Anwendung mit Ihrem Steuerberater.

Wann ist der Werbungskostenabzug besser als die Steuerbefreiung?

Als Wahlrecht stellt sich die Frage nicht: § 3 Nr. 72 EStG ist zwingend. Die Kehrseite ist § 3c Abs. 1 EStG – Ausgaben in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen dürfen nicht abgezogen werden, also keine AfA, keine Zinsen, keine Wartung, keine Versicherung. Den Abzug eröffnet die Verpachtung an den Mieter wieder: Pachteinnahmen sind Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG und keine steuerfreien PV-Einnahmen – Details gehören zum Steuerberater.

Lohnt sich die Volleinspeisung 2026 noch – oder soll ich warten?

Für Inbetriebnahme 01.02.–31.07.2026 gelten 12,34 ct/kWh Volleinspeisung bis 10 kW und 10,35 ct/kWh bis 40 kW; ab 01.08.2026 sinken die Sätze um 1 %. Anlagen vor dem 01.01.2027 behalten diese Sätze nach § 100 Abs. 1 Nr. 1 lit. a des Entwurfs über die volle Laufzeit. Der am 29.07.2026 vom Kabinett beschlossene Regierungsentwurf sieht ab 2027 rechnerisch 5,2 ct/kWh über 36 Monate vor und streicht den Volleinspeisungsbonus; das Verfahren läuft ab September 2026. Gegen das Warten spricht zudem, dass die Modulpreise 2026 von rund 0,10 auf 0,15 €/Wp steigen.

Nächster Schritt: Modellwahl und Angebote für das vermietete Haus

Die Entscheidung am vermieteten Haus fällt nicht am €/kWp-Preis, sondern an drei Größen: der belegbaren Dachfläche und ihrer Ausrichtung, dem Netzanschluss samt freigegebenem Messkonzept – und der Frage, welches der vier Modelle zu Ihrer Steuersituation und zu Ihrem Verhältnis zum Mieter passt.

Holen Sie deshalb mehrere Angebote von Fachbetrieben aus Ihrer Region ein und vergleichen Sie die enthaltenen Positionen: Messkonzept, intelligentes Messsystem, Steuerungseinrichtung und Anmeldung. Zwei Gespräche gehören daneben: eines mit dem Steuerberater zur Frage Steuerbefreiung oder Verpachtung, eines zur mietrechtlichen Einordnung nach § 555b BGB, bevor Sie eine Modernisierungsankündigung verschicken. Wer diese Reihenfolge einhält, entscheidet mit vollständigen Zahlen statt mit einem Renditeversprechen.